8 juni 2015_vrp-wooncongres_an maeyens_plenair
Post on 27-Jul-2015
161 Views
Preview:
TRANSCRIPT
2
PROGRAMMA VOORMIDDAG WOONCONGRES 8 JUNI 2015
Bouwstenen voor een maatschappelijk verantwoord woonbeleid
11.15 u Verhandelbare bouwrechten | An Maeyens, Ruimte Vlaanderen
11.40u Versterken van de huurmarkt | David Van Vooren, Vlaamse Woonraad
12.05 u
Debat. De rol van overheid en markt | Bjorn Mallants (Vereniging Vlaamse Huisvestings-
maatschappijen), Pieter Decelle (Confederatie Immobiliënberoepen Vlaanderen) en Olivier
Carrette (Beroepsvereniging van de vastgoedsector)
12.45 u Lunch
3
Verhandelbare
ontwikkelingsrechten (VOR)
VRP Wooncongres
8 juni 2015
An Maeyens – Ruimte Vlaanderen
Inhoud
1. Vlaamse context
2. Het begrip VOR
3. Verwante instrumenten in Vlaanderen
4. Zijn VOR toepasbaar in Vlaanderen?
4
Vlaamse context
• bodembedekkende bestemmingsplannen sinds jaren ’70 – Gewestplannen
– BPA’s en RUP’s (3 planniveaus)
• bestemmingscategorieën vastgelegd
• bestemmingswijzigingen hebben financieel effect
• ontwikkelingsmogelijkheden (harde bestemmingen) worden vaak als “verworven” beschouwd;
• dichtheden vaak slechts beperkt juridisch vastgelegd
5
Ontwikkelingsmogelijkheden (wonen, bedrijvigheid, voorzieningen) rond regionale OV-haltes
Voorbeeld Regionet Leuven - Visie
Huidig juridisch aanbod <=>
6
Vlaamse context
VOR: Wat?
• ontwikkeling transfereren van de ene plaats naar een andere
• herkomstgebied: – beperken of vrijwaren van winstgevende ontwikkelingen
– ontwikkelingsrechten als tegemoetkoming
– rechten kunnen verkocht worden
• ontvangstgebied: – ontwikkelingsrechten zijn een voorwaarde
– om winstgevende (bijkomende) ontwikkelingen te kunnen realiseren
Startsituatie!
7
VOR in VS
• splitsing grondeigendom en bouwrecht
• Startsituatie: – ruimtelijke ordening gekoppeld aan maximaal toegestane dichtheden
per ‘acre’ (zoning ordinance)
– bouwlagenbeperking
8
VOR in VS
• Toepassing: - Vrijwaren agrarische gebieden, natuurgebieden
- Bouwlagen- en densiteitsbeheer
- Behoud historische gebouwen
9
VOR in VS
• Uitwerken TDR-programma: – aanduiden ‘sending sites’ en ‘receiving sites’: volgens planningsproces
– bepalen aantal TDR’s
– transfermechanisme
• vrije prijs (markt vraag en aanbod) of vaste prijs (bepaald door overheid)
• transfer al dan niet via rechtenbank
• fonds of heffing
hoe losser het verband tussen herkomst- en ontvangstgebieden, hoe meer we spreken van “fondsenbenadering”
– registratie transfer: ‘conservation easement’ (erfdienstbaarheid: beperking ontwikkelingsmogelijkheid wordt vastgelegd)
10
11
12
voor
na
13
VOR: Grondbeleidsinstrument
• Sturingsinstrument – aanbod op de meest geschikte plekken
– dichtheidsbeheer
• Vereveningsinstrument – minwaarden herkomstgebieden vergoed door baten meerontwikkeling in
ontvangstgebied
14
Verwante instrumenten
• bestaande sturings- en vereveningsinstrumenten – Planschade – planbaten (cf. fondsenbenadering)
– Herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil
– Voorwaarden en lasten bij (verkavelings)vergunningen
– Contractbenadering
– …
15
Verwante instrumenten
• Herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil – ruilen van gebruik en eigendom van percelen, tegelijk met het
omwisselen van bestemmingen
– 5 varianten mogelijk; al dan niet met ruil eigendommen en gebruiksruil
– steeds RUP opstellen
• met grondruilplan: inbreng, toebedeling en financiële afrekening
• Inrichtingsnota
– de bepalingen over planschadevergoeding, planbatenheffing, kapitaalschade en gebruikerscompensatie gelden niet
– VLM treedt op als “bank”
– waardebepaling via landcommissies
16
• volledige toepassing:
• Variant zonder eigendomsruil met over- en onderbedeling = VOR
17
Verwante instrumenten
Onderzoeksvragen
• Wat zijn de ruimtelijke doelstellingen waarvoor VOR potentieel een nuttig instrument is?
• Kunnen die ruimtelijke doelstellingen gebiedsgericht worden ingevuld (wat dan inhoudt dat VOR (ook) gebiedsgericht kan worden opgezet)?
18
Onderzoeksvragen
• Wat is de toepasbaarheid binnen de huidige Vlaamse regelgeving? Hoe is VOR in te passen in het bestaande instrumentarium? – context gelijkend of verschillend?
– inpasbaarheid? Interferentie met andere vereveningssystemen?
– vergelijkbaarheid van financiële transacties in de verschillende vereveningssystemen
– koppeling aan RUP, vergunning, verkaveling?
– “ontwikkeling”: bouwen/niet-bouwen? Eenheden? Bouwlagen?
– decretale onderbouwing nodig? Inspraak- en participatie-eisen?
• Hoe kunnen we VOR concreet vormgeven?
19
Mogelijke ruimtelijke doelstellingen
• Densiteitsbeleid – bebouwingsdichtheid verhogen en verlagen
• Ruimtelijk optimaliseren van het juridisch aanbod – verplaatsen
– schrappen
• Landbouwgebied vrijwaren voor landbouwgebruik
• Groen-blauwe dooradering realiseren
• (Bijkomende) verharding beperken
• …
20
Mogelijke toepassingen
1. Beheer juridisch aanbod; ruilen van bestemmingen; vb. herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil
2. Beheer juridisch aanbod en dichtheidsbeleid; Regionaal schaalniveau; Vb. Regionet Leuven
3. Ontsnipperen van het agrarisch gebied en/of de open ruimte; VOR als compensatie voor het niet-gebruiken van de mogelijkheid om een voormalige landbouwzetel te residentialiseren
4. Financieel evenwichtig ruimtelijk beleid
21
22
• Afdeling Juridische en Beleidsontwikkeling
– An Maeyens an.maeyens@rwo.vlaanderen.be
– Wolfgang Vandevyvere wolfgang.vandevyvere@rwo.vlaanderen.be
• Afdeling Onderzoek en Monitoring
– Ann Pisman ann.pisman@rwo.vlaanderen.be
Contactgegevens
Ruimte Vlaanderen
top related