bistrica detailed development plan
TRANSCRIPT
План на Застрояване
МАЩАБ 1 1 000
Изглед от северозапад
Изглед от изток
Изглед от югозапад
Поглед от юг
Поглед отзапад
Поглед от юг
Поглед от изток
Антре 14 msup2
Фитнес зала с басейн 35 msup2
Сауна 11 msup2
Склад 5 msup2
Техн помещение3 msup2
Фитнес зала с басейн
Антре 14 msup2
Вход
Всекидневна трапезария и кухня 59 msup2
Гараж21 msup2
Баня 3 msup2
Спалня11 msup2
Поглед отАнтре
Всекидневна
Всекидневна
Спалня за гости
Антре
Кухня
Трапезария
Антре 6 msup2
Баня 11 msup2
Спалня17 msup2
Спалня17 msup2
Спалня15 msup2
Спалня родители
Баня
Детска спалня 1
Детска спалня 2
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
14 сгради със ЗП 90 мsup2 РЗП 270 мsup2 с размери 9 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от 6 м до улица (посока юг) по 3 м към свободна страна и комплексна среда (север)
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
8 крайни и 16 средни сгради в три групи със съответно ЗП 60 50 мsup2 РЗП 180 150 мsup2 с размери 6 5 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от по 3 м до улица (посока север) към свободна страна (за крайна) и комплексна среда (посока юг)
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
МАЩАБ 1 1 000
Изглед от северозапад
Изглед от изток
Изглед от югозапад
Поглед от юг
Поглед отзапад
Поглед от юг
Поглед от изток
Антре 14 msup2
Фитнес зала с басейн 35 msup2
Сауна 11 msup2
Склад 5 msup2
Техн помещение3 msup2
Фитнес зала с басейн
Антре 14 msup2
Вход
Всекидневна трапезария и кухня 59 msup2
Гараж21 msup2
Баня 3 msup2
Спалня11 msup2
Поглед отАнтре
Всекидневна
Всекидневна
Спалня за гости
Антре
Кухня
Трапезария
Антре 6 msup2
Баня 11 msup2
Спалня17 msup2
Спалня17 msup2
Спалня15 msup2
Спалня родители
Баня
Детска спалня 1
Детска спалня 2
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Изглед от северозапад
Изглед от изток
Изглед от югозапад
Поглед от юг
Поглед отзапад
Поглед от юг
Поглед от изток
Антре 14 msup2
Фитнес зала с басейн 35 msup2
Сауна 11 msup2
Склад 5 msup2
Техн помещение3 msup2
Фитнес зала с басейн
Антре 14 msup2
Вход
Всекидневна трапезария и кухня 59 msup2
Гараж21 msup2
Баня 3 msup2
Спалня11 msup2
Поглед отАнтре
Всекидневна
Всекидневна
Спалня за гости
Антре
Кухня
Трапезария
Антре 6 msup2
Баня 11 msup2
Спалня17 msup2
Спалня17 msup2
Спалня15 msup2
Спалня родители
Баня
Детска спалня 1
Детска спалня 2
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Поглед от юг
Поглед отзапад
Поглед от юг
Поглед от изток
Антре 14 msup2
Фитнес зала с басейн 35 msup2
Сауна 11 msup2
Склад 5 msup2
Техн помещение3 msup2
Фитнес зала с басейн
Антре 14 msup2
Вход
Всекидневна трапезария и кухня 59 msup2
Гараж21 msup2
Баня 3 msup2
Спалня11 msup2
Поглед отАнтре
Всекидневна
Всекидневна
Спалня за гости
Антре
Кухня
Трапезария
Антре 6 msup2
Баня 11 msup2
Спалня17 msup2
Спалня17 msup2
Спалня15 msup2
Спалня родители
Баня
Детска спалня 1
Детска спалня 2
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Поглед от юг
Поглед от изток
Антре 14 msup2
Фитнес зала с басейн 35 msup2
Сауна 11 msup2
Склад 5 msup2
Техн помещение3 msup2
Фитнес зала с басейн
Антре 14 msup2
Вход
Всекидневна трапезария и кухня 59 msup2
Гараж21 msup2
Баня 3 msup2
Спалня11 msup2
Поглед отАнтре
Всекидневна
Всекидневна
Спалня за гости
Антре
Кухня
Трапезария
Антре 6 msup2
Баня 11 msup2
Спалня17 msup2
Спалня17 msup2
Спалня15 msup2
Спалня родители
Баня
Детска спалня 1
Детска спалня 2
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Антре 14 msup2
Фитнес зала с басейн 35 msup2
Сауна 11 msup2
Склад 5 msup2
Техн помещение3 msup2
Фитнес зала с басейн
Антре 14 msup2
Вход
Всекидневна трапезария и кухня 59 msup2
Гараж21 msup2
Баня 3 msup2
Спалня11 msup2
Поглед отАнтре
Всекидневна
Всекидневна
Спалня за гости
Антре
Кухня
Трапезария
Антре 6 msup2
Баня 11 msup2
Спалня17 msup2
Спалня17 msup2
Спалня15 msup2
Спалня родители
Баня
Детска спалня 1
Детска спалня 2
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Антре 14 msup2
Вход
Всекидневна трапезария и кухня 59 msup2
Гараж21 msup2
Баня 3 msup2
Спалня11 msup2
Поглед отАнтре
Всекидневна
Всекидневна
Спалня за гости
Антре
Кухня
Трапезария
Антре 6 msup2
Баня 11 msup2
Спалня17 msup2
Спалня17 msup2
Спалня15 msup2
Спалня родители
Баня
Детска спалня 1
Детска спалня 2
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Всекидневна
Спалня за гости
Антре
Кухня
Трапезария
Антре 6 msup2
Баня 11 msup2
Спалня17 msup2
Спалня17 msup2
Спалня15 msup2
Спалня родители
Баня
Детска спалня 1
Детска спалня 2
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Антре 6 msup2
Баня 11 msup2
Спалня17 msup2
Спалня17 msup2
Спалня15 msup2
Спалня родители
Баня
Детска спалня 1
Детска спалня 2
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Спалня родители
Баня
Детска спалня 1
Детска спалня 2
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
североизток
югоизток
югозапад
северозапад
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
2379
1914
2
Жв
2 (7) 20
06 60
едск кбило 10 м
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояване
Вилна зона
Главна улица
Обслужваща улица
ЖвОбект Подробен устройствен план План за регулация и застрояване мащаб
План за регулация и застрояване 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19Вм С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
План за регулация и застрояване M 11000
1
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
2379
1914
38
34
31
5
51
3 6
6
6
33
6
6
3
6
3
6
3
3
6
3
93
17664
95
6
УПИ II - 2379 кв19В УПИ XXIII - 2379 кв19В
109
112
75
86
ЛЕГЕНДА
Задължителна линия на застрояванеОбект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащаб
План за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт12м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план M 11000
Разрез по наклонапрез УПИ II и XXIIIв посока югозапад
64
73
21
Г
1
Г ГГ Г
Г Г
Г Г
Г Г
Г
Г Г
Г
2
2
2 2 22
2
2
2
2
2
2 2
2
2
2
2
2222
2
2
Г Г
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Обект Подробен устройствен план Работен устройствен план на мащабПлан за регулация и застрояване урегулирани поземлени имоти 11000за УПИ I-X XIII XV-XXV кв19В I-X XIII XV-XXV кв19В черт22м С Бистрица ( VII-27 ) Панчарево
ИнвеститорЧаст План за регулация и застрояване УАСГ - София кат Жилсгради
Работен устройствен план арх Милена Нанова
Фаза План за регулация и застрояване Изпълнителканд урб Благой Петков
Работен устройствен план
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
План на ЗастрояванеЖил Политика
БИСТРИЦА
Квартал 19B
2008
Б Петков
Б Петков
План на
Застрояване
A100
1 1000Ситуация
1
1 500Разрез по наклона
2
Приложение към чл3 ал2 наЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НАСТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 мБИСТРИЦА СОФИЯ попада вточка 8 Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки)Нови вилни зони формирани върху бивши земеделскиземи по п4 на ЗСПЗЗ
Устройствени параметримаксимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 ммаксимална кота било 10 м
Предназначение основни и допълващи функцииограничения
Минимум 50 от озеленената площ е свисока дървесна растителност
Извадка от
Общ УстройственПлан на СтоличнаОбщина
Правила инормативи заустройство изастрояванепрез УПИ II и XXIII в посока югозапад
Дата Съгласувал Подпис
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
UP
WH
A104
1
A1061A107 1
A105
1
А Б В Г
12
3
45
6A104
1
A1061A107 1
A105
1А Б В Г
1
2
3
4
5
6
14 msup2
Антре
11
35 msup2
Фитнес зала с басейн
12
11 msup2
Сауна
13
3 msup2
Техн помещение
14
5 msup2
Склад
15
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbgAs indicated
Ситуация План СутеренЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Ситуация
План Сутерен
A101
Дата Съгласувал Подпис
1 200Ситуация
1
1 100Сутерен
2
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
A104
1
A1061A107 1
A105
1
1
2
3
22
25
25
4
5
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
11 msup2
Спалня
3
14 msup2
Антре
1
59 msup2
Всекидневнатрапезария и кухня
2
3 msup2
Баня
4
21 msup2
Грарж
5
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
Разрез 3 - 3
Разрез 2 - 2
Разрез 1 - 1
Частичен РазрезГараж
5400 5400 3600
14400
3325
1800
3600
3600
1975
1430
0
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 1Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
1
A102
1 100Етаж 1
1
Дата Съгласувал Подпис
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
A104
1
A1061A107 1
A105
1
67
8 9
А Б В Г
1
2
3
4
5
6
12 msup2
Антре
6
17 msup2
Спалня
7
17 msup2
Спалня
8
15 msup2
Спалня
9
11 msup2
Баня
10
1
A108
2
A108
1
A109
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Разпределение Етаж 2Е 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разпределение
Етаж
2
A103
Дата Съгласувал Подпис
1 100Етаж 2
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВГ
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада СеверЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада СеверA104
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Север
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЮгЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЮгA105
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Юг
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ИзтокЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ИзтокA106
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Изток
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
123456
англ двор
-1500
2
A108
1
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
Фасада ЗападЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Фасада ЗападA107
Дата Съгласувал Подпис
1 100Фасада Запад
1
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
1 2 3 4 5 6
2
A108
1
A109
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
А Б В Г
англ двор
-1500
1
A108
2
A109
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A108
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 1 - 1
1
1 100Разрез 2 - 2
2
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
Етаж 1
0
Етаж 2
3000
Покрив
4500
Сутерен
-2500
Покрив Гараж
2300
АБВ
англ двор
-1500
1
A108
Етаж 1
0
Етаж 2
3000Покрив Гараж
2300
4 5 62
A108
МащабПроектант
Начертал
Дата
Проект
wwwpetkovstudiohitbg 1 100
РазрезиЕ 147 BG
E 147 BG
PLATZ
2008
Б Петков
Б Петков
Разрези
A109
Дата Съгласувал Подпис
1 100Разрез 3 - 3
1
1 100Частичен Разрез Гараж
2
- ПРЕЗЕНТАЦИЯ
-
- БИСТРИЦА
-
- ПРЗ
- СИТУАЦИЯ
- ПЕРСПЕКТИВИ
-
- PLATZ E 147 BG
-
- СИТУАЦИЯ
- СУТЕРЕН
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 1
- ЕТАЖ 1
- РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ЕТАЖ 2
- ЕТАЖ 2
- ФАСАДИ
-
- Чертежи
-
- План за регулация и застрояване
- Работен устройствен план
- Работен устройствен план - параметри
- План на Застрояване
- PLATZ E 147 BG
-
- Разпределение Етаж 1
- Разпределение Етаж 2
- Фасада Север
- Фасада Юг
- Фасада Изток
- Фасада Запад
- Разрези 1-1 и 2-2
- Разрези 3-3 и частичен разрез гараж
-
УНИВЕРСИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРА СТРОИТЕЛСТВО И ГЕОДЕЗИЯ
гр СОФИЯ
Архитектурен Факултет
Катедра ldquoЖилищни Сгради
ГРАДОУСТРОЙСТВЕНО ПРОУЧВАНЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ЗАСТРОЯВАНЕ ЗА КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquo
Курсова задача 2
Благой Георгиев Петков
Специалност Урбанизъм ф 10047
учебна 2007 2008 година
летен семестър
Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Проектна ЗПРазлика до максимална ЗПна имотИзпълнение на максимални показатели за застроена площ в проценти12932197129327844612932657812932266941293256441293232438129324642129323299212932241281293224996364331996586562529716299989716468929716547841114233002862735146112771999411277262481114226196862778914841848106Кинт
Застроена площ проектно положениеПлощ на имотна имотИнтензивност на застрояване1293274511293210388312932975512932780071293267482129328087912932878712932811561293276724129327715836433183163586574269716635799716720269716759721114272211862760708112776638211277695091114268808862782592841866143РЗП по имоти
Максимална разгърбата застроена площПроектно положением2Разгърната застроена площ44706213562329821355853213546804221354048922135485274213552722213548693621354603442135462948213510989786889734455614278381474181344321561813445583218134433266195636424817045398292196954170541969541284819564955521704539685816836РЗП на сгради
Разгърната застроена площ на сградите21351704519561813416836285914278145514978МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
Къща тип 1 Къща тип 1 Къща тип 2 Къща тип 2 Къща тип 3 Къща тип 3 Къща тип 4 Къща тип 4 Къща тип 5 Къща тип 5 Гараж (към къщи тип 5) Гараж (към къщи тип 5) Къща тип 6 Къща тип 6 Бар - градина Бар - градина Приемна сграда Приемна сграда I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV I I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX IX X X XIII XIII XV XV XVI XVI XVII XVII XVIII XVIII XIX XIX XX XX XXI XXI XXII XXII XXIII XXIII XXIV XXIV XXV XXV Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Сгради Разлика до Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок потабл 2 гараж максималназастроенаплощ м2 19B I 2379 Жв 2 74510 14902 44706 44706 12932 21350 - - - 1 1970 II 2379 Жв 2 103883 20777 62330 62330 12932 21350 - - - 1 (огледална) 7845 III 2379 Жв 2 97550 19510 58530 58530 12932 21350 - - - 1 6578 IV 2379 Жв 2 78007 15601 46804 46804 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2669 V 2379 Жв 2 67482 13496 40489 40489 12932 21350 - - - 1 564 VI 2379 Жв 2 80879 16176 48527 48527 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3244 VII 2379 Жв 2 87870 17574 52722 52722 12932 21350 - - - 1 4642 VIII 2379 Жв 2 81156 16231 48694 48694 12932 21350 - - - 1 (огледална) 3299 IX 2379 Жв 2 76724 15345 46034 46034 12932 21350 - - - 1 2413 X 2379 Жв 2 77158 15432 46295 46295 12932 21350 - - - 1 (огледална) 2500 XIII нов Жв 2 183163 36633 109898 109898 36433 68897 - 1 5 7 8 9 200 XV 2379 Жв 2 57426 11485 34456 34456 5860 14278 - - - 7 - 5625 XVI 2379 Жв 2 63579 12716 38147 38147 9716 18134 - - - 4 3000 XVII 2379 Жв 2 72026 14405 43216 43216 9716 18134 - - - 4 4689 XVIII 2379 Жв 2 75972 15194 45583 45583 9716 18134 - - - 4 5478 XIX 2379 Жв 2 72211 14442 43327 43327 11142 19560 - - - 3 3300 XX 2379 Жв 2 60708 12142 36425 36425 8627 17045 - - - 2 3515 XXI 2379 Жв 2 66382 13276 39829 39829 11277 19695 - - 5 6 1999 XXII 2379 Жв 2 69509 13902 41705 41705 11277 19695 - - 5 6 2625 XXIII 2379 Жв 2 68808 13762 41285 41285 11142 19560 - - - 3 2620 XXIV 2379 Жв 2 82592 16518 49555 49555 8627 17045 - - - 2 7891 XXV 2379 Жв 2 66143 13229 39686 39686 8418 16836 - - 5 - 4811 Проектни показатели За Квартал 19В 1763738 352748 1058243 1058243 271271 480513 Пл на застр 153804590024 Кинт = 02724401243 Имот XIII се формира от XI XII и XIV Типове сгради ЗП РЗП(без сутерен) II-ри етаж Сутерен ПомещенияI-ви етаж II-ри етаж 1 Къща тип 1 12932 21350 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 2 Къща тип 2 8627 17045 8418 - антре всекиднс кухня гараж 2 спални и баня 3 Къща тип 3 11142 19560 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня гараж 3 спални и баня 4 Къща тип 4 9716 18134 8418 антре всекиднс кухня гараж 3 спални и баня 5 Къща тип 5 8418 16836 8418 антре всекиднс кухня спаня и баня 3 спални и баня 6 Гараж (към къщи тип 5) 2859 2859 - - - 7 Къща тип 6 5860 14278 8418 - антре всекиднс кухня 3 спални и баня 8 Бар - градина 1455 1455 - - - Помещения в сутерен за къщите 9 Приемна сграда 7768 14978 7210 - - антре сауна фитнес зала с басейн техническо помещение и склад Приемна сграда с магазин и ресторант вариант А (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП 558 ) Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова Квар-тал Номерна имот Устрзона Етаж-ност Площ наимот м2 Градоустройствени параметри Начин на застрояване Максималназастроенаплощ м2(пл 20) Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 Заст площпроектноположением2 Разг застплощпроектнополож м2 Сво-бодное Свързанов двасъседниимота д Свър-занос Ком-плекс-нок 19B I нов Жв 2 + А 1763738 352748 1058243 1058243 352748 1008748 - - - Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV Типове сгради За една сграда Брой Общо ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 ЗП м2 РЗП (безсутерен) м2 Големина 1 Къщи близнаци 9000 27000 14 126000 378000 на един 2а Редови къщи - крайна 6000 18000 8 48000 144000 апартамент 2б - средна 5000 15000 16 80000 240000 3 Апартаментни сгради 16000 32000 3 48000 96000 3 6400 4 Апартаментен хотел 50000 150000 1 50000 150000 4 3000 Апартаментен хотел с магазин и ресторант с - трафопост сграда тип контейнер ЗП = 748 вариант Б - подземен паркинг Благой Георгиев Петков УРБ 10047 Всички площи са в м2 Ръководител глас арх Милена Нанова
EUROPEAN CREDIT TRANSFER SYSTEM (ECTS) INFORMATION PACKAGEЕВРОПЕЙСКА СИСТЕМА ЗА ТРАНСФЕР НА КРЕДИТНИ ЕДИНИЦИ (ECTS) ИНФОРМАЦИОНЕН ПАКЕТ
Практика Practice
Сигнатура HAPbEBU
Наименование на дисциплината по учебен план
Жилищна политика
Започва в семестър 6 Завършва в семестър 6
ECTS 40
СтатутИзбираем
Code HAPbEBU
Title of the discipline in the academic curriculum
Housing Policy
Starts in semester 6 Ends in semester 6
ECTS40
Type Elective
300
60
60
Анотация
Дисциплината представя опита на европейските страни в областта на жилищната политика Придобиват се познания за връзките между жилищната политика и процесите на планиране Създават се умения за разработване на програми и прилагането им както и отношение към равнопоставеността при осигуряването на жилища
Annotation
The subject presents the experience of the European countries in the field of housing policy Knowledge is obtained on the connections between the housing policy and the processes of planning Skills are acquired for the development of programmes and their implementation and an approach is developed towards the equal treatment in lodging provision
3030
0
60
60Катедра
ГрадоустройствоDepartmentUrban Planning
Principal lecturerChief Assist Prof Arch Milena Nanova
Водещ преподавателглас арх Милена Нанова
Самостоятелна подготовка
Аудиторни часове (общо) Academic hours(total )
Individual independant study
Lectures Лекции 30УпражненияСеминарни занятия ExercisesSeminars
Форма на оценяванеИзпит (курсова работа 50 изпит 50)
Form of assessmentExam (coursework 50 written exam 50)
URBHAPbEBU6Updf
- -Възможност за преподаване на чужд език Possible training in foreign languages
Урбанизъм - бакалавърUACEG 26102006 A- 2446 HAPbEBUUrbanism - bachelor
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Кинт
РЗП по имоти
РЗП на сгради
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
14 сгради със ЗП 90 мsup2 РЗП 270 мsup2 с размери 9 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от 6 м до улица (посока юг) по 3 м към свободна страна и комплексна среда (север)
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
8 крайни и 16 средни сгради в три групи със съответно ЗП 60 50 мsup2 РЗП 180 150 мsup2 с размери 6 5 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от по 3 м до улица (посока север) към свободна страна (за крайна) и комплексна среда (посока юг)
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
| Къща тип 1 | Къща тип 1 | ||
| Къща тип 2 | Къща тип 2 | ||
| Къща тип 3 | Къща тип 3 | ||
| Къща тип 4 | Къща тип 4 | ||
| Къща тип 5 | Къща тип 5 | ||
| Гараж (към къщи тип 5) | Гараж (към къщи тип 5) | ||
| Къща тип 6 | Къща тип 6 | ||
| Бар - градина | Бар - градина | ||
| Приемна сграда | Приемна сграда |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| Квар-тал | Номерна имот | Устрзона | Етаж-ност | Площ наимот м2 | Градоустройствени параметри | Начин на застрояване | Сгради | Разлика до | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Максималназастроенаплощ м2(пл 20) | Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) | Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 | Заст площпроектноположением2 | Разг застплощпроектнополож м2 | Сво-бодное | Свързанов двасъседниимота д | Свър-занос | Ком-плекс-нок | потабл 2 | гараж | максималназастроенаплощ м2 | |||||||||||||||||||||||||||
| 19B | I | 2379 | Жв | 2 | 74510 | 14902 | 44706 | 44706 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 1970 | |||||||||||||||||||||||
| II | 2379 | Жв | 2 | 103883 | 20777 | 62330 | 62330 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 7845 | ||||||||||||||||||||||||
| III | 2379 | Жв | 2 | 97550 | 19510 | 58530 | 58530 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 6578 | ||||||||||||||||||||||||
| IV | 2379 | Жв | 2 | 78007 | 15601 | 46804 | 46804 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 2669 | ||||||||||||||||||||||||
| V | 2379 | Жв | 2 | 67482 | 13496 | 40489 | 40489 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 564 | ||||||||||||||||||||||||
| VI | 2379 | Жв | 2 | 80879 | 16176 | 48527 | 48527 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 3244 | ||||||||||||||||||||||||
| VII | 2379 | Жв | 2 | 87870 | 17574 | 52722 | 52722 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 4642 | ||||||||||||||||||||||||
| VIII | 2379 | Жв | 2 | 81156 | 16231 | 48694 | 48694 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 3299 | ||||||||||||||||||||||||
| IX | 2379 | Жв | 2 | 76724 | 15345 | 46034 | 46034 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 2413 | ||||||||||||||||||||||||
| X | 2379 | Жв | 2 | 77158 | 15432 | 46295 | 46295 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 2500 | ||||||||||||||||||||||||
| XIII | нов | Жв | 2 | 183163 | 36633 | 109898 | 109898 | 36433 | 68897 | - | 1 5 7 8 9 | 200 | ||||||||||||||||||||||||||
| XV | 2379 | Жв | 2 | 57426 | 11485 | 34456 | 34456 | 5860 | 14278 | - | - | - | 7 | - | 5625 | |||||||||||||||||||||||
| XVI | 2379 | Жв | 2 | 63579 | 12716 | 38147 | 38147 | 9716 | 18134 | - | - | - | 4 | 3000 | ||||||||||||||||||||||||
| XVII | 2379 | Жв | 2 | 72026 | 14405 | 43216 | 43216 | 9716 | 18134 | - | - | - | 4 | 4689 | ||||||||||||||||||||||||
| XVIII | 2379 | Жв | 2 | 75972 | 15194 | 45583 | 45583 | 9716 | 18134 | - | - | - | 4 | 5478 | ||||||||||||||||||||||||
| XIX | 2379 | Жв | 2 | 72211 | 14442 | 43327 | 43327 | 11142 | 19560 | - | - | - | 3 | 3300 | ||||||||||||||||||||||||
| XX | 2379 | Жв | 2 | 60708 | 12142 | 36425 | 36425 | 8627 | 17045 | - | - | - | 2 | 3515 | ||||||||||||||||||||||||
| XXI | 2379 | Жв | 2 | 66382 | 13276 | 39829 | 39829 | 11277 | 19695 | - | - | 5 6 | 1999 | |||||||||||||||||||||||||
| XXII | 2379 | Жв | 2 | 69509 | 13902 | 41705 | 41705 | 11277 | 19695 | - | - | 5 6 | 2625 | |||||||||||||||||||||||||
| XXIII | 2379 | Жв | 2 | 68808 | 13762 | 41285 | 41285 | 11142 | 19560 | - | - | - | 3 | 2620 | ||||||||||||||||||||||||
| XXIV | 2379 | Жв | 2 | 82592 | 16518 | 49555 | 49555 | 8627 | 17045 | - | - | - | 2 | 7891 | ||||||||||||||||||||||||
| XXV | 2379 | Жв | 2 | 66143 | 13229 | 39686 | 39686 | 8418 | 16836 | - | - | 5 | - | 4811 | ||||||||||||||||||||||||
| Проектни показатели | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| За Квартал 19В | 1763738 | 352748 | 1058243 | 1058243 | 271271 | 480513 | Пл на застр | 153804590024 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Кинт = | 02724401243 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Имот XIII се формира от XI XII и XIV | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Типове сгради | ЗП | РЗП(без сутерен) | II-ри етаж | Сутерен | ПомещенияI-ви етаж | II-ри етаж | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1 | Къща тип 1 | 12932 | 21350 | 8418 | антре всекиднс кухня спаня и баня гараж | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2 | Къща тип 2 | 8627 | 17045 | 8418 | - | антре всекиднс кухня гараж | 2 спални и баня | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | Къща тип 3 | 11142 | 19560 | 8418 | антре всекиднс кухня спаня и баня гараж | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 4 | Къща тип 4 | 9716 | 18134 | 8418 | антре всекиднс кухня гараж | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 5 | Къща тип 5 | 8418 | 16836 | 8418 | антре всекиднс кухня спаня и баня | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 6 | Гараж (към къщи тип 5) | 2859 | 2859 | - | - | - | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 7 | Къща тип 6 | 5860 | 14278 | 8418 | - | антре всекиднс кухня | 3 спални и баня | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 8 | Бар - градина | 1455 | 1455 | - | - | - | Помещения в сутерен за къщите | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 9 | Приемна сграда | 7768 | 14978 | 7210 | - | - | антре сауна фитнес зала с басейн техническо | |||||||||||||||||||||||||||||||
| помещение и склад | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Приемна сграда с магазин и ресторант | вариант А | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП | 558 | ) | Благой Георгиев Петков УРБ 10047 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Всички площи са в м2 | Ръководител глас арх Милена Нанова |
| Квар-тал | Номерна имот | Устрзона | Етаж-ност | Площ наимот м2 | Градоустройствени параметри | Начин на застрояване | ||||||||||||||||||||||||
| Максималназастроенаплощ м2(пл 20) | Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) | Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 | Заст площпроектноположением2 | Разг застплощпроектнополож м2 | Сво-бодное | Свързанов двасъседниимота д | Свър-занос | Ком-плекс-нок | ||||||||||||||||||||||
| 19B | I | нов | Жв | 2 + А | 1763738 | 352748 | 1058243 | 1058243 | 352748 | 1008748 | - | - | - | |||||||||||||||||
| Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Типове сгради | За една сграда | Брой | Общо | |||||||||||||||||||||||||||
| ЗП м2 | РЗП (безсутерен) м2 | ЗП м2 | РЗП (безсутерен) м2 | Големина | ||||||||||||||||||||||||||
| 1 | Къщи близнаци | 9000 | 27000 | 14 | 126000 | 378000 | на един | |||||||||||||||||||||||
| 2а | Редови къщи | - крайна | 6000 | 18000 | 8 | 48000 | 144000 | апартамент | ||||||||||||||||||||||
| 2б | - средна | 5000 | 15000 | 16 | 80000 | 240000 | ||||||||||||||||||||||||
| 3 | Апартаментни сгради | 16000 | 32000 | 3 | 48000 | 96000 | 3 | 6400 | ||||||||||||||||||||||
| 4 | Апартаментен хотел | 50000 | 150000 | 1 | 50000 | 150000 | 4 | 3000 | ||||||||||||||||||||||
| Апартаментен хотел с магазин и ресторант с | ||||||||||||||||||||||||||||||
| - трафопост сграда тип контейнер ЗП = | 748 | вариант Б | ||||||||||||||||||||||||||||
| - подземен паркинг | Благой Георгиев Петков УРБ 10047 | |||||||||||||||||||||||||||||
| Всички площи са в м2 | Ръководител глас арх Милена Нанова |
вариант Б
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Кинт
РЗП по имоти
РЗП на сгради
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
14 сгради със ЗП 90 мsup2 РЗП 270 мsup2 с размери 9 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от 6 м до улица (посока юг) по 3 м към свободна страна и комплексна среда (север)
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
8 крайни и 16 средни сгради в три групи със съответно ЗП 60 50 мsup2 РЗП 180 150 мsup2 с размери 6 5 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от по 3 м до улица (посока север) към свободна страна (за крайна) и комплексна среда (посока юг)
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
| Къща тип 1 | Къща тип 1 | ||
| Къща тип 2 | Къща тип 2 | ||
| Къща тип 3 | Къща тип 3 | ||
| Къща тип 4 | Къща тип 4 | ||
| Къща тип 5 | Къща тип 5 | ||
| Гараж (към къщи тип 5) | Гараж (към къщи тип 5) | ||
| Къща тип 6 | Къща тип 6 | ||
| Бар - градина | Бар - градина | ||
| Приемна сграда | Приемна сграда |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| Квар-тал | Номерна имот | Устрзона | Етаж-ност | Площ наимот м2 | Градоустройствени параметри | Начин на застрояване | Сгради | Разлика до | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Максималназастроенаплощ м2(пл 20) | Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) | Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 | Заст площпроектноположением2 | Разг застплощпроектнополож м2 | Сво-бодное | Свързанов двасъседниимота д | Свър-занос | Ком-плекс-нок | потабл 2 | гараж | максималназастроенаплощ м2 | |||||||||||||||||||||||||||
| 19B | I | 2379 | Жв | 2 | 74510 | 14902 | 44706 | 44706 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 1970 | |||||||||||||||||||||||
| II | 2379 | Жв | 2 | 103883 | 20777 | 62330 | 62330 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 7845 | ||||||||||||||||||||||||
| III | 2379 | Жв | 2 | 97550 | 19510 | 58530 | 58530 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 6578 | ||||||||||||||||||||||||
| IV | 2379 | Жв | 2 | 78007 | 15601 | 46804 | 46804 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 2669 | ||||||||||||||||||||||||
| V | 2379 | Жв | 2 | 67482 | 13496 | 40489 | 40489 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 564 | ||||||||||||||||||||||||
| VI | 2379 | Жв | 2 | 80879 | 16176 | 48527 | 48527 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 3244 | ||||||||||||||||||||||||
| VII | 2379 | Жв | 2 | 87870 | 17574 | 52722 | 52722 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 4642 | ||||||||||||||||||||||||
| VIII | 2379 | Жв | 2 | 81156 | 16231 | 48694 | 48694 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 3299 | ||||||||||||||||||||||||
| IX | 2379 | Жв | 2 | 76724 | 15345 | 46034 | 46034 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 2413 | ||||||||||||||||||||||||
| X | 2379 | Жв | 2 | 77158 | 15432 | 46295 | 46295 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 2500 | ||||||||||||||||||||||||
| XIII | нов | Жв | 2 | 183163 | 36633 | 109898 | 109898 | 36433 | 68897 | - | 1 5 7 8 9 | 200 | ||||||||||||||||||||||||||
| XV | 2379 | Жв | 2 | 57426 | 11485 | 34456 | 34456 | 5860 | 14278 | - | - | - | 7 | - | 5625 | |||||||||||||||||||||||
| XVI | 2379 | Жв | 2 | 63579 | 12716 | 38147 | 38147 | 9716 | 18134 | - | - | - | 4 | 3000 | ||||||||||||||||||||||||
| XVII | 2379 | Жв | 2 | 72026 | 14405 | 43216 | 43216 | 9716 | 18134 | - | - | - | 4 | 4689 | ||||||||||||||||||||||||
| XVIII | 2379 | Жв | 2 | 75972 | 15194 | 45583 | 45583 | 9716 | 18134 | - | - | - | 4 | 5478 | ||||||||||||||||||||||||
| XIX | 2379 | Жв | 2 | 72211 | 14442 | 43327 | 43327 | 11142 | 19560 | - | - | - | 3 | 3300 | ||||||||||||||||||||||||
| XX | 2379 | Жв | 2 | 60708 | 12142 | 36425 | 36425 | 8627 | 17045 | - | - | - | 2 | 3515 | ||||||||||||||||||||||||
| XXI | 2379 | Жв | 2 | 66382 | 13276 | 39829 | 39829 | 11277 | 19695 | - | - | 5 6 | 1999 | |||||||||||||||||||||||||
| XXII | 2379 | Жв | 2 | 69509 | 13902 | 41705 | 41705 | 11277 | 19695 | - | - | 5 6 | 2625 | |||||||||||||||||||||||||
| XXIII | 2379 | Жв | 2 | 68808 | 13762 | 41285 | 41285 | 11142 | 19560 | - | - | - | 3 | 2620 | ||||||||||||||||||||||||
| XXIV | 2379 | Жв | 2 | 82592 | 16518 | 49555 | 49555 | 8627 | 17045 | - | - | - | 2 | 7891 | ||||||||||||||||||||||||
| XXV | 2379 | Жв | 2 | 66143 | 13229 | 39686 | 39686 | 8418 | 16836 | - | - | 5 | - | 4811 | ||||||||||||||||||||||||
| Проектни показатели | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| За Квартал 19В | 1763738 | 352748 | 1058243 | 1058243 | 271271 | 480513 | Пл на застр | 153804590024 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Кинт = | 02724401243 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Имот XIII се формира от XI XII и XIV | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Типове сгради | ЗП | РЗП(без сутерен) | II-ри етаж | Сутерен | ПомещенияI-ви етаж | II-ри етаж | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1 | Къща тип 1 | 12932 | 21350 | 8418 | антре всекиднс кухня спаня и баня гараж | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2 | Къща тип 2 | 8627 | 17045 | 8418 | - | антре всекиднс кухня гараж | 2 спални и баня | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | Къща тип 3 | 11142 | 19560 | 8418 | антре всекиднс кухня спаня и баня гараж | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 4 | Къща тип 4 | 9716 | 18134 | 8418 | антре всекиднс кухня гараж | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 5 | Къща тип 5 | 8418 | 16836 | 8418 | антре всекиднс кухня спаня и баня | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 6 | Гараж (към къщи тип 5) | 2859 | 2859 | - | - | - | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 7 | Къща тип 6 | 5860 | 14278 | 8418 | - | антре всекиднс кухня | 3 спални и баня | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 8 | Бар - градина | 1455 | 1455 | - | - | - | Помещения в сутерен за къщите | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 9 | Приемна сграда | 7768 | 14978 | 7210 | - | - | антре сауна фитнес зала с басейн техническо | |||||||||||||||||||||||||||||||
| помещение и склад | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Приемна сграда с магазин и ресторант | вариант А | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП | 558 | ) | Благой Георгиев Петков УРБ 10047 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Всички площи са в м2 | Ръководител глас арх Милена Нанова |
| Квар-тал | Номерна имот | Устрзона | Етаж-ност | Площ наимот м2 | Градоустройствени параметри | Начин на застрояване | ||||||||||||||||||||||||
| Максималназастроенаплощ м2(пл 20) | Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) | Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 | Заст площпроектноположением2 | Разг застплощпроектнополож м2 | Сво-бодное | Свързанов двасъседниимота д | Свър-занос | Ком-плекс-нок | ||||||||||||||||||||||
| 19B | I | нов | Жв | 2 + А | 1763738 | 352748 | 1058243 | 1058243 | 352748 | 1008748 | - | - | - | |||||||||||||||||
| Имот I се формира от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV XXV | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Типове сгради | За една сграда | Брой | Общо | |||||||||||||||||||||||||||
| ЗП м2 | РЗП (безсутерен) м2 | ЗП м2 | РЗП (безсутерен) м2 | Големина | ||||||||||||||||||||||||||
| 1 | Къщи близнаци | 9000 | 27000 | 14 | 126000 | 378000 | на един | |||||||||||||||||||||||
| 2а | Редови къщи | - крайна | 6000 | 18000 | 8 | 48000 | 144000 | апартамент | ||||||||||||||||||||||
| 2б | - средна | 5000 | 15000 | 16 | 80000 | 240000 | ||||||||||||||||||||||||
| 3 | Апартаментни сгради | 16000 | 32000 | 3 | 48000 | 96000 | 3 | 6400 | ||||||||||||||||||||||
| 4 | Апартаментен хотел | 50000 | 150000 | 1 | 50000 | 150000 | 4 | 3000 | ||||||||||||||||||||||
| Апартаментен хотел с магазин и ресторант с | ||||||||||||||||||||||||||||||
| - трафопост сграда тип контейнер ЗП = | 748 | вариант Б | ||||||||||||||||||||||||||||
| - подземен паркинг | Благой Георгиев Петков УРБ 10047 | |||||||||||||||||||||||||||||
| Всички площи са в м2 | Ръководител глас арх Милена Нанова |
вариант А
Разлика до максимална РЗП
Кинт
РЗП по имоти
РЗП на сгради
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
14 сгради със ЗП 90 мsup2 РЗП 270 мsup2 с размери 9 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от 6 м до улица (посока юг) по 3 м към свободна страна и комплексна среда (север)
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
8 крайни и 16 средни сгради в три групи със съответно ЗП 60 50 мsup2 РЗП 180 150 мsup2 с размери 6 5 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от по 3 м до улица (посока север) към свободна страна (за крайна) и комплексна среда (посока юг)
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
| Къща тип 1 | Къща тип 1 | ||
| Къща тип 2 | Къща тип 2 | ||
| Къща тип 3 | Къща тип 3 | ||
| Къща тип 4 | Къща тип 4 | ||
| Къща тип 5 | Къща тип 5 | ||
| Гараж (към къщи тип 5) | Гараж (към къщи тип 5) | ||
| Къща тип 6 | Къща тип 6 | ||
| Бар - градина | Бар - градина | ||
| Приемна сграда | Приемна сграда |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| Квар-тал | Номерна имот | Устрзона | Етаж-ност | Площ наимот м2 | Градоустройствени параметри | Начин на застрояване | Сгради | Разлика до | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Максималназастроенаплощ м2(пл 20) | Максималнаразг застрплощ м2(Кинт=06) | Минималнаплощ заозеленяване(60) м2 | Заст площпроектноположением2 | Разг застплощпроектнополож м2 | Сво-бодное | Свързанов двасъседниимота д | Свър-занос | Ком-плекс-нок | потабл 2 | гараж | максималназастроенаплощ м2 | |||||||||||||||||||||||||||
| 19B | I | 2379 | Жв | 2 | 74510 | 14902 | 44706 | 44706 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 1970 | |||||||||||||||||||||||
| II | 2379 | Жв | 2 | 103883 | 20777 | 62330 | 62330 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 7845 | ||||||||||||||||||||||||
| III | 2379 | Жв | 2 | 97550 | 19510 | 58530 | 58530 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 6578 | ||||||||||||||||||||||||
| IV | 2379 | Жв | 2 | 78007 | 15601 | 46804 | 46804 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 2669 | ||||||||||||||||||||||||
| V | 2379 | Жв | 2 | 67482 | 13496 | 40489 | 40489 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 564 | ||||||||||||||||||||||||
| VI | 2379 | Жв | 2 | 80879 | 16176 | 48527 | 48527 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 3244 | ||||||||||||||||||||||||
| VII | 2379 | Жв | 2 | 87870 | 17574 | 52722 | 52722 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 4642 | ||||||||||||||||||||||||
| VIII | 2379 | Жв | 2 | 81156 | 16231 | 48694 | 48694 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 3299 | ||||||||||||||||||||||||
| IX | 2379 | Жв | 2 | 76724 | 15345 | 46034 | 46034 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 | 2413 | ||||||||||||||||||||||||
| X | 2379 | Жв | 2 | 77158 | 15432 | 46295 | 46295 | 12932 | 21350 | - | - | - | 1 (огледална) | 2500 | ||||||||||||||||||||||||
| XIII | нов | Жв | 2 | 183163 | 36633 | 109898 | 109898 | 36433 | 68897 | - | 1 5 7 8 9 | 200 | ||||||||||||||||||||||||||
| XV | 2379 | Жв | 2 | 57426 | 11485 | 34456 | 34456 | 5860 | 14278 | - | - | - | 7 | - | 5625 | |||||||||||||||||||||||
| XVI | 2379 | Жв | 2 | 63579 | 12716 | 38147 | 38147 | 9716 | 18134 | - | - | - | 4 | 3000 | ||||||||||||||||||||||||
| XVII | 2379 | Жв | 2 | 72026 | 14405 | 43216 | 43216 | 9716 | 18134 | - | - | - | 4 | 4689 | ||||||||||||||||||||||||
| XVIII | 2379 | Жв | 2 | 75972 | 15194 | 45583 | 45583 | 9716 | 18134 | - | - | - | 4 | 5478 | ||||||||||||||||||||||||
| XIX | 2379 | Жв | 2 | 72211 | 14442 | 43327 | 43327 | 11142 | 19560 | - | - | - | 3 | 3300 | ||||||||||||||||||||||||
| XX | 2379 | Жв | 2 | 60708 | 12142 | 36425 | 36425 | 8627 | 17045 | - | - | - | 2 | 3515 | ||||||||||||||||||||||||
| XXI | 2379 | Жв | 2 | 66382 | 13276 | 39829 | 39829 | 11277 | 19695 | - | - | 5 6 | 1999 | |||||||||||||||||||||||||
| XXII | 2379 | Жв | 2 | 69509 | 13902 | 41705 | 41705 | 11277 | 19695 | - | - | 5 6 | 2625 | |||||||||||||||||||||||||
| XXIII | 2379 | Жв | 2 | 68808 | 13762 | 41285 | 41285 | 11142 | 19560 | - | - | - | 3 | 2620 | ||||||||||||||||||||||||
| XXIV | 2379 | Жв | 2 | 82592 | 16518 | 49555 | 49555 | 8627 | 17045 | - | - | - | 2 | 7891 | ||||||||||||||||||||||||
| XXV | 2379 | Жв | 2 | 66143 | 13229 | 39686 | 39686 | 8418 | 16836 | - | - | 5 | - | 4811 | ||||||||||||||||||||||||
| Проектни показатели | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| За Квартал 19В | 1763738 | 352748 | 1058243 | 1058243 | 271271 | 480513 | Пл на застр | 153804590024 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Кинт = | 02724401243 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Имот XIII се формира от XI XII и XIV | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Типове сгради | ЗП | РЗП(без сутерен) | II-ри етаж | Сутерен | ПомещенияI-ви етаж | II-ри етаж | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1 | Къща тип 1 | 12932 | 21350 | 8418 | антре всекиднс кухня спаня и баня гараж | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2 | Къща тип 2 | 8627 | 17045 | 8418 | - | антре всекиднс кухня гараж | 2 спални и баня | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | Къща тип 3 | 11142 | 19560 | 8418 | антре всекиднс кухня спаня и баня гараж | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 4 | Къща тип 4 | 9716 | 18134 | 8418 | антре всекиднс кухня гараж | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 5 | Къща тип 5 | 8418 | 16836 | 8418 | антре всекиднс кухня спаня и баня | 3 спални и баня | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 6 | Гараж (към къщи тип 5) | 2859 | 2859 | - | - | - | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 7 | Къща тип 6 | 5860 | 14278 | 8418 | - | антре всекиднс кухня | 3 спални и баня | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 8 | Бар - градина | 1455 | 1455 | - | - | - | Помещения в сутерен за къщите | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 9 | Приемна сграда | 7768 | 14978 | 7210 | - | - | антре сауна фитнес зала с басейн техническо | |||||||||||||||||||||||||||||||
| помещение и склад | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Приемна сграда с магазин и ресторант | вариант А | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (технически съоръжения - трафопост и водни резервоари ЗП | 558 | ) | Благой Георгиев Петков УРБ 10047 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Всички площи са в м2 | Ръководител глас арх Милена Нанова |
Разлика до максимална РЗП
Кинт
РЗП по имоти
РЗП на сгради
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
14 сгради със ЗП 90 мsup2 РЗП 270 мsup2 с размери 9 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от 6 м до улица (посока юг) по 3 м към свободна страна и комплексна среда (север)
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
8 крайни и 16 средни сгради в три групи със съответно ЗП 60 50 мsup2 РЗП 180 150 мsup2 с размери 6 5 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от по 3 м до улица (посока север) към свободна страна (за крайна) и комплексна среда (посока юг)
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
| Къща тип 1 | Къща тип 1 | ||
| Къща тип 2 | Къща тип 2 | ||
| Къща тип 3 | Къща тип 3 | ||
| Къща тип 4 | Къща тип 4 | ||
| Къща тип 5 | Къща тип 5 | ||
| Гараж (към къщи тип 5) | Гараж (към къщи тип 5) | ||
| Къща тип 6 | Къща тип 6 | ||
| Бар - градина | Бар - градина | ||
| Приемна сграда | Приемна сграда |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
Кинт
РЗП по имоти
РЗП на сгради
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
14 сгради със ЗП 90 мsup2 РЗП 270 мsup2 с размери 9 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от 6 м до улица (посока юг) по 3 м към свободна страна и комплексна среда (север)
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
8 крайни и 16 средни сгради в три групи със съответно ЗП 60 50 мsup2 РЗП 180 150 мsup2 с размери 6 5 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от по 3 м до улица (посока север) към свободна страна (за крайна) и комплексна среда (посока юг)
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
| Къща тип 1 | Къща тип 1 | ||
| Къща тип 2 | Къща тип 2 | ||
| Къща тип 3 | Къща тип 3 | ||
| Къща тип 4 | Къща тип 4 | ||
| Къща тип 5 | Къща тип 5 | ||
| Гараж (към къщи тип 5) | Гараж (към къщи тип 5) | ||
| Къща тип 6 | Къща тип 6 | ||
| Бар - градина | Бар - градина | ||
| Приемна сграда | Приемна сграда |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
РЗП по имоти
РЗП на сгради
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
14 сгради със ЗП 90 мsup2 РЗП 270 мsup2 с размери 9 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от 6 м до улица (посока юг) по 3 м към свободна страна и комплексна среда (север)
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
8 крайни и 16 средни сгради в три групи със съответно ЗП 60 50 мsup2 РЗП 180 150 мsup2 с размери 6 5 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от по 3 м до улица (посока север) към свободна страна (за крайна) и комплексна среда (посока юг)
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
| Къща тип 1 | Къща тип 1 | ||
| Къща тип 2 | Къща тип 2 | ||
| Къща тип 3 | Къща тип 3 | ||
| Къща тип 4 | Къща тип 4 | ||
| Къща тип 5 | Къща тип 5 | ||
| Гараж (към къщи тип 5) | Гараж (към къщи тип 5) | ||
| Къща тип 6 | Къща тип 6 | ||
| Бар - градина | Бар - градина | ||
| Приемна сграда | Приемна сграда |
| I | I | ||
| II | II | ||
| III | III | ||
| IV | IV | ||
| V | V | ||
| VI | VI | ||
| VII | VII | ||
| VIII | VIII | ||
| IX | IX | ||
| X | X | ||
| XIII | XIII | ||
| XV | XV | ||
| XVI | XVI | ||
| XVII | XVII | ||
| XVIII | XVIII | ||
| XIX | XIX | ||
| XX | XX | ||
| XXI | XXI | ||
| XXII | XXII | ||
| XXIII | XXIII | ||
| XXIV | XXIV | ||
| XXV | XXV |
РЗП на сгради
МОДУЛ ldquoЖИЛИЩНА ПОЛИТИКАrdquoБлагой Петков УРБ 10047
ОБЯСНИТЕЛНА ЗАПИСКА
Настоящият проект се изготвя по задание на Катедра Жилищни сгради в архитектурния факултет на Университета по Архитектура Строителство и Геодезия гр София и представлява идейно решение за застрояване на КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ с еднофамилни жилищни сгради
Проектът се разработва в избираемия модул bdquoЖилищна политикаrdquo в трети курс летен семестър на специалността УРБАНИЗЪМ
Цел
Запознаване със спецификата на устройственото планиране на жилищните територии ndash начин и характер на застрояване структура и елементи на жилищната среда типове и видове жилищни сгради основни планови схеми както и извеждане на водещите принципи за изграждане на модерна функционална и устойчива жилищна среда във всичките й нива жилище ndash сграда ndash структура (квартал)
Задачи
middot Проучване на територията и описание на съществуващото положение ndash релеф и разположение природни дадености инфраструктура комуникационни връзки с градски магистрали и обществен транспорт и др
middot Градоустройствено проучване на параметрите на застрояване според типа на устройствената зона определена в действащия Общ Устройствен План
middot Определяне на регулационни граници и минимални отстояния Изчисляване на параметрите на застрояване за конкретните имоти при съответната гъстота плътност и минимален процент на озеленяване
middot Изготвяне на примерна схема на застрояване с еднофамилни сгради (свободно стоящи сдвоени редови или смесени типове сгради) и представяне на ситуационното решение което да включва разположение на сградите в рамките на имота автомобилен и пешеходен достъп до всяка сграда озеленяване както и осигуряване на необходимите места за гариране и паркиране
Всички проектни предложения са съобразени с действащото законодателство към 18 февруари 2008 год
Законодателна рамка
middot ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 5 от 21 май 2001 г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА
middot НАРЕДБА 7 ОТ 22 ДЕКЕМВРИ 2003 Г ЗА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ТЕРИТОРИИ И УСТРОЙСТВЕНИ ЗОНИ
middot Наредба 8 от 14 юни 2001 г за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове
middot ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА СЪКРАТЕН ДОКЛАД
middot ЗАКОН ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОДОБРЕНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЕ НА ОБЩИЯ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СОФИЯ
middot З А К О Н за одобряване и прилагане на Общия устройствен план на Столичната община (ЗОПОУПСО)
middot Приложение към чл 1 ал2 ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА ПРАВИЛА И НОРМАТИВИ ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ
1 Съществуващо положение
Историята на Бистрица може да бъде проследена до Второто българско царство Селището е носител на исконните български ценности и дух а запазените традиции са своеобразен мост към миналото През 2005 г bdquoБистришките бабиrdquo прочули се с изпълненията си на архаичен фолклор от Шоплука бяха включени в списъка на шедьоврите на нематериалното културно наследство на човечеството на ЮНЕСКО
Бистрица граничи на изток с кв Кокаляне и кв Панчарево а на север с кв Малинова долина и Бизнес Парк Младост‑4 а разстоянието до центъра на столицата е 12 километра
a Разположение
Квартал 19В се намира в североизточния край на местност Бистрица район Панчарево на Столична община Област София (Град) като имот I и II са на главния път в посока Малинова долина и София В близост е другата основна артерия ndash улица Цар Асенов път водеща към Панчарево
Местоположението на квартала е много по-привлекателно от добилите популярност и вече презастроени Симеоново и Драгалевци и предполага изграждане на модерна крайградска жилищна среда с ниска интензивност и богато озеленяване
b Релеф
Имотите са разположени на югоизточен склон с наклон около 12 (вариращ между 8 до 18) който предлага безпрепятствено оттичане на повърхностните води в близката река
c Природни дадености
Бистрица е най-голямото селище в подножието на Витоша като кварталът граничи през улица с територията на природния парк През нея минават две реки - Янчовска и Стара река които се сливат почти в центъра и образуват река Гъбешница
Местността предлага уникална природа и незабравими гледки които могат да се усетят най-добре по туристическата алея по трасето на Рилският водопровод (Бистричани я наричат Канала официално е именувана инж Иван Иванов) или с излет до язовир Панчарево сЖелезница или до квСимеоново Може също така да се поеме по някоя от пътеките към хАлеко или към Черни връх
d Инфраструктура
Районът може да се похвали с добро обслужване а Панчарево е една от спортните бази на София Пътната мрежа е в добро състояние Обслужващата улица обхождаща квартала не съществува и трябва да се предвиди в инвестиционния проект Местността е електроснабдена и водоснабдена Канализационната мрежа е в процес на изграждане
e Комуникационни връзки
Бистрица попада в активната зона на влияние на Столицата определена в Общия Устройствен План като интегрирана в компактния град те връзките са много силни Районът контактува с най-привлекателните и динамично развиващи се части на София по южната дъга
Схема 1Фрагмент от ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
Реконструираното bdquoОколовръстно шосеrdquo осигурява бърз достъп до Летище София и до основните направления на националната транспортна инфраструктура както и радиален подход (не най-прекият но най-краткият като време с цел избягване на задръстванията път) към всяка точка на централната градска част
Районът е в близост до оформилата се бизнес зона в жк bdquoМладост‑4rdquo и до новите бизнес центрове по бул bdquoЦариградско шосеrdquo
Бистрица е обхваната и от мрежата на масовия градски транспорт
2 Устройствена зона и параметри на застрояване
Според Общия устройствен план на Столична община Правила и нормативи за устройство и застрояване Приложение към чл3 ал2 на ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО И ЗАСТРОЯВАНЕ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА
КВАРТАЛ 19B УПИ Іndash2379 до УПИ XXV ndash2379 м БИСТРИЦА СОФИЯ попада в точка 8 - Вилна зона (Индекс - Жв Цвят - св каки) и по-точно bdquoНови вилни зони формирани върху бивши земеделски земи по п4 на ЗСПЗЗrdquo с устройствени параметри - максимална плътност на застрояване 20 максимален Кинт 06 минимална озеленена площ 60 максимална кота корниз 7 м максимална кота било 10 м и ограничение минимум 50 от озеленената площ е с висока дървесна растителност
Схема 2
Извадка от
ОБЩ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН НА ГРСОФИЯ И СТОЛИЧНА ОБЩИНА
3 Примерни схеми на застрояване
При разработването и на двете примерни схеми за застрояване е търсено органично интегриране в общата структура на селището формиране на зона на социална активност в рамките на квартала създаване на разнообразни жилища с идея за постигане на социална разнородност на обитателите взаимовръзка на жилищата с прилежащите им индивидуални пространства и плавен преход през полуобществени общи към обществени и улични пространства
i Вариант А
Този вариант предвижда запазване на съществуващата квартална структура и създаване на екологична и богато озеленена среда от сглобяеми еднофамилни къщи с дървена носеща конструкция като всички сгради са свободно стоящи или свързани в два съседни имота по ниско едноетажно тяло ndash гараж
Използвани са занижени от максималните устройствени показатели а именно Плътност на застрояване 1538 и Коефициент на интензивност 0272 изчислени за целия квартал
Всички сгради са поместени максимално в посока север или запад в съответния имот като за тези с улична регулационна линия от север е предвиден малък външен двор отворен към уличното пространство
Застроената площ на различните типове къщи варира между 5860 мsup2 и 12932 мsup2 а разгърнатата застроена площ ndash от 14278 мsup2 до 21350 мsup2 (без сутерен) На първо ниво са поместени помещенията от група ден ndash всекидневна с трапезария и кухня в един обем и кабинет спалня за гости с баня за по-големите къщи обединени около входно антре със стълба Някой от къщите имат и зимна градина от термостъкло и под стреха (не със стъклен покрив) ndash част от цялостната концепция за енергийна ефективност На второ ниво са развити две или три спални с една обща но голяма по площ баня Къщите със сутерен разполагат със склад техническо помещение сауна и фитнес зала с малък басейн естествено осветена през английски двор или където наклона на терена позволява ndash с рампа
Паркирането е решено с гараж и или паркоместа в рамките на имота като спирането върху тротоара и зелените площи е ограничено от декоративни прегради и колчета
Проектното решение включва обединяването на УПИ XI УПИ XII и УПИ XV в нов УПИ XIII в който са ситуирани три къщи за гости демонстрационни къщи и приемна сграда с магазин и ресторант около открит бар-градина Към приемната сграда са предвидени технически съоръжения ndash трафопост и водни резервоари както и паркинг
Концепцията за устойчиво развитие и природосъобразен начин на живот е застъпена още от използването в максимална степен на строителни материали създадени от възобновими ресурси Освен това дървената носеща конструкция е особено удачна за земетръсни райони Тя позволява сглобяемо и модулно строителство а от там ndash намаляване на сроковете за изпълнение както и работа в заводски условия и независимост от атмосферните влияния и външните температури
Проектът включва използването на алтернативни източници на енергия ndash малки вятърни турбини слънчеви колектори модерни системи за отопление и вентилация интегриращи и зимните градини както и събиране и използване на дъждовни води Самостоятелно тези съоръжения са неефективни но комбинирането им в обща система е гаранция за успех Например при лошо време когато слънчевите панели губят смисъл вятърните турбини намаляват трудностите при затоплянето на сградите породени от ефекта на постоянното отнасяне на повърхностния за ограждащите стени въздух който действа като топлоизолация
За целия комплекс ще се организира разделно събиране на отпадъците
ii Вариант Б Комплексна среда
Вариант Б е свързан с изграждането на комплексна среда като за всяко жилище е предвиден двор или покривна тераса (с изключение на апартаментите в апартаментния хотел) Сградите са разположени в периферията на новият УПИ I формиран от I II III IV V VI VII VIII XIX XX XI XII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV и XXV като обграждат богато озеленена паркова среда Във възможно най-равнинната част са разположени две спортни игрища
14 сгради със ЗП 90 мsup2 РЗП 270 мsup2 с размери 9 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от 6 м до улица (посока юг) по 3 м към свободна страна и комплексна среда (север)
Наклона на терена позволява в сутерена да се разположи единичен гараж заедно с фитнес и сауна или двоен гараж
На първо ниво са разположени помещенията от група ден + спалня кабинет а на второ ndash тези от група нощ 3+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
8 крайни и 16 средни сгради в три групи със съответно ЗП 60 50 мsup2 РЗП 180 150 мsup2 с размери 6 5 x 10 (сключена страна) м като всяка има собствен двор формиран от по 3 м до улица (посока север) към свободна страна (за крайна) и комплексна среда (посока юг)
Наклона на терена позволява се преодолява с различна кота и светла височина на гаража (подход от север) и жилищните помещения като сутерена е частичен ndash само под гаража
На първо ниво са разположени помещенията от група ден а на второ ndash тези от група нощ 2+(1) спални Устройствените показатели позволяват подпокривното пространство да бъде усвоено като ателие мансарда за гости
За крайните къщи е възможно обособяване на малък кабинет в първо ниво
Апартаментните сгради са със ЗП 160 мsup2 и РЗП 320 мsup2 3 на брой всяка с по 3 апартамента като на практика те нямат общи части а всеки апартамент с размери 8 x 8 м (основно ниво ndash жилищни помещения) стъпва върху предния и ползва неговия покрив за тераса Към всеки има и гараж със склад разположен в частично вкопан сутерен като достъпът се осигурява по алеи преодоляващи наклона Сградите са разположени в най-високата част и имат живописна гледка към Бистрица като по този начин са загърбили основната натоварена улица
С цел да се постигнат максималните градоустройствени показатели и едновременно с това средата да остане свободна и да не внушава усещането за плътна застройка предлагам в една обща сграда апартаментен хотел да бъдат обединени малки жилища от по около 30 мsup2 с магазин и ресторант в партерно ниво Паркирането да се осигури в малък паркинг в североизточния край на квартала (засенчен от сградата) и в подземен паркинг чиито покрив може да послужи за разполагане на открит бар
Потърсена е подходяща конфигурация на сградата която да се впише добре в комплекса До нея може да се разположи трафопост тип контейнер При инвеститорски интерес две ателиета могат да бъдат обединени в по-голям апартамент от около 60 мsup2
ЗП 500 мsup2 РЗП 1500 мsup2
4 Избор на вариант и проектно решение
Според мен по-подходящ за тази квартал е Вариант А ndash той предлага по-висок стандарт на обитаване и качество на средата Привидно Вариант Б би донесъл по-добър финансов резултат но едно техникоикономическо сравнение показва че печалбата отнесена към обема на извършените строително-монтажни работи е по-голяма в първия случай те разумният подход е да се избягва презастрояване и максимално уплътняване а просто инвеститорът да премине на следващия комплекс ndash все пак тук не става въпрос за централни градски части и едно балансирано решение би гарантирало по-бързи продажби и реализация на проекта Освен това Вариант А позволява по-безконфликтно етапно изпълнение
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
РЗП
мsup2
Разходи за
строителство
за мsup2 евро
Разходи за
строителство
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(6+7)
Адми др
разходи
10 от 8
Разходи
всичко евро
(3+8+9)
12345678910
А176373820352748480513350168179670000023817962381802972723
Б1763738203527481008748300302624470000037262443726244451616
Площ на
УПИ XXIII
мsup2
РЗП
ДМАsup1
мsup2
ЗП
трафопст
мsup2
Площ
земя
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
РЗП в
продажба
мsup2
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквприх
всичко евро
(16+19)
11
121314151617181920
А1831636889758815805755079028841102885034937384284026
Б-150000748- sup2- sup2- sup285800070060060006006000
А
Б
Вариант
Вариант
2 Приходи
1 Разходи
Забележки
Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде прието
като съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодати
движението на парични потоци във времето
разходи които биха били платени - инвестпритежава земята
sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел
sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17)
Вариант
Очаквана печалба
преди олагане евро
(20-10)
21
3 Печалба
1311303
1554384
Ефективност-печалба
към обем на инвест
отн от 0 до 1 (21 8)
22
0551
0417
Таблица 1Техникоикономическо сравнение на предложените варианти
Вариант Б също има своите предимства тъй като той би донесъл разтеглени във времето приходи от управлението на общите части и обслужващите обекти Освен това на етапа проектни проучвания не може да се направи адекватна оценка на потребителския интерес към една комплексна среда предоставяща както индивидуални дворни пространства или покривни тераси така и обща паркова среда със спортни съоръжения
Забележка Проектните решения не включват точните коти на сградите защото те би следвало да се фиксират от проекта за вертикална планировка съобразен с подробен баланс на земните маси при който да се намалят до минимум изкопните работи и транспортирането на пръст или баластра извън рамките на квартала Отстоянията са съобразени с предполагаемите разлики в нивата които се отразяват на ослънчаването
Направеното техникоикономическо сравнение също така подсказва че при настоящите пазарни условия вариантът при който инвеститорът изгражда инфраструктурата и предоставя УПИ за застрояване от отделни клиенти не би донесъл икономически ефект защото явно в момента хората не оценяват значението на инфраструктурата и не са склонни да плащат за нея
3 Печалба
Площ на
Кв19В
мsup2
Стойност
на земята
за мsup2 евро
Стойност
на земята
Кв19В евро
Разходи за
инфрастр
общо евро
Разходи
общо евро
(3+4)
Очаквани
приходи за
мsup2 евро
Очаквани
приходи
общо евро
Очаквана печалба
преди олагане евро
(7-5)
12345
67
8
176373820352748700000105274850881869-170879
1 Разходи2 Приходи
Таблица 2Сравнение стойност на земята и разходи за инфраструктура
| Къща тип 1 | Къща тип 1 | ||
| Къща тип 2 | Къща тип 2 | ||
| Къща тип 3 | Къща тип 3 | ||
| Къща тип 4 | Къща тип 4 | ||
| Къща тип 5 | Къща тип 5 | ||
| Гараж (към къщи тип 5) | Гараж (към къщи тип 5) | ||
| Къща тип 6 | Къща тип 6 | ||
| Бар - градина | Бар - градина | ||
| Приемна сграда | Приемна сграда |
Лист1
_1273358071xls
Лист1
| 1 Разходи | 2 Приходи | 3 Печалба | |||||||||||||
| Площ наКв19Вмsup2 | Стойностна земятаза мsup2 евро | Стойностна земятаКв19В евро | Разходи заинфрастробщо евро | Разходиобщо евро(3+4) | Очакваниприходи замsup2 евро | Очакваниприходиобщо евро | Очаквана печалбапреди олагане евро(7-5) | ||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | ||||||||
| 1763738 | 20 | 352748 | 700000 | 1052748 | 50 | 881869 | -170879 | ||||||||
| Площ наУПИ XXIIIмsup2 | РЗПДМАsup1мsup2 | ||||||||||||||
| 11 | 12 | ||||||||||||||
| 183163 | 68897 | ||||||||||||||
| - | 150000 | ||||||||||||||
| 3 Печалба | |||||||||||||||
| Очаквана печалбапреди олагане евро(20-10) | |||||||||||||||
| 21 | |||||||||||||||
| 0 | |||||||||||||||
| 0 |
| 1 Разходи | |||||||||||||||||||||
| Вариант | Площ наКв19Вмsup2 | Стойностна земятаза мsup2 евро | Стойностна земятаКв19В евро | РЗПмsup2 | Разходи застроителствоза мsup2 евро | Разходи застроителствоКв19В евро | Разходи заинфрастробщо евро | Разходиобщо евро(6+7) | Адми дрразходи10 от 8 | Разходивсичко евро(3+8+9) | |||||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | ||||||||||||
| А | 1763738 | 20 | 352748 | 480513 | 350 | 1681796 | 700000 | 2381796 | 238180 | 2972723 | |||||||||||
| Б | 1763738 | 20 | 352748 | 1008748 | 300 | 3026244 | 700000 | 3726244 | 372624 | 4451616 | |||||||||||
| 2 Приходи | |||||||||||||||||||||
| Вариант | Площ наУПИ XXIIIмsup2 | РЗПДМАsup1мsup2 | ЗПтрафопстмsup2 | Площземямsup2 | Очакваниприходи замsup2 евро | Очакваниприходиобщо евро | РЗП впродажбамsup2 | Очакваниприходи замsup2 евро | Очакваниприходиобщо евро | Очаквприхвсичко евро(16+19) | |||||||||||
| 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | ||||||||||||
| А | 183163 | 68897 | 588 | 1580575 | 50 | 790288 | 411028 | 850 | 3493738 | 4284026 | |||||||||||
| Б | - | 150000 | 748 | - sup2 | - sup2 | - sup2 | 858000 | 700 | 6006000 | 6006000 | |||||||||||
| 3 Печалба | Забележки | ||||||||||||||||||||
| Вариант | Очаквана печалбапреди олагане евро(20-10) | Ефективност-печалбакъм обем на инвестотн от 0 до 1 (21 8) | Това техникоикономическо сравнение трябва да бъде приетокато съвсем грубо защото не е отчетено данъчнзаконодатидвижението на парични потоци във времето | ||||||||||||||||||
| 21 | 22 | разходи които биха били платени - инвестпритежава земята | |||||||||||||||||||
| А | 1311303 | 0551 | sup1 инвестзапазва собстввърху УПИ XXIII апартхотел | ||||||||||||||||||
| Б | 1554384 | 0417 | sup2 правото на строеж е отразено в РЗП в продажба (17) |
Лист1
| 1 Разходи | 2 Приходи | 3 Печалба | |||||||||||||
| Площ наКв19Вмsup2 | Стойностна земятаза мsup2 евро | Стойностна земятаКв19В евро | Разходи заинфрастробщо евро | Разходиобщо евро(3+4) | Очакваниприходи замsup2 евро | Очакваниприходиобщо евро | Очаквана печалбапреди олагане евро(7-5) | ||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | ||||||||
| 1763738 | 20 | 352748 | 700000 | 1052748 | 50 | 881869 | -170879 | ||||||||
| Площ наУПИ XXIIIмsup2 | РЗПДМАsup1мsup2 | ||||||||||||||
| 11 | 12 | ||||||||||||||
| 183163 | 68897 | ||||||||||||||
| - | 150000 | ||||||||||||||
| 3 Печалба | |||||||||||||||
| Очаквана печалбапреди олагане евро(20-10) | |||||||||||||||
| 21 | |||||||||||||||
| 0 | |||||||||||||||
| 0 |