tržní oceňování lesních majetků a lesních podniků
Post on 16-Mar-2016
57 Views
Preview:
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
Tržní oceňování lesních majetků a lesních podniků
Zdroj: Radek Zádrapa (2010, červen 2011)
Tržní oceňování lesa
• Standardy tržního oceňování• Analýza předmětu ocenění• Analýza trhu (analýza tržních transakcí)• Porovnávací metoda• Výnosová metoda• Jiné metody• Závěrečné tržní ocenění
***• Doporučený postup při tržním ocenění
Pojmy• Tržní oceňování• Les• Lesní majetek• Podnik• Podnikání• Lesní podnik
• Obvyklá cena• Tržní hodnota
Závislost na nabídce a poptávce v místě a čase.Bez analýzy trhu je nelze zjistit !
Trh s lesními majetky v ČR
• Vlastnictví lesa (60 % státní, 23 % soukromé, 17 % obecní; 150 000 soukr. lesních majetků, 389 000 vlastníků lesa
• Prodeje lesa (počty prodejů, LČR-arondační program, ostatní státní instituce, obce)
• Očekávaný vývoj• Informace o trhu s lesními pozemky/majetky
(stát, VÚZE,sdílené znalecké dababáze, znalci-Zádrapa)
Trh s lesními podniky v ČR• Lesní pdniky, ve kterých významnou část aktiv
tvoří vlastní les – žádné prodej nejsou známy• Lesní podniky bez vlastního lesa (podniky
lesních služeb) – prodeje probíhajía) podniky s nasmlouvanými
zakázkami (oceňování výnosovými metodami na základě hodnoty budoucích peněžních toků)
b) podniky bez zakázek (oceňování majetkovou metodou nebo likvidační metodou)
Metody tržního oceňování lesních majetků
• Porovnávací – zásadní metoda, ale… - citlivá k nabídce i poptávce v místě a čase
• Výnosová – současná hodnota budoucích čistých výnosů - citlivá k nákladovým a výnosovým zvláštnostem lesního majetku
• Nákladová (věcná) – pro les netypická, částečná podobnost s VHF, užití pro náhrady újem - kupující většinou nejsou ochotni nést náklady na zalesnění, tj. zaplatit za mladý porost nákladovou cenu (názor, že zalesnění je povinnost spjatá spíše s předchozí těžbou)
• Nouzová praxe (česká specialita !)
• úřední cena x empirické procento nebo empirický zlomek ( 30 %, 1/3, 40 % apod.)
- úřední ceny se mění v čase- úředních cen je více a mají různou výši- empirické procento je průměr, v reálných
případech významně kolísá
Použitelnost úředních cen lesa pro tržní oceňování
• Tržním oceňováním se rozumí odhadování obvyklé ceny nebo tržní hodnoty, úředním oceňováním zjišťování cen podle cenových předpisů.
• Průměrné úřední ceny lesních pozemků (holých pozemků) jsou v Česku stanoveny v úrovni 1/2 průměrných úředních cen zemědělských pozemků. Diferenciace je provedena podle potenciálu dřevní produkce konkrétního pozemku.
• Úřední ceny lesních porostů jsou výsledkem uplatnění syntetické metody, kdy mladé porosty byly oceněny nákladovou metodou, mýtně zralé porosty metodou výnosovou a prostředně staré porosty interpolací.
Důvody, proč obvyklou cenu nebo tržní hodnotu nelze přímo odvozovat ze současných cen úředních, jsou:
a) Úřední ceny nemají časovou ani místní vazbu na situaci na trhu s lesními pozemky. Např. u staveb tuto vazbu zajišťují v úředním oceňování koeficienty prodejnosti. Jde o důvod zásadní. Z definic obvyklé ceny a tržní hodnoty vyplývá, že musí zobrazovat situaci na trhu.
b) Zastaralost nákladových a výnosových cen použitých pro současné úřední oceňování.Odpovídají situaci před rokem 1995. Podle mých výpočtů vzrostly od té doby ceny dříví pouze cca o 10-20 %, ale např. náklady těžební činnosti o cca 75 %.
c) Kolísání výše úředních cen lesních porostů mezi některými vyhláškami a mezi různými způsoby ocenění v rámci jedné vyhlášky.
Nepřímo by bylo možné využít úředních cen pro tržní oceňování, pokud by byl prokázán vztah:
obvyklá cena (tržní hodnota) = úřední cena x nějaký
koeficient
Tento vztah však podle mého šetření až na výjimky neplatí. Ve vlastní databázi cca 200 případů prodejů lesních pozemků z let 1996-2010 se podíl kupních a úředních cen pohyboval mezi 15 do 90 % (při vyloučení 10 % nejnižších a 10 % nejvyšších podílů). Rozpětí je tak velké, že nepovažuji za správné ho zprůměrovat.
Odhadování obvyklé ceny tradovaným podílem nebo zlomkem z úředních cen (30 %, 1/3, 40 %, 1/2) proto považuji za nepřesný postup.
Výše zmíněnou výjimkou může být např. situace, kdy v určitém území nekupuje lesy nikdo jiný než např. obec a ta nakupuje na základě usnesení, že případné nákupy bude realizovat pouze za určitý podíl úřední ceny.
Rok Počet případůPrůměrná
kupní cena Úřední
cenaPoměr
KC/ÚC Kč/m2 Kč/m2 %
1995 2 30,56 45,97 66
1996 5 12,23 18,30 67
1997 8 9,97 26,89 37
1998 21 11,71 26,77 44
1999 19 9,81 25,72 38
2000 14 14,60 29,37 50
2001 12 14,62 25,35 58
2002 13 8,24 23,52 35
2003 9 7,91 15,40 51
2004 9 7,76 18,64 42
2005 14 6,13 19,80 31
2006 13 9,17 20,84 44
2007 21 12,29 25,83 48
2008 20 8,12 17,26 47
2009 13 12,34 23,69 52
2010 5 11,55 17,56 66
Celkem 197 10,64 23,26 46
Porovnání poměru průměrné kupní (KC) a úřední ceny (ÚC) lesních majetků prodaných v ČR (R. Zádrapa, 2010)
Soubor kupních cen (KC) neobsahuje případy, u kterých bylo zjištěno, že neodpovídají definici obvyklé ceny podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.
KC… ceny zjištěné od prodávajících, kupujících nebo z kupních smluv.
Pozn.: pokud bylo zjištěno, že daň z převodu nemovitostí hradil kupující, je její výše zahrnuta do kupní ceny.
ÚC … ceny pro účely daně z převodu nemovitostí (pozor na změnu metodik i výše ocenění
od r. 2007)
• Soubor 202 případů prodejů lesních majetků ze znalecké a realitní praxe
• Podíl KC a ÚC (zjištěných k účelu stanovení základu daně z převodu nemovitostí)
• Odhad obvyklé ceny ve výši 30-40 % z úřední ceny by trh potvrdil jen ve 20 % případů (viz graf)
Oceňování lesních majetků na základě analýzy tržních transakcí
(porovnávací metoda)
• Výhody (objektivita, srozumitelnost, nenáročnost na odborné ekonomické znalosti, relativně malá manipulovatelnost)
• Nevýhody (neexistence veřejně dostupných databází kupních cen, pracnost budování individuální porovnávací databáze, objektivně malý počet srovnávacích případů pro okrajové případy
• Budování individuální databáze pro tržní oceňování lesních majetků v současnosti nezbytné !
• Zdroje informací– dotaz na kupní cenu při znalecké praxi– informace získané při realitní praxi (pozor na rozdíl
mezi cenou inzerovanou-požadovanou a sjednanou)– informace z médií– kupní smlouvy ve sbírce listin na katastr. úřadech
(jsou veřejné !)
Oceňování lesních majetků na základě analýzy výnosů
(výnosová metoda)
• Výhody(zohledňuje konkrétní podmínky majetku i možnosti jeho využití, je univerzální)
• Nevýhody(subjektivita pohledu – kupující x prodávající x odhadce, náročnost na ekonomické a právní znalosti odhadce, manipulovatelnost – nákladů, výnosů, úrokové míry
Varianty vhodné pro lesní majetky
• kalkulační období 3 x 10 let + konstantní renta (větší majetky, vyrovnaná věková struktura)
• kalkulační období 3 x 10 let + prodej za zůstatkovou cenu (střední majetky, nevyrovnaná věková struktura)
• kalkulační období 5 x 1 rok + prodej za zůstatkovou cenu (malé majetky s porostem k těžbě
• singulární lesy s vyrovnanými čistými výnosy (věčná renta)
Předpověď výnosů
• těžba max. možná podle lesního zákona může převyšovat (a často i převyšuje) těžbu navrhovanou LHP, a to až několikrát
• použití těžeb podle LHP by pak mohlo neodůvodněně snižovat výnosovou hodnotu
• neopominout budoucí nedřevní výnosy (např. příjmy z pronájmu honiteb…)
Předpověď nákladůPřímé nákladyNepřímé náklady (variabilní a fixní)
var. 1: %-přirážka k přímým nákladůvar. 2: přímé vyčíslení (přesnější, náročnější)
***• Problém mezi úsporným a benevolentním
vynakládáním zdrojů• Vyloučení nákladů přímo nesouvisejících (např.
přidružené provozy)• Výdaje na dlouhodobý majetek (např. výstavba
cest) formou odpisů• Daň z příjmů (problém různých sazeb)
Úroková míra-1• vyjadřuje trhem očekávanou míru zúročení
investice do určitého majetku• pro tržní ocenění by měla být úroková
míra odvozena z trhu• bez opření úrokové míry o tržní data je
použití výnosové metody snadno napadnutelné
• neexistuje jedna univerzální úroková míra• mění se v čase• krátkodobá x dlouhodobá investice
Úroková míra-2
Deduktivní způsob zjišťování:• odpozorováním z trhu v příslušném oboru
– ze skutečně dosahovaných zúročení investic do lesa
***• teoreticky nejsprávnější způsob
Úroková míra-3
Induktivní způsob zjišťování:• systém přirážek k bezrizikové sazbě
***• náhradní způsob tam, kde není dostatek
nezkreslených údajů o skutečném fungování trhu
Lesní úrokovou míru lze vyjádřit jako poměr
čistého ročního výnosu a ceny majetku
(v desetinném vyjádření, v procentickém vyjádření x 100)
Aktuální průměrná lesní úroková míra v ČR-1
• čistý roční výnos(nezmanipulovaný zisk, zisk vykazovaný ve statistikách spíše nikoliv)
• cena majetku(částka, kterou běžní kupující skutečně za les platí, tedy nikoli např. cena lesa pro daňové účely)
Aktuální průměrná lesní úroková míra v ČR-2
Když čistý roční výnos z lesa = 3000 Kč (3600 Kč),cena hektaru lesa = 100 000 Kč (120 000 Kč),paklesní úroková míra = 3 % anávratnost investice = 33,3 roku
Příklad LČR:Kdyžprůměrný hosp. výsledek za období 2000-2008 = 532 mil. Kč z 1 350 000 ha lesa
394 Kč/haCena les. pozemků vč. porostů ve správě LČR dle médií = 700 mld. Kč 520 000
Kč/hapaklesní úroková míra = 0,08 % anávratnost investice = 1316 let
V ČR i ve světě se pro lesní majetky (lesní podniky) používá obvykle úroková míra
2 – 5 %
_____________Míry kapitalizace pro oceňování nemovitostí a majetkových práv výnosovým
způsobem (příloha k oceňovací vyhlášce)
Výsledné ocenění• Závěrečné tržní ocenění: záleží na
zpracovateli, kterému postupu v konkrétním případě více důvěřuje, a který je schopen lépe obhájit
• Doporučení: ocenění provést alespoň dvěma tržními metodami (nikoli např. úřední + výnosovou)
• Průměrování cen: doporučuje se při rozdílu do 5 - 10 %, jinak spíše vybrat ten z výsledků, který stojí na lepších argumentech
top related