95年第3季台灣房地產景氣動向季報--簡冊ebooks.lib.ntu.edu.tw/1_file/abri/99022313/ei-00177.pdf ·...
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2 台灣房地產景氣動向季報簡冊 /民國 95年第 3季
民國 95年第 3季房地產市場景氣,領先指標上升 0.17%,同時指標下降 0.6%,均屬微幅變動的穩定狀態。房地產景氣對策訊號較上一季下降 1分,仍呈現綠燈。就廠商經營意願調查來看,本季相較於上一季淨增加為 -7.45%,預期今年第 4季、明年第 1季淨增加分別為 -14.74%與 -19.63%,與上一季結果差異不大。綜合而言,本季房地產市場景氣相較於上一季持平些微下修。
壹、民國 95年第 3季房地產景氣指標分析
一、房地產景氣對策訊號:較上季下降 1分,連續 4季出現綠燈(參照圖 1、表 1)
本季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為 12分,較上季下降 1分,其中土地減建物買賣移轉登記件數指數較上一季減少 1分,建造執照面積、住宅使用率、以及新推個案標準單價皆與上季相同。
二、房地產景氣綜合指標:領先指標微幅上升,同時指標
微幅下降(參照圖 2、表 2) 領先指標綜合指數為104.81,較上季上升0.17%,屬於穩定狀態。在五項經調整的構成指標中,營建股股價指
數、國內生產毛額、建築貸款餘額變動量呈現上升,但貨
幣供給額、消費者物價指數呈現下滑。同時指標綜合指數
為96.22,與上季相較下降0.6%,屬於穩定狀態,在六項經調整的構成指標中,基準放款利率、新推個案標準單
價、新承做購屋貸款金額呈現上升,建造執照面積、住宅
使用率、土地減建物買賣移轉登記件數指數為下滑趨勢。
三、個別指標分析:投資面與交易面上升,生產面與使用
面下滑,但均處於穩定狀態
投資面指標上升0.34%,屬於穩定狀態,其中國內生產毛額、營建股股價指數、基準放款利率呈現上升,貨幣
供給額、土地減建物買賣移轉登記件數指數為下降。生產
面指標下滑0.08%,屬於穩定狀態,其中建築貸款餘額變動量、使用執照面積指標、營造業員工平均薪資呈現增
加,僅有建造執照面積呈現下滑。交易面指標上升0.1%,屬於穩定狀態,其中新承做購屋貸款金額、土地增值稅
額、新推個案標準單價均呈現上升,消費者物價指數、建
物買賣移轉登記棟數為下降。使用面指標下降0.14%,屬於穩定狀態,其中房屋租金價格指數、家戶數年增率為增
加,住宅使用率則呈現下降。
貳、房地產廠商經營意願調查(95年 11月)
廠商對第 3季看法與上季差異不大,對今年第 4季、明年第 1季看法呈現持平略為下修,區域差異不明顯 相較於上一季與去年同季,本季廠商對於房地產景氣
判斷之淨增加分別為 -7.45%、 -15.96%。相較於上一季,就廠商類型來看,除仲介∕代銷∕廣告的看法略呈分歧
外,其他廠商大致呈現持平下修預期,淨增加在 -10%左右。就地區來看,北部、中部、南部的淨增加分別為
8.57%、 -4.35%、 -19.44%,呈現愈往南部愈不樂觀的趨勢。就房地產市場狀況判斷來看,市場房價變化、推案量
等兩項指標仍看好;市場資金週轉難易度、銷售狀況、建
材成本、勞工成本、金融機構承做房地產貸款意願等指標
則下滑。就廠商個別經營狀況來看,營業額呈現分歧,推
案量、銷售率、房價、接受委託案件、新承做房貸件數與
金額等指標呈現上升,但獲利、成交所需時間、新承作房
貸利率與成數等指標則呈現下修趨勢。
廠商對於今年第 4季、明年第 1季景氣預期的淨增加分別為 -14.74%、 -19.63%,程度與上一季相當。就明年第 1季來看,以仲介∕代銷∕廣告較不樂觀,淨增加為-33%,其他廠商則呈現持平偏下修預期。就地區來看,各地區廠商均呈現下修預期,彼此差異不大,淨增加
在 -20%左右。就房地產市場狀況判斷來看,除房價呈現持平外,其他指標均為下修預期,淨增加在 -10至 30%之間。就廠商個別經營狀況來看,推案量、銷售率、房價、
接受委託案件、新承做貸款成數呈現上升,其他指標則呈
現下滑。
參、專家諮詢座談與市場新聞走向(95年 12月)
第 3季領先指標上升,同時指標與景氣對策訊號在持平中略為下修,且廠商預期下修,市場景氣呈現減緩趨勢
95年第3季領先指標上升,同時指標略為下滑,市場景氣在持平中略為下修。廠商對於房價看法持平外,其他
指標均呈現下修預期。此外,近期房地產相關新聞方面,
利多新聞仍較利空新聞為多,利多與利空消息比為 61:39,但較上季為低,顯示現階段市場氣氛持平。
肆、綜合分析
95年第3季房地產市場景氣呈現持平些微下修,未來景氣在領先指標微幅上升,而廠商下修預期下,整體可能呈現
持平略下滑趨勢,南北區域差異縮小
95年第3季房地產景氣相較於上一季,同時指標微幅下降0.6%,房地產景氣對策訊號較上季下降1分,廠商景氣判斷淨增加為-7.75%,綜合上述指標顯示本季房地產景氣為持平些微下修。展望未來房地產市場發展,本季房地
產領先指標仍呈現上升,但幅度僅有 0.17%,雖然多數廠商對於本身的經營狀況仍偏向樂觀,亦認為市場房價可繼
續維持,但對於市場的資金週轉、推案量、銷售狀況、以
及金融機構承作房貸意願等指標則並不看好,對於未來兩
季房地產市場景氣也呈現持平略為下修預期,甚至北部廠
商也開始出現較不樂觀的預期。此外,就市場消息面來
看,主要利多消息包括北高市長選後政局穩定、國有土地
標售持續熱絡、以及高鐵即將通車等,利空消息則有經濟
景氣持續降溫、部分地區餘屋賣壓出現、消費者信心持續
下降、投資客快速增加、以及銀行房貸轉趨保守等。整體
來看,未來房地產景氣在短期可能呈現持平略下滑趨勢,
供需雙方均應審慎因應。
內政部建築研究所 /政大台灣房地產研究中心 5
表 2 民國 95年第 3季房地產各層面指標指數之變動率
註 1:漲↑; 跌↓; 持平→; #原始值; *經趨勢調整後指數; ☆經季節與趨勢調整後指數;△▽表示變動率在 ±0.5標準差之內,屬於穩定;+/- 表示變動率在 ±0.5標準差與 ±1標準差之間,屬於小幅變動;++/--表示變動率超過 ±1標準差,屬於大幅變動。衡量變動幅度範圍選取房地產景氣變動穩定時期,作為固定比較之標準,期間為民國 72Q1至 87Q4。
註 2:取(調整後)對上季的變動率之歷年平均數及標準差,作為判斷該變動率的數值是否過大的參考。註 3:本季住宅使用變動率指標改為住宅使用率,同時指標、基準循環指標及使用面指標亦隨之調整。
6 台灣房地產景氣動向季報簡冊 /民國 95年第 3季
表 4 民國 95年第 3季不同地區房地產廠商市場景氣判斷
註 1. 由於公司主要營業地區為複選,總樣本數由 110筆增加為 134筆。 2. 北部地區包括臺北市、臺北縣及桃竹苗地區;中部地區包括中彰投地區;南部地區包括雲嘉南及
高高屏地區。
表 3 民國 95年第 3季房地產廠商市場景氣判斷
資料來源:本研究調查。
調查時間:民國 95年 11月 15日至 12月 1日。
內政部建築研究所 /政大台灣房地產研究中心 7
表 6 民國 95年第 3季房地產個別廠商經營狀況
註:回答廠商代號:1為建商;2為營造;3為仲介 /代銷;4為建經 /估價師 /顧問 /地政士;5為金融機構。
表 5 民國 95年第 3季房地產廠商對市場景氣狀況判斷