achter de lange stallen, breda · pdf filehet aantal mensen dat wil wonen in een appartement...
TRANSCRIPT
Inhoudsopgave
Voorwoord 3
Inleiding 5
Waarmaken van ambities 13
Ambities Breda 13
Wensen consument 15
Wensen ondernemers 18
Fysieke omgeving 20
Waarmaken van Ambities - Hèt Momentum! 21
Programma 25
Winkels 27
Wonen 39
Parkeren 47
Stedenbouw en verkeer 49
Stedenbouw 51
Verkeer 53
2
Breda is een prachtige
stad met een lange en
rijke geschiedenis. Het
Lange Stallen gebouw
aan de Keizersstraat
en het KPN-pand op de
hoek van de Keizersstraat
en de Oude Vest hebben die
geschiedenis mede bepaald.
Ingeklemd tussen deze twee panden
en de Ginnekenstraat ligt het Molsterrein. Al jaren in gebruik
als parkeerterrein.
Voor u ligt een boek met de beschrijving van de plannen
voor de herontwikkeling van het Lange Stallen gebouw,
het KPN-pand en het Molsterrein, het plan Achter de Lange
Stallen. Daarnaast worden de ruimtelijke plannen op hoofd-
lijnen beschreven. De Lange Stallen en het KPN-pand trans-
formeren samen met het Molsparkeerterrein tot (gezichts)
bepalend voor de toekomst van de binnenstad van Breda.
Het plan is een nadere uitwerking van het masterplan
Achter de Lange Stallen van Sjoerd Soeters uit 2007.
Dit boekwerk sluit een periode van intensieve studie en
debat tussen VOF Achter de Lange Stallen (een samenwer-
kingsverband tussen Dura Vermeer en MAB Development)
en haar adviseurs en het projectteam van de gemeente
Breda af. In het boek worden de ambities en het programma
voor Achter de Lange Stallen uitvoerig toegelicht.
Dit boekwerk vormt samen met de stedenbouwkundige
ontwerpvisie van diederendirrix het fundament voor de
werkzaamheden in de komende jaren. Deze moeten resul-
teren in Meer Binnenstad in Breda in 2018. Het schetst onze
visie op de ontwikkeling van de binnenstad van Breda en dit
stuk stad in het bijzonder.
Wij hebben er met veel plezier en enthousiasme aan gewerkt
en zien uit naar het uitwerken van de volgende stappen om
de ontwikkeling van een stukje van de prachtige binnenstad
van Breda.
VOF Achter de Lange Stallen
Voorwoord
3
Inleiding
In 2007 is het masterplan Achter de Lange Stallen opgesteld
door de architect/stedenbouwkundige Sjoerd Soeters
(Soeters Van Eldonk architecten). Dit plan is gepresenteerd
aan de stad en besproken in het College van B&W. Destijds is
het plan met groot enthousiasme ontvangen. Vanwege
terughoudendheid bij de toenmalige eigenaar van de
gronden is echter vertraging ontstaan en is het plan enige
jaren in de ‘ijskast’ komen te staan. Inmiddels is VOF
Achter de Lange Stallen eigenaar van een groot deel
van de gronden.
Het voorliggende boekwerk bevat de resultaten van een
actualisatie en nadere uitwerking van het masterplan Achter
de Lange Stallen uit 2007. Alle aspecten waaronder de toe-
lichting en onderbouwing van het programma voor wonen,
winkels en parkeren, stedenbouw, bereikbaarheid en parke-
ren komen aan de orde. De stedenbouwkundige ontwerp-
visie en richtlijnen voor beeldkwaliteit zijn in een separaat
document uitgewerkt. In dit boek is een beschrijving van de
plankaart opgenomen.
Door realisatie van het plan Achter de Lange Stallen in het
historische hart van Breda ontstaat een nieuw, integraal
onderdeel van de binnenstad waarin gewoond, gewinkeld,
5
gerecreëerd en geparkeerd kan worden; geleefd en beleefd
kan worden. De Lange Stallen en het KPN-gebouw geven dit
deel van de binnenstad een unieke en eigen signatuur. Met
de toevoeging van ruimte voor onder andere winkelen, wo-
nen, parkeren en openbare ruimte in een stedelijke dichtheid
worden de bestaande kwaliteiten van de binnenstad verst-
erkt en worden er nieuwe kwaliteiten toegevoegd. Achter
de Lange Stallen versterkt de voorzieningenstructuur van
de Bredase binnenstad en verbetert zo de concurrentiepos-
itie van Breda. Het gebied krijgt een eigen identiteit, maar
is tegelijkertijd ruimtelijk en programmatisch logisch ver-
bonden met de rest van de stad, waar het levendig en aan-
genaam is. Achter de Lange Stallen is verrassend vertrouwd!
De actualisatie en nadere uitwerking van het masterplan
van Sjoerd Soeters is ter hand genomen door VOF Achter
de Lange Stallen, een samenwerking tussen Dura Vermeer
Vastgoed en MAB Development, in samenwerking met de
gemeente Breda, Syntrus Achmea Real Estate & Finance,
WonenBreburg en een aantal adviseurs waaronder de
architecten Sjoerd Soeters (Soeters Van Eldonk architecten),
Bert Dirrix ( diederendirrix architecten) en Marlies Rohmer
(Architectenbureau Marlies Rohmer).
LeeswijzerIn voorliggend document worden de ambities voor de
ontwikkeling van Achter de Lange Stallen geschetst (hoofd-
stuk 2). Vervolgens is in hoofdstuk 3 een uitgebreide beschrij-
ving van het programma te vinden. De ruimtelijke vertaling
van het programma in gebouwen en openbare ruimte en de
bereikbaarheid van de plek wordt beschreven in hoofdstuk 4.
In een separaat document, “de Stedenbouwkundige
Ontwerpvisie en Beeldkwaliteitsparagraaf Achter de Lange
Stallen” worden de randvoorwaarden beschreven waaronder
in het plangebied gebouwd mag worden en waar mee de
openbare ruimte vorm kan krijgen. De beoogde steden-
bouwkundige kwaliteiten van het plangebied Achter de
Lange Stallen worden toegelicht en de ruimtelijke kaders
worden beschreven waarbinnen deze kunnen worden
gerealiseerd. De ontwerpvisie is opgesteld door Bert Dirrix
van architectenbureau diederendirrix uit Eindhoven.
De inhoud van dit boek is onderbouwd met vele onderzoe-
ken en rapportages. Deze zijn niet opgenomen in dit boek-
werk maar desgewenst uiteraard beschikbaar.
6
DURA Vermeer en MAB Development hebben beide
ruime ervaring in de ontwikkeling en realisatie van
binnenstedelijke projecten. De projecten op de foto’s zijn
door partijen afzonderlijk en/of gezamenlijk gerealiseerd.
WonenBreburg (WBB) is eigenaar van de Lange Stallen
en het KPN-gebouw. WBB levert deze panden aan de
VOF. De VOF ontwikkelt de gebouwen ten behoeve van
woningen en winkels en levert vervolgens woningen
terug aan WBB.
Syntrus Achmea is een financieel dienstverlener die zorg
draagt voor de pensioenen van 3,5 miljoen Nederlanders.
Dat gebeurt in opdracht van ruim 80 pensioenfondsen.
Syntrus Achmea beheert een vermogen van 57 miljard
euro, waarvan circa 14 miljard euro in vastgoed en
hypotheken. Daarmee is het bedrijf de grootste vast-
goedbelegger in Nederland. Syntrus Achmea Real Estate
& Finance belegt namens pensioenfondsen voor circa
80 miljoen aan vastgoed in Breda. De winkels, de vrije
sector appartementen en de parkeergarage in Achter de
Lange Stallen neemt Syntrus Achmea bij oplevering in
belegging. Syntrus Achmea investeert in Breda omdat
het een vitale stad is in een vitale regio. Breda heeft een
zeer aantrekkelijke binnenstad, is aantrekkelijk om in te
wonen, heeft voldoende werkgelegenheid en een goed
aanbod van onderwijs en culturele voorzieningen. De
stad heeft een solide economische basis met autonome
bevolkingsgroei èn heeft een vestigingsoverschot.
Syntrus Achmea constateert een groeiend draagvlak
en toenemende vraag naar voorzieningen in steden
zoals Breda. Verder constateert Syntrus Achmea dat de
toonaangevende detailhandel in Nederland zich concen-
treert in de 4 grootste binnensteden en in 6 à 8 regionale
winkelsteden, waaronder Breda.7
De locatie “Achter de Lange Stallen” ligt aan de zuidoost kant van het centrum
van Breda. Het wordt begrensd door (de achterzijde van winkels aan) de
Ginnekenstraat in het westen, de Keizerstraat (met aan de overzijde het
Chassé Park) in het oosten, de Houtmarkt in het noorden en de Stallingstraat
in het zuiden.
De ontwikkelcombinatie VOF Achter de Lange Stallen is eigenaar van een
groot deel van de benodigde gronden. Ten behoeve van de ontwikkeling van
de plannen zoals in dit boek omschreven dient de VOF nog een aantal perce-
len van de gemeente te verwerven en enkele percelen van particulieren.
11
Eigendom VOF per 1-1-2013:
Inbreng gemeente:
Inbreng WonenBreburg:
Overig nog te verwerven vastgoed:
De figuur toont in blauw de huidige eigendommen (vol eigendom) van
VOF ‘Achter de Lange Stallen’. Een groot deel van het voor het project
belangrijke en strategische vastgoed is daarmee in handen van de VOF
waaronder de panden ter plaatse van de noodzakelijke aansluiting
van het Molsterrein op de Ginnekenstraat.
Voor het project dient VOF ‘Achter de Lange Stallen’ de oranje gemarkeerde
percelen van de gemeente te verwerven. Met WonenBreburg is overeen-
stemming over de inbreng van De Lange Stallen en het KPN-gebouw.
Van de grijs gemarkeerde percelen is het wenselijk om deze te verwerven.
Realisatie van het plan Achter de Lange Stallen is echter ook mogelijk
zonder verwerving van deze percelen zonder dat daarmee de plankwaliteit
of het functioneren van het plan zwaarwegend wordt aangetast.
Chassé Theater
Poppodium Mezz
Breda’s museum
KPN
GROTE KERK
Lange StallenAkkerstraat
Stallingstraat
Nonnenveld
Keiz
erst
raat
GASTHUISVELDEN
WILHELMINAPARK
CHASSEPARK
Karnemelkstraat
Vierwindenstraat
P
Ginnikenstraat
12
Waarmaken van ambities
De binnenstad is dat wat Breda de ‘parel van het Zuiden’
maakt. Dat is de openingszin van de concept visie binnen-
stad 2030. Die stelling onderschrijven wij van harte.
De plannen voor Achter de Lange Stallen zijn dan ook
ontwikkeld met respect voor de kwaliteiten van de
historische binnenstad en met als doel de concurrentie-
positie van de binnenstad van Breda op het gebied van
wonen, winkelen en recreëren fors te versterken.
Achter de Lange Stallen staat voor méér binnenstad. We
voegen vernieuwende retail, een groot aantal woningen in
verschillende (huur)prijscategorieën, parkeren en hoogwaar-
dige openbare ruimte toe. Achter de Lange Stallen wordt een
stadskwartier wat past bij de binnenstad van Breda maar zich
tegelijkertijd ook onderscheidt van dat wat er al is. Achter de
Lange Stallen is “Verrassend Vertrouwd”. De vertrouwde
gebouwen De Lange Stallen en het KPN-pand krijgen een
zeer prominente plek in het plan en tonen zich op een
andere en verrassende manier aan de stad dan ze dat de
afgelopen jaren hebben gedaan. De nieuw toe te voegen
gebouwen worden zo gesitueerd dat nieuwe routes en
verbindingen ontstaan (Achter de Lange Stallen vormt de
verbinding tussen binnenstad en Chassépark) en bestaande
straten en routes opgewaardeerd worden (waaronder Akker-
straat, Stallingstraat en Houtmarktpassage/Oude Vest).
De plannen zijn niet gebaseerd op alleen ambities van de
VOF Achter de Lange Stallen. De plannen zijn ook een
vertaling van de ambities die de stad Breda heeft.
Ambities BredaIn de Visie Binnenstad 2030 kiest Breda er voor om het
centrum als toeristisch-recreatief product te versterken, de
binnenstad af te maken, in te zetten op behoud en verster-
king van de leefbaarheid, het centrum bereikbaar te houden
voor bestemmingsverkeer en in te zetten op duurzaamheid.
Om deze ambities in het algemeen te kunnen realiseren en in
het bijzonder het centrum van Breda als toeristisch-recreatief
product te versterken is het van belang om de wensen van
de consument en de ondernemers te kennen. En vervolgens
is het de vraag of de fysieke omgeving geschikt is of geschikt
gemaakt kan worden voor het realiseren van de ambities.
13
de consument behoefte houden aan het fysieke winkelen.
De trend is echter wel dat de consument vooral die steden
en winkelgebieden opzoekt waar, behalve dat het aange-
naam verblijven is, het aanbod compleet is. De consument is
veeleisend, goed geïnformeerd en mobiel. Hij kiest de win-
kellocatie met zorg op de combinatie van het beste aanbod
van winkels in combinatie met aantrekkelijke horeca in een
kwalitatief hoogwaardige en onderscheidende omgeving. De
consument is op zoek naar sfeer en beleving en combineert
winkelen en recreëren. De consument rijdt niet meer om
voor die ene winkel maar kiest voor totaal vermaak.
De consument wil wonen, winkelen en recreëren in de
binnenstad van Breda. Uit onderzoek van de VOF blijkt dat
het aantal mensen dat wil wonen in een appartement in de
binnenstad van Breda aanzienlijk is en dat deze groep zeer
divers is samengesteld. De gemeente Breda constateert in de
Woonagenda 2011 – 2012 eveneens dat er vooral behoefte
is aan woningen in landelijke en centrumstedelijke woon-
milieus.
Een veel gehoorde kreet is dat we geen (nieuwe) fysieke win-
kels meer nodig hebben omdat de consument steeds meer
online winkelt. Natuurlijk zijn de bestedingen via internet in
de afgelopen jaren explosief gegroeid. Van de totale winkel-
bestedingen gaat circa 10% via online. Dit is echter inclusief
bestedingen aan bijvoorbeeld reizen en telecom. Iets meer
dan de helft (51%) betreft echte productaankopen. Circa
7,5% wordt besteed aan kleding, de branchegroep waarvoor
de consument toch vooral de binnensteden opzoekt (bron:
Thuiswinkel.org). Dus online winkelen is zeker een factor
om rekening mee te houden. Maar ook in de toekomst blijft
Wensen consument
15
Winkelketens, en in het bijzonder de internationale mo-
deretailers, vragen steeds grotere winkeloppervlakten. Dit
onder andere om een compleet aanbod in een aantrekkelijke
winkelomgeving te kunnen aanbieden. Als gevolg hiervan
is de gemiddelde winkel sinds 2005 bijna 13% groter ge-
worden (bron: Locatus) en deze groei zet naar verwachting
en op basis van onderzoek (CBRE, The role of Real Estate in
a Multichannel World ) ook de komende jaren gestaag door.
Met name in onze binnensteden, en in het bijzonder in de
historische binnensteden, is het aanbod van dergelijke grote
winkelunits volstrekt onvoldoende. De gemiddelde winkel-
grootte in de Bredase binnenstad is circa 177 m2 (duidelijk
kleiner dan in vergelijkbare winkelsteden). Internationale
retailers kunnen met dergelijke oppervlaktes niet uit de
voeten. Ze zoeken winkels van 1.000 m2 of groter. Als Breda
aan die vraag niet kan voldoen is het gevolg een toenemend
risico dat de bestedingen afvloeien naar omliggende koop-
steden. Voor bijvoorbeeld kinderkleding van Zara naar
Tilburg is niet wat Breda zou moeten willen!
In Breda ligt dus een belangrijke uitdaging om deze schaal-
sprong te accommoderen, zonder daarbij overigens overal
grote ‘winkeldozen’ neer te zetten. De consument kiest
immers voor Breda vanwege de prachtige historische
binnenstad. Dus grootschaligheid moet hand-in-hand
gaan met sfeer en beleving.
Wensen ondernemers
18
We hebben te veel winkels in Nederland. Ook in Breda.
De leegstand is daarvan een bewijs. Maar de vraag is of
we wel voldoende winkels hebben op de juiste plekken.
De consument vraagt om een compleet aanbod van
winkels in een bijzondere aantrekkelijke en binnenstedelijke
omgeving. Bezoekersstromen hebben een grote aantrek-
kingskracht op winkelketens en vice versa. De druk op de
beste winkellocaties en vooral ook de concurrentie tussen
en binnen winkelgebieden neemt steeds verder toe. De
mindere winkellocaties verliezen meer en meer terrein en
voor een deel uiteindelijk hun winkelfunctie. De winkelmarkt
is daarmee vooral geworden tot een verplaatsingsmarkt. Het
is méér op minder plekken’. Met als gevolg herbestemming
als belangrijke opgave voor locaties die hun winkelfunctie
hebben verloren. De sterkste en grootste winkelsteden
hebben de gunst van de consument en moeten zich blijven
vernieuwen en versterken om tot de ‘winnaars’ te blijven
behoren.
Breda heeft de fysieke ruimte om zich te vernieuwen en
versterken in de vorm van de locatie Achter de Lange Stallen.
Deze locatie biedt de ruimte om in te spelen op de wensen
van retailer en consument. Tegelijkertijd kan een aantal
andere ambities gerealiseerd worden middels realisatie
van het plan Achter de Lange Stallen.
Fysieke omgeving
20
Hèt Momentum!In de loop der eeuwen heeft de binnenstad van Breda zich
steeds aangepast aan de trends en ontwikkelingen van die
tijd. Het beschermen van eigendommen en posities speelde
vaak een rol. Maar altijd heeft de handel en het ontmoeten
een centrale rol gespeeld. Elke stad en dus ook Breda is ont-
staan als marktplaats op een knooppunt van waterwegen.
De openbare ruimte en de gebouwen hebben zich steeds
aangepast aan de wijze waarop er door de eeuwen heen
handel is bedreven (wat we anno vandaag winkelen noe-
men) en mensen elkaar ontmoetten.
De binnenstad van Breda is ondermeer zo prachtig omdat
er al eeuwenlang op een integrale manier door partijen
met eigendomsposities aan de stad is gewerkt. Er is regie
gevoerd. Geen versnipperde kleinschalige ad hoc ontwikke-
lingen maar de (her)ontwikkeling van hele stadskwartieren
vanuit een duidelijke visie en ambitie om de stad gereed te
maken voor en aan te passen aan trends en ontwikkelingen.
Recente voorbeelden zijn de ontwikkeling van de Barones,
de Haven en ,t Sas. Aanleiding voor dergelijke ontwikke-
lingen vormen vragen van gebruikers naar meer ruimte of
andersoortige ruimte.
Waarmaken van ambities
21
De kansen en mogelijkheden voor integrale binnenstedelijke
herontwikkeling in Nederland zijn sinds de economische
crisis beperkt. Het vraagt forse financiële investeringen en
dergelijke ontwikkelingen hebben bovendien een lange
doorlooptijd. Van initiatief tot oplevering duurt het wel 10
tot 15 jaar. Ook over de ontwikkeling van Achter de Lange
Stallen wordt door gemeente en marktpartijen al jaren
nagedacht. Er is echter nu sprake van een momentum waar-
op veel van de voorwaarden die noodzakelijk zijn voor een
succesvolle ontwikkeling aanwezig zijn en ingevuld kunnen
worden.
• In Achter de Lange Stallen kunnen huurwoningen worden
gerealiseerd in verschillende prijssegmenten;
• Achter de Lange Stallen biedt de fysieke ruimte die ont-
breekt in de monumentale binnenstad voor winkels van
1.000m2 of groter;
• Een herontwikkeling van De Lange Stallen en het KPN-ge-
bouw is op zichzelf financieel niet haalbaar. In combinatie
met de ontwikkeling van het Molsterrein kunnen deze
gebouwen wel een nieuwe toekomst krijgen;
• De Akkerstraat en de Stallingstraat krijgen een opwaarde-
ring om dat ze historische kern, Achter de Lange Stallen en
Chassé met elkaar verbinden;
• Achter de Lange Stallen is de aanleiding om de Hout-
marktpassage op te waarderen. De achteruitgang richting
Kerkstraat wordt een volwaardige entree.
• De VOF is eigenaar van nagenoeg alle benodigde gronden
die nodig zijn voor realisatie van Achter de Lange Stallen;
• De VOF heeft ruime ervaring in de ontwikkeling en realisa-
tie van projecten zoals Achter de Lange Stallen;
• Achter de VOF staat een aannemer die ruime ervaring heeft
in de bouw van projecten zoals Achter de Lange Stallen;
• De VOF heeft de woningen, winkels en garage verkocht
aan gerenommeerde partijen, Syntrus Achmea Real Estate
& Finance en WonenBreburg. De verkoop is dus gegaran-
deerd. Deze partijen staan voor de exploitatie en de lange
termijn;
• De kopers zijn betrokken bij de planontwikkeling en
brengen hun kennis en ervaring met betrekking tot de
exploitatie in.
Regeren is vooruitzien. De doorlooptijd van een ontwikkeling
als Achter de Lange Stallen is lang. Na besluitvorming in de
Raad op basis van dit boek in combinatie met de steden-
bouwkundige visie is oplevering en opening van de eerste
winkels op z’n vroegst mogelijk eind 2017. Wachten tot
de economie zich heeft hersteld en dan pas actie nemen
is achter de feiten aanlopen. Als aan de vraag van retailers
en huurders van woningen tegen die tijd niet voldaan kan
worden in Breda zal de vraag zich verplaatsen naar andere
steden. Dus het is van het grootste belang om bij de tot-
standkoming van een dergelijk project een lange termijn
visie te hebben en ons niet te laten leiden door ‘de waan van
de dag’.
Het team van ontwikkelaar en kopers is er van overtuigd
dat er voldoende vraag van gebruikers is om de gebouwen
23
in Achter de Lange Stallen in te vullen. Daarbij worden de
plannen zo gemaakt dat er maximale flexibiliteit is om ook de
toekomstige ruimtevraag te accommoderen. Deze flexibili-
teit zit ondermeer in de vorm van de ruimtes waardoor de
ruimtes ook op andere manieren kunnen worden ingedeeld.
Flexibiliteit zit ook in de bruto plafond hoogte van de winkels
(circa 5 meter) die de ruimtes geschikt maakt voor andere
bestemmingen.
Uitgangspunt voor ontwikkelaar en eindbelegger van Achter
de Lange Stallen is dat de totale binnenstad van Breda
aantrekkelijk en onderscheidend dient te zijn. Alleen dan
is een stad toekomstbestendig. Dit gaat verder dan alleen
het winkelaanbod. Ook horeca, cultuur, hotels, parkeren en
openbare ruimte zijn hierbij van groot belang. Parallel aan de
ontwikkeling en realisatie van Achter de Lange Stallen zou
de VOF samen met haar partners graag willen werken aan
het ‘vermarkten’ van de binnenstad van Breda als totaal. ´City
making´ is van essentieel belang. Ontwikkelaar en eindbe-
legger zetten dan ook graag hun kennis en ervaring in en
nemen desgewenst het voortouw.
Op de navolgende pagina’s wordt het plan Achter de Lange
Stallen in detail toegelicht en onderbouwd.
24
Het winkelprogramma in Achter de Lange Stallen richt zich met name op
het huisvesten van grotere winkels. Maar daarbij wordt het programma zo
gesitueerd dat het winkelcircuit van de binnenstad als geheel verbetert waar-
door de bezoeker straks gemakkelijk zijn weg vindt en bijna automatisch een
langer traject aflegt, zonder twee keer hetzelfde stuk te hoeven lopen.
Winkels
27
Een nieuwe straat verbindt de Ginnekenstraat met de Kerk-
straat/Houtmarkt/Oude Vest en in het verlengde daarvan de
Halstraat. Door de aansluiting op de Halstraat ontstaat een
nieuwe route naar de Grote Markt. Dit betekent een nieuwe
impuls voor de Halstraat, die zich overigens de afgelopen
jaren al duidelijk ontwikkeld heeft. Ook de aanpalende
straten en stegen kunnen hierdoor een nieuwe impuls
krijgen. Door een nieuwe en meer prominente entree van
de Houtmarktpassage aan de Kerkstraat te situeren en de
zijuitgangen te sluiten wordt de verbinding Ginnekenstraat/
Houtmarktpassage/Kerkstraat ook aantrekkelijker gemaakt.
Afmaken winkelcircuit
30
Het thematische accent op de hoofdroute, de verbinding tus-
sen Ginnekenstraat en Oude Vest/Halstraat, is “International
fashion” met meerdere grotere trekkers en speciaalzaken in
het “mode en luxe segment”. Voor de invulling wordt vooral
gedacht aan spelers die acteren op een Europees schaal-
niveau. Aanbieders met vestigingen in binnen- en buitenland
vormen een aantrekkelijke straat van internationale allure in
het midden- en hogere marktsegment. Nu al heeft een groot
aantal internationale retailers aangegeven zich graag in het
project Achter de Lange Stallen te willen vestigen. Het lijdt
dan ook geen twijfel dat door deze ontwikkeling een nieuwe,
complementaire dynamiek kan worden gegeven aan het
kernwinkelapparaat van Breda. Het accent ligt op “nieuw-
komers”, maar ook zittende ondernemers die op zoek zijn
naar schaalvergroting kan tot op zekere hoogte (zie de af-
spraken in de Branche Advies Commissie) zo ruimte worden
geboden, hetgeen ook op de bestaande locaties weer kan
leiden tot een nieuwe dynamiek. Deze invulling wordt ook
bevestigd door onderzoek van BRO uit 2012.
Mode en luxe
31
Meerwaarde van monumenten
31CONCEPT
‘Achter de Lange stallen’ september 2013
D
C
A B
Voor delen van de winkels in blok B en C
wordt gezocht naar partijen die in staat
zijn om de ruimten in De Lange Stallen
op een bijzondere en aantrekkelijke
manier bij de winkel te betrekken. Dit
biedt het winkelend publiek een “unieke”
ervaring: misschien kent men de keten al
wel van elders, maar door haar monu-
mentale huisvesting in de Lange Stallen
is het toch onmiskenbaar de unieke,
Bredase vestiging. Een reden om terug
te komen naar Breda.
32
In het meest zuidelijke blok -gedeeltelijk gecombineerd met
de Lange Stallen- voorzien we een bijzondere foodbeleving,
een voor Breda en vooralsnog ook voor Nederland uniek
concept waarbij ‘vers’ en horeca worden samengebracht tot
een aantrekkelijk en levendig geheel in een aantrekkelijke
‘setting’. Versinkopen voor thuisbereiding en consumptie ter
plaatse onder één dak naar voorbeelden zoals die in diverse
landen om ons heen zijn te vinden in al lang bestaande (zoals
Ostermalmshallen Stockholm) danwel nieuw ontwikkelde
(zoals Eataly in bijvoorbeeld Turijn en New York) concepten.
Ook aanpalende branches op het gebieden van ‘food’
maken onderdeel uit van de totaalbeleving en zijn bij uitstek
geschikt om de integratie tussen het monument De lange
Stallen behalve ruimtelijk ook functioneel op een bijzonder
aantrekkelijke wijze te koppelen. De horeca opent zich mede
naar het plein die de verbinding vormt tussen Achter de
Lange Stallen en het Chassépark. Met een drankje zittend
op het terras, kijkend naar de mensen die voorbij lopen.
Misschien op weg naar de parkeergarage na een dagje
shoppen, of misschien juist vanuit de garage op weg
naar een leuk avondje in de stad.
Eten en drinken
33
In de Kerkstraat wordt in de nieuwe winkels aan de zijde van
de Houtmarktpassage gedacht aan een aantal bijzondere
speciaalzaken op het gebied van onder andere cadeaus,
persoonlijke verzorging en (woon-) accessoires. Op deze
wijze wordt aansluiting gezocht bij het bijzondere karak-
ter van de Halstraat. Nieuwe concepten die al dan niet al
vertegenwoordigd zijn in Nederland zouden hier een plek
kunnen krijgen en nadrukkelijk kunnen bijdragen aan een
volledige ‘doorbloeding’ van het nieuwe winkelcircuit en een
logische aansluiting op het karakter van de Halstraat en de
Veemarktstraat.
Kerkstraat (zijde Houtmarktpassage)
Het winkelprogramma in cijfers:
Totaal verhuurbaar oppervlak: ca. 26.000 m2 VVO
Totaal winkelvloeroppervlak: ca. 19.300 m2 WVO
Totaal aantal winkelunits: ca. 25-30 stuks
Ruim 80% van de winkelmeters wordt gerealiseerd in winkels die groter zijn dan 1.000 m2. Alle winkels hebben hun entree aan de straat. Met name de grote winkels hebben een groot deel van de winkel op de 1e verdieping. Daarmee is er op de begane grond ruimte hier en daar een kleinere winkelte realiseren en zo de straat aantrekkelijk en afwisselend te maken.
35
Het centrum van Breda telt 97.500 m² winkelruimte, verdeeld over 356 verkooppunten. De distributieplanolo-gische markt-
ruimte is door BRO in 2012 berekend op 36.000 m². BRO concludeert onder meer dat realisatie van het project een belangrijke
ruimtelijke versterking van de binnenstad betekent. De routing in de binnenstad wordt verbeterd en er ontstaat een betere
koppeling met het Chassépark. Om dit te realiseren zal het gebied voldoende kracht moeten krijgen door een stevig program-
ma (voldoende massa), enkele zogenaamde ‘trekkers’ en een bronpuntfunctie (parkeergarage). Het gebied zal zich met name
ruimtelijk en fysiek moeten onderscheiden van andere delen van de binnenstad, waarbij de gehanteerde kernbegrippen
‘verrassend en vertrouwd’ zijn. Functioneel zal het plan met name een versterking betekenen van de branchegroep mode &
luxe. Hier liggen nog versterkingsmogelijkheden, aangezien deze branchegroepen ten opzichte van vergelijkbare binnen-
steden zijn ondervertegenwoordigd. Juist ook in deze branches is de dynamiek groot en kent de winkelvoorraad in de
binnenstad van Breda onvoldoende mogelijkheden om deze te accommoderen. De ontwikkeling van Achter de Lange Stallen
moet als onderdeel van de totale ontwikkeling van de binnenstad gezien worden. Het A1 gebied, wordt uitgebreid. Tegelijker-
tijd zal er rekening mee gehouden moeten worden dat bepaalde delen van de binnenstad en omliggende aanloopstraten
verkleuren naar een andere functie. Een trend die al zichtbaar is in Breda maar ook andere steden. Bovenstaande wordt
bevestigd in de 2nd opinion van prof. Henk Gianotten van april 2013.
Ten behoeve van de regie op het vlak van binnen het plan te huisvesten formules zal een Branche Advies Commissie (BAC)
in het leven worden geroepen. De BAC bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente, VOF Achter de Lange Stallen,
Kamer van Koophandel, Ondernemersvereniging Binnenstad Breda, BRO en de eigenaar van Achter de Lange Stallen Syntrus
Achmea Real Estate & Finance en ziet toe op een passende invulling van Achter de Lange Stallen. Zij doet dit door de door VOF
Achter de Lange Stallen concreet uitgebrachte voorstellen omtrent te contracteren partijen te toetsen aan de Retailvisie en het
Indicatief Branchepatroon. De BAC heeft een adviserend karakter.
Winkels c.q. formules die nog niet in het kernwinkelgebied van Breda voorkomen genieten in beginsel de voorkeur. Verplaat-
singen en doublures binnen het kernwinkelgebied worden evenwel niet uitgesloten, mits recht wordt gedaan aan de door de
Gemeente Breda geformuleerde speerpunten van beleid voor de binnenstad. Echter binnen het project zal niet meer dan 1/3
van het totale verhuurbare vloeroppervlak worden verhuurd aan verplaatsers vanuit het bestaande kernwinkelgebied. Van dit
percentage kan worden afgeweken indien en voorzover sprake is van een significante bijdrage aan de hierboven genoemde
doelstellingen.
De precieze afspraken over de samenstelling en het functioneren van de BAC zijn terug te vinden in de notitie ‘Branche Advies
Commissie Achter de Lange Stallen Breda’.
Op de volgende pagina is een indicatieve verkaveling van de winkels opgenomen. Deze verkaveling kan wijzigen op basis van
de gesprekken met potentiele gebruikers. Wijzigingen blijven wel binnen de geest en ambities van de branchering, dus met
name ruimte bieden aan de benodigde schaalsprong doch gelardeerd met kleinschaliger winkelunits.
36
P parkeer ingang auto’s
W entree wonenF entree fietsenstallingP parkeer ingang personen
entree winkels
H entree horeca
P
PW H
W
W
W
W
W
W
W
F
F
F
W
entree expeditieEX
EX
EXN
Concept verkaveling begane grond
37
Wonen
Het realiseren van woningen boven winkels levert een grote
bijdrage aan maatschappelijk relevante zaken als sociale
controle, diversiteit in het straatbeeld en spreiding van
drukte gedurende elke dag van de week. Niet alleen voor de
toekomstige bewoners van deze woningen, maar ook voor
de binnenstad als geheel, maakt het woonprogramma een
belangrijk deel van het plan uit.
Op dit moment bevinden zich in de Lange Stallen 54 wonin-
gen. Deze worden vervangen door nieuwe woningen. De
nieuw te realiseren woningen in het project zijn een integraal
onderdeel van het plan en passen bij de groeiende vraag van
woonconsumenten die graag binnenstedelijk wonen. De wo-
ningen worden gerealiseerd in zowel de bestaande gebou-
wen Lange Stallen en het KPN-gebouw als in de nieuwbouw.
Met name de woningen in de nieuwbouw zijn gesitueerd
rondom centrale daktuinen. Alle woningen beschikken
over goede bergruimte en volwaardige buitenruimte. In het
complex zijn publieke, collectieve en private ruimten duide-
lijk gescheiden, de entrees van de woongedeelten fungeren
als visitekaartje voor de bewoners en vrijwel alle woningen
hebben zowel een publieke zijde als een rustige zijde.
In combinatie met de monumentale bebouwing, de zorg-
vuldig vormgegeven collectieve binnentuinen én voldoende
parkeergelegenheid in de ondergelegen garage staan deze
kwaliteiten garant voor een aantrekkelijk en uniek woning-
aanbod dat garant staat voor tijdloos en zorgeloos wonen
in het hart van Breda.
De doelgroep voor de woningen is als volgt samengesteld:
- één en tweepersoons huishoudens
- dinky’s (double income, no kids)
- empty nesters
- vitale senioren
Het woonprogramma in cijfers:
Het plan telt in totaal 148 woningen in diverse groottes,
types en huurcategorieën
Totaal aantal woningen: ca. 148 stuks
Gemiddelde woninggroottes: variërend van <80 tot
>100 m2 gebruiksoppervlak
Aantal kamers per woning: variërend van 2 tot 4
kamerappartementen
39
Het woonprogramma is tot stand gekomen op basis van een grondige analyse van enerzijds de locatie en anderzijds de
prognoses van de Bredase woningmarkt op basis van woningbehoefte, doelgroepanalyse en demografische ontwikkelingen.
Hierbij is gebruik gemaakt van recente rapporten van onder meer RIGO en de Provincie Noord-Brabant en tevens de modellen
van PRIMOS en het Socrates-woningmarktsimulatiemodel. Voorgenoemde rapporten en modellen hebben als input gediend
voor de door ABF Research uitgevoerde locatie specifieke woningbehoefte prognose.
In de termen van woonmilieus valt de locatie in het woonmilieu “centrum stedelijk”, wat relatief maar een zeer klein deel be-
helst van de Bredase woningmarkt. Dit maakt het plan als woonmilieu uniek. Door de ligging aan de rand van de binnenstad
nabij het Chassépark en het Wilhelminapark profiteert de locatie ook van de nabijgelegen kenmerken van de woonmilieus
“buiten-centrum” en “groenstedelijk”. Onderstaand de demarcatie in woonmilieus zoals door ABF Research gehanteerd.
(bron: ABF Research 2011)
42
Uit de analyse van ABF Research blijkt dat de woningbehoefte (nieuwbouwraming) voor meergezinswoningen (appartemen-
ten) in het woonmilieu “centrum stedelijk” tot 2020 geraamd wordt op maximaal 300 woningen. Maar door de ligging van
de locatie én het planontwerp (o.a. daktuinen) heeft het ook kenmerken van de zeer gewenste woonmilieus “buiten centrum”
en “groenstedelijk”, waarvoor een zeer grote woningbehoefte wordt voorzien. Hiermee mag gesteld worden dat de woning-
behoefte voor enkel het centrum stedelijke woonmilieu als ondergrens gehanteerd dient te worden voor de locatie.
In relatie tot het aantal woningen welke voorzien is in het plan, en de reeds onttrokken 54 wooneenheden van de Lange Stal-
len, komt de feitelijke toevoeging van het aantal woningen in het centrum stedelijke woonmilieu uit op slechts 94 woningen.
Hiermee moet geconcludeerd worden er voldoende opnamecapaciteit is in de Bredase woningmarkt voor het woonprogram-
ma van het plan.
Verder heeft de analyse geleid tot een keuze voor meergezinswoningen in de huursector met huurklassen zowel boven als
onder de liberalisatiegrens, gericht op (vooral) één- en tweepersoonshuishoudens, zowel jongeren/senioren als starters/door-
stromers, allemaal met een “stedelijke” leefstijl. Een dergelijke propositie sluit aan bij de kwaliteiten van de plek, voorziet in een
duidelijke behoefte in Breda en is bovendien –kijkend naar het verwachte overige nieuwbouwaanbod in de gemeente in de
komende jaren- uniek. Het zijn woningen waar de markt én de locatie om vragen.
In onderstaande tekeningen vindt u een indicatie van de situering en de differentiatie van de woningen, een en ander is nog
in wijzigingen onderhevig.
43
N
indicatieve verkaveling retail en horeca
Wonen Breburg (87 woningen)
SAREF (61 woningen)
C17
18
C24
D69
B 20
Verdeling partijen en aantal woningen
44
Parkeren Met als uitgangspunt de geldende parkeernormen en reke-
ning houdend met beperkingen als gevolg van het bouwen
tussen historische panden is gekozen voor een 3-laagse
ondergrondse parkeergarage met circa 950 parkeerplaatsen.
Dit is inclusief de parkeerplaatsen in de bestaande Hout-
marktgarage. Daarmee is de locatie fysiek maximaal uitgenut.
Het plan biedt verder plaats aan ca. 500 fietsparkeerplekken
in een inpandige fietsenstalling aan de zuidzijde van de
Lange Stallen.
47
Zoals ook aangegeven in de leeswijzer in hoofdstuk 1 van dit
boek is in een separaat document de stedenbouwkundige
ontwerpvisie en beeldkwaliteit voor de ontwikkeling van
Achter de Lange Stallen vastgelegd. In deze visie is een uitge-
breide analyse gemaakt van de historie en stedenbouwkun-
dige context. Op basis hier van is de stedenbouwkundige
visie ontwikkeld, worden de stedenbouwkundige ontwerp-
principes benoemd, wordt de beeldkwaliteit gedefinieerd en
worden de principes voor transformatie van De Lange Stallen
beschreven en het KPN-pand. Hieronder is een korte,
feitelijke, beschrijving van de plankaart opgenomen
en wordt de bereikbaarheid toegelicht.
De plankaart laat een aantal zaken zien:
Routes en verbindingen• Bestaande routes worden doorgetrokken en/of krijgen
en kwaliteitsimpuls als gevolg van het situeren van
programma (Akkerstraat, Stallingstraat);
• Nieuwe verbindingen worden gecreëerd (boog tussen
Ginnekenstraat en Oude Vest, doorbraak Houtmarkt-
passage richting Kerkstraat, doorbraak in De Lange
Stallen richting Chassé park).
Inpassen bestaande gebouwen• De Lange Stallen wordt gerestaureerd en ruimtelijk en
functioneel geïncorporeerd. Het gebouw krijgt een
woon- en retailbestemming;
• Het KPN-pand wordt deels behouden. Door een deel
nieuwbouw toe te voegen ontstaat een carré met een
alzijdige oriëntatie ten behoeve van wonen en winkelen.
GebouwenEr ontstaan 4 nieuwe bouwvolumes; blok A tot en met D.
De Lange Stallen is functioneel onderdeel van de blok B en C.
Openbare ruimteOp typisch Bredase wijze verbreden de straten zich tot een
plein. De blokken A, B en C zijn gesitueerd rondom dit plein.
Stedenbouw
51
Keizerstraat
Houtmarktpassage
Ginnikenstraat
Akkerstraat
Stallingstraat
14
2114
6
7
9.
22
11
N
Plankaart
C
A
B
D
52
AanrijrouteDe Wilhelminasingel wordt ingezet als centrale aankomst-
en vertrekroute met vervolg via de Vierwindenstraat.
Hiermee ontstaat de mogelijkheid om de Keizerstraat een
eenrichtingsfunctie voor autoverkeer te geven, wat leidt tot
minder verkeer op de Oude Vest en op het noordelijk deel
van de Keizerstraat. De barrièrewerking met het Chassé-
terrein wordt zo verminderd, terwijl op termijn ook de
mogelijkheid ontstaat om de Keizerstraat verkeersluw
in te richten.
De bestaande route op de Keizerstraat voor fietsers,
busvervoer en bevoorradingsverkeer met bestemming
in dit gebied blijft wel in 2 richtingen gehandhaafd.
ParkerenTer plaatse van het bestaande Molsparkeerterrein wordt
een nieuwe garage gerealiseerd die wordt gekoppeld met
de bestaande parkeergarage onder de Houtmarktpassage.
De entree van de parkeergarage is gelegen aan de Keizer-
straat. Vanuit de parkeergarage wordt een goede centrale
publieksentree gerealiseerd. Deze publieksentree ligt op
het scheidingsvlak tussen het Lange Stallen-gebouw en de
nieuwbouw. Het publiek komt centraal in het project boven
en ervaart op deze manier de monumentale Lange Stallen
in volle glorie. Vanuit de garage zijn ook diverse toegangen
naar de bovenliggende woningbouw voorzien
Er is, mede vanwege de toekomstige inrichtingskwaliteit
van de openbare ruimte, gekozen voor een gecombineerde
in-/uitrit van de parkeergarage aan de zuidzijde van de
Keizerstraat. De entree is gelegen in het monumentale Lange
Stallengebouw en is op maaiveldniveau toegankelijk.
Via deze entree wordt over in de achtergelegen
nieuwbouw gelegen hellingbaan de ondergrondse
parkeergarage bereikt.
Verkeer
53
ExpeditieDe logistieke voorzieningen zijn binnen het plan op twee
wijzen geregeld:
• Inpandige logistieke ruimte;
• Bevoorrading via maaiveld binnen de gemeentelijke
venstertijden.
In blok B is een inpandige laad- en losruimte gesitueerd
(zie tekening begane grond op pagina 37). Dit zogenaamde
loadingdock heeft een inpandige opstalruimte voor twee
gelede vrachtwagens, waarvan één exclusief ten behoeve
van het bevoorraden van het KPN-gebouw en één opstal-
ruimte ten behoeve van het bevoorraden van blok B.
Blok A en C hebben geen inpandige opstelruimte voor
vrachtwagens. De bevoorrading van de winkels in blok A
wordt via de reguliere venstertijden voorzien via de
nieuwe straat tussen de Ginnekenstraat en de Oude Vest
op vergelijkbare wijze als dat nu de winkels aan de Ginneken-
straat worden bevoorraad. Dit principe geldt ook voor enkele
nieuw te realiseren winkelunits (‘afzoomers’) op de kop van
de Houtmarktpassage (zijde Kerkstraat) en voor de units
gelegen aan de Ginnekenstraat.
Blok C kan worden bevoorraad via een laad- en loszone
aan de Keizersstraat.
54