estudios preliminares decisiones basicas jairo hto burbano flórez

ESTUDIOS PRELIMINARES DECISIONES BASICAS

Jairo Hto Burbano Flórez

Qué son los Estudios Preliminares?

• Son los análisis que se tienen que hacer antes de iniciar el Diseño. Algunos de estos son: Estudio de Mecánica de Suelos, Levantamiento Topográfico, Costo Paramétrico, Plan Maestro, Programa Arquitectónico y cualquier otro estudio preliminar especial.

  ESTUDIO DE MERCADO

1. GENERALIDADES

2. METODOLOGIA

3. FORMULARIO DE ENCUESTA

4. ESTUDIO DEL UNIVERSO DEMANDA/OFERTA

5. PROCESAMIENTO DE DATOS

 6.CONCLUSIONES Y RECOMEDACIONES

1. GENERALIDADES A- LA DECISION DE PROPIETARIO O

PROMOTOR B-  

LA DISPONIBILIDAD DE UN TERRENO ADECUADO

 C-  LA FACTIBILIDAD TECNICA ( servicios, materiales, mano de obra, tecnología)

 D- LA FACTIBILIDAD REGLAMENTARIA  E- LA FACTIBILIDAD ECONOMICO –

FINANCIERA ( posibilidad propio o financiado de capital)*A-     

F-LA FACTIBILIDAD DE MERCADO( potencial demanda,*)

DISPONIBILIDAD DEL TERRENO

• Son las limitaciones físicas de un terreno para su diseño y construcción como son: Ubicación del predio respecto a la zona, ubicación respecto a los terrenos adyacentes, características físicas propias, características civiles propias.

• Ubicación del Predio Respecto a la Zona: Contexto Arquitectónico y Natural del lugar, Nivel Económico de la Zona, Tipo de Zona (residencial, comercial, servicios, vacacional, industrial, natural, turístico etc. )

DISPONIBILIDAD DEL TERRENO

• Ubicación del predio respecto a las zonas Adyacentes: Colindancias,

Densidad de construcción, Ubicación dentro del fraccionamiento o manzana.

• Características físicas propias: Topografía, poligonal, tipo de suelo, orientación, vistas, vialidades, árboles existentes, vegetación, restricciones físicas (ríos, lagos, cañadas etc. ), accesos, clima, vientos dominantes, condiciones naturales especiales (zona de alta sismicidad, huracanes, tornados, temperatura extremosa) entre otras.

DISPONIBILIDAD DEL TERRENO

• Características físicas civiles propias: Servicios municipales, toma de agua, nivel de drenaje, ubicación del drenaje, características de vialidades, alineamiento, restricciones de obra civil (postes de luz, entubados, subestaciones, etc.), acometida eléctrica, relación del reglamento de construcción con la topografía.

FACTIBILIDAD REGLAMENTARIA

Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá

FACTIBILIDAD REGLAMENTARIA- LOCALIDADES

Cuadro 1. Extensión y tipo de suelo de las localidades de Bogotá, D.C., 2002

UPZ• Son áreas urbanas más pequeñas que las

localidades y más grandes que el barrio. La función de las UPZ es servir de unidades territoriales o sectores para planificar el desarrollo urbano en el nivel zonal. Son un instrumento de planificación para poder desarrollar una norma urbanística en el nivel de detalle que requiere Bogotá, debido a las grandes diferencias que existen entre unos sectores y otros. Son la escala intermedia de planificación entre los barrios y las localidades.

LA FACTIBILIDAD DE MERCADO( potencial demanda,*)

METODOLOGIA• A-    ENCUESTAS• B-    CENSO POR MUESTREO

Por favor responda las preguntas con sinceridad

AREAEN QUE SECTOR DE LA CIUDAD VIVESUR ORIENTECENTRO OCCIDENTENORTE

TENENCIAUSTED VIVE ENVIVIENDA PROPIA VIVIENDA FAMILIARVIVIENDA EN ARRIENDO HABITACION EN ARRIENDO

NUMERO DE PERSONAS EN SU FAMILIADOS CUATROTRES MAS

MOTIVACION DE CAMBIOTENER VIVIENDA PROPIA POR RENTAMEJORAR ESTATUS POR CAMBIO DE SECTORPOR INVERSION OTROS

EN QUE SECTOR DE LOS SIGUIENTES LE GUSTARIA VIVIRSUBA SAN CRISTOBAL NORTETINTAL FONTIBONCENTRO DE LA CIUDAD VERVENALSECTOR DE ALAMOS METROVIVIENDA

CLASE DE VIVIENDAUNIFAMILIAR MULTIFAMILIAR

TIPO DE VIVIENDAAPTO EN EDIFICIO INDEPENDIENTE APARTAMENTO EN CONJUNTOCASA INDEPENDIENTE CASA EN CONJUNTO

TAMAÑO 50M2 70 M2

ESPACIOSALCOBAS BAÑOS

1 12 23

SERVICIOS AUXILIARESPORTERIA SALON COMUNALESTACIONAMIENTOS CANCHAS DEPORTIVASOTROS

CAPACIDAD DE COMPRAINGRESOS FAMILIARES1 MINIMO 3 MINIMOS2 MINIMOS MAS

FORMULARIO DE ENCUESTA

FORMULARIO ENCUESTA

ESTUDIO DEL UNIVERSO DEMANDA/OFERTA

• Estudio de necesidades• Estudio de oferta de bienes en el mercado

ESTUDIO DEL UNIVERSO DEMANDA/OFERTA

• Observaciones posibles sobre la muestra • Condiciones de los diversos clientes

entrevistados• Observaciones sobre desarrollo del

proyecto a corto plazo• Oferta inmediata y prospectada

PROCESAMIENTO DE DATOS

• Revisión de la información obtenida• Desarrollo socio-economico de la localidad1. Planos de la zona2. Localización de puntos focales de interes3. Areas de influencia4. Curvas de precios del terreno5. Tasa de crecimient de la población6. Indice de precios, salarios y similares7. Plan regulador8. Plan vial9. Esquemas de xonificación10. Reglamentación especial

BIBLIOGRAFIA

• Puyana , german, El control Integral de la edificación, Escala ,Bogota 1990