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20182018年年99月月77日日 星期五星期五 城市建设的智囊 开发商的投资顾问 市民的置业顾问

市动态楼

博士有问必答房

本版稿件除署名外由雅安日报/北纬网记者 高小松 高菲菲 整理采写

现象：家长租房买房为“陪读”

“若小学不把基础打牢，以后到外面读书肯定赶不上。”4日上午，孙开莉在市区姚桥新区一家房屋中介提供的海量房源信息中认真进行筛选。“学校周边条件好价格就高些，远点的或条件一般的价格就便宜些。”孙开莉说，哪怕自己不吃不喝，都不能让娃娃输在教育起跑线上。

今年是孙开莉这个外地人，在市区“陪读”的第三个年头，为了让孩子能有好的学习环境，她还利用空闲时间，在餐馆当服务员兼职赚钱补贴家用。“孩子爸爸常年在外打工，加上自己打点零工，基本生活开支够用。只要对娃娃教育有益，我们都尽力满足。”

关于租房，孙开莉也有自己的打算。首先，距离孩子学校不能太远，最好是成熟社区，因为成熟社区相对新近建成的商品房小区价格更低。其次，可以不是精装房，但必须带家具家电出租，这样可节省入住后额外购置开支。

与孙开莉想法不同，学生家长林伟平认为，与其租房住不如买套房。“大部分校园周边，都有成熟社区住房出售，价格也不算贵，如能按揭付款，生活压力会小很多。”林伟平说，相对租房而言，买房看似要一次性拿出一大笔钱，但从长期生活成本角度看，其实并未增加多少。即便今后孩子选择到其他地方上学，现在这套房子也能出售或出租。就目前房价看，三五年后，没准还成了一种有效投资。

无论租房还是买房，尽管想法不同，但让孩子能有一个良好教育环境的初心是相同的。记者了解到，早在开学季前，校园周边区域，不少陪读家长就已在学校周围寻觅房源，多家中介机构也证实，近期接到了解学校周边中小户型房源电话咨询明显增加，出租或出售的小户型产品中，以带装修家具、家电的房源居多。

分析：“陪读房”购或租仍有发展空间

从家长“陪读”角度出发，无论

租房还是买房，其价格都不低。在公开招租信息中，市区先锋路某小区一套 85 平米简装房，月租金是850 元每月，而同一小区 120 平米精装房月租金达 1200 元。并且该区域小区住宅多属老旧小区，房龄大多在十多年以上。绝大部分房屋出租信息中，往往标注有“学区房”或“紧临某学校”等字样。而在和平南路某小区，面积相仿的房源，月租金多在 1500 月以上，部分精装修房源价格甚至在 2000 元以上。

与“陪读房”租赁市场类似，销售市场情况也是如此。“价格虽有一定增涨，但幅度不大，并未出现抢购或抢租现象。”姚桥新区某房屋中介置业顾问李雅艺表示，近几年姚桥新区基础设施配套完善，二手房销

售趋势增长比较明显。尤其是分布于优质教育资源周边的房源相对更紧俏，价格较往年同期也有一定增加。

据市房管局公开数据显示，今年 1—7 月，雨城区存量房（二手房）完成房屋交易审核 2135 套，交易面积 20.24 万 平 方 米 ，同 比 增 长30.66%；交易金额8.30亿元，同比增长 56.60%。值得注意的是，不只是二手房，新近建成的商品房，周边规划有学校和市场的，其关注度也较高。

市区某楼盘销售经理秦岚认为，无论是“陪读房”租赁还是销售，虽说价格已趋于基本稳定，但后市仍有较多上涨空间。比如以大兴新区为主的城市建设仍在提速，加之天立学校、成都市实验外国语学校

等落户，不只对“陪读房”购、租有积极作用，对整个房地产市场都有一定带动作用。

建议：“陪读房”租或买还需量体裁衣

虽然对“陪读家长”而言，买房或租房想法不尽相同，但秦岚建议，家长们最好根据自身实际情况来决定。

若选择买房，不单是考虑距离学校远近，还要综合各方面因素考虑，比如医院、菜市、公共休闲场所及未来发展方向等。最好根据自己收入、支出等实际情况来选择价位适中的房源，避免不必要的经济负担，同时还需考虑房源投资和升值潜力。

如选择租房，需考虑价格租住区域安全性等因素。当然，价格并不是检验好房唯一标准，还得看周围环境和配套设施，如周围邻居是什么人群、有没有菜市场、交通是否便捷等。

“如家长陪读 1 至 2 年，没必要专门买套房，租房就行，如陪读 3 年以上，买学区房比租房更划算。”秦岚以一套 100 平方米、总价 90 万元的房源为例说，月租金约2000元/平方米，一年租金 2.4 万元。即使 3 年不涨租，陪读家庭 3 年要付房租 7.2万元。若全款买下这套房，即使按房屋平均每年升值 2%计算，3 年升值 5.4 万元。升值部分加上节省的7.2万元租金，3年即12.6万元。

从目前市场情况看，买房3年以后脱手，扣除各种税费和中介费，还有一定盈利空间，但如购买时间短，盈利空间就更小，倒不如选择租房更省事省心。

由此，建议家长在签订租房合同前，留意住房具体情况，比如是否写明住房确切位置，如位于某路某号某室和住房面积。并简要说明住房墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间装修情况；配备设施和设备。是否列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等。在租房合同中，还需写明住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人关系及是否得到产权人委托出租住房等，以避免合同约定不明引起的纠纷。

房屋租赁人对租赁房屋享有优先购买权，但是实践中优先购买权没有受到应有重视，许多房屋所有人认为房屋是自己的，可以随意处置，租赁人无权干涉其房屋买卖活动。

根据最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”此外，《中华人民共和国合同法》第230条也规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理时间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利但需要明确的条件是“优先”，即在时间上一般规定为3个月；二是“同等条件”即：

价格条件相同；付款期限、付款方式相同。

需要注意的是，准备购买的二手房如果有租客租用中，房主表示租客不购买房屋，最好要求房主把

“租客放弃优先购买权”写进合同条款，并附上相应的违约责任，以避免后续纠纷。

根据我国法律规定的基本理念，民事赔偿以填补损失为基本原则，对于因优先购买受到侵害而引起的损害赔偿，应当根据当事人的实际损失情况进行合理判断。本案中依照租赁合同中的违约责任标准进行裁判较为合理，既符合当事人的心理预期，也符合当事人对合理损失的基本判断。

本报讯 9月3日，市农村住房建设统筹管理联席会议办公室召开脱贫攻坚住房建设推进会，传达学习省脱贫攻坚住房建设现场会精神，并对农村危房改造、土坯房改造实施及2017年市（州）、县（市、区）党委和政府脱贫攻坚成效考核中，涉及住房安全保障问题、审计发现问题的整改落实情况进行了通报。

就持续打好脱贫攻坚战，会议提出明确要求：

一是要提高思想认识，认真贯彻落实四川省农房建设管理办法和脱贫攻坚“两不愁、三保障”要

求，加大住房排查力度、确保不留死角，切实改善农村住房条件；二是锁定目标任务，加快实施进度，在 9 月底前完成危房改造任务，12月底完成土坯房改造任务；三是切实履职尽责，发挥牵头作用，落实部门和乡镇具体职责，形成合力推进住房建设；四是强化作风建设，加大监督检查和技术服务力度，对实施对象、质量安全、资金拨付等重要环节实施全过程监管，确保政策落实到位；五是做好问题整改，点名道姓的要强化工作措施、实事求是进行整改，未点名道姓的要引以为戒、举一反三，建立完善工作机制。

开学季，租房VS买房？“陪读家长”先做好这道选择题

□市区校园周边中小户型房源受青睐，二手房租金和售价均有小幅增长，一房难求局面未出现。

“再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育。”这是家长对孩子未来成长的夙愿，基于此，部分家长认为，只要孩子能接受良好教育，享受优质教育资源，哪怕在城里租房或买房陪读也是值得的。眼下，又到了一年开学季，究竟是买房还是租房？成为摆在部分“陪读家长”面前的一道难题。

买房一次投入大，生活压力随之增加，但优势是即使今后孩子到其他城市上学，房屋不住也可租可售。租房看似投入小，但房租、物业费等也是一笔不小开支，并且二手房房源大多不能再装修，长期居住对生活质量会造成一定影响。

为解开“陪读家长”的疑惑，9月4日，记者进行了走访。

学生家长在市区某房屋中介了解房源信息

租房者有权优先购房房东“任性”违约要担责

“说好租住3年，结果才住1年多时间，房东便说房子已经卖了，不租了。”日前，李梅被房东告知产权变更后，既气愤又无奈，自己本打算攒钱买下这套房，结果房子卖了自己都不知道。

现实中，因房东单方毁约的案例并不鲜见。承租者如何保障自己权利，关于租赁房屋时享有优先购买权法律又是如何约定的？近日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案例作了解答。

脱贫攻坚住房建设推进会召开

因卖房未及时通知租户违约

案例

2005年起，李女士在A公司所有的商铺经营婚纱摄影生意，约定年租金 4 万元，租期八年（自 2006年 2 月 1 日起至 2014 年 1 月 31 日止），同时约定租赁期间承租人转让房产，应提前一个月书面通知李女士。

2013年2月，李女士在缴纳房租时得知，该租赁房屋已于 2006年 3 月 18 日售于吴某，成交价 120万元，并已办理了房屋产权变更登记手续。而后，李女士将 A 公司、吴某，以及受A公司委托与吴某签订购房协议的物业公司三方作为被告起诉至法院，请求判令该公司与吴某间签订的房屋买卖协议无

效，自己享受优先购买权，并赔偿自己人民币 15 万元。依据是评估公司对该房产现在的市场估价为150万元。

被告 A 公司辩称，原告主张赔偿损失是依据价格评估结论作为参考，评估的房价过高，评估 报 告 鉴 定 的 价 格 有 失 公 允 。物业公司辩称，其受被告 A 公司委托，与原告签订涉案房屋租赁合 同 ，相 关 责 任 应 由 A 公 司 承担。

吴某则认为，其对讼争房屋的取得属善意取得，且办理了产权登记手续，原告主张协议无效于法无据。

构成违约并按比例支付赔偿

判决

法院审理认为，A 公司作为出租人在房产所有权转移时应履行告知义务，其未按约履行的行为构成违约，原告有权主张相应的违约损失。双方租赁合同中对出租方的违约责任没有作出约定，参考合同中约定的承租方违约时的责任比例，具体数额酌定为以被告A公司和吴某的成交价的10%计算。

由于原告申请评估的房屋价值与被告吴某购房价格十分悬殊，明显与市场行情不符，原告据此差额主张损失，法院不予支持。

被告吴某已出价购买该房屋，并无证据证明其主观上存有恶意的情形，并且房屋租赁合同未办理登记备案手续，承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力，被告吴某不承担赔偿责任。

而被告物业公司作为合同签订及合同履行的代理人，在代理权限内实施民事法律行为，不承担赔偿责任，由其委托人承担民事责任。据此判决 A 公司赔偿原告损失12万元，并驳回原告的其他诉讼请求。

租客应维护自身合法权益

律师

随着国家对房地产调控力度加大，商业银行为了积极落实调控政策，在住房贷款方面也实行了一系列调整，遏制了个人住房贷款过快上升

住房贷款放缓是一个好的现象，说明房地产过热、房价上涨得到初步遏制，也表明房贷对实体经济的信贷“挤压效应”减轻

目前，上市银行陆续公布的半年报显示，上半年个人住房贷款增速与去年同期相比有所放缓，大型国有银行上半年个人住房贷款增速都在10%以下，热点城市的房贷比重呈下降趋势。

数据显示，工行上半年个人住房贷款增加 3418.25 亿元，增长8.7%；农行上半年个人住房贷款34009.93 亿 元 ，较 上 年 末 增 长8.5%；上半年建行个人住房贷款45012.16 亿 元 ，较 上 年 末 增 长6.84%。

“从数据上看，今年上半年四大行个人住房贷款增速明显放缓。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示，随着国家对房地产调控的收紧，商业银行为了积极落实调控政策，在住房贷款方面也实行了一系列调整。比如，在贷款额度上有所控制、个人住房贷款首付比例有所提高、上浮个人住房贷款利率。这些调整对遏制个人住房贷款过快上升起到一定作用。

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林表示，四大行上半年个人住房贷款增速放缓并不意外。“今年以来，几乎所有热点城市都收紧了房贷政策，提高了二套房首付比例。同时，由于上半年供需失衡，不少房地产开发商采取了现金支付优先、双合同等规避政策，也间接地降低了房贷比重。”盘和林称，自从中央政治局会议释放

“坚决遏制房价上涨”明确信号后，房地产销售出现急速降温，预计下半年个人房贷将进一步降温。

值得注意的是，上半年住房贷款增速放缓也与银行主动调整有关。董希淼认为，随着一二线城市的房价不断上涨，房地产市场的风险在不断积聚，个人住房贷款的风险也在加大。为了规避风险，一些银行采取更加审慎的态度发放个人住房贷款，这也是个人住房贷款增速放缓的原因之一。

“因为个人房贷一般都是长期性的贷款，各个城市的银行会根据自己的流动性，对房贷的比重也进行了调整。就金融市场而言，目前房贷业务并非最赚钱业务，银行因此实行了相应调整。”中国人民大学国际货币所研究员李虹含说。

随着个人住房贷款增速放缓，有观点认为增速过低，将抑制市场需求。对此，董希淼认为，个人住

房贷款有个很重要的特点，就是每年有一部分人在还款，这一部分的量已经不小，再加上新增个人住房贷款，能满足整个市场的需要。

董希淼称，要实现差别化的住房信贷政策。对于一些热点城市房价上涨过快的城市，要更加审慎。对购买首套房的个人信贷，要给予支持，区分自住型需求和投机性投资性购房。

“住房贷款放缓是一个好的现象，说明房地产过热、房价上涨得到初步遏制，有助于降低房地产所引发金融风险，信贷是房地产去杠杆的重要举措，也与房价密切相关，不能松懈。从实体经济的角度上来说，也存在此消彼长的关系，住房贷款增速放缓也表明房贷对实体经济的信贷‘挤压效应’减轻。”盘和林说。

据新华网

上半年个人住房贷款增速放缓，热点城市房贷比重呈下降趋势——

个人房贷将进一步降温