arranque de obra

5/26/2018 Arranque de Obra

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EL PLAN DE ARRANQUE DE LA OBRA 1

NECESIDAD Y OBJETIVOS DEL PLAN DE ARRANQUE

Al establecer Promotor y Constructor un Convenio para realizar una

construccin, ambos se proponen alcanzar los siguientes objetivos:

- Que el Promotor reciba una edificacin construida con cumplimiento fiel de

Proyecto, dentro de plazo pactado con el Constructor y con un precio justo.

- Que el Constructor obtenga un beneficio econmico adecuado a suaportacin e Incremento su experiencia tcnica y su crdito ante el Promotor y

en el Mercado en general.

Si suponemos que tanto el Promotor como el Constructor estn capacitados

Para llevar a buen fin el proyecto comn y que el convenio entre ellos es justo y de

buena fe, parece lgico que estos objetivos se alcancen fcilmente.

No obstante, a pesar de cumplirse estos supuestos, suelen presentarse en la

eje- cuci6n de las obras problemas que dificultan la obtencin de una construccin

que tenga las condiciones deseadas por ambas partes de Calidad, Plazo y Precio.

Estos problemas se originan, en gran parte, por la incorrecta Planificacin

realizada al comienzo de la obra en un conocimiento Incompleto del Proyecto a

ejecutar Y de las circunstancias que te complementan y condicionan,

Por ello esfundamental que el Jefe de Obra, tan pronto haya sido designado

por el Constructor, obtenga toda la documentacin que define y regula la obra que

debe dirigir Y la analice y complete.

1 Tomado del Libro MANUAL PARA LA DIRECCIN INTEGRADA DE PROYECTOS Y OBRAS de F. Merchn GabaldonEd. Dossat


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Llamaremos Plan de Arranque al conjunto de actividades encaminadas a:

1. Analizar y completar la documentacin que define la obra y a alcanzar el

pleno conocimiento de ella.

2. Planificar la obra y establecer las normas de control y de relacin con el

Promotor que permitan la ejecucin fluida y eficaz de la construccin.

El Jefe de Obra debe realizar esta labor con la colaboracin del Promotor, a

travs de sus equipos de Proyecto y Direccin, y del Constructor, a travs de sus

Equipos Tcnicos y Especializados.

Con el fin de sistematizar la ejecucin del PLAN lo descompondremos en FASES

articuladas bajo los siguientes epgrafes:

FASE 1 - INFORMATIVA

Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta

- Contenido de la oferta.

- Fiabilidad del estudio de la oferta. - Posibles alteraciones

debidas al proceso de adjudicacin.

- Caractersticas del Promotor. - Documentacin contractual.

Subfase B-1 - Definicin de la Construccin

- Estado de la legalizacin de la construccin.

- Caractersticas del emplazamiento.

- Nivel de desarrollo del proyecto.

- Mtodos y procedimientos previstos por el proyectista,


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FASE 2.0 - CREATIVA

Subfase A-2 - Planificacin

- Acta de replanteo.

- Definicin de Proyecto de Ejecucin.

- Eleccin de mtodos, procedimientos y medios de

produccin

- Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria.

Subfase B-2 - Optimizacin del proceso

- Obtencin del presupuesto y de la relacin de unidadesreales

- Programacin de la produccin y de los recursos necesarios.

- Adecuacin de los pliegos de condiciones y contrato.

- Legalizacin de las modificaciones.

- Plan de avituallamiento y optimizacin de compras.

- Obtencin del costo real.

Subfase C-2 - Control

- Controles de la produccin y econ6mico-financiero.

- Plan de seguridad e higiene.

- Plan de aseguramiento de la calidad.

- Planes de recepciones y entregas.

- Informacin para futuras actuaciones,


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DESARROLLO DEL PLAN

FASE 1 - INFORMATIVA

Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta

CONTENIDO DE LA OFERTA

Lo primero que debe conocer el JEFE DE OBRA son los compromisos que se

han establecido con el PROMOTOR en la OFERTA y que l debe cumplir.

La OFERTA puede tener mltiples expresiones. Puede limitase a fijar unPrecio y un Plazo, basados en la documentacin aportada por el PROMOTOR, que

se supone correcta y que se asume, o puede estar formada por una serie de

documentos redactados por el CONSTRUCTOR.

Los documentos en que se basa la OFERTA o la forman pueden ser:

- Proyecto arquitectnico.

- Memoria descriptiva.

- Presupuesto.

- Precios descompuestos,

- Pliego de condiciones y borrador de contrato.

- Programa de construccin.

- Programa de certificaciones.

- Planos de implantacin de instalaciones fijas.

- Variantes tcnico-econmicas.

- Plan de seguridad e higiene.

- Plan de aseguramiento de la calidad.

- Condiciones complementarlas de la oferta.

Si la OFERTA responde a un Concurso de Proyecto y Construccin incluir el

PROYEFCTO DEL CONSTRUCTOR basado en las condiciones urbansticas y deuso comunicadas por el PROMOTOR.


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La OFERTA puede estar definida como un PRESUPUESTO ABIERTO, base

de CERTIFICACIONES, o puede ser un TANTO ALZADO, y en caso de LLAVE EN

MANO incluir una responsabilidad sobre la calidad deL Proyecto y sobre el buen

funcionamiento de laConstruccin.

Sus precios pueden ser constantes en el tiempo o variar deacuerdo con una

formula de revisin y puede estar garantizada por una FIANZA, por PENALIZACION

de tipo econmico o legal o solamente por el prestigio del CONSTRUCTOR.

El JEFE DE OBRA ordenar y estudiar esta documentacin anotando cuanto

crea que puede necesitar un complemento o una correccin.

FINALIDAD DEL ESTUDIO DE LA OFERTA POSIBLES ALTERACIONES

DEBIDAS AL PROCESO DE ADJUDICACIN.

La fiabilidad de la OFERTA depende de la abundancia y exactitud de los

datos aportados por el PROMOTOR, como base para su estudio, y la profundidad

con la que se ha realizado dicho estudio.

La documentacin base de estudio, cuya posible composicin se relaciona en

el punto anterior, puede definir o no definir claramente la obra a realizar y las

condiciones externas que la pueden condicionar.

El expediente del estudio efectuado por el CONSTRUCTOR puede contener:

- Informe sobre el emplazamiento de la construccin (Geotecnia,

Topografa, Servicios, etc.)

- Estudio de mtodos, maquinaria, medios auxiliares y personal a

emplear.

- Ofertas de proveedores y subcontratistas.

- Precios descompuestos.

- Programa de construccin.

- Presupuesto (mediciones y valoracin').

- Estudio de costos indirectos.

- Estudio de variantes.


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- Comentarios a pliegos de condiciones y a borrador de contrato.

- Informe sobre elpromotor.

El JEFE DE OBRA, al revisar este expediente, comprobar especialmente

estudio de Gastos Indirectos incluye posibles costos de:

- Licencias

- Tasas

- Honorarios.

- Estudios tcnicos complementarlos (geotcnicos, de estructura,

de instalaciones, etc.).

- Dotacin de accesos y servicios al emplazamiento

- Seguros.

- Gastos financieros.

- Gastos generales de empresa.

- Variaciones de precios de costo.

Tambin comprobar si existen, y se han valorado sobrecostos por:

- Tanto alzado,

- Llave en mano,

- Plazo de difcil cumplimiento,

- Dudoso cumplimiento del contrato por parte del promotor,

El siguiente paso en la comprobacin de la fiabilidad de la OFERTA es

verificar si existe identidad entre ella y los datos resultantes del estudio, pues

pueden existir diferencias originadas, por motivos comerciales, antes de la

presentacin o durante la negociacin de la adjudicacin.


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CARACTERISTICAS DEL PROMOTOR - DOCUMENTACION CONTRACTUAL

La relacin tcnico-comercial entre el CONSTRUCTOR Y el PROMOTOR va

a estar definida, en gran Parte, segn sea ste:

- Particular.

- Sociedad Privada.

- Sociedad pblica.

- Municipio.

- Autonoma.

- El Estado,

Y tambin si es cliente:

- Habitual,

- Conocido.

- Desconocido.

La influencia de] tipo de PROMOTOR se reflejar ya en el establecimiento del

CONTRATO que puede ser de ADHESION, caso de los ENTES PUBLICOS, o msmenos minucioso al redactar CLAUSULAS referentes a:

- Definicin de representante con poder suficiente.

- Aprobacin de obra no prevista,

- Aceptacin de Precios nuevos y revisiones.

- Determinacin de plazos para gestionar y pagar certificaciones,

- Paralizaciones -causas y repercusiones.

- Liquidacin y entrega de la obra.

- Rescisin de contrato.

Es evidente que el CONTRATO y PLIEGOS DE CONDICIONES que regulen

las relaciones PROMOTOR-CONSTRUCTOR deben adaptarse a las caractersticas

de ambos.


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El JEFE DE OBRA debe comprobar si la DOCUMENTACIN

CONTRACTUAL es adecuada al PROMOTOR y a la obra a realizar.

Debe hacer esta comprobacin tanto si el CONTRATO est ya firmado como

si est pendiente de negociacin.

Si el resultado de la informacin recogida hasta aqu es NEGATIVO el JEFE

DE OBRA deber comunicarlo a su DIRECCION para que adopte las medidas

pertinentes.

Aqu supondremos que es POSITIVO o que an siendo NEGATIVO la

DIRECCION decide que se contine el proceso constructivo y por lo tanto el PLAN

DE ARRANQUE.

Subfase B-1 - Definicin de la Construccin

Presentamos el articulado de esta SUBFASE en forma de Cuestionario tipo

que no es cerrado y que en cada caso se adaptar a la obra a que se refiera,

ESTADO DE LEGALIZACION DE LA CONSTRUCCION

- Lapropiedad de los terrenos est garantizada por el promotor?

- Existe licencia de construccin sin limitaciones?

- Se dispone de una autorizacin de construccin parcial o

temporal?

- En caso de licencia en tramitacin se conoce el plazo para su

obtencin? Se prev que esta obtencin implique cambios en

el proyecto?

- Se ha considerado en la oferta o en el contrato la repercusin

de una legalizacin imperfecta?.


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CARACTERISTICAS DEL EMPLAZAMIENTO

Tienen tres Orgenes:

- Topografa y geotecnia.

- Servicios y accesos.

- Servidumbres.

TOPOGRAFIA Y GEOTECNIA

- Existe estudio topogrfico? Coinciden los datos del estudio con los

del proyecto de arquitectura?- Los volmenes y profundidades de excavaciones de presupuesto son

reales?

- Existe un estudio geotcnico fiable? Contiene una memoria que

describa la morfologa y resistencia del terreno hasta cotas en las que

haya que actuar? Presenta la memoria conclusiones que permitan

definir los elementos resistentes del edificio en contacto con el terreno?

- Se ha detectado agua en el subsuelo? Se define el nivel fretico, elcaudal y las caractersticas qumicas del agua?

- Puede existir expansvidad latente en el terreno? Se evala su

presin?

- Las hiptesis con las que se ha redactado el proyecto, son reales?

SERVICIOS Y ACCESOS

SUMINISTRO DE ELECTRICIDAD

- Existe acometida a red pblica a pie de obra?

- Se ha solicitado la acometida? Se conoce elplazo para obtenerla?

- Se deben aportar generadores elctricos? Durante qu plazo?

- Quin asume los costos de acometida y suministro elctrico?

- Si hay dificultades de suministro, se han recogido en la oferta y en el

contrato?


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SUMINISTRO DE AGUA

- Existe acometida a red pblica a pie de obra?

- Se ha solicitado la acometida? Se conoce el plazo para obtenerla?- Se deben aportar cisternas, depsitos, bombas, etc.? Durante qu

plazo?

- Quin asume los costes de acometida y suministro?

- Si hay dificultades de suministro se han recogido en la oferta o en el

contrato?

ALCANTARILLADO

- Existe pozo de acometida en la parcela?

- Tienen la red dimetro y cota suficiente?

- Se ha solicitado la acometida? Se conoce el plazo para obtenerla?

- Se deben aportar fosas spticas o construir pozos filtrantes para

servicio de obra?

- Quin asume los costos de acometida o de los medios sustitutorios?

ACCESOS

- Dispone el terreno de acceso a travs de viales pblicos?

-

El acceso se efecta a travs de viales privados? Son propiedad delpromotor? Deber obtenerse una autorizacin?

- Hay que crear acceso a travs de terreno sin urbanizar?

- El acceso tiene limitaciones de uso?

- Quin asume el costo de creacin del acceso?

- Se ha recogido en la oferta el costo y el tiempo necesarios para crear

el acceso?.


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SERVIDUMBRES

- Existen en el terreno construcciones o Instalaciones, en superficie o

subterrneas que impidan o dificulten los trabajos? Estn previstas en

el proyecto? Se pueden demoler o retirar?

- Se deben contrarrestar acciones de edificaciones o viales

colindantes? Es necesario emplear para ello procedimientos de

construccin no habituales?

- En caso de remodelacin o ampliacin de edificios existen

condicionantes de horario, ruido, corte de instalaciones o interferencias

tcnicas o de uso con las zonas de edificio en funcionamiento?

- Deben programarse lostrabajos en horarios no habituales?

- La existencia de servidumbres afecta al precio o plazo ofertados? Se

ha recogido esta posibilidad en la oferta o en el contrato?

NIVEL DE DESARROLLO DEL PROYECTO

- Tiene el proyecto una definicin arquitectnica definitiva? Si no es as

se conoce qu elementos permanecen Invariables?

- Existen proyectos de estructura e Instalaciones respaldados por

proyectistas acreditados? Es aconsejable chequearlos u optimizarlos?

- Presenta el proyecto problemas de estabilidad, conservacin o

funcionamiento?

- Estn definidos carpinteras y acabados superficiales?

- Hay identidad de definiciones entre todos los documentos deproyecto?

- Las mediciones son correctas?

- Si existen indefiniciones permiten comenzar la construccin y

programarlas?


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METODOS Y PROCEDIMIENTOS PREVISTOS POR EL PROYEC11STA

- Incluye el proyecto una memoria que define el proceso constructivo?

Es asumible?

- Se pueden presentar a la direccin facultativa y promotor soluciones

alternativas de mtodos, procedimientos o materiales basadas en:

Mejorar la calidad.

Asegurar el plazo.

Disminuir el costo.

Eliminar unidades con problemas de ejecucin, conservacin o

uso.

Emplear mtodos o procedimientos de habitual aplicacin por el

constructor y de acreditada eficacia.

Aumentar la mecanizacin y el empleo de procedimientos

industriales.

Toda la informacin obtenidas en la FASE 1 se aplicara en el desarrollo de la

FASE 2, cuyo articulado forma realmente el PL AN.

Parte de los datos sern de comn aplicacin a varios puntos del PLAN y

algunos a todos ellos.

FASE 2 - CREATIVA

Subfase A-2 Planificacin.

ACTA DE REPLANTEO

El establecimiento de un ACTA en la que se recojan las condiciones en las

que se comienzan los trabajos es fundamental ya que en ella se fijan puntos que

pueden afectar al PRECIO y PLAZO de la CONSTRUCCION.


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En el caso de Obras Pblicas y en aquellas otras en que as se determina en

el CONTRATO, es perceptivo establecerla y en algunos, con un formato y redaccin

especficos.

Dada su importancia el JEFE DE OBRA debe preparar, basndose en la

informacin obtenida en la primera FASE del PLAN, una relacin de puntos que

desea figure en el ACTA y que se referirn a documentos necesarios y obstculos

detectados que afecten a la construccin sin limitaciones. Si el formato del ACTA

estuviera fijado pedir que se incluya una ADDENDA que se firmar y tramitar

conjuntamente con el ACTA.

El ACTA DE REPLANTEO suele ser firmada por representantes apoderados

del PROMOTOR, de la DIRECCIN FACULTATIVA y del CONSTRUCTOR y en ellase suele dejar constancia de algunos de los siguientes puntos:

- Existencia de un contrato entre promotor y constructor.

- Declaracin por parte de promotor de ser propietario del

emplazamiento de la construccin (indicando, en este caso, su vigencia

y alcance)

- Entrega por la direccin facultativa de los siguientes documentos: Plano legalizado en el que figuren las alineaciones de fachadas

y cota origen de nivelaciones (plano de tira de cuerdas)

Proyecto revisado de construccin (si no est completo,

calendario para completarlo).

Estudio de seguridad,

Entrega por el constructor de documentos que completen su

oferta (programa, organigrama de direccin, relacin desubcontratas, etc.)

Existencia de accesos y servicios pblicos (si no existen, medios

sustituto - Carencia de servidumbres (si existen, definicin y

limitaciones que imponen.

Fecha origen del plazo (puede existir un perodo de preparacin

de equipos)

A la vista de los puntos recogidos en el ACTA se establecer si el comienzo

de la construccin es VIABLE, NO VIABLE o VIABLE CON LIMITACIONES.


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Definicin del proyecto de ejecucin

En la revisin del PROYECTO, efectuada en la FASE 1 del PLAN, pueden

haberse detectado carencias, errores u omisiones. Tambin puede haber quedado

explcita la posibilidad de optimizar algunos aspectos del PROYECTO, como puede

ser el cambio de tipo de estructura o de Instalaciones, el empleo de materiales

diferentes o de conjuntos prefabricados, etc.

En esta FASE del PLAN se presentar a la DIRECCION FACULTATIVA el

resultado de la revisin efectuada con las propuestas correspondientes.

Alcanzado un acuerdo relativo a los aspectos del PROYECTO a completar o

mejorar, el JEFE DE OBRA ofrecer a la DIRECCIN su colaboracin personal y de

los equipos de su empresa hasta obtener el PROYECTO DEFINITIVO.

Eleccin de mtodos, procedimientos y medios de produccin

La eleccin se efectuar tomando como base el PROYECTO DEFINITIVO y

la bondad de la eleccin depender de la experiencia del JEFE DE OBRA y de

asesora de los Departamentos Especializados del Constructor.

Las Empresas Constructoras suelen tener un departamento dedicado a reunir

documentacin grfica y escrita referente a procedimientos empleados en

actuaciones anteriores, especialmente aquellos que por su tcnica o por su

originalidad de ser un exponente de su experiencia.

En este escrito se Insistir en la importancia que tiene el que cada obra

informacin sobre su desarrollo, tanto en sus aspectos positivos corno negativos.

El empleo de ciertos procedimientos o mquinas y equipos auxiliares pueden

afectar en algn aspecto al PROYECTO por lo que estos casos deben ser

consultados y consensuados con la DIRECCION FACULTATIVA y PROMOTOR.


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Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria

Definidos el PROYECTO, los METODOS y los MEDIOS DE

CONSTRUCCION el JEFE DE OBRA proyectar dimensionando y ubicando las

Instalaciones Fijas, la Maquinaria, los Acopios y, si ha lugar, los viales Internos de laobra.

Este PROYECTO se har de acuerdo con todas las Normas de Obligado

Cumplimiento y las tendentes a garantizar el mximo rendimiento y mnimo costo de

los equipos.

Relacin de algunas normas bsicas:

- Cumplimiento de las normas de seguridad e higiene. - Respeto de las

propiedades colindantes.

- Conocimiento de las cargas que transmiten al terreno o a la

construccin las grandes mquinas.

- Cumplimiento de las normas fijadas en la documentacin de medios de

eleva- ci6n en relacin con bancadas, vas y arriostramientos.

Obtencin de la licencia necesaria de funcionamiento.

- Situacin de puntos de descarga y acopio de materiales bajo gancho

de los medios de elevacin.

- Planificacin de las operaciones de aporte, montaje, desmontaje y

retirada de Instalaciones y mquinas.

- Diseo de las redes de electricidad y agua cumpliendo las normas de

seguridad Y con dotacin suficiente de tomas.

- Situacin del pabelln de direccin en punto que facilite la visin de la

obra y los de almacenes, talleres y personal fuera del radio de accin

de los medios de elevacin.

Al cumplirse este PUNTO del PLAN quedarn definidos la EDIFICACION y los

MEDIOS a emplear y su ubicacin.

Si se tratara de una Industria esttica podramos decir que en este momento

que- daba definido el Objeto a fabricar y la Fbrica.


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Es obvio que el buen resultado tcnico y econmico del proceso de

construccin depende de la calidad del Proyecto, del conocimiento que de ste se

tenga, de la acertada decisin de Mtodos y Procedimientos, de la idoneidad de los

Medios Humanos, Mecnicos y Materiales y de la correcta situacin de los Equipos.

Subfase 13-2 - Optimizacin del proceso

OBTENCION DEL PRESUPUESTO Y DE LA RELACION DE UNIDADES REALES

La definicin del PROYECTO y la eleccin de METODOS y MEDIOS a

emplear nos permite obtener dos documentos de gran Importancia. Estos son:

- PRESUPUESTO REAL que debe formar parte de la

DOCUMENTACIN CONTRACTUAL actualizada, cuya

legalizacin ocupar otro PUNTO del PLAN.

- RELACION de las UNIDADES DE OBRA que se han de

ejecutar con definicin, medicin y ordenacin aptas para la

programacin.

Esta RELACION servir tambin de base para obtener el COSTO REAL de la obra.

Programacin de la produccin y de los recursos necesarios

Tomaremos como base la RELACION DE UNIDADES a que se hacereferencia en el PUNTO anterior.

Estas unidades deben estar definidas y ordenadas segn los procedimientos

y pocas de ejecucin. Las unidades del PRESUPUESTO suelen estar definidas y

ordenadas de forma anlogas as de PROYECTO algunas de las cuales pueden ser

muy complejas, compuestas por subunidades que se ejecutan por equipos de

especialidades profesionales diferentes y en pocas no coincidentes.


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La formacin de unidades simples y su ordenacin requiere el buen

conocimiento de los procedimientos a emplear.

No obstante el proceso de desarrollo del Programa advertir de posibles

errores, y permitir subsanarlos.

Si el estudio de Medios y la descomposicin elemental de las unidades se ha

hecho cuidadosamente, la utilizacin de un Programa Informtico adecuado

permitir disponer, simultneamente con el PROGRAMA DE PRODUCCION, de los

de EMPLEO DE PERSONAL, MEDIOS AUXILIARES y MATERIALES.

Si esta Programacin no coincidiera con la que posiblemente formara parte de

la oferta debe negociarse con el PROMOTOR su aceptacin, sobre todo si alteranHitos parciales y el Plazo final.

A travs de este PROGRAMA obtendremos tambin los de

CERTIFICACIONES, COBROS y PAGOS de utilizacin en el CONTROL

ECONOMICO-FINANCIERO.

Adecuacin de los pliegos de condiciones y contrato

En la FASE 1 se hizo una revisin de estos Documentos para determinar si

eran aceptables.

En esta FASE, conocido ya el PROYECTO DEFINITIVO, los METODOS DE

CONSTRUCCION y la PROGRAMACION, se har una revisin detallada eliminan-

do clusulas que han podido quedar sin objeto y adecuar el resto a la realidad.

Es habitual que el PROMOTOR no desee cambiar la Documentacin o que,

en el caso de Obras Pblicas sea muy complicado hacerlo.

Por ello, convendr elegir el momento adecuado para plantear el tema.


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Una forma de rectificar los Documentos sin anularlos es adjuntar a ellos

ADDENDAS.

En todo caso es aconsejable que el JEFE DE OBRA aplique sus objeciones a

los Documentos subrayando los puntos afectados con el fin de:

- Servir de base de negociacin si el contrato an no se ha firmado.

- Forzar la renegociacin si se prev que las condiciones son

absolutamente desfavorables.

- Prever y actuar antes de que se alcancen situaciones conflictivas ynegociarlas caso a caso, sin la presin que supone estar realizando el

trabajo que origina el conflicto.

Legalizacin de las modificaciones

Al concretar la obra a realizar pueden producirse variaciones en losDocumentos que definen el CONTRATO, que pueden ser:

- Proyecto arquitectnico.

- Memoria descriptiva.

- Pliegos de condiciones.

- Presupuesto.

- Programa y plazo.

Estas variaciones deben recibir la aprobacin de la DIRECCION

FACULTATIVA o del REPRESENTANTE EN OBRA DEL PROMOTOR pero deben

ser refrendadas por la PERSONA u ORGANISMO CONTRATANTE o por su

DELEGADO APODERADO.

Insistimos en que la determinacin de quien tiene este Poder debe quedar

claramente establecida en el CONTRATO.


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En el caso de OBRA PUBLICA, la aprobacin por el ORGANISMO

CONTRATANTE debe ir acompaada por la de su INTERVENCIN y, en su caso,

por la del ESTADO ya que son indispensables para poder Certificar, Cobrar y

Liquidar la Obra.

Plan de avituallamiento y optimizacin de las compras.

Tan pronto queden definidas las unidades de obra a ejecutar, los medios

necesarios para ello y las fechas en que se necesitaran los suministros se preparar

la RELACION DE ADQUISICIONES, creando un FICHERO en el que figurar para

ADQUISICION:

- Concepto

- Medicin.

- Precio asntota que se desea alcanzar.

- Fechas en que se solicita la oferta y se espera recibirla.

- Fecha en que se debe tener concretada la adquisicin.

- Fecha en que se debe comenzar el suministro.- Particularidades del suministro (ritmo, controles de calidad, medios a

por el suministrador y por el constructor, Interferencias o coordinan

otros suministros, garantas de calidad o de plazo, forma de pago).

- Relacin de suministradores a los que se puede consultar.

Dado el hbito actual de alquilar Medios Auxiliares y de emplear Subcontratacin

incluirn en el FICHERO como cualquier otra ADQUISICION.

- Nunca se efecte una adquisicin basada en mediciones o conceptos

que no se correspondan con los reales de suministro.

- Nunca se adjudique un suministro sin comprobar la capacidad y el

conocimiento del suministro que tiene el posible adjudicatario.

- Nunca se debe retrasar una adquisicin hasta que la urgencia del

suministro impida una eficaz negociacin de compra y limite el numero

de ofertantes.


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- Nunca se deben aceptar variantes de materiales o procedimientos sin

comprobar su idoneidad y sin conseguir la aceptacin del promotor.

- Siempre sedeben exigir garantas de ritmo de entrega y calidad que

cubran como mnimo, las contratadas con el promotor.

- Siempre se debe recurrir a la informacin y apoyo de los equipos

centrales de empresa, fundamentalmente en adquisiciones habituales

o de gran consumo.

Obtencin del Costo Real

Partiendo de los siguientes PUNTOS ya definidos,

- Relacin de unidades

- Precios de compra de materiales y medios de ejecucin- Gastos Indirectos y generales

podemos obtener el COSTO REAL que ser una de las bases del CONTROL

ECONOMICO-FINANCIERO.

Subfase C-2 - Control

CONTROLES DE LA PRODUCCION Y ECONOMICO-FINANCIERO

Aunque la PRODUCCION es uno de los parmetros bsicos para el

CONTROL ECONOMICO-FINANCIERO se ha separado aqu porque tiene facetas

particulares.

Por un lado la Produccin obtenida a travs de mediciones peridicas nossirven para controlar el cumplimiento del PROGRAMA y consecuentemente las

perspectivas del cumplimiento del PLAZO.

Por otra parte la PRODUCCION puede tener dos valores diferentes:

- Uno es el obtenido aplicando a la medicin los precios unitarios del

PRESUPUESTO CONTRACTUAL, posiblemente diferentes de losobtenidos a travs del COSTO REAL.


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- Otro es el obtenido aplicando a la misma medicin los precios del

COSTO REAL afectados del coeficiente

K = Venta Contratada / Costo Real

El primer valor dar lugar a la CERTIFICACION y, cumplido el plazo pactado

para el pago, al COBRO.

El segundo comparado con el GASTO REAL dar lugar al RESULTADO

BRUTO que afectado por los gastos que no se hubieran incluido en el COSTO

(financieros, impuestos, etc.) supondra el RESULTADO NETO.

En el caso de Tantos Alzados la diferencia entre ambos valores puede ser

mayor ya que la rnedlcin del primero se obtiene por porcentaje entre lo realizado y

el total de Presupuesto.

Las EMPRESAS CONSTRUCTORAS disponen normalmente de Programas

informticos que Integran los parmetros que definen la gestin y que son:

- Produccin.- Cumplimiento del programa

- Certificacin.

- Cobros.

- Pagos.

- Tesorera.

- Costos financieros.

- Resultado econmico.

Queremos resaltar la importancia que tiene en el RESULTAD0 el mantener

Tesorera positiva por lo que el JEFE DE OBRA, como Gerente del negocio debe

cuidar sus Cobros y Pagos para obtener una autofinanciacin temprana.

Dentro de PLAN deben considerarse los productos financieros como una unidad

productiva ms y programarla y controlarla.


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PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE

No trataremos aqu del desarrollo de un PLAN DE SEGURIDAD E HlGIENE

que precisa un estudio PROPIO contemplado en otro captulo. No obstante

queremos resaltar la necesidad de incluir en este Plan una normativa de control de

los Medios de Seguridad de que se dote a la obra debido a la irregular formacin de

dicho personal procedente, frecuentemente, de Subcontratas.

PLAN DE ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD

Al igual que con el PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE, no vamos a

desarrollar aqu un PLAN DE ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD, ya contemplado

en otro captulo.

Solamente indicaremos que su objetivo es asegurar la Calidad de la

Construccin de forma escalonada garantizando la de:

- Materiales en origen y a pie de tajo.

- Procedimientos de ejecucin.

- Unidades acabadas.

- Conjunto de unidades.

En el PLAN DE ARRANQUE debe hacerse figurar el Catlogo de elementos,

incluidos en la relacin anterior y que se desea controlar.

Este Catlogo, as como las Normas a aplicar, deben ser consensuadas con la

DIRECCION FACULTATIVA y dar lugar a FICHAS que para cada elemento

contendrn:

- Normas a cumplir para la recepcin y acopio de materiales.

- Caractersticas, de obligado cumplimiento, de medios auxiliares.

- Normas que afectan a los procedimientos aemplear.

- Normas que afectan a las unidades ya concluidas,

- Impreso de acta que se deber cumplimentar en laque figuren los resultados

de los controles efectuados y las normas cuyo cumplimiento se asegura.


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La NORMATIVA que se aplique ser, en principio, oficial.

Si no existe ser la consensuada entre Direccin Facultativa y Constructor,

basada en su experiencia.

Relacionamos algunas fuentes de NORMAS:

- Pliego de condiciones tcnicas del proyecto.

- Pliego de condiciones tcnicas de la Direccin General de Arquitectura

- Normas de acciones en la edificacin.

- Norma antissmica.

- Instrucciones para el proyecto y ejecucin de obras de hormign armado y

pretensado.- Normas para el clculo y ejecucin de estructuras de acero laminado.

- Normas y especificaciones tcnicas de Instalaciones de fontanera.

- Reglamentos de Instalaciones elctricas, de climatizacin y de aparatos

elevadores.

- Normas del Ministerio de la Vivienda N,M,V.

- Normas tecnolgicas N.T.E.

- Normas bsicas N.B.E.

A la terminacin de la construccin se entregar al PROMOTOR un DOSSIER

que contenga la totalidad de las ACTAS debidamente cumplimentadas

Planes de recepciones y entregas

Aunque los trabajos hayan sido controlados estrictamente durante su

ejecucin, deben ser recepcionadas por el CONTRATISTA cuando han sido

realizados por Subcontratas.

Al llevar a cabo el PLAN DE AVITUALLAMIENTO se habrn establecido en

los contratos con los Subcontratistas lascondiciones de calidad y plazo exigibles, as

como las garantas previas a su liquidacin.


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La experiencia del JEFE DE OBRA o, si sta no es suficiente, la de la

EMPRESA determinar las pruebas de recepcin y las medidas cautelares si se

prev que aparezcan problemas con posterioridad a la recepcin. Estos problemas

pueden ser:

- Asentamiento de terraplenes.

- Fallos de impermeabilizaciones.

- Fisuras en tabiqueras, pavimentos, falsos techos y aplacados.

- Deformacin de carpinteras.

- Abolsamiento, escamado de pinturas o aparicin de xidos.

- Falta de estanqueidad de canalizaciones hmedas.

- Defectuoso funcionamiento de redes o mquinas elctricas (pueden

haberse probado con carga parcial por acometida insuficiente).

- Defectuoso funcionamiento de la instalacin de climatizacin en su versin

fro o calor (puede haberse probado en estacin no adecuada).

La relacin ordenada por Subcontratistas en que figuren:

- fecha prevista para la recepcin,

- pruebas a realizar,

- garantas y medidas precautorias,

forma el PLAN DE RECEPCIONES.

La entrega de la construccin al PROMOTOR debe Planificarse

cuidadosamente para evitar que no sea recibida o lo sea con objeciones. Para ello

se preparar un cuadro de chequeo previo con doble entrada.

En una figurarn las zonas, dependencias o instalaciones y en la otra los

elementos a revisar.


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El cumplimiento de este PLAN DE ENTREGAS suele garantizar un ACTA DE

RECEPCIN positiva.

INFORMACION PARA FUTURAS ACTUACIONES

El JEFE DE OBRA debe procurar que cada obra en que Interviene sea un

escaln ascendente en su formacin nunca acabada y colaborar en el aumento del

Patrimonio Tcnico de la Empresa.

Con este fin abrir un DOSSIER a comienzo de obra en el que rena

ordenadamente cuantos datos considere de Inters.

Pueden ser captulos de este DOSSIER lossiguientes:

- Problemas derivados de clusulas del contrato.

- Relaciones con la direccin facultativa y promotor.

- Informes sobre la bondad de empleo de materiales, mtodos y maquinaria

- Rendimientos y costos obtenidos.

- Conducta de subcontratistas y proveedores (cumplimiento de los contratos,

calidad, capacidad tcnica, flexibilidad, etc.).- Programa de produccin cerrado a fin de obra.

- Logros y problemas en seguridad y calidad.

- Plan de aseguramiento de la calidad cumplimentado.

- Diseo de Instalaciones o tiles especiales.

- Reportaje fotogrfico.

- Certificados de buen cumplimiento redactados por ladireccin facultativa y

promotor.

El PLAN DE ARRANQUE descrito debera desarrollarse en las primeras fechas

de vida de la obra, excepto obviamente la SUBFASE DE CONTROL

El cumplimiento de los plazos de comienzo y fin de los trabajos, la frecuente

escasez de equipo para su desarrollo y la evolucin del Proyecto durante la

construccin hacen que el PLAN permanezca abierto durante toda la vida de la obray que no se pueda acometer con la extensin descrita.


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No obstante, el establecer prontamente el articulado que, en cada caso, se

considere que se puede desarrollar es siempre positivo.

arranque de obra

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