9 innkalling ordin rt sameierm te 2015 for 2014...

Ordinær Generalforsamling Gullmyra Huseierforening

Tirsdag 24. mars 2015 klokken 19:00

• Innkalling

• Styrets årsberetning 2014

• Regnskap 2014

• Budsjett 2015

• Saker til behandling

Gullmyra Huseierforening Til medlemmene Det innkalles til ordinær generalforsamling i Gullmyra Huseierforening Tid: Tirsdag 24. mars 2015 kl. 19.00 Sted: Flerbrukshuset, Gullhaugveien 133

SAKSLISTE

Spørsmål om møtet er lovlig innkalt 1. Konstituering

1.1 Valg av møteleder 1.2 Valg av sekretær 1.3 Valg av 2 medlemmer til å undertegne protokollen sammen med

møtelederen 1.4 Opptak av navnefortegnelse 1.5 Godkjenning av saksliste

2. Årsmelding fra styret

3. Årsregnskapet med budsjett for 2015

4. Godtgjørelse til styret og revisor 5. Vedlikehold og utbedring av garasjeanlegget

6. Finansiering av vedlikeholdet

7. Bommene

8. Valg

8.1 Valg av styreleder 8.2 Valg av 3 styremedlemmer 8.3 Valg av 5 varamedlemmer 8.4 Valg av valgkomité

Bærums Verk, 12. mars 2015 Gullmyra Huseierforening

STYRET

Styrets innstilling til de saker som skal behandles på ordinær generalforsamling den 24. mars 2015 Sak 1: Konstituering

Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på generalforsamlingen. Sak 2: Årsmelding fra styret

Årsmelding for 2014 følger vedlagt og anbefales godkjent. Sak 3: Årsregnskapet med budsjett for 2015

Resultatregnskap for 2014, balanse pr. 31.12.2014 og budsjett for 2015 følger vedlagt.

Sak 3.1 Forslag til vedtak

Resultatregnskapet for 2014, som viser et underskudd på kr. 53 745,- anbefales godkjent.

Sak 3.2. Budsjett for 2015 anbefales tatt til orientering.

Sak 4: Godtgjørelse til styret og revisor

Styret foreslår å heve honoraret fra kr. 85.000,- til kr. 100 000,- Honorarnota fra revisor refereres.

Sak 5: Vedlikehold og utbedring av garasjeanlegget

(Se vedlegg 4, 5, 6 og 7) Sak 6: Finansiering Sak 7: Bommene

(Se vedlegg 1, 2 og 3) Sak 8: Valg

Valgkomiteens innstilling blir lagt fram på generalforsamlingen.

Gullmyra Huseierforening Styrets årsberetning for 2014

Tillitsvalgte På ordinært sameiermøte/generalforsamling 18. mars 2014 fikk styret følgende styresammensetning; Frode Bjørkli styreleder - til 2015 Marianne Thorsen styremedlem/garasjeansvarlig - til 2016 Simon Dimmock styremedlem - til 2015 Toril Næss Rian styremedlem - til 2015 David Kebreab Tekezqki styremedlem (trekker seg 2015) - til 2016 Jørgen Frisak varamedlem - til 2015 Jan Karlsen varamedlem - til 2015 Stein Ivar Nilsen varamedlem - til 2015 Nina Elisabeth Belsjø varamedlem - til 2015 Hans TH. Jensen varamedlem - til 2015 Likestilling Gullmyra Huseierforening sitt styre har bestått av to kvinner og tre menn. Styrets leder er mann. Gullmyra Huseierforening følger likestillingsloven, og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte. Det er ikke iverksatt likestillingsfremmende tiltak i huseierforeningen. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av Brækhus Dege Eiendom AS. Kontaktperson er Christoffer Busterud, Styreleder har jevnlig kontakt med forretningsfører. Selskapets revisor er RSM Hasner, Kjellstrup & Wiggen Bærum Hage & Anleggservice AS ved Thomas Jacobsen leverer vaktmestertjenester. Bærum Hage & Anleggservice AS ved Thomas Jacobsen leverer brøyting og strøing Møtevirksomhet

- Styret har i 2014 - Avholdt en ekstraordinær generalforsamling. - Avholdt 10 styremøter. - Avholdt ett budsjettmøte hos forretningsfører. - Avholdt ett forberedelses møte hos forretningsfører i forbindelse med

ekstraordinær generalforsamling. - Avholdt ett samarbeidsmøte med Gullmyra Boligsameiet. - Avholdt ett Web møte i forbindelse med ny hjemmeside, www.gullmyra.no - Avholdt to møter med Canal Digital AS, samt flere befaringer i forbindelse med

nytt fibernett. - Avholdt to befaringsmøter med Bærum kommune i forbindelse med nedgravde

konteinere. - Avholdt ett møte med Entreprenør firma Rambøll A/S, samt flere befaringer i

forbindelse med garasjelekkasje rapporten.

Styret har i 2014 arbeidet med følgende saker - Arrangert vårdugnad - Arrangert julegløgg første søndag i advent - Garasjene ble feid i juni - Garasjen ble tømt for søppel av styret - Kjørt avfall fem ganger til Isi avfallsdeponi - Nye P skilt på området - Parkeringsproblemer - Gravearbeid / nytt fibernett - Ny støttemur øverste parkeringsplass - Fortsatt arbeidet med hjemmesiden - Beskjæring av trær - Møte og flere befaringer med Bærum Hage & Anleggservice AS - Alminnelig vedlikehold av uteområdene - Dørpumper ned til garasjene - Revidert avtalen med Bærum Hage & Anleggservice AS - Arrangert årlig styremiddag - Jobbet med bommer opp i mot Bærum kommune - Asfaltert diverse områder - Lagt ny kantstein - Jobbet med muligheten for nedgravde konteinere i sammen med

Boligsameiet. - Korrespondanse med advokat og forretningsfører i forbindelse med

garasjelekkasje. Virksomheten art Selskapet er organisert etter de bestemmelser som følger av aksjeloven/lov om borettslag/lov om eierseksjonssameier, og har til formål å drive eiendommen i samråd med og til beste for aksjonærene/andelseiere/sameierne. Virksomheten drives i Bærum kommune. Ansatte/arbeidsmiljø Selskapet har for tiden ingen faste ansatte, kun et valgt styre som forvalter medlemmene sitt område etter fullmakter gitt av generalforsamlingen til enhver tid. Arbeidsmiljøet i styret vurderes som meget godt. Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapets virksomhet påvirker det ytre miljø utover det som anses som vanlig for et boligselskap. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Selskapet driver ikke FOU. Økonomi Regnskapet er avgitt under forutsetning av fortsatt drift. Selskapets likviditet er tilfredsstillende. Huseierforeningen fikk noen uforutsette utgifter etter ekstraordinær generalforsamling. Det skyldes at den ekstraordinære generalforsamlingen stemte nei til forslag om garasje utbedring som styret hadde arbeidet frem. Videre ble styret pålagt å jobbe frem en mer omfattende rapport samt at jobben med utbedring av lekkasjene inn i garasjeanleggene tilknyttet huseierforeningen, krever utlysing via offentlig anbud.

BR/tKHUS DEOE

Resultatregnskapet viser et underskudd pa kr. 53 745,- For 0vrig vises til regnskapet med noter, budsjett og kommentarer under regnskapsbehandling pa arsm0tet. Styret har etter dette ikke negativ likviditet, da huseierforeningen har ca. kr. 300.000,-i egenkapital pa konto.

Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter som selskapet har hatt er medtatt i det framlagte regnskapet.

Det har ikke inntradt forhold etter regnskapsarets slutt som pavirker resultatet eller selskapets stilling.

Gullhaug, 10.3.2015

/Marianne Thorsen Simon Dimmock

Toril N^sSRian David Kebreab Tekezqi

Gullmyra Huseierforening 2014

Resultatregnskap

Driftsinntekter Note Regnskap 2014 Regnskap 2013 Budsjett 2014 Budsjett 2015

Husleieinntekter 2 939 400 866 552 941 407 959 400Andre inntekter 11 350 11 100 5 000 5 000Sum driftsinntekter 950 750 877 652 946 407 964 400

Driftskostnader

Lønnskostnader m.m. 3 117 625 74 165 89 165 128 260Revisjonshonorar 4 5 003 6 149 6 000 6 750Forretningsførerhonorar 76 668 65 740 67 000 68 500Andre honorar 5 107 325 0 0 0Forsikringspremier 27 983 26 121 28 000 30 000Energikostnader 6 32 295 32 561 40 000 38 000Andre driftskostn. eiendom 7 384 505 315 436 358 000 387 000Driftskostnader administrasjon 8 17 887 23 157 35 000 54 000Reparasjoner og vedlikehold 9 218 550 262 642 205 000 200 000Andre kostnader 10 20 156 17 150 28 000 29 000Sum driftskostnader 1 007 997 823 121 856 165 941 510

Driftsresultat -57 247 54 531 90 242 22 890

Finansinntekter og -kostnader

Finansinntekter 3 702 6 666 5 000 5 000Finanskostnader 200 0 0 0Resultat av finansposter 3 502 6 666 5 000 5 000

Årsresultat -53 745 61 197 95 242 27 890

Gullmyra Huseierforening

Balanse

Eiendeler Note 2014 2013

OmløpsmidlerKortsiktige fordringer 11 62 988 15 396Kontanter og bankinnskudd 12 195 633 254 274Sum omløpsmidler 258 621 269 670

Sum eiendeler 258 621 269 670

Gjeld og egenkapital

EgenkapitalInnskutt egenkapital 199 801 138 604Årets resultat/underskudd -53 745 61 197Sum egenkapital 13 146 056 199 801

Kortsiktig gjeldForskudd husleie 5 750 11 221Leverandørgjeld 36 588 21 954Annen kortsiktig gjeld 14 70 228 36 695Sum kortsiktig gjeld 112 566 69 870

Sum gjeld og egenkapital 258 621 269 670

Gullmyra HuseierforeningNOTER TIL ÅRSOPPGJØRET FOR 2014

Pr. dato: 31/12-2014 Periode: 1 - 12År År

Tekst 2014 2013

Note 1 Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikkog forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år. Kortsiktig gjeld balanseres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Øvrigeposter er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til lavesteav anskaffelseskostnad og virkelig verdi.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

Anleggsmidler

Etter at boligselskapets boliger er oppført, er rehabiliteringer og vedlikehold avanleggsmidler utgiftsført.

Driftsinntekter

Resultatføres i henhold til opptjeningsprinsippet, når tjenesten utført.

Note 2 HusleieinntekterInnbetalt fellesutgifter 878 400 798 552Garasjeleie, parkering 61 000 68 000Sum husleieinntekter 939 400 866 552

Note 3 LønnskostnaderLønn fast ansatte 10 000 0Påløpte feriepenger 1 020 0Fri telekommunikasjon i arb. 7 069 0Styre- og møtehonorar 85 000 65 000Arbeidsgiveravgift 14 392 9 165Arbeidsgiveravg. feriepenger 144 0Sum lønnskostnader 117 625 74 165Selskapet har verken ansatte eller pensjonsforpliktelser (OTP)

Note 4 RevisjonshonorarRevisjonshonorar 5 003 6 149Sum revisjonshonorar 5 003 6 149Honorar til revisor gjelder lovpålagt revisjon.

Note 5 Andre honorarerJuridisk bistand (BDA) 59 044 0Konsulenttjenester teknisk 48 281 0Sum andre honorar 107 325 0

Note 6 EnergikostnaderAndel av strøm fra Gullmyra boligsameie 18 000 18 061Strøm gatelys 14 295 14 500Energikostnader 32 295 32 561

Note 7 Andre driftskostn. eiendomFaste kostn. vaktmestertj. 349 998 249 990Annet renhold 0 20 798Snøbrøyting og strøing 0 0Containerleie/tømming 514 17 141Lyspærer,lysrør,sikringer etc 3 429 0Nøkler, låser, navneskilt o.l. 5 218 13 800Nøkler og portåpnere 11 550 1 096Driftsmateriell 5 405 12 611Datautstyr 8 391 0Sum andre driftskostn. eiendom 384 505 315 436

Note 8 Driftskostn. adm.Kontorrekvisita 3 570 2 002Trykksaker, kopiering 0 12 869Møtekostnader 0 261Datakommunikasjon 389 1 078Porto 12 152 3 832Kurs for styremedlemmer 750 1 500Andre reisekostnader 1 026 115Andre kontingenter 0 1 500Sum driftskostn. adm. 17 887 23 157

Note 9 Rep. og vedlikeholdVedlikehold bygning 0 0Vedlikehold VVS 0 6 131Vedlikehold elektrikerarbeid 0 10 865Vedlikehold elektrikker 3 613 0Vedlikehold garasjer 45 418 0Annet vedlikehold 6 177 0Garsjeporter, dører 11 575 91 148Vedlikehold grøntanlegg 151 768 46 562Veier og parkeringsplasser 0 107 937Sports- og lekeplasser 0 0Sum rep. og vedlikehold 218 550 262 642

Note 10 Andre kostnaderStyresamling 12 243 12 444Kostnader fellesarrangementer 298 3 366Bank og kortgebyr 1 826 820Andre kostnader 5 789 520Sum andre kostnader 20 156 17 150

Note 11 Kortsiktige fordringerLeierestanser 53 187 994Mellomregning beboere m.m. 9 801 14 402Sum kortsiktige fordringer 62 988 15 396

Note 12 BankkontiEvt. øremerkede bankinnskudd skal spesifiseres.Kontanter 2 015 2 015Bank 6215 05 71982 166 879 217 509Bank husleie 6215 05 72008 4 752 13 129Skattetrekk 6215 86 03972 21 988 21 621Sum bankkonti 195 633 254 274

Note 13 EgenkapitalEgenkapital, bundet 138 604 138 604Egenkapital 1.1. 199 801 138 604Årets resultat/underskudd -53 745 61 197Sum egenkapital 31.12. 146 056 199 801

Note 23 Kortsiktig gjeldSkyldig arbeidsgiveravgift 997 0Påløpt arb.g.avgift, ferielønn 144 0Skyldig feriepenger 1 020 0Purregebyr BDE 1 314 621Andre påløpte kostnader 66 753 36 074Sum kortsiktig gjeld 70 228 36 695

Sak 5: Vedlikehold og utbedring av garasjeanlegget På den ekstraordinære generalforsamlingen september 2014 ble styret i huseierforeningen bedt om å ta en grundigere befaring med en profesjonell aktør, samt innhente anbud fra flere entreprenører.

Styret har på bakgrunn av dette engasjert Rambøll AS til å gjøre en grundigere vurdering av vannlekkasjene og skissere en løsning på hvordan dette bør utbedres, samt utarbeide et prisoverslag. Prisoverslaget er utarbeidet ved hjelp av en kalkulasjonsnøkkel og faglig skjønn.

Styret ønsket også flere utbedringsalternativer. Rambøll AS har derfor i vedlagte rapport presentert to alternativer med forskjellig pris. Rambøll AS påpeker likevel at de sterkt anbefaler utbedringsalternativ1. På bakgrunn av Rambøll AS sin anbefaling ønsker styret å gjennomføre utbedringen i henhold til dette alternativet Uansett hvilke av disse to alternativene generalforsamlingen ønsker å igangsette vil utbedring av G1U og G3U, samt vedlikehold av garasjene innvendig inngå i totalarbeidet

Styret ønsker at det stemmes for følgende alternativer:

Utbedringsalternativ 1:

Se vedlagt rapport av 17. desember 2014 for beskrivelse.

Anslått sum kr 2 912 500 inkl. mva Utbedring av G1U og G3U anslått pris kr 1 162 500 ink mva Utbedring av garasjene innvendig anslått pris kr 2 600 000 ink mva Totalpris utbedringsalternativ 1: kr 6 675 000 inkl. mva

Utbedringsalternativ 2: Se vedlagt rapport av 17. desember 2014 for beskrivelse.

Anslått sum kr 512 500 inkl mva Utbedring av G1U og G3U anslått pris kr 1 162 500 ink mva Utbedring av garasjene innvendig anslått pris kr 2 600 000 ink mva Totalpris utbedringsalternativ 2: kr 4 275 000 inkl. mva Med utgangspunkt i hvilket utbedringsalternativ generalforsamlingen vedtar, vil styret med bistand fra Rambøll gå i gang med anbudsinnhenting innenfor de gitte rammer.

Sak 6: Finansiering Finansiering – utbedringsalternativ 1 Lånebeløp: kr. 7 000 000 Beregnet årlig rentekostnad kr 305 000 Beregnet årlig avdrag kr 223 000 Eff rente ved beregning 4,5% Nedbetalingstid 30 år Økningen på huseierforeningskontigenten er beregnet til 38% Finansiering – utbedringsalternativ 2 Lånebeløp: kr. 4 600 000 Beregnet årlig rentekostnad kr 207 000 Beregnet årlig avdrag kr 154 000 Eff rente ved beregning 4,5% Nedbetalingstid 30 år Økningen på huseierforeningskontigenten er beregnet til 25%

1

Kim Martinsen // Brækhus Dege

Fra: Frode <[email protected]>

Sendt: 23. februar 2015 11:54

Til: Christoffer Busterud // Brækhus Dege

Emne: Fwd: Bom og adgang till Gullberget

Her er en sak til til årsmøte. Gjelder bommene dette også Frode Sendt fra min iPhone Videresendt melding:

Fra: David Addison <[email protected]> Dato: 22. februar 2015 kl. 17.31.54 CET Til: [email protected] Emne: Re: Bom og adgang till Gullberget

The previous mail was sent prematurely by accident here is the full version. I appreciate that there has been problems with extensive parking and speed on the foot and bicycle path through Gullmyra. However the council's insistence on locking the barrier on Gullberget is not the answer.Speed bumps.I understand the unlocked system functioned reasonably well for many years. Fortunately there has been an alternative emergency entrance via the Gullhag bus stop. Apparently the styre is trying to resolve the issue with the council with no apparent success so far. The boom being locked raises many issues of safety, discrimination, etc. There are after all 400 people and 130-150 residences effected. Amongst these there must be number of old and frail as well as families with young children. On Tuesday 17 Feb I was operated at Bærum Hospital and released (complete with attachments) at ca 20:00hrs. There was no question of an ambulance and walking from the barrier would have been difficult and painful. Fortunately the barrier was open. If it had been closed how would I get it opened? There is no notice to say how. However even if it had been locked I could have been driven in via the bus terminal.

I therefore propose the following resolution for the Årsmøte. Mulighet til å kjøre inn via Gullhaug busterminal holdes åpen intill bommen på gang/sykkelvei er åpen

mvh

David Addison

2015-02-22 17:02 GMT+01:00 David Addison <[email protected]>: Til behandling på års møte.

2

I appreaciate that there has been problems with extensive parking and speed on the foot and bycycle path through Gullmyra. However the concils insistance on locking the bom on Gullberget is not the answer. Fortunately there has been an alternative emergency entrance over the via the Gullhag bus stop. Apparently the styre is trying to resolve the issue with the council with no apparent success. The boom being locked raises many issues of safety, discrimniation, etc.

Gullhaug, 21.2.2015

Gullmyra Huseierforening Styret v/Frode Bjørkli Gullhaugvn. 183 1354 Bærums Verk

ÅRSMØTE 2015

I forbindelse med årsmøtet den 24. mars d.å. ønsker jeg følgende sak behandlet.

Låste bommer inn mot blokkbebyggelsen medfører store ulemper for mange av beboerne. Å frakte personer som er avhengig av rullator eller på annen måte har vanskelig for å gå er om vinteren en umulighet. Det samme gjelder ved større vareleveringer (f.eks. møbler og hvitevarer). Håndverkere med behov for tilkjøring av verktøy og materialer vil også støte på store problemer; og hva med flytting/innflytting? Forslag: Bommene inn mot blokkbebyggelsen holdes ulåste.

Med vennlig hilsen Tom L. Rian Gullhaugvn. 169 1354 Bærums Verk c.c. Forretningsfører (pr. e-post).

1/4

Rambøll Norge AS NO 915 251 293 MVA

Dato 2014/02/12 Rambøll Hoffsveien 4 Postboks 427 Skøyen N-0213 Oslo T +47 2251 8000 www.ramboll.no

NOTAT Oppdrag 1350002343 – Gullmyra Boligsameie

Kunde Bærum Hage & Anleggsservice AS

Notat nr. H-not-001

Dato 2014-02-12

Til Thomas Jacobsen / Bærum Hage & Anlegsservice AS

Fra Kristofer Akre Aarnes / Rambøll Norge AS

Kopi

Gullmyra Boligsameie – Vannlekkasjer i garasjeanlegg

1. Bakgrunn

Rambøll ble kontaktet av Thomas Jacobsen ang vannlekkasjer i fle-re garasjeanlegg i Gullmyra Boligsameie. Kristofer Akre Aarnes og Margrete Wik Bårdsen fra Rambøll var på befaring 31.01.2014 med Thomas Jacobsen og representanter fra sameiet.

2. Konstruksjon

Alle de aktuelle boligblokkene der det renner vann inn i garasjean-legget har lik konstruksjon. Et garasjeanlegg går under to blokker. På den ene siden av blokkene går garasjeanlegget utenfor bygget og taket til garasjeanlegget er derfor terrassen til beboer over. Det er i overgangen mellom blokkene og dekket mellom garasjer og terrasser at vannet renner inn. Se figur 1. Garasjeanlegget ser ut til å være bygget med prefabrikkerte be-tongsøyler, bjelker og hulldekker. Yttervegger under terreng er plasstøpt. På oversiden, terrassene, er det lagt en påstøp på hulldekkene. Terrassene går i to nivåer. Det anbefales å fjerne noe påstøp et sted for å kontrollere at konstruksjonen er slik antatt under.

2/4

3.

Hulldekke

Terreng

Figur 1: Illustrasjon av

Figur 2: Bilde av lekkasjer mellom byggene

Vurdering

Rambøll ser det som mest sannsynligmed utettheter i membran. Byggene er fra 80noen gang har blitt utbedret eller erstattet. Teknisk levetid kan derfor anses som utgått. I og med at bygget er membranen renne inn i p

Hulldekke

: Illustrasjon av eksisterende

: Bilde av lekkasjer mellom byggene

Vurdering

ser det som mest sannsynligmed utettheter i membran. Byggene er fra 80noen gang har blitt utbedret eller erstattet. Teknisk levetid kan derfor anses som utgått. I og med at bygget er laget med prefabrikkerte hulldekker så vil vann som kommer forbi membranen renne inn i p

Plasstøpt ytervegg mot terreng

Påstøp

eksisterende konstruksjon.

: Bilde av lekkasjer mellom byggene

ser det som mest sannsynligmed utettheter i membran. Byggene er fra 80noen gang har blitt utbedret eller erstattet. Teknisk levetid kan derfor anses som utgått. I

laget med prefabrikkerte hulldekker så vil vann som kommer forbi membranen renne inn i p-kjeller i skjøtene mellom hulldekkene.

Plasstøpt yt-tervegg mot terreng

konstruksjon.

: Bilde av lekkasjer mellom byggene, markert med blått. Terrasser markert med rødt.

ser det som mest sannsynlig at vannlekkasjene inn i pmed utettheter i membran. Byggene er fra 80-noen gang har blitt utbedret eller erstattet. Teknisk levetid kan derfor anses som utgått. I

laget med prefabrikkerte hulldekker så vil vann som kommer forbi kjeller i skjøtene mellom hulldekkene.

Bærende betongbjelke

«Hulkil» i plast

, markert med blått. Terrasser markert med rødt.

at vannlekkasjene inn i p-tallet og det er ikke opplyst om at membran

noen gang har blitt utbedret eller erstattet. Teknisk levetid kan derfor anses som utgått. I laget med prefabrikkerte hulldekker så vil vann som kommer forbi

kjeller i skjøtene mellom hulldekkene.

Bærende betongbjelker

Ute/Terrasse


at vannlekkasjene inn i p-kjeller skjer i forbindelse tallet og det er ikke opplyst om at membran


kjeller i skjøtene mellom hulldekkene.

r

/Terrasse

Garasje


kjeller skjer i forbindelse tallet og det er ikke opplyst om at membran


Garasje

Eksisterende membran

kjeller skjer i forbindelse tallet og det er ikke opplyst om at membran


Eksisterende membran

3/4

4.

4.1

4.2

Tiltak

Tiltak vil kunne å isolere med 50 mmrundt høyder og dagens konstruksjon må nærmere detaljering skje når dette er kjent.Tiltakene under er derforterte tiltak. Terrasser

Rambøll vil anbefale å fjerne dagens påstøp helt på begge nivåenene. Gammel membran fjernesmembranen bør helst ha fall utover. Membranen må være helt tett i overgangvåene. Hvis det må skjøtes her må membranen fra det laveste nivået legges først og limes. Membranen må føres ned langs yttervegg under terreng, og minst 0,5 meter.med glidesjikt mellom membranen og ny påstøp. Hulkil bør støpes etdig. Er det plass bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nøvendig, spesielt overganger mot vegger og bærende betongelementer

Figur 3: Illustrasjon er løsning for terrassene.

Mellom byggene

Mellom byggene så kommer vannet mest sannsynlig inn via revnet membran i overgangen til terreng. Det kan være mulig å kun fjerne asfalt i dette området for så å lappe nen. Man risikere da at man får problemer med å skjøte til eksisterende membran, samt at vannet kan stamme fra andre rifter enn ved kanten. Rambøll anbefaler derfor å fjerne all afalt og jord som ligger over membranen mellom byggene. Skurene som er stående. Det legges ny membran som limes til underlaget med fall ut. Membranen må trekes opp og limes til byggene, med beslag over. Dette gjelder og til skurene. Som for terrasene så må membranen trekkes minimum 0,5 meter ned langs yttervedet mulig så bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nødvedig når tiltak er besluttet. Oppbygging av nytt dekke bør gjøres iht SINTEF Byggforsk 525.307 sine anbefalinger. Aller helst bør det legges isolasjon

Ny påstøp

Tiltak vil kunne avhengeå isolere med 50 mm utvenrundt høyder og dagens konstruksjon må nærmere detaljering skje når dette er kjent.Tiltakene under er derfor

.

rasser

Rambøll vil anbefale å fjerne dagens påstøp helt på begge nivåenene. Gammel membran fjernesmembranen bør helst ha fall utover. Membranen må være helt tett i overgangvåene. Hvis det må skjøtes her må membranen fra det laveste nivået legges først og limes. Membranen må føres ned langs yttervegg under terreng, og minst 0,5 meter.med glidesjikt mellom membranen og ny påstøp. Hulkil bør støpes et

Er det plass bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nø, spesielt overganger mot vegger og bærende betongelementer

: Illustrasjon er løsning for terrassene.

Mellom byggene

Mellom byggene så kommer vannet mest sannsynlig inn via revnet membran i overgangen til terreng. Det kan være mulig å kun fjerne asfalt i dette området for så å lappe nen. Man risikere da at man får problemer med å skjøte til eksisterende membran, samt at vannet kan stamme fra andre rifter enn ved kanten. Rambøll anbefaler derfor å fjerne all afalt og jord som ligger over membranen mellom byggene. Skurene som er stående. Det legges ny membran som limes til underlaget med fall ut. Membranen må trekes opp og limes til byggene, med beslag over. Dette gjelder og til skurene. Som for terrasene så må membranen trekkes minimum 0,5 meter ned langs yttervedet mulig så bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nødvedig når tiltak er besluttet.

Oppbygging av nytt dekke bør gjøres iht SINTEF Byggforsk 525.307 sine anbefalinger. Aller helst bør det legges isolasjon

Ny påstøp

avhenge mtp hva som er mulig pga høyder. Rambøll anbefaler generelt alltid utvendig for å unngå kondens på innsiden i P

rundt høyder og dagens konstruksjon må nærmere detaljering skje når dette er kjent.Tiltakene under er derfor ment å være

Rambøll vil anbefale å fjerne dagens påstøp helt på begge nivåenene. Gammel membran fjernes. Det må legges en ny membran som limes til underlaget og membranen bør helst ha fall utover. Membranen må være helt tett i overgangvåene. Hvis det må skjøtes her må membranen fra det laveste nivået legges først og limes. Membranen må føres ned langs yttervegg under terreng, og minst 0,5 meter.med glidesjikt mellom membranen og ny påstøp. Hulkil bør støpes et


: Illustrasjon er løsning for terrassene.

Mellom byggene så kommer vannet mest sannsynlig inn via revnet membran i overgangen til terreng. Det kan være mulig å kun fjerne asfalt i dette området for så å lappe nen. Man risikere da at man får problemer med å skjøte til eksisterende membran, samt at vannet kan stamme fra andre rifter enn ved kanten. Rambøll anbefaler derfor å fjerne all afalt og jord som ligger over membranen mellom byggene. Skurene som er stående. Det legges ny membran som limes til underlaget med fall ut. Membranen må trekes opp og limes til byggene, med beslag over. Dette gjelder og til skurene. Som for terrasene så må membranen trekkes minimum 0,5 meter ned langs yttervedet mulig så bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nødvedig når tiltak er besluttet.

Oppbygging av nytt dekke bør gjøres iht SINTEF Byggforsk 525.307 sine anbefalinger. Aller helst bør det legges isolasjon over membran.

mtp hva som er mulig pga høyder. Rambøll anbefaler generelt alltid for å unngå kondens på innsiden i P

rundt høyder og dagens konstruksjon må nærmere detaljering skje når dette er kjent.ment å være hovedprinsipp som bør følges

Rambøll vil anbefale å fjerne dagens påstøp helt på begge nivåene. Det må legges en ny membran som limes til underlaget og

membranen bør helst ha fall utover. Membranen må være helt tett i overgangvåene. Hvis det må skjøtes her må membranen fra det laveste nivået legges først og limes. Membranen må føres ned langs yttervegg under terreng, og minst 0,5 meter.med glidesjikt mellom membranen og ny påstøp. Hulkil bør støpes et


: Illustrasjon er løsning for terrassene. Ny membran markert med rødt.

Mellom byggene så kommer vannet mest sannsynlig inn via revnet membran i overgangen til terreng. Det kan være mulig å kun fjerne asfalt i dette området for så å lappe nen. Man risikere da at man får problemer med å skjøte til eksisterende membran, samt at vannet kan stamme fra andre rifter enn ved kanten. Rambøll anbefaler derfor å fjerne all afalt og jord som ligger over membranen mellom byggene. Skurene som er stående. Det legges ny membran som limes til underlaget med fall ut. Membranen må trekes opp og limes til byggene, med beslag over. Dette gjelder og til skurene. Som for terrasene så må membranen trekkes minimum 0,5 meter ned langs yttervedet mulig så bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nødve

Oppbygging av nytt dekke bør gjøres iht SINTEF Byggforsk 525.307 sine anbefalinger. Aller over membran.

Ny hulkil

mtp hva som er mulig pga høyder. Rambøll anbefaler generelt alltid for å unngå kondens på innsiden i P

rundt høyder og dagens konstruksjon må nærmere detaljering skje når dette er kjent.hovedprinsipp som bør følges

Rambøll vil anbefale å fjerne dagens påstøp helt på begge nivåene. Det må legges en ny membran som limes til underlaget og

membranen bør helst ha fall utover. Membranen må være helt tett i overgangvåene. Hvis det må skjøtes her må membranen fra det laveste nivået legges først og limes. Membranen må føres ned langs yttervegg under terreng, og minst 0,5 meter.med glidesjikt mellom membranen og ny påstøp. Hulkil bør støpes et


Ny membran markert med rødt.


Oppbygging av nytt dekke bør gjøres iht SINTEF Byggforsk 525.307 sine anbefalinger. Aller

mtp hva som er mulig pga høyder. Rambøll anbefaler generelt alltid for å unngå kondens på innsiden i P-kjeller. Pga usikkerheten

rundt høyder og dagens konstruksjon må nærmere detaljering skje når dette er kjent.hovedprinsipp som bør følges og ikke detaljprosje

Rambøll vil anbefale å fjerne dagens påstøp helt på begge nivåene til man treffer hulldekk. Det må legges en ny membran som limes til underlaget og

membranen bør helst ha fall utover. Membranen må være helt tett i overgangvåene. Hvis det må skjøtes her må membranen fra det laveste nivået legges først og limes. Membranen må føres ned langs yttervegg under terreng, og minst 0,5 meter.med glidesjikt mellom membranen og ny påstøp. Hulkil bør støpes etter at påstøpen er fe


Ny membran markert med rødt.



Ny membran

mtp hva som er mulig pga høyder. Rambøll anbefaler generelt alltid kjeller. Pga usikkerheten

rundt høyder og dagens konstruksjon må nærmere detaljering skje når dette er kjent.og ikke detaljprosje

til man treffer hulldekk. Det må legges en ny membran som limes til underlaget og

membranen bør helst ha fall utover. Membranen må være helt tett i overgangen mellom nvåene. Hvis det må skjøtes her må membranen fra det laveste nivået legges først og limes. Membranen må føres ned langs yttervegg under terreng, og minst 0,5 meter. Det er viktig

ter at påstøpen er feEr det plass bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nø

, spesielt overganger mot vegger og bærende betongelementer.

Mellom byggene så kommer vannet mest sannsynlig inn via revnet membran i overgangen til terreng. Det kan være mulig å kun fjerne asfalt i dette området for så å lappe membrnen. Man risikere da at man får problemer med å skjøte til eksisterende membran, samt at vannet kan stamme fra andre rifter enn ved kanten. Rambøll anbefaler derfor å fjerne all afalt og jord som ligger over membranen mellom byggene. Skurene som er bygget kan bli stående. Det legges ny membran som limes til underlaget med fall ut. Membranen må trekes opp og limes til byggene, med beslag over. Dette gjelder og til skurene. Som for terrasene så må membranen trekkes minimum 0,5 meter ned langs yttervegg mot terreng.det mulig så bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nødve


Ny membran


rundt høyder og dagens konstruksjon må nærmere detaljering skje når dette er kjent. og ikke detaljprosjek-

til man treffer hulldekke-. Det må legges en ny membran som limes til underlaget og

en mellom ni-våene. Hvis det må skjøtes her må membranen fra det laveste nivået legges først og limes.

Det er viktig ter at påstøpen er fer-

Er det plass bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nød-

Mellom byggene så kommer vannet mest sannsynlig inn via revnet membran i overgangen membra-

nen. Man risikere da at man får problemer med å skjøte til eksisterende membran, samt at vannet kan stamme fra andre rifter enn ved kanten. Rambøll anbefaler derfor å fjerne all as-

bygget kan bli stående. Det legges ny membran som limes til underlaget med fall ut. Membranen må trek-kes opp og limes til byggene, med beslag over. Dette gjelder og til skurene. Som for terras-

gg mot terreng. Er det mulig så bør det legges isolasjon over membran. Nærmere detaljering vil være nødven-



4/4

Figur 4: Anbefalt oppbygging av uisolert dekke som skal tåle trafikk. [SINTEF 525.307]: Anbefalt oppbygging av uisolert dekke som skal tåle trafikk. [SINTEF 525.307]: Anbefalt oppbygging av uisolert dekke som skal tåle trafikk. [SINTEF 525.307]: Anbefalt oppbygging av uisolert dekke som skal tåle trafikk. [SINTEF 525.307]: Anbefalt oppbygging av uisolert dekke som skal tåle trafikk. [SINTEF 525.307]: Anbefalt oppbygging av uisolert dekke som skal tåle trafikk. [SINTEF 525.307]: Anbefalt oppbygging av uisolert dekke som skal tåle trafikk. [SINTEF 525.307]

Beregnet til


Dokument type

Rapport

Dato

17. Desember 2014

GULLMYRA HUSEIERFORENING VANNLEKKASJER I P-KJELLERE

Rambøll Hoffsveien 4 Postboks 427 Skøyen N-0213 Oslo T +47 2251 8000 www.ramboll.no

Revisjon 1

Dato 17.12.2014

Utført av Kristofer Akre Aarnes

Kontrollert av Geir Terkelsen

Godkjent av Geir Terkelsen

Beskrivelse Vurdering av vannlekkasjer og forslag til utbedring

Ref. 1350006101

P-KJELLERE

INNHOLDSFORTEGNELSE

1. Bakgrunn 1 2. Underlag 1 3. Befaring 1 4. Registreringer 1 4.1 Garasje 1 1 4.2 Garasje 2 2 4.3 Garasje 3 2 4.4 Garasje 4 3 5. Utbedringstiltak 3 5.1 Utbedringsalternativ 1 3 5.2 Utbedringsalternativ 2 5 5.3 Utbedring av området mellom byggene, G1U og G3U 5 6. Kostnadsoverslag 7 6.1 Utbedringsalternativ 1 7 6.2 Utbedringsalternativ 2 7 6.3 Utbedring av G1U og G3U 8

FIGURLISTE

Figur 1: Markering av navn brukt i rapporten. ............................................ 1 Figur 2: Anbefalt oppbygging av terrassene [SINTEF 525.304] ..................... 4 Figur 3: Illustrasjon av ny oppbygging ....................................................... 4 Figur 4: Eksempel på vanntetting av hulkil. Det kan godt benyttes andre metoder eller produkter med tilsvarende egenskaper. Kilde HEY’DI ............... 5 Figur 5: Oppbygging av G1U og G3U, [SINTEF 525.307 fig 32a] ................... 6

1

1. BAKGRUNN

Rambøll var 31.01.2014 på visuell befaring på Gullmyra. Det ble avdekket en rekke lekkasjeom-råder og det ble skissert ut en løsning på hvordan lekkasjene kunne utbedres. Dette arbeidet ble oppsummert i notat H-not-001 fra 12-02-2014. Denne rapporten er utarbeidet på bakgrunn av ønske om en utredelse med kostnadsoverslag på hva utbedringen vil innebære. Tanken er at rapporten skal være grunnlag for fremtidige anbuds-dokumenter.

2. UNDERLAG

Det har ikke lyktes sameiet å få tak i tegninger av konstruksjonene. Alle vurderinger baserer seg derfor utelukkende på observasjoner gjort på befaring.

3. BEFARING

Rambøll Norge AS ved, Geir Terkelsen og Kristofer Akre Aarnes, var på befaring 21 oktober 2014. Alle fire garasjeanlegg ble befart. Det ble registrert lekkasje- og kondenspunkter på håndtegnede plantegninger. Det ble og tatt en del fotografier. Disse er ikke vedlagt denne rapporten.

4. REGISTRERINGER

P-kjellerne har fått følgende navn i denne rapporten:

Figur 1: Markering av navn brukt i rapporten.

4.1 Garasje 1

Garasje 1 er i denne rapporten delt opp i tre deler: G1N (nord), G1U (ute over midten) og G1S (sør). G1N og G1S Garasjeanlegget er bygget opp av prefabrikkerte elementer. Leilighetene i 1. etg. har terrasser over det som er garasjeanleggets tak mot friluft på vestsiden. Dette taket består av to DT-elementer som ligger i overlapp. Denne overlappen medfører at terrassen har et trinn. Elemente-

G1N

G1U

G1S

G3N

G3U

G3S

G2

G4

2

ne er ca 7,5 meter lange. Elementene har med høyst sannsynlighet ikke membran i seg, noe som og sameiets representanter er enige i. Over elementskjøtene på langs står det elementblomster-kasser av betong. Disse markerer skillet mellom leilighetene. Det er synlig fall utover på terras-sene, som og ble bekreftet med måling. Fasadelivet på vestsiden til leilighetsbyggene starter litt innenfor denne overlappen mellom elementene. På østsiden går garasjen i flukt med vegglivet. Det er gjennomgående for hele G1N og G1S at det renner vann inn i skjøten der elementene mø-tes på endene. Over disse skjøtene ligger betong blomsterkassene. Pga disse kassene er det ikke mulig å inspisere nøye hvor stor skjøten er, men det antas at det ikke er noen form for tetting her. Observasjoner underbygger dette. Vannet antas å renne inn her og ned langs søylene under. I tillegg renner det inn langs overlappen til elementene, enkelte plasser. Det er ikke montert hul-kil i denne overlappen. Enkelte plasser på undersiden av elementene er det misfarging i taket, og dette antas å kunne være kondensflekker. Det antas ingen isolasjon på oversiden av DT-elementene og når kjelleren er fuktig om vinteren kan dette kondensere mot betongen. G1U For G1U, området mellom de to byggene, renner det en del vann inn. Det er stedvis montert opp takrenner i taket langs elementskjøtene. Over dette området ligger det et bygg med boder og et søppelrom. Det renner ikke vann inn under disse rommene. Befaring på oversiden viser at mem-branen som ligger over dekke er ødelagt i overgangen til terreng. Her er det opplyst om at det kjøres søppelbiler. Vannet har derfor fri vei ned til betongen og elementskjøtene. Den forventede tekniske levealderen til membranen er utløpt (20-30 år). Vannlekkasjene og ho-vedkilden befinner seg i hovedsak i dette området der søppelbilen har kjørt, på østsiden langs yt-tervegg.

4.2 Garasje 2

Garasje 2 har en annen konstruksjon enn de andre anleggene. Garasjeanlegget slutter i liv med fasadene til leilighetsbygget og terrassene i 1. etg. er plasstøpte på grunnen. Garasjen har altså ikke noe «tak» mot friluft og det renner derfor ikke noe vann inn via elementer. Det ble observert noen kondensflekker på gavlveggen mot øst og noe som antas å være interne vannlekkasjer fra rør.

4.3 Garasje 3

Garasje 3 er i denne rapporten delt opp i tre deler: G3N (nord), G3U (ute over midten) og G3S (sør). Garasjeanlegg 3 er tilsvarende Garasje 1, og går under to bygg med et «åpent» parti mellom. Partiet mellom byggene har et søppelrom og er ellers dekket med asfalt (sittegrupper, blomster-kasser osv). G3N og G3S Konstruksjonen er tilsvarende som for Garasje 1, med terrasser mot vest/sørvest, som er bygget av DT-elementer. Mot øst og på gavlene går garasjeveggen i flukt med fasadelivet. Som for Garasje 1 renner det inn i de fleste elementskjøter, under blomsterkassene. Det er ikke montert hulkil på noen av terrassene. Enkelte plasser i G3S er det takrenner under spranget mel-lom DT-elementene. Dette tyder på større lekkasjer i området. Langs himlingsplatene på østsiden (under leilighetsbygget) i G3S er det gule flekker. Dette antas å stamme fra eldre interne vannlekkasjer fra rør, og ikke fra en ekstern vannlekkasje. Det er en del kondensmerker på undersiden av elementene og veggene. Det er synlig fall utover på terrassene.

3

G3U For mellompartiet, G3U, er det montert opp takrenner enkelte plasser mellom elementskjøtene. Disse takrenne er under sittegruppene på oversiden. Under søppelhuset ble det ikke observert noen vannlekkasjer. Det ble registrert flere vannlekkasjer i elementskjøtene for hele dekket. Det ble i G3U også registrert asfaltmembran over elementene under asfalten.

4.4 Garasje 4

Garasje 4 er tilsvarende Garasje 1 og 3, men kun en enkeltgarasje. Terrasser på nordvest siden er av like DT-elementer som de andre garasjene. Her er det derimot enkelte plasser montert en hulkil i spranget mellom elementene av JM Norge (utbygger), en gang etter ferdigstillelse, som utbedringstiltak. Det er mindre synlige vannlekkasjer i denne garasjen, men enkelte plasser så renner det inn i elementskjøtene, som for Garasje 1 og 3. Det er også kondensflekker i tak og enkelte plasser på veggene.

5. UTBEDRINGSTILTAK

Iht til avtale med representant fra sameiet så lister Rambøll opp alternative utbedringstiltak, med tilhørende antatte kostnader. Etter avtale med sameiet skulle Rambøll liste opp tre utbedringsalternativer. Rambøll har ikke et godt tredje alternativ, og det er derfor kun listet opp to alternativer, der vi vil anbefale utbed-ringsalternativ 1.

5.1 Utbedringsalternativ 1

Rambøll vil anbefale at man går for en full utbedring, når man først går i gang. Erfaringsmessig er kildene til alle vannlekkasjene være vanskelige å finne. Ved punktvis utbedring tar man et om-råde av gangen og utbedringen kan da ta lang tid før man har stoppet vannet fra å finne nye vei-er inn. Det vil og være store kostnader å spare ved å ta utbedringen samlet, framfor å innhente ny entreprenør for hvert punktvise tiltak. Alternativ 1 er et helhetlig utbedringstiltak som anses som treffsikkert og relativt enkelt å utføre. Følgende anbefales utført: For terrassene på G1N, G1S, G3N, G3S og G4: • Blomsterkasser av betong fjernes. • Tregjerde fjernes. • Boder blir stående. • Ytterste DT-element, som er nedsenket en terskel, bygges opp/påfores med 50-100 mm XPS

isolasjon (avhengig av tilgjengelig høyde), for å få terrasser på ett plan. Oppbygging følger Figur 2 a under.

• Overgangen mellom det innerste DT-elementet og den nye oppforingen på det ytterste DT-elementet krever noe nærmere detaljering. Det må være fokus på at membranen ikke kan ryke i dette punktet.

• På det innerste DT-elementet limes en membran som legges videre over påforingen til det yt-terste DT-elementet og ned langs garasjeveggen. Oppbygging for innerste element følger Fi-gur 2 b under.

• Membranen festes opp under kledning og dørterskel og dekkes med beslag. Dette vil medfø-re at nederste bordkledning må fjernes. Dette gjelder og for bodene, samme løsning.

• Membranen festes 0,3-0,5 meter ned på yttersiden av garasjeveggen. Det er viktig at mem-branen dekker skjøten mellom elementdekke og yttervegg. Dette medfører at man må grave noe ned på yttersiden.

• Over membranen legges et beskyttelsesjikt for så et lag med betongheller på klosser, tretremmer eller lignende.

• Det må monteres nytt tregjerde, som ikke festes i membranen.

4

Det er viktig at det ivaretas fall utover. Membranen bør ha fall 1:40. Løsningen vil gi en terskelfri terrasse. Dette er positivt med tanke på universal utforming.

Figur 2: Anbefalt oppbygging av terrassene [SINTEF 525.304]

Figur 3: Illustrasjon av ny oppbygging

Nye blomsterkasser må ha drenering ut mot terreng.

Dette isola-sjonslaget droppes i det-te tilfellet.

Membran

F.eks. tremmegulv

XPS isolasjon

DT-element

Min 150 mm oppbrett av membran. Beskyttes med beslag.

5

Det må ikke boltes eller skrus noe ned i membranen.


Utbedringsalternativet anses som et minimum for å kunne stoppe de største godt synlige vann-lekkasjene inn mellom DT-elementene. Det vil kunne være lekkasjepunkter som ikke blir dekket av denne utbedringen, da ikke alle lekkasjepunkter er like enkle å finne. • Blomsterkasser med opplegg av betong fjernes • Det limes en asfaltmembran over elementskjøten, under der blomsterkassen stod, i hele

blomsterkassens bredde. De to/tre nederste bordene til veggpanelet fjernes slik at membra-nen kan limes opp under her. Panelet legges så tilbake.

• Nye blomsterkasser må ha drenering ut mot terreng og et beskyttelseslag mot membranen. • Det lages ny hulkil i spranget mellom DT-Elementene for alle terrassene for G1N, G1S, G3N,

G3S og G4. Denne hulkilen bør være av betong. Først fjernes eksisterende hulkil av plast. Deretter støpes ny hulkil. Hulkilen må deretter vanntettes med et tilhørende produkt, ala HEY’DI K11 Waterproofer eller tilsvarende. Produkter skal være tilpasset hverandre og være godkjent til formålet samt bør ha teknisk godkjenning.

Merk at membranløsningen under eksisterende blomsterkasser ikke er optimal og noe utsatt for vanninnsig over tid. Det vil og være utfordrende å få arbeidet utført «pent» uten synlige merker etter membran osv. Løsningen bør derimot tette elementskjøten slik at vannet ikke siger inn.

Figur 4: Eksempel på vanntetting av hulkil. Det kan godt benyttes andre metoder eller produkter med til-svarende egenskaper. Kilde HEY’DI

5.3 Utbedring av området mellom byggene, G1U og G3U

Rambøll vurderer det til at det eneste hensiktsmessige som vil kunne gi gode resultater er å ut-bedre hele dekket. Rambøll anbefaler ikke punktutbedring for dekkene mellom byggene. • Asfalt og blomster-/grøntbed fjernes og det strippes helt ned til betongelementene. • Søppelhus blir stående. • Det nye dekket bør bygges opp iht SINTEF 525.307 fig 32a, se Figur 5 under. • Asfaltmembran helsveises til underlaget. • Alle beslag på tilstøtende boder og bygg fjernes slik at membranen kan brettes min 100-150

mm opp på veggene. Nye beslag legges over. • Over membranen legges min. 50 mm XPS isolasjon (helst 100 mm hvis mulig) på det høyeste

og isolasjonen skråkuttes for å lage fall 1:100 mot terreng. XPS isolasjonen må være av ty-pen som tåler vekten til søppelbiler i området der de kjører. Sperresjikt legges over isolasjo-nen og et slitelag med armert betong. Over betongen bør det legges et overflatesjikt og kan godt være asfalt hvis ønskelig.

6

• Det bør ikke anrettes med permanente grøntinnredninger/større blomsterbedd over dekket. Disse vil kunne hindre drenering av overflatevann.

• Kjørevei for søppelbiler fra terreng til dekke må utføres slik at tyngden til søppelbilen ikke revner/skader membranen, slik som har vært dagens situasjon. Dette krever nærmere pro-sjektering.

Figur 5: Oppbygging av G1U og G3U, [SINTEF 525.307 fig 32a]

7

6. KOSTNADSOVERSLAG

Følgende priser er hentet fra kalkulasjonsnøkkel (ISY Calcus) og faglig skjønn. Prisene er over-slagspriser og det kan forekomme variasjoner fra beregnet pris og reell pris fra entreprenør. Det er flere faktorer som spiller inn som bla entreprenørs påslag, uforutsett tidsforbruk, kompleksitet, samkjøring, bortkjøring av avfall, rigg og drift. Inklusiv i kostnadene under er materialkost og standardisert kostnad til arbeid. Prisene er eks-klusiv mva. Mengdene som er benyttet er hentet fra tilgjengelig kartdata (www.norgeskart.no), og er derfor omtrentlige. Ved finregning vil det kunne hende at mengdene endrer seg noe.


Det er ca. 1100 kvm med terrasser som må utbedres. Mengde Pris

Fjerne blomsterkasser 35 stk 150 000,- Membran 1100 kvm 550 000,- Beskyttelsessjikt 1100 kvm 40 000,- Isolasjon, XPS t = 100 mm 550 kvm 220 000,- Tremmegulv 1100 kvm 750 000,- Beslag og arbeider med

oppbrett fasade 220 m

150 000,-

Nytt tregjerde 220 170 000,- Rigg og drift Ca. 15 % 300 000,- SUM 2.330.000 kr eks. mva.

Inkl i prisen ligger ikke kostnader ved utarbeidelse av anbud og oppfølging av anbud. Det er ikke medtatt kostnad til nye blomsterkasser, da det er usikkert om det må bygges nye kasser.


Det er totalt 5 bygg som er ca 43 meter lange. Det er 7 blomsterkasser pr bygg. Mengde Pris

Fjerne blomsterkasser 35 stk 150 000,- Membran, helklebet til un-

derlag under blomsterkas-

ser

35 stk 50 000,-

Støpt hulkil inkl vanntett

coating 220 m

160 000,-

Rigg og drift Ca. 15 % 50 000,- SUM 410 000 kr eks. mva.

Inkl i prisen ligger ikke kostnader ved utarbeidelse av anbud og oppfølging av anbud. Kostnaden ved utarbeidelse av anbud må vurderes opp mot totalsum. Det er ikke medtatt kostnad til nye blomsterkasser, da det er usikkert om det må bygges nye kasser.

8

6.3 Utbedring av G1U og G3U

Det er ca. 400 kvm med dekke som må utbedres. Mengde Pris

Riving/fjerning og bortkjø-

ring av eksisterende asfalt 400 m2

120 000,-

Riving av blomsterbed 40 000,- Oppbygging av nytt dekke

inkl isolasjon og asfalt 400 m2

560 000,-

Oppbygging av tilkjørings-

rampe for søppelbil

40 000,-

Beslagsarbeider mot boder,

leilighetsbygg og endemur 70 m

50 000,-

Rigg og drift Ca. 15 % 120 000,- SUM 930 000 kr eks. mva.

Inkl i prisen ligger ikke kostnader ved utarbeidelse av anbud og oppfølging av anbud.

Oppdragsgiver


Rapporttype

Notat

2015-03-02

GULLMYRA

HUSEIERFORENING

TILBAKEMELDING PÅ FORHOLD TATT

OPP PÅ BEFARING 9/1-2015

TILBAKEMELDING PÅ FORHOLD TATT OPP PÅ BEFARING 9/1-2015 2 (7)

GULLMYRA HUSEIERFORENING

TILBAKEMELDING PÅ FORHOLD TATT OPP PÅ

BEFARING 9/1-2015

Oppdragsnr.: 1350006101

Oppdragsnavn: Gullmyra Huseierforening - Vannlekkasjer

Dokument nr.: 001

Filnavn: H-Not-001 Gullmyra rev A

Revisjon 00 A B

Dato 2015-01-19 2015-03-02

Utarbeidet av Geir Terkelsen Geir Terkelsen

Kontrollert av Henning Gulbrandsen Geir Terkelsen

Godkjent av Lars-Petter Larsen Lars-Petter Larsen

Beskrivelse Notat Notat

Revisjonsoversikt

Revisjon Dato Revisjonen gjelder

A 2015-03-02 Revidert kapittel 1, 6 og 10

Rambøll

Hoffsveien 4

Pb 427 Skøyen

NO-0213 OSLO

T +47 22 51 80 00

F +47 22 51 80 01

www.ramboll.no


Ramboll

INNHOLD

1. NYTT LYSANLEGG .................................................................... 4

2. INNFESTING AV GJERDE PÅ VERANDAER ................................ 5

3. 4 NYE BRANNDØRER ............................................................... 5

4. OPPBRETT AV MEMBRAM VED TERSKEL ................................... 5

5. BETONGHELLER VS TREMMEGULV ........................................... 5

6. OVERFLATEARBEIDER I GARASJEANLEGG ............................... 5

7. MARKERING AV PARKERINGSPLASSER ................................... 6

8. USIKKERHET ........................................................................... 6

9. UTBEDRINGSALTERNATIVER ................................................... 6

10. OPPSTILLING AV PRISER ........................................................ 7

4 (7) TILBAKEMELDING PÅ FORHOLD TATT OPP PÅ BEFARING 9/1-2015

Rambøll

1. NYTT LYSANLEGG

Gullmyra Huseierforening har ytret ønske om ny belysning i garasjeanleggene. Vi har laget et

prisestimat basert på ny LED-belysning (armaturer) og at det legges opp 1 eller 2 kurser pr. bygg

til dette. Vår RIE (Rådgivende ingeniør Elektro) antar på bakgrunn av bilder som er oversendt av

huseierforreningen at det er plass i tavla til dette. LED-belysning bruker mindre strøm og har

lengre levetid enn vanlige lysrør. Det anbefales å søke ENOVA om støtte, selv om støtten vil

utgjøre en mindre andel av LED-lysanlegget.

Det er medregnet at de to minste garasjene (G2 og G4) kun har en sone, mens G1 og G3 hver

deles opp i to soner. Prisen inkluderer styringsanlegg, tilstedeværelses-sensorer og LED-

belysning samt montering av dette.

Prisen er basert på antatte mengder, tidligere tilbud og faglig skjønn. Henning Gulbrandsen (RIE)

har vært behjelpelig med denne posten. Alle priser i dette notatet er uten moms og rigg/drift.

Prisestimat baserer seg på at det er ca. 1 armatur pr. parkeringsplass, og antas til ca. 1.000.000

kr. Dette er en løsning som tilfredsstiller dagens standard.

Det skal nevnes at det finnes flere måter å plassere armaturene på, men vi mener at den beste

løsningen er basert på prinsippet på tegningen under. Armaturer er tegnet med rosa.

I prisoppsettet for lysanlegget er det hentet erfaringstall fra tilsvarende lysanlegg i en

garasjekjeller i Sandvika, i 2013. Det er verdt å nevne at dette er nye LED armaturer av høy

kvalitet og med lang levetid som i kombinasjon med sonedelt lysstyring vil dette gi store strøm

og driftsbesparelser. Ved optimal plassering av armaturene kan det muligens spares inn 10-15 %

på oppgitt estimert pris. Ved å redusere antall armaturer kan det spares litt i investeringen.


Ramboll

2. INNFESTING AV GJERDE PÅ VERANDAER

Det er ikke tilstrekkelig med innfesting av gjerde bare i blomsterkassene. Det bør også festes i

veggen med jordtrykk inn mot garasjeanlegget. I forbindelse med dette må det lokalt graves

rundt innfestingene. Dette vil kunne gjøres manuelt eller maskinelt, men det vil sikkert lønne seg

å leie en minigraver.

4 innfestinger pr. veranda bør gjøre gjerdet stabilt når det i tillegg festes til blomsterkasser.

Med 35 verandaer, blir det 140 hull. Med manuell tilbakefylling, lett komprimering og tilpasning

med knasteplast og rulleplen, antar vi at dette vil koste ca. 70.000 kr.

3. 4 NYE BRANNDØRER

Nye branndører med låskasser, vridere, dørpumper vil koste i underkant av 20.000 kr pr. stk,

inkludert montering. Vi forutsetter at man slipper dørautomatikk.

Vi antar totalt ca. 70.000 kr for 4 branndører.

4. OPPBRETT AV MEMBRAM VED TERSKEL

Alternativ 1: Membran ved verandadør må festes på terskel, så høyt som mulig. Det vil være

naturlig å bruke en stållist, evt. en eikelist.

5. BETONGHELLER VS TREMMEGULV

Alternativ 1: Betongheller har en mye lengre levetid enn treverk. Prismessig kommer

betongheller ganske likt ut i forhold treverk av litt edlere typer, så som oljet sibirsk lerk eller

Kebony. Dette er fordi det er ganske arbeidskrevende å snekre tremmegulv. Hvis man velger

kobberimpregnert vil prisen ligge noe lavere. Betongheller vil kunne legges for i overkant av 500

kr pr. kvadratmeter. Vi forutsetter at 5 cm tykke betongheller vil kunne legges uten forsterkning

av bærende DT-elementer.

6. OVERFLATEARBEIDER I GARASJEANLEGG

Vi er forelagt et pristilbud fra Malermesterfirma Meyer-Mørch AS. Denne beskriver arbeider som

rengjøring, maling og bytte av isolasjon.

Vi tenker oss at når lekkasjer inn til garasjeanlegget er stoppet, vil det være vesentlig mindre

fuktighet som må tørke ut. Det er derfor mulig at luftingen gjennom ventiler i garasjeanleggene

ikke trenger å utvides.

Vi har vanskelig for å tro at 30% av isolasjonen er fuktig/soppbefengt og må byttes. Det kan

tenkes at isolasjonen rundt enkelte gjennomføringer/rør har blitt oppfuktet, som følge av

lekkasje. Under befaringen forrige høst ble det i hvert fall oppdaget et slikt tilfelle. Men å trekke

en slutning at 30% av isolasjonen er fuktig/soppbefengt, synes vi er å gå for langt.

6 (7) TILBAKEMELDING PÅ FORHOLD TATT OPP PÅ BEFARING 9/1-2015

Rambøll

Vi kan ikke se klare grunner til at himlingsplatene bør byttes, bortsett fra rent estetiske grunner.

Svertesopp sitter erfaringsmessig ikke så godt fast, slik at en rengjøring med håndkraft vil kunne

brukes her. Høytrykksvask av platene er utelukket, da dette vil fukte opp isolasjonen som har en

begrenset uttørkingsevne.

Vi antar at himlingsplater vil koste ca. 25 kr pr. m2 å rengjøre, 4000 m2 blir da ca. 100.000 kr.

Vi antar at påføring av soppmiddel/såpe med høytrykksvask samt 2 strøk maling av vegger i

garasjekjeller vil koste ca. 250 kr. pr m2, dvs for 2800m2 (2000 m2 yttervegger og 800 m2

skillevegger) blir dette ca. 700.000 kr.

7. MARKERING AV PARKERINGSPLASSER

Markering av 230 parkeringsplasser antas til 600 kr pr. plass, det vil si ca. 140.000 kr til

sammen.

8. USIKKERHET

Da utbedringsalternativene ikke er detaljprosjektert og det finnes usikkerhet om hvorvidt

blomsterkasser vil tåle flytting, er estimatene noe usikre. Allikevel skal de tilstrekkelige som

grunnlag for å velge løsninger.

Når beskrivelsen er ferdig (og grunnlaget for denne krever noe detaljprosjektering) og priser

hentes inn, vil man kunne anta en mer presis pris.

Vi anbefaler at det utføres en ny befaring av Rambøll, når endelige alternativer er vedtatt, før det

lages en detaljert beskrivelse. Dette for å måle opp og kvalitetssikre løsninger. Slik kan vi

redusere risikoen for å unngå tilleggsarbeider fra entreprenør.

9. UTBEDRINGSALTERNATIVER

Det kommer kanskje ikke like godt frem i rapporten, men vi anbefaler alternativ 1. Dette er også

fordi levetiden på DT-elementene på verandaene vil økes betraktelig.

Om alternativ 2 står det skrevet: «Utbedringsalternativet anses som et minimum for å kunne

stoppe de største godt synlige vann-lekkasjene inn mellom DT-elementene. Det vil kunne være

lekkasjepunkter som ikke blir dekket av denne utbedringen, da ikke alle lekkasjepunkter er like

enkle å finne.»

I klartekst er dette et alternativ vi ikke anbefaler, men som kan stoppe lekkasjene.


Ramboll

10. OPPSTILLING AV PRISER

Arbeider Estimert pris i kroner

Nytt LED-lysanlegg i garasjekjellere, med styring og

kabling

1.000.000

Innfesting av gjerde på veranda 70.000

4 nye branndører 70.000

Håndvasking av himlingsplater i garasjekjellere 100.000

Høytrykksvask av vegger/skillevegger i kjeller med

såpe/soppdreper pluss 2 strøk maling

700.000

Markering av alle parkeringsplasser 140.000

SUM 2.080.000

FULLMAKT

Vennligst bruk blokkbokstaver ved utfylling.

Jeg, ……………………………… medlem av Gullmyra Huseierforening , kan ikke møte på generalforsamling en den …/…-… og gir med dette

……………………………………….. fullmakt til å møte for meg. Bærums Verk, den …………………. _____________________________ Underskrift

STEMMESEDDEL

∃∃∃∃---------------------------------------------------------------------------------------------- STEMMESEDDEL ∃∃∃∃---------------------------------------------------------------------------------------------- STEMMESEDDEL

Brækhus Dege

Brækhus Dege driver hovedsakelig med advokatvirksomhet og eiendomsforvaltning i selskapene, Brækhus Dege Advokatfirma DA og Brækhus Dege Eiendom AS. Virksomheten har en historie på ca 100 år, og eiendomsjus og eiendomsforvaltning har vært en sentral del fra starten. Vår visjon er å hjelpe virksomheter og personer fremover. Vi tilstreber å være tydelige, uavhengige og handlekraftige i arbeidet for kundene og i forhold til deres motparter.

Brækhus Dege Eiendom AS

Brækhus Dege Eiendom AS forvalter i dag ca. 140 boligselskaper med til sammen ca. 7.100 boliger og 15 næringsselskaper tilknyttet eiendomsbransjen hvor både kontorbygg, kjøpesenter, kombinertbygg og utleiegårder er en del av porteføljen. Selskapet eies av partnerne i Brækhus Dege Advokatfirma. Brækhus Dege Eiendom AS har felles kontorlokaler med advokatfirmaet og gjennom det en unik tilgang til juridisk kompetanse på alle områder. Boligselskap forvaltet av Brækhus Dege Eiendom AS får 20 % rabatt på advokattjenester. Beboere får gunstige tilbud på eiendomsmegler-tjenester i forbindelse med salg og utleie av eiendom.

Brækhus Dege Advokatfirma DA

Brækhus Dege Advokatfirma er meget kompetent innen fast eiendomsrettsforhold herunder seksjonering, plan og bygningsrett, selskapsorganisering, skatterett med mer. Brækhus Dege Advokatfirma DA er et fullservice advokatkontor som er representert med høy kvalitet på de fleste forretningsjuridiske områder, jf. f.eks. den anerkjente advokatrangeringen Legal 500 hvor vi er topptrerangert innenfor 9 av 13 kategorier. Advokatfirmaet har lang erfaring med å representere både byggherrer og utbyggere i forskjellige faser av en byggeprosess. Innenfor boligrett nevnes også særskilt vår ukentlige ekspertspalte i Aftenpostens papirutgave samt den som er publisert på nettet. Advokatfirmaet tilbyr også styrestøttefunksjon for de selskapene som måtte ønske en slik løsning.

Brækhus Dege Consult AS

Brækhus Dege Consult AS leverer regnskapstjenester og bistand innen merverdiavgiftrelaterte problemstillinger til norske og utenlandske oppdragsgivere som driver virksomhet i Norge.

Rabattordninger for boligselskap og dets beboere

Brækhus Dege Eiendom AS har framforhandlet rabattavtaler for boligselskapene på en rekke områder bl.a. forsikring, finansiering, fyringsolje, tekniske konsulenttjenester, service- og vedlikehold av heisanlegg, strøm, vaktmestertjenester og revisjon. Boligselskapene får i tillegg rabatt på tjenester fra Brækhus Dege Advokatfirma (pt. 20 %). Beboere i selskaper Brækhus Dege Eiendom AS forvalter får rabatt på telefoni og på meglertjenester.

Brækhus Dege Advokatfirma DA

Dronning Mauds gate 10,

Pb. 1369 Vika, NO-0114 Oslo

Tel. + 47 23 23 90 90, Fax + 47 22 83 60 60

E-mail: [email protected]

Brækhus Dege Eiendom AS

Dronning Mauds gate 10,

Pb. 1369 Vika, NO-0114 Oslo

Tel. + 47 23 23 90 50, Fax + 47 22 83 60 61


Brækhus Dege Advokatfirm DA

avd. Sandvika

Kinoveien 12,

Pb. 216, NO-1300 Sandvika

Tel. + 47 67 80 90 60, Fax + 47 67 80 90 61


www.bd.no

Med handlekraft og tydelige råd hjelper vi deg fremover

9 innkalling ordin rt sameierm te 2015 for 2014...

Documents