dag vd volkshuisvesting

Uit de woningbouwcrisis!

Dag van de volkshuisvesting

Michiel Mulder

Gemeenteraadsfractie PvdA Amsterdam

Bouwvergunningen en nieuwbouw Amsterdam

Bouwvergunningen naar opdrachtgever (Amsterdam)

2008-2011: zware crisis woningmarkt

80

85

90

95

100

1052

00

8 ju

ni

20

08

au

gust

us

20

08

okt

ob

er

20

08

dec

emb

er

20

09

feb

ruar

i

20

09

ap

ril

20

09

jun

i

20

09

au

gust

us

20

09

okt

ob

er

20

09

dec

emb

er

20

10

feb

ruar

i

20

10

ap

ril

20

10

jun

i

20

10

au

gust

us

20

10

okt

ob

er

20

10

dec

emb

er

20

11

feb

ruar

i

20

11

ap

ril

20

11

jun

i

20

11

au

gust

us

20

11

okt

ob

er

20

11

dec

emb

er

Amsterdam

Nederland

• Woningprijs Amsterdam -11%

2008-2011: Zware crisis woningmarkt

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

2006 2007 2008 2009 2010 2011

• Verkoop nieuwe woningen Amsterdam: -57% tov 2007(NL: -47%)

2012: rampjaar (cijfers Amsterdam)

• Prijzen -7% (totaal sinds crisis -18%)

• Transacties -6% (totaal sinds crisis -27%)

• Verkoop nieuwe woningen -28% (tot -70%) (!)

• Verleende bouwvergunningen -62% (NL: -33%)

• Zowel markt (-70%) particulieren (-70%) als corporaties (-55%)

• Zowel huur (-91%) en koop (-34%)

Oorzaken woningbouwmalaise

• Economie: vorige jaar weer krimp 1,5%• Koopkracht: -2%• Beleid

– Minder lenen voor hypotheek– Aftrek beperken– Verhuurderheffing corporaties– Rijk: bezuinigen, risico’s mijden, hervormen lange

termijn

• Hypotheekrente: banken terughoudend• Oorzaak is niet de woonbehoefte (demografie)

Hypotheekrente Europa

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Neder land Dui tslan d Frankr ijk België

Betalingsachterstand Europa

0

1

2

3

4

5

6

se

p

no

v

jan

mrt

me

i

jul

se

p

no

v

jan

mrt

me

i

jul

se

p

no

v

jan

mrt

me

i

jul

se

p

no

v

jan

mrt

me

i

jul

se

p

no

v

jan

mrt

me

i

jul

se

p

no

v

2005 2006 2007 2008 2009 2010

%

Nederland Ierland Italië Portugal

Duitsland Spanje VK prime Griekenland

Oplossingen (1)

• Wie investeert er nog in Nederland/Amsterdam?

• Niets doen heeft de meeste risico

– Crisis duurt veel langer dan gedacht

– Is recent sterk verergert dan eerder gedacht

– Grote tegenvallers in grondverkoop.

• Oplossingen langs drie wegen

– Flexibel met regelgeving

– Grondprijzen

– Bron aanpakken: hypotheken

Oplossingen (2)

• Flexibiliteit– Regel schrappen– Flexibel inspelen op mogelijkheden nieuwe investeerders

• Grond– Middeldure huurwoningen ander regime– Tijdelijke crisiskorting– Winstdeling– Algemene verlaging (sinds crisis -30%)

• Hypotheken– Starterslening– Stadshypotheekbank

Overzicht recente voorstellen

Kluskantoor

Bouwkosten

Regelgeving

• Ook Den Haag (voorbeeld Haarlemmerweg)

– Plattelandswoning ook voor stad

– Lokale vrijstellingen algemene regels

• Lokaal kun je ook veel schrappen

– Voorbeeld lege kantoren

– Klimaatneutraal?

• Financieringsarrangementen

Hypotheken: schuldfetisjisme van televisie-economen

• ‘Kredietpusher’ (Ewald Engelen, Parool, 30/3)

• ‘Huizenmarkt is een tumor die steeds meer levenssap aan het lichaam onttrekt' (Hans de Geus, Parool 21/2).

• Woningmarkt Nederland is niet oorzaak crisis!

• Spaargeld in 10 jaar verdubbeld (>330 miljard)

• 1,1 biljoen voor pensioen, 180% BBP

• Tot waarde onroerende zaken = 2 X hyp schuld

• Spaarsaldo 26% BBP, hoogste van westerse landen exclZwitserland (banken) en Noorwegen (olie)

• Max te lenen bedrag modaal inkomen lager dan sociale huurgrens (!)

Hypotheken: Starterslening

• Daadwerkelijk meer financieringsruimte

• Max. 30.000 euro

• Hoofdsom gedekt door Rijk via NH

• Maar: duur voor gemeente

• Eerste drie jaar geen rente

• Daarna afhankelijk van inkomensstijging

• Gemiddeld 6000 euro verlies voor gemeente

• Motie kadernota: 2,5 miljoen voor 400 leningen –ten kostte van armoede en jeugdwerkloosheid

Hypotheken: Deens model

• Looptijd hypotheek exact gelijk aan obligaties

• Banken Nederland: kort geld – lang geld

• Coveredbonds met 80% loan to value

• Rest via achtergestelde hypotheek, banklening of eigen geld

• Banken in Nederland gaan dit niet doen! (Zalm)

• ‘Dijkhuizen’ levert banken alleen goedkope financiering op, geven ze niet door aan consument

• Buitenlandse banken? Er is rente voordeel, maar druk met thuismarkt

Hypotheken: begin met fonds

• Renderende investering, geld is niet weg

• Nog dit jaar operationeel

• Concrete marktpartijen (o.a.bouwers)

• Direct naar kapitaalmarkt

• Toe te snijden op concrete doelgroep of woningbouwproject

• 100 miljoen aan hypotheken– 5 a 10 miljoen eigen vermogen

– 10 a 15 miljoen first loss garantie afnemend in tijd

Hypotheken: groei naar een bank

• Vergunningstraject zo’n 1,5 jaar

• Uitgezet kapitaal 1 miljard – 50 miljoen eigen vermogen

• Dan voldoende liquiditeit, gemeente kan weer afbouwen

• Kan op verschillende schaal

– Gemeente, regio, ‘Randstad’

Conclusies en vervolg

• Wibaut: verse vis

• Gemeente kan daadwerkelijk wat bereiken

• 5 jaar crisis, 3 recessies: weg omhoog moet gevonden worden