(S2B) SMART SWAP BUILDING Riconversione di blocchi abitativi obsoleti

in edifici di Classe A con infrastrutture integrate per la comunicazione e il trasporto elettrico urbano

Proposta per il Piano Strategico MetropolitanoTavolo Innovazione e Sviluppo

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Una delle principali sfide odierne nel settore delle costruzioni è rappresentata dalle necessità di riqualificazione e riconversione di uno stock immobiliare obsoleto ed energivoro, costituito da edifici multipiano realizzati negli anni ‘60-’70 non in grado di soddisfare le attuali esigenze di comfort, risparmio energetico e impatto ambientale. Ad esempio, un edificio di 4 piani,

con 4 appartamenti della superficie di 80 mq per piano, per un volume di circa 4150 mc, in classe energetica G consuma più di 140 Kwh/mq all’anno, 1700 mc di gas metano all’anno (per una spesa di 1200 €/anno) con una emissione in atmosfera di 5000 kg/CO2 /anno.

1 - IL PATRIMONIO OBSOLETO

Recenti monitoraggi sullo scenario immobiliare evidenziano che lo stock degli alloggi (nuovi o in vendita “sulla carta”) non assorbiti dal mercato è in crescita: si è passati da un tasso di assorbimento dell'80% del 2007 a un tasso del 50% tra il 2008 e il 2012, per arrivare al 35% di oggi.

L’invenduto riguarda grandi città e periferie urbane, soprattutto in complessi dove mancano i servizi.

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55.000 nuove case invendute in Emilia-Romagna

Tra i 1500 e i 2000 appartamenti finiti e invenduti a Bologna (2012, fonte Ance Bologna)

1 - IL PATRIMONIO INUTILIZZATO

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2 – OBIETTIVI DELLA PROPOSTA

Riqualificazione

- con gestione energetica migliorata

- rivalutazione della proprietà

Utilizzo del parco immobiliare

invenduto

- Per la logistica dello SWAP- Per aumento di attrattività della città

degli studi

Urbanizzazione a valore accresciuto

- spazi per la logistica della mobilità

alternativa

- spazi per la logistica della gestione dei

rifiuti

Sviluppo dell’attività edilizia

- aumento cubatura

- zero consumo ulteriore di suolo

Definizione di un modello operativo per la demolizione di blocchi o singoli edifici residenziali obsoleti e ricostruzione in classe A

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3 – LE FASI DELLA OPERAZIONE

A.Definizione del contratto con inquilini e proprietari

Finanziamento e oneri per il contraente Servizi garantiti e tariffe di gestione

rifiuti e energia personalizzazioni

B.Trasloco verso edifici di swap Spostamento di tutti gli inquilini e delle

masserizie verso una collocazione in città in appartamenti di SWAP già arredati

Trasloco dei mobili,degli arredi e degli elettrodomestici in depositi sicuri

C. Apertura del cantiere Gestione eco compatibile Riutilizzo delle macerie Garage e volumetria rivista

D.Completamento edifici Certificazione energetica ( misura ) Collegamento con le infrastrutture

E. Rientro degli inquilini e dei proprietari

Ricollocamento degli arredi Trasloco delle persone

F.Ripristino degli appartamenti di SWAP

Il ciclo completo di attuazione del progetto di riqualificazione prevede 6 fasi

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4 - EDIFICI INUTILIZZATI DIVENTANO NUOVI ALLOGGI TEMPORANEI

Durante il cantiere per la riqualificazione dell’edificio obsoleto, gli abitanti vengono trasferiti in edifici di nuova costruzione con appartamenti invenduti, che possono essere utilizzati come:

Comparti SWAP: aree urbane di scambio da utilizzare durante i cantieri per la realizzazione di edifici smart come azione di riqualificazione dello stock immobiliare obsoleto ed energivoro

Oppure

Studentati e/o alloggi temporanei per professionisti

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5 – MIGRAZIONE VERSO GLI ALLOGGI TEMPORANEI

Gli edifici Swap,possono

essere attrezzati con componenti di qualità e a prezzo

molto basso, sfruttando la

“pubblicità” che il marchio potrebbe

ottenere

5 - RICOSTRUZIONE EFFICIENTE CON TEMPI CERTI

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• Cantiere eco-compatibile• Realizzazione in tempi

certi: 12-14 mesi dall’inizio delle operazioni di demolizione

• Ricostruzione in classe A• Costruzione a secco• Materiali e tecnologie

innovativi e sostenibili• Integrazioni

impiantistiche e sensoristiche

• Riqualificazione del comparto urbano in termini di viabilità,infrastrutture, servizi,spazi verdi

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6 – I TEMPI

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X mesi

A – NEGOZIAZIONE

Il Contratto

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B – TRASLOCO

Persone

Cose

Edifici Swap

Magazzini

14 mesi

Mobili swap

Strutture abitative obsolete

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+20% di cubatura

Classe A

Garage

Cantiere intelligente

14 mesi

Strutture abitative obsolete

Interfaccia rifiuti

Interfaccia mobilità

C – APERTURA CANTIERE

Abbattimento vecchio edificio

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D– COMPLETAMENTO EDIFICI

Persone

Cose

Edifici Swap

Magazzini

Abbattimento vecchio edificio

+20% di cubatura

Classe A

Garage

Cantiere intelligente

14 mesi

Strutture abitative obsolete

Interfaccia rifiuti

Interfaccia mobilità

Mobili swap

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E – RIENTRO

Persone

Cose

Edifici Swap

Magazzini

Abbattimento vecchio edificio

+20% di cubatura

Classe A

Garage

Buono vacanze

Cantiere intelligente

14 mesi 2 mesi

Strutture abitative obsolete

Interfaccia rifiuti

Interfaccia mobilità

Mobili swap

Rientro con mobili di prima

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F – RIPRISTINO

Persone

Cose

Edifici Swap

Magazzini

Abbattimento vecchio edificio

+20% di cubatura

Classe A

Garage

Swap

Accoglienza studenti

Buono vacanze

Cantiere intelligente

14 mesi 2 mesi

Strutture abitative obsolete

Interfaccia rifiuti

Interfaccia mobilità

Mobili swap

Rientro con mobili di prima

Prossimo ciclo

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Azione / Durata della fase (in mesi)

Prima di cominciare 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Scelta edifici e coinvolgimento inquilini Allestimento cantiere

Organizzazione edifici swap

Trasferimento persone

Trasferimento cose

Demolizione vecchio edificio / smaltimentoCantiere smart

Predisposizione logistica mobilitàRientro cose

Rientro persone

DIAGRAMMA DI GANTT

7 – NUOVO EDIFICIO SMART: SERVIZI

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+

+

Aumento cubatura del 20%

Parcheggio sotterraneo attrezzato

Riedificazione con materiali e strategie sostenibili

Raccolta rifiuti on demand \infrastruttura

Domotica

Accessibilità

Integrazioni impiantistiche FER

Superfici verdi attrezzate

Car sharing

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7- EDIFICO SMART: AUTOMAZIONE E LOGISTICA

NON è una idea per il futuro . È già in atto

Automatica Waste System (Oppent): gestione automatizzata dei rifiuti urbani con portelli di carico in ogni piano per la differenziazione dei rifiuti

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8 - RIEPILOGO

identificazione edifici energivori;

coinvolgimento dei proprietari; preparazione del villaggio

swap; trasferimento assistito in case

arredate, e mobili di proprietà vengono assicurati in magazzino temporaneo;

abbattimento dell’edificio obsoleto e riedificazione smart (in termini di tecnologie, gestione rifiuti, costi energetici, collegamenti, mobilità, ecc.);

riconsegna ai proprietari dell’appartamento e dell’arredo originale;

vendita parti ex novo.

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9: SWOT ANALYSIS

CUI PRODEST ?Chi ne ha vantaggio?

9 :PROPRIETARI

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FORZE DEBOLEZZE

OPPORTUNITA’ MINACCE

SWOT ANALYSIS

• Aumento o recupero del valore dell’immobile

• Ridotti costi di esercizio• Riduzione tasse• Qualità della vita

• Difficile coinvolgimento dei proprietari e degli inquilini

• Scarsa capacità economica dei proprietari

• Integrazione con sistemi di sfruttamento di Energie alternative

• Sistemi di comunicazione• Mobilità intelligente

• Mancanza di credito ad HOC

• Ricostruzioni non previste nelle leggi per gli incentivi ma solo per restauri

• Poca chiarezza nella durata di eventuali incentivi

9:COSTRUTTORI

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FORZE DEBOLEZZE

OPPORTUNITA’ MINACCE

SWOT ANALYSIS

• aumento dei volumi (20% della cubatura + rimesse) senza ulteriore impegno di area;

• utilizzazione dell’invenduto come villaggi swap.

• Coinvolgimento dei costruttori in piani più complessi del passato

• Impreparazione alle nuove tecnologie

• Attività anche in presenza di stop alla cementificazione

• Sviluppo di tecnologia per il cantiere integrato

• Sviluppo tecnologie domotiche• Mutuo regionale a tassi

agevolati per realizzazioni che permettono di raggiungere gli obiettivi Europa 2020

• Ricostruzioni non previste nelle leggi per gli incentivi ma solo per restauri

• Poca chiarezza nella durata di eventuali incentivi

9:AMMINISTRAZIONE COMUNALE

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FORZE DEBOLEZZE

OPPORTUNITA’ MINACCE

SWOT ANALYSIS

• Riqualificazione Urbana flessibile e programmabile

• Incremento dell’attrattività dell’edificio/comparto urbano;

• Mancanza di strumenti a garanzie sui mutui

• Tasso fisso• Assicurazione su

insolvenza

• Mobilità smart• Razionalizzazione del porta a

porta nella gestione dei rifiuti• Locali dedicati e collegati alla

utility con infrastrutture ICT

• Bilanci da dedicare in forte riduzione

10: AMMINISTRAZIONE REGIONALE E UNIVERSITA’

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FORZE DEBOLEZZE

OPPORTUNITA’ MINACCE

SWOT ANALYSIS

• riduzione burden sharing della CO2

• Risparmio energetico e aumento produzione FER

• Locations per la sperimentazione in ambito progetti europei e nazionali

• Elevato numero di amministrazioni coinvolte

• Velocità nella percezione del cambiamento e adeguamento delle normative

• Raggiungere gli obiettivi Europa 202020;

• Uso alternativo a tendere dei villaggi SWAP per incremento accoglienza studenti e professori

• Azioni di bilancio da priorizzare

11:CONCLUSIONI

LA PROPOSTA MOSTRA VANTAGGI PER TUTTI I SOGGETTI INTERESSATI E SI PONE COME UNA CONCRETA REALTÀ

In particolare la collettività beneficia di un cambiamento che rinsalda la sostenibilità e la coesione sociale per una migliore prospettiva d qualità della vita

La collettività deve però adeguare gli strumenti di cui dispone per raggiungere l’obiettivo Sburocratizzazione e flessibilità Adeguamento degli strumenti finanziari e legislativi Gestione affidabile e attenta alle esigenze dei soggetti deboli

Senza questo impegno la proposta può costruire una nuova UTOPIA

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CONCRETA REALTA’

O

UTOPIA ?

GRAZIE DELLA ATTENZIONE

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Sitologia

Raccolta pneumatica dei rifiuti http://www.thesisimpianti.com/la-raccolta-pneumatica-dei-rifiuti/ http://www.tekneco.it/ambiente/raccolta-pneumatica-rifiuti/ http://www.oppent.it/11_Sistemi_New/sistemi.asp

?PSet=1&PMer=0&Path=PApp&PApp=2&Lev1=12&Lev2=2&lingua=EE

http://www.envacgroup.com/areas_of_application/stadsmiljo_1/residential_areas

http://www.envac.it/press_1/notizie/envac-in-corriere-della-sera-it

http://www.futurecommunities.net/case-studies/hammarby-sjostad-stockholm-sweden-1995-2015

http://www.envac.it/products_and_services_1_1/envac_e_lambiente/envac_e_symbiocity

http://www.symbiocity.org/ http://www.bioecogeo.com/2011/11/02/a-romainville-francia-par

tito-il-progetto-aspirazione-pneumatica-dei-rifiuti.html Sistemi ricarica auto elettriche http://www.bioecogeo.com/2010/10/18/

ricaricare-lauto-elettrica-sotto-casa-oggi-si-puo.html

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