fastighet i ab (publ) - coeli...2020/12/31 · har vi bearbetat över 600 fastigheter och...
Post on 20-Apr-2021
2 Views
Preview:
TRANSCRIPT
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
MB 1
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
Organisationsnummer 559086-4392
FASTIGHET I AB (PUBL)
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
2 3
Coeli Fastighet I AB är sedan förvärvet av fastigheten Runö 7:132 i början av 2020 fullinvesterat. I ett särskilt konkurrensutsatt fastighetssegment
har vi bearbetat över 600 fastigheter och utvärderat ett 240-tal olika fastighetsförvärv, vilket har resulterat i tio förvärv sedan bolagets start.
Vi har byggt upp en fastighetsportfölj där samtliga fastigheter genererar stabila kassaflöden, ligger i fina lägen och har en stark potential
för framtida bostadsutveckling.
Detaljplaneutvecklingen är på god väg i många av projekten och vi tycker det är väldigt kul att få vara delaktiga i utvecklingen och se
nya stadsdelar växa fram. Som en potentiell framtida byggrättsportfölj ser vi en stor framtida värdeutvecklingspotential med låg
konjunkturkänslighet.
Utöver vårt sista förvärv i Coeli Fastighet I AB har vi under året genomfört vår första försäljning. I detta fall var en bostadsutveckling inte
aktuell inom den tidsram vi ursprungligen bedömt, och därav fattade vi beslut om avyttring. Försäljningen gjordes på en nivå som var 83%
över den senaste värderingen. Det var särskilt kul att kunna visa en fin affär med stark värdetillväxt i ett fall då detaljplaneutvecklingen inte
gått som vi planerat.
Inom fastighetsförvaltningen har Real Value Management tagit över samtliga fastigheter. Real Value Management har tidigare endast
förvaltat Mandelblomman 1 i Spånga, där vi är mycket nöjda med deras arbete. Vi ser fram emot ett långsiktigt och framgångsrikt samarbete
med vår nya fastighetsförvaltare. Tillsammans har vi under året arbetat med nyuthyrning av vakanser, marknadsanpassing av hyreskontrakt
och driftoptimering av portföljen.
COVID-19
Den kris som råder till följd av covid-19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida
byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin
är fortsatt stark under rådande förhållanden.
Gällande befintliga hyresgäster har vi likt många andra fastighetsägare fått ansökningar om rabatterad hyra. Vi har täta dialoger med
de hyresgäster som hör av sig och söker stöd. Vid varje enskild ansökan har vi gjort en gedigen genomgång och solida bedömningar av
hyresgästens ekonomiska ställning och behov av reducerad hyra.
Under pandemins första våg i Sverige gavs rabatter som motsvarade en hyresförlust om 47,6 TSEK, vilket endast motsvarar cirka 0,1% av
fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och juni 2020. Under den andra vågen av
covid-19 har vi hitintills inte infriat någon hyreslättnad för någon hyresgäst. Vi kommer fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade
hyresgäster och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och potentiella konsekvenser.
Stockholm den 26 februari 2021
Jakob Pettersson
Verkställande direktör
VD HAR ORDET
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
2 3
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
RÄKENSKAPSÅRET 2020
• Hyresintäkterna ökade med 22 % till 34 616 (28 369) TSEK.
• Rörelseresultatet ökade med 230 % till 46 603 (14 127) TSEK.
• Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 28 954
(1 391) TSEK. Av den totala omvärderingen avser 12 476 TSEK
realiserad värdeförändring.
• Resultat efter skatt ökade med 596% till 26 692 (3 833) TSEK.
• Resultat per preferensaktier P2 uppgick till 26,09 (3,75) kr.
• Nettoandelsvärde, NAV, per P2-aktie ökade till 284,39 (259,88)
SEK.
• Marknadsvärdet på fastigheterna uppgick till 499 (463)
MSEK. Därtill tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett
fastighetsinnehav med marknadsvärde om 12,55 (13,25) MSEK.
• Nettoskulden uppgick till -202 069 (-199 234) TSEK.
• Föreslagen utdelning om 1,7 MSEK till bolagets P1-aktieägare.
ANDRA HALVÅRET 2020
• Hyresintäkterna ökade med 7 % till 17 518 (16 340) TSEK.
• Rörelseresultatet ökade med 287 % till 39 555 (10 227) TSEK.
• Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 30 479
(1 959) TSEK. Av den totala omvärderingen avser 12 476 TSEK
realiserad värdeförändring.
Jämförelsetalen inom parentes för resultaträkningsrelaterade
poster för helåret avser perioden jan-dec 2019. Jämförelsetalen
inom parentes för resultaträkningsrelaterade poster avseende
andra halvåret avser perioden juli-dec 2019. För samtliga
balansräkningsrelaterade poster avses den 31 dec 2019.
Avrundningsdifferenser kan göra att tabeller inte summerar.
Alla uppgifter i denna rapport, om inte annat anges, avser koncernen.
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
4 5
realiserad värdeförändring samt marknadsvärdesförändring på
befintligt fastighetsbestånd.
MODERBOLAGET
Resultat efter skatt uppgick till 230 (2 844) TSEK, varav -2 000
(-38) TSEK avser nedskrivningar av aktier i dotterbolag.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
• Den 1 januari 2020 utsågs Danske Bank A/S, Danmark, Sverige
Filial till Bolagets förvaringsinstitut. Tidigare var Skandinaviska
Enskilda Banken Bolagets förvaringsinstitut.
• Den 16 mars 2020 förvärvade bolaget fastigheten Runö 7:132 i
Åkersberga. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 415 kvm
och hyresintäkter om ca 1,7 MSEK årligen. Det överenskomna
fastighetsvärdet uppgick till 31,4 MSEK.
• Den 6 november 2020 ingick Coeli Fastighet I AB avtal om
försäljning av fastigheten Styrmannen 31 till ett underliggande
fastighetsvärde om 27,5 MSEK. Försäljningen gjordes till en
nivå drygt 83% över den senaste värderingen. Coeli förvärvade
fastigheten för cirka 16,8 MSEK i januari 2018 med planen att
driva utveckling till bostäder. Svårigheter med att komma fram i
utvecklingen ledde till beslutet att avyttra fastigheten under 2020.
• Den 14 december 2020 tillträdde Jakob Pettersson som
verkställande direktör (VD) för Bolaget. Jakob efterträder Henrik
Arfvidsson som var Bolagets tidigare VD. Jakob är sedan tidigare
ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet I AB och är således fullt insatt
i Bolagets strategi, fastighetsportfölj och den dagliga verksamheten.
COVID-19
Den kris som råder till följd av Covid 19 påverkar oss alla på ett eller
annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida
byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder.
Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således
att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.
Den kommersiella fastighetsmarknaden har liksom bostadsmarknaden
varit fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020
var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till
årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.
Gällande befintliga hyresgäster har vi likt många andra
fastighetsägare fått ansökningar om rabatterad hyra. Vi har täta
dialoger med de hyresgäster som hör av sig och söker stöd. Vid
varje enskild ansökan har vi gjort en gedigen genomgång och
solida bedömningar av hyresgästens ekonomiska ställning och
behov av reducerad hyra.
Under pandemins första våg i Sverige gavs rabatter som
motsvarade en hyresförlust om 47,6 TSEK, vilket endast
motsvarar cirka 0,1% av fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av
våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och
juni 2020. Under den andra vågen av covid-19 har vi hitintills
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet I AB (publ) med
organisationsnummer 559086-4392.
Coeli Fastighet I AB är en så kallad alternativ investeringsfond
(AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att
direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter.
Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential
att utvecklas mot bostäder. Detta kan till exempel vara gamla
industriområden som ligger strategiskt bra till för att istället
bebyggas med bostäder, exempelvis områden i nära anslutning
till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation.
Coeli Fastighet I AB grundades i november 2016 och genom ett
flertal emissioner togs cirka 276 MSEK in från våra investerare.
Emissionslikviden har använts till att göra fastighetsinvesteringar
inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med
investeringarna är att skapa en hög avkastning och Bolagets
avkastningsmål är 10 procent per år (efter avgifter) till Bolagets
investerare.
Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras bolagets verksamhet
av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder,
kommissionens delegerade förodning (EU) nr 231/2013 samt
riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten
(Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.
För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF-
förvaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets
förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org. nr.
516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har
tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management
AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som
ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig
förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala
fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2%
(exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Därtill har Coeli
Private Equity Management II AB rätt till en årlig aktieutdelning
om 0,35 procent på det totala fastighetsvärdet samt en del av
överavkastningen (se avsnitt Ägarförhållanden).
FINANSIELL INFORMATION
INTÄKTER OCH RÖRELSERESULTAT
Hyresintäkterna ökade med 22 % till 34 616 (28 369). Intäkterna
har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv. Rörelseresultatet
uppgick till 46 603 (14 127) TSEK. I rörelseresultatet är 28 954
(1 391) TSEK hänförligt till värdeförändringar på koncernens
fastighetsbestånd, varav 12 476 TSEK avser realiserad
värdeförändring.
RESULTAT EFTER SKATT
Resultat efter skatt uppgick till 26 692 (3 833) TSEK. Resultat per
Preferensaktie P2 uppgick till 26,09 (3,75) SEK. Nettoandelsvärde,
NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 284,39 (259,88) SEK.
Ökningen är hänförlig till löpande intjäning i fastighetsbolagen,
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
4 5
inte infriat någon hyreslättnad för någon hyresgäst. Vi kommer
fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade hyresgäster
och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och potentiella
konsekvenser.
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Bolagets
årsredovisning för 2019. Sedan dess har det därutöver inte
tillkommit några andra väsentliga risker.
FRAMTIDSUTSIKTER
2020 har varit ett väldigt speciellt år som präglats av oro både för
coronaviruset och de ekonomiska konsekvenser som kommer följa
av de restriktionsåtgärder som tagits. Sverige har inte vidtagit så
extrema åtgärder som andra länder, vilket resulterat i att landets
ekonomi är mindre, om än fortfarande allvarligt, drabbad. Enligt
statistik från SCB ökade arbetslösheten med cirka 1 procentenhet
under 2020, vilket är en relativt låg ökning i jämförelse med globalt.
Gällande fastighetsmarknaden var den fortsatt stark under 2020.
Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder
kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym
är SBB:s förvärv av Hemfosa.
Bostadsmarknaden har varit fortsatt stark, mycket till följd av den
rådande pandemin. Många arbetar hemifrån och ett trivsamt hem
blir desto viktigare för människor. Antalet besökare på Hemnets
marknadsplats för bostadsköpare är på rekordnivåer, och utbudet
av bostadsrätter har ökat med 5% mot föregående år.
Det är i nuläget svårt att förutspå pandemins kortsiktiga och
långsiktiga effekter på den svenska fastighetsmarknaden.
Coeli gjorde under pandemins början bedömningen att
prisnedgången av många noterade fastighetsbolag skulle speglas
i underliggande fastighetsvärderingar inom 6-12 månader. Detta
har visat sig stämma gällande ett flertal segment. Undantagen
är främst bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och lager-
och logistikfastigheter där efterfrågan överstiger utbudet och
direktavkastningskraven är fortsatt sjunkande. Över hälften av årets
transaktioner har hittills varit i dessa segment. Vi ser en stark ovilja
från fastighetsbolag att sälja fastigheter under värdering förutsatt
att de kan bära sina räntekostnader, och räntan väntas förbli låg
under lång tid framöver.
Sveriges restriktioner under pandemin är och har varit betydligt
lättare än många andra länder, vilket resulterar i att landets
ekonomi är mindre drabbad av krisen. Internationellt kapital söker
sig till den svenska fastighetsmarknaden, vilket sannolikt kommer
fortgå, särskilt då Sverige som konstaterat verkar klara sig bättre
ur krisen än många andra länder. Teamets bedömning är att
Sveriges kommersiella fastighetsmarknad kommer vara fortsatt
stark över tid.
Strategin i Coeli Fastighet I AB är att driva detaljplan, främst för
bostäder. Pandemin har resulterat i att människor lägger stor vikt
vid deras hem då alltmer tid spenderas hemma. Att arbeta hemifrån
väntas vara vanligt i allt större utsträckning även efter pandemins
utgång och således väntas det ökade fokuset på hemmet hålla i
sig. Den framtida bostadsmarknaden bedöms som fortsatt stark
vilket är till fördel för bolagets strategi.
FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 december 2020 omfattade fastighetsbeståndet 8 (8)
fastigheter till ett marknadsvärde om 499 (463) MSEK. Därtill
tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav
med marknadsvärde om 12,55 (13,25) MSEK. Ökningen förklaras
av fastighetsinvesteringar samt marknadsvärdeförändring på
befintligt bestånd.
I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med
verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Områdena ligger
i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av
kommunikation/infrastruktur. Den största delen av värdetillväxten
som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens
detaljplan från exempelvis industri/kontor till bostäder. Bolaget
kommer därför under innehavsperioden förädla fastigheterna
genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka
möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Värde Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2019 463,0 8
Förvärv och investeringar 34,0 1
Försäljning -15,0 -1
Orealiserad värdeförändring 16,5
Fastighetsbestånd 31 december 2020 498,5 8
Fast igheterna värderas v id helårsbokslut av externt
värderingsinstitut och följs upp med en intern värdering
halvårsvis. Fastigheterna värderades per 31 december 2020. På
balansdagen värderades beståndet av fastigheterna till 511 MSEK.
Värderingsutlåtandet inkluderar en bedömning av marknadsvärdet
av den potentiella byggrätten. Denna innefattar det sannolika
marknadsvärdet vid skapande av byggrätter för bostäder. I
dagsläget saknas dock lagakraftvunna detaljplaner för den i
värderingen avsedda bebyggelsen varför värderingsutlåtandet ej
inkluderar byggrättsvärdet till fullo.
Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket
för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla
värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen.
Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter
som ägs vid utgången av perioden.
Förvärv och investeringar under året
Den 6 april 2020 tillträddes fastigheten Runö 7:132, om 1 415 kvm, i
Österåker genom förvärv av aktierna i det fastighetsägande bolaget
STP Fastigheter AB, org nr 556568-9568.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
6 7
för utdelningen är per 31 december det räkenskapsår som
utdelningen avser. Utdelningen ugår således på koncernens
totala fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår
utdelningen avser.
Preferensaktier 2 (P2): Med undantag för utdelning till preferensaktier
P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller
när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av
preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som
totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5)
procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning
skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med
att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2
sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras
skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem
(5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten
för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall
innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande
vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar
därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av
preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av
preferensaktie P2.
Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB
innehar samtliga 500 000 Preferensaktier P1 per den 31 december
2020, vilket motsvarar 83,02 procent av rösterna och 32,83 procent
av det totala antalet utestående aktier.
Coeli Private Equity Management II AB har rätt till 30 procent av
överavkastningen som Bolaget genererar, efter det att innehavare
av Preferensaktier P2 fått tillbaka inbetalt kapital uppräknat med
5 procent årligen med justering för eventuella utdelningar.
AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB har tillstånd att
marknadsföra Bolaget till icke-professionella investerare i Sverige.
En förutsättning för detta är att Bolagets aktier är upptagna till
handel på reglerad marknad. Bolagets Preferensaktier P2 handlas
därför sedan den 30 augusti 2017 på den reglerade marknaden
NGM Nordic Growth Market, under marknadssegmentet Nordic AIF.
Aktierna handlas under kortnamnet CF1 PREF P2 och har ISIN-kod
SE0009695851.
Vid utgången av perioden var aktiekursen för Coeli Fastighet I AB
256 SEK per aktie.
Utgående nettoandelsvärde 20-12-31 284,39
Uthyrningsbar
Fastighet Kommun yta
Runö 7:132 Österåker 1 415
FINANSIERING
Bolagets fastighetsförvärv har finansierats genom belåning från
Swedbank, Collector och Danske Bank. Belåningsgraden uppgår
till cirka 45 (49) procent av marknadsvärdet med en genomsnittlig
ränta på 4,8 (4,4) procent.
Kapitalbindning
Förfalloår Tkr Andel, %
2021 215 187 95
2023 11 098 5
Vid periodens slut utgör den kortfristiga delen av skulder till
kreditinstitut 215 187 TSEK. Under januari 2021 refinansierades ett
lån hos Swedbank uppgående till 23 562 TSEK. Bolagets bedömning
är att de lån som förfaller de närmsta 12 månaderna kommer att
kunna förlängas under året.
Vid periodens utgång uppgick koncernens nettoskuld till -202 069
(-199 234) TSEK.
JOINT VENTURES
Coeli äger 50% av Långgatan Fastighets AB, resterande andel ägs av
SH Fastighetsutveckling AB. Långgatan Fastighets AB bidrog med
-129 (809) TSEK till Coelis resultat under året och Coelis ägarandel
i Långgatan Fastighets AB uppgick till 1 324 (10 706) TSEK samt
en långfristig fordran på bolaget om 9 253 TSEK.
Långgatan Fastighets AB
Långgatan Fastighets AB äger fastigheten Sankt Illian 36:10 i
Enköping och har som långsiktigt mål att förädla fastigheten genom
att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att
tillskapa byggrätter för bostadsändamål.
Under året har Långgatan Fastighets AB fusionerats ihop med sitt
tidigare moderbolag Långgatan Fastighets Holding AB.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2020 till
1 522 940 (1 522 940) kr, fördelat enligt följande:
Preferensaktier 1 (P1) 500 000 st kvotvärde 1 SEK
Preferensaktier 2 (P2) 1 022 940 st kvotvärde 1 SEK
Preferensaktier 1 (P1): Preferensaktier P1 skall äga rätt till årlig
utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent
på ett belopp uppgående till koncernens totala fastighetsvärde.
Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet
på koncernens underliggande fastigheter. Värderingstidpunkten
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
6 7
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
INGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-01-01 1 522 940
UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-12-31 1 522 940
Rösträtter och aktiekapitalandelar TotaltAktieslag Antal aktier Röstetal antal röster Andel av röster KapitalandelP1 aktier 500 000 10 5 000 000 83% 33%P2 aktier 1 022 940 1 1 022 940 17% 67% 1 522 940 6 022 940 100% 100%
ORGANISATION Verkställande direktör är Jakob Pettersson. Styrelsen består av styrelseordförande Patric Sandberg Helenius och styrelseledamöterna Mikael Larsson och Jan Nordström.
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
8 9
Fastighet
Vagnhallen 15Vagnhallen 16Luktviolen 2Sankt Ilian 36:10Söderbymalm 6:4Mandelblomman 1Mandelblomman 3Gamlestaden 740:127Runö 7:132
FASTIGHETSINNEHAV
Kommun
StockholmStockholmSödertäljeEnköpingHaningeSpångaSpånga
GöteborgÖsteråker
Bolag
Coeli Vagnhallen 15 ABCoeli Vagnhallen 15 AB
Luktviolen Fastighets ABLånggatan Fastighets ABFastighets AB MalmhusetCoeli Mandelblomman AB
Fastighets AB MadeliumCoeli Gamlestaden AB
STP Fastigheter AB
Tillträde
2017-10-312017-10-312018-01-152018-01-152018-11-01
2019-03-012019-07-012019-07-02
2020-04-06
Yta
8 6667 4161 0002 5006 162
6 9051 813
5 4801 415
NYCKELTAL (TSEK)
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
8 9
FASTIGHETSINNEHAV NYCKELTAL (TSEK)
FASTIGHETSRELATERADEDriftnetto1
Uthyrningsbar area kvmSnitthyra, kr/kvmAntal fastigheterDirektavkastningDirektavkastning (annualiserad)Marknadsvärde fastighetsbeståndBelåningsgradGenomsnittlig ränta
FinansiellaOmsättningBalansomslutningSoliditetNettokassa/Nettoskuld
AktierelateradePreferensaktier P1Preferensaktier P2 vid periodens utgångAktiekurs vid periodens utgång, krNAVResultat per preferensaktier P2
1 Driftnettot har justerats för fastigheten Styrmannen 31 som sålts under året.
2019-12-31
KONCERNEN20 28240 692
9348
4,4 %5,1 %
463 00049 %4,4 %
29 136528 570
50,4 %-199 234
500 0001 022 940
274259,88
3,75
2020-12-31
KONCERNEN25 01041 357
7468
4,8 %4,8 %
498 50045 %4,8 %
35 935555 800
52,5 %-202 069
500 0001 022 940
256284,3926,09
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
10 11
DEFINITIONER
Genomsnittlig ränta
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Preferensaktier P1
Preferensaktier P1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli
Private Equity Management II AB innehar i Bolaget.
Preferensaktier P2
Preferensaktier P2 avser de aktier som är upptagna till handel
och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.
Resultat per aktie
Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier
P21.
Nettoandelsvärde (NAV)
Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för
Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P22.
Nettokassa/nettoskuld
Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och
långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och
långfristiga skulder.
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.
Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and
Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och
marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal,
Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är
ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling,
finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller
specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda
nyckeltal är sammanställda nedan.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och
fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från
fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern
lönsamhetsuppföljning.
Direktavkastning
Koncernens driftnetto, justerat för innehavsperiod, dividerat med
marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet
på fastigheterna i koncernen.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder inklusive avdrag för aktiverade lånekostnader
i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om
fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med prospektets
riktlinjer.
Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal
Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman som
anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.
Driftnetto
Hyresintäkter
Drift- och underhållskostnader
Fastighetsskatt
Driftnetto, TSEK
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis
Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen
Direktavkastning annualiserad, %
2020-12-31
35 051
-9 050
-991
25 010
23 928
498 500
4,8
2019-12-31
29 135
-7 858
-996
20 282
23 045
463 000
5,1
1) Preferensaktier P1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget. Preferensaktier P2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande. Se avsnitt Aktieinformation ovan.
2) Se ovan.
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
10 11
DEFINITIONER
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Värdeförändring fastighet
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Finansnetto
Resultatandel JV
Ränteintäkter
Räntekostnader
Övriga finansiella kostnader
Summa finansnetto
RESULTAT FÖRE SKATT
Skatt
Skatt på periodens resultat
Uppskjuten skatt
Summa skatt
PERIODENS RESULTAT
ÖVRIGT TOTALRESULTAT
SUMMA TOTALRESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE
RESULTAT PER PREFERENSAKTIE P2 FÖRE OCH EFTER UTSPÄDNING, KR
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Periodens resultat
Övrigt totalresultat
Poster som inte ska återföras till resultaträkningen
Poster som senare kan återföras till resultaträkningen
Periodens totalresultat
Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning
RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2019-01-01
2019-12-31
28 369
767
29 136
-1 639
-14 610
-151
1 391
-15 009
14 127
809
17
-8 058
-1 616
-8 848
5 279
-605
-841
-1 446
3 833
-
3 833
3,75
3 833
-
-
-
3 833
3,75
2020-01-01
2020-12-31
34 616
1 319
35 935
-2 699
-15 281
-306
28 954
10 668
46 603
-129
26
-11 688
-2 351
-14 142
32 461
-1 559
-4 210
-5 769
26 692
-
26 692
26,09
26 692
-
-
-
26 692
26,09
2019-07-01
2019-12-31
16 340
535
16 875
-845
-7 762
-
1 959
-6 648
10 227
478
15
-5 580
-494
-5 581
4 646
-608
-669
-1 277
3 369
-
3 369
3,29
3 369
-
-
-
3 369
3,29
2020-07-01
2020-12-31
17 518
435
17 953
-1 657
-7 006
-214
30 479
21 602
39 555
-427
23
-5 782
-1 011
-7 197
32 358
-1 559
-3 443
-5 002
27 356
-
27 356
26,74
27 356
-
-
-
27 356
26,74
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
12 13
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Nyttjanderättstillgång tomträtt
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i JV
Andra långfristiga fordringar JV
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
Fordran koncernföretag
Övriga fordringar
Fordran JV
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Balanserat resultat
Periodens resultat
Summa eget kapital
Skulder
Avsättningar
Uppskjutna skatteskulder
Summa avsättningar
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Övriga skulder
Leasingskuld
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut1
Leverantörskulder
Skatteskulder
Övriga skulder
Skuld JV
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 För ytterligare information om koncernens finansiering, se sid 6.
BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2019-12-31
463 000
19 692
482 692
10 706
-
10 706
493 398
624
35
4 201
100
1 243
28 969
35 172
528 570
1 523
270 615
-9 627
3 833
266 344
2 242
2 242
183 159
-
19 692
202 851
45 044
2 986
760
866
-
7 477
57 133
262 226
528 570
2020-12-31
498 500
19 692
518 192
1 324
9 253
10 577
528 769
812
-
988
-
550
24 216
26 566
555 335
1 523
270 615
-7 414
26 692
291 416
6 418
6 418
11 098
-
19 692
30 790
215 187
658
-
996
1 000
8 870
226 711
263 919
555 335
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
12 13
Ingående eget kapital 2019-01-01
Totalresultat 1 jan 2019 - 31 dec 2019
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning P1
Emissionskostnader *
Omföring av föregående års resultat
Utgående eget kapital 2019-12-31
Ingående eget kapital 2020-01-01
Totalresultat 1 jan 2020 - 31 december 2020
Summa totalresultat
Transaktioner med aktieägare
Utdelning P1
Omföring av föregående års resultat
Utgående eget kapital 2020-12-31
* Emissionskostnader om 844 tkr avser emissionskostnader 2018. Beloppet är positivt då det har skett en vändning av för hög reserv för 2018.
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)
Summa eget
kapital
262 636
3 833
3 833
-970
844
-
266 344
266 344
26 692
26 692
-1 620
-
291 416
Periodens
resultat
2 312
3 833
3 833
-2 312
3 833
3 833
26 692
26 692
-3 833
26 692
Balanserat
resultat
-10 971
-970
2 312
-9 627
-9 627
-1 620
3 833
-7 414
Övrigt tillskjutet
kapital
269 772
844
270 615
270 615
270 615
Aktiekapital
Preferensaktier
P2
1 023
1 023
1 023
1 023
Aktiekapital
Preferensaktier
P1
500
500
500
500
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
14 15
KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)
2019-01-01
2019-12-31
5 279
-1 391
-
-809
155
3 234
-2 153
5 161
6 242
-195 540
-
-195 540
843
-970
183 161
-34 735
148 299
-40 999
69 968
28 969
2020-01-01
2020-12-31
32 461
-16 478
-12 533
129
-2 319
1 724
3 853
195
5 308
-34 023
27 500
-6 523
-
-1 620
10 522
-12 440
-3 538
-4 753
28 969
24 216
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringsposter
Värdeförändringar fastigheter
Rearesultat fastighetsförsäljning
Resultandel JV
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investering i fastighet
Försäljning av fastighet
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Emissionskostnader
Utdelning Preferensaktier P1
Upptagna fastighetslån inklusive lånekostnader
Amorterade fastighetslån
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
14 15
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)
Rörelsens intäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader
Förvaltningsavgifter
Övriga externa kostnader
Personalkostnader
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter
Räntekostnader
Nedskrivning aktier
Övriga finansiella kostnader
Summa resultat från finansiella poster
Bokslutsdispositioner
Erhållna koncernbidrag
Summa bokslutsdispositioner
Resultat före skatt
Skatt på årets resultat
PERIODENS RESULTAT
PERIODENS RESULTAT ÄR LIKA MED PERIODENS TOTALRESULTAT
2019-01-01
2019-12-31
-
-
-1 639
-2 958
-151
-4 748
-4 748
2 247
-1 435
-38
-192
582
7 557
7 557
3 391
-547
2 844
2020-01-01
2020-12-31
712
712
-2 699
-2 062
-306
-5 067
-4 355
3 966
-1 561
-2 000
-7
398
4 350
4 350
393
-
393
2019-07-01
2019-12-31
-
-
-569
-1 350
-
-1 919
-1 919
2 076
-792
-38
-23
1 223
7 557
7 557
6 861
-547
6 314
2020-07-01
2020-12-31
374
374
-1 657
-990
-214
-2 861
-2 487
1 961
-783
-2 000
-87
-909
4 350
4 350
954
-
954
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
16 17
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag
Fordran koncernföretag
Uppskjutna skattefordringar
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Fordran koncernföretag
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Summa bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Överkursfond
Balanserat resultat
Periodens resultat
Summa fritt eget kapital
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder i koncernföretag
Leverantörsskulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)
2019-12-31
135 914
202 147
470
338 531
338 531
1 296
29
370
64
1 759
340 290
1 523
1 523
270 615
-17 198
2 844
256 261
257 784
77 491
77 491
2 043
343
2 629
5 015
82 506
340 290
2020-12-31
138 914
268 167
470
407 551
407 551
-
9
15
364
388
407 939
1 523
1 523
270 615
-15 974
393
255 034
256 557
150 104
150 104
-
14
1 264
1 278
151 382
407 939
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
16 17
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) NOTER (TSEK)
REDOVISNINGSPRINCIPER
Coeli Fastighet I AB (publ), org. nr 559086-4392, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är: Box 3317,
103 66 Stockholm. Moderbolagets Preferensaktier P2 är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF1 PREF P2.
Coeli Fastighet I AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats
i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska
personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den
senaste Årsredovisningen med tillägg av hyresrabatter som i förekommande fall har reducerat de redovisade intäkterna.
Denna bokslutskommuniké omfattar sidorna 2-18.
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på de förvaltnings- och administrationsavtal som bolaget har ingått med
Coeli Asset Management AB. Avtalen innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms)
på det totala fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Bolaget har även
haft kostnader uppgående till 188 TSEK från bolag som ägs av styrelseledamöter. Utöver detta har Jakob Pettersson förvärvat en andel i Coeli Private
Equity Management II AB, som är moderbolag till Coeli Fastighet I AB. Detta förvärv har skett till marknadsvärde.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG
Inga väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut.
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet,
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm 2021-02-26
Patric Sandberg Helenius Mikael Larsson
Ordförande Styrelseledamot
Jan Nordström Jakob Pettersson
Styrelseledamot VD
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
18 19
Finansiell kalender 2021
Datum Aktivitet
Vecka 14 Årsredovisning 2020
2021-04-29 Årsstämma
2021-08-31 Halvårsrapport 2021
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392 COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
18 19
Box 3317, 103 66 Stockholm, Sveavägen 24-26 Tel: 08-506 223 00, Fax: 08-545 916 41, Org: 559086-4392, www.coeli.se
top related