2015 case law & impact fee update · 11/4/2015 1 2015 case law & impact fee update clancy...

11/4/2015

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2015 Case Law & Impact Fee Update

Clancy Mullen, Duncan AssociatesTyson Smith, Esq., AICP

White & Smith, LLC

October 15, 2015

Overview

• Ongoing Legacy of Koontz v. SJRWMD

– CBIA v. San Jose (Cal. Sup. Ct. 2015)

– Levin v. San Francisco (ND Cal 2014)

• Walker v. San Clemente (Cal Ct App 2015)

• KLN Construction v. Pelham (NH 2014)

2015

Cas

e La

w U

pdat

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Update

St. Johns River Water Management 

Dist. v. Koontz – US Sup Ct 2013

Koontz v. SJR W

MD

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Categories of Takings 

• Physical (Loretto)

• Regulatory• Total/per se (Lucas)

• Partial/ad hoc (Penn Central)

• Unconstitutional Conditions (Nollan/Dolan and sometimesKoontz)

Categories of Takings 

• Unconstitutional Conditions

But what’s included here?

Money?

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• Nollan/Dolan applies only to exactions involving:

– interest in real property

– in exchange for permit approval

– where approval is given.

Florida Supreme Court

Koontz v. SJR W

MD

US Sup Ct Holding

• No taking

• Just Compensation not proper remedy

• State law remedies (“damages”) apply where no taking

• But Nollan and Dolan apply:

– to application denials (when nothing is “taken”)

– monetary exactions

Koo

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v. S

JRW

MD

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What about impact fees and legislatively‐adopted mitigation requirements?

• Majority said Nollan/Dolan:

– apply to “in‐lieu fees” (San Jose says “not these”)

– Koontz cited an article on Impact Fees

– don’t apply to “property taxes, user fees, and similar laws and regulations”

“Maybe today’s majority accepts that distinction; or then again, maybe not.”

But what are “monetary exactions?”

Koontz v. SJR W

MD

Cal. Bldg. Indus. Assn. v. San Jose, et al 

California Sup Ct 2015

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Common Approaches

• Inclusionary Housing/Zoning Ords. (IHOs)

• Fees‐in Lieu and Mitigation Fees

• Conversion Prohibition, Restrictions

Hou

sing

Miti

gatio

n

The 2012 Inclusionary Housing Ordinance

• Applicable to residential projects of 20 units or more

• 15% must be Affordable as sales to to Low‐ or Moderate‐Income Households

• Options for compliance:– Construct On‐Site (preferred)

– Construct Off‐Site

– Fee‐in‐lieu

– Dedicate land

– Acquiring/Rehabbing same #  units

CB

IA v

. San

Jos

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The 2012 IHO, cont’d

• Incentives and Bonuses:

– Density bonus

– Required Parking Reductions

– Setback Reductions

– City Subsidies and Assistance on marketing Affordable Housing Units

• Character of Units

• Restrictions and DocumentationCB

IA v

. San

Jos

e

Issues and Holdings

• Does the IHO requirement trigger:

– takings analysis?

• “unconstitutional conditions” (Nollan/Dolan)

• mitigation of impacts of individual property owner

– just police power?

• condition of approval

• addressing community‐wide impacts

• Held:  Police Power; no demand that property be conveyed as a condition of approval

CB

IA v

. San

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California S.Ct. on Koontz

• Koontz expanded Nolan/Dolan to money

• But:

– still has to meet other requirements of the “unconstitutional condition” taking; and

– reduced profits, if proven, are not a taking

• Fees in lieu are: 

– not an alternative to a demand for land; 

– an alternative to a valid regulatory condition

CB

IA v

. San

Jos

e

Status

• Cert. Petition with US Sup Ct filed on Sept. 15, 2015

“Whether such a permit condition, imposed legislatively is subject to scrutiny and is invalid under the unconstitutional conditions doctrine set out in Koontz, 

Dolan, and Nollan.” 

CB

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. San

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IHO Observations

• A “regulatory condition” versus an “property exaction”?

• Mix of MR and AH a “use” under zoning?

• Housing Need Studies performed?

• Statutory basis of authority?

• Limitations on (non‐confiscatory) Rent or Price Controls?

• Compliance Options Offered? 

• Study showing Cost to comply?

UpdateLevin et al. v. San Francisco

Federal District (Trial‐Level) CourtOct 21 2014

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Levin v. San Francisco

24 mos.

x

$7,400/mo (MR) ‐ $2500/mo (Contr.) = $4,900/mo.

Levin’s Withdrawal Fee:  $117,000

Background Facts

Levin v. San Francisco

• No “essential nexus”

• Landlords didn’t cause the Rental Gap

• No restrictions on what Tenant would do with payment proceeds

• Payment required, even if Tenant is wealthy

• Can’t force an individual to pay for public problems they didn’t cause

Applying Nollan& Dolan

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Levin v. San Francisco

• Ordinance = facial, unconstitutional taking 

• Nollan/Dolan/Koontz apply, even though the fee:

– is Legislative

– results of a specific formula (“mathematical precision”)

– Is not “in‐lieu” of a land dedication or other required dedication of property

Holding

Levin v. San Francisco

• Ordinance amended to:

– Cap potential fees at $50K

– Control how affected tenants must use money (for purposes of relocation)

• Motions at Ninth Circuit sent case back to District Court

• Motions pending in Federal District Court

Status

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San Jose and Levin on Nollan/Dolan/Koontz

• San Jose

– N/D don’t apply to IHO set‐asides that limit profits, but don’t exact anything

– K doesn’t apply to in‐lieu fees because they aren’t alternative to real property exaction

• Levin:– N/D/K apply because feepayor didn’t cause the 

problem; even though fees legislative in nature

– Fees weren’t “earmarked”

– No showing of “need”

SJR

WM

D v

. Koo

ntz

Koontz’s Reach?

• Cited in 18 other cases nationally

– Land Use– Shareholder Control– Warrantless Search & Seizure– Education Funding– Affordable Care Act

• Remaining Issues:– What it applies to?

– What triggers taking?

– What damages are?

– State law procedural issues?

SJR

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Koontz Status

• October 30, 2013: Florida Supreme Court remanded to Florida District Ct. of Appeals

• April 30, 2014:  Fla. DCA 

– affirmed its prior opinion in Koontz IV (that a “taking” had occurred, just compensation due)

– although US SCt held no taking had occurred 

• May 2014: Petitions for Discretionary Jurisdiction Filed at Fla. Sup. Ct.

• No decisions so farSJR

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Walker v. City of San Clemente

Court of Appeal, California

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Case Background

• Mid‐1980s major proposed development outside the coastal zone had potential to double population (360 new spaces needed to serve)

• Beach parking at capacity; 35% of users are city residents

• 1989 – Adopt Beach Parking Impact Fee to mitigate impact of new residents needing to park                       at the beachW

alker v. San

 Clemente (2015)

The Mitigation Fee Act

• 5‐Year Report for Unspent Fees

– Purpose in holding unspent fees

– Show reasonable relationship b/t unspent fees and purpose for imposing

– Identify any supplementary funds

– Identify date supplementary funds will be combined with impact fees for use

§ 66001, subd (d)(1)

Walker v. San

 Clemente (2015)

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Beach Parking Impact Fee

• 1989 – Adopt Beach Parking Impact Fee

–$1500/DU

–Use for planned structured parking (the purpose for imposing the fee)

Walker v. San

 Clemente (2015)

Timeline

• 1990:  Collect $300K

• 1994:  Spent $337K to purchase a lot

• 1996:  

– Total collections at $2 million

– Fees updated: $750/DU (demand reevaluated)

– Expand use to “improvements to beach parking” (new purpose for imposing?)

Walker v. San

 Clemente (2015)

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Timeline, cont’d

• 2004:  Filed its Five‐Year Report, related to unspent funds, per the Act

• 2009:  

– Non‐coastal zone built out

– $6 million in Beach Parking Impact Fees, plus $3M in interest

– Filed another Five‐Year Report

– No additional “parking structures” or “improvements” made or planned

Walker v. San

 Clemente (2015)

Nature of the Major Challenges

• Refund for:

– 2009 Five‐Year report failed to include proper findings (court agreed)

– 1994 lot purchased for parking (compel sale) (dismissed)

– Administrative costs/expenditures should be reversed, refunded (dismissed)

• Accounting: 

– Beach Parking Impact Fees improperly commingled 

Walker v. San

 Clemente (2015)

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Compliance with the Mitigation Fee Act

• 5‐Year Report

– Purpose in holding unspent fees

– Show reasonable relationship b/t unspent fees and purpose for imposing

– Identify any supplementary funds

– Identify date supplementary funds will be combined with impact fees for use

§ 66001, subd (d)(1)

Walker v. San

 Clemente (2015)

Compliance with the Mitigation Fee Act

• 5‐Year Report– Purpose in holding unspent fees

– Show reasonable relationship b/t unspent fees and purpose for imposing (“dodges the question” by restating 1989 methodology)

– Identify any supplementary funds

– Identify date supplementary funds will be combined with impact fees for use

§ 66001, subd (d)(1)

Walker v. San

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Compliance with the Mitigation Fee Act, cont’d

• 5‐Year Report– Purpose in holding unspent fees

– Show reasonable relationship b/t unspent fees and purpose for imposing

– Identify any supplementary funds (not specific enough; didn’t id. a start date)

– Identify date supplementary funds will be combined with impact fees for use (“N/A” isn’t sufficient)

§ 66001, subd (d)(1)Walker v. San

 Clemente (2015)

Compliance with the Mitigation Fee Act, cont’d

• More than mere technical deficiencies

• Act is clear the improvements must be identified

• Refund is the express remedy for failure to make proper 5‐Year Report

Walker v. San

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Add’l Challenges

• Refund for:– Untimely filing of 2004 Five‐Year Report (time‐barred)

– 1994 lot purchased for parking (compel sale) (dismissed; “unexpended portion…”)

– Administrative costs/expenditures should be reversed, refunded (dismissed, administration “…furthers the purpose for which the fee was collected...”; not limited to just hearing costs)

• Accounting: 

– Beach Parking Impact Fees improperly commingled (fund = account)W

alker v. San

 Clemente (2015)

K.L.N. Construction Co. v. Town of Pelham

New Hampshire Sup. Ct.

Dec 2014

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Facts of the Case

• Ordinance (1999):

– Fees to be spent in 6 years

– Refunds to “current owners of property”

• What Happened:

– Allegedly Spent fees in 2002 and 2010, on feasibility, architecture, construction estimates

– 2006‐10, voters rejected expenditures on fire stations

– 2012 voters approved fire station

K.L.N. Construction Co. (2014)

Nature of the Challenges

• Alleged in 2012 petition:

– Fees can’t be “spent” on “pre‐construction” costs

– Therefore, no fees “spent” within 6 years

• Town’s Response:

– Petitioners lack standing to sue

– Towns can choose and we chose current owners as the refund recipients 

– Petitioners are no longer are owners

• Trial Court: Granted Town’s Motion to Dismiss

K.L.N. Construction Co. (2014)

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the Law on this

• NH Statue:

– states “…shall establish reasonable times after which any portion of an impact fee…shall be refunded…”

– fails to define “refund” or who is entitled to it

• What to do?:

– Dictionary definitions aren’t helpful

– Exaction statute says “payor or payor’s successor,” but that can’t be imported into Impact Fee Statute K

.L.N. Construction Co. (2014)

the Law on this (cont’d)

• Other courts have said local governments can choose:

– Washington Urban League v. FERC (1989)

– TX Eastern Trans Corp v. Federal Pwr (1969)

– Southern County Mut Ins v. Surety (2008)

– Lake Co. Bd v. Prop Tax App Bd (1988)

• Holding: Statutes don’t prohibit the town from deciding, therefore designation of refunds the current property owner is authorized

K.L.N. Construction Co. (2014)

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• Holding:– Ordinance & Committee Report are not

evidence of Injury to Homeowner

– Fee: • Could be passed to Homeowner ( D, S)

• Could be absorbed by Developer ( D, S)

– Absent Collusion, “implausible” to assume fees were passed through

Evidence (or Incidence) of Injury

The Road Ahead?

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What we thought might happen…

• Privatization of Infrastructure

• Regulatory Dismantling

• Dialogue deteriorating

• Expansion of Inverse Condemnation COA?N

ational Im

pact Fee Roundtable 2009