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Information
Berliner Mietspiegel 2019mit Berliner Betriebskostenübersicht im Anhang
Inhalt
Vorwort 2Fragen und Antworten zum neuen Mietspiegel 3
Der Berliner Mietspiegel 2019 1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2019 als »qualifizierter Mietspiegel« 72. Vorbemerkungen zum Mietspiegel 73. Geltungsbereich dieses Mietspiegels 84. Qualifizierter Mietspiegel 95. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: »Netto-Kaltmiete« 96. Die Gliederung dieses Mietspiegels 106.1 Art 106.2Größe 106.3 Ausstattung 106.4 Beschaffenheit 116.5Wohnlage 117. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum 127.1WohnlagenkarteBerlinerMietspiegel2019 148. Anwendung der Mietspiegeltabelle 159. Berliner Mietspiegeltabelle 2019 16
10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen 1710.1MerkmalederOrientierungshilfe 1710.2 EnergetischerZustandderWohngebäude 1710.3 AnleitungzurErmittlungderortsüblichenVergleichsmieteundzurSpanneneinordnung 1810.4 Beispiele 18 11. Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung 19 12. Verkehrslärmbelastung 22
AnhangBerliner Betriebskostenübersicht 2019 24Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) 27Kontakte in den Bezirksämtern 30Anschriften wichtiger Beratungs- und Auskunftsstellen 31Impressum 32
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
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Liebe Berlinerinnen, liebe Berliner,
WohnenisteinGrundbedürfnis,einMenschenrechtunddiesozialeFrageunsererZeit.DasZiel,leistbareMietenzuge-währleisten, gilt fürBerlinmit über 85ProzentMietwoh-nungenimBesonderen.DieBevölkerungszunahmeundderInvestitionsdruckinunsererdynamischwachsendenStadtführenjedochzusteigendenMieten,dievieleBerlinerinnenund Berliner nichtmehr schultern können. Fürmich sinddahereineaktiveWohnungs-undMietenpolitik sowieeinstarkes Engagement im gemeinwohlorientierten Woh-nungsneubaugleichermaßenwichtig.
Der aktuelle Mietspiegel bildet die Situation steigenderMietpreise und damit Mehrbelastungen für viele Berline-rinnenundBerlinerab.DerAnstieghatsichabgeschwächtauf2,5Prozentjährlich,dasistdergeringsteWertseitzehnJahren.UmtatsächlicheineTrendumkehrzuerreichen,giltes, die aktive Mietenpolitik des Senats fortzusetzen undinsbesondereaufBundesebenedeutlichmehrfürlangfris-tigleistbareMietenzutun.
Der Mietspiegel hat als etabliertes wohnungspolitischesInstrumenteinewichtigeFunktion.Ergibtfürrd.1,4Millio-nen mietspiegelrelevante Wohnungen das Mietniveau imSeptember2018mitverlässlichenAngabenwieder,schafftTransparenz und setzt damit Grenzen für die künftigeMietentwicklung.
DenVermieterinnenundVermieterngibtereineÜbersichtüberdieortsüblichenMieten.MieterinnenundMieterkön-nen sichmit ihm vorMieterhöhungen schützen, die überdasortsüblicheMaßfürvergleichbareWohnungenhinaus-gehen.DerqualifizierteBerlinerMietspiegelleistetsoeinenwichtigenBeitragzumRechtsfriedeninunsererStadt.
Es ist erfreulich, dass der aktuelle Mietspiegel in diesemJahrwiedervonalleninderArbeitsgruppeMietspiegelver-tretenenMieter-undVermieterverbändenalsqualifizierterMietspiegelanerkanntwurde.DamitwirdvondenBeteilig-tendiehoheQualitätderDatenerhebungund-auswertungsowieinsgesamtdievomGesetzgeforderteErstellungnachanerkanntenwissenschaftlichenGrundsätzenbescheinigt.MitderNeubewertungderWohnlagendurcheinestatisti-scheAnalysewerdenzudemneueMaßstäbefürdieObjek-tivitätdesVerfahrensgesetzt.Ichbedankemichausdrück-lich bei den Verbänden und gehe davon aus, dass dieAkzeptanzdesMietspiegelsdadurchgestärktwird.
DarüberhinausmöchteichnocheinmaldieMitwirkungdervielenbeteiligtenBürgerinnenundBürgerhervorheben.SiehabendurchdieBereitstellungderMiet-undAusstattungs-angabenIhrerWohnungendenMietspiegel2019erstmög-lichgemacht–vielenherzlichenDankauchIhnen!
KatrinLompscherSenatorinfürStadtentwicklungundWohnen
©ThomasHedrich
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
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FragenundAntwortenzumneuenMietspiegel
Was ist ein Mietspiegel und wozu dient er?
Wie wird die »ortsübliche Vergleichsmiete« ermittelt?
Wie ist der Mietspiegel entstanden und gibt es Alternativen?
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
Der Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 558c Abs. 1) festgeschrieben. Grundlage für den Mietspiegel ist eine Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, also eine Mietenübersicht. Er wird gemeinsam in Berlin von Vertretern des Landes sowie Interessenvertretern der Vermieterinnen und Vermieter und der Mieterin-nen und Mieter erstellt. Er soll alle zwei Jahre aktualisiert werden.
DiegrundlegendenRahmenbedingungenfürdenMietspiegelsetztdasbundes-einheitlicheMietrecht.SiekönnenalsonichtdurchdasLandBerlin,sondernal-leindurchdenBundesgesetzgeberverändertwerden.
AusdemMietspiegellässtsichdiemaximalzulässigeNetto-KaltmietebeiMiet-erhöhung füreinekonkreteWohnungablesenunderhatauchBedeutungbeiNeuvermietung.ErdientdamitMieterinnenundMieternsowieVermieterinnenund Vermietern gleichermaßen. Mieterinnen und Mieter erfahren daraus, abwelcherHöheeineverlangteMieteüberhöhtistundbiswohinsiehinzunehmenist.VermieterinnenundVermieternbietetereineÜbersicht,biszuwelchemBe-trag sie eineMiete erhöhen können und er ist auchMaßstab beimAbschlussvielerneuerMietverträge.
Der Mietspiegel erfasst die abzubildende Marktsituation durch Erhebung von Mieten. Dazu werden Mietänderungen und Neuvermietungen bisher jeweils rückblickend für einen Zeitraum von vier Jahren betrachtet.
Dieser Betrachtungszeitraum ist gesetzlich auf Bundesebene geregelt (BGB§558Abs.2).NichtberücksichtigtwerdenMietenfürgeförderteWohnungenmitMietpreisbindung(z.B.Sozialwohnungen),ebensowienach2017fertiggestellteNeubauwohnungensowieWohnungeninEin-undZwei-Familienhäusern.Dieer-hobenenMietenwerden imMietspiegelnachdengesetzlichenMerkmalenArt,Lage,Größe,BaujahrsowieAusstattungvergleichbargemacht.
Der Mietspiegel als Datenquelle wurde im Jahr 1974 als ein Begründungsmittel für Mieterhöhungen etabliert. Das 1971 eingeführte Vergleichsmietensystem führt dazu, dass Vermieterinnen und Vermieter nicht mehr zum Zweck der Mieterhöhung einen bestehenden Mietvertrag kündigen dürfen.
AlsAusgleich fürdieseRegelungwurdengesetzlichbeschränkteMieterhöhun-genbis zurortsüblichenVergleichsmietezugelassen.VermieterinnenundVer-mieter sind zudem verpflichtet, Mieterhöhungen zu begründen. Damit stelltesichdieFrage,wiehochdieseortsüblicheVergleichsmietenunist.SowurdederMietspiegeleingeführt.
Derursprüngliche»einfacheMietspiegel«wurdeimJahr2001umdieAlternati-veeinessogenannten»qualifiziertenMietspiegels«ergänztunddasInstrumentdamitgestärkt.Nach§558dAbs.1und2BGBmusseinqualifizierterMietspiegel
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Warum setzt das Land Berlin auf einen »qualifizierten Mietspiegel«?
Was ist neu am aktuellen Mietspiegel?
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
nachanerkanntenwissenschaftlichenGrundsätzenerstelltundmindestensvonderGemeindeodervonInteressenvertreternderVermieterundderMieteraner-kanntwerden.ZudemisterimAbstandvonzweiJahren(zumBeispieldurcheinevereinfachteErhebung)zuaktualisierenundallevierJahreneuzuerstellen.DerBerlinerMietspiegelistindiesemSinne»qualifiziert«.
Seit der Einführung derMietpreisbremse im Jahr 2015 hat derMietspiegel inBerlinauchAuswirkungbeiNeuvermietungen.DieBestimmungenzurMiethöhesindin§556dBGBgeregelt.AbgesehenvoneinigenAusnahmendarfdieMietebeiNeuvermietungennurmax.10ProzentoberhalbderortsüblichenVergleichs-mieteliegen.
GrundsätzlichkönnenVermieterinnenundVermieterauchandereBegründungs-mittel fürMieterhöhungenalseinenMietspiegelheranziehen,sichz.B.aufdieMietenvonmindestensdreivergleichbarenWohnungenoderaufeinMietengut-achtenstützen.DasbedeutetjedocheinerseitsMehraufwandfürdieVermiete-rinnenundVermieterunderschwertesandererseitsdenMieterinnenundMie-tern, die Richtigkeit und Zulässigkeit der Forderung zu prüfen. Gibt es einenqualifiziertenMietspiegel,müssenVermieterinnenundVermieteraberinjedemFallaufihnhinweisen,damitsichdieMieterinnenundMieterinformierenkön-nen.
In Berlin gibt es Mietspiegel seit 1987 und seit 2003 auf dem höheren Qualitäts-niveau als »qualifizierte Mietspiegel«. Der qualifizierte Berliner Mietspiegel wird mit großer Sorgfalt und entsprechend den gesetzlichen Anforderungen erstellt.
ErbietetRechtssicherheitfüralleBeteiligten,istverlässlichundhilftwesentlich,Rechtsstreitigkeitenzuvermeiden.NurbeieinemBruchteilderMieterhöhungs-verlangenkommteswegenderkonkretenWohnungsmietezurKlagedurchVer-mieterinnenundVermieteraufZustimmungzurMieterhöhungundzugerichtli-chenAuseinandersetzungen.UndinfastallenbekanntenFällenwurdedabeiaufdieAngabendesMietspiegelszurückgegriffen.
Eine grundlegende Neuerung gegenüber bisherigen Mietspiegeln betrifft das Verfahren zur Wohnlageeinordnung.
ObeineWohnlagealseinfach,mitteloderguteingestuftwird,wurdenacheinerersten kriteriengestützten Einordnung nach der Wiedervereinigung der Stadtvonder ArbeitsgruppeMietspiegel entschieden. Für eineÄnderungwar bisherjeweilseinAntragderVermieterinnenundVermieteroderMieterinnenundMie-ter notwendig. Um eine objektive Lageermittlung zu ermöglichen, wurdenWohnlagen jetzt für ganz Berlinmittels eines statistischen Verfahrens einge-stuft. Dieses ermittelt in mehreren Rechenstufen anhand aussagekräftigerDaten die Wohnlage. Der gesamte Prozess der Wohnlageeinstufung wurdevonderArbeitsgruppeMietspiegelgemeinsamerarbeitetundbegleitet.
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Wie viele Mietwohnungen gibt es in Berlin?
Quelle: Wohnungsmarktbericht 2018 und Berliner Mietspiegel 2019 © Fürcho GmbH
Wohnungengesamt inBerlin
Wohnungenzur Miete Wohnungen,
auf die der BerlinerMietspiegel 2019anwendbar ist
1.906.400
1.395.800
1.638.800
VonallenWohnungen inBerlin sind rd.85ProzentMietwohnungen.Berlin istdamitimUnterschiedzuvielenanderenMetropoleneineechteMieterstadt.DerMietspiegel findet so auch in großer Breite Anwendung und Geltung. Er trifftAussagenüberMiethöhenfürknapp1,4MillionenWohnungen.DerAnteilvonNeuvertragsmietenimaktuellenMietspiegelbeträgt35Prozentundistseit2013(41Prozent)deutlichzurückgegangen.
Wie hat sich der prozentuale Anstieg der durchschnittlichen Mietspiegelmiete seit 2000 jährlich gegenüber den Vormietspiegeln verändert?
2000 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019Quelle: Institute GEWOS, A&K und F+B aus Berliner Mietspiegel 2000 bis 2019, eigene Berechnungen SenStadtWohn © Fürcho GmbH
+ 2,4 %jährlich
4,24 Euro
+ 2,2 %jährlich
4,49 Euro
+ 2,9 %jährlich
4,75 Euro
+ 0,8 %jährlich
4,83 Euro
+ 4,0 %jährlich
5,21 Euro
+ 3,1 %jährlich
5,54 Euro
+ 2,7 %jährlich
Ø + 2,8 %jährlich
5,84 Euro
+ 4,6 %jährlich
6,39 Euro
+ 2,5 %jährlich
6,72 Euro
Der prozentuale Anstieg der durchschnittlichenMietspiegelmiete 2019 istmit2,5ProzentjährlichdergeringsteWertseitzehnJahren.
Weitere Informationen zum Wohnungsmarkt bietet der Wohnungsmarktbericht: → www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
Berliner Mietspiegel 2019mit Berliner Betriebskostenübersicht im Anhang
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
1. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2019 als »qualifizierter Mietspiegel«
Der Berliner Mietspiegel 2019 wurde nach anerkanntenwissenschaftlichen Grundsätzen als »qualifizierter Miet-spiegel«gemäߧ558dBGBfortgeschriebenundvomLandBerlin(vertretendurchdieSenatsverwaltung für Stadtent-wicklung und Wohnen)unddennachfolgendgenanntenIn-teressenverbänden anerkannt:
��BerlinerMietervereine.V.,LandesverbandBerlinimDeutschenMieterbund��BerlinerMieterGemeinschafte.V.��MieterschutzbundBerline.V.��BBUVerbandBerlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmene.V.��BFWLandesverbandBerlin/Brandenburge.V.��BundderBerlinerHaus-undGrundbesitzervereinee.V.
AnderMietspiegelerstellunghabenberatend mitgewirkt:��ÖffentlichbestellterundvereidigterSachverständigerfürMietenfürGrundstückeundGebäude��AmtfürStatistikBerlin-Brandenburg��GeschäftsstelledesGutachterausschussesfürGrundstückswerteinBerlin��BerlinerBeauftragterfürDatenschutzundInformationsfreiheit
Die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten sind vonF+BForschungundBeratungfürWohnen,ImmobilienundUmweltGmbHHamburgnachanerkanntenwissenschaftli-chenGrundsätzenaufderGrundlageeinerempirischenpri-märstatistischen Repräsentativerhebung (Fortschreibung)ermitteltworden.
DieWohnlagezuordnungenwurden im EinvernehmenmitdenanderMietspiegelerstellungBeteiligtenüberprüftundaktualisiert.
2. Vorbemerkungen zum Mietspiegel
DieserMietspiegelisteineÜbersichtüberdieinBerlinam1.September2018üblicherweisegezahltenMietenfürver-schiedeneWohnungstypenjeweilsvergleichbarerArt,Grö-ße, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlichder energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. DieseMieten werden kurz »ortsübliche Vergleichsmieten« ge-nannt,diesichausdenindenletztenvierJahrenneuver-einbartenodergeändertenMietenbilden.DerMietspiegelhatseineGrundlageinden§§558Abs.2,558c,558dBGB.
Die Mieten für die früheren östlichen Bezirke und West-Staaken1 sowie für die früherenwestlichenBezirke (ohneWest-Staaken) werden in einer einheitlichen Tabelle ge-meinsamausgewiesen,dadieWohnungsbeständebaulichundmietpreislichmiteinandervergleichbarsind.
AufgrunddernochunterschiedlichenWohnungs-undMiet-preisstrukturenfürWohnungsbestände,diezwischen1973und1990(einschließlich»Wendewohnungen2«)bezugsfer-tiggewordensind,werdendiesegetrenntinderMietspie-
geltabelle für die früheren östlichen Bezirke3 und West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 6) sowie für die früherenwestlichenBezirke3ohneWest-Staaken(sieheNr.9,Spalte5)ausgewiesen.
Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenenMöglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage können sich dieMietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnisseneinigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder er-heblicheKostenfüreinGutachtenaufwendenzumüssen.
Dieser Mietspiegel ist ein »qualifizierter Mietspiegel«gemäß § 558d BGB. Für seinen Anwendungsbereich als»qualifizierterMietspiegel«(sieheNr.4)giltgemäߧ 558dAbs.3BGBdiegesetzlicheVermutung,dassdieim»qualifi-ziertenMietspiegel«angegebenenEntgeltedieortsüblicheVergleichsmietewiedergeben.
Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erläuterungen. NurdannkönnenSiedenMietspiegelrichtiganwenden.
1 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990.2 Die sogenannten »Wendewohnungen« im Sinne dieses Mietspiegels sind die
Wohnungen, die mit »DDR-Mitteln« anfinanziert wurden und deren Baubeginn vor dem 03.10.1990 lag, die aber erst danach fertiggestellt wurden; für diese Wohnungen galten z.B. auch die Regelungen aus dem Mietenüberleitungsgesetz.
3 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
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3. Geltungsbereich dieses Mietspiegels
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
DieserMietspiegel gilt unmittelbar nur für nicht preisge-bundeneWohnungeninMehrfamilienhäuserninBerlin,diebiszum31.Dezember2017bezugsfertiggewordensind.
Der Mietspiegel gilt nicht für: �� SelbstgenutztesWohneigentum,�� WohnungeninEin-undZweifamilienhäusernsowieinReihenhäusern,�� Neubauwohnungen,dieabdem1.Januar2018bezugsfertiggewordensind,�� preisgebundene,öffentlichgeförderteWohnungen,�� WohnungenmitWCaußerhalbderWohnung.
DieMieten(ortsüblichenVergleichsmieten)werdenineinerMietspiegeltabelle(sieheNr.9)ausgewiesen.
FürWohnungsbestände,diezwischen1973und1990(ein-schließlich »Wendewohnungen«) bezugsfertig gewordensind,werdendieMietennochweiterhingetrenntausgewie-sen:FürdieimehemaligenOstteilBerlinsliegendenBezirke(nachfolgend genannt: »östliche Bezirke und West-Staa-ken4«)istSpalte6derMietspiegeltabelle(bezugsfertigvon1973 bis 1990 einschließlich »Wendewohnungen«) maß-geblich. Für die im ehemaligenWestteil Berlins liegendenBezirke (nachfolgend genannt: »westliche Bezirke ohneWest-Staaken4«) ist die Spalte 5 (bezugsfertig 1973 bis1990)maßgeblich.
DieseZuordnung5istauchnachBildungderneuenBezirkeab1.Januar2001noch maßgeblich für den Geltungsbereich der entsprechenden Baualtersklassen/Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 (Spalten 5 und 6 der Mietspiegeltabelle);dasheißt,z.B.für
4 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990.5 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000
vor der Gebietsreform.
Bezirk Mittegelten�� imGebietdesimOstteilBerlinsliegendenehemaligenBezirksMittedieSpalte6(bezugsfertigvon1973bis1990und»Wendewohnungen«)derMietspiegeltabelle,
�� imGebietderimWestteilBerlinsliegendenehemaligenBezirkeTiergartenundWeddingdieSpalte5(bezugsfertig1973bis1990)derMietspiegeltabelle;
Bezirk Friedrichshain-Kreuzberggelten�� imGebietdesimOstteilBerlinsliegendenehemaligenBezirksFriedrichshaindieSpalte6(bezugsfertigvon1973bis1990und»Wendewohnungen«)derMietspiegeltabelle,
�� imGebietdesimWestteilBerlinsliegendenehemaligenBezirksKreuzbergdieSpalte5(bezugsfertig1973bis1990)derMietspiegeltabelle.
Zu den ehemaligen östlichen Bezirken von Berlin gehören: Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Köpenick,Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg,TreptowundWeißensee.
Wohnungen in West-Staaken gehören zum Geltungsbe-reichderMietspiegeltabelle fürdie früherenöstlichenBe-zirke.
Zu den ehemaligen westlichen Bezirken von Berlin gehören:Charlottenburg,Kreuzberg,Neukölln,Reinickendorf,Schö-neberg, Spandau (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempel-hof,Tiergarten,Wedding,WilmersdorfundZehlendorf.
DiegenaueZuordnungeinerAdressezumGeltungsbereichderentsprechendenSpaltenderMietspiegeltabelleistdemStraßenverzeichnis(Amtsblattvom13.05.2019)zuentneh-men.
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
4. Qualifizierter Mietspiegel
Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein fortgeschriebenerqualifizierterMietspiegel gemäß § 558d BGB, soweit sichaus folgenden Absätzen nichts anderes ergibt. Er wurdenachanerkanntenwissenschaftlichenGrundsätzenaufderGrundlage einer empirischen primärstatistischen Reprä-sentativerhebung (Fortschreibung des Berliner Mietspie-gels2017)erstellt.
DieArbeitsschritteund-ergebnissesowiedieMethodewer-den ausführlich im Endbericht »Grundlagendaten für denempirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnla-genverzeichnisses zumBerlinerMietspiegel 2019« darge-stellt, der auf der Internetseite der Senatsverwaltung fürStadtentwicklungundWohneneingestelltwird.
Soweit derMietspiegel in seinem Anwendungsbereich alsqualifizierterMietspiegelAussagenenthält,wirdgesetzlichvermutet,dassdieinihmbezeichnetenEntgeltedieortsüb-licheVergleichsmietewiedergeben(§558dAbs.3BGB).So-weit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2019 AngabenfüreineWohnungenthält,fürdiederVermietereineMiet-erhöhungbiszurortsüblichenVergleichsmiete(§558BGB)verlangt, hat der Vermieter in seinemMieterhöhungsver-langendieAngabendesqualifiziertenBerlinerMietspiegels2019auchdannmitzuteilen,wennerdieMieterhöhungaufeinanderesBegründungsmittelstützt(§558aAbs.3BGB).
Die beiMietern undVermietern erhobenenWohnungsda-ten wurden nach Erhebung in einer einheitlichen Daten-bank aufbereitet und ausgewertet. Das Verfahren zur Er-mittlungderortsüblichenVergleichsmiete istebenfalls imEndberichtzumBerlinerMietspiegel2019beschrieben.
Es ist zu beachten, dass nach der Datenerhebung durcheine Ausreißerbereinigung und die Anwendung einer75-Prozent-Spanne eine Kappung derMieten erfolgte, sodassdie inderMietspiegeltabelleausgewiesenenunterenundoberenSpannenwertederortsüblichenVergleichsmie-tennichtdieGesamtheitdererhobenenMietendarstellen.Diese sind aus dem Endbericht zumMietspiegel 2019 er-
sichtlich. Mieten außerhalb der in der Mietspiegeltabelleausgewiesenen 75-Prozent-Spanne können im Einzelfallaus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels heraus-fallen,wennvermutetwerdenkann,dassdieentsprechen-den Wohnungen entweder überdurchschnittlich gut oderüberdurchschnittlich schlecht ausgestattet sind oder einebesondereGröße(abca.175m²)aufweisen. ImEinzelfallkann es daher bei derartigenWohnungenangezeigt sein,die ortsübliche Einzelvergleichsmiete unter Heranziehungz.B.einesSachverständigengutachtenszuermitteln.
FürdieErmittlungderzulässigenMietezuBeginndesMiet-verhältnissesvonWohnraumimderzeitgeltendengesetzli-chen Rahmen kann jederWert der Spanne innerhalb desmaßgeblichenMietspiegelfeldesdieortsüblicheVergleichs-mietesein.AuchindiesemZusammenhangkanndieorts-übliche Einzelvergleichsmiete im Einzelfall für überdurch-schnittlich gut als auch überdurchschnittlich schlechtausgestattete Wohnungen unter Heranziehung z.B. einesSachverständigengutachtensermitteltwerden.
DieFelderderMietspiegeltabelle,derenMittelwertewegengeringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussage-krafthaben(dortmit»*«oder»**«gekennzeichnet),kön-nenwegenderinsoweitnureingeschränktenDatengrund-lage nicht dem Anwendungsbereich des qualifiziertenMietspiegels zugeordnetwerden. Gleiches gilt für die Ab-schläge für Wohnungen mit vermieterseitig niedrigemStandard(sieheNr.9,mit»***«gekennzeichnet).BeiderOrientierungshilfefürdieSpanneneinordnung(sie-heNr. 10und11)handelt es sichumAussagen, die vomumfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstel-lungbeteiligtenExpertengetragenwerden.DieAussageninderOrientierungshilfebestätigendieentsprechendenAus-sagenindenbisherigenBerlinerMietspiegelnbzw.wurdenfortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehört nicht zumqualifiziertenTeildesMietspiegels, kannaberalsSchätz-grundlage zur Orientierung in der Spanne angewendetwerden(sieheBGH,Urteilvom20.04.2005–VIIIZR110/04).
5. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: »Netto-Kaltmiete«
Bei den imMietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt essichumdiemonatlicheMiete jeQuadratmeterWohnfläche.DieBeträgestellendie»Netto-Kaltmiete«dar.DasistdieMie-teohnealleBetriebskosten(§556Abs.1BGB),alsodieMiete�� ohneKostenfürSammelheizungund
Warmwasserversorgung,�� ohnediesogenannten»kalten«Betriebskosten,�� ohneetwaigeMöblierungs-undUntermietzuschläge,�� ohneetwaigeZuschlägewegenderNutzungvonWohnraumzuanderenalsWohnzwecken.
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
Ist imMietvertrageineBrutto-KaltmieteoderTeilinklusiv-mietevereinbart,alsoeineMieteeinschließlichnichtnäherausgewiesener Anteile für Betriebskosten, muss die Ver-gleichbarkeitmitderimMietspiegelausgewiesenenNetto-KaltmietedurchUmrechnunghergestelltwerden.
DieortsüblicheVergleichsmietekannauchinGestalteinerBrutto-KaltmieteoderTeilinklusivmietegebildetwerden.In
diesem Fall muss zunächst anhand des Mietspiegels dieortsübliche Netto-Kaltmiete ermittelt werden. In einemzweiten Schritt können dann die (kalten) Betriebskostender ortsüblichen Netto-Kaltmiete hinzugerechnet werden,diekonkretaufdiefraglicheWohnungentfallen.DabeisindnurBetriebskostengemäߧ556Abs.1BGBansatzfähig,soweit diese Betriebskosten den Grundsätzen der Wirt-schaftlichkeitentsprechen.
6. Die Gliederung dieses Mietspiegels
Der Mietspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten fürWohnungenjeweilsvergleichbarerArt,Größe,Ausstattung,Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischenAusstattungundBeschaffenheitaus.DerMietspiegelwür-digtdieGegebenheitenaufdemmietspiegelrelevantenBer-linerWohnungsmarktinderArt,dassals»ortsüblicheVer-
gleichsmiete«eine3/4-SpannederfürjedesMietspiegelfelderhobenenMietenausgewiesenwird.Damitwerdenindie-sem Mietspiegel nicht alle tatsächlich erhobenen Mietenabgebildet.
DieGliederungdiesesMietspiegelserfolgteunterfolgendenAspektenzudenVergleichsmerkmalen:
6.1 Art
DasVergleichsmerkmalArt bezieht sichaufdieGebäude-art.DieserMietspiegelgiltfürnichtpreisgebundeneMiet-wohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und ver-mietete Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhäusern
(Gebäudemitmindestens3Wohnungen).Ergiltnicht fürWohnungeninEin-undZweifamilienhäusernsowieinRei-henhäusern.
6.2 Größe
ZurBestimmungderGrößeistdieFlächeinQuadratmeternals verlässlicherMaßstabgewähltworden.Bei der Erstel-lungdesMietspiegelswurdedavonausgegangen,dassdieWohnfläche bis zum 31.12.2003 entsprechend den Vor-
schriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)ermittelt worden ist. Für Berechnungen nach diesemZeitpunktkanndieWohnflächenverordnung(WoFlV)ange-wendetwerden.
6.3 Ausstattung
DieAusstattungeinerWohnungistfür ihrenWertvoner-heblicher Bedeutung. Maßgeblich ist die Ausstattung derWohnung,dievom Vermietergestelltwird.HateinMietereinzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen – ohnedassdieKostenhierfürvomVermietererstattetwurden–,sobleibendieseAusstattungsmerkmaleunberücksichtigt.
DerMietspiegelgehtinderMietspiegeltabellevonderAus-stattungsklasse»WohnungenmitSammelheizung,mitBadundWC inderWohnung (mitSH,Badund IWC)«aus.BeiMinderausstattung (Wohnungen ohne Sammelheizung,ohne Bad,mit IWC oderWohnungenmit Sammelheizungodermit Bad,mit IWC) sindAbschläge vorgesehen (sieheNr.9Mietspiegeltabelle).
Bei denAusstattungsmerkmalen ist Folgendes zu berück-sichtigen:
�� UntereinemBadisteingesonderterRauminnerhalbderWohnungzuverstehen,dermiteinerBadewanneoderDuscheundeinemBadeofenoderDurchlauferhitzerodereinemausreichendgroßenWarmwasserspeicherausgestattetist.DieVersorgungmitWarmwasserkannauchdurcheinezentraleAnlage(auchFernwarmwasser)geschehen.
�� UntereinerSammelheizungsindalleHeizungsartenzuverstehen,beidenendieWärme-undEnergieerzeugungvoneinerzentralenStelleausgeschieht.EineEtagenheizungoderWohnungsheizung(Gas-,Öl-,
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Elektroheizung),diesämtlicheWohnräumeangemessenerwärmt,isteinerSammelheizunggleichzusetzen.
WeitergehendebesondereMerkmalewieauchdieQualitätderAusstattungsmerkmalemüssenunterBerücksichtigungderPreisspannengewürdigtwerden.
6.4 Beschaffenheit
Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegeldurch dasAlter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erläutert,weildiegrundsätzlicheBeschaffenheit verschiedenerWohnun-genwesentlichdurchdiewährendbestimmterZeitperiodenübliche Bauweise charakterisiert wird. Die Wohnung istgrundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Be-zugsfertigkeit einzuordnen, in der das Gebäude erstelltwurde.ModernisierteWohnungenwerdengrundsätzlichindasursprüngliche JahrderBezugsfertigkeitdesGebäudeseingeordnet.
EinedavonabweichendeBezugsfertigkeitderWohnunger-gibtsichbei:
�� Wiederaufbau(z.B.nachvollständigerZerstörung)�� Wiederherstellungz.B.einesnichtmehrzuWohnzweckengeeignetenHausesodererstmaligeUmwandlungvonGewerberäumeninWohnräume�� AusbauundErweiterungvonbestehendenGebäuden(z.B.Dachgeschossausbau,Anbau)
�� neubaugleicherModernisierungwesentlicherBereichederWohnung,durchdieunterwesentlichemBauauf-wandWohnraumgeschaffenodergeändertwurde.
ZurWürdigungderunterschiedlichenBauweisenwährendverschiedener Zeitperioden und unter Berücksichtigungnoch bestehender Unterschiede in der MietpreisstrukturbeiNeubauwohnungenvon1973bis1990indenöstlichenBezirkenundWest-StaakensowiedenwestlichenBezirken(ohneWest-Staaken) wurde folgende Unterscheidung derBezugsfertigkeitvorgenommen:
�� Altbauwohnungen:bis1918und1919-1949;�� Neubauwohnungen:1950-1964,1965-1972,1991-2002,2003-2017;�� Neubauwohnungen(nurwestlicheBezirkeohneWest-Staaken):1973-1990;�� Neubauwohnungen(nuröstlicheBezirkeundWest-Staaken):1973-1990undsogenannte»Wendewohnungen«.
6.5 Wohnlage
Die Lageeinteilung erfolgt in drei Kategorien: einfache,mittlereundguteWohnlage.
DieWohnlageeinstufungeinerAdressespiegeltdieWertig-keit der Lagegegebenheiten des weiteren Wohnumfeldesim Vergleich zu anderen Adressen im gesamten BerlinerStadtgebietwider. Die Stadtgestalt ist sehr vielfältig. Dasheutige Berlin entstand aus der Vereinigung von siebenStädtenund59Landgemeinden.SogibtesinBerlin,andersals in vielen anderen Städten, nicht nur ein Zentrum,sondern viele Bezirks- und Ortsteilzentren, was in derBewertungderLagequalitäten imRahmenderKategorien»Zentren der Stadt« bzw. »Dezentrale Stadtbereiche«berücksichtigtwird.
DieursprünglicheWohnlageeinteilungBerlinserfolgteaufwissenschaftlicher Basis in zwei Schritten. Zunächst be-nannte einGremiumausWohnungsmarktexperten Stadt-bereiche in Berlin, die nach allgemeiner Auffassung der
Marktteilnehmer als typische einfache,mittlere und guteWohnlagenzuwertensind.AusgangsbasisderBewertungist diemittlere Lage, die das SpektrumdurchschnittlicherLagequalitäteninBerlinumfasst.
In einem zweiten Schritt wurden mit Hilfe rechnerischerVerfahrenstatistischeDatenundihreAusprägungidentifi-ziert,dieaufdasVorhandenseinder jeweiligenWohnlageimStadtgebiethinweisen.MitHilfedieserIndikatorenwur-dedieWohnlagefüralleBerlinerWohnadressenbestimmt.
DieEinstufungwirdfürjedenneuenMietspiegelvonderAr-beitsgruppe Mietspiegel aktualisiert. Bis zum Mietspiegel2017umfasstedieAktualisierungAdressen,fürdiesichAn-haltspunkte zur Veränderung der Lagequalitäten ergebenhaben,sowieneuentstandeneAdressen.DieEntscheidungzur Änderung oder Beibehaltung einer Wohnlageeinstu-fungwurde von der ArbeitsgruppeMietspiegel als Exper-tengremium getroffen. Zur Entscheidungsfindung stützte
12
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
sichdasGremiumaufdieExpertiseeinesexternenwissen-schaftlichen Instituts, das umfangreiche statistische Indi-katorenaufbereitetundVorschlägeunterbreitet.
ImMietspiegel 2019wurdedieWohnlageflächendeckendfürdiegesamteStadtBerlinaktualisiert.DieWohnlageein-stufungberuhtedabeiaufeinemnachwissenschaftlichenGrundsätzenerstelltenWohnlageermittlungsmodell.DabeiwurdenumfangreichestatistischeIndikatorenaufbereitet,in einemDatenmodell verarbeitet, geprüft und plausibili-siert.AufdieserGrundlageerfolgtedanndieWohnlageein-stufung, die auf wissenschaftlicher Basis erstellt undBe-standteil dieses qualifizierten Mietspiegelsist.
DieWohnlagenkartefürBerlingibteinenÜberblicküberdieVerteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet. Zu-gunsten einer übersichtlichen graphischen Darstellungwerden in der Wohnlagenkarte Gebiete mit überwiegendeinfacher,mittlereroderguterWohnlageabgebildet.Indie-sen Gebieten können Adressen verschiedener Wohnlagenvorhandensein.
Die eindeutigeWohnlagezuordnung ergibt sich allein ausdem»StraßenverzeichniszumBerlinerMietspiegel2019«.DienachStraßennameninalphabetischerReihenfolgege-ordnete Übersicht ist im Amtsblatt für Berlin vom13.05.2019veröffentlicht.
IhrBezirksamtunddieSenatsverwaltungfürStadtentwick-lung und Wohnen (www.stadtentwicklung.berlin.de) kön-nenAuskunftüberdiegenaueZuordnunggeben.Anschrif-tenundTelefonnummernfindenSieaufdenSeiten30/31.
FolgendeWohnlagebeschreibungen(sieheNr.7)sollenzumVerständnis derWohnlageeinstufungenbeitragen. Sie be-schreibenAnhaltspunktezurEinordnungdereigenenLage-qualitäten anhand häufig/typischerweise vorkommenderLageausprägungeninBerlin.
7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum
GrundsätzlichgiltfüralleWohnlagen:DieWohnlagebewertungsollgebietsprägendsein.SiebeziehtsichaufdasweitereWohnumfeld.EskanndabeizuAbweichungenbeiEinzelbewertungenvonGebäuden/WohnanlagenoderbeiderBewertungvonGebietsgrenzenkommen.
Einfache Wohnlage
Inden Zentren der StadtsindeinfacheLagequalitätenvonWohnungsbeständen insbesondere durch eine überwie-gendgeschlosseneBauweise, stark verdichteteundmeisthomogeneBebauunggekennzeichnet,dieggf.mitGewerbeund Industrie durchmischt sind oder an diese angrenzen.AußerdemweiseneinfacheWohnlagenmeisteinegeringeDurchgrünungund ein unterdurchschnittliches Image (ei-nenniedrigenodersehrniedrigenStatusindeximMonito-ringSozialeStadt)→ Linkauf.DieeinfacheWohnlagekannauchbeieinerbesserenAnbindungandenöffentlichenPer-sonennahverkehrundeinemumfangreichenVersorgungs-angebotfürdentäglichenBedarfvorliegen.
IndenDezentralen StadtbereichensindeinfacheLagequali-täten geprägt vonWohnungsbeständen in geschlossener,aber auch in offener Bauweise mit entsprechend unter-schiedlicherVerdichtung,ggf.auchhomogenerBebauung.DarüberhinausistdieseWohnlagemeistmitGewerbeoderIndustriedurchmischtodergrenztandieseNutzungenan.SieweisteinefürdiedezentraleLageehergeringeDurch-grünung und ein unterdurchschnittliches Image im Sinnedes StatusindexdesMonitoringSoziale Stadt→ Linkauf.UngünstigeVerkehrsverbindungendesöffentlichenPerso-nennahverkehrsundwenigeVersorgungsangebotefürdentäglichenBedarfkönnenimZusammenhangmitdenobengenanntenMerkmalenebenfallsIndikatorenfürdieeinfa-cheWohnlagesein.
→ Link:www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/monitoring/index.shtml
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
Mittlere Wohnlage
IndenZentren der StadtsindmittlereLagequalitätenvonWohnungsbeständen insbesondere durch eine überwie-gendgeschlosseneBauweise,meistauchstarkverdichteteund z.T. verbreitet homogene Bebauung gekennzeichnet.EskanneinemittlereDurchgrünungundeinmeistmittle-resImageimSinnedesStatusindexdesMonitoringSozialeStadt→ Link vorliegen.DanebenkönnendieWohnungsbe-stände dermittlerenWohnlage in den Zentren der Stadtauchdurcheinunter-oderüberdurchschnittlichesVersor-gungsangebotfürdentäglichenBedarfgeprägtundunter-oder überdurchschnittlich an den öffentlichen Personen-nahverkehrangebundensein.
In den Dezentralen Stadtbereichen liegen Wohnungsbe-stände mit mittleren Lagequalitäten in Gebieten mit ge-schlossener,aberauchoffenerBauweisemitentsprechendunterschiedlicher Verdichtung vor. Die Gebiete könnendurcheingrößeresAngebotanGrün-undFreiflächenundein meist mittleres Image im Sinne des MonitoringSozialeStadt→ Link geprägtsein.Eskönnendarüberhin-aus auch ein unter- oder überdurchschnittliches Versor-gungsangebotfürdentäglichenBedarfbzw.eineentspre-chendeAnbindungandenöffentlichenPersonennahverkehrvorliegen.
Gute Wohnlage
IndenZentren der Stadt weisenguteWohnlageninsbeson-dereeineüberwiegendgeschlosseneBauweise,häufigaucheinestarkverdichteteBebauungauf.DiegutenLagenbe-findensichmeistinderNähezudenZentrumskernenunddendamitverbundenentypischenBeeinflussungen.Darü-ber hinaus ist die Lagemeist durch für die zentrale Lageeher hohe Durchgrünung und ein gutes bis sehr gutesImage im Sinne des Statusindex des Monitoring SozialeStadt→ Link gekennzeichnet.DieguteLagekannauchbeiehermäßigemVersorgungsangebot fürden täglichenBe-darfundeinerschlechterenAnbindungandenöffentlichenPersonennahverkehrgegebensein.
In Dezentralen Stadtbereichen liegen WohnungsbeständemitgutenLagequalitäteninGebietenüberwiegendoffenerBauweise vor. Es liegt meist eine homogene Nutzungs-struktur,einumfangreichesAngebotanGrün-undFreiflä-chen und ein gutes bis sehr gutes Image im Sinne desStatusindex desMonitoring Soziale Stadt→ Link vor. Diegute Lage kann aber auch bei schlechteren Versorgungs-möglichkeitenfürdentäglichenBedarfundeinerschlech-terenAnbindungandenöffentlichenPersonennahverkehrgegebensein.
Gebiete ohne betroffenen Wohnraum
→ Link:www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/basisdaten_stadtentwicklung/monitoring/index.shtml
7.1 WohnlagenkarteBerliner Mietspiegel 2019
überwiegendeinfacheWohnlage
überwiegendmittlereWohnlage
überwiegendguteWohnlage
GebieteohnebetroffenenWohnraum
Achtung: Die Karte soll lediglicheine erste Orientierung über diemögliche Wohnlagezuordnung ge-ben. Über die genaue EinordnungIhresWohnhauses indiezutreffen-de Wohnlage gibt Ihnen auch IhrBezirksamt oder die Senatsverwal-tung für Stadtentwicklung undWohnenAuskunft. AnschriftenundTelefonnummernfindenSieaufdenSeiten30/31.
Kartengrundlage:ÜbersichtskartevonBerlin1:50000(ÜK50),Stand6/2016Herausgegeben von der Senatsverwaltung für Stadtent-wicklungundWohnenIII
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
8. Anwendung der Mietspiegeltabelle
Aufgrund der weitestgehend angeglichenen Wohnungs-und Mietpreisstrukturen in den bisherigen östlichen undwestlichenBezirkenwerdendieMietenineinergemeinsa-menMietspiegeltabelle ausgewiesen –mit Ausnahmedervon1973bis1990bezugsfertigenWohnungen.
DieeindeutigeZuordnungeinerWohnung(Adresse)zuran-zuwendendenSpaltederMietspiegeltabelle (entsprechenddemjeweiligenGeltungsbereich)fürWohnungen»bezugs-fertigvon1973bis1990«ergibtsichalleinausdem»Stra-ßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019«(Amtsblattvom13.05.2019). Die dortige Kennzeichnung »O« für dieöstlichen Bezirke und West-Staaken sowie »W« für diewestlichenBezirke(ohneWest-Staaken)ermöglichtdieein-deutigeZuordnungIhrerAdressezudenzugehörigenSpal-ten5oder6derMietspiegeltabelle.FürdieZuordnungzu»östlichen« und »westlichen« Bezirken ist der Gebiets-standvorderGebietsreform(31.12.2000)maßgeblich.6
UmnundieortsüblicheVergleichsmiete (Netto-Kaltmiete)für Ihre Wohnung in der Mietspiegeltabelle zu ermitteln,solltenSiewiefolgtvorgehen:
�� DasfürdieWohnunginBetrachtkommendeTabellenfeldderMietspiegeltabellefindenSie,indemSiedievorhandenenMerkmalederWohnungmitdenenausderMietspiegeltabellevergleichen.Größe, AusstattungundauchBezugsfertigkeit der WohnungwerdenSiekennenoderfeststellenkönnen.
�� AnschließendmüssenSiedieWohnlagefürIhreWohnungbestimmen.HierliefertdiebeigefügteKarteeineersteOrientierung.DiegenaueWohnlagezuordnungkannjedochnurdemvorgenannten»StraßenverzeichniszumBerlinerMietspiegel2019«entnommenwerden.
�� AusdiesenvierMerkmalenergibtsichinderMietspiegeltabelledasFeld,ausdemSiedieinFragekommendenWerteablesenkönnen.
�� DerMietspiegelweistfürjedenWohnungstypindenverschiedenenTabellenfeldernjeweilsdieMietpreisspanneunddenMittelwertaus.DieMieteeinernormalenWohnungmitStandardausstattunginüblicherQualitätentsprechendihremJahrderBezugsfertigkeitwirdvorwiegendumdenausgewiesenenMittelwertliegen.EineschlechterausgestatteteWohnungwirdimunteren,einebesserausgestatteteimoberenBereichderSpanneeinzuordnensein.
DerMietspiegelweistdieortsüblicheVergleichsmiete(Netto-Kaltmiete)inEuro/m²monatlichaus.
6 Vgl. Ausführungen zum Gebietsstand unter Nr. 3.
BerlinerMietspiegel2015|w
ww
.stadtentwicklung.berlin.de/w
ohnen/mietspiegel
OrtsüblicheVergleichsmieten(Stichtag01.09.2018)Netto-KaltmieteinEurojeQuadratmetermonatlich
SpalteZeile
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918 und 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegtdie ortsübliche Vergleichsmiete je Quadrat-meterWohnflächemonatlich2,20 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1 für Bezugsfertigkeit bis 1918*** bzw. der ausge- wiesenen Spalte 2 für Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949***.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsüblicheVergleichsmietejeQuadratmeterWohnflächemonatlich1,41 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1***.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC)liegtdieortsüblicheVergleichsmietejeQuadratmeterWohnflächemonatlich0,43 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 2***.
Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC)liegtdieortsüblicheVergleichsmietejeQuadratmeterWohnflächemonatlich1,45 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 3***.
aDieZuordnungWest-StaakensbasiertaufdemGebietsstand02.10.1990.DieZuordnungderBezirkebasiertaufdemGebietsstand31.12.2000vorderGebietsreform(sieheErläuterungunterNr.3).
Bei LeerfeldernlagfüreineverlässlicheAussagekeinegenügendeZahlvonMietwertenvor(unter10Mietwerte).Diemit*und**versehenenDatenhabenwegengeringerZahlerhobenerMietwertenurbedingteAussagekraft(*=15-29Mietwerte,**=10-14Mietwerte).
Diemit***versehenenAngabenhabenwegengeringerZahlerhobenerMietwertenurbedingteAussagekraft.DieseAbschlägekönnendahernichtdemAnwendungsbereichdesqualifiziertenMietspiegelszuge-ordnetwerden.
IndenTabellenfeldernwerdenderjeweiligeMittelwert(Median)sowiedie3/4-Spannedargestellt.
9. Berliner Mietspiegeltabelle 2019 www.berlin.de/mietspiegel
Altbau NeubauBezugsfertig bis 1918 1919 - 1949 1950 - 1964 1965 - 1972 1973 - 1990
West a1973 - 1990
Ost a
mitWendewohnungen
1991 - 2002
ohneWendewohnungen
2003 - 2017
Wohnfläche Ausstattung
Wohnlage
mit Sammelheizung (SH), Bad und WC in der Wohnung (IWC)
mit SH, Bad
und IWC
mit SH, Bad
und IWC
mit SH, Bad
und IWC
mit SH, Bad
und IWC
mit SH, Bad
und IWC
mit SH, Bad
und IWC
mit SH, Bad
und IWC
1 2 3 4 5 6 7 8
bis unter40 m2
einfach A 7,905,50 - 12,97
7,80 *6,00 - 8,68
6,435,54 - 9,03
6,805,99 - 8,83
7,57 *7,43 - 8,85
7,146,85 - 7,97
mittel B 8,436,72 - 12,24
7,66 *6,44 - 8,55
6,855,65 - 9,05
6,575,89 - 8,24
7,73 **5,33 - 8,16
6,936,45 - 7,23
gut C 11,44 *6,54 - 14,23
7,50 **6,44 - 9,48
7,476,36 - 9,31
8,908,15 - 9,75
8,31 **7,47 - 10,09
7,136,70 - 8,73
40 m2
bis unter 60 m2
einfach D 6,755,26 - 9,94
6,405,42 - 8,19
6,005,38 - 8,00
5,885,05 - 7,01
7,466,20 - 8,65
6,015,72 - 6,55
8,367,71 - 10,20
11,61 *9,70 - 15,11
mittel E 7,435,41 - 10,25
6,745,63 - 7,76
6,115,39 - 7,64
5,985,43 - 6,94
7,736,36 - 8,77
5,955,40 - 6,70
8,187,43 - 9,17
9,857,28 - 12,50
gut F 8,045,99 - 10,97
6,906,01 - 9,14
6,525,65 - 7,85
7,135,29 - 10,00
8,42 *7,38 - 9,22
6,015,83 - 6,96
9,758,14 - 11,12
9,887,75 - 11,98
60 m2
bis unter90 m2
einfach G 6,334,83 - 10,00
5,875,06 - 7,27
5,584,83 - 6,81
5,454,89 - 6,08
7,276,08 - 9,00
5,274,99 - 5,73
7,726,23 - 8,59
12,898,49 - 14,83
mittel H 6,774,84 - 10,00
6,245,09 - 7,32
6,005,28 - 7,08
5,715,08 - 6,40
8,005,70 - 9,11
5,274,60 - 5,76
7,906,73 - 9,03
10,098,91 - 12,20
gut I 7,495,62 - 10,92
7,105,91 - 9,15
6,545,50 - 8,37
6,655,20 - 8,31
8,326,61 - 9,84
5,575,11 - 6,29
9,097,45 - 11,02
10,228,84 - 12,75
90 m2
und mehr
einfach J 6,234,79 - 9,14
6,13 *5,14 - 7,16
5,474,89 - 6,05
7,195,83 - 8,28
5,234,78 - 5,48
7,966,64 - 9,32
11,958,52 - 13,77
mittel K 6,774,88 - 9,80
6,015,10 - 8,51
6,77 **5,62 - 11,41
5,405,06 - 6,14
7,645,97 - 8,66
5,254,61 - 5,56
8,197,21 - 9,54
10,088,80 - 12,73
gut L 7,335,48 - 10,48
6,695,69 - 8,93
8,236,69 - 9,30
8,307,54 - 8,89
9,007,06 - 11,94
5,325,08 - 5,93
9,808,17 - 11,70
11,509,34 - 13,69 16
17
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen
Die imMietspiegelausgewiesenenSpannensinderforder-lich,weilWohnungenüberdie inderTabelleausgewiese-nenMerkmaleAlter,Größe,LageundAusstattunghinausweitereUnterschiedeaufweisenkönnen. Inderweitüber-wiegendenZahlderFällekönnendiebesonderenNachteileundVorteileeinerWohnung imRahmenderSpannendesMietspiegels durch Merkmale der »Orientierungshilfe fürdieSpanneneinordnung«(sieheNr.11)berücksichtigtwer-den. Mängel bei der Standardausstattung können durchandereAusstattungenausgeglichenwerden.DieMiethöhekannzudemvonweiterenMerkmalenabhängigsein,dieinderTabellenichtausgewiesensind(sieheauchErläuterun-genzuNr.10.1).
Eswird zurBerücksichtigungdieserMerkmalebeiderEr-mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete deshalb dienachfolgende »Orientierungshilfe für die Spanneneinord-nung« als Schätzgrundlage empfohlen; sie gehört aller-dingsnichtzumqualifiziertenTeildiesesMietspiegels(sie-heauchBGH,Urteilvom20.04.2005–VIIIZR110/04).DieseOrientierungshilfe berücksichtigt dabei bisherige Erkennt-nisse,diesowohlvonderPraxis fürdieEinigungderVer-tragsparteien als auch von vielen Berliner Gerichten fürihre Entscheidungen zugrunde gelegt worden sind, aberauchneuereEntwicklungen.
10.1 Merkmale der Orientierungshilfe
DasAnnäherungsschema(sieheNr.11)nennt inden fünfMerkmalgruppen»Bad/WC«,»Küche«,»Wohnung«,»Ge-bäude« und »Wohnumfeld« wohnwerterhöhende bzw.wohnwertmindernde Merkmale. Je nach Häufung dieserMerkmale liegtdieortsüblicheVergleichsmieteunteroderüberdemMittelwert.
Die Aufzählung in der Orientierungshilfe berücksichtigtnach den Erfahrungen der Mitglieder der ArbeitsgruppeMietspiegeldiewesentlichenMerkmale.EskönnenaberinEinzelfällen weitere ebenfalls gewichtige Merkmale imRahmenderMerkmalgruppenzumTragenkommen.
10.2 Energetischer Zustand der Wohngebäude
Für A
ltbau
wohn
unge
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ezug
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tig b
is 19
18
und
1919
bis
1949
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DieUmgestaltungdesWohngebäudebestandesunterener-getischen Gesichtspunkten wird in den nächsten Jahrenund Jahrzehnten immer wichtiger. Zudem gewinnen dieKosten von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanla-genbei derBewertung vonWohnraum fürdieMieter zu-nehmendanBedeutung.
Der Berliner Mietspiegel 2019 trägt der Entwicklung derEnergiekosten durch die Einbeziehung eines abgestuftenEnergiekennwertesRechnung.DieEinbeziehungdesener-getischen Zustands in das Wertungssystem der Orientie-rungshilfe berücksichtigt sowohl die unterschiedlichen
Energiekennwerte, die sich für einWohngebäude aus de-zentraler oder zentralerWarmwasserversorgungergeben,als auch Umsetzungshindernisse für energetische Sanie-rungsmaßnahmen,diesichausdenkmalschutzrechtlichenVorgabenableiten.
DasgestufteWertungssystem(jegeringerderEnergiever-brauchist,umsostärkersollsichdieswohnwerterhöhendauswirken – jemehr Energieverbrauch, umso stärker sollsichdieswohnwertminderndauswirken)bieteteintranspa-rentes, leicht nachvollziehbares Instrument auf der BasisvonobjektivenEnergiekennwerten.
18
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
10.3 Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und zur Spanneneinordnung
FolgendeSpanneneinordungmittelsderOrientierungshilfewirdempfohlen:
Die wohnwerterhöhenden oder wohnwertminderndenMerkmale sind in der Mietspiegeltabelle nicht gesondertausgewiesen. Sie können aber die ortsübliche Vergleichs-miete innerhalb der Spanne – ausgehend vomMittelwertpositivodernegativ–mit jeweils20Prozent für folgendeMerkmalgruppenbeeinflussen:
��DieAusstattungdesBades/WC 20%��DieAusstattungderKüche 20%��DieAusstattungderWohnung 20%��DieAusstattungdesGebäudes 20%��DasWohnumfeld 20% 100 %
Überwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhö-hendenMerkmale,isteinZuschlagvon20ProzentdesUn-terschiedsbetrageszwischenMittelwertundSpannenober-
wertgerechtfertigt.ÜberwiegendiewohnwertminderndenMerkmale in einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug von 20ProzentdesUnterschiedsbetrageszwischenMittelwertundSpannenunterwert angemessen. In gleicher Weise ist mitjederanderenMerkmalgruppezuverfahren.DasÜberwie-gen derMerkmale innerhalb einerMerkmalgruppe ergibtsichdurcheinfacheÜberzahl.
Die fünf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufge-rechnet!
Auf dieser Basis ist zunächst die Differenz zwischen demausgewiesenenMittelwertunddemerrechnetenSpannen-wertnachderOrientierungshilfezuberechnen.
ÜberwiegeninallenfünfMerkmalgruppendiewohnwerter-höhendenMerkmale, liegtdieortsüblicheVergleichsmieteamoberenSpannenwert.ÜberwiegeninallenfünfKatego-riendiewohnwertminderndenMerkmale,liegtdieortsübli-cheVergleichsmieteamunterenSpannenwert.
10.4 Beispiele
A) Umgang mit den Merkmalen zur Berücksichtigung des energetischen Zustandes von Gebäuden in der Merkmalgruppe »Gebäude«BeidenwohnwertminderndenMerkmalen istesnurmöglich,entwederdasMerkmal»UnzureichendeWärmedämmungoderHeizanlagemitungünstigemWirkungsgrad (Einbau/Installationvor1988)«odereinbzw.mehrereMerkmalezum»Energieverbrauchskennwert« anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei denwohnwerterhöhendenMerkmalen: EntwederdasMerkmal»WärmedämmungzusätzlichzurvorhandenenBausubstanzoderEinbau/InstallationeinermodernenHeiz-anlageab01.01.2003(wennBezugsfertigkeitdesGebäudes/derWohnungvordiesemZeitpunkt)«wirdausgewähltoderein bzw. mehrere Merkmale zum »Energieverbrauchskennwert«. Wenn der »Energieverbrauchskennwert« ausgewähltwird,dannistesmöglich,ein,zweioderdreiMerkmaleanzukreuzen–jenachderHöhedesvorliegendenEnergiekennwer-tes.Liegtder»Energieverbrauchskennwert«z.B.bei240 kWh/(m²a)könnenalledreiKästchenalswohnwertminderndesMerkmalangekreuztwerden.Liegterz.B.bei90 kWh/(m²a)könnendiezweioberenKästchenalswohnwerterhöhendesMerkmalangekreuztwerden.
B) Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11)Merkmalgruppe es überwiegen daher +/-1.Bad/WC wohnwerterhöhendeMerkmale +20%2.Küche wohnwerterhöhendeMerkmale +20%3.Wohnung wohnwerterhöhendeMerkmale +20%4.Gebäude wohnwertminderndeMerkmale -20%5.Wohnumfeld wohnwertminderndeMerkmale -20%
Ergebnis + 20 %
Handeltessichz.B.beidervorstehendbewertetenWohnungumeinezwischen 1919 und 1949 bezugsfertiggewordeneWoh-nungmitSammelheizung, Bad und WCinderWohnung,50 m²groß,ineinfacher Wohnlage(sieheNr.9.Mietspiegeltabelle,MietspiegelfeldD2),dannergebensichfolgendeWerte:
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
Unterwert: 5,42 Euro Mittelwert: 6,40 Euro Oberwert: 8,19 Euro< Spanne 0,98 Euro > < Spanne 1,79 Euro >
DasErgebnisvon20Prozent,bezogenaufdieobereSpannevon1,79 Euro,sind(kaufmännischgerundet)0,36 Euro.DieAnwendungderempfohlenenOrientierungshilfeergäbefürdieseWohnungdanneineortsüblicheVergleichsmietevon6,76 Euro/m²monatlich (= 6,40 Euro/m² monatlich + 0,36 Euro/m² monatlich).
11. Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
Merkmale der Orientierungshilfe
Wohnwertmindernde Merkmale (-)
Merkmalgruppe 1: Bad/WC�� KeinHandwaschbeckeninBadoderWCoderimBadnureinkleinesHandwaschbecken(Außenmaß50x25cmoderkleiner)�� WCohneLüftungsmöglichkeitundEntlüftung�� DielenfußbodenimBad(wennnichtfeuchtraumgeeignet)�� BadoderWCnichtbeheizbaroderHolz-/KohleheizungoderElektroheizstrahler�� KeineausreichendeWarmwasserversorgung(z.B.keinezentraleWarmwasserversorgung,keinDurchlauferhitzer,keinBoiler>60Liter)�� BadohneseparateDuschemitfreistehenderBadewannemitoderohneVerblendunginnichtmodernisiertemBad�� WändenichtausreichendimSpritzwasserbereichvonWaschbecken,Badewanneund/oderDuschegefliest�� BadmitWCohneFenster�� KeineDuschmöglichkeit�� KleinesBad(kleinerals4m²);giltnichtinderBaualtersklasse1973bis1990Ost
Wohnwerterhöhende Merkmale (+)
Merkmalgruppe 1: Bad/WC�� SehrgroßesWaschbecken(Außenmaßmindestens80cmbreit)oderDoppelhandwaschbeckenoderzweigetrennteWaschbecken�� BesondereundhochwertigeAusstattung(z.B.hochwertigeSanitärausstattung,hochwertigeBadmöbel,Eckwanne,Rundwanne)�� InnenliegendesBadmitmoderner,gesteuerterEntlüftung(z.B.mittelsFeuchtigkeitssensor)�� ZweitesWCinderWohnungoderBadundWCgetrennt�� MindestenseinBadgrößerals8m²�� Fußbodenheizung�� WandbekleidungundBodenbelaghochwertig�� WandhängendesWCmitinderWandeingelassenemSpülkasten;giltnichtinderBaualtersklasseab2003�� StrukturheizkörperalsHandtuchwärmer�� VonderBadewannegetrenntezusätzlicheDuschtasseoder-kabine
Wohnwertmindernde Merkmale (-) Wohnwerterhöhende Merkmale (+)
Merkmalgruppe 2: Küche�� KücheohneFensterundohneausreichendeEntlüftung�� KeineKochmöglichkeitoderGas-/ElektroherdohneBackofen�� KeineSpüle�� KeineausreichendeWarmwasserversorgung(z.B.keinezentraleWarmwasserversorgung,keinDurchlauferhitzer,keinBoiler)�� KüchenichtbeheizbaroderHolz-/Kohleheizung�� GeschirrspülerinderKüchenichtstellbaroderanschließbar
Merkmalgruppe 2: Küche�� HochwertigeFliesen,hochwertigesLinoleum,hochwertigesFeuchtraumlaminat,Parkett,TerrazzoalsBodenbelagjeweilsingutemZustand�� separateKüchemitmind.14m²Grundfläche�� EinbauküchemitOber-undUnterschränkensowieHerdundSpüle�� Ceran-KochfeldoderInduktions-Kochfeld�� Dunstabzug�� Kühlschrank
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (Fortsetzung)
Wohnwertmindernde Merkmale (-) Wohnwerterhöhende Merkmale (+)
Merkmalgruppe 3: Wohnung�� ÜberwiegendEinfachverglasung�� UnzureichendeElektroinstallation,z.B.keineausreichendeElektrosteigleitungund/oderVDE-gerechteElektroinstallation(z.B.keinFI-Schalter,Potentialausgleich)�� ElektroinstallationüberwiegendsichtbaraufPutz�� Be-undEntwässerungsinstallationüberwiegendaufPutz�� WaschmaschinewederinBadnochKüchestellbarodernichtanschließbar�� SchlechterSchnitt(z.B.gefangenesZimmerund/oderDurchgangszimmer)�� KeinBalkon,(Dach-)Terrasse,LoggiaundWinter-/Dachgarten(giltnicht,wenndasMerkmalausbaulichenund/oderrechtlichenGründennichtmöglichodernichtzulässigist)
Merkmalgruppe 3: Wohnung�� EinbauschrankoderAbstellrauminnerhalbderWohnung�� Großer,geräumigerBalkon,(Dach-)Terrasse,LoggiaoderWinter-/Dachgarten(ab4m²)�� ÜberwiegendFußbodenheizung�� AufwändigeDecken-und/oderWandverkleidung(z.B.Stuck,Täfelung)ingutemZustandinderüberwiegendenAnzahlderWohnräume�� Heizungsrohreüberwiegendnichtsichtbar�� Rollläden�� WohnungsbezogenerKaltwasserzählerinvor1991bezugsfertigenGebäuden/Wohnungen,wennderMieternichtdieKostenfürMieteoderLeasingimRahmenderBetriebskostenträgt�� EinWohnraumgrößerals40m²�� BarrierearmeWohnungsgestaltung(SchwellenfreiheitinderWohnung,schwellenarmerÜbergangzuBalkon/Terrasse,ausreichendeBewegungsfreiheitinderWohnungund/oderbarrierearmeBadgestaltung)�� HochwertigesParkett,Natur-/Kunststein,FliesenodergleichwertigerBoden/-belaginderüberwiegendenZahlderWohnräume�� Wohngebäude/Wohnungen,dievor2002bezugsfertiggewordensind:überwiegendWärmeschutzverglasung(Einbauab2002)oderSchallschutzfenster�� ZusätzlicheEinbruchsicherungfürdieWohnungstür(z.B.hochwertigeSperrbügelund/oderTürschlössermitMehrfachverriegelung)beiverstärktenTüren
Wohnwertmindernde Merkmale (-)
Merkmalgruppe 4: Gebäude�� Treppenhaus/EingangsbereichüberwiegendinschlechtemZustand�� KeinMieterkelleroderKellerersatzraumzuralleinigenNutzungdesMietersvorhanden�� Hauseingangstürnichtabschließbar�� SchlechterInstandhaltungszustand(z.B.dauerndeDurchfeuchtungdesMauerwerks–auchKeller–,großePutzschäden,erheblicheSchädenanderDacheindeckung)�� LageimSeitenflügeloderQuergebäudebeiverdichteterBebauung�� WohnungabfünftemObergeschossohnePersonenaufzug
Wohnwerterhöhende Merkmale (+)
Merkmalgruppe 4: Gebäude�� AbschließbarerleichtzugänglicherFahrradabstellrauminnerhalbdesGebäudesoderFahrradabstellplätzemitAnschließmöglichkeitaußerhalbdesGebäudesaufdemGrundstück(ausreichenddimensioniert)�� ZusätzlicheundinangemessenemUmfangnutzbareRäumeaußerhalbderWohnunginfußläufigerEntfernung(z.B.Gemeinschaftsraum)�� Repräsentativer/soderhochwertigsanierter/sEingangsbereich/Treppenhaus(z.B.Spiegel,Marmor,exklusiveBeleuchtung,hochwertigerAnstrich/Wandbelag,LäuferimgesamtenFlur-undTreppenbereich)
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Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (Fortsetzung)
Wohnwertmindernde Merkmale (-) Wohnwerterhöhende Merkmale (+)
Merkmalgruppe 4: Gebäude (Fortsetzung)�� KeineGegen-/WechselsprechanlagemitelektrischemTüröffner
�� UnzureichendeWärmedämmungoderHeizanlagemitungünstigemWirkungsgrad(Einbau/Installationvor1988)
�� Energieverbrauchskennwertgrößerals155 kWh/(m²a)�� Energieverbrauchskennwertgrößerals195 kWh/(m²a)�� Energieverbrauchskennwertgrößerals235 kWh/(m²a)
Merkmalgruppe 4: Gebäude (Fortsetzung)�� ÜberdurchschnittlichguterInstandhaltungszustanddesGebäude(-teil-)s,indemsichdieWohnungbefindet(z.B.erneuerteFassade,Dach)�� Gegen-/WechselsprechanlagemitVideokontaktundelektrischemTüröffner�� PersonenaufzugbeiwenigeralsfünfObergeschossen
�� WärmedämmungzusätzlichzurvorhandenenBausubstanzoderEinbau/InstallationeinermodernenHeizanlageab01.01.2003(wennBezugsfertigkeitdesGebäudes/derWohnungvordiesemZeitpunkt)
�� Energieverbrauchskennwertkleinerals120 kWh/(m²a)�� Energieverbrauchskennwertkleinerals100 kWh/(m²a)�� Energieverbrauchskennwertkleinerals80 kWh/(m²a)
oder
DieEnergieverbrauchskennwertebeziehensichaufEnergiefürHeizungundWarmwasser.FürdieEinordnungeinesEnd-energiebedarfskennwertessinddieobenangegebenenVerbrauchsenergiekennwert-Grenzenum20Prozentzuerhöhen.FürdezentraleWarmwasserversorgungsindvorderEingruppierung20kWh/(m²a)aufdenausgewiesenenEnergiekenn-wertaufzuschlagen.
BeiWohnungen, die in denkmalgeschützten Gebäuden gelegen sind, werden die wohnwertminderndenMerkmale zurenergetischen Beschaffenheit dann nicht berücksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegendenkmalschutzrechtliche Belange verstoßen würde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagenunverhältnismäßig(teuer)wäre.
Beispiele zum Umgang mit den Merkmalen: siehe unter Nr. 10.4
Wohnwertmindernde Merkmale (-)
Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld�� LageinstarkvernachlässigterUmgebung�� BesonderslärmbelasteteLage(einIndizhierfürkanndieAusweisungeinerhohenVerkehrslärmbelastunggemäßErläuterungenunterNr.12diesesMietspiegelssein)�� BesondersgeruchsbelasteteLage�� KeineFahrradabstellmöglichkeitaufdemGrundstück
Wohnwerterhöhende Merkmale (+)
Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld �� BevorzugteCitylage(naherepräsentativen,überregionalausstrahlendenEinkaufs-,Dienstleistungs-undWohnstandorten)�� BesondersruhigeLage�� AufwändiggestaltetesWohnumfeldaufdemGrundstück(z.B.Kinderspielplatz–beiBezugsfertigkeitdesGebäudesvor2003,SitzbänkeoderRuhezonen,guteGehwegbefestigungmitGrünflächenundBeleuchtung)�� VomVermieterzurVerfügunggestelltesPKW-Parkplatz-angebotinderNähe(ausreichenddimensioniert)�� GartenzuralleinigenNutzung/MietergartenohneEntgeltoderzurWohnunggehörenderGartenmitdirektemZugang
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
12. Verkehrslärmbelastung
Das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel benennt dieWohnlageneinstufung aller bekannten Wohnadressen inBerlin. Zusätzlich gibt es Hinweise auf bestehende Ver-kehrslärmbelastung einzelner Adressen. Die Lärmkenn-zeichnungwirdaufBasiseinervonderSenatsverwaltungfürUmwelt,VerkehrundKlimaschutzbereitgestelltenDa-tengrundlagevorgenommen.
DieverkehrslärmbelastetenAdressensindmiteinemStern-symbol »*« gekennzeichnet. Dabei ist zu beachten, dassunter Umständen nicht alle Wohnungen an den gekenn-zeichneten Adressen lärmbelastet sind. So kann es z.B.sein,dasseinigeWohnungeneinerAdressezurStraßehingelegen und verkehrslärmbelastet sind, während andere,rückwärtig gelegene Wohnungen nicht von Verkehrslärmbetroffensind.WeitereWohnungenkönnentrotzfehlenderKennzeichnung ebenfalls hoch lärmbelastet sein (sieheOrientierungshilfe zur Spanneneinordnung unter Nr. 11,Wohnumfeld).
Genauere Auskünfte zur Verkehrslärmbelastung von ein-zelnen Wohngebäuden können bei der Senatsverwaltungfür Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, I C 32 (Tel. 030/9025-2354)eingeholtwerden.
Für den Mietspiegel 2019 wurden auf der Grundlage derEU-Umgebungslärmrichtlinie7 für Berlin erhobene Datenals Bewertungsgrundlage herangezogen. Die AusweisungderVerkehrslärmbelastungberücksichtigtdieLärmquellenStraßenverkehr, schienengebundener Verkehr und Flug-lärm. Die Berechnungen der Verkehrslärmdaten erfolgtenauf der Grundlage von Verkehrsstärken aus den Jahren2014 (Kfz), 2010 (FlughafenSchönefeld), 2015 (FlughafenTegel), 2016 (Straßenbahn- und U-Bahn-Verkehr) sowie2016(S-undFernbahn-Verkehr).
DaessichbeidenVerkehrslärmdateninderRegelumdieaktuell verfügbaren und vollständigen Daten zur Ver-kehrslärmbelastung in Berlin handelt, wurden diese auchzurLärmkennzeichnungimMietspiegelherangezogen.
Die Lärmkarten werden entsprechend den gesetzlichenVorgaben (§ 47c Bundes-Immissionsschutzgesetz8) imAbstand von 5 Jahren aktualisiert. Eine vollständig neue
Datenbasis steht daher frühestens mit der nächstenLärmkartierungEnde2022zurVerfügung.
Die Ausweisung von Straßen-, Schienen- und Fluglärm ist bei der Anwendung auf eine Wohnung nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels.
Die mit einem »*« gekennzeichneten Adressen weisen eine hohe Verkehrslärmbelastung auf. Darunter ist ein Gesamt-lärmindex LDEN
9 von über 65 dB(A) in 24 Stunden und/oder ein Gesamtlärmindex LN
9 über 55 dB(A) in der Nacht (22.00 bis 6.00 Uhr) an mindestens einem Teilstück der Fassade ei-nes zur Adresse gehörenden Gebäudeteiles zu verstehen.
DerGesamtlärmindexberücksichtigtfolgendeLärmquellen:�� Straßenverkehr:Insgesamt1.562kmdesBerlinerStraßennetzes(damitistbisaufgeringeAusnahmendasgesamteHauptverkehrsstraßennetzerfasst)�� Straßenbahnnetz:GesamtesNetz(201km)und–soweitoberirdischverlaufend–U-Bahn(27km)�� S-undFernbahn-Netz:GesamtesNetz(1.108km)�� Fluglärm:FlughäfenTegelundSchönefeld
DieLärmindizesLDENundLNwurdenimZusammenhangmitder von der EU-Umgebungslärmrichtlinie gefordertenLärmkartierung und entsprechend der 34. BImSchVnachdenderzeitfürdieeinzelnenLärmartengeltendenvorläufi-genBerechnungsmethodenermittelt.
BeimStraßen-und Schienenverkehrslärmwurdendie Im-missionennichtnurfürdiedenLärmquellennächstgelege-nen, sondern für alle davon betroffenen Wohngebäudeberechnet.Daherkannesz.B.vorkommen,dasseinWohn-gebäudeineinerNebenstraße,zudergarkeineVerkehrs-zähldaten vorhanden sind, wegen der Immissionen voneinernahegelegenenHauptverkehrsstraßeoderSchienen-streckealsverkehrslärmbelastetausgewiesenwird.
ZumZeitpunktderBerechnungenzumFluglärmstandderEröffnungstermin des Flughafens Berlin Brandenburg»Willy Brandt« noch nicht endgültig fest. Daher wurdenDaten der auchweiterhin frequentierten Flughäfen TegelundSchönefeldeinbezogen.
7 Vierunddreißigste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutz-gesetzes (Verordnung über die Lärmkartierung – 34. BImSchV)
8 Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreini-gung, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissions-schutzgesetz – BImSchG)
9 LDEN: Tag-Abend-Nacht-Lärmindex; LN: Nachtlärmindex
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
Verkehrslärmbelastung (Fortsetzung)
Wenn auf ein Gebäude Immissionen von mehreren Ver-kehrslärmarten (Straßen-, Schienen-, Flugverkehr) einwir-ken, wurde durch ein spezielles Berechnungsverfahren(energetische Addition) ein Gesamtlärmindex LDEN und LN
gebildet. Damit wird den besonderen BeeinträchtigungenbeimgleichzeitigenEinwirkenmehrererLärmquellenRech-nunggetragen.
BeiderAnwendungdesStraßenverzeichnissesistdaraufzuachten, dass bei der Erstellung der Lärmkarten der Stra-ßenverkehrslärmnichtkompletterfasstwerdenkonnte;sowurde die Lärmbelastung durch den Straßenverkehr fürHauptverkehrsstraßen und im Innenstadtbereich für alleStraßen mit einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von50km/herfasst.
DieLärmbelastungfürdasübrigeStraßennetz(vorwiegendTempo-30-Zonen) blieb unberücksichtigt, was aber nichtimmer bedeutet, dass die StraßenverkehrslärmbelastungandiesenStraßenabschnittenhöchstens65dB(A)amTagund55dB(A)inderNachtbeträgt.
Die Strategischen Lärmkarten zu den einzelnen Ver-kehrslärmarten sowie die Gesamtlärmindizes LDEN und LNsind im Umweltatlas der Senatsverwaltung für Umwelt,VerkehrundKlimaschutzmit einergebäudescharfenDar-stellungveröffentlicht.
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AnhangBerliner Betriebskostenübersicht 2019
Grundlage:Betriebskostenabrechnungen2017(DieseBetriebskostenübersichtistnichtTeildesBerlinerMietspiegels2019.)
BerlinerBetriebskostenübersicht2019|www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/
MitdieserBerlinerBetriebskostenübersichtsollmehrTrans-parenz im Bereich der Betriebskosten geschaffen werden.Es wurden für alle einzelnen BetriebskostenpositionenDurchschnittswerteundSpannenwertemitdenüblicherwei-se gezahlten Kosten ermittelt. Die Höhe der einzelnen Be-triebskostenpositionen hängt aber von einer Vielzahl vonEinzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle kann daher nurals Orientierung dienen,welche Beträge bei den einzelnenBetriebskostenpositionen üblicherweise in Berlin im nichtpreisgebundenen Wohnungsbestand abgerechnet wurden.DieseÜbersichtistnichtrechtsverbindlich.
BeidenErhebungenzumBerlinerMietspiegel2019wurdenimRahmeneinerStichprobeAngabenzurHöhedereinzel-nen Betriebskostenpositionen bei Mietern und Vermieternerfragt.InsgesamtlagenAngabenvonrund3.000Wohnge-bäudenbzw.Wirtschaftseinheitenvor.DasbeauftragteInsti-tut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien
undUmweltGmbHHamburghatdieBetriebskostenabrech-nungenfürdasJahr2017ausgewertet.IndernachfolgendenTabellewurdenfüralleBetriebskostenpositionenderMittel-wertsowiederUnter-undOberwerteinerSpanneabgebildet,dievierFünfteldererhobenenWerteberücksichtigt.10Pro-zentdererhobenenWerteliegenunterdemausgewiesenenunteren Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenenWerte liegen über dem ausgewiesenen oberen Wert der4/5-Spanne.UnplausibleWertewurdenvorherbereinigt.
DienachfolgendeTabellezeigtdieinBerlinfürdasJahr2017abgerechnetenBeträgedereinzelnenBetriebskostenpositio-nen.
LiegteineBetriebskostenabrechnungfüreinenanderenZeit-raumalsdasKalenderjahr2017vor,mussbeieinerBewer-tung die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklungmit bedachtwerden.
Abrechnungsjahr 2017 Angaben in Euro/m2 monatlich
Betriebskostenposition Unterer Wert der 4/5-Spanne Mittelwert
Oberer Wert der 4/5-Spanne
Grundsteuer 0,14 0,27 0,46Wasserversorgung 0,13 0,25 0,44Entwässerung 0,13 0,23 0,31Niederschlagswasser 0,02 0,05 0,07Aufzug 0,07 0,18 0,33Straßenreinigung 0,01 0,04 0,07Müllbeseitigung 0,11 0,16 0,23Hauswart/Hausmeister 0,05 0,18 0,38Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 0,06 0,15 0,26Schneebeseitigung 0,02 0,05 0,08Gartenpflege 0,02 0,10 0,20Beleuchtung (Allgemeinstrom) 0,02 0,05 0,10Schornsteinreinigung 0,01 0,07 0,12Sach- und Haftpflichtversicherung 0,06 0,16 0,24Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandnetzanschlusses 0,06 0,12 0,19Sonstige »kalte« Betriebskosten 0,01 0,07 0,15Heizung 0,36 0,72 1,11Warmwasser 0,11 0,26 0,47Sonstige »warme« Betriebskosten (z.B. Wartung Heizungsanlage) 0,10 0,19 0,27
FürdasAbrechnungsjahr2017wurdendurchschnittliche»kalte«BetriebskosteninHöhevon1,66Euro/m²monatlichundKosten für Heizung undWarmwasser (»warme« Betriebskosten) in Höhe von 0,90 Euro/m²monatlich abgerechnet. DiedurchschnittlichenBetriebskostenergebensichnichtausderSummierungderEinzelpositioneninderobenabgebildetenTa-belle,weilnichtimmeralleBetriebskostenpositionenanfallen.
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BeispielLaut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden81,00 Euro für die Gartenpflege für das Abrechnungsjahrberechnet.DieWohnunghateineWohnflächevon75m².Darausergibtsich:
81,00Euro:12Monate:75m²=0,09Euro/m²monatlich
Achtung:BeidenHeizkostenkannauchdiebeheizteWohn-flächezuGrundegelegtwordensein.
Ermittlung der Vergleichswerte aus der eigenen Betriebskostenabrechnung:
UmeinenVergleichderabgebildetenWertemitderHöheder einzelnen Betriebskostenpositionen für die eigeneWohnungzuermöglichen, istdie letzteBetriebskostenab-rechnungnotwendig.DiedarinenthaltenenBeträgefürdieeinzelnenBetriebskostenpositionenfürdiekonkreteWoh-nungbeziehensichgrundsätzlichaufdasAbrechnungsjahrunddiegesamteWohnung.Siemüssendaherumgerechnetwerden.UmfürIhrekonkreteWohnungeinenvergleichba-ren monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeterzu berechnen, muss der jährliche Betriebskostenbetragdurch12MonateunddieWohnflächeinQuadratmeterge-teiltwerden.
WasallesunterdenBegriffBetriebskostenfällt,istausderBetriebskostenverordnung(BetrKV)ersichtlich(Seite27).
Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrech-nunggibtesabernicht.DerAufbauderkonkretenBetriebs-kostenabrechnungkannvonderinobigerTabelleabgebilde-tenGliederungabweichen.BeispielsweisekönnendieKostenfürdieSchneebeseitigungauch indenHauswartkostenent-haltensein,wenndieSchneebeseitigungnichtdurcheinege-sonderteFirma, sondernvomHauswart selbstdurchgeführtwird.DerUmfangderLeistungenerklärtzumTeilauchdieun-terschiedliche Höhe einzelner Betriebskosten10. Bei der An-wendungderTabellealsOrientierungistdiesentsprechendzuberücksichtigen.
Erläuterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenpositionen
BerlinerBetriebskostenübersicht2019|www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/
GrundsteuerDieGrundsteuerwirdvondenBerlinerFinanzämternerhoben.DieAnalysedererhobenenWertezeigt,dasssichbeiAltbau-tenbis1949dieHöhederGrundsteuerdurchschnittlichimun-terenSpannenbereichbewegt.BeiallenneuerenWohngebäu-denab1950wurdenmeistWerteoberhalbdesausgewiesenenMittelwertesfestgestellt.
Wasserversorgung und EntwässerungDieHöhederKostenfürdieWasserversorgungundEntwässe-rung istnebenden festgelegtenTarifenvorallemvomVer-
10 Eine detaillierte Übersicht bietet hier die »Geislinger Konvention«, die von der Wohnungswirtschaft und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen entwickelt wurde (siehe auch im Internet unter www.geislinger-kon-vention.de).
brauchsverhaltenabhängig.Aucheingegebenenfallsvorhan-dener zusätzlicher Wasserverbrauch für die GartenpflegekanneineRollespielen.NachdemJahr2017stattgefundenePreisänderungen konnten nicht berücksichtigtwerden. Zum1.Januar2018sankderPreisfürSchmutzwasser(Entwässe-rung) für die Tarifperiode 2018/2019 um 4,0 Prozent. DerPreis fürdasNiederschlagswasserstiegzum1. Januar2018um2,0Prozent.DerGrundpreisundderTariffürTrinkwasser(Wasserversorgung)bliebenzum1.Januar2018unverändert.
AufzugDieHöhederKostenfürdenAufzugstehtinAbhängigkeitvonder Anzahl der Aufzüge und der Anzahl der Geschosse desWohngebäudes.TendenziellkonnteeinZusammenhangvonderGeschosszahl und der durchschnittlichenHöhe der Auf-zugskostenermitteltwerden;eherniedrigereKostenbeineunundmehrGeschossenundhöhereAufzugskostenbeiHäusernmitbiszufünfGeschossen.
StraßenreinigungDie Straßenreinigungskosten wiesen eine sehr geringeSchwankungsbreite auf. Diese Position hat aufgrund ihrerHöhe einen eher geringen Einfluss auf die Gesamthöhe derBetriebskosten.NachdemJahr2017stattgefundenePreisän-derungenkonntennichtberücksichtigtwerden.ImJahr2018fandkeineTarifänderungstatt.Zum1. Januar2019stiegendieStraßenreinigungsgebührenderBSR fürdieTarifperiode2019/2020durchschnittlichum3,7Prozent.
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Erläuterungen zu den Ergebnissen der Analyse der Betriebskostenpositionen (Fortsetzung)
MüllbeseitigungEineindeutigerZusammenhangzwischenderHöhederermit-teltenKostenfürdieMüllbeseitigungundderBezugsfertigkeitderWohngebäudekonntenichtfestgestelltwerden.NachdemJahr2017stattgefundenePreisänderungenkonntennichtbe-rücksichtigtwerden. Im Jahr2018 fandkeineTarifänderungstatt.Zum1. Januar2019stiegendieBSR-TarifederAbfall-wirtschaftfürdieTarifperiode2019/2020durchschnittlichum3,8Prozent.
Hauswart/HausmeisterDieHauswartkostenwieseneinerelativhoheSchwankungs-breiteauf,diesichvorallemausdemunterschiedlichenUm-fangderTätigkeitendesHauswarteserklärt.Tendenziellwur-denbeiWohngebäudenmitbiszufünfGeschossenundnichtumfassendsaniertenGebäudenhöhereKostenfürdenHaus-wart/Hausmeisterermittelt.
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung ÜberdurchschnittlicheKostenwurdenbeiWohngebäudenderBezugsfertigkeitsjahre1973bis1990derwestlichenBezirkeundneuerenWohngebäudenab1991ermittelt.
SchneebeseitigungDieimVergleichzumJahr2016ähnlichmildenTemperaturenindenWintermonatenkönntenzudennahezuunverändertenKostenbeiderSchneebeseitigunggeführthaben.
GartenpflegeDieSchwankungsbreitebeidenKostenfürdieGartenpflegeistgroß.DiekonkreteHöhehängtwesentlichvondenzumHausbzw. zurWirtschaftseinheit zugehörigenGrünflächen, Spiel-plätzen, Freiflächen ab sowie deren Gestaltung und Pflege.TendenziellunterdurchschnittlicheKostenfürdieGartenpfle-gewurdenimAltbaubis1918undinWohngebäuden1973bis1990indenöstlichenBezirkenermittelt.
Beleuchtung (Allgemeinstrom)DieKostenderBeleuchtungwieseneinehoheSchwankungs-breiteauf.HöhereKostenüberdemMittelwertwarenvoral-lembeineuerenWohngebäudenmiteinerBezugsfertigkeitab1965zubeobachten.
SchornsteinreinigungImoberenSpannenbereichliegendeKostenwurdenvorallembeiälterenWohngebäudenmiteinerBezugsfertigkeitbis1964undunsaniertenGebäudenermittelt.
Sach- und HaftpflichtversicherungDieHöhedieserKostenhängtvomkonkretenUmfangderab-geschlossenen Versicherungen ab. Tendenziell im unterenSpannenbereich liegende Kosten wurden bei Gebäuden mitsechsundmehrGeschossenfestgestellt.
Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des BreitbandnetzanschlussesEswarkeineindeutigerZusammenhangzwischenderStruk-turderWohngebäude(Bezugsfertigkeit,GeschosszahlundSa-nierungsstand)undderHöhedieserBetriebskostenpositionenfeststellbar.
Sonstige »kalte« BetriebskostenEin Zusammenhang zwischen der Höhe der abgerechnetensonstigenBetriebskostenvonderStrukturderWohngebäudewarnichtfeststellbar.
HeizungHeizkostenwerdengrundsätzlichdurchdieEigenschaftendesGebäudesunddurchdasindividuelleVerbrauchsverhaltenbe-stimmt.NachderHeizkostenverordnungmüssendieseKostenmindestenszu50ProzentnachVerbrauchabgerechnetwer-den,wennkeineAusnahmetatbeständevorliegen.Gasetagen-heizungenodersonstigeEinzelofenheizungen,beidenenderMieterhaushaltdie EnergiekostendirektundnichtüberdenVermieterträgt,sindnichterfasst.NachumfassenderSanie-rung der Wohngebäude wurden durchschnittlich geringereHeizkostenunterhalbdesausgewiesenenMittelwertesermit-telt. Beim Wärmecontracting (die Wärmeversorgung über-nimmteinexternerDienstleister)sinddurchschnittlichhöhereHeizkostenabgerechnetworden.NachdemJahr2017stattge-fundene Änderungen bei der Höhe der Heizkosten konntennichtberücksichtigtwerden.ImJahr2018sinddiePreisefürGasundFernewärmenurleichtgestiegen,währendderHeiz-ölpreisdeutlichangestiegenist.DieswirdsichjedocherstaufdieHeizkostenabrechnungfürdasJahr2018auswirken.
WarmwasserAuch dieWarmwasserkosten sind zumindest zu 50 ProzentnachVerbrauchabzurechnen,sowieesdieHeizkostenverord-nung vorschreibt. Entscheidend für die konkrete Höhe derWarmwasserkosten ist vor allemdas eigeneVerbrauchsver-halten. Die ermitteltenDurchschnittswerte schwankten zwi-schendenverschiedenenBezugsfertigkeitsklassen.
Sonstige »warme« BetriebskostenHierunterwurdenvorallemdieWartungskostenfürdieHei-zungsanlage erfasst. Hier sind zwischen den verschiedenenEnergieträgernkeinesignifikantenUnterschiedefestzustellen.
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Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) vom25.November2003(BGBl.IS.2346,2347),diedurchArtikel4desGesetzesvom3.Mai2012(BGBl.IS.958)geändertwordenist
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§ 1 Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer
oderErbbauberechtigtendurchdasEigentumoderErb-baurechtamGrundstückoderdurchdenbestimmungs-mäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude,Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufendentstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentü-mers oder Erbbauberechtigten dürfenmit demBetragangesetzt werden, der für eine gleichwertige LeistungeinesDritten,insbesondereeinesUnternehmers,ange-setztwerdenkönnte;dieUmsatzsteuerdesDrittendarfnichtangesetztwerden.
(2)ZudenBetriebskostengehörennicht:1. dieKostenderzurVerwaltungdesGebäudeserforder-
lichenArbeitskräfteundEinrichtungen, dieKostenderAufsicht,derWertdervomVermieterpersönlichgeleis-tetenVerwaltungsarbeit,dieKostenfürdiegesetzlichenoder freiwilligenPrüfungendes Jahresabschlussesunddie Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungs-kosten),
2. dieKosten,diewährendderNutzungsdauerzurErhal-tung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewen-detwerdenmüssen,umdiedurchAbnutzung,Alterungund Witterungseinwirkung entstehenden baulichenoder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen(Instandhaltungs-undInstandsetzungskosten).
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten BetriebskostenimSinnevon§1sind:
1. dielaufendenöffentlichenLastendesGrundstücks, hierzugehörtnamentlichdieGrundsteuer;
2. dieKostenderWasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebühren,dieKostenderAnmietungoderande-rerArtenderGebrauchsüberlassungvonWasserzählernsowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich derKosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnungund Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wasser-mengenreglern,dieKostendesBetriebseinerhauseige-nenWasserversorgungsanlageundeinerWasseraufbe-reitungsanlageeinschließlichderAufbereitungsstoffe;
3. dieKostenderEntwässerung, hierzugehörendieGebührenfürdieHaus-undGrund-
stücksentwässerung,dieKostendesBetriebseinerent-sprechenden nicht öffentlichen Anlage und die KostendesBetriebseinerEntwässerungspumpe;
4. dieKostena)des Betriebs der zentralenHeizungsanlage einschließ-
lichderAbgasanlage, hierzugehörendieKostenderverbrauchtenBrennstof-
fe und ihrer Lieferung, die Kosten desBetriebsstroms,dieKostenderBedienung,ÜberwachungundPflegederAnlage,derregelmäßigenPrüfungihrerBetriebsbereit-schaftundBetriebssicherheiteinschließlichderEinstel-lung durch eine Fachkraft, der Reinigung der AnlageunddesBetriebsraums,dieKostenderMessungennachdem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten derAnmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlas-sungeinerAusstattungzurVerbrauchserfassungsowiedieKostenderVerwendungeinerAusstattungzurVer-brauchserfassungeinschließlichderKostenderEichungsowiederKostenderBerechnungundAufteilung
oderb) desBetriebsderzentralenBrennstoffversorgungsanla-
ge, hierzugehörendieKostenderverbrauchtenBrennstof-
fe und ihrer Lieferung, die Kosten des BetriebsstromsunddieKostenderÜberwachungsowiedieKostenderReinigungderAnlageunddesBetriebsraums
oderc) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme,
auchausAnlagenimSinnedesBuchstabensa, hierzugehörendasEntgeltfürdieWärmelieferungund
die Kosten des Betriebs der zugehörigenHausanlagenentsprechendBuchstabea
oderd) derReinigungundWartungvonEtagenheizungenund
Gaseinzelfeuerstätten, hierzugehörendieKostenderBeseitigungvonWasser-
ablagerungen und Verbrennungsrückständen in derAnlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Be-triebsbereitschaftundBetriebssicherheitundderdamitzusammenhängendenEinstellungdurcheineFachkraftsowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
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5. dieKostena) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungs-
anlage, hierzu gehören die Kosten derWasserversorgung ent-
sprechendNummer2,soweitsienichtdortbereitsbe-rücksichtigtsind,unddieKostenderWassererwärmungentsprechendNummer4Buchstabea
oderb) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warm-
wasser,auchausAnlagenimSinnedesBuchstabensa, hierzugehörendasEntgeltfürdieLieferungdesWarm-
wassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigenHausanlagenentsprechendNummer4Buchstabea
oderc) derReinigungundWartungvonWarmwassergeräten, hierzugehörendieKostenderBeseitigungvonWasser-
ablagerungenundVerbrennungsrückständenimInnernderGerätesowiedieKostenderregelmäßigenPrüfungderBetriebsbereitschaftundBetriebssicherheitundderdamit zusammenhängenden Einstellung durch eineFachkraft;
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser-versorgungsanlagen
a) bei zentralenHeizungsanlagen entsprechendNummer4BuchstabeaundentsprechendNummer2,soweitsienichtdortbereitsberücksichtigtsind,
oderb) beidereigenständiggewerblichenLieferungvonWärme
entsprechendNummer4BuchstabecundentsprechendNummer2,soweitsienichtdortbereitsberücksichtigtsind,
oderc) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasser-
versorgungsanlagen entsprechendNummer4Buchstabedundentsprechend
Nummer2,soweitsienichtdortbereitsberücksichtigtsind;
7. dieKostendesBetriebsdesPersonen-oderLastenauf-zugs,
hierzugehörendieKostendesBetriebsstroms,dieKos-tenderBeaufsichtigung,derBedienung,ÜberwachungundPflegederAnlage,derregelmäßigenPrüfungihrerBetriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließ-lichderEinstellungdurcheineFachkraftsowiedieKos-tenderReinigungderAnlage;
Betriebskostenverordnung – BetrKV (Fortsetzung)
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8. dieKostenderStraßenreinigungundMüllbeseitigung, zudenKostenderStraßenreinigunggehörendiefürdie
öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebüh-ren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicherMaßnahmen;zudenKostenderMüllbeseitigunggehö-rennamentlichdiefürdieMüllabfuhrzuentrichtendenGebühren,dieKostenentsprechendernichtöffentlicherMaßnahmen,dieKostendesBetriebsvonMüllkompres-soren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie desBetriebsvonMüllmengenerfassungsanlageneinschließ-lichderKostenderBerechnungundAufteilung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbe-kämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören dieKosten fürdie Säuberungder vondenBewohnernge-meinsamgenutztenGebäudeteile,wieZugänge, Flure,Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, FahrkorbdesAufzugs;
10.dieKostenderGartenpflege, hierzugehörendieKostenderPflegegärtnerischange-
legterFlächeneinschließlichderErneuerungvonPflan-zen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen ein-schließlichderErneuerungvonSandundderPflegevonPlätzen,ZugängenundZufahrten,diedemnichtöffent-lichenVerkehrdienen;
11.dieKostenderBeleuchtung, hierzugehörendieKostendesStromsfürdieAußenbe-
leuchtungunddieBeleuchtungdervondenBewohnerngemeinsamgenutztenGebäudeteile,wieZugänge,Flu-re,Treppen,Keller,Bodenräume,Waschküchen;
12.dieKostenderSchornsteinreinigung, hierzugehörendieKehrgebührennachdermaßgeben-
denGebührenordnung,soweitsienichtbereitsalsKos-tennachNummer4Buchstabeaberücksichtigtsind;
13.dieKostenderSach-undHaftpflichtversicherung, hierzugehörennamentlichdieKostenderVersicherung
des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowiesonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, derHaftpflichtversicherung für das Gebäude, den ÖltankunddenAufzug;
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Betriebskostenverordnung – BetrKV (Fortsetzung)
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14.dieKostenfürdenHauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und
alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oderErbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit ge-währt, soweit diesenicht die Instandhaltung, Instand-setzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder dieHausverwaltungbetrifft;soweitArbeitenvomHauswartausgeführtwerden,dürfenKostenfürArbeitsleistungennach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetztwerden;
15.dieKostena) desBetriebsderGemeinschafts-Antennenanlage, hierzugehörendieKostendesBetriebsstromsunddie
Kostender regelmäßigenPrüfung ihrerBetriebsbereit-schaft einschließlich der Einstellung durch eine Fach-kraft oder dasNutzungsentgelt für eine nicht zu demGebäudegehörendeAntennenanlagesowiedieGebüh-ren, die nach demUrheberrechtsgesetz für die Kabel-weitersendungentstehen,
oderb) desBetriebsdermiteinemBreitbandnetzverbundenen
privatenVerteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a,
ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren fürBreitbandanschlüsse;
16.die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für dieWä-schepflege,
hierzugehörendieKostendesBetriebsstroms,dieKos-tenderÜberwachung,PflegeundReinigungderEinrich-tungen,derregelmäßigenPrüfungihrerBetriebsbereit-schaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten derWasserversorgungentsprechendNummer2,soweitsienichtdortbereitsberücksichtigtsind;
17.sonstigeBetriebskosten, hierzugehörenBetriebskostenimSinnedes§1,dievon
denNummern1bis16nichterfasstsind.
Hinweis auf Fundstelle: Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung –HeizkostenV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. Oktober 2009 (BGBl. I S. 3250)
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Kontakte in den Bezirksämtern
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
Charlottenburg-WilmersdorfRathausCharlottenburgOtto-Suhr-Allee10010585BerlinTelefon 030/9029-13022
Friedrichshain-KreuzbergAmtfürBürgerdiensteTelefon 030/90298-0AlleAnliegenzuWohngeldundWohnbescheinigungensindüberdieBürgerämterdesBezirkeszugänglich.
LichtenbergAmtfürBürgerdiensteWohnungsamtEgon-Erwin-Kisch-Straße10613059BerlinTelefon 030/115
Marzahn-HellersdorfAmtfürBürgerdiensteFachbereichWohnenPremnitzerStraße1312681BerlinTelefon 030/90293-0 030/115
MitteAbt.Jugend,FamilieundBürgerdiensteFB1-BürgeramtMüllerstraße14613353BerlinTelefon 030/115
NeuköllnBlaschkoallee32Haus512040BerlinTelefon 030/90239-0
PankowAbt.StadtentwicklungundBürgerdiensteWohnungsamtTelefon 030/90295-2601
ReinickendorfAbt.BürgerdiensteundOrdnungsangelegenheitenFachbereichWohnenTeichstraße65/Haus113407BerlinTelefon 030/90294-5551
Spandau Carl-Schurz-Straße2-613597BerlinTelefon 030/115
Steglitz-Zehlendorf AmtfürBürgerdiensteTelefon 030/90299-0
Tempelhof-SchönebergBürgerdienste-WohnungswesenTempelhoferDamm165(Rathaus)12099BerlinTelefon 030/90277-6581
Treptow-KöpenickAbt.Bürgerdienste,Personal,Finanzen,ImmobilienundWirtschaftAmtfürBürgerdienste,FachbereichWohnenHans-Schmidt-Straße1012489BerlinTelefon 030/902975205
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Anschriften wichtiger Beratungs- und Auskunftsstellen
BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
Berliner Mieterverein e. V.Landesverband Berlin imDeutschen Mieterbund e. V.Spichernstraße110777BerlinTelefon030/22626-0www.berliner-mieterverein.de
Berliner MieterGemeinschaft e. V.Möckernstraße9210963BerlinTelefon030/2168001www.bmgev.de
Mieterschutzbund Berlin e. V.KonstanzerStraße6110707BerlinTelefon030/9210230-0www.mieterschutzbund-berlin.de
Bund der Berliner Haus- undGrundbesitzervereine e. V.PotsdamerStraße14310783BerlinTelefon030/2163436www.haus-und-grund-berlin.de
BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V.FranzösischeStraße5510117BerlinTelefon030/230958-0www.bfwberlin.de
BBU Verband Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen e. V.Lentzeallee10714195BerlinTelefon030/89781-0www.bbu.de
Verbraucherzentrale Berlin e. V.Hardenbergplatz210623BerlinPrüfungvonHeizkostenabrechnungen,BeratungzurSenkungdesStrom-undHeizkostenverbrauchsAnmeldung:0800-809802400 kostenlosausdemdeutschenFestnetzMo.–Do. 8.00Uhr–18.00UhrFr. 8.00Uhr–16.00Uhrwww.verbraucherzentrale-berlin.de
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und WohnenWürttembergischeStraße610707BerlinTelefon030/90139-3000ServicetelefonMiete030/90139-4777www.stadtentwicklung.berlin.de
Genauere Auskünfte zur Lärmbelastung erteilt:SenatsverwaltungfürUmwelt,VerkehrundKlimaschutzBrückenstraße610179BerlinIC32Telefon030/9025-2354www.berlin.de/sen/uvk
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BerlinerMietspiegel2019|www.berlin.de/mietspiegel
Impressum
HerausgeberSenatsverwaltungfürStadtentwicklungundWohnenKommunikationWürttembergischeStraße610707Berlinwww.stadtentwicklung.berlin.de
Inhalte und BearbeitungSenatsverwaltungfürStadtentwicklungundWohnenReferatIVAWohnungs-undMietenpolitik,Wohnungs(bau)förderung,städtischeWohnungsbaugesellschaftenWürttembergischeStraße610707Berlin
in Zusammenarbeit mitF+BForschungundBeratungfürWohnen,ImmobilienundUmweltGmbHwww.f-und-b.de
LayoutFürchoGmbH,Berlinwww.fuercho-gmbh.de
Foto UmschlagNikolausFürcho
DruckMEDIALISOffsetdruckGmbHwww.medialis.org
Berlin, Mai 2019
Die Zuordnung Ihrer Wohnadresse zu einer Wohnlage innerhalb des Mietspiegels finden Sie wie bisher im Berliner Amtsblatt oder im Internet unter: www.berlin.de/mietspiegel
Im Anhang zu diesem Mietspiegel finden Sie die Berliner Betriebskostenübersicht, mit der Transparenz zu den Betriebskosten geschaffen wird. Sie gibt eine Orientierung über die üblicherweise gezahlten Beträge je Betriebskostenposition. Mit dieser Übersicht und der letzten Abrechnung können Sie ermitteln, ob die abgerechneten Nebenkosten im üblichen Rahmen liegen.
Für Fragen zum Berliner Mietspiegel und rund um das Thema »Miete« steht Ihnen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ein Servicetelefon zur Verfügung.
Telefonnummer: 030 / 90139-4777Sprechzeiten: Montag bis Donnerstag, 09.00 bis 14.00 Uhr
Der Berliner Mietspiegel online: Hier können Sie auch den bewährten Abfrageservice zum Mietspiegel nutzen und die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung selbst ermitteln.www.berlin.de/mietspiegel