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CMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIN

INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN DELEGACIN SONORA

"VALUACIN DE INMUEBLES EN RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO Y

CALCULO DE INDIVISOS EN PUERTO PEASCO SONORA"

P R O Y E C T O DE T E S I S

QUE PARA OBTENER EL TTULO DE:

MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

ING. GILBERTO BARCEL GONZLEZ

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIN PUBLICA, CONFORME AL ACUERDO

N 2003286 DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003.

HERMOSILLO, SONORA FEBRERO DEL 2010

Ina. Gilberto Barcel Gonzlez.

AGRADECIMIENTOS:

A Dios nuestro seor.

Por todas las bendiciones recibidas.

A mis padres.

Cap. P.A. Gilberto Barcel Urquijo. Sra. Josefina Gonzlez La (q.e.p.d.).

Por haber sembrado en mi la semilla de la superacin personal.

A mis hijos. Alexandrina, Gilberto y Maximiliano.

Porque con su cario me motivan a ser un mejor profesionista, un mejor padre y un mejor ser humano.

A los seores.

Antonio Jess Barcel Urquijo. Manuel de Jess Salcido Nez.

Por su apoyo incondicional.

Ing. Gilberto Barcel Gonzlez.

NDICE

INTRODUCCIN 1

CAPITUL01

MARCO TERICO Y DE REFERENCIA 3 1.1.- Antecedentes. 3

1.1.1.- Caractersticas de Puerto Peasco, Sonora. 3 1.1.2.- De la propiedad. 5

1.1.2.1.- El rgimen de propiedad en Condominio. 6

1.2.- Clasificacin de los Condominios. 6 1.2.1.- Por el uso. 6

1.2.2.- Por su estructura. 7

1.3.- Aspectos jurdicos del rgimen de propiedad en condominio en el Estado de Sonora. 7 1.3.1- Constitucin del rgimen de propiedad en condominio. 7 1.3.2.- Los bienes de propiedad exclusiva y los bienes de propiedad comn. 10

1.3.3.- El reglamento del condominio. 13

1.4.- El clculo de los Indivisos en inmuebles bajo el rgimen de Condominio. 16 1.4.1.- Mtodos comnmente utilizados para el clculo de los indivisos. 16

1.4.1.1.- En funcin de las reas privativas. 16

1.4.1.2.- En funcin de los valores de las reas privativas. 17 1.4.2.- Variables que determinan los indivisos en un condominio. 18

1.4.2.1- Variables propias. 18

1.4.2.2.- Variables secundarias. 20

1.4.2.3.- Variables que influyen en los edificios verticales. 25

1.4.3.- El mtodo de las reas Virtuales. 25 1.4.4.- El mtodo de la Superficie Huella. 30

1.5.- Mtodos de Valuacin. 30

1.5.1.- Principales conceptos de valuacin de inmuebles. 30

1.5.2.- Los distintos mtodos de valuacin. 32 1.5.2.1-Mtodo de Costo. 33

1.5.2.2.- Mtodo de Ingresos. 40 1.5.2.3.- Mtodo de Mercado. 41

CAPITULO 2

PROBLEMTICA DEL RGIMEN EN CONDOMINIO. 44 2.1.- Factores que determinan los principales problemas del rgimen en condominio. 44

2.1.1.- Desconocimiento de los requisitos necesarios para constituir el rgimen en 44 condominio.

2.1.2.- Desconocimiento del reglamento que regula el rgimen de condominio del 45 proyecto.

2.1.3.- Errores y omisiones en el clculo de los indivisos. 45 2.1.3.1.- Anlisis del Impacto econmico de los Indivisos calculados 47

por dos metodologas en un condominio.

CAPITULO 3

SITUACIN ACTUAL DEL REGIMEN EN CONDOMINIO EN PUERTO PEASCO. 54 3.1.- Aspectos econmicos y sociales del rgimen en condominio en la actualidad. 54

CAPITULO 4

CALCULO DE INDIVISOS PARA UN INMUEBLE EN REGIMEN DE CONDOMINIO. 55 4.1.- Ejemplo prctico del clculo de Indivisos para un condominio compuesto en Puerto 55

Peasco, Sonora.

4.1.1- Descripcin del Condominio. 56 4.1.1.1.- Descripcin de las reas comunes y privativas. 57

4.1.2.- Clculo de los Valores Relativos. 70 4.1.2.1.- Variables ponderables que intervienen en el clculo del factor virtual. 70

4.1.2.2.- Avalo de las reas privativas. 77

4.1.2.3.- Avalo de las reas comunes. 85 4.1.3.- Clculo del indiviso. 87

CAPITULO 5

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. 88 5.1.- Conclusiones y recomendaciones finales. 88

BIBLIOGRAFA. 91

GLOSARIO DE TRMINOS DE VALUACIN. 94

ANEXOS. 99

C

INTRODUCCIN Debido al desconocimiento y a la mala interpretacin de la Ley de propiedad en

Rgimen de Condominio se propician infinidad de errores en la conformacin de estos, repercutiendo con ello en que al constituir el rgimen de propiedad en condominio de un proyecto Inmobiliario se omitan elementos y caractersticas bsicas para calcular el Indiviso de cada unidad privativa, ocasionando con ello la inequidad en los derechos y obligaciones de los condminos lo cual se convierte en una desventaja en determinado momento en el valor del inmueble.

Al analizar las leyes que regulan el Rgimen de Propiedad en Condominio, pretendo establecer los criterios ms propicios para la mejor interpretacin de las mismas y la aplicacin de la Metodologa ms adecuada para el clculo del Indiviso de cada unidad privativa segn el caso de cada proyecto, para ello analizo los problemas que generalmente se presentan y mediante un caso prctico ejemplifico la manera ms adecuada de constituir el Rgimen de Condominio y el clculo de los Indivisos en Puerto Peasco, Sonora.

El rgimen de propiedad en Condominio es muy comn hoy en da en cualquier parte de nuestro pas, se ve en las grandes zonas conurbadas (Condominios habitacionales, comerciales, industriales mixtos), como tambin existe en los destinos tursticos donde se construyen torres de condominios o residencias en fraccionamientos exclusivos, se presenta tambin en ciudades pequeas en mdulos habitacionales de inters social (Casas tipo dplex o edificios de departamentos) o de algunas otras formas; es por ello que es muy importante que los profesionales que intervienen en la Constitucin del Rgimen de Propiedad en Condominio de un Proyecto Inmobiliario conozcan los requisitos de Ley para su conformacin y el procedimiento ms indicado para el clculo de los Indivisos.

Para la elaboracin de este trabajo de investigacin tengo como: .- Objetivo general: Analizar las Leyes y Reglamentos que regulan la constitucin del

rgimen de propiedad en Condominio, para determinar las partes que lo conforman.

.- Objetivo particular. Establecer la metodologa ms propicia para el clculo de los Indivisos de las reas privativas de los proyectos Inmobiliarios que se constituyan bajo el rgimen de propiedad en Condominio, cumpliendo con las Leyes y Reglamentos que lo regulen y enumerar las partes, trminos y condiciones que lo conforman; aplicando los conocimientos adquiridos a un caso prctico de Puerto Peasco, Sonora.

Por qu se va a realizar la investigacin?: Porque existe un desacuerdo generalizado de la manera ms apropiada del clculo de los Indivisos y por qu no se constituyen en muchos casos los regmenes de propiedad en condominio como lo seala la Ley al respecto, por desconocimiento o por mala interpretacin de la misma.

1

Para qu?: Para proporcionar una metodologa a seguir al constituir un rgimen de propiedad en Condominio y al calcular los Indivisos de tal manera que se cumpla con los requerimientos de Ley.

Para quin?: Para todo aquel profesionista inversionista que intervenga en la constitucin de un Rgimen de propiedad en Condominio en el estado de Sonora y particularmente en Puerto Peasco.

Cmo?: Tomando en cuenta los requisitos de Ley y la metodologa con que se calculan los Indivisos de las reas privativas de un rgimen de propiedad en Condominio.

HIPTESIS DE TRABAJO. Al establecer las metodologas para el clculo del Indiviso de las reas

privativas como lo sealan las Leyes, los Valuadores que tienen la responsabilidad de generar los Indivisos podrn obtener resultados confiables, los cuales se vern reflejados en la determinacin del valor ms exacto del bien inmueble en rgimen de condominio.

Las caractersticas que definen el presente trabajo de investigacin son: a) Descriptiva: Porque describe una situacin (En este caso la falta de elementos

necesarios para la toma de decisiones al constituir el rgimen de Condominio y el Clculo del Indiviso).

b) Propositiva: Porque se realiza un anlisis crtico de la legislacin del Rgimen de propiedad en Condominio, evaluando sus fallas y proponiendo un lineamiento que contemple los pasos a seguir para la Conformacin del mismo.

c) Correlacional positiva: Porque obtenemos una respuesta de una investigacin realizada en la cual a mayor cantidad y exactitud de la informacin obtenemos una mayor certeza en el clculo del Indiviso y el dictamen de valor del Bien Inmueble.

La presente investigacin es de tipo no experimental, ya que no se manipulan las variables y se analiza el problema en su contexto natural.

Para comprobar la hiptesis se estudiar el marco Jurdico que regula a la propiedad en Rgimen de condominio determinando los elementos necesarios con que se constituye, as tambin se analizarn las metodologas para el clculo de Indivisos, describiendo y ponderando las variables que ms influyen en los factores con que se calculan.

A manera de comprobacin se ejemplificar con un caso prctico de un desarrollo turstico de Puerto Peasco Sonora, los requisitos a cumplir para la constitucin del rgimen en condominio y el clculo de los Indivisos de las reas privativas.

2

BE CAPITULO 1

MARCO TERICO. 1.1. Antecedentes.

1.1.1. Caractersticas de Puerto Peasco, Sonora.

Puerto Peasco se ubica a 100 km (62.5 millas) de la frontera con los Estados Unidos de Amrica, al Noroeste del Estado de Sonora. A tan solo 350 km (219 millas) de Phoenix y 749 km (496 millas) de Los ngeles, California. Colinda con los siguientes municipios: Al Noreste con San Lus Ri Colorado, al Norte con Estados Unidos de Amrica y Plutarco Elias Calles, al Sureste con Caborca y su lmite natural al Sur es la zona volcnica "El Pinacate", situada a 50 km por la carretera a Sonoita. Esta regin es nica entre las bellezas naturales de Norteamrica con ms de 600 crteres y sitios arqueolgicos fechados en ms de 30 mil aos.

Puerto Peasco hasta 1927 era un sencillo poblado pesquero y se le conoca como Punta de Piedra. Las principales especies que obtenan eran la Totoaba y el Camarn gigante y es a partir de este ltimo que el poblado alcanza fama en el pas y en el Sur de los Estados Unidos.

Sus playas son de suave oleaje, y el agua muy transparente, ideal para practicar deportes acuticos en todo el ao ya que su temperatura promedio oscila entre los 31 grados centgrados en verano hasta los 18 grados centgrados en invierno. Su flora es ms desrtica que selvtica ya que est compuesta por matorrales espinosos, sahuaros, entre otros. Su fauna est compuesta por aves que estn adaptadas a este tipo de clima como lo son aves canoras y de ornato entre otras. En poca de temporada alta como en Semana Santa y durante el verano sus playas son ideales para acampar y practicar los diferentes deportes acuticos. Sobre la playa a unos pocos metros se encuentran hoteles que cuentan con una gran variedad de diversiones y servicios para satisfaccin de los turistas.

Los turistas internacionales generalmente provienen de Estados unidos, Canad y Alaska, los cuales pueden practicar diversas actividades que van desde la simple contemplacin del paisaje, toma de fotos, deslizamiento de tablas hasta las emocionantes carreras de carros o motos especialmente equipadas para correr en las dunas en el arenal, tambin podr practicar deportes acuticos como el buceo, pesca, buceo con tubo, surfeo, natacin, motonutica, entre otros.

Adems este puerto cuenta con una infraestructura turstica de ms de 31 hoteles, 8 condominios, 63 restaurantes, que arrojan un total de 2,157 cuartos, adems de 18 trailer park (estacionamientos de vehculos recreacionales), centros nocturnos y mercados de artesanas, entre otros.

3

^822^ 1.1.2.1. El rgimen de propiedad en Condominio.

Existir rgimen de propiedad en condominio, cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica, pertenezcan a distintos propietarios, teniendo cada uno de estos, un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa, local o rea y adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble. (Art. 3o de la ley sobre el Rgimen de propiedad en Condominio de Inmuebles del Edo. De Sonora).

Los derechos y obligaciones de los condminos se regirn por las disposiciones de la presente Ley, las del Cdigo Civil del Estado de Sonora, las de otras leyes aplicables, as como por la escritura constitutiva del rgimen, el contrato de translacin de dominio y por el reglamento del condominio de que se trate.

1.2. Clasificacin de los Condominios.

Los Condominios se clasifican:

I. Por el Uso. II. Por su estructura.

1.2.1. Por el Uso.

Por esta clasificacin se agrupan en:

a) Habitacional: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva estn destinadas a la vivienda.

b) Comercial o de servicios: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas estn destinadas al giro o servicio que corresponde segn su actividad.

c) Industrial: Son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo.

d) Mixtos: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o ms de los usos sealados en los incisos anteriores.

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1.2.2. Por su estructura.

Por esta clasificacin se agrupan en:

a) Condominio Vertical: Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno comn, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo y dems elementos y partes comunes del inmueble para su uso y disfrute.

b) Condominio Horizontal: Se constituye en inmuebles con construccin horizontal donde el condmino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificacin establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianera, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las reas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso comn.

c) Condominio Mixto: Es aquel formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.

1.3. Aspectos jurdicos del rgimen de propiedad en condominio en el Estado de Sonora.

Se entiende por conjunto condominal toda aquella agrupacin de dos o ms condominios construidos en un solo predio, siempre que cada uno de dichos condominios conserve para s reas de uso exclusivo, y a su vez existan reas de uso comn para todos los condominios que integran el conjunto de referencia.

En el rgimen de propiedad en condominio, cada titular disfrutar de sus derechos en calidad de propietario. Por tal razn, podr venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad exclusiva, todos los contratos a los que se refiere el derecho comn, con las limitaciones y modalidades que establecen las leyes.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podr ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad.

1.3.1. Constitucin del rgimen de propiedad en Condominio.

De conformidad con lo que establece el Captulo II de la Ley sobre el rgimen de propiedad en Condominio de inmuebles del Estado de Sonora1, se reglamenta:

1 Lev sobre el rgimen de propiedad en condominio de inmuebles para el estado de Sonora (Ley No. 293.- B.O. No. 4, Seccin II, de fecha 12 de Julio

de 1993). Versin pdf de Internet del 17 de Marzo del 2009.

7

Citl^l*

En el Artculo 4o.- El rgimen de propiedad en Condominio de inmuebles puede constituirse:

I. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o reas, de que conste un edificio, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso comn, pertenezcan a distintos dueos.

II. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales, o reas, que se construyan en un inmueble que cuente con elementos comunes e indivisibles, se destinen para su enajenacin a personas distintas.

III. Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes departamentos, viviendas, casas, o reas para enajenarlos a distintas personas, siempre que exista un elemento comn de propiedad que sea indivisible.

El Condominio puede constituirse sobre las construcciones en proyecto, en proceso de construccin o ya terminadas.

En el Artculo 5o.- La necesidad de que antes de la constitucin del rgimen de propiedad en Condominio, los interesados debern obtener una autorizacin que, en su caso, expedirn las autoridades municipales correspondientes, en el sentido de ser realizable el proyecto general en congruencia con los programas de desarrollo urbano vigentes, as como con las declaratorias existentes y la capacidad en el rea de prestacin de los servicios pblicos.

En el Artculo 6o- Es necesario comparecer ante Notario Pblico y realizar por parte del propietario o apoderado, una Declaracin unilateral de voluntad para cambiar el rgimen de propiedad particular al de Condominio, en el cual se har constar:

I. La ubicacin, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al condominio de que se trate.

Asimismo, se sealarn los lmites de los edificios o de las salas o secciones que deban constituir inmuebles sujetos al condominio en forma independiente, cuando su ubicacin y nmero de copropiedades originen la separacin de los inmuebles sujetos a este rgimen en grupos distintos;

II. La descripcin de cada terreno, departamento, vivienda, casa, local o rea, situacin, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de vehculos, si lo hubiere, y dems datos necesarios para identificarlo, conforme lo establezcan la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora y el Reglamento de Construccin del Municipio respectivo.

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ES III. En su caso, la constancia de haber clonado al Ayuntamiento las superficies de

terrenos que sealan los artculos 106, fraccin IV y 158 de la ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora.

IV. La descripcin general de las construcciones y de los materiales empleados o que vayan a emplearse.

V. El valor nominal que se asigne a cada departamento, vivienda, casa, local o rea, y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, tambin nominal, de las partes en condominio.

VI. Los bienes de propiedad comn y su forma de aprovechamiento, con especificacin y detalles necesarios y, en su caso, su situacin, medidas y partes de que se compongan, as como cualquier otra u otras caractersticas que sean necesarias para su identificacin.

Vil. El aprovechamiento general del inmueble y el especial de cada departamento, vivienda, casa, local rea.

VIII.La existencia de la fianza prevista por los artculos 106, fraccin III y 140 de la ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, para responder sobre la ejecucin de la construccin y de los servicios de esta. El monto de la fianza y su trmino, se ajustaran a lo dispuesto por las autoridades que hayan expedido las licencias de construccin;

IX. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia escritura; y

X. El reglamento del Condominio.

Al apndice de la escritura se agregaran debidamente certificados por el notario, el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los departamentos, viviendas, casas, locales o reas y a los elementos comunes.

En el Artculo 7o.- La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en Condominio, deber inscribirse en el registro pblico de la propiedad que corresponda. De igual manera, sern inscribibles las reformas que a esta y a su reglamento se hagan.

En el Artculo 8.- En todo contrato para la adquisicin de los derechos sobre un departamento, vivienda, casa, local o rea, sujeto al rgimen de propiedad en Condominio, se insertarn las declaraciones y clausulas conducentes de su escritura constitutiva, as como sus reformas y datos de inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad, y se har constar que se entrega al interesado una copia del reglamento.

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cess* ES En el Artculo 9o.- La extincin voluntaria del rgimen de propiedad en condominio

requerir el acuerdo de un mnimo del 75% de los condminos reunidos en asamblea, salvo que la escritura constitutiva prevea un porcentaje ms alto.

La ley de ordenamiento territorial del estado de Sonora establece en:

El Artculo 121 del Captulo IV, los condominios, cualesquiera que sea su tipo, contarn con conexiones nicas a las redes de infraestructura pblica. La operacin y mantenimiento de vialidades, obras de infraestructura y equipamiento; as como de los servicios urbanos al interior de los condominios, corrern a cargo de los propios condminos.

1.3.2. Los bienes de propiedad exclusiva y los bienes de propiedad comn.

En el Captulo III de la Ley sobre el rgimen de propiedad en Condominio de inmuebles del Estado de Sonora, se establece:

En el Artculo 11.- Cada condmino ser dueo exclusivo de su piso, departamento, vivienda, casa, local o rea y condueo de los elementos y partes del edificio que se consideren como comunes, por ser necesarios para su existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier fin semejante.

En el Artculo 12.- El derecho de cada condmino sobre los bienes comunes, ser proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura constitutiva para este acto. (En este Artculo se hace referencia al concepto del Indiviso).

En el Artculo 13.- Son objetos de propiedad comn: I. El terreno, excepto en el caso de condominio horizontal, stanos, prticos,

puertas de entrada, vestbulos, galeras, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos, vas interiores, y espacios que hayan sealado las licencias de construccin para estacionamiento de vehculos, siempre que sean de aprovechamiento comn.

II. Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del portero y los vigilantes, mas los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.

III. Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o disfrute comn, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albaales, canales, conductos de distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepcin o reunin social y otras semejantes, con excepcin de las que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa, local o reas.

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IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general.

V. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva por la unanimidad de los condminos, usar o disfrutar en comn o que se establezcan con tal carcter en el reglamento o en la escritura constitutiva.

En el Artculo 14.- Sern de propiedad comn, solo de los condminos colindantes, los muros y dems divisiones que no tengan funcin estructural alguna, y solo separen entre si los departamentos, viviendas, casas, locales o reas.

En el Artculo 16.- Cada condmino podr servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino ordinarios, sin restringir o hacer ms oneroso el derecho de los dems.

En el Artculo 19.- Los condminos del departamento bajo o primero y los del ltimo, o de viviendas, casas, locales o reas situados en aquel o este, no tendrn ms derechos que los restantes condminos. De igual manera, los condminos de la planta baja no podrn ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los dems condminos, los vestbulos, stanos, jardines, patios, ni otros lugares de tal planta, ni hacer obras en dichos lugares. Asimismo, los condminos del ltimo piso no podrn ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los dems condminos del inmueble.

En el Artculo 20.- Cada condmino podr hacer toda clase de obras y reparaciones en el interior de su departamento, vivienda, casa, local o rea, previa licencia que, en su caso, expida la autoridad municipal correspondiente, pero le estar prohibida toda innovacin o modificacin que afecte a la estructura, paredes maestras y otros elementos esenciales del edificio o que puedan perjudicar a su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad. Tampoco podr abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique a la esttica general del inmueble.

En el Artculo 21.- En los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio sern obligatorias para los respectivos condminos y por su cuenta, las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre locales o terrenos colindantes.

En los inmuebles de construccin vertical sujetos al rgimen de propiedad en condominio, las obras de reparacin y mantenimiento que requieren los techos en su parte exterior y los stanos sern por cuenta de todos los condminos, as como la reparacin de desperfectos ocasionados por sismos, rayos o hundimientos diferenciales.

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03

En el Artculo 22.- para la ejecucin de las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observan las siguientes reglas:

I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservacin y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, sern efectuados por la administracin, previa licencia, en su caso, expedida por las autoridades competentes del municipio respectivo, sin necesidad del acuerdo de los condminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administracin. Cuando este no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, la administracin convocara a asamblea de condminos, a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento, resuelvan lo conducente.

II. El primer enajenante es responsable de los vicios de construccin del inmueble en los trminos previstos por el Cdigo Civil del Estado de Sonora. El resto de los condminos podr proceder a la reparacin de los mismos, en la proporcin que cada uno represente sobre el valor total del condominio, dejando a salvo sus derechos, para repetir contra el enajenante o para hacer efectiva la fianza que prev el artculo 6o de esta Ley.

III. Para realizar obras voluntarias que, aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio, u obras que sin ser necesarias si lo aumenten, se requiere del voto aprobatorio del 75% de los condminos reunidos en asamblea.

IV. Las reparaciones o reposiciones urgentes de los bienes comunes e instalaciones generales podrn ser efectuadas por los condminos en caso de falta u omisin del administrador, quien deber cubrir su costo segn las reglas de la gestin oficiosa.

No podrn llevarse a cabo, obras que pongan en peligro la seguridad, estabilidad o conservacin, como tampoco las que afecten la comodidad en el condominio, las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio comn, aunque sea de un solo condmino, o se ubiquen entre bienes de propiedad individual que pertenezcan a un solo condmino.

En el Artculo 23.- Tratndose de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, financiados o construidos por organismos oficiales, los condminos no podrn enajenar, arrendar o transmitir por ningn ttulo, los derechos inherentes al departamento, vivienda, casa, local o rea, sino despus de cinco aos de celebrado el contrato de compraventa o promesa de venta respectivo, adems de haberlo ocupado ininterrumpidamente por el mismo tiempo, salvo acuerdo especial del organismo que le enajene el departamento, vivienda, casa, local o rea.

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O! En el Artculo 27.- Una misma persona no podr adquirir por s o por medio de otra,

ms de una unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o construidos por organismos oficiales.

Tampoco las personas que siendo propietarias de inmuebles en el centro de poblacin correspondiente, podrn adquirir una unidad de propiedad exclusiva en condominios construidos o financiados por los organismos pblicos.

1.3.3. El reglamento del Condominio.

Al referirse al reglamento del condominio, se hace alusin al instrumento jurdico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley de acuerdo a las caractersticas de cada condominio.

Al analizar el presente tema se hace referencia a la Ley de propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federan, por contener las disposiciones de la misma Ley del Estado de Sonora y analizarlo ms ampliamente.

El Artculo 52.- Menciona que la elaboracin del reglamento, ser por quienes otorguen la escritura constitutiva del condominio. Cualquier modificacin al reglamento, se acordar en asamblea general extraordinaria, a la que deber de asistir por lo menos la mayora simple de los condminos. Las resoluciones requerirn de un mnimo de votos que represente el 51% del valor del indiviso del condominio.

El Artculo 53.- Refiere que el reglamento contendr, sin contravenir lo establecido por esta ley y el acta constitutiva correspondiente, las disposiciones que por las caractersticas especificas del condominio se consideren necesarias refirindose, por lo menos, a lo siguiente:

I. Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los condminos en el ejercicio del derecho de usar los bienes comunes y los propios.

II. El procedimiento para el cobro de las cuotas de: los fondos de administracin y mantenimiento, el de reserva, as como las extraordinarias.

III. El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de los fondos de administracin y mantenimiento y el de reserva.

IV. Las medidas convenientes para la mejor administracin, mantenimiento y operacin del condominio

2 Lev de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (Publicada en la gaceta Oficial del Distrito Federal el 31 de Diciembre de 1998 y Actualizada el 16 de enero de 2003). Versin pdf de Internet del 17 de Marzo del 2009.

13

C8232^

V. Las disposiciones necesarias que propicien la integracin, organizacin y desarrollo de la comunidad.

VI. Los criterios generales a los que se sujetar el administrador para la contratacin a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad comn que sean objeto de arrendamiento o comodato.

Vil. El tipo de asambleas que se realizarn de acuerdo a lo establecido en el Art. 31 de esta ley.

VIII. El tipo de administracin conforme a lo establecido en el Art. 37 de esta Ley.

IX. Otras obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del comit de vigilancia, adems de lo establecido por esta Ley.

X. Causas para la remocin o recisin del contrato del administrador y de los miembros del comit de vigilancia.

XI. Las bases para la modificacin del reglamento conforme a lo establecido en la escritura constitutiva.

XII. El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal del administrador.

XIII. La determinacin de criterios para el uso de las reas comunes, especialmente para aquellas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya sean condminos o familiares que habiten con ellos.

XIV. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en las unidades de propiedad exclusiva o reas comunes, si el reglamento fuere omiso, la asamblea de condminos resolver lo conducente.

XV. Las aportaciones para la constitucin de los fondos de mantenimiento y administracin y de reserva.

XVI. La determinacin de criterios para asuntos que requieran una mayora especial en caso de votacin y no previstos en esta Ley.

XVII. Las bases para la integracin del programa interno de Proteccin Civil, as como en su caso, la conformacin de Comits de Proteccin Civil y de Seguridad Publica.

XVIII. La tabla de valores e indivisos del condominio; cuando dichos valores o indivisos se modifiquen por reformas a la escritura constitutiva, la mencionada tabla deber actualizarse.

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C

c E determinada en la que ejerce plenos actos de dominio y derecho de copropiedad sobre los elementos de uso comn.

g) Comit de vigilancia: Es el rgano unitario o colegiado nombrado libremente por la asamblea, cuya atribucin principal es velar por el eficaz cumplimiento de las obligaciones de los condminos y por el cabal funcionamiento de la administracin del condominio.

h) Fondo de gastos de mantenimiento y administracin: Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del condominio que se constituye en proporcin al valor de cada departamento, vivienda, casa o local, destinada al cumplimiento de los fines de conservacin y seguridad del inmueble.

i) Fondo de reserva: Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del condominio que se constituye en proporcin al valor de cada departamento, vivienda, casa o local, para los fines de adquisicin o reposicin de implementos y maquinaria con que deba contar el condominio.

1.4. El clculo de los Indivisos en inmuebles bajo el rgimen de Condominio. Se entiende por Indiviso al factor expresado en forma decimal porcentual, el

cual se refiere a la parte proporcional de los derechos y obligaciones sobre los bienes de propiedad comn en un inmueble bajo el rgimen de propiedad en condominio.

1.4.1. Mtodos comnmente utilizados para el clculo de los Indivisos.

En todo condominio se asigna un porcentaje a cada una de las unidades privativas de que est compuesto el mismo, la suma de los porcentajes de todas ellas debe totalizar la unidad, o el 100 %.

La prctica para obtener los Indivisos o porcentajes, se efecta segn sea el caso: a) En funcin de las reas privativas. b) En funcin de los valores de las reas privativas.

1.4.1.1 En funcin de las reas privativas.

Este mtodo se recomienda utilizarse nicamente cuando los valores de las reas privativas sean iguales, y se interpreta conforme a la siguiente expresin:

El indiviso es igual al cociente del rea privativa de la unidad (n), entre el total de la suma de las reas privativas, (Por 100).

16

Indiviso (n) = rea privativa de (n) X 100 Suma de las reas Privativas

1.4.1.2 En funcin de los valores de las reas privativas.

En esta modalidad de clculo de indivisos por valores, se toma en cuenta que las superficies o reas tienen un valor diferente en funcin de su uso, ubicacin, forma, dimensiones, panormica, privacidad, etc. Y se interpreta conforme a la siguiente expresin:

El indiviso es igual al cociente del valor de la unidad privativa (n), entre el total de la suma de los valores de las reas privativas, (Por 100).

Indiviso (n) = Valor de la unidad privativa (n) X 100 Suma de los valores de las unidades privativas

Esta forma de calcular los indivisos se aplica en los siguientes casos:

I. Cuando se conocen las rentas de las unidades privativas, conforme a la siguiente expresin:

El indiviso es igual al cociente del valor de la renta de la unidad privativa (n), entre el total de la suma de los valores de la renta de las unidades privativas, (Por 100).

II. En funcin de los Valores de construccin o bien de los valores de venta de la unidad privativa que se est valuando, conforme a la siguiente expresin:

El indiviso es igual al cociente del valor de la unidad privativa (n), entre el total de la suma de los valores de las reas privativas, (Por 100).

III. En funcin de las reas virtuales.

17

(fTjftfo

Este mtodo nos da como resultado que el rea virtual de cada una de las unidades privativas, es proporcional a los valores comerciales que resulten, debido a que en este mtodo se toma muy en cuenta la ubicacin de la unidad, adems de su forma, dimensiones o el uso que se le d a la misma.

El mtodo de las reas virtuales considera las caractersticas resultantes que inciden en el valor de la unidad condominal conforme a la siguiente expresin:

El indiviso es igual al cociente del rea virtual de cada unidad privativa, entre la suma de las reas virtuales, (Por 100).

IV. El mtodo de la Superficie Huella.

Este mtodo se aplica en un condominio mixto compuesto por lo tanto de unidades horizontales y unidades verticales, y con su aplicacin los condminos efectan el pago justo de sus obligaciones, segn sean propietarios de una unidad privativa en condominio horizontal o en condominio vertical, del mantenimiento del edificio, impuestos prediales, y todos los dems gastos que deban efectuar con respecto a las reas que existan en el tipo de condominio que estn usufructuando.

1.4.2. Variables que determinan los Indivisos en un Condominio.

Debido a que el valor de las reas privativas depende de ciertas caractersticas o variables que influyen en la deseabilidad por el inmueble, se consideran dos tipos de variables a tomar en cuenta al determinar el valor del inmueble.

a) Las variables propias. b) Las variables secundarias.

1.4.2.1. Variables Propias.

Este tipo de variables o caractersticas del inmueble estn en relacin a la figura geomtrica de la superficie del mismo, y las principales son:

a) FA Factor por rea privativa. b) FF Factor de Frente del lote. c) FPr Factor por Profundidad del lote. d) FE Factor de Eficiencia de lote.

Factor de rea (FA): El porcentaje correspondiente a este factor se determina en base a la relacin de las reas privativas, que son las reas vendibles, entre la suma total de las reas privativas.

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Posteriormente se multiplican cada una de las reas tipo que conforman la unidad privativa por sus factores correspondientes, se suman los productos de las reas-factores y dicha suma se divide entre el rea total de la unidad privativa, y as obtenemos el factor de eficiencia (FE) de cada una de las unidades privativas.

1.4.2.2. Variables Secundarias.

Este tipo de variables del inmueble estn en relacin al entorno y caractersticas visuales del mismo, y las principales son:

Factor de Zona. Factor de ubicacin interna. Factor por Topografa. Factor por Vegetacin. Factor por Panormica. Factor por Suelo y Subsuelo.

a) b) c) d) e) f)

Fz Fu FT Fv FP Fs

Factor de Zona (Fz): La zona donde se ubica el desarrollo condominal es de gran importancia para determinar el valor del mismo, por lo cual se proponen las siguientes premisas con los correspondientes factores que influyen en l, de acuerdo al tipo de condominio por su uso.

Premisas a considerar en factor de Zona Sin ningn frente a vialidad. Un frente a servidumbre de paso o vialidad interior. Un frente a vialidad de primer orden. Un frente a vialidad con aforo comercial. Un frente a vialidad identificada como corredor de valor. Un frente a calle donde se ubica comercio itinerante.

(Fz) H

0.70 0.70 1.00 0.90 0.90 0.70

M 1.00 1.00 1.10 1.25 1.35 1.25

C 0.80 0.80 1.20 1.35 1.50 1.35

Donde:

H: Uso Habitacional preponderantemente, cuando la vocacin de la regin urbana tenga esa utilizacin y se complemente con servicios comerciales concentrados y bien identificados en zonas o vialidades.

M: Mixto, habitacional y servicios industrial y servicios; cuando un inmueble es utilizado para ms de una funcin y que esta, o alguna de ellas, sea de productos o en su caso, las porciones de construccin tengan diferentes usos.

C: Oficinas y servicios, recreacin y servicios, comercio en sus diferentes modalidades.

20

2> B9

Factor de castigo por pendiente Desnivel a 25 mt.

( H ) 0.25 0.50 0.75 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 12.50 15.00 20.00 25.00

Pendiente ( S )

0.01 0.02 0.03 0.04 0.06 0.08 0.10 0.12 0.16 0.20 0.24 0.28 0.32 0.36 0.40 0.50 0.60 0.80 1.00

1 % 2 % 3% 4 % 6 % 8% 10% 12% 16% 20% 24% 28% 32% 36% 40% 50% 60% 80% 100%

Factor de castigo

0.02 0.04 0.06 0.07 0.10 0.12 0.14 0.16 0.19 0.22 0.24 0.25 0.27 0.28 0.30 0.32 0.34 0.37 0.40

Factor por Topografa

(FT ) 0.98 0.96 0.94 0.93 0.90 0.88 0.86 0.84 0.81 0.78 0.76 0.75 0.73 0.72 0.70 0.68 0.66 0.63 0.60

Factor por Vegetacin (Fv): En el anlisis de cada unidad del condominio se considera la vegetacin nativa promedio del terreno en estudio para determinar el Factor de vegetacin, siendo mayor el factor cuando los rboles son en mayor nmero, de mayor dimetro y de mayor follaje y de un factor menor cuando los rboles sean escasos, de dimetro pequeo y poco follaje. En muchos casos adems interviene para este factor las diferentes especies de rboles existentes en el predio.

El rango de variacin de este factor oscila entre 0.80 como el valor menor y 1.10 como el mximo valor cuando hay diferencias muy notables entre la vegetacin de las unidades que conforman la superficie del condominio; si la diferencia no es muy considerable los factores pueden variar entre 0.95 y 1.05, la que el perito estime conveniente en base al tipo de vegetacin que se observe en el predio, para ello se hace uso de la siguiente tabla de valores para este factor.

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C#fflf4

Factor por Vegetacin (Fv) Densa Semidensa Escasa Nula

1.10 1.00 0.90 0.80

Factor por Panormica (FP): La panormica es uno de los factores que mayor inciden en el valor de los inmuebles en zonas tursticas y particularmente en condominios con vista al mar (como es el caso de nuestro estudio).

En esta variable se clasifica y califica a los terrenos por sus atractivos, que pueden ser por tener vista predominante a montaas, a bosques, a lagunas, al mar; as como tambin en caso contrario pueden tener vistas no agradables a depsitos de basura, a zonas contaminadas, a zonas de paracaidistas (asentamientos irregulares), a zonas industriales, con frente a vialidades elevadas pasos a desnivel.

Se consideran con una mayor calificacin, con un factor de panormica (FP) mayor, las unidades que tienen mejores vistas que la del promedio y con un factor por panormica menor las unidades que tienen vistas con menores atractivos que la del promedio de ellas.

La clasificacin de la Panormica puede ser: Excelente, buena, media, regular y mala.

El rango de calificacin para las diferentes unidades en condominio puede variar de un factor de 1.20 a un factor de 0.80, de acuerdo a la siguiente relacin:

Factor por Panormica (FP) Excelente Buena Media Regular Mala

1.20 1.10 1.00 0.90 0.80

Factor por Suelo v Subsuelo (Fs): Esta variable es correspondiente al suelo de las diferentes unidades que formen el condominio; si las condiciones son iguales el factor (Fs) sera 1.00, o sea que no va a influir al determinar el indiviso para cada unidad.

Es necesario resaltar la gran importancia que tienen los suelos en la valuacin, ya que de las diferentes condiciones del mismo depende el tipo y costo de la cimentacin que sea necesaria para la construccin de la edificacin que se proyecte en el mismo.

En los terrenos encontramos superficialmente diferentes tipos de suelos, desconocindose la profundidad de sus capas, para lo cual es necesario auxiliarnos del

23

(tf-ffilf-fc

estudio de mecnica de suelos del sitio para determinarlos, as como la resistencia del suelo, su cohesin y su grado de dureza.

La clasificacin de los suelos puede ser: Rocosos, arenosos, arcillosos, limosos, rellenos sanitarios y mixtos principalmente, pudiendo en un mismo terreno tener diferentes tipos de suelo, as como tambin puede ser diferente el espesor de la capa superficial del mismo.

La clasificacin y calificacin de este factor esta en relacin con las condiciones especificas que presente el estudio de mecnica de suelos para los terrenos de las diferentes unidades del condominio.

Si el perito valuador no cuenta con el estudio de mecnica de suelos, deber mediante su juicio y experiencia as como la apariencia superficial del terreno y el conocimiento de la zona, determinar los factores de suelo (Fs) no considerarlos en el anlisis.

Para terrenos tipo 1 2 de uso habitacional comercial, en los que la zona en general tiene terreno firme y resistencia adecuada para desplantar la cimentacin de edificaciones de hasta tres niveles de altura, se recomiendan los siguientes factores:

Uso Habitacional Profundidad de

desplante 1.00 2.00 3.00 4.00

(Fs) 1.06 1.00 0.90 0.85

Uso Comercial Profundidad de

desplante 1.00 2.00 3.00 4.00

(Fs) 1.03 1.00 0.95 0.90

En cambio si el terreno es Tipo 3 o rocoso el factor de suelo debe ser analizado segn sea conveniente al tipo de proyecto a desarrollar, si la construccin requiere de una cimentacin profunda el costo de la apertura de zanjas y excavaciones para las zapatas de cimentacin es muy alto y puede tomarse como una caracterstica negativa, por ello el valuador deber en este caso establecer rangos de valor dependiendo de lo que sea ms atractivo al proyecto.

Si los terrenos son para uso comercial, en los cuales pueden construirse edificios de varios pisos, es de gran importancia el anlisis de mecnica de suelos para determinar las diferencias en los costos de cimentacin de los terrenos con diferentes condiciones de suelo.

Es muy importante tener en cuenta que cada anlisis es nico individual para ese predio, que no hay predios iguales y que por lo general no pueden aplicarse los mismos factores a todos los terrenos, por lo que es de gran importancia la ponderacin que el perito haga en cada estudio anlisis de porcentajes, tomando muy en cuenta que las calificaciones de esta variable en las diferentes ciudades lugares, estn en relacin a las costumbres, gustos, preferencias y del nivel socio econmico de los habitantes de cada lugar, as como del clima, orientacin, vientos predominantes, etc.

24

1.4.2.3. Variables que influyen en los edificios verticales.

El anlisis de la mayor cantidad de variables de importancia incidir en el clculo de los indivisos de un condominio vertical, por ello a continuacin se relacionan las variables ms representativas:

a) Por su ubicacin segn el nivel del edificio. (FN) b) Por la ubicacin de la unidad en la planta. (Fu) c) Por el costo de construccin por nivel. (Fe) d) Por el rea privativa de oficina. (FA) e) Por su relacin profundidad - frente. (FR) f) Por uso funcin. (FF) g) Por vistas panormicas. (Fv) h) Por orientacin o asoleamiento. (Fo) i) Por altura de entrepisos. (FH) j) Por estacionamiento exclusivo en el interior del edificio. (FE) k) Por bao interior. (FB)

Es importante establecer que tanto el estudio de las variables presentado para los condominios horizontales como el de los condominios verticales, estn sujetos a actualizarse recabando la informacin necesaria de la localidad para elaborar un minucioso anlisis comparativo en diferentes edificios en condominio, para poder ponderar con ms precisin y exactitud el coeficiente para cada una de las variables utilizadas, as como la posibilidad de incluir algunas otras variables que en otros lugares tengan influencia en el valor de las unidades en condominio y por lo tanto deben de considerarse en la determinacin de los indivisos.

1.4.3. El mtodo de las reas Virtuales. En materia de valuacin, se pueden definir a las reas virtuales como el rea

supuesta, imaginaria, sustentada en una realidad, que representa y contiene cualidades objetivas que pueden traducirse en valores monetarios.

La aplicacin del mtodo de las reas virtuales para el factor de forma por ejemplo consiste en dibujar el terreno, sealando las reas irregulares y aplicar a estas reas, un "factor de castigo" menor que la unidad. El resultado ser que el rea del terreno as castigada parcialmente (Superficie homogenizada), ser menor que el rea real del terreno a valuar. Obteniendo la superficie homogenizada, el coeficiente de forma surge con la relacin:

CF = Superficie Homogenizada Superficie total del lote.

Donde: CF = Coeficiente de Forma (menor que la unidad).

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El lote N1 est en esquina, con 20.00 mt. de frente a la avenida y 30.00 mt de fondo (Sup. 600.00 m2). El lote N2 mide 20.00 x 30.00 mt. y tambin tiene frente a la avenida (Sup. 600.00 m2). El lote N3 mide 10.00 x 40.00 mt. y se ubica detrs de los lotes N1 y 2, con frente a la calle secundaria (Sup. 400.00 m2). El lote N4 colinda con el lote N3, con 10.00 mt. de frente a la calle secundaria y 40.00 mt. de fondo (Sup. 400.00 m2). La fusin de los cuatro lotes formara un terreno en esquina de 40.00 x 50.00 mt. (Sup. 2,000.00 m2). La oferta de $4'000,000.00 entre los 2,000.00 m2 arroja un precio unitario de

$2,000.00/m2. Pero cualquier persona con sentido comn emitira la opinin de que en estas condiciones los lotes que tienen frente a la avenida tendrn mayor valor unitario que los que tienen frente a la calle secundaria, y tendr todava mayor valor el lote que se ubica en la esquina; es por ello que el reparto en forma proporcional a las reas producira precios unitarios guales lo que es inequitativo, para este caso y muchos otros mas es muy importante que los derechos y obligaciones de los copropietarios de un inmueble se calculen en base al valor de su propiedad y no en base a la superficie de la misma.

APLICACIN DEL MTODO DE LAS AREAS VIRTUALES

OPCIN 1: En proporcin a las reas de los lotes.

El precio resultante por M2 sera de: $ 4,000,000.00 = 2,000.00 $/m2 2,000.00 m2

Por lo que a cada lote le correspondera:

Lote N1 Lote N2 Lote N3 Lote N4

Areas 600.00 m2 600.00 m2 400.00 m2 400.00 m2

$/m2 $2,000.00 $2,000.00 $2,000.00 $2,000.00

Importe $ $ $ $ $

1,200,000.00 1,200,000.00

800,000.00 800,000.00

4,000,000.00

(% ) 30% 30% 20% 20% 100%

a.- El propietario del lote N1 argumenta que su terreno vale mas por estar en esquina. b.- El propietario del lote N2 juzga que vale mas el m2 por la avenida que por la calle. c- Los propietarios de los lotes N3 y 4 concuerdan con el criterio de que la avenida vale mas que la calle y que sus lotes tienen adems exceso de fondo, pero todos desean vender solamente si la distribucin es equitativa

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Cf\ft% u2

CALLE 40 ML

10 ML 4 0 0 M2 |_4

10 ML 4 0 0 M2 L 3

L1

600 M2

30 ML

20 ML

L2

600 M2

30 ML

20 ML

AVENIDA

d.- La proporcin de valores entre la calle y la avenida segn el estudio de mercado anda en un 60%, es decir del valor unitario que se tiene en los lotes tipo que colindan a la avenida (1.00), se tiene el 60% de valor unitario en los lotes que colindan a la calle (0.6).

OPCIN 2: En proporcin a las reas virtuales de los lotes.

e.- En este caso el problema a resolveres hacer un reparto justo proporcinala importancia que representan las variables de ubicacin, forma y dimensiones de cada lote.

Criterio general y formulas para el calculo de coeficientes. Lote tipo de la avenida 20 x 30 mt. Lote tipo de la calle 10 x 30 mt

rea de lote tipo (ALTI) = 600 M2 rea de lote tipo (ALT2) = 300 M3

Factor de rea (FA) = Factor de Fondo (FPr) =

Factor Incremento x Esq. = Valor relativo x avenida =

Valor relativo x calle =

0.20 X (ALTn / ALVn) + 0.80 PLT/PLV

1 Esquina = 20% 1.00 0.60

Valor promedio: 0.80

El rea mxima a premiar por esquina

son 400 m2.

28

B3 ( A ) ( B ) ( C ) ( D )

Lote 1 600.00 m2

Increm. Esq.

F. Area 1.00

10.00%

F.Fondo 1.00

400.00 m2

F. Ubica. 1.00 0.8

( E ) (B)*(C)*(D) F. Total

1.00

( F ) ( G ) (A)*(E )

rea Virtual 600.00 m2 32.00 m2

632.00 m2 Coeficiente por forma y ubicacin ( CF = rea Vir tual /rea real) = 1.0533

Lote 2 600.00 m2

F. Area 1.00

F. Fondo 1.00

F. Ubica. 1.00

F. Total 1.00

Coeficiente por forma y ubicacin ( CF

Area Virtual 600.00 m2 600.00 m2

= Area Virtual / Area real) = 1.0000

Lote 3 Franja 1

300.00 m2 Franja 2

100.00 m2 rea total 400.00 m2

F. Area F. Fondo F. Ubica. F. Total rea Virtual

0.95 1.00 0.60 0.57 171.00 m2

0.95

Coeficiente po

0.70 0.60

r forma y ubicacin ( CF

0.40 39.90 m2 210.90 m2

= rea Virtual / rea real) = 0.5273

Lote 4 Franja 1

300.00 m2 Franja 2

100.00 m2 rea total 400.00 m2

F. Area F. Fondo F. Ubica. F. Total rea Virtual

0.95 1.00 0.60 0.57 171.00 m2

0.95

Coeficiente po

0.70 0.60

r forma y ubicacin ( CF

0.40 39.90 m2 210.90 m2

= Area Virtual / Area real) = 0.5273

OPCIN 2: En proporcin a las reas virtuales de los lotes.

LOTE1 LOTE 2 LOTE 3 LOTE 4

AREA REAL

600.00 m2 600.00 m2 400.00 m2 400.00 m2 2,000.00 m2

COEHFIC. DE

FORMA 1.0533 1.0000 0.5273 0.5273

AREA VIRTUAL

632.00 m2 600.00 m2 210.90 m2 210.90 m2 1,653.80 m2

(%) DE COPROPIE

DAD 38.22% 36.28% 12.75% 12.75% 100.00%

($ )TOTAL DE CADA

LOTE $1,528,601 $1,451,203 $ 510,098 $ 510,098 $4,000,000

( $ / M 2 ) DE CADA

LOTE $ 2,548 $ 2,419 $ 1,275 $ 1,275

Como puede apreciarse en la tabla anterior, los valores unitarios de cada lote son proporcionales a las caractersticas de deseabilidad de los inmuebles.

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cess* BE Valor de mercado: Es el valor expresado en trminos monetarios a una fecha

determinada, en la que un comprador y un vendedor enterados de las caractersticas particulares y principales de un bien, as como de las condiciones del mercado que lo rodean, estaran dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres de presiones externas y realizando la operacin de intercambio en un tiempo razonable.

Valor en participacin: Es el valor presente a la fecha del dictamen, expresado en trminos monetarios, de los beneficios futuros que se esperan recibir por la posesin de un bien durante su vida econmica productiva. Es importante resaltar que al aplicar la palabra beneficios se est hablando de utilidades netas libres de impuestos y gastos de operacin.

Depreciacin: Descenso en el valor de una propiedad, debido al uso, deterioro o obsolescencia. Puede ocurrir por causas que no alteran la utilidad natural intrnseca de las cosas, (disminucin de la demanda o aumento de la oferta, superproduccin, etc.) o por deterioro de las cosas o disminucin de dicha utilidad (avera, haber pasado de moda, invencin de otro bien similar por igual precio o ms barato, aunque sea de igual clase y calidad, etc.).

Vida til Total: La vida productiva que se supone tendr el bien, antes de que sea necesario arreglarlo o reemplazarlo. Se le llama tambin periodo de recuperacin y puede ser un poco diferente para depreciacin y propsitos impositivos que para propsitos verdaderamente comerciales o productivos. Esta diferencia ocurre por varias razones, normas impositivas, poltica administrativa, cambio previsto de productos y gastos.

Valor de salvamento o de rescate: Es el valor neto que se espera obtener de un bien al final de su vida til. Esta cifra estimativa se calcula usualmente en el momento de la compra y puede ser positiva, cero, o negativa si se estiman costos de demolicin y acarreo. Es comn establecer el valor de salvamento como un porcentaje del costo inicial.

Homogeneidad: En Valuacin Inmobiliaria esta palabra normalmente se emplea para describir zonas o colonias de una ciudad con caractersticas similares, ya sea en lo referente a su aspecto fsico particular, al nivel socioeconmico de sus habitantes, o al uso predominante al que se destinan los predios en ellas asentados. De acuerdo a esa clasificacin es necesario recopilar y analizar el mayor numero de informacin y los antecedentes respectivos, aplicando los conocimientos y tcnicas adecuadas para su correcta interpretacin, para poder determinar de este modo el valor de los inmuebles localizados en cada regin en forma global si esta as lo permite, o en caso necesario, si no existe una homogeneidad plenamente definida en la zona de anlisis, se podr entonces determinarlo calle por calle.

Homologacin: Proceso en base al cual se pretende hacer comparables dos bienes que por sus caractersticas son parecidos pero no idnticos, para que en base a

31

Cxl^l* Qu3

caractersticas semejantes, y puede ser estimado con relativa facilidad a travs de un presupuesto.

Mtodo del Ingreso: Este enfoque establece que el valor de un bien es equivalente al valor presente (a la fecha en que se efecta el avalo) de los ingresos y beneficios futuros que nos producir el mismo durante su vida til de produccin econmica, por lo que podramos establecer que guarda cierta relacin con el principio de anticipacin; y es tambin conocido como el mtodo de productividad o de capitalizacin de rentas. Se fundamenta bsicamente en un anlisis pormenorizado de la capacidad de un bien para producir utilidades, en funcin del grado de riesgo que la inversin represente en comparacin con otras alternativas posibles.

Mtodo del Mercado: Este enfoque de valor se basa en la comparacin de operaciones realizadas de artculos o propiedades similares entre s, estableciendo las diferencias cualitativas que pudieran existir entre stos y el sujeto analizado, y determinando como influyen stas sobre el valor del bien analizado. Uno de los ejemplos ms caractersticos es el del mercado de vehculos usados, ya que en base a la comparacin de ventas conocidas y tomando en consideracin el estado fsico del automvil que nos interesa adquirir, podemos sin ser Valuadores profesionales, hacer una oferta razonable para comprarlo.

1.5.2.1 El Mtodo del Costo.3

El mtodo o enfoque de valuacin ms conocido en nuestro pas es el de Costos, pues es el que tradicionalmente se ha empleado en la mayora de los trabajos. Consiste en estimar el costo de reponer un inmueble de similares condiciones y caractersticas, considerando el estado de conservacin en que se encuentre el bien analizado al momento de la inspeccin. Es vlido afirmar que un buen analista de costos podra desarrollar esta metodologa sin ningn problema, en lo que a las construcciones y elementos accesorios que integran una edificacin se refiere.

Existe una disyuntiva respecto al mecanismo procedente para estimar el costo de reposicin de un terreno, de tal forma que resulte congruente con la aplicacin del enfoque de costos, para lo que existen dos corrientes plenamente definidas. La primera de ellas, establece que a travs de un mecanismo similar al que se sigue para estimar el costo de reposicin de cualquier tipo de construccin, es necesario efectuar un anlisis de costos de urbanizacin para ste, partiendo inicialmente del valor del terreno en brea y adicionndole todos los costos procedentes por concepto de urbanizacin y mejoras. Sin embargo, es prctica comn que al desarrollar el avalo Fsico o por el mtodo del Costo normalmente se estima el valor del terreno de acuerdo al mtodo del mercado, es decir, en base a lo que determine la oferta y la demanda en la zona; por lo que se puede decir que existe una interrelation muy fuerte entre ambos mtodos, la

Marqus Tapia, Mario Rafael, Criterios Metodolgicos para la valuacin de inmuebles urbanos, Valor, 1 edicin, Mxico D.F., 2008,111 pp.

33

Causas de Depreciacin

Causas fsicas: 1) Desgaste. 2) Estado de Conservacin Deterioro.

Causas funcionales: 1) Desaprovechamiento Ineptitud. 2) Obsolescencia.

En las construcciones, la obsolescencia es un aspecto que debe ser debidamente considerado por el valuador porque, si en algn aspecto los mtodos constructivos son ms permanentes, no lo son as los conceptos de proyectos, de distribucin, de ambientes, adecuacin de materiales modernos en los detalles de terminacin, etc.

De los mtodos ms usuales en la prctica Valuatoria para calcular la depreciacin de inmuebles se pueden enumerar los siguientes:

A. Mtodo de la Lnea Recta.

En este mtodo se supone que la depreciacin vara linealmente. Esto es que la depreciacin es una funcin lineal de la edad, y su representacin grfica, es por lo tanto una recta.

Resulta muy cmodo, sobre todo desde el punto de vista contable, ya que asignada una vida probable al inmueble, deduciendo del valor de reposicin nuevo el valor de salvamento, queda un monto, que corresponde al valor depreciable, mismo que dividido por la edad probable, nos proporciona el incremento anual de la depreciacin.

El modelo de depreciacin en lnea recta (LR) ha sido siempre un mtodo popular; la depreciacin anual se calcula dividiendo el Valor de Reposicin Nuevo (VRN) del bien menos su valor de salvamento entre la vida til del activo.

De= (VRN-VS)(e) VUT

En donde: e = Edad en aos (e= 1,2, ...., n) De = Depreciacin anual para "t" aos de edad. VRN = Valor de Reposicin nuevo. VS = Valor de salvamento. VUT = Vida til esperada en aos.

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d3E* 63 Como el bien se deprecia en la misma cantidad cada ao, el valor del bien

analizado despus de (e) aos de edad (VNR = Valor neto de Reposicin), ser igual al valor de reposicin nuevo (VRN) del bien menos la depreciacin anual (e) veces.

VNRe = VNR - De

La tasa de depreciacin D, es la fraccin en la cual, la cantidad depreciable (VRN - VS), decrece cada ao. Para el mtodo de la lnea recta (LR), esta tasa es la misma cada ao.

p = VRN - VS VUT

Actualmente se considera que la depreciacin no es una funcin de primer grado de la edad del inmueble. La observacin por el contrario, conduce a aceptar que la depreciacin al comienzo del servicio del mismo, es menor y que la misma va creciendo con la edad, tendiendo a un mximo al final de la vida de servicio de ste. Esta observacin es vlida, tanto para unidades sometidas a esfuerzos dinmicos, como para las unidades sujetas slo a esfuerzos estticos, como son por lo general los edificios o construcciones en general.

B. Mtodo de Kuentzle.

A efectos de poder considerar la prdida de valor con el transcurso del tiempo, es decir, que la prdida es menor en los primeros aos de la vida del bien y aumenta con el correr de los aos, el Arq. Kuentzle estableci una ecuacin, en la cual se considera este principio. La representacin grfica de esta ecuacin es una parbola de segundo grado que acusa, en general valores menores para la depreciacin, que los del mtodo de la lnea Recta (LR) , con la que coincide solamente en los extremos, es decir al comienzo y al final de la vida til del bien.

La representacin de la formula de Kuentzle, es la siguiente:

2 Dt = (VRN-VS)x(e/VUT)

En donde: e = Edad del bien. VUT = Vida til Total. VRN = Valor de reposicin Nuevo. VS = Valor de Salvamento Rescate.

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Esta ecuacin proporciona valores suaves de la depreciacin al principio de la vida til del bien, agudizndose luego y hacindose muy rpida hacia el final de su vida.

C. Mtodo de Ross.

Este mtodo consiste en dividir la vida probable en cinco periodos iguales, admitiendo que la depreciacin crece de los 3/5 a los 5/5, de una medida dada durante el transcurso sucesivo de aquellos periodos. Esa medida dada se establece como igual porcentualmente a la depreciacin anual media.

Se ha comprobado que los valores que suministra el criterio de Ross, pueden obtenerse muy aproximadamente con la formula:

Dt = (VRN - VS) * (1/2) [e/VUlMe/VUT]

La expresin anterior es la media aritmtica de los valores dados por los mtodos de la Lnea recta y de Kuentzle.

Para determinar por completo el valor de un inmueble es necesario tomar en cuenta adems del valor del terreno y del valor de las construcciones, el valor que tienen las siguientes partidas:

a) Instalaciones Especiales: Son aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble de acuerdo a su uso especifico: tales como elevadores, escaleras electromecnicas, equipos de calefaccin o aire lavado, sistema hidroneumtico, antenas parablicas, equipos contra incendio, etc.

b) Elementos Accesorios: Son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en se convierten en elementos caractersticos del bien analizado, como son: la caldera de un hotel, la espuela de ferrocarril en las industrias, la pantalla audiovisual en una sala de cine, la planta de emergencia en un hospital, las butacas en una sala de espectculos, entre otras.

c) Poras Complementarias: Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, como son: bardas, celosas, andadores, marquesinas, cisternas, equipos de bombeo, gas estacionario, etc.

A manera de referencia se enumeran los aos que pueden llegar a tener de vida til algunas de las obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales bajo un programa de mantenimiento preventivo y correctivo en su caso.

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ELEMENTOS ACCESORIOS N 1

Concepto Butacas en salones de usos mltiples.

Vida til 15 Aos

INSTALACIONES ESPECIALES N 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Concepto Albercas y chapoteaderos. Antenas parablicas. Bvedas de seguridad. Elevadores. Equipo de aire acondicionado. Equipo de lavado. Equipos contra incendio. Escaleras electromecnicas. Montacargas. Pararrayos. Pozos artesianos. Riego por aspersin. Sistema de sonido ambiental. Sistema hidroneumtico. Sistema de aspiracin central. Sistema de intercomunicacin (Interfn, portero elctrico). Subestacin elctrica. Calderas. Cmaras frigorficas. Depsitos de combustibles o equivalentes en plantas industriales. Espuelas de ferrocarril en industrias. Horno de una panificadora. Pantalla de una sala cinematogrfica. Planta de luz de emergencia.

Vida til 35 Aos 10 Aos 60 Aos 30 Aos 20 Aos 20 Aos 30 Aos 30 Aos 30 Aos 20 Aos 50 Aos 15 Aos 10 Aos 12 Aos 20 Aos 10 Aos 40 Aos 25 Aos 30 Aos 25 Aos 50 Aos 25 Aos 15 Aos 40 Aos

INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS N 1 2 3 4 5 6 7 8 9

10 11

Concepto Bardas y celosas. Cisternas aljibes Cocinas integrales. Equipos de bombeo Fuentes y espejos de agua. Gas estacionario. Jardines. Marquesinas. Patios y andadores. Prgolas. Rejas metlicas.

Vida til 40 Aos 25 Aos 15 Aos 10 Aos 25 Aos 8 Aos 30 Aos 40 Aos 40 Aos 40 Aos 50 Aos

12 Terrazas y balcones. | 50 Aos

1.5.2.2 El Mtodo de Ingresos Capitalizacin de rentas.4

El valor por capitalizacin de rentas es el valor presente de rentas futuras (o de una manera ms general de ingresos futuros cuando adems de las rentas incluye el valor presente del valor de venta del Inmueble al final del tiempo propuesto para recuperar la inversin).

En principio, el valor de reposicin representa el valor de referencia del potencial vendedor, el valor por capitalizacin representa la expectativa del potencial comprador y el valor del mercado refleja gustos y preferencias de compradores y vendedores. De acuerdo con lo anterior, estrictamente hablando la "Capitalizacin de Rentas" es un valor presente de rentas futuras.

La capitalizacin es un procedimiento valuatorio por el cual se puede obtener el valor de una propiedad conociendo la cantidad, calidad y duracin esperada de ingresos netos futuros durante la vida econmica del inmueble; entendiendo por este el tiempo en que se supone el inmueble ser capaz de satisfacer necesidades y rendir los beneficios netos anuales previstos como normales.

Un principio bsico del valor de bienes races es el de anticipacin, el cual afirma que el valor es creado por la expectativa de los beneficios que se derivan de la posesin de la propiedad. El pasado es relevante solamente si proporciona una base para la futura expectativa. El valor de la propiedad raz, consecuentemente, es el valor presente de los beneficios de propiedad como los anticipa el pblico que constituye el mercado.

La capitalizacin es el procedimiento para expresar dichos beneficios futuros de propiedad en pesos y convertirlos a valor presente a una tasa que est atrayendo capital para inversiones similares.

La tasa a utilizar en valuacin, es la tasa que requieren los inversionistas en este tipo o clase de propiedad como condicin para adquirirla. La tasa que dichos inversionistas requieren vara con el tiempo dependiendo de las condiciones econmicas; por esto, el valuador deber considerar cuidadosamente las condiciones competitivas del mercado, porque ellas influyen en las opiniones y acciones de los inversionistas.

Al valorar una propiedad por el enfoque de capitalizacin de rentas, el valuador est valorando las rentas netas que se espera recibir. Las rentas pasadas y presente, son significativas solamente si son indicativas de la probable renta futura.

La teora del enfoque por capitalizacin de rentas es la siguiente: El valor de una propiedad es el valor actual de los ingresos netos futuros que producir un inmueble durante su vida econmica restante o durante el tiempo en que se espera recuperar la inversin.

El valuador estar atento a la probable tendencia de la renta futura; debiendo conocer los datos pertinentes a la propiedad, su entorno y peculiaridades, para as determinar los efectos de factores fsicos, econmicos, sociales y polticos sobre la propiedad. Permitindole as estar consciente de la influencia que ejercen estos factores en la renta del inmueble.

4 Martnez Viramontes, Salvador, Capitalizacin de Rentas, Fecisval, 2 edicin, Mxico D.F., 2003, 139 pp.

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mayora de datos posibles, como son: la fecha de la operacin o la oferta, las circunstancias y condiciones reales de la venta (si fue de contado, a plazos o parte de una permuta, etc.), las caractersticas fsicas y constructivas principales de la propiedad negociada, el uso de suelo autorizado para la zona en que se ubica la edificacin vendida, su edad, superficies de terreno y de construccin, y adicionalmente las referencias detalladas sobre las personas que proporcionaron la informacin con el nmero telefnico y el domicilio de ellas; con el fin de comprobar a terceros, solo en caso necesario, la validez, veracidad, certidumbre, y confiabilidad de los valores observados. Es prctica comn determinar en base a la informacin recabada, el valor unitario de mercado del inmueble, expresndolo en pesos por metro cuadrado de superficie construida.

No todas las propiedades investigadas son tiles para efectuar el estudio comparativo o de mercado, por lo que habr que efectuar una seleccin de las ms parecidas disponibles, y en caso de no contar con inmuebles semejantes, realizar un proceso de Homologacin que permita establecer comparaciones directas; en caso de contar con un buen nmero de datos al respecto, se podr entonces proceder a establecer una base de datos, y analizarla a travs de la aplicacin de procedimientos estadsticos, para determinar de esa forma los valores unitarios de mercado por metro cuadrado de construccin en esa zona de la ciudad y establecer al mismo tiempo, con el apoyo de tcnicas de probabilidad el rango de variacin que esos valores ya homologados podran presentar en esa zona regin homognea.

Es oportuno asentar que cuando es factible encontrar el valor de un bien por el mtodo de Mercado, en base a una investigacin completa, este prevalecer sobre cualquier otro valor encontrado; por lo que dicha informacin se debe organizar y depurar, para generar bases de datos que servirn para la prctica de avalos aplicando esta metodologa.

Como resulta evidente de acuerdo a los comentarios previos, el mtodo Comparativo o de Mercado, requiere de un anlisis cuidadoso de los factores que inciden en la comparacin de bienes similares o muy semejantes. As mismo, es necesario tener presente el conocimiento y correcta interpretacin de los Principios Econmicos de la Valuacin, ya que de su aplicacin depende la congruencia entre el informe y la conclusin de todo avalo, por tal motivo, a continuacin se describen algunos de los principios de mayor trascendencia:

PRINCIPIO DEL CAMBIO: El valor de los bienes races est cambiando constantemente por diversos agentes fsicos,

econmicos, polticos y sociales. Los inmuebles se ven afectados en el tiempo en general, aumentando su valor (inflacin,

mejoras en la zona, plusvala, renovacin, etc.) Disposiciones relativas al cambio de uso del suelo o reglamentos de construccin tambin afectan el valor de los bienes races.

PRINCIPIO DE CONFORMIDAD: El valor mximo de un bien raz, se logra cuando est presente un grado razonable de

homogeneidad social y econmica. En la comercializacin de desarrollos inmobiliarios el mximo valor se observa cuando los inmuebles en una colonia son relativamente similares en tamao, estilo, calidad, uso y/o tipo.

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PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE: Una propiedad en transicin a otro uso, no deber valuarse considerando un uso para la

tierra y otro para las mejoras. Este principio es un corolario conocido como del mayor y mejor uso. Su inadecuada aplicacin tiene lugar en aquellos casos en que se pretende valuar el terreno basado en su mayor y mejor uso (tal vez comercial), mientras las edificaciones son valuadas con un uso diferente (residencial). En la seleccin de los inmuebles comparables, debemos tomar en cuenta esta premisa.

PRINCIPIO DE CONTRIBUCIN: El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor final de un bien raz.

El gasto excesivo en obras adicionales, origina que un inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, ms el de la inversin adicional. Anlisis econmicos previos (costo - beneficio), basados en el principio de conformidad, conducen a una inversin y a maximizar el valor del bien para su venta o renta.

En la seleccin de inmuebles comparables, debern aislarse los costos de las mejoras evitando que incidan en la determinacin de los factores de homologacin.

PRINCIPIO DE EQUILIBRIO: Refleja una armona entre la oferta y la demanda. Un cambio sbito entre la oferta y la

demanda afectar el valor de los inmuebles. Las investigaciones del mercado inmobiliario, sern ms confiables en un mercado activo, en el que se observe un equilibrio entre los bienes ofertados y las operaciones consumadas.

Este principio es fundamental en la seleccin de comparables. Si los datos del mercado inmobiliario pertenecen a fechas distantes, en las cuales el comportamiento de la oferta y la demanda, variaron en exceso o disminucin de la primera respecto a la segunda, o viceversa, los datos de partida para la homologacin, conducen a resultados inconsistentes.

PRINCIPIO DE BALANCE ENTRE TERRENOS Y EDIFICACIONES: Este principio tambin puede denominarse de Conformidad y establece que el valor

mximo de un bien raz, se logra cuando est presente un balance razonable entre los valores del terreno y de las edificaciones.

As mismo es recomendable tener presentes aquellos casos que no atienden este principio como son:

> Desarrollo de una construccin de alto valor en un terreno de precio reducido. > Construcciones inadecuadas o de bajo costo, en predios de alto valor.

PRINCIPIO DE PROGRESIN Y REGRESIN: Entre dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valor sacar ventaja de su

asociacin con la de mayor valor. A la inversa, una propiedad de mayor valor se demeritar por la asociacin con una de valor inferior.

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CAPITULO 2

PROBLEMTICA DEL RGIMEN EN CONDOMINIO. 2.1. Factores que determinan los principales problemas del rgimen en condominio.

Los problemas que se presentan dentro la convivencia en un rgimen de condominio son muy variados y tienen diversos factores que los determinan; los principales se originan por una falta de claridad y consistencia en los derechos y obligaciones de cada condmino, estos se presentan desde la constitucin del rgimen en condominio al carecer en muchos de los casos de los elementos mnimos que definan los derechos de propiedad.

2.1.1. Desconocimiento de los requisitos necesarios para constituir el rgimen en condominio.

Al analizar la documentacin presentada para la elaboracin de los avalos de 120 condominios, el Colegio de Valuacin del Estado de Mxico A.C. document la siguiente estadstica para una ponencia presentada en la XL Convencin Nacional de Valuacin:

DOCUMENTOS Escritura Constitutiva Reglamento del Condominio Tabla de Indivisos Planos Licencias Boletas prediales

COMPLETO 108 63 37 37 98 116

( % ) 90.0% 52.5% 30.8% 30.8% 81.7% 96.7%

INCOMPLETO 12 57 83 83 22 4

( % ) 10.0% 47.5% 69.2% 69.2% 18.3% 3.3%

Como se observa en la tabla la mayora de los regmenes en condominio carecen de uno o varios de los documentos que lo sustentan, siendo los ms frecuentes: los Indivisos y los planos del proyecto.

Ante la problemtica de la valuacin de condominios cuando se tiene informacin incompleta por causas ajenas al valuador, se tiene que definir las funciones y alcances de ste y del avalo; ya que resulta un acto injusto responsabilizar al valuador para que elabore y acue informacin que estrictamente debi asentar el Notario Pblico. No hay que perder de vista que el Valuador fundamenta su dictamen en el documento base que para el caso es la escritura pblica, y no tiene este profesionista, autoridad ni autorizacin para que la modifique, entre otras razones, porque no est dentro de las funciones para las que fue contratado.

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2.1.2. Desconocimiento del reglamento que regula el rgimen de condominio del proyecto.

Es muy comn observar en unidades de vivienda en rgimen en condominio, que por desconocimiento del reglamento que regula a la unidad, algunos condminos hacen uso de las areas comunes construyendo en ellas cocheras o modificando las fachadas de sus unidades privativas, limitando as el libre trnsito de los condminos y alterando las fachadas e incluso las estructuras principales de los inmuebles que corresponden a las partes comunes; afectando de esta manera los derechos de los dems.

2.1.3. Errores y omisiones en el clculo de Indivisos.

La ley no es clara en la forma del clculo del indiviso o parte proporcional de los bienes de propiedad comn, creemos que para poder elaborar los indivisos del avalo y por consecuencia el valor comercial de cada una de las partes privadas de un inmueble de departamentos en condominio se debe considerar lo siguiente:

I. Que el valor y el indiviso de cada unidad va de acuerdo con la demanda del mercado tomando en cuenta su superficie privativa, orientacin, vista, nivel, localizacin, etc. Esto es sumamente objetivo, pero si se llevan estadsticas de valores de venta y de que unidades son ms solicitadas por los compradores, se podran determinar muchas "reglas" por el llamado mtodo comparativo.

II. Para obtener los indivisos en un condominio, el valuador profesional debe de llevar a cabo una valuacin integral del conjunto condominal, en la que debe de utilizar los enfoques requeridos para el caso y considerando todos los elementos, instalaciones y obras complementarias que generan valor, para tener el valor total del conjunto.

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ES Posteriormente se busca el tener diferenciaciones, ya sea en valor fsico o en renta de cada uno de los locales que conforman el conjunto condominal, para con estos valores obtenidos analizar el valor de cada local y teniendo como la unidad el valor total del conjunto, aplicar el cociente entre el valor del local en estudio y el valor del total del conjunto, siendo este cociente el indiviso aplicable al local estudiado.

En el enfoque de la renta se debe analizar una diferente rentabilidad de acuerdo a la deseabilidad de la vivienda, local o despacho, dependiendo la misma del proyecto del conjunto condominal, especialmente de su orientacin, nivel de ubicacin, cercana a los accesos, etc.; siendo en los locales comerciales definitorio de la renta potencial del local.

El criterio utilizado en la actualidad por la mayora de los valuadores y aceptado por bancos y autoridades catastrales, quiz por facilidad, se le asigna el mismo valor unitario, por ejemplo a un departamento en planta baja, que a una oficina en cuarto piso o a un local comercial en esquina de planta baja. Lo anterior crea problemas en cuanto al porcentaje que debern de pagar los condminos para el mantenimiento, impuesto predial y dems servicios que requiere el condominio y sobre todo, en caso de siniestro y prdida total, en que la indemnizacin debe ser equitativa, proporcional a lo que cada propietario invirti.

La tendencia generalizada es que el indiviso va en relacin directa a las reas de cada unidad privativa y nuestra propuesta es que sea en relacin a las reas virtuales, que siendo proporcionales a los valores, harn que el porcentaje del indiviso sea el adecuado y justo a la propiedad en condominio.

En el caso del clculo del porcentaje del indiviso correspondiente a una unidad condominal, sea habitacional, comercial o mixta, deber tomarse en cuenta si se tienen caractersticas variables como: ubicacin, productividad, seguridad, accesibilidad, vista panormica, etc.; que ocasionen un mayor valor unitario.

Hay ejemplos palpables de que en algunos condominios, un indiviso favorece a algunas unidades para el pago de la cuota de mantenimiento porque es bajo, pero en caso de indemnizaciones por siniestro, le perjudica el indiviso bajo y viceversa al que lo tiene alto, de ah la necesidad de que un indiviso sea bien asignado, por lo cual nuestra propuesta es que sea en relacin a las reas virtuales, las que al ser proporcionales a los valores, salvaran la anterior problemtica.

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VIM. En la prctica existen ejemplos reales de edificios en los cuales hay dos listas de indivisos, una para casos de votacin en asamblea de condminos y otra para el pago de la cuota de mantenimiento, cosa que no debe de ser.

IX. Todos los condminos participan de la copropiedad y debern de pagar el mantenimiento, impuestos prediales y todos aquellos gastos referentes a las construcciones sobre esa rea (jardn, accesos, estacionamiento de visitantes, circulacin entre los estacionamientos de cada uno de los condominios); estos acuerdos se establecen en el reglamento del condominio, sin embargo en este acto nadie paga por la superficie de desplante de los edificios verticales "A" y "B", y es aqu donde nace el concepto de la superficie-huella, que lo nico que describe es la propiedad particular de los condminos de los edificios "A" y "B", siendo estos los nicos que paguen impuestos sobre la superficie-huella de sus correspondientes edificios, ya que los condminos del rgimen horizontal debern de pagar los impuestos correspondientes a la superficie privativa de cada uno de ellos. En los condominios "Mixtos" el indiviso de la unidad se determina tomando en cuenta la superficie privativa de cada terreno para las unidades en el esquema horizontal y para las que se encuentren en el esquema vertical se toma la superficie-huella, que es el rea que demarca el edificio en su superficie de desplante; a su vez dicha rea es repartida proporcionalmente entre cada superficie privativa construida en el mismo edificio.

2.1.3.1. Anlisis del impacto econmico de los Indivisos calculados por dos metodologas en un condominio.

Para ejemplificar los resultados tan distantes en concepto y valor en el clculo de Indivisos, aplicando las metodologas de las reas reales y las reas virtuales; se presenta el siguiente ejercicio prctico.

El caso se refiere a un edificio comercial de locales y oficinas, que est construido en la esquina de una avenida predominantemente comercial y una calle en la que tambin predomina lo comercial.

La construccin es de 3 niveles teniendo en la planta baja 3 locales comerciales, uno en la esquina, otro con frente a la avenida y otro con frente a la calle secundaria. Por la calle secundaria se tiene acceso controlado a las plantas altas del edificio con 6 oficinas en cada nivel para totalizar 12 oficinas. En los medios niveles se tienen baos generales, la vigilancia y el departamento del conserje estn en un medio nivel inferior al ingreso.

Este edificio fue construido aproximadamente hace 15 aos y se permiti su construccin con cajones de estacionamiento nicamente en las reas de servidumbre, lo cual lo hace insuficiente. El edificio ha sido remodelado y fue ofrecido en condominio

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6! a los inquilinos, para ello se hizo un estudio de indivisos para determinar cual sera el valor de las diferentes unidades y cubrir entre todos el monto pedido por la institucin bancaria que lo tom como dacin de pago en 1997.

El banco pidi $ 10/350,000.00 pesos por todo el edificio, para que los inquilinos tramitaran el rgimen de condominio; al final de cuentas no se realiz la operacin, principalmente por el problema del escaso nmero de cajones de estacionamiento; y a la postre fue adquirido por un particular. El procedimiento aplicado en este caso y por la facilidad de tener el edificio rentado, fue el calcular los indivisos utilizando las Rentas (ANEXO N 04), toda vez que son directamente proporcionales a los Valores y es un procedimiento racional.

Al final del tema se presentan en las tablas N 01 y 02, los resultados de utilizar REAS RENTAS (que son proporcionales a los valores) para la determinacin de los Indivisos. Tabla N 01 Clculo de los Indivisos por reas reales. Tabla N 02 Clculo de los Indivisos por Rentas.

Del estudio de las tablas N 01 y 02 se concluye fcilmente que s hay una gran diferencia en los resultados que se obtienen al calcular los Indivisos de forma proporcional a los Valores (en el caso reflejados en las rentas) en forma proporcional a las reas.

Resalta grandemente el hecho de que cuando se calculan los Indivisos por las reas, todas las unidades resultan con el mismo precio unitario, algo que contraviene a toda lgica, puesto que la distinta ubicacin en nivel, en la planta y en superficie vendible, son todos ellos factores modificatorios del valor y repercute en que las unidades comerciales en la planta baja tengan mayor valor que las unidades con uso para oficinas en las plantas altas. En la tabla N 02 se tiene que las unidades tienen precios diferentes segn su ubicacin y rea.

Si se pusieran a la venta las unidades del edificio al precio obtenido de $8,629.00 pesos por m2, resultado consignado en la tabla N 01, lo nico que se venderan serian los locales de la planta baja, ya que estaran con un precio inferior a los del mercado, pero nadie pagara por las oficinas un precio superior en 50% al valor del mercado.

Al compararse los valores del local 1 (planta baja) y de las oficinas 101 y 201 (1o y 2o nivel) en las tablas N 01 y 02 se puede apreciar la diferencia tan grande que existe entre los resultados obtenidos por las diferentes metodologas.

Profundizando un poco ms sobre la trascendencia de un equitativo clculo de los indivisos, y su incidencia en el aspecto econmico a los condminos, a continuacin se presenta un ejemplo del clculo de indivisos por las metodologas de reas reales y de valores sealando mediante varias tablas los resultados tan diferentes en los siguientes aspectos:

Anexo N 01 Participacin en los gastos de mantenimiento. Anexo N 02 Recuperacin de cada condmino en caso de una venta total del

condominio. Anexo N 03 Recuperacin en caso de destruccin por colapso del edificio.

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Normalmente los compradores de unidades privativas en un condominio, no estn bien informados de sus derechos y obligaciones y sobre todo de las consecuencias que pueda tener el clculo del indiviso sealado en su escritura.

Aceptan la necesidad de pagar los gastos de mantenimiento del condominio en forma porcentual a su indiviso, pero muy pocos se ponen a analizar si es equitativo lo que estn pagando con respecto a lo que pagan los dems. Muy pocos aceptan que su voto en las as