bÀi 3 thẨm ĐỊnh chỦ ĐẦu tƯ, thẨm ĐỊnh khÍa cẠnh...

Bài 3: Thẩm định chủ đầu tư, thẩm định khía cạnh pháp lý và thị trường của dự án đầu tư

44 TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227

BÀI 3 THẨM ĐỊNH CHỦ ĐẦU TƯ, THẨM ĐỊNH KHÍA CẠNH

PHÁP LÝ VÀ THỊ TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Hướng dẫn học

Để học tốt bài này, sinh viên cần tham khảo các phương pháp học sau:

Học đúng lịch trình của môn học theo tuần, làm các bài luyện tập đầy đủ và tham gia

thảo luận trên diễn đàn.

Đọc tài liệu:

1. Giáo trình Kinh tế đầu tư.

2. Luật đầu tư công.

3. Luật đầu tư.

4. Luật xây dựng.

5. Nghị định 15/2014/NĐ-CP: Nghị định về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.

6. Dự thảo Nghị định về quản lý đầu tư xây dựng (ban hành năm 2014).

Sinh viên làm việc theo nhóm và trao đổi với giảng viên trực tiếp tại lớp học hoặc

qua email.

Tham khảo các thông tin từ trang Web môn học.

Nội dung

Mục đích, thông tin và nội dung thẩm định chủ đầu tư;

Mục đích, thông tin và nội dung thẩm định tính pháp lý của dự án;

Mục đích, thông tin và nội dung thẩm định khía cạnh thị trường của dự án.

Mục tiêu

Bài 3 nhằm cung cấp cho sinh viên những kiến thức về thẩm định chủ đầu tư, thẩm định

tính pháp lý và thẩm định khía cạnh thị trường của dự án đầu tư. Bài này giúp sinh viên

nắm được mục đích của thẩm thẩm định chủ đầu tư, thẩm định tính pháp lý và thẩm định

khía cạnh thị trường của dự án đầu tư. Các thông tin cần thu thập khi thẩm định chủ đầu

tư, thẩm định tính pháp lý và thẩm định khía cạnh thị trường của dự án đầu tư. Nội dung

cụ thể cần đánh giá, phân tích trong từng khía cạnh thẩm định chủ đầu tư, thẩm định tính

pháp lý và thẩm định khía cạnh thị trường của dự án đầu tư. Các phương pháp thẩm định

được sử dụng để đánh giá các nội dung thẩm định.


TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227 45

Tình huống dẫn nhập

Tình huống 1: BIDV Hà Nam xem xét dề nghị vay vốn của công ty cổ phần Phát triển tập

toàn Nam Thăng Long Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Chi nhánh Hà Nam trong năm

2013 xem xét đề nghị vay vốn của Công ty cổ phần Phát triển tập đoàn Nam Thăng Long Hà Nội

để đầu tư vào dự án “Xây dựng nhà máy gạch tuynel Thăng Long – Mộc Bắc”.

Các thông tin, tài liệu về Công ty cổ phần Phát triển tập đoàn Nam Thăng Long Hà Nội trong hồ

sơ dự án khách hàng cung cấp như sau:

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty cổ phần: 0700438670 do phòng đăng ký

kinh doanh – Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Hà Nam cấp ngày 16/11/2009, đăng ký thay đổi

lần 1 ngày 16/01/2012.

Doanh nghiệp được thành lập từ năm 2009, ngành nghề kinh doanh chính: sản xuất vật liệu

xây dựng, vận tải hàng hóa bằng đường bộ, kinh doanh vật liệu xây dựng…

Điều lệ doanh nghiệp Công ty cổ phần.

Đăng ký mẫu dấu chữ ký.

Giấy chứng nhận góp vốn.

Biên bản họp Hội đồng cổ đông về việc bầu Hội đồng quản trị; chủ tịch Hội đồng quản trị;

trưởng ban kiểm soát.

Biên bản họp Hội đồng quản trị bầu Giám đốc; Kế toán trưởng.

Quyết định bổ nhiệm Giám đốc; Kế toán trưởng.

Ban lãnh đạo và tỷ lệ góp vốn của từng thành viên vào công ty như sau:

Các cổ đông sáng lập kiêm Hội đồng quản trị Công ty:

Ông: Nguyễn Văn Lam Chủ tịch Hội đồng quản trị Tỷ lệ góp vốn: 47,5%

Bà: Trần Thị Thu Trang Ủy viên Hội đồng quản trị Tỷ lệ góp vốn: 5%

Ông: Tường Duy Vinh Ủy viên Hội đồng quản trị Tỷ lệ góp vốn: 23,75%

Ông: Tường Thế Đĩnh Ủy viên Hội đồng quản trị Tỷ lệ góp vốn: 23,75%

Trưởng ban kiểm soát: Ông Tường Thế Đĩnh.

Giám đốc Công ty: Ông Nguyễn Văn Lam.

Kế toán trưởng Công ty: Bà Lương Thị Phương.

Các thành viên sáng lập của Công ty đều là những người có nhiều năm kinh nghiệm quản lý

điều hành và sản xuất kinh doanh; đặc biệt là trong ngành sản xuất kinh doanh gạch ngói xây

dựng các loại.

Khi cả 2 dây chuyền chính thức đi vào hoạt động, dự kiến tổng số cán bộ công nhân viên

Công ty khoảng 150 người, trong đó: lao động trực tiếp 123 người; 27 người là cán bộ quản

lý, kế toán và nhân viên bán hàng.

Nhà máy sở hữu 02 dây chuyền sản xuất với tổng công suất thiết kết của nhà máy đạt 70 triệu

viên/năm, sử dụng công nghệ bán dẻo mới nhất của Trung Quốc với giúp tiết kiệm tối đa chi

phí nguyên liệu đầu vào, giảm thiểu chi phí lao động trực tiếp giúp tăng hiệu quả hoạt động

và nâng cao năng suất hoạt động, đáp ứng nhu cầu thị trường trong địa bàn tỉnh và một số

vùng lân cận.


46 TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227

Dựa trên báo cáo tài chính năm 2011, 2012 của doanh nghiệp, các chỉ tiêu tài chính của

doanh nghiệp được tính như sau:

Chỉ tiêu Năm 2011 Năm 2012

Khả năng thanh toán

Khả năng thanh toán hiện hành 0,90 0,95

Khả năng thanh toán nhanh 0,43 0,697

Khả năng thanh toán tức thời 0,11 0,08

Năng lực hoạt động

Vòng quay vốn lưu động 1,29 1,35

Vòng quay hàng tồn kho 5,01 4,08

Vòng quay các khoản phải thu 1,67 1,75

Hiệu suất sử dụng TSCĐ 0,65 0,57

Khả năng độc lập tài chính

Tỷ suất Nợ – Tài sản 45% 44%

Tỷ suất Nợ dài hạn – Vốn chủ sở hữu 16% 14%

Khả năng sinh lời

Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản (%) (ROA) 0,28 0,25

Lợi nhuận sau thuế/Vốn CSH (%) (ROE) 0,45 0,4

Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh/Doanh thu thuần (%) 0,7 0,66

Công ty là khách hàng mới.

1. Căn cứ vào thông tin chủ đầu tư trong hồ sơ dự án, do khách hàng cung

cấp, Công ty cổ phần Phát triển tập đoàn Nam Thăng Long có đủ tư cách

pháp nhân thực hiện dự án đầu tư trên hay không?

2. Ngoài thông tin chủ đầu tư cung cấp, để thẩm định chủ đầu tư có cần bổ

sung nguồn thông tin nào khác không?

3. Thẩm định chủ đầu tư cần thẩm định nội dung nào?

4. Sử dụng phương pháp gì để thẩm định chủ đầu tư?

5. Công ty cổ phần Phát triển tập đoàn Nam Thăng Long có năng lực thực

hiện dự án không?


TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227 47

Tình huống 2: Xi măng muốn tăng công suất

http://www.ximangquangson.com.vn/tin-tong-hop/xi-mang-muon-tang-cong-suat-id128.html

“Đầu tư từ năm 2006 với công suất 0,91 triệu tấn/năm, đầu năm 2015 Nhà máy Xi măng Trung

Sơn (Hòa Bình) vừa trình văn bản đề xuất xin được tăng công suất lên đến 5,5 triệu tấn/năm”.

1. Nhà máy xi măng Trung Sơn tăng công suất lên 5,5 triệu tấn phù hợp với nhu

cầu thị trường về xi măng không?

2. Thẩm định thị trường cần thẩm định những nội dung nào?








48 TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227

3.1. Thẩm định chủ đầu tư

3.1.1. Mục đích

Thẩm định chủ đầu tư nhằm đánh giá xem chủ đầu tư có đủ năng lực (năng lực pháp

lý, năng lực tài chính, năng lực tổ chức và kinh doanh) để thực hiện dự án đầu tư

hay không?

3.1.2. Yêu cầu và thông tin

Thông tin sử dụng để thẩm định chủ đầu tư bao gồm các thông tin do chủ đầu tư cung

cấp, thông tin về môi trường vĩ mô, thông tin về ngành kinh doanh.

Thông tin do chủ đầu tư cung cấp gồm liệu chứng minh tư cách pháp lý của chủ

đầu tư, chiến lược và kế hoạch kinh doanh, cơ cấu tổ chức quản lý, đặc điểm tổ

chức quản lý kinh doanh, báo cáo tài chính của doanh nghiệp.

Thông tin về ngành kinh doanh cũng có thể thu thập được từ nhiều nguồn như các

báo cáo phân tích ngành của các bộ, sở chuyên ngành, các công ty chứng khoán,

các hiệp hội, các nghiên cứu thị trường của công ty tư vấn, công ty nghiên cứu thị

trường. Với báo cáo phân tích ngành, người thẩm định có thể có được các thông

tin tổng quan về ngành, phân tích hiện trạng, đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ

hội, thách thức đối với sự phát triển ngành, triển vọng của ngành, thị phần của các

doanh nghiệp trong ngành, các đánh giá năng lực hoạt động và năng lực tài chính

của doanh nghiệp trong ngành.

Thông tin về mô trường vĩ mô cấp quốc gia và cấp địa phương rất đa dạng và

phong phú, có thể có thể thu thập thông qua các báo cáo nền kinh tế, các báo cáo

đánh giá môi trường đầu tư, kinh doanh cấp quốc gia và cấp địa phương do các bộ

ở trung ương, các sở ở các địa phương, các cơ quan xúc tiến đầu tư thương mại,

các viện, các công ty chứng khoán, kiểm toán thực hiện. Chẳng hạn, báo cáo phân

tích môi trường kinh tế vĩ mô đưa ra bức tranh toàn cảnh về nền kinh tế như tăng

trưởng và phát triển kinh tế, quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế, cơ cấu kinh tế

theo ngành, vùng, thành phần kinh tế, lạm pháp, lãi suất, tỷ giá hối đoái, tình hình

xuất nhập khẩu, cán cân thương mại, phân tích về thực trạng thu hút và sử dụng

vốn đầu tư…

3.1.3. Nội dung thẩm định chủ đầu tư

3.1.3.1. Thẩm định khía cạnh pháp lý của chủ đầu tư

Sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và so

sánh, đối chiếu để xem xét hồ sơ pháp lý của doanh

nghiệp đã đầy đủ, đúng quy định để đưa ra kết luận về

năng lực pháp lý của chủ đầu tư.

Đánh giá khía cạnh pháp lý của chủ đầu tư qua

hồ sơ sau:

o Quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận

đăng ký kinh doanh, chứng chỉ hành nghề đối


TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227 49

với những ngành nghề kinh doanh có điều kiện, giấy chứng nhận đầu tư. Xem

xét xem việc thực hiện dự án có phù hợp với ngành nghề kinh doanh mà chủ

đầu tư được cấp phép hay không?

o Điều lệ doanh nghiệp: Xem xét tỉ lệ góp vốn của từng thành viên trong doanh

nghiệp, xem xét về điều khoản trả nợ vay khi doanh nghiệp giải thể, phá sản…

o Quyết định bổ nhiệm các chức vụ chủ chốt trọng doanh nghiệp như: chủ tịch

hội đồng quản trị, tổng giám đốc, giám đốc, kế toán trưởng…

o Biên bản họp về việc quyết định đầu tư dự án, về việc ủy quyền cho người đại

diện doanh nghiệp đứng ra giao dịch, vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án.

o Người đại diện cho công ty chính thức, địa chỉ, hồ sơ.

o Biên bản họp của Hội đồng thành viên, Hội đồng quản trị về việc dùng tài sản

nào để đảm bảo nợ vay cho ngân hàng.

Nội dung thẩm định:

o Thẩm định tư cách pháp nhân, chủ đầu tư có đủ

tư cách pháp nhân được thành lập và hoạt động

theo quy định của pháp luật Việt Nam hay

không? Chủ đầu tư phải có đủ năng lực pháp lý

theo qui định của pháp luật. Chủ đầu tư phải có

đầy đủ hồ sơ chứng minh pháp nhân đó được

thành lập hợp pháp, có giấy chứng nhận đăng ký

kinh doanh, có giấy phép hành nghề, có quyết định bổ nhiệm người đại diện

pháp nhân trước pháp luật. Những tài liệu này phải phù hợp với các quy định của

pháp luật Việt Nam.

o Sự phù hợp ngành nghề: Cán bộ thẩm định cần kiểm tra Giấy chứng nhận đăng

ký kinh doanh, xem ngành nghề đầu tư kinh doanh có phù hợp với đăng ký

không? Có hiệu lực không? Vốn pháp định có đảm bảo đúng quy định không?

o Thẩm định thẩm quyền quyết định: Khi thẩm định tính pháp lý của chủ đầu tư

cần xem xét sự phân cấp thẩm quyền phê duyệt dự án, thẩm quyền quyết định

vay vốn, thẩm quyền ký kết các văn bản giao dịch với Ngân hàng… Sự phân

cấp thể hiện trong điều lệ tổ chức, hoạt động của doanh nghiệp và các quyết

định bổ nhiệm liên quan. Nếu ngân hàng thẩm định dự án, ngân hàng cần xem

người đại diện cho chủ đầu tư giao dịch với ngân hàng có phù hợp với điều lệ

hoạt động của doanh nghiệp không, và có văn bản uỷ quyền vay vốn của người

sở hữu, hoặc những người đồng sở hữu của tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh.

o Thời gian hoạt động còn hiệu lực của doanh nghiệp.

3.1.3.2. Thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư

Sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu chỉ tiêu để so sánh các chỉ tiêu tài chính

doanh nghiệp với chỉ tiêu tài chính của các doanh nghiệp trong cùng ngành để đưa ra

những đánh giá về năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Đánh giá năng lực tài chính dựa trên hồ sơ tài chính do chủ đầu tư cung cấp bao

gồm các báo cáo tài chính (Bảng cân đối kế toán Mẫu số B01-DN, Báo cáo kết quả

hoạt động kinh doanh Mẫu số B02-DN, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ Mẫu số B03-

DN, Bản thuyết minh báo cáo tài chính Mẫu số B09-DN). Ngoài ra, năng lực tài


50 TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227

chính của doanh nghiệp thể hiện trong tương quan với các doanh nghiệp trong

cùng ngành, do đó, phân tích năng lực tài chính còn sử dụng báo cáo ngành, báo

cáo về môi trường đầu tư, kinh doanh của ngành.

Thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư bao gồm các nội dung phân tích cấu

trúc tài chính, phân tích khả năng thanh toán, phân tích hiệu quả kinh doanh.

Sơ đồ 3.1. Thẩm định năng lực tài chính

Phân tích cấu trúc tài chính là phân tích cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp trong mối

quan hệ với cơ cấu tài sản. Phân tích khả năng thanh toán là việc đánh giá khả năng

chuyển đổi thành tiền và khả năng hoàn trả các khoản nợ của doanh nghiệp khi đến

hạn. Phân tích năng lực hoạt động là việc đánh giá hiệu suất sử dụng của các tài sản

trong doanh nghiệp. Phân tích hiệu quả kinh doanh là đánh giá khả năng sinh lời của

doanh nghiệp. Chủ thể thẩm định là chủ đầu tư và ngân hàng quan tâm đến việc thẩm

định năng lực tài chính của chủ đầu tư, và chú ý tới các phân tích phân tích cấu trúc tài

chính, phân tích khả năng thanh toán, phân tích hiệu quả kinh doanh. Các nội dung

đánh giá này được thực hiện thông qua việc phân tích tích các chỉ tiêu phản ánh năng

lực tài chính của doanh nghiệp.

a. Đánh giá cấu trúc tài chính của doanh nghiệp

Tỷ lệ nợ phải trả/tổng nguồn vốn = Tổng nợ phải trả

Tổng nguồn vốn

Tỷ lệ vốn chủ sở hữu/tổng nguốn vốn = Tổng vốn chủ sở hữu


Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu = Tổng nợ phải trả

Tổng vốn chủ sở hữu

Tỷ lệ vay ngắn hạn/tổng nguồn vốn = Tổng vay ngăn hạn


Tỷ lệ nợ phải trả người bán/tổng

nguồn vốn =

Tổng nợ phải trả


Tỷ lệ nợ ngắn hạn/tổng nợ phải trả = Tổng nợ ngắn hạn


Tỷ lệ tài sản dài hạn/tổng tài sản = Tổng tài sản dài hạn

Tổng tài sản


TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227 51

Tỷ lệ tài sản ngắn hạn/tổng tài sản = Tổng tài sản ngắn hạn

Tổng tài sản

Tỷ lệ nợ phải thu của khách

hàng/tổng tài sản =

Tổng nợ phải thu của khách hàng

Tổng tài sản

Tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản = Hàng tồn kho

Tổng tài sản

Tỷ lệ tiền và các khoản tương đương

tiền/tổng tài sản =

Tiền và các khoản tương

đương tiền

Tổng tài sản

Tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản = Tài sản cố định

Tổng tài sản

Tỷ lệ nguồn vốn dài hạn/tài sản

dài hạn =

Nguồn vốn dài hạn

Tài sản dài hạn

Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn/tài sản

ngắn hạn =

Nguồn vốn dài hạn

Tài sản cố định

Tỷ lệ chủ sở hữu/tài sản cố định = Vốn chủ sở hữu


b. Khả năng thanh toán

Khả năng thanh toán ngắn hạn

Hệ số khả năng thanh toán hiện thời = Tổng tài sản ngắn hạn

Tổng nợ ngắn hạn

Hệ số khả năng thanh toán nhanh

=

Tiền và các khoản tương đương

tiền + Đầu tư ngắn + Nợ phải thu

của khách hàng


Hệ số khả năng thanh toán tức thời =

Tiền và các khoản tương

đương tiền

Tổng nợ ngắn hạn

Khả năng thanh toán dài hạn

Hệ số nợ = Tổng nợ phải trả


Hệ số tài trợ = Tăng vốn chủ sở hữu


Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu = Tổng nợ phải trả

Tổng vốn chủ sở hữu


52 TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227

Hệ số nợ phải trả/tài sản đảm bảo =


Tổng tài sản - Tài sản vô hình +

Quyền sử dụng đất

Hệ thanh toán của tài sản dài hạn đối

với nợ dài hạn =

Tổng tài sản dài hạn

Tổng nợ dài hạn

Hệ số khả năng thanh toán lãi vay

=

Lợi nhuận trước thuế và

lãi vay

Chi phí lãi vay

c. Năng lực hoạt động

Số vòng quay vòng hàng tồn kho = Giá vốn hàng bán

Giá trị hàng tồn kho bình quân

Số vòng quay nợ phải thu khách hàng = Doanh thu thuần

Nợ phải thu khách hàng

Hiệu suất sử dụng tài sản cố định = Doanh thu thuần

Tài sản cố định bình quân

Số vòng quay tài sản ngắn hạn = Doanh thu thuần

Tài sản ngắn hạn bình quân

Số vòng quay tài sản = Doanh thu thuần

Tài sản bình quân

d. Khả năng sinh lời

Tỷ suất lợi nhuận thuần = Lợi nhuận sau thuế

Doanh thu thuần

Tỷ suất lợi nhuận gộp = Lợi nhuận gộp

Doanh thu thuần

Tỷ suất sinh lời của tài sản (ROA) = Lợi nhuận sau thuế

Tài sản bình quân

Tỷ suất sinh lời của vốn chủ sở hữu (ROE) = Lợi nhuận sau thuế

Vốn chủ sở hữu bình quân

3.1.3.3. Thẩm định năng lực tổ chức, kinh doanh của chủ đầu tư

Sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp so sánh, đối chiếu chỉ

tiêu để đánh giá năng lực tổ chức, kinh doanh của khách hàng so với các doanh

nghiệp cùng ngành.

Căn cứ vào các hợp đồng kinh tế mà doanh nghiệp đã ký kết, các hợp đồng cung

cấp đầu vào, các hóa đơn chứng từ và sổ doanh thu bán hàng để đánh giá năng lực

hoạt động của chủ đầu tư...

Khi thẩm định năng lực tổ chức, kinh doanh của chủ đầu tư, cán bộ thẩm định cần

đánh giá những nội dung sau:


TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227 53

o Đánh giá lịch sử hoạt động của chủ đầu tư. Đánh giá lịch sử hoạt động của chủ

đầu tư nhằm cho biết lợi thế, thế mạnh và khả năng cạnh tranh của doanh

nghiệp trong hiện tại và tương lai trong ngành doanh nghiệp đang hoạt động.

Đây là một nội dung cần thiết cho biết doanh nghiệp có khả năng mở rộng sản

xuất, nâng quy mô hoạt động không? Nội dung đánh giá lịch sử hoạt động của

chủ đầu tư thể hiện ở:

Lịch sử của doanh nghiệp;

Những thay đổi về vốn góp, cơ chế quản lý, công nghệ, sản phẩm;

Lịch sử quá trình liên kết, hợp tác;

Loại hình kinh doanh hiện tại;

Uy tín của doanh nghiệp được thể hiện thông qua nhiều mặt, đa dạng như:

chất lượng sản phẩm và dịch vụ, giá cả sản phẩm, thị phần của sản phẩm,

chu kì sống của các sản phẩm trên thị trường, các quan hệ kinh tế tài chính,

vay vốn, trả nợ với khách hàng, bạn hàng và Ngân hàng. Uy tín chỉ được

khẳng định và kiểm nghiệm bằng kết quả thực tế đạt được trên thị trường qua

thời gian hoạt động, qua quá trình hình thành và phát triển doanh nghiệp.

o Đánh giá năng lực tổ chức: Việc đánh giá năng lực tổ chức nhằm thấy rõ mô

hình tổ chức của doanh nghiệp, khả năng tổ chức quản lý, quản trị điều hành

doanh, thế mạnh về nguồn nhân lực của doanh nghiệp về cả số lượng và chất

lượng nhân lực để đưa ra đánh giá mô hình tổ chức của doanh nghiệp có hoạt

động tốt không, doanh nghiệp có hoạt động ổn định và có triển vọng phát triển

không, có lợi thế về khả năng quản lý điều hành so với các doanh nghiệp khác

trong ngành không? Khi đánh giá năng lực tổ chức cần tập trung vào các nội dung:

Đánh giá năng lực lãnh đạo lãnh đạo và

quản lý: Danh sách ban lãnh đạo, tuổi, sức

khỏe, thời gian đảm nhiệm chức vụ, trình

độ, kinh nghiệm, tầm nhìn, cách thức quản

lý, năng lực quản lý, đạo đức, uy tín lãnh

đạo, và sự đoàn kết trong ban lãnh đạo.

Cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp, số lượng,

chất lượng và cơ cấu lao động, thời gian công tác, tuổi trung bình, thu nhập

lao động, chính sách tuyển dụng, đãi ngộ, thăng chức.

o Đánh giá năng lực sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp: Mục tiêu của đánh

giá năng lực sản xuất kinh doanh để xem khả năng phát huy năng lực sản xuất

hiện tại cho việc triển khai thực hiện dự án mới.

Doanh nghiệp có kinh nghiệm hoạt động ở lĩnh vực đầu tư không?

Doanh nghiệp đang sản xuất sản phẩm gì, có những loại dây chuyền máy

móc thiết bị chính nào?

Khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào. Nguồn cung cấp các yếu tố đầu vào

có ổn định không? Có khan hiếm không?

Công suất hoạt động hiện tại của doanh nghiệp bao nhiêu? Năng lực sản xuất

của doanh nghiệp có tương đương với các doanh nghiệp cùng ngành không?


54 TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227

o Đánh giá về triển vọng phát triển của doanh nghiệp trong ngắn hạn và dài hạn.

3.1.3.4. Thẩm định quan hệ tín dụng với các tổ chức tài chính

Nếu chủ thể thẩm định là các ngân hàng thương mại, các ngân hàng sẽ quan tâm đến

quan hệ tín dụng của chủ đầu tư, hay chính là khách hàng với các tổ chức tài chính,

các ngân hàng khác và mối quan hệ với bản thân ngân hàng. Căn cứ vào thông tin do

Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) cung cấp về xếp hạng tín dụng của khách hàng,

ngân hàng sẽ đánh giá rủi ro tín dụng khi cho khách hàng vay vốn. Căn cứ vào lịch sử

quan hệ của khách hàng, về quá trình giao dịch của khách hàng tại ngân hàng với tất

cả sản phẩm, dịch vụ, ngân hàng sẽ phân tích tổng thể lợi ích do khách hàng mang lại,

đánh giá tiềm năng, cơ hội, rủi ro trong quan hệ với khách hàng làm căn cứ đưa ra

quyết định cho dự án vay vốn.

3.2. Thẩm định dự án đầu tư

3.2.1. Thẩm định tính pháp lý của dự án

3.2.1.1. Mục đích

Thẩm định tính pháp lý của dự án nhằm đánh giá xem dự án có đảm bảo tính pháp lý,

có phù hợp với các quy định của nhà nước.

3.2.1.2. Yêu cầu và thông tin

Dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc, dự án

phải phù hợp với quy hoạch, chính sách và quy định

của pháp luật. Do đó, thực hiện thẩm định khía cạnh

pháp lý của dự án đòi hỏi người thẩm định phải nghiên

cứu kỹ chủ trương, chính sách của Nhà nước, các văn

bản pháp quy liên quan đến hoạt động đầu tư. Từ đó,

thông tin cần thiết cho thẩm định khía cạnh pháp lý

gồm dữ liệu về quy hoạch, văn bản pháp luật và tài

liệu pháp lý của dự án.

Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng.

Các văn bản quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực Đầu tư và lĩnh vực khác có liên

quan đến dự án.

Hồ sơ pháp lý của dự án gồm:

o Quyết định cho phép thực hiện chuẩn bị đầu tư của cấp có thẩm quyền.

o Tài liệu liên quan đến quy hoạch khu đất được cấp có thẩm quyền cung cấp:

Chỉ giới đường đỏ/Giấy phép quy hoạch/Quy hoạch tổng mặt bằng/Quy hoạch

chi tiết tỷ lệ 1/500;

o Báo cáo đánh giá tác động môi trường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

phê duyệt (trường hợp dự án phải lập Báo cáo đánh giá tác động môi trường).

o Các văn bản thông tin kỹ thuật chuyên ngành được cấp có thẩm quyền cung

cấp: Thông tin, số liệu hạ tầng kỹ thuật đô thị; Thông tin nguồn cấp nước;

Thông tin về khả năng cung cấp điện, nguồn vốn đầu tư hệ thống đường dây


TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227 55

trung áp và trạm biến thế; Thông tin về đấu nối hệ thống thoát nước; Thông tin

về phòng chống cháy nổ công trình; Thông tin để lập phương án bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư…

o Quyết định phê duyệt Danh mục tài trợ của cấp có thẩm quyền, và văn kiện

chương trình, dự án với dự án ODA.

Nếu chủ thể thẩm định là ngân hàng, các tổ chức tài chính thì hồ sơ pháp lý của dự

án đầu tư gồm:

o Dự án đầu tư hay báo cáo kinh tế kỹ thuật có liên quan đến việc sử dụng vốn vay.

o Các văn bản về chủ trương đầu tư, Quyết định đầu tư dự án.

o Giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp.

o Quyết định thu hồi đất, biên bản đền bù, giải phóng mặt bằng.

o Giấy tờ quyết định cấp đất, thuê đất, sử dụng đất, giấy phép xây dựng cơ bản.

o Các hợp đồng xuất nhập khẩu, hợp đồng đầu vào đầu ra. Các hợp đồng kinh tế

chứng minh việc mua bán nguyên vật liệu, hàng hóa máy móc thiết bị, hợp

đồng tiêu thụ sản phẩm, hàng hóa hặc các hợp đồng khác nhằm thực hiện dự án

đầu tư đó.

o Các tài liệu thẩm định về kinh tế, kỹ thuật của dự án.

o Nếu vay vốn thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp nhà nước cần có các

quyết định đầu tư của cấp có thẩm quyền.

o Đối với khách hàng là công ty cổ phẩn, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty

liên doanh cần có văn bản của hội đồng quản trị hoặc những sáng lập viên về

việc chấp thuận vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án đầu tư.

3.2.1.3. Nội dung

Thẩm định tính pháp lý của dự án là nội dung đầu tiên để đánh giá một dự án đầu tư,

là tiền đề thẩm định các nội dung tiếp theo. Khi khía cạnh pháp lý của dự án đầu tư

không khả thi thì chắc chắn dự án sẽ không thể thực hiện để mang lại hiệu quả cho các

chủ thể khác nhau. Khi thẩm định tính pháp lý của dự án, sử dụng phương pháp so

sánh đối chiếu để thẩm định tính pháp lý của dự án.

Thẩm định sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy

hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng.

Thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy

định, các chế độ ưu đãi.

Thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng.

3.2.2. Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án

3.2.2.1. Mục đích

Mục đích thẩm định thị trường là nhằm đánh giá về sản phẩm và dịch vụ dự án dự

định sản xuất và cung ứng, số lượng sản phẩm, giá bán sản phẩm cũng như cách thức

phân phối và xúc tiến bán hàng để đưa sản phẩm đến khách hàng mục tiêu của dự án.


56 TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227

Đánh giá sản phẩm của dự án (đặc điểm, chất

lượng) có phù hợp với khách hàng mục tiêu không?

Đánh giá tính chính xác trong việc xác định quy

mô của dự án về khía cạnh thị trường, giá của sản

phẩm dịch vụ dự án dự định cung cấp, làm cơ sở

cho việc thẩm định các khía cạnh kỹ thuật, tổ chức

quản lý nhân sự, tài chính và thẩm định lợi ích kinh

tế xã hội của dự án.

Đánh giá các biện pháp xúc tiến bán hàng và phân phối có khả thi không?

3.2.2.2. Yêu cầu và thông tin

Thu thập đầy đủ các thông tin, thông tin phải đảm bảo độ chính xác và tin cậy.

o Thông tin thứ cấp về cung cầu các sản phẩm và dịch vụ cùng loại, dữ liệu kinh

tế vĩ mô, dữ liệu về nhân khẩu học…

o Thông tin sơ cấp về nghiên cứu thị trường.

Sử dụng các phương pháp phân tích phù hợp.

3.2.2.3. Nội dung

Thẩm định khía cạnh thị trường về sản phẩm và dịch vụ của dự án nhằm đánh giá tính

khả thi về thị trường của dự án đầu tư. Các phương pháp áp dung trong thẩm định khía

cạnh thị trường gồm phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối

chiếu, phương pháp dự báo.

a. Xác định thị trường mục tiêu và định vị sản phẩm của dự án

Xác định thị trường mục tiêu

o Dự án có xác định thị trường mục tiêu thích

hợp mà việc đầu tư của dự án có thể thực

hiện một cách có hiệu quả. Xem xét thị

trường mục tiêu nhằm đánh giá tính khả thi

của dự án khi chọn đoạn thị trường nhất

định nào đó.

o Thị trường mục tiêu có đảm bảo:

Sản phẩm của dự án có đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng mục tiêu

hơn so với các đối thủ cạnh tranh khác. Thị trường mục tiêu có thể tạo

ra ưu thế hơn so với đối thủ cạnh tranh.

Quy mô đủ lớn để thực hiện dự án đầu tư không? (quy mô và khả năng

tăng trưởng). Quy mô có thể mang lại hiệu quả cho dự án khi đầu tư

vào thị trường này.

Có đảm bảo tính khả thi khi lựa chọn thị trường mục tiêu. Thị trường

mục tiêu có phù hợp với khả năng đầu tư của dự án (khả năng quản lý,

tài chính, nhân lực, công nghệ...). Dự án có đủ nguồn lực để hình thành

và triển khai sản xuất nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng mục tiêu.


TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227 57

Định vị sản phẩm của dự án

o Để giành được lợi thế cạnh tranh, phải định vị sản phẩm mà dự án đầu tư.

Định vị sản phẩm là việc thiết kế sản phẩm của dự án đáp ứng nhu cầu của

khách hàng mục tiêu.

o Định vị sản phẩm của dự án có phù hợp với nhu cầu của khách hàng mục

tiêu không?

o Việc định vị sản phẩm của dự án có tạo ưu thế hơn sản phẩm cạnh tranh

không? Việc định vị sản phẩm của dự án có tạo ra cho sản phẩm có những

đặc tính khác biệt so với hàng hoá của đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một

hình ảnh riêng đối với khách hàng, có một vị trí nhất định so với sản phẩm

cùng loại trên thị trường.

b. Dự báo tình hình cung cầu sản phẩm của dự án đầu tư trong tương lai

Việc dự báo chính xác cung cầu về sản phẩm của dự án trong tương lai có ý nghĩa

quyết định đến việc xác định công suất của dự án.

Thẩm định nội dung này cần sử dụng phương pháp dự báo cung cầu sản phẩm

của dự án. Trình tự thẩm định gồm 2 bước:

Đánh giá tình hình cung cầu hiện tại

o Dự án đã đánh giá đầy đủ hai mặt cung cầu của dự án ở hiện tại chưa? Hiện

tại, cung đã đáp ứng cầu không?

o Dự án có thu thập đầy đủ số liệu về tình hình cung cầu trong quá khứ để

cung cấp số liệu cho dự báo cung cầu không?

Dự báo cung, cầu sản phẩm trong tương lai (thẩm định quy mô của dự án trên

khía cạnh thị trường).

o Các phương pháp dự báo thường được

sử dụng trong dự báo cầu (cung) sản

phẩm của dự án trong tương lai là:

Dự báo cầu thị trường bằng phương

pháp ngoại suy thống kê.

Dự báo cầu thị trường bằng mô hình

hồi qui tương quan.

Dự báo cầu thị trường bằng hệ số co

giãn cầu.

Dự báo cầu thị trường bằng phương pháp định mức.

Dự báo cầu thị trường bằng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia.

o Số lượng sản phẩm dự án dự định sản xuất và tiêu thụ hay quy mô của dự

án có phù hợp với quy mô của thị trường mục tiêu không? Khi dự báo, dự

án có gắn với quy mô và mức tăng trưởng của thị trường mục tiêu đã

chọn không?

o Đánh giá cơ sở dữ liệu, các phương pháp phân tích, dự báo cung cầu thị

trường về sản phẩm của dự án. Dự án có thu thập bổ sung thêm thông tin sơ

cấp làm cơ sở cho công tác dự báo cung cầu không?


58 TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227

o Dự án có sử dụng phương pháp dự báo phù hợp với thông tin cung cầu thu

thập được không?

o Dự án có sử dụng phương pháp dự báo phù hợp với đặc điểm của sản phẩm

dịch vụ mà dự án dự định sản xuất không?

o Với từng sản phẩm, dịch vụ có xác định những yếu tố chính ảnh hưởng đến

cung, cầu của sản phẩm và dịch vụ đó làm căn cứ để chọn phương pháp dự

báo thích hợp.

o Quy mô của dự án có xem xét tương quan với cung thị trường trong tương

lai không? Dự báo cung sản phẩm của dự án có tính đến khả năng thay đổi

quy mô sản xuất của các cơ sở hiện có? Có tính đến sự thay đổi số doanh

nghiệp hiện có, giảm đi hoặc xuất hiện thêm các doanh nghiệp trong tương

lai? Quy mô của dự án có tính đến khả năng cung cấp các sản phẩm thay

thế hay không?

o Dự báo cung sản phẩm có dự kiến khả năng xuất nhập khẩu hàng hoá, dịch

vụ đó trong tương lai?

o Chính sách tỷ giá, ảnh hưởng của tiến trình giảm thuế nhập khẩu đến khả

năng nhập khẩu trong tương lai nếu sản phẩm của dự án tiêu thụ nội địa.

Chính sách khuyến khích xuất và thuế xuất khẩu có ảnh hưởng đến khả

năng xuất khẩu trong tương lại không.

c. Đánh giá sản phẩm, giá, phân phối và xúc tiến bán hàng

Đánh giá sản phẩm

o Xác định đặc điểm sản phẩm và dịch vụ mà dự án dự định sản xuất là cơ sở

cho việc tiến hành thẩm định các yêu cầu đầu vào cho dự án.

o Dự án có nghiên cứu đầy đủ đặc điểm của sản phẩm (chất lượng sản phẩm,

đặc tính, kiểu dáng, thiết kế; nhãn hiệu sản phẩm; hình thức bao bì, đóng

gói sản phẩm và các dịch vụ gắn liền với sản phẩm).

o Các đặc điểm của sản phẩm có phù hợp với khách hàng mục tiêu, có phù

hợp với chiến lược định vị của doanh nghiệp không?

o Tính phù hợp của sản phẩm so với xu hướng tiêu dùng trong nước, nước

nhập khẩu và thế giới.

Phân tích giá sản phẩm

o Bên cạnh quy mô của thị trường mục

tiêu, giá là nhân tố có ảnh hưởng tới khả

năng mang lại hiệu quả của dự án trong

tương lai. Giá sản phẩm ảnh hưởng trực

tiếp đến doanh thu của dự án, đến thẩm

định hiệu quả tài chính của dự án đầu tư.

o Đánh giá căn cứ xác định giá của sản phẩm. Chính sách giá được xây dựng

dựa trên các căn cứ cơ bản như: chi phí sản xuất, nhu cầu và đặc điểm của

thị trường mục tiêu (thị hiếu, thu nhập...), giá của sản phẩm cạnh tranh, mục

tiêu và khả năng của dự án...


TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227 59

Đánh giá phương thức phân phối, tiêu thụ sản phẩm

o Sản phẩm của dự án được tiêu thụ theo phương thức nào? Mạng lưới phân

phối sản phẩm đã được xác lập chưa?

o Dự án có tổ chức mạng lưới tiêu thụ sản phẩm đưa sản phẩm của dự án từ

người sản xuất tới người tiêu dùng có hiệu quả không?

o Khách hàng mục tiêu có thuận tiện tiếp cận được sản phẩm của dự án với

chi phí rẻ nhất không?

Đánh giá biện pháp xúc tiến bán hàng

o Dự án lựa chọn hình thức giới thiệu sản phẩm nào? Hình thức giới thiệu sản

phẩm đó có phù hợp với sản phẩm và dịch vụ mà dự án sản xuất và cung

ứng không? Hình thức giới thiệu sản phẩm đó có phù h ợp với khách hàng

mục tiêu của dự án không? Hình thức giới thiệu sản phẩm có cung cấp

thông tin về sản phẩm tới khách hàng mục tiêu không và thuyết phục họ

mua hàng không? Hình thức giới thiệu sản phẩm có thu hút được khách

hàng không?

o Dự án có sử dụng biện pháp khuyến mại nào để giới thiệu sản phẩm và thúc

đẩy việc tiêu thụ sản phẩm không? Biện pháp đó có hiệu quả không?

d. Đánh giá khả năng cạnh tranh về sản phẩm của dự án

Dự án đã xác định được tất cả các đối thủ cạnh tranh? Đối thủ cạnh tranh là

các doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự như sản phẩm của dự án. Dự án

có điểm mạnh, điểm yếu gì so với đối thủ cạnh tranh?

Dự án có khả năng cạnh tranh hơn so với đối thủ cạnh tranh không? Cụ thể là

gì? Khả năng sản xuất, chi phí sản xuất, khả năng tài chính, khả năng quản lí

và trình độ kỹ thuật, địa bàn hoạt động, uy tín của các đối thủ…

Áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu để đánh giá khả năng cạnh tranh của

dự án thông qua các tiêu chí:

o Giá cả.

o Chất lượng sản phẩm.

o Nhãn hiệu.

o Thị phần của dự án/thị phần của các đối thủ cạnh tranh.

o Thị phần của dự án so với toàn bộ thị trường.

o Thị phần của dự án so với phần thị trường mục tiêu.

o Thị phần tương đối: Đây là tỷ lệ so sánh về doanh số của dự án với đối thủ

cạnh tranh lớn nhất.

o Doanh thu từ sản phẩm của dự án/doanh thu của các đối thủ cạnh tranh.

o Tỉ lệ chi phí Marketing/tổng doanh thu.

o Chi phí marketing/tổng chi phí.

o Tỷ suất lợi nhuận.


60 TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227

Đối với sản phẩm xuất khẩu:

Cấn đánh giá cụ thể:

Sản phẩm có khả năng đạt yêu cầu về tiêu chuẩn để

xuất khẩu hay không? Tiêu chuẩn sản phẩm của dự

án so với tiêu chuẩn xuất khẩu.

Mối tương quan giữa hàng xuất khẩu và hàng

ngoại về chất lượng, đặc tính, hình thức bao bì,

mẫu mã. Sản phẩm của dự án có những ưu thế nào

so với sản phẩm cùng loại trên thị trường dự kiến

xuất khẩu?

Tính phù hợp của sản phẩm so với xu hướng tiêu dùng nước nhập khẩu.

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xuất khẩu như chính sách thương mại, hạn ngạch

của thị trường mà sản phẩm dự án dự kiến xuất khẩu, thuế xuất khẩu.

Đánh giá tiềm năng xuất khẩu sản phẩm của dự án.


TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227 61

Tóm lược cuối bài

Thẩm định chủ đầu tư

Mục đích

Yêu cầu và thông tin

Nội dung thẩm định chủ đầu tư

Thẩm định khía cạnh pháp lý của chủ đầu tư

Thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư

Thẩm định năng lực tổ chức, kinh doanh của chủ đầu tư

Thẩm định quan hệ tín dụng với các tổ chức tài chính

Mục đích, thông tin và nội dung thẩm định tính pháp lý của dự án

Mục đích, thông tin và nội dung thẩm định khía cạnh thị trường của dự án


62 TXDTKT03_Bai3_v1.0015106227

Câu hỏi ôn tập

1. Trình bày mục đích và nguồn thông tin cần thu thập để thẩm định chủ đầu tư?

2. Trình bày tóm tắt các nội dung và phương pháp áp dụng khi thẩm định chủ đầu tư.

3. Trình bày nội dung thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư.

4. Trình bày nội dung thẩm định năng lực tổ chức, sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư.

5. Mục đích, thông tin và nội dung thẩm định tính pháp lý của dự án.

6. Trình bày mục đích và nguồn thông tin cần thu thập để khía cạnh thị trường của dự án.

7. Trình bày nội dung và phương pháp áp dụng khi khía cạnh thị trường của dự án.

bÀi 3 thẨm ĐỊnh chỦ ĐẦu tƯ, thẨm ĐỊnh khÍa cẠnh...

Documents