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~GOBIERNO DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

PROCURACIN GENERAL2014. AO DE LAS LETRAS ARGENTINAS

Dictamen jurdico

ACTUACiN N" 0073-00055991/2014

SEOR GERENTE

GERENCIA DE ASUNTOS LEGALES

SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E.

Vienen los presentes actuados a esta Procuracin General, alos efectos de que se emita opinin juridica con relacin al contrato de alquiler suscriptoentre SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E. y el FIDEICOMISO LOMA XXI,respecto del inmueble ubicado entre las calles Magaldi, Orma y Luna, para la "Guarda yAdecuacin del Material Rodante a incorporarse en la Red de SUBTES", por la sumamensual de USD 115.500 + IVA.

1. ANTECEDENTES

De fojas N 1 a fojas N 6, la Gerencia de Gestin de MaterialRodante de SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E. informa sobre la necesidad dematerializar el alquiler de un inmueble de similares proporciones y condiciones al de lareferencia.

A fojas N 9, la firma MKS PROPIEDADES tasa por uninmueble de similares condiciones al mencionado por la suma de USD 8 por M2.

De fojas N 13 a fojas N 15, la firma BRUNI PROPIEDADEStasa por un inmueble de similares condiciones al mencionado por la suma de USD 8,5 porM2.

De fojas N' 17 a fojas N' 23, la firma GIMNEZ INMUEBLEStasa por el inmueble de la referencia por la suma de USD 9 por M2.

En tal sentido, aclaremos que el inmueble ofrecido por la

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firma GIMNEZ INMUEBLES corresponde en propiedad al FIDEICOMISO lOMA XXI.

De fojas W 24 a fojas W 25, la Gerencia de Planeamiento deSUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E. explica las razones por las que consideraconveniente celebrar el presente contrato respecto del inmueble cotizado por la firmaGIMNEZ INMUEBLES.

De fojas N 26 a fojas W 60, se acredita las consultas ysolicitudes de cotizaciones relativas al presente contrato requeridas porSUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E.

De fojas W 101 a fojas W 104, la Gerencia de Operacionesdel BANCO CIUDAD DE BUENOS AIRES da cuenta del valor locativo del inmuebleofrecido por la firma GIMNEZ INMUEBLES, que considera por otra parte pertinente y debuenas condiciones de seguridad.

De fojas W 135 a fojas W 139, la Gerencia de Asuntoslegales de SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E. presta conformidad a lo dichopor la Gerencia de Planeamiento de SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E.

De fojas W 142 a fojas W 14~5,luce la Resolucin W2124/2014, por medio de la cual el Directorio de SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRESS.E. decide aprobar la locacin del inmueble ofrecido por la firma GIMNEZ INMUEBLES,y llevar adelante por ende las actuaciones tendientes a concretar el contrato de alquiler dela referencia.

De fojas W 146 a fojas W 184, luce el Contrato de Alquiler deInmueble suscripto entre SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E. y FIDEICOMISOlOMA XXI, con fecha 21 de agosto del 2014, cuyas firmas se certificaran notarialmente.

De fojas W 185 a fojas N 187, luce la Escritura W 154, defecha 5 de septiembre del 2014, pasada por ante la Escribana Michela Ponisio, adscriptadel Registro Notarial N 599 de esta Ciudad, la cual da cuenta del traspaso del inmueblede propiedad de FIDEICOMISO lOMA XXI a SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E.

A fojas W 188, luce el Convenio de Pago suscripto entreSUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E. YGIMNEZ INMUEBLES, valorizado por lasuma de USO 173.250.

De fojas N 205 a fojas W 206, se remiten los presentesactuados a estudio.

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En ese estado del trmite es llamada a intervenir estaProcuracin General.

11.NORMATIVA APLICABLE

Resultan de aplicacin al caso, la Ley 4472 y su modificatoriaLey 4790 de "Regulacin y Reestructuracin del Sistema de SUBTES", al igual que elEstatuto, el Reglamento de Contrataciones y el Rgimen de Contrataciones yDeterminacin de Montos de SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E.

1l. NORMATIVA GENERAL VINCULADA A LACOMPETENCIA

A) LEY 4472 DE REGULACiN Y REESTRUCTURACiNDEL SISTEMA DE SUBTES

Mediante esta Ley, de regulacin y reestructuracin delSistema de Transporte Ferroviario de Pasajeros de Superficie y Subterrneo en la CiudadAutnoma de Buenos Aims (SUBTE), se asumi por parte de la Ciudad Autnoma deBuenos Aires el servicio pblico del SUBTE (arts. 1 y 2 de la citada Ley), disponiendo,asimismo, que el Poder Ejecutivo o quien ste designe deba convocar a METROvASS:A. y/o su controlante con el fin de contratar en forma directa la operacin transitoria delservicio SUBTE, por un plazo inicial mximo de dos (2) aos, prorrogable sin que laduracin total del acuerdo pueda exceder la vigencia del perodo de emergencia previstoen el arto6 (art. gOl.

A travs de sus arts. 4 y 5 se design a SUBTERRNEOSDE BUENOS AIRES S.E. como autoridad de aplicacin de la Ley, estableciendo que esaempresa tendr a su cargo el desarrollo de todo y la administracin del sistema deinfraestructura del SUBTE, su mantenimiento y la gestin de los sistemas de control de laoperacin del servicio.

Por la misma Ley, se declar en emergencia el servicio por eltrmino de dos (2) arios, facultando al Poder Ejecutivo a prorrogarla por el nuevo trminode un (1) ao (art. 6).

En su arto 13, se enuncian las facultades deSUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E. durante la emergencia, previendo, en los

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incisos 6) Y 7), las siguientes:

"6. Establecer y llevar adelante un programa de inversionespara la mejora de la seguridad operativa y del servicio, que incluya el mejoramiento, laconservacin y la renovacin del material rodante, de las vias y de la infraestructura engeneral.

7. Contratar bienes, obras, servicios y los suministros msurgentes, conforme el procedimiento dispuesto en el Rellamento de Compras deSUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES SE".

Por su parte, el arto15 enuncia entre los principios generalesy objetivos para la poltica a aplicar en materia del servicio de SUBTE, el de establecer unPrograma de inversiones necesarias para la renovacin, mejoramiento y para un correctomantenimiento y conservacin de la infraestructura, de las vias y del material rodante enlas redes existentes (ver inciso 7).

Bl LEY 4790 DE REGULACiN Y REESTRUCTURACiNDEL SUBTE - MODIFICACiN

Por cuyo arto 1" se modifica el arto 6" de la Ley antesmencionada, y se declara la emergencia antes dicha por el trmino de cuatro (4) aos, yse faculta al Poder Ejecutivo de la Ciudad a prorrogar dicha emergencia por un nuevoplazo de un (1) ao.

Cl ESTATUTO DE SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES

Articulo 5:

"La Sociedad tendr por objeto la prestacin de serviciospblicos de transporte de pasajeros en la Ciudad de Buenos Aires, y, por prolongacin desus itinerarios y recorridos, en territorio provincial.

Asimismo, tendr a su cargo los servicios y actividadesaccesorias, industriales y comerciales, necesarias y complementarias de su objetoprincipal".

Artculo 6:

"Para cumplir su objeto, la Sociedad podr:

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a) Adquirir por compra o cualquier otro ttulo, bienesinmuebles, muebles o semovientes y toda clase de derechos; venderlos, permutarlos,cederlos y disponer de ellos, darlos en garanta y/o gravarlos, inclusive con prendas,hipotecas o cualquier otro derecho real, y constituir sobre ellos servidumbres,

b) Celebrar toda clase de contratos y contraer obligaciones,aceptar consignaciones, comisiones y/o mandatos y otorgarlos.

c) Contraer prstamos, emprstitos y otras obligaciones conbancos oficiales y particulares, organismos de crdito internacionales o de cualquiernaturaleza, sociedades o personas juridicas o de existencia visible, del pas y del exterior.

d) Emitir, en el pais o en el extranjero, previa resolucin de laAsamblea, debentures y otros ttulos de deuda en cualquier moneda, con garanta real osin ella, especial o flotante"

e) Realizar toda clase de actos juridicos y operaciones,cualquiera sea su carcter legal, incluso financieros, que hagan al objeto de la Sociedad,o estn relacionados con la misma, dado que el presente articulo es enunciativo y notaxativo",

Artculo 13:

Establece que SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES SEtendr amplias facultades para organizar, dirigir y admnistrar la Sociedad, contemplandoen el inciso "c" la facultad de:

"Adquirir, comprar, vender, ceder, permutar y dar o tomar encomodato toda clase de bienes muebles e inmuebles y derechos, inclusive marcas ypatentes de invencin; constituir hipotecas, servidumbres, prendas o cualquier otroderecho real y, en general, realizar todos los dems actos y celebrar dentro o fuera delpas los contratos que sean atinentes al objeto de la Sociedad".

y el inciso "r" prescribe que "el Directorio tiene todas lasfacultades necesarias para administrar y disponer de los bienes de la Sociedad y celebrartodos los actos que hagan al objeto socia''',

2. NORMATIVA DE TRMITE DE CONTRATACiN

8lRGIMEN DE CONTRATACIONES Y DETERMINACiNDE MONTOS

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"ARTicULO PRIMERO: La SOCIEDAD efectuar todas suscompras, ventas y dems contrataciones de obras, bienes y/o servicios, conforme losprincipios bsicos de publicidad y competencia de precios, de acuerdo con las normas delpresente Rgimen y, suplementariamente por las dems normas legales del derechoprivado vigente, el cdigo civil, el cdigo de comercio, no siendo de aplicacin lasdisposiciones del derecho administrativo y las normas de las leyes de contabilidad,conforme el arto6 de la Ley de Sociedades del Estado 20.705. y con arreglo a uno de lossiguientes procedimientos:

d) CONTRATACiN DIRECTA; Se efectuar en lascontrataciones que encuadren en los siguientes casos:

URGENCIA

"7) Cuando exista razn de probada y fundada urgencia,emergencia o de carcter imprevisible, que no permita espemr realizar un proceso delicitacin. En todos estos supuestos debern fundarse las razones a travs de informestcnicos, legales y/o econmicos, que debern sustentar debidamente la decisin delDirectorio"

ID.R.EGLAMENTO DE CONTRATACIONES

URGENCIA

"Articulo 8. Las razones que permitan encuadrar lascontrataciones directas en el inciso c), apartados 2), 3), 4), 6), 7"), gOl, 10) Y 11) delartculo 1 del Rgimen de Contrataciones, sern fundamentalmente ponderadas por laautoridad que los invoque".

DISPOSICiN ESPECIAL

Por razones de necesidad o para salvaguardar un real intersde la Sociedad, el Directorio, en casos debidamente fundados, podr apartarse de lasdisposiciones del presente reglamento.

111.ANLISIS

1) CUESTiN PRELIMINAR

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Se deja constancia que la presente opinin habr de limitarseal aspecto jurdico de la consulta efectuada, quedando fuera de su mbito toda cuestintcnica o referida al importe al que asciende la presente contratacin, su oportunidad oconveniencia, por no resultar ello competencia de esta Procuracin General, salvocuestiones de sana razonabilidad que no tengo observaciones que realizar al respecto.

2) PROCEDENCIA DE CONTRATAR EN FORMA DIRECTAPOR URGENCIA

De fojas N 24 a fojas N 25, la Gerencia de Planeamiento deSUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E. informa que:

1. la Gerencia de Planeamento dio inicio a la bsqueda degalpones desde el 30 de abril del ao en curso, visitando, en compaa de la Gerencia deGestin de Material Rodante, diferentes propiedades.

2. Como resultado de esta bsqueda, la Gerencia de Gestinde Material Rodante seleccion la propiedad de Agustn Magaldi al 2169, debido a quecumpla con las caractersticas necesarias (superficie, altura, piso, ubicacin, seguridad,etc.) y mediante estos actuados solicita a la Gerencia de Planeamiento el alquiler de unasuperficie aproximada de 7'000m2 del galpn mencionado ms arrba, a fin de contar conel espacio suficiente para la guarda y realizacin de las adecuaciones locales de la flotaCAF serie 6000, de la cual los primeros 30 coches arribaron al Puerto de Zrate el 22 dejulio del 2014.

3. los 30 coches mencionados se corresponden con elprimer lote que lleg a puerto pues la flota adquirida al Metro de Madrid consta de 78coches y 13 remolques, Material Rodante que prestar servicio en la Lnea B.

4. Adicionalmente se prev alquilar otros 7000 m2 para larecepcin (guarda y adecuacin) de diferentes flotas (Lnea A, C y H) que arribarn a laCiudad de Buenos Aires y Material Rodante que ser radiado de la Lnea B. Estos 7000m2 adicionales se requiElren en principio a partir del mes de marzo del 2015 aconfirmacin de la Gerencia de Gestin de Material Rodante.

5. Se adjuntan los informes sobre evaluacin locativasolicitada por SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES S.E. para establecer comparacinde precios de mercado, en relacin con la oferta recibida por la empresa GIMNEZINMUEBLES.

6. En efecto, los precios presentados por las empresas MKSPROPIEDADES y BRUNI PROPIEDADES, coinciden con un caso y sobrepasa en otro.

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Por lo tanto Gerencia de Planeamiento sugiere realizar la operacin con la empresaGIMNEZ INMUEBLES para el alquiler del galpn.

7. Luego de varias negociaciones, se present una carta deintencin de alquiler pasado el 8 de agosto del 2014 y la Gual prev las condicionesbsicas para el contrato de alquiler. Finalmente, se consensu un precio de 8,25 por M2 +IVA.

Asimismo, de fojas N" 101 a fojas N" 104, la Gerencia deOperaciones del BANCO CIUDAD DE BUENOS AIRES informa que atento la solicitud detasacin del valor locativo del metro cuadrado de la nave industrial requerida porSUBTERRNEOS DE BUENOS AIRES SE, ese equipo tcnico efecto un relevamientoconsiderando la actual situacin del mercado inmobiliario, arribando a un valor promediodel M2 de la edificacin citada de $ 66. El canon unitario no contempla comisiones,impuestos, gastos ni honorarios.

A lo que luego agrega que:

La zona posee todos los servicios de infraestructura urbana.En la nave industrial a valuar obran: instalacin contra incendios por manguerashidrantes, rociadores y matafuegos; y en el sector de oficina, office, aire acondicionadofro y calor, etc.; siendo su estado de conservacin muy bueno.

Por su parte la Gerencia de Asuntos Legales, en suintervencin que obra a fs. 135/139 seala que el procedimiento que se est llevandoadelante es una contratacin directa que se enmarca en el caso previsto por el artculo 1,inciso d), apartado 7 del Reglamento de Contrataciones y Determinacin de Montos,norma que prescribe que la Socicedad podr recurrir al procedimiento de contratacindirecta: " ... cuando exista razn probada y fundada de urgencia, emergencia o decarcter imprevisible, que no permita esperar realizar un procedimiento de licitacin".

Destaca que adems de la causal de urgencia, se verifica elsupuesto contemplado en el arto 1 inciso d) 14 del Reglamento de Contrataciones deSBASE, que prev la realizacin del procedimiento de contratacin directa en aquelloscasos de escasez de los artculos o bienes a adquirirse, lo que tambin da fundamento alprocedimiento seguido.

En cuanto al marco normativo seala que el contrato delocacin que se pretende formalizar es una locacin comercial regida por la Ley N23.091, norma que contiene disposiciones de orden pblico de modo que resultalegalmente improcedente apartarse de sus previsiones.

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Siguiendo esa linea de razonamiento sostiene que lasnormas que contiene el Reglamento de Contrataciones de SBASE, no se adecuan alrgimen legal vigente y bsicamente se dirigen a regular el procedimiento de seleccin yno contienen regulacin propia de la materia para ser aplicados a una locacin comercialcomo la que nos ocupa, en la cual la Sociedad debe someterse a las condiciones demercado para conseguir el galpon de las caracteristicas necesitadas.

En otro orden de cosas, destaca que el inmueble de lareferencia ha sido considerado como apto y en buen estado por las reparticionescompetentes, y que el valor locativo del mismo no supera los topes legalmenteestablecidos y cotizados por el BANCO CIUDAD.

C) PROYECTO DE CONTRATO

En forma liminar destaco que el contrato que se somete aconsulta ya se encuentra suscripto por las partes, cuyas firmas se han certificadonotarialmente, y por Escritura Pblica N 154, otorgada por la Escribana Michela Ponisio,se comprueba notarialmente la entega de parte del inmueble objeto de la locacin.

Analizado el mismo, se observa varias de sus clusulas (vera modo de ejemplo arts. 4),12) Y 13) de dicho contrato), colisionan con lo dispuesto en losarts. 132, 135 Y 137 respectivamente del Reglarnento de Contrataciones de dichaSociedad.

No obstante ello, se advierte que el mismo Reglamento deContrataciones de la Sociedad establece, como una "Disposicin Especial", que, porrazones de necesidad o para salvaguardar un real inters de la misma, su respectivoDirectorio, en casos debidamente fundados, podr apartarse de las disposiciones delmismo.

Asi las cosas, considero que deber acompaarse un informetcnico por medio del cual se deber invocar y justificar debidamente las razones quemotivaron y tornaron necesario o imprescindibles tales apartamientos respecto delReglamento de Contrataciones de la Sociedad, considerando que se trata de unmecanismo contractual de excepcin.

En particular, aunque no en forma excluyente, respecto de laconveniencia de aquellas previsiones en materia de pago en moneda extranjera, interesespor mora en pago y consecuencias patrimoniales derivadas de las causales que habilitana la Sociedad a dejar sin efecto dicho contrato.

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IV, CONCLUSiN

Con sustento en las consideraciones precedentementevertidas, y atendidas que sean en tiempo y forma las observaciones que se han formuladoprecedentemente, podr continuarse con el procedimiento seguido, por el cual seperfeccion el contrato de alquiler suscripto entre SUBTERRNEOS DE BUENOS AIRESS.E. y el FIDEICOMISO LOMA XXI, respecto del inmueble ubicado entre las callesMagaldi, Orma y Luna, para la "Guarda y Adecuacin del Material Rodante a incorporarseen la Red de SUBTES", por la suma mensual de USO 115.500 + IVA.

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oG o B 1 E R N O DE LA e 1u DAD DE B U E N o SA 1R E S

2014, Ao de las letras argentinas

Ho,ia Adicional de FirmasDictamen jurdico

Nmero: IF-2014-15429064- -PG

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Buenos Aires, Mircoles 22 de Octubre de 2014

Referencia: -7300055991-SBASE-2014

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JULIO MARCELO CONTE GRANOProcurador GeneralPROCURACION GENERAL (AJO)

Digilally signed by ComunicacionesOficialesDN: cn=Comunicaciones OficialesDate: 2014.10.22 19:37:22 -03'00'

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