zakon o vzpostavitvi etažne lastnine (zvetl)

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju

pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL) in funkcionalna zemljišča

Predavatelj: mag.Marijana Vugrin Trbovlje, 24.marec 2010

Digi data d.o.o.

Vsebina delavnice

• Pregled zakona in razlogov za njegovo uvedbo.

• Funkcionalna zemljišča včeraj in danes.

• Kaj vse je potrebno pregledati za izdelavo »strokovnih

podlag« za izvedbo postopka po Zvetl.

• Razprava in odgovori na vprašanja slušateljev

Pregled zakna in razlogov za njegovo uvedbo

Zemljišče kot osnova lastništva

S sprejetjem in uveljavitvijo SPZ (1.1.2003) postane zemljišče

osnova za določanje lastnine.

Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine,

skupaj s vsemi sestavinami (18.člen SPZ).

Sestavina je vse, kar se v skladu s splošnim prepričanjem šteje za

del druge stvari. Sestavina ne more biti samostojni predmet

stvarnih pravic, dokler se ne loči od glavne stvari (16.člen SPZ).

Zemljišče kot osnova lastništva

Lastnik parcele je lastnik vsega kar je na, nad in pod parcelo.

Izjeme:

Del stavbe v etažni latnini Stavbna pravica

Naravna bogastva

Namen zakona

Po SPZ postopek vzpostavitve etažne lastnine ne morejo začeti

pridobitelji.

Če je zemljiškoknjižni lastnik neaktiven, se ne more vzpostaviti

etažna lastnina.

ZVEtl kot specialni zakon dopolnjuje SPZ in omogoča:

• Možnost vzpostavitve etažne lastnine na zahtevo pridobitelja posameznega dela

• Možnost določanja zemljišča, ki pripada stavbi v etažni lastnini

ZVEtL ne dopušča vzpostavitve etažne lastnine in določitev

pripadajočega zemljišča na zahtevo zemljiškoknjižnega lastnika.

Namen zakona

ZVEtL omogoča, da se vzpostavi etažna lastnina in določi

pripadajoče zemljišče stavbi v etažni lastnini v nepravdnem

postopku na predlog pridobitelja.

Vzpostavi se z odločbo sodišča.

Razlogi za uvedbo zakona

V Sloveniji imamo cca.350.000 stanovanjskih enot v več stanovanjskih stavbah, na katerih ni izveden katastrski vpis in ni uvedena etažna lastnina. Prav tako obstaja mnogo nestanovanskih delov stavb (poslovni prostori, garaže, kolesarnice...), na katerih ni izveden katastrski vpis in ni uvedena etažna lastnina – ocena števila teh delov je neznana. Poleg tega obstajajo pripadajoča zemljišča večstanovanjskim stavbam, ki ne pripadajo po podatkih javnih evidenc vsakokratnim etažnim lastnikom teh stavb – ocena števila teh delov je neznana.

Razlogi za uvedbo zakona

Razlogi za uvedbo zakona

Vsebina zakona

Razdeljen v štiri poglavja:

I. Splošne določbe

II. Postopek vzpostavitve etažne lastnine

III. Postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi

IV. Prehodne in končne določbe

Vsebina zakona

I. Splošne določbe

1. Etažna lastnina in pripadajoče zemljišče se vzpostavi s sodno odločbo

2. Če posamezni postopki niso določeni s tem zakonom, se upoštevajo določila SPZ

3. Definiranje pridobitelja

4. Definiran pravni naslovu: listina o pravnem poslu, pravnomočna sodna odločba ali državnega organa

5. Pravno nasledstvo – veriga pogodb

6. Pogoji za priposestvovanje

Vsebina zakona

6. Pogoji za priposestvovanje

Dokazila za vsaj 10 let trajajočo posest na posameznem delu stavbe (skupaj s pravnimi predhodniki za katere izkazuje pravno nasledstvo). Kaj je dokazilo? Neposredna posest • Potrdilo pristojnega organa o prijavi prebivališča za

fizične osebe • Registracija sedeža pravne osebe Posredna posest • Registrirana najemna pogodba • Overjena listina

Vsebina zakona

7. Pripadajoče zemljišče

Kaj je ?

Pripadajoče zemljišče je skupni del stavbe,

ki je v solasti

vsakokratnih etažnih lastnikov.

Kaj se šteje za?

A. Parcela na kateri stavba stoji

B. Zemljišče pod stavbo

S čim je opredeljeno?

A. Načrtovanje v planskih aktih

B. Določeno v pravnih aktih, na podlagi

katerih je stavba zgrajena

C. Določeno v drugih pravnih aktih

Vsebina zakona

7. Pripadajoče zemljišče Kaj upošteva sodišče pri odločanju, kaj je pripadajoče zemljišče? A. Zemljišče, ki predstavlja (definicija funkcinalnega

zemljišča po bivšem SZ):

• dostopne poti

• dovoze

• parkirne prostore

• prostore za smetnjake

• prostore za igro in podobno

Vsebina zakona

7. Pripadajoče zemljišče

Kaj upošteva sodišče pri odločanju, kaj je pripadajoče

zemljišče?

B. Preteklo rabo zemljišča

C. Merila in pogoje iz prostorskih aktov,

ki v času odločanja sodišča veljajo

na območju, kjer zemljišče leži

Vsebina zakona

8. Določitev enega pripadajočega zemljišča več stavbam (upošteva pogoje opisane pod 7.)

Pripadajoče zemljišče k več stavbam, se šteje za

skupno lastnino vsakokratnih etažnih lastnikov stavb,

katerih rabi je namenjeno.

Vsebina zakona 9. Domneve sodišča, v primeru nestrinjanja vseh udeležencev

pri vzpostavitvi etažne lastnine • Skupni del stavbe, je samo pripadajoče zemljišče (ki je

lahko samo zem. pod stavbo)

• Posamezni etažni deli samo tisti, ki so vpisani v kataster stavb

• Solastniški idealni delež vsakokratnega lastnika je odvisen od razmerja med posameznim etažnim delom in skupno površino vseh posameznih etažnih delov

Domneve temeljijo na podatkih zemljiškega katastra in katastra stavb.

Vsebina zakona 10. Ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki se ne

ureja v postopku po ZVEtL-u. 11. Deli stavbe, ki ne pripadajo posameznim pridobiteljem (ni

možno določiti kdo je pridobitelj teh delov), ostanejo v lasti, oseb ki so vpisane v zemljiškoknjigo (lastnik zemljišča).

12. Bremena po vzpostavitvi etažne lastnine Bremena preidejo na etažne lastnike, razen v primeru, ko je lahko

pridobitelj dokaže, da je pridobil nepremičnino pred vpisom

bremena v zemljiško knjigo.

II. Postopek vzpostavitve etažne lastnine

1. Postopek

Vsebina zakona 2 Predlog za vzpostavitev V predlogu se zahteva vzpostavitev EL na delu, ki pripada predlagatelju. V predlogu mora predlagatelj navesti: Identifikator stavbe in dela stavbe (ime KO, šifra KO, številka stavbe in številka dela stavbe) Npr. Katastrska občina Trbovlje 1871, številka stavbe 401, številka dela stavbe 4 Če to ni mogoče pa naslov in pa opisna opredelitev stanovanja. Npr. Trbovlje, Savinjska cesta 1, stanovanje v 1 nadstropju v

izmeri 62,70 m2, številka stanovanja v pogodbi je 4

Vsebina zakona 2 Predlog za vzpostavitev Predlagatelj mora k predlogu priložiti listine s kateremi izkazuje, da je pridobitelj posameznega dela stavbe ali dokazila o možnosti priposestvovanja le –tega. 3 Obvestilo sodišča Sodišče posreduje predlog v izjavo zemljiškoknjižnemu lastniku Sodišče obvesti vse osebe, za katere izve, da bi lahko uveljavljale vspostavitev lastninske pravice ali druge pravice na delih stavb. Obvestilo vsebuje: • Identifikatorje stavbe • Rok do katerega se morajo obveščene osebe izjasniti

Vsebina zakona 4. Pripravljalna opravila sodišča Sodišče po uradni dolžnosti ugotovi: • Identifikacijski znak stavbe (številko stavbe in katastrsko

občino)

• Pripadajoče zemljišče, če je ta predmet predloga • Pri GURS zahteva izvedbo vpisa stavbe (postopek

določitve zemljišča pod stavbo) in delov stavb (katstrski vpis v kataster stavb), če to še ni izvedeno.

• Pri GURS zahteva parcelacijo, če je ta potrebna za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi.

• Pridobi ustrezne izvedence v kolikor je to potrebno.

Stroške nosijo predlagatelji in drugi pridobitelji, ki so se prijavili v enakih delih.

Vsebina zakona 4. Sklep o vzposravitvi etažne lastnine Sodišče s sklepom določi: • Otvoritev ZKV za vpis etažne lastnine in vpisu

pripadajočega zemljišča

• Otvoritev posebnega podvložka za druge morebitne skupne dele

• Otvoritev toliko dodatnih podvložkov, kolikor je posameznih delov in vpis posameznih delov na te podvložke

• Vpis solastninske pravice na skupnih delih stavbe v korist vsakokratnih etažnih lastnikov

• Vpis lastninske pravice na posamezen del stavbe • Vpis bremen na skupne in posamezne dele stavbe

1. Postopek

Vsebina zakona 2. Pripravljalna opravila sodišča Sodišče po uradni dolžnosti pridobi: • Podatke o izdanih aktih glede določitve funkcionalnega

zemljišča ali gradbene parcele

• Podatke o opredelitvi zemljišča v prostorskih aktih

• Pri GURS zahteva parcelacijo, če je ta potrebna za

določitev pripadajočega zemljišča k stavbi.

• Pridobi ustrezne izvedence v kolikor je to potrebno.

Stroške nosijo predlagatelji in drugi pridobitelji, ki so se prijavili v enakih delih.

Vsebina zakona IV. Prehodne in končne določbe 1. Pojasnila o pravnem naslovu Če uveljavlja lastninsko pravico občina, lahko pogodbo nadomesti seznam stanovanj in zapisnik o točkovanju (144. člen SZ). 2. Določanje pripadajočega zemljišča za stavbe zgrajene pred 1. januarjem 2003 Za te stavbe je možno določiti pripadajoče zemljišče po ZVEtL, če tudi etažna lastnina na stavbi NI BILA vzpostavljena po tem zakonu.

Vsebina zakona

2. Določanje pripadajočega zemljišča za stavbe zgrajene pred 1. januarjem 2003 Kdo lahko zahteva začetek postopka? • ZK lastnik posameznega dela stavbe • Pridobitelj posameznega dela stavbe • Pridobitelj lastninske pravice na stavbi kot celoti

Če je pripadajoče zemljišče že določeno z odločbo o funkcionalnem zemljišču ali če je določena gradbena parcela se le to v postopku določi kot pripadajoče zemljišče.

Dejansko stanje

A. Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajočezemljišče JE samostojna parcela, katastrski vpis JE izveden v kataster stavb.

Dejansko stanje B. Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče

zemljišče JE samostojna parcela, katastrski vpis NI izveden v kataster stavb

Dejansko stanje

C. Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče zemljišče NI samostojna parcela, katastrski vpis JE izveden v kataster stavb.

Dejansko stanje D. Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče

zemljišče NI samostojna parcela, katastrski vpis NI izveden v kataster stavb.

Dejansko stanje E. Tloris stavbe NI vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče

zemljišče JE samostojna parcela, katastrski vpis NI izveden v kataster stavb.

Dejansko stanje F. Tloris stavbe NI vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče

zemljišče NI samostojna parcela, katastrski vpis NI izveden v kataster stavb.

Dejansko stanje

H. Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče zemljišče NI samostojna parcela, del delov stavb JE vpisan po ZPPLP.

Rešuje podobno kot primer E I. Tloris stavbe JE vrisan v zemljiški kataster, pripadajoče

zemljišče JE samostojna parcela, del delov stavb JE vpisan po ZPPLP.

Rešuje podobno kot primer D

Funkcionalna zemljišča včeraj in danes

Stanje v preteklosti

Predviden postopek: Po 99. členu Ustave SFRJ iz leta 1963 je občina neposredno opravljala funkcijo urejanja in uporabe zemljišča.

Z Zakonom o prometu z zemljišči in stavbami iz leta 1967 so bila definirana kot stavbna zemljišča: • zemljišča, ki ležijo v ožjem gradbenem okolišu mesta in

naselij mestnega značaja, • zemljišča zunaj le –tega, ki je po urbanističnem načrtu ali

odloku namenjeno za gradnjo stanovanjskih, gospodarskih, komunalnih in drugih objektov ter

• druga zemljišča, na katerih stoji stavba ali zemljišča, ki služijo stavbi in njenim uporabnikom.

Stanje v preteklosti

Občina je torej imela na stavbnih zemljiščih upravno pravne upravičenosti, iz teh je izhajalo, da občina upravlja stavbno zemljišče. Če to zemljišče ni bilo dano v uporabo nekomu drugemu, je občina pridobila pravico uporabe. Za tako stavbno zemljišče se je izvedel vpis v zemljiško knjigo: • V B listu zemljiške knjige se je zavedel kot lastnik

Družbena lastnina s pravico uporabe občine. Za potrebe graditve je občinska skupščina ali organizacija za urejanje stavbnih zemljišč dala v uporabo stavbno zemljišče (ponavadi proti odškodnini).

Stanje v preteklosti

Pravica uporabe ni bilo možno prenesti na drugo osebo dokler objekt ni bil zgrajen (razen na zakonca, potomce, posvojence, starše..). Pravica uporabe na zemljišču se je prenesla le skupaj z objektom. Če je bila pravica uporabe dodeljena občanu,društvu, civilnopravni osebi ali družbenopolitični organizaciji, se je se je izvedel vpis v zemljiško knjigo: • v C list (v ZKV kjer je bilo vpisano stavbno zemljišče) je bila

vpisana zaznamba, da ima pravico uporabe zemljišča lastnik stavbe.

Stanje v preteklosti

Ko je bila stavba zgrajena, pa se je ta prenesla v nov vložek, kjer je bilo v posebnem delu označeno, da ima pravico uporabe na tej parceli. Če je bila pravica uporabe dodeljena OZD, TOZD, SIS, DPS se je v zemljiško knjigo v B list vpisal kot lastnik: • Družbena lastnina s pravico uporabe TOZD...

Stanje v preteklosti

Pomembna dejstva:

• Če je bilo dodeljeno zemljišče večje, kot se je potrebovalo za zazidavo, ga je bilo potrebno prenesti nazaj na občino.

• Če se izgradnja ni izvedla v roku je bilo dodeljeno zemljišče potrebno prenesti nazaj na občino.

• Pravica uporabe vedno preide na tistega, ki pridobi stavbo.

• Prenos je bil opredeljen po zakonu in zato ni bilo potrebno imeti posebnih listin.

Stanje v preteklosti

Naj bi bilo!

Stanje v preteklosti

Je bilo!

Stanje v zemljiški kjigi

Parcela na kateri stoji stolpnica, ki je bila zgrajena leta 1969 je v lasti občine

Parcela na kateri stoji stolpnica, ki je bila zgrajena leta 1969 je v lasti Gradbenega podjetja ZID

Parcela na kateri stoji stolpnica, ki je bila zgrajena leta 1969 je v lasti Vsakokratnih etažnih lastnikov stanovanj v stolpnici

Funkcionalno zemljišče

Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor je krovno določal, da gradbeno parcelo sestavljata: • stavbišče ali fundus in • funkcionalno zemljišče.

Funkcionalno zemljišče je definiral kot stavbno zemljišče, ki je potrebno za redno rabo stavbe ali druge naprave.

Funkcionalno zemljišče

Podobno opredelitev funkcionalnega zemljišča je ponujal tudi bivši Stanovanjski zakon, le da je namesto zemljišča za redno rabo stavbe podrobno našteval kaj je funkcionalno zemljišče:

• dostopna pot,

• dovoz,

• parkirni prostor,

• prostor za smetnjake,

• prostor za počitek in igro.

V starejši sodni praksi imenujejo funkcionalno zemljišče tudi ohišnica.

Funkcionalno zemljišče

Funkcionalno zemljišče

Funkcionalno zemljišče

Lastnosti: • Definicija funkcionalnega zemljišča v resnici ni upoštevala

stvarnopravnega lastninskega temelja, ampak je upoštevala le namen zemljišča.

• Pravico do uporabe funkcionalnega zemljišča v večstanovanjskem

objektu so imeli vsi etažni lastniki in nikogar ni mogoče izključiti od uporabe tega.

• Funkcionalnega zemljišča namreč ni bilo mogoče samostojno pravno prenašati.

• Odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča ni in ne predstavlja podlage za vpis lastninske pravice na funkcionalnem zemljišču.

Gradbena parcela

Zakon o graditvi objektov v 6.2 točki drugega člena definira, da je gradbena parcela zemljišče, sestavljeno iz ene ali več zemljiških parcel ali njihovih delov, na katerem stoji objekt, zgrajen na podlagi gradbenega dovoljenja in na katerem so urejene površine, ki služijo takšnemu objektu. Pravne posledice določitve gradbene parcele so izrazito vezane na samo graditev objektov in nimajo za posledico istih učinkov, kakor jih je imelo funkcionalno zemljišče.

Gradbena parcela

Pomanjkljivosti gradbene parcele je omilil Stanovanjski zakon ki je za razliko od prejšnjega določil, da so skupni prostori stanovanjske stavbe med ostalim tudi zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, vendar mora biti izpolnjen pogoj lastništva takšnega zemljišča.

+

Funkcionalno zemljišče danes

Z ukinitvijo posameznih določil Zurep-1 in s sprejetjem Zakona o prostorskem načrtovanju se je prenehal uporabljati 180.člen Zurep-1, ki je pogojeval uporabo določil 216. in 217. člena ZGO-1. “Za stavbno zemljišce se po tem zakonu šteje gradbena parcela po predpisih o graditvi objektov.” Trenutno ni mogoča določitev funkcionalnih zemljišč že obstoječim objektom, razen v posebnih primerih na podlagi Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL).

Kaj vse je potrebno pregledati za izdelavo »strokovnih podlag« za

izvedbo postopka po Zvetl.

Pripravljalna dela sodišča Sodišče po uradni dolžnosti pridobi: • Podatke o izdanih aktih glede določitve funkcionalnega

zemljišča ali gradbene parcele

• Podatke o opredelitvi zemljišča v prostorskih aktih

• Pri GURS zahteva parcelacijo, če je ta potrebna za

določitev pripadajočega zemljišča k stavbi.

• Pridobi ustrezne izvedence v kolikor je to potrebno.

Stroške nosijo predlagatelji in drugi pridobitelji, ki so se prijavili v enakih delih.

Pripravljalna dela sodišča

Da je postopek hitrejši in optimalnejši (verjetno tudi cenejši) je potrebno ob vložitvi predloga za določitev funkcionalnega zemljišča pripraviti vso potrebno dokumentacijo.

Pripravljalna dela sodišča

Pripravljalna dela vlagatelja

Pripravljalna dela vlagatelja

Določili smo širše območje obdelave in pridobili podatke sedanjega stanja iz

javnih evidenc.

Lastniška struktura

Pripravljalna dela vlagatelja

Pripravljalna dela vlagatelja

Stavbe

Pripravljalna dela vlagatelja

Podatki o določilih planskih aktov

Pripravljalna dela vlagatelja

Vzpostavitev stanja v času izdaje

gradbenega dovoljenja

Kdaj je zemljišče javna površina in kdaj “funkcionalno zemljišče

Prijetno je bilo preživeti čas z vami!

Hvala vam! mag. Marijana Vugrin