toÀn cẢnh thỊ trƯỜng tp.hcm q2/2013 - cbre vietnam · các phân khúc khác của thị...
Post on 26-Feb-2019
215 Views
Preview:
TRANSCRIPT
2 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Q2/2012
Y-o-Y
Q1/2013
Q-o-Q Q2/2013
GDP (% Tăng trưởng theo năm) 4,8% 4,8% 5,0%
CPI cuối kỳ (% Tăng trưởng theo năm) 6,9% 6,6% 6,7%
Tỷ giá bình quân liên ngân hàng(cuối kỳ) 20.828 20.828 21.036
Xuất khẩu (Tỷ USD) 28,6 29,7 32,4
Nhập khẩu (Tỷ USD) 29,0 29,2 34,3
FDI Thực hiện (Tỷ USD) 2,9 2,7 3,0
Khách quốc tế đến Việt Nam (Triệu lượt) 1,5 1,8 1,7
Doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (Nghìn tỷ đồng) 567,7 636,1 639,3
QÚY 2/2013
KINH TẾ VIỆT NAM
Nguồn: Tổng Cục Thống Kê
Điều chỉnh 1%Tỷ giá ổn định
20.700
20.800
20.900
21.000
21.100
Feb-12 Apr-12 Jun-12 Aug-12 Oct-12 Dec-12 Feb-13 Apr-13 Jun-13
Tỷ
giá
liê
nn
gâ
nh
àn
g
3 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
CHÍNH SÁCH CHÍNH PHỦ
Chính sách nới lỏng tiền tệ Chính sách tài khoá – Cắt giảm thuế
Điều chỉnh giá trị tiền đồng 1% (21.036
VNĐ/USD).
Trần lãi suất huy động tiền đồng trong kỳ
hạn từ 1 đến 6 tháng giảm từ 7,5% xuống
7,0%
Trần lãi suất huy động đô la Mỹ:
• Cho các tổ chức: giảm xuống 0,25% từ
1,0%
• Tiền gửi cá nhân: giảm xuống 1,25% từ
2,0%.
Thuế thu nhập doanh nghiệp:
• Giảm từ 25% xuống 22%; có hiệu lực từ 1/1/2014.
• Năm 2016: tiếp tục cắt giảm xuống còn 20%.
Đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ có tổng doanh thu năm
không quá 20 tỷ đồng/năm: áp dụng thuế suất 20%
Đối với nhà ở xã hội:
• Áp dụng thuế suất 10% đối với thu nhập của doanh
nghiệp từ bán/cho thuê;
• Thuế giá trị gia tăng: giảm từ 10% xuống 5%.
Thuế thu nhập cá nhân:
• Giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế: tăng từ 4 triệu/tháng
lên 9 triệu/tháng;
• Giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc: tăng từ 1,6
triệu/tháng lên 3,6 triệu/tháng
• Thúc đẩy chi tiêu và sản xuất
• Cải thiện cán cân thương mại
• Giảm chi phí của ngân hàng => giảm lãi suất
cho vay
• Khuyến khích đổi tiền gửi từ USĐ sang VNĐ
• Hỗ trợ dự trữ ngoại hối
4 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
TỔNG QUAN KINH TẾ QUÝ 2/2013 Đầu Tư Vàng và Gửi Tiền Ngân Hàng Trở Nên Kém Thu Hút
Giá vàng thế giới: giảm 24% YTD.
Giá vàng trong nước: giảm 22%
trong tháng 6, hiện tại giảm 19% so
với đầu năm
Lãi suất chính sách: giảm 800 điểm
phần trăm trong 18 tháng.
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
0
5
10
15
20
25
T1
2/1
0
T2
/11
T4
/11
T6
/11
T8
/11
T1
0/1
1
T1
2/1
1
T2
/12
T4
/12
T6
/12
T8
/12
T1
0/1
2
T1
2/1
2
T2
/13
T4
/13
T6
/13
CP
I (%
thay đ
ổi t
heo
tháng
)
CP
I (%
thay đ
ổi t
heo
năm
) / Lãi
suất
(%)
CPI hàng tháng (y-o-y) Lãi suất tái chiết khấu
Lãi suất tái cấp vốn CPI hàng tháng (m-o-m)
Thắt chặt tiền tệ
Nới lỏng tiền tệ
Lạm phát tăng cao
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
30
34
38
42
46
50
09/11 12/11 03/12 06/12 09/12 12/12 03/13 06/13
Giá
vàng thế g
iới (U
SD
)
Giá
vàng tro
ng n
ướ
c(t
riệu đ
ồng)
Giá Vàng trong nước Giá Vàng thế giới
Nguồn: Ngân hàng Nhà Nước
Nguồn: SJC, Gold.org
5 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
300
350
400
450
500
550
T6/11 T9/11 T12/11 T3/12 T6/12 T9/12 T12/12 T3/13 T6/13
Giá
trị g
iao
dịc
h (Tỷ đ
ồng
)
VN
Ind
ex
Giá trị giao dịch VN Index
TỔNG QUAN KINH TẾ QUÝ 2/2013
Thị trường chứng khoán khu vực,
tỷ suất sinh lời 1 năm, 5/7/2013:
Thái Lan (SET): tăng 21,1%;
Singapore (SGX): tăng 15,2%;
Indonesia (JCI): tăng 15,8%;
Việt Nam (VNINDEX): trong
tháng 6, tăng cao nhất 26% (528
điểm) so với cùng kỳ năm trước,
hiện tại tăng 21,1%.
Thị Trường Chứng Khoán Hồi Phục, Bất Động Sản Trở Lại
CHỈ SỐ BẤT ĐỘNG SẢN 2 NĂM 1 NĂM 6 T 3 T 1 T T6
Doanh nghiệp đầu tư & phát
triển bất động sản niêm yết 55,5 44,8 39,5 41,9 42,2 45,4
Doanh nghiệp dịch vụ bất
động sản niêm yết 84,4 25 23,8 25,3 22,3 26,1
Nguồn: Stockbiz
Nguồn: FPTS
Nguồn: Bloomberg
6 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Thông số chung
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM
CĂN HỘ HẠNG SANG CAO CẤP TRUNG CẤP BÌNH DÂN TỔNG CỘNG
Nguồn cung hoàn thành (căn) 504 19.256 13.944 16.184 49.888
Mới hoàn thành (căn) 313 286 263 558 1.420
Nguồn cung chào bán (căn) 1.278 28.255 26.743 39.900 96.176
Mới chào bán (căn) 0 598 425 161 1.184
Giá trung bình thứ cấp
(USD/m2) $3.756 $1.650 $857 $694
Thay đổi theo quý (%) -2,1% -0,4% -0,2% -0,3%
Thay đổi theo năm (%) -5,2% -5,0% -3,9% -1,7%
*Tất cả giá bán được đề cập trong báo cáo đều chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế GTGT.
“Tổng cung” là tổng số căn hộ đã được bàn giao cho người mua.
“Dự án mới chào bán” là những dự án được chào bán chính thức trong quý khảo sát và được tính vào nguồn cung tương lai.
“Dự án mới hoàn thành” là những dự án đã hoàn thành và bắt đầu bàn giao trong quý này và không được tính trong nguồn cung
hiện hữu.
7 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Gói vay hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ áp dụng cho:
• Diện tích căn hộ: < 70 m2
• Giá bán: < 15 triệu VNĐ/m2
Lãi suất không quá 6%/năm trong thời hạn 10
năm.
Nghị Quyết 02/NQ – Thúc Đẩy Thị Trường Bất Động Sản
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM
Khang Gia Tân Hương (Quận Tân
Phú - 289 căn hộ - dự án đầu tiên
được hưởng lợi từ gói vay.
• Giúp giải tỏa một phần khó khăn về khả năng chi trả của
người mua nhà
• Tạo động lực cho chủ đầu tư tập trung phát triển hơn về
các phân khúc khác của thị trường nhà ở
BIDV và Vietcombank đã duyệt 6 trường hợp được cấp vốn vay mua nhà
8 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM Hàng tồn kho giảm
Căn hộ tồn kho (chưa bán được): Những căn hộ đã được chào bán nhưng chưa bán được
Căn hộ bị trì hoãn: Những căn hộ đã được chào bán nhưng sau đó bị trì hoãn hay ngưng bán hay chuyển đổi mục đích. Những căn
hộ này vẫn chưa có người mua
Tổng căn hộ tồn kho: =số căn chưa bán được + số căn hộ bị trì hoãn
Mới chào bán: Những dự án được chào bán chính thức trong quý khảo sát và được tính vào nguồn cung tương lai.
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
Căn hộ tồn kho
Căn hộ trì hoãn
Tổng tồn kho
Mới chào bán
Q2 2012 Q1 2013 Q2 2013 nhờ lịch thanh
toán linh hoạt cùng
với những ưu đãi
khác do một số dự án
chuyển sang nhà ở xã
hội hay hay đổi hạng
mục
Nguồn: CBRE
9 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Hàng tồn kho giảm
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM
Số căn hộ bán được theo Quý
Số căn bán được theo phân khúc,
Q1/2013
Số căn bán được theo phân khúc,
Q2/2013
0
500
1000
1500
2000
2500
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2011 2012 2013
Giá
trun
g bì
nh (U
SD
/m2)
Căn
hộ
03%
30%
26%
42%
Hạng sang Cao cấp
Trung cấp Bình dân
00%
40%
17%
43%
Hạng sang Cao cấp
Trung cấp Bình dân
“ Phân khúc bình dân vẫn
luôn được ưa chuộng.
Số căn hộ cao cấp bán
được nhiều hơn nhờ vào
lịch thanh toán linh hoạt
cùng với những ưu đãi
khác.
” Nguồn: CBRE
10 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM Giá
Imperia An Phu – Quận 2
• 700 căn
• Giá bán hiện tại: $1.500-$1.800/m2
• Lịch thanh toán rất hập dẫn
• Miễn phí đỗ xe
• Tặng nội thất
•Miễn phí tập gym trong năm đầu tiên
The Estella – Quận 2
• 719 căn
• Giá bán hiện tại: $1.600-$1.800/m2
• Lịch thanh toán tốt
Him Lam Riverside – Quận 7
• 314 căn
• Giá bán hiện tại: $1.357 - $1.457/m2
• Lịch thanh toán tốt: bàn giao nhà nếu thanh
toán đủ 50%, phần còn lại thanh toán trong 2
năm không lãi suất
Sunrise City (North – Quận 7)
• 554 căn
• Giá bán hiện tại: $1,119 - $1,428/m2
• Diện tích nhỏ, giá tốt
•Thanh toán 52 tháng (khu Central)
Tropic Garden – Quận 2
• 388 căn
• Giá bán hiện tại: $1.100-$1.300/m2
• Lịch thanh toán tốt
Xi Riverview Palace – Quận 2
• 258 căn
• Giá bán hiện tại: $2.200-$2.500/m2
• Chiêt khấu cao: 18% nếu thanh toán đủ 98%
Happy Valley – Quận 7
• 541 căn
• Giá bán hiện tại: $1.500 - $1.700 /m2
• Lịch thanh toán dài nhất trong khu PMH
• Miễn phí đỗ xe
“ Không có trường hợp giảm giá trực tiếp nào NHƯNG kéo dài thời
gian thanh toán với lãi suất 0% thúc đẩy doanh số bán
”
Nguồn: CBRE
11 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM Các dự án cơ sở hạ tầng góp phần ổn định / tăng giá trị bất động sản
Thao Dien
Pearl
The Vista
Imperial An
Phu
Cantavil
Premier Estella
Dự án tương lai
Dự án hiện hữu
Metro line 1
Metro station Nguồn: CBRE
12 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Nhiều dự án quảng cáo hơn
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM
Các dự án quảng cáo trên báo theo tháng, TP. HCM, 2013
0
5
10
15
20
25
30
March April May June MTD July
Số
dự
án
Trích từ các báo
Tuổi trẻ, Mua & Bán, Tạp chí bất động sản và Tài sản, Thanh Niên, Nhịp cầu đầu tư, Saigon Times Daily; Vietnam Investment
Review; Vietnam News.
Tháng 3 Tháng 4 Tháng 5 Tháng 6 Tuần 1 -
Tháng 7
13 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM Số căn hộ chào bán tăng
“ Số căn hộ chào bán tăng 51,0%
so với quý trước và tăng
234,5% so với cùng kỳ năm
trước.
Một số dự án trì hoãn trước đây
bắt đầu tái khởi động và bắt đầu
ra mắt thị trường: New Pearl
(Quận 1), Central Plaza (91
Phạm Văn Hai). Một số dự án
khác cũng chuẩn bị xây dựng và
chào bán.
Các chủ đầu tư khác cũng tiếp
tục chào bán các giai đoạn tiếp
theo của dự án.
” Nguồn: CBRE
Căn hộ chào bán
Căn hộ chào bán , Q2/2013 (% theo phân khúc)
0
5,000
10,000
15,000
20,000
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Chào bán trong năm Chào bán Q2
0%
51%
36%
14%
Hạng sang Cao cấp
Trung cấp Bình dân
Phân khúc cao cấp – tỷ lệ
cao nhất trong Q2/2013
14 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Dự án mới chào bán – Phân khúc cao cấp, Q2/2013
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM
Happy Valley (đợt 2&3) – Quận 7
• Vị trí: Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng
• Chủ đầu tư: Phú Mỹ Hưng
• Số căn chào bán: 266
• Thời gian chào bán: tháng 6
• Giá hiện tại : $1.500-$1.700/m2
• Tỷ lệ bán : 80% số căn chào bán.
Sunrise City (North) – Quận 7
• Vị trí: Đường Nguyễn Hữu Thọ
• Chủ đầu tư: Novaland
• Số căn chào bán: 182 (tổng 554 căn)
• Thời gian chào bán: Đầu tháng 4
• Giá hiện tại : $1.119 - $1.428/m2
• Tỷ lệ bán : 65% số căn chào bán.
Dragon Hill Residence & Suite – Nhà Bè
• Vị trí: Đường Nguyễn Hữu Thọ
• Chủ đầu tư: Cty CP Phú Long
• Số căn chào bán: ~150 (~200 bán sĩ)
• Thời gian chào bán: Cuối tháng 6 / Đầu
tháng 7
• Giá hiện tại : $1.190 - $1.286/m2
• Tỷ lệ bán : N/A.
Nguồn: CBRE
15 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Dự án mới chào bán – Phân khúc bình dân, Q2/2013
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM
Homyland 2 – Quận 2
• Vị trí: Đường Nguyễn Duy Trinh
• Chủ đầu tư: Cty CP Bảo Sơn
• Số căn chào bán: 425 căn
• Thời gian chào bán: 29/6
• Giá hiện tại : $761 - $881/m2
• Tỷ lệ bán : 17%
•Phân khúc: Trung cấp.
Ehome 3 GĐ2 – Quận Bình Tân
• Vị trí: Đường Hồ Ngọc Lãm
• Chủ đầu tư: Cty Nam Long
• Số căn chào bán: 161 căn (khối A5)
• Thời gian chào bán: 22/6
• Giá hiện tại : $794/m2
• Tỷ lệ bán : 40% số căn chào bán
•Phân khúc: Bình dân.
Dream Home – Quận Gò Vấp
• Vị trí: Đường 59
• Chủ đầu tư: Cty Nhà Mơ
• Số căn chào bán: 518 căn
• Thời gian chào bán: giới thiệu nhà mẫu
• Giá hiện tại : $567/m2
• Tỷ lệ bán: chính thức chào bán vào tháng 7
• Phân khúc: Trung cấp.
Nguồn: CBRE
16 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM
Dự báo sẽ không có những đợt giảm giá trực tiếp
nào NHƯNG lịch thanh toán linh hoạt và dài hơn:
khách hàng có thể nhận nhà khi thanh toán đủ
30%-50% giá trị căn nhà;
Giá căn hộ bình dân phổ biến ở mức 15 triệu
đồng/m2;
Miễn phí quản lý, phí giữ xe trong một hay hai năm
đầu nhằm hỗ trợ tài chính cho người mua;
Diện tích các căn hộ theo hướng nhỏ hơn. Diện
tích được ưa thích: <65m2 (đối với phân khúc bình
dân), và <100m2 (đối với phân khúc cao cấp);
Mức chịu thuế thu nhập cá nhân tăng => tăng thu
nhập khả dụng => tăng ngân sách cho nhà ở;
CBRE thận trọng khi dự báo về khả năng phục hồi
của phân khúc cao cấp trong Q4 2013
Triển vọng
50% upfront
-> hand over
17 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Thông số chung
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM
VĂN PHÒNG HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG
Số tòa nhà 10 53 267 330
Tổng nguồn cung (GFA, m2) 315.855 847.418 903.562 2.066.835
Nguồn cung mới (tòa nhà) 0 1 2 3
Nguồn cung mới (GFA, m2) 0 14.000 6.500 20.500
Diện tích thực thuê mới (NLA, m2) – Q2/2013 2.252 18.888 21.140
Diện tích thực thuê mới (NLA, m2) – Q1/2013 10.504 15.368 25.873
Thay đổi theo quý (%) -78,6% 22,9% -18,3%
Thay đổi theo năm (%) - 53,2% 91,1% 43,9%
Tỷ lệ trống (%) 12,5% 12,1% 12,2%
Thay đổi theo quý (pp) -0,9 -1,5 -1,3
Thay đổi theo năm (pp) -4,7 -1,1 -2,1
Giá chào thuê trung bình (US$ psm per month) $31,53 $18,06 $21,79
Thay đổi theo quý (%) 0,5% -0,2% 0,0%
Thay đổi theo năm (%) 2,4% 5,9% 4,3%
Giá thuê được tính trên diện tích sàn thực thuê, không bao gồm VAT và phí dịch vụ.
Nguồn: CBRE
18 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Nguồn cung mới - Saigon Airport Plaza
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM
Saigon Airport Plaza
Chủ đầu tư SSG Group
Địa chỉ 1 Bạch Đằng, Tân Bình
Tổng GFA 14,000 m2
“ Là tòa nhà văn phòng cho thuê duy nhất được hoàn thiện
trong quý
Một tòa nhà chất lượng cao xuất hiện tại khu vực ngoài
trung tâm, đưa ra nhiều sự lựa chọn hơn cho khách thuê
đặc biệt là các khách thuê làm trong lĩnh vực giao nhận
”
19 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Tiêu điểm
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM
“ 85 hợp đồng thuê đã được thực hiện thành
công bởi CBRE Việt Nam trong 6 tháng đầu
năm 2013, tăng 20% so với cùng kỳ năm
ngoái.
Diện tích sàn được thuê mới lớn khi niềm tin
vào thị trường hồi phục. Giá thuê trung bình
văn phòng hạng A tăng nhẹ 0,5%. Dư cung -
một khái niệm không còn đúng!
Các khách thuê chủ đạo quan tâm nhiều về
yếu tố CHẤT LƯƠNG trong suốt nửa đầu
2013 và cơ hội cho các việc SÁP NHẬP đang
hiện hữu tại các tòa nhà mới.
Các ngân hàng nội địa đang là nhóm khách
thuê lớn mới nổi đáng chú ý trong các tòa
nhà tiêu biểu tại khu vực trung tâm.
Các tòa nhà mới hoạt động rất tốt trong khi
đó các dự án bị hoãn lại không có nhiều tiến
triển.
” CBRE
24%
16%
16%
13%
13%
10%
8%
Tài chính
Dược phẩm
Khác
Công nghệ
Sản xuất
Bán lẻ
Luật
Phân loại khách thuê – 1H/2013 (theo giao dịch của CBRE)
Tình hình hoạt động của thị trường văn phòng – Hạng A&B
$15
$17
$19
$21
$23
$25
200000
400000
600000
800000
1000000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2011 2012 2013
Leased Area Vacant Area Asking Rent
20 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM Dư cung đang dần biến mất
“ Số lượng giao dịch cho thuê được
thực hiện bởi CBRE trong nửa đầu
2013 tăng 20% so với cùng kỳ năm
ngoái.
” CBRE
Diện tích văn phòng trống– NLA (m2) DT thực thuê và DT trống(Hạng A &B) – NLA (m2)
30000
60000
90000
120000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2011 2012 2013
Grade A Grade BHạngA Hạng B
200000
400000
600000
800000
1000000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2011 2012 2013
Leased Area Vacant Area DT đã thuê DT trống
21 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Tòa nhà văn phòng LEED hoạt động rất tốt
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM
Con số đáng chú ý
Hơn 75% tổng diện tích đã được thuê, 25% diện tích còn lại đang nhiều
khách thuê quan tâm.
100% khách thuê là các thương hiệu quốc tế với 66% trong số đó là các
công ty chuyên ngành kỹ thuật.
Khách thuê chủ chốt:
• Canon
• Diageo Vietnam Limited
• Microsoft Vietnam LLC
• Hiring Boss
• Schindler Vietnam
“ Là một tòa nhà tiên phong tại TP.HCM trở thành tòa
nhà văn phòng được cấp chứng chỉ LEED vàng.
”
President Place
Chủ đầu tư Sapphire Vietnam
Địa chỉ 93 Nguyễn Du, Q1
Tổng GFA 11,475 m2
Lưu ý: Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) gồm hệ thống các thang điểm đánh giá về mặt thiết kế, cấu trúc và hệ thống
hoạt động của các tòa nhà xanh, nhà ở và khu vực xung quanh lân cận.
22 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Các dự án có hoạt động xây dựng tốt trong quý khảo sát
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM
Tòa nhà Vietin Bank
Vị trí Hàm Nghi, Q1, TP.HCM
Số tầng 24 tầng
Tổng GFA 24.315 m2
Hiện trạng Đang xây dựng
Tòa nhà Vietcombank
Vị trí Mê Linh Square, Q1,
TP.HCM
Số tầng 35 tầng
Tổng GFA 55.000 m2
Hiện trạng Đang xây dựng
Q1/2013
Q2/2013
Q1/2013
Q2/2013
Tòa nhà MB Sunny
Vị trí Trần Hưng Đạo, Q1,
TP.HCM
Số tầng 22 tầng
Tổng GFA 16.500 m2
Hiện trạng Đang xây dựng
Q1/2013
Q2/2013
Tòa nhà Lim
Location Tôn Đức Thắng, Q1,
HCMC
Floor 34 floors
Total GFA 34.300 m2
Status Đang hoàn thiện
Q2/2013
Q1/2013
23 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM Nguồn cung tương lai đến từ các dự án được phát triển
TIMES SQUARE
22-36 Nguyễn Huệ Q1
GFA: 14.076 m2
Dự kiến hoàn thành : Q3/2013
LE MERIDIEN
3C Tôn Đức Thắng, Q1
GFA: 13.560 m2
Dự kiến hoàn thành : 2014
24 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Triển vọng Thị trường
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM
Một vài dự án sắp
hoàn thành– Cung
cấp 180.240 m2
diện tích sàn tính
đến 2015
Rents keep
stable
Nguồn cung
ổn định
trên thị trường
Thị trường
văn phòng sẽ
ổn định trong
suốt năm
2013
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÓNG SẼ ỔN ĐỊNH CHO ĐẾN CUỐI NĂM 2013
Với nguồn cung hạn chế và nhu cầu hiện có, thị trường dự kiến sẽ ổn định hoặc tăng nhẹ cho đến
cuối năm 2013, tuy nhiên mức giá hiệu dụng thực sẽ vẫn ổn định.
Nguồn cầu ổn định trên thị trường gia nhập thị trường sẽ khiến cho lượng diện tích sàn còn trống
được hấp thụ dần.
Khách thuê và chủ nhà đang tiến đên gần nhau hơn khi các chính sách cho thuê linh hoạt cùng với
chất lượng dịch vụ nâng cao được đưa đến thị trường để thỏa mãn nhu cầu của khách thuê.
Có ít khả năng các dư án bán hoàn thiện và chưa hoàn thiện sẽ được đưa vào hoạt động trong
năm 2013 hoặc đầu năm 2014, do đó có khả năng giá thuê sẽ chịu áp lực tăng giá cho đến khi thị
trường đón nhận một đợt sóng nguồn cung mới.
Niềm tin vào
thị trường
đang dần hồi
phục
25 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Thông Số Chung
BÁN LẺ TP.HCM
BÁN LẺ TTTM TỔNG HỢP TTTM KHỐI ĐẾ BÁN LẺ TỔNG
Tổng nguồn cung (NLA, m2) 96.754 243.396 60.454 400.604
Nguồn cung mới (NLA, m2) 0 0 0 0
Tỷ lệ trống (%) 8,4% 12,9% 9,8%
Thay đổi theo quý (pp) 0,7 pp 4,0 pp -1,5 pp
Thay đổi theo năm (pp) 8,2 pp -6,3 pp -17,5 pp
Giá thuê TB – khu vực trung
tâm (USD/m2/tháng) $81,84 $106,96 $61,49
Thay đổi theo quý (%) 0,6% 0,0% -1,6%
Thay đổi theo năm (%) 0,5% -3.0% NA
Giá thuê TB – khu vực ngoài
trung tâm (USD/m2/tháng) $48,32 $32,97 $17,09
Thay đổi theo quý (%) -1,5% -3,7% 0,0%
Thay đổi theo năm (%) -1,4% -4,7% NA
Giá thuê được tính trên giá trung bình của tầng trệt và tầng 1, không bao gồm VAT và phí dịch vụ.
.Nguồn: CBRE
26 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Tỷ lệ trống trong quý tăng được ghi nhận tại TTTM - khu vực trung tâm và TTTM tổng hợp - khu vực ngoài
trung tâm; khách thuê lớn rời bỏ Vincom Center A: Home One (1,200 m2), Gloria Jean’s (100 m2), Banana
Leaf (100 m2) và Givral (100 m2). Giá thuê cao cùng với lượng khách mua sắm hạn chế là hai trở ngại lớn
nhất hiện nay trong ngành bán lẻ.
Giá thuê TTTM - khu vực trung tâm không đổi do chủ đầu tư muốn giữ giá và chỉ chấp nhận những nhà bán
lẻ có thương hiệu và tiềm lực tài chính mạnh.
Giá thuê TTTM tổng hợp – khu vực trung tâm tăng nhẹ chủ yếu nhờ vào đóng góp của Diamond Plaza sau
đợt tái cơ cấu khách thuê hằng năm.
Đối với khu vực ngoài trung tâm, giá thuê tiếp tục giảm với nỗ lực thu hút khách thuê mới.
Tiêu Điểm
BÁN LẺ TP.HCM
Hoạt động của 5 TTTM nổi bật, TP.HCM
-
30
60
90
120
150
180
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
Giá
th
uê
(U
SD
/m2
/th
án
g)
Tỷ lệ trống (%)
Crescent Mall
Vincom Center A (Eden A) Vincom Center B
Diamond Plaza
TTTM Icon 68
Nguồn: CBRE
27 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
-7%
-2%
3%
8%
13%
18%
-40.000
-20.000
0
20.000
40.000
60.000
2010 2011 2012 2013 Tỷ lệ
trố
ng
(%
)
Diệ
n tí
ch
thự
c th
uê
(N
LA
, m
2)
Diện tích thực thuê mới (m2) Tỷ lệ trống (%)
Thuế suất cùng với Chi phí Mặt Bằng Cao tạo Áp Lực lên Chủ
đầu tư, tổn thất cho cả Nhà bán lẻ và Người tiêu dùng.
BÁN LẺ TP.HCM
Diện tích thực thuê (NLA, m2)
Source: CBRE
28 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
BÁN LẺ TP.HCM
Khu vực Châu Á- TBD sẽ tiếp tục
dẫn đầu về tăng trưởng bán lẻ trên
toàn cầu trong năm 2013.
Tăng trưởng kinh tế chậm tạo
những trở ngại lớn cho các nhà bán
lẻ.
Mở rộng Thương hiệu: Không dễ dàng nhưng Vẫn Tiếp tục là Chiến lược Kinh
Doanh của Các Nhà bán lẻ
Các thành phố dẫn đầu về số lượng thương hiệu mới, lần đầu tiên
có mặt ở thị trường, 2012
Source: CBRE Global Research & Consulting
2013 50th store opening
29 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Tốc độ giảm giá
tăng nhanh
Tốc độ giảm giá
chậm lại
Tốc độ tăng giá
nhanh, thị trường
hồi phục
Tốc độ tăng giá thuê chậm
lại, thị trường bão hòa
Định
nghĩa
1. Giá thuê ở đỉnh và có
xu hướng giảm trong
6 -12 tháng tới.
2. Giá bắt đầu giảm, tốc
độ giảm giá dự tính
sẽ tăng nhanh trong 6
- 12 tháng.
3. Tốc độ giảm giá nhanh
nhất. Giá thuê dự tính sẽ
tiếp tục giảm nhưng với
tốc độ chậm hơn.
4. Tốc độ giảm giá chậm
hơn. Giá thuê chưa chạm
đáy và sẽ tiếp tục giảm
với tốc độ chậm.
5. Giá thuê chạm đáy và
dự tính sẽ tăng trong
thời gian tới.
6. Giá thuê bắt đầu tăng
và dự tính tốc độ tăng
nhanh dần trong 6 – 12
tháng.
7. Giá thuê tăng nhanh và dự tính
sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ
chậm dần.
8. Tốc độ tăng giá chậm, giá thuê
chưa đạt đỉnh và dự tính sẽ tiếp tục
tăng với tốc độ chậm.
9. Giá thuê đạt đỉnh, vẫn có thể
tăng thêm nhưng chưa thấy xu
hướng giảm.
Chu kỳ Giá Thuê
BÁN LẺ TP.HCM
Việt Nam
30 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Niềm tin vào thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn được duy trì với các kế hoạch mở rộng của (mở thêm
20 TTTM đến năm 2020), Fairprice (liên doanh với Saigon Coop thành lập CoopXtraplus, tháng 5)
và Lotte Group (60 siêu thị và TTTM) trong vài năm tới.
Nhu cầu tiêu dùng yếu cùng với việc thắt chặt hầu bao dự đoán sẽ tiếp tục trong hai quý tới.
Nguồn cung tương lai trong bốn quý tới không nhiều.
Các dự án bán lẻ lớn đang gặp khó khăn trong việc giữ chân khách thuê. Giảm giá thuê cùng với áp
dụng các điều khoản thuê ưu đãi như miễn phí giá thuê trong vài tháng đầu, chia sẻ doanh thu, cùng
với một chiến lược tiếp thị rõ ràng là những giải pháp khả thi cho chủ đầu tư.
Các dự án ước tính hoàn thành trong hai quý tới:
Triển vọng Thị trường
BÁN LẺ TP.HCM
Cantavil Premier
30.000 sm NLA
Dự tính hoàn thành: 2013
Times Square
4.000 sm GFA
Dự tính hoàn thành: 2013
Saigon Airport Plaza
6.980 sm GFA
Dự tính hoàn thành: 2013
Thao Dien Pearl
20.400 sm GFA
Dự tính hoàn thành: 2013
31 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
Thông số chung
CĂN HỘ DỊCH VỤ TP.HCM
CĂN HỘ DỊCH VỤ HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG CỘNG
Tổng nguồn cung (căn hộ) 782 2.462 1.146 4.390
Nguồn cung mới (căn hộ) 0 80 10 90
Tỷ lệ trống (%) 4,0% 18,7%
Thay đổi theo quý (pp) -5,5 pp -7,2 pp
Thay đổi theo năm (pp) -13,3 pp -2,3 pp
Giá thuê trung bình
(USD/m2/tháng) $31,76 $23,95
Thay đổi theo quý (%) 0,0% -1,3%
Thay đổi theo năm (%) -6,0% -5,7%
All rents are quoted inclusive of VAT and service charge.
Nguồn: CBRE
32 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
CĂN HỘ DỊCH VỤ TP.HCM Tiêu điểm
Nhu cầu: Yêu cầu thuê
RA KHU VỰC PHỤ CẬN
• Về biệt thự Q.2
• Ngân sách khá hơn
(US$2.000 - $3.000)
• Thuê dài hạn: 85%
Nguồn cung mới
DỊCH CHUYỂN RA
KHU VỰC
PHỤ CẬN
• Q.2
• Q.7
• Tân Bình
Giá thuê
GIẢM NHẸ
• Mức đáy mới
• Tốc độ giảm chậm hơn
Tỷ lệ trống
GIẢM MẠNH
• Xấp xỉ mức
thấp ghi nhận
hồi Q3/2011
“ GIÁ LÀ YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH. Sau
TÁM quý giá thuê liên tục giảm, tỷ lệ
trống cuối cùng cũng hạ xuống mức
thấp như hồi Q3/2011.
” CBRE
Dự án mới - SAIGON AIRPORT PLAZA
Tổng cung: 84 căn
1 phòng ngủ, 57 m2
Gần Sân bay quốc tế
Tân Sơn Nhất
Chủ đầu tư: SSG Group
Môi giới độc quyền:
CBRE Việt Nam
Dự án CHDV hạng B đầu tiên của Q.Tân Bình
33 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
$15
$20
$25
$30
$35
$40
$45
2010 2011 2012 2013
Rent
(US
$/s
m/m
onth
)
Grade A Grade B
Tình hình hoạt động
CĂN HỘ DỊCH VỤ TP.HCM
Giá thuê (USD/m2/tháng)
Công suất thuê (%) – Những dự án đạt công suất thuê tốt nhất Tỷ lệ trống (%)
Nguồn: CBRE
41.6%
15.3%
14.9%
12.4%
7.5%
3.8%
4.5% District 1
District 7
District 3
District 2
Binh Thanh
Tan Binh
Others
1,827
502
480
495
330
84
197 District 1District 7District 3District 2Binh Thanh Tan BinhOthers
1,827
672
652
544
330
168
197 District 1
District 7
District 3
District 2
Binh Thanh
Tan Binh
Others
Q1/2012 Q2/2013
Nguồn cung (căn hộ) – Dịch chuyển ra quận 2, 3, 7, Tân Bình
91%
92%
93%
94%
95%
96%
97%
$0 $10 $20 $30 $40 $50
Norfolk Mansion
InterContinental Asiana Saigon
Indochine Park Tower
Diamond Plaza 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2010 2011 2012 2013
Vacancy (%
)
Grade A Grade B
Giảm chậm dần
Giảm
mạnh
Hạng A
Khu trung tâm
34 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
CĂN HỘ DỊCH VỤ TP.HCM
Giá thuê dự kiến sẽ chạm đáy khi tốc độ giảm giá
đang chậm dần.
Tỷ lệ trống sẽ không tăng do không có dự án quy
mô nào sẽ hoàn thành từ đây đến cuối năm.
Do giá thuê đóng vai trò quyết định, chủ tòa nhà
đang ngày càng linh hoạt hơn như tăng quyền lợi
cho khách thuê (giữ xe miễn phí, giặt ủi, trợ cấp
điện/nước) hoặc tăng hoa hồng cho môi giới.
Triển vọng
Laundry
1 NỘI THẤT
2 PHÒNG TẬP THỂ HÌNH
3 HỒ BƠI
4 GIẶT ỦI
5 DỌN VỆ SINH
6 SIÊU THỊ MINI
7 NHÀ HÀNG
Ưu tiên về tiện ích
“ Cơ hội thật ra vẫn thuộc về các dự án trong khu
trung tâm:
Mặc dù nguồn cung mới dịch chuyển ra khu vực
phụ cận là một xu hướng nổi bật nhưng những
dự án đạt công suất thuê cao nhất vẫn thuộc về
khu vực trung tâm.
” CBRE
35 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
MUA BÁN & SÁT NHẬP DOANH NGHIỆP
Giao dịch chuyển nhượng dự án trở nên minh bạch hơn trước:
Vincom Center A, thuộc tập đoàn VinGroup, được chuyển
nhượng cho VIPD Group với mức giá 9,8 nghìn tỷ VNĐ vào Quý
1/2013 vừa qua ( tương đương 460 USD triệu)
Trong tháng 5/2013, VinGroup ký kết thỏa thuận chuyển nhượng
20% cổ phần của Vincom Retail, cho Warburg Pincus, một quỹ
đầu tư toàn cầu với mức giá 250 triệu USD.
Ngoài ra, VinGroup thông báo chuyển khu văn phòng của Vincom
Center B cho một công ty mới được thành lập từ công ty con của
tập đoàn, như là bước chuẩn bị cho giao dịch chuyển nhượng tòa
nhà này.
Cũng trong Quý 1/2013 Mapletree Investments, thuộc Temasek
Holdings, Singapore, đã thực hiện thành công giao dịch mua lại
tòa nhà văn phòng Centre Point tại Quận Phú Nhuận với tổng
diện tích sàn là 38.610 m2.
Là dự án đầu tiên chào bán công khai, Saigon Link đánh dấu
bước ngoặc thay đổi trong tâm lý và quan niệm của chủ đầu tư.
Thông tin và giao dịch minh bạch là những yếu tố thiết yếu giúp
tăng tính thanh khoản cho thị trường.
Thị trường Đầu Tư tăng nhiệt
SAIGON LINK
36 TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | Q2/2013
CÔNG NGHIỆP VÀ VẬN CHUYỂN CUNG ỨNG Kho xưởng xây sẵn thu hút nhiều sự chú ý
KHÁCH THUÊ
NƯỚC NGOÀI
KHÁCH THUÊ
TRONG NƯỚC
“ Các kho xưởng được xây sẵn với mức giá từ
US$800.000 đến US$1.000.000 cho hết thời gian sử
dụng đất thu hút được nhiều sự chú ý trong hai quý
đầu năm.
Tại khu vực miền trung, khu công nghệ cao Amata ở
Quảng Ngãi/VSIP đưa ra các gói khyến mãi hấp hẫn
để thu hút khách.
Samsung / LGE là các khách thuê thu hút nguồn vốn
đầu tư từ Hàn Quốc, Nhật Bản vào khu vực miền Bắc
Việt Nam.
Hoạt động vận chuyển cung ứng tiếp tục mở rộng
chẳng hạn như DHL.
Yêu cầu thuê từ các công ty Châu Âu và Châu Mỹ vẫn
ổn định, tập trung vào các kho xưởng được xây sẵn
trên cả miên Bắc và miền Nam.
Các công ty thiết kế IT/Chip của Mỹ mở rộng hoạt
động mạnh tại TP.HCM và đang tiến tới Đà Nẵng
” CBRE
Để biết thêm chi tiết về bản thuyết trình này, vui lòng liên hệ: BÀ DƯƠNG THÙY DUNG Phó Giám đốc
T +84 8 3824 6125 – Số nội bộ 1224
F +84 8 3823 8418
Email.dung.duong@cbre.com
BÁO CÁO QUÝ CBRE Đặt mua từng phân khúc với giá hấp dẫn hơn,
dữ liệu lịch sử lâu hơn, phân tích chi tiết hơn. quarterlyreports@cbrevietnam.com
top related