צעדים ברכישת דירה מקבלן בירושלים 8והסביבה

עלי – ישראל הס

כתב נדל"ן באתר ביזפורטל ועורך שוק 2009עד 6ההון בכלכליסט, משקיע נדל"ן בעל נסיון של שנים, מלווה רוכשים בקניית דירה למגורים

ומארגן קבוצות רוכשים.2005והשקעה מ-

תוכן עניינים

( בדיקת תוכניות הדירות וגובה הקומה1

( בדיקת המפרט הטכני2

( אמינות הקבלן3

( מציאת עו"ד מקרקעין 4

( תכנון תזרים מזומנים עד האיכלוס )משכנתא ושכירות(5

( היכרות עם הרוכשים האחרים6

( בדיקות השכנים ועד כמה קרובים המוסדות החשובים לכם 7

( סגירת העסקה – המחיר הסופי והתזרים הרצוי8

בדיקת תוכניות הדירות וגובה הקומה

בדיקת תוכניות הדירות

השנים 5 יש לוודא שהתוכניות של הדירות תואמות לצרכים שלכם ב-הקרובות, הן מבחינת גודל החדרים, הפרדת החדרים מהחלל המשותף

)סלון + מטבח(, כיווני אוויר מועדפים, מספר חדרי שירותים והשימוש בהם ועוד. ניתן להתייעץ עם אדריכל לגבי התוכניות ולשאול אותו מה היתרונות

השנים הבאות.5ומה החסרונות של כל תוכנית בהתאם לצרכים שלכם ל-

גובה הקומה

מטר, בעוד שתקרות 2.7-2.8 רב הדירות נבנות עם תקרה בגובה של כ- מטרים ומעלה. גובה הקומה משפיע 3בדירות יוקרה מגיעות גם לגובה של

בעיקר על תחושת המרחב בדירה כשהיא מרוהטת.

בדיקת המפרט הטכני

בחירת מפרט טכני אידיאלי הוא עניין של ניסיון. לרב, רוכשי דירה ראשונה מייחסים חשיבות פחותה למפרט הטכני בהשוואה למשפרי דיור.

בחירת מפרט טכני טוב תחסוך לכם המון כסף בעתיד – מכיוון שהרבה יותר קשה לפתוח קירות ולשנות את הקיים.

איך בכל זאת תדעו מה המפרט הטכני האידיאלי לצרכים שלכם?

-ומעלה מה 50 דירות, עדיפות לבני 2שאלו אנשים שרכשו יותר מ האלמנטים החשובים להם במפרט הטכני ולמה?

,תכתבו את כל הצרכים שלכם ותנסו להרכיב מפרט טכני אידיאלימהמפרטים שמציגים הקבלנים, כך שהוא יכיל את הצרכים העיקריים

שלכם.

בדיקת המפרט הטכני

חבילת שידרוג:

אחת מהעסקאות הרווחיות ביותר לקבלן היא חבילת השדרוג –

קבלנים רבים מציעים חבילות שידרוג בשווי גבוה מאוד במחיר אטרקטיבי, אך בפועל לא מציעות ערך משמעותי ללקוח.

לכן, לפני שמחליטים לרכוש חבילת שידרוג יש להתייעץ עם רוכשי דירות מנוסים ולבדוק האם חבילת השידרוג אכן מספקת לכם ערך אמיתי?

אמינות הקבלן

( האם מדובר בקבלן רשום? במידה והקבלן הוא יזם שמעסיק קבלן ביצוע )רב 1המקרים( יש לבדוק האם הקבלן בפועל הוא קבלן רשום בעל הסיווג המתאים

.בדיקה שניתן לבצע בפנקס הקבלניםלבצע את העבודה –

( תביעות ותלונות - יש לבדוק בגוגל )עד העמוד השישי -שביעי( את כל 2האיזכורים והכתבות שיש על הקבלן/יזם ממנו אתם רוכשים דירה. יש לחפש

בעיקר אחר תביעות )באתרים משפטיים( ובעיקר על מה הקבלן נתבע, ליקויים שהתלוננו עליהם דיירים קודמים )במקרים רבים יהיה בחלק

התגובות בעמוד הפייסבוק של החברה(, או תגובות אחרות של רוכשים.

( חריגות בזמן המסירה – כדאי לחפש באתר הקבלן את הפרויקטים האחרונים 3שלו ולחפש דיירים שכותבים בפורומים/בפייסבוק/ או בכל מדיה אחרת

הערות על הפרויקט. יש לשאול את אותם הדיירים מה היה זמן המסירה המיועד כשהם רכשו את הדירה לעומת זמן המסירה בפועל?

אמינות הקבלן

( חוסר התאמה – גם אם לקבלן קיים סיווג מתאים לבניית המבנה המיועד, 4 לא בטוח שנסיונו מתאים. לדוגמא: קבלן שמתעתד לבנות בניין יוקרה, אך עד היום הוא בנה דירות זולות במסגרת מבצעי מחיר למשתכן. קבלן זה לא יידע

ככל הנראה איזה מפרט טכני יש לבחור כדי שיתאים לדירות יוקרה. בנוסף, סיכוי גבוה שקבלן זה לא יעסיק אדריכל שמתמחה בדירות יוקרה על מנת

שיתכנן אותן.

מציאת עו"ד המתמחה במקרקעין

יש למצוא עו"ד המתמחה במקרקעין כדי שיעבור על ההסכם שתחתמו מול הקבלן/היזם על מנת לרכוש את הדירה.

גם את במקרים רבים לא ניתן לשנות אפילו אות אחת במסגרת ההסכם, עדיין כדאי שעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין יסביר לכם מה הסכנות אליהם

אתם נחשפים בחתימה על הסכם משפטי מול הקבלן.

חשוב לבחור עו"ד שמתמצא בחוקי מיסוי מקרקעין כדי שלא תצטרכו לשלם מס מיותר בשל איזו טעות.

תכנון תזרים מזומנים עד האיכלוס )משכנתא ושכירות(

ברכישת דירה על הנייר )דירה שעוד לא נבנתה( נצטרך במקרים רבים לשלם גם את השכירות אותה אנו משלמים כיום וגם להתחיל ולקחת משכנתא בגין

התשלומים שנצטרך לשלם על הדירה.

בנוסף לכך, כל סכום שלא התחלנו לשלם בגין הדירה יוצמד למדד המחירים לצרכן עד למועד האיכלוס ויתווסף למחיר הסופי של הדירה.

לכן, יש לבדוק בכל שלב )בכל תחנת תשלום( מה היה גובה המשכנתא אותה נצטרך לשלם ומה גובה השכירות החודשית אותה נצטרך לשלם ונהייה

ערוכים לכך.

יש לקחת בחשבון שלקראת הכניסה לדירה החדשה נהייה במצב בו נשלם גם את השכירות על הדירה בה אנו גרים וגם את המשכנתא המלאה כמעט בגין רכישת

הדירה החדשה.

אם יש לנו אפשרות להקדים תשלומים לקבלן, מה טוב, כי אז נשלם מדד כמה שיותר נמוך.

היכרות עם הרוכשים האחרים

אחד הנעלמים הגדולים ביותר הוא ההיכרות עם השכנים העתידיים שלכם. על מנת להוריד את אי הוודאות בנוגע לכך נוכל לעשות מספר צעדים:

( לבקש מסוכן המכירות של היזם לתת לנו אפיון של הרוכשים שרכשו דירות 1בפרויקט )מאיזו שכונה הם בירושלים, מאיזה חתך גילאים הם, מה השלב שלהם בחיים, במה הם עובדים ועוד( – עם זאת, לרב סוכן המכירות יזכור

רק את הרוכשים האחרונים, אך נוכל לקבל כיוון כללי.

( בפרוייקטים בהם יש הרבה רוכשים נוכל למצוא קבוצות או עמודי פיייסבוק 2פעילים עם תגובות והערות רבות של הרוכשים שכבר קנו דירות בפרויקט.

זה לא קיים בכל פרויקט, בעיקר בפרויקטים הגדולים.

( לחפש באינטרנט כתבות יחסי ציבור )אם יש הרבה כתבות אז את 3 מי Google Ad Plannerהמטוקבקות ביותר( לגבי הפרויקט ואז לבדוק לפי

קהל היעד שצופה באתרים אלה.

בדיקות השכנים ועד כמה קרובים המוסדות החשובים לכם

עד לפני כמה שנים היינו צריכים לגלוש במאגרי הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולקבל שם את כל המידע שאנחנו צריכים.

ריכז בעבורנו את כל הנתונים לגבי המצב madlan.co.ilלאחרונה אתר מדלן – הסוציואקונומי בכל שכונה )כולל למי הצביעו בבחירות האחרונות ואלמנטים נוספים( כמו גם את המוסדות העיקריים שיש בשכונה.

ניתן למצוא זאת ע"י חיפוש במדלן עפ"י העיר והשכונה בה אתם מעוניינים לרכוש דירה.

סגירת העסקה – המחיר הסופי והתזרים הרצוי

ניתן לחפש את מחירי הדירות האחרונות שנרכשו בפרויקט בחיפוש מיקוח - במאגר המידע של רשות המסים או באתר מדלן. שימו לב שבהרבה המקרים יש הפרש בין המחיר המוצע לבין המחיר סגירה בפועל. כלומר רוכשים רבים

מקבלים הנחה של בין כמה אלפי שקלים לכמה עשרות אלפי שקלים.

ולכן, עדיף להגיע למשרד המכירות של הקבלן מצויידים במידע - כמה ההנחה הגבוהה ביותר שקיבלו הרוכשים האחרונים שרכשו דירה בפרויקט. כך כח

המיקוח שלכם יגבר על פני כח המיקוח של הקבלן.

לאחר שחישבתם את תזרים המזומנים בו תוכלו לעמוד, אולי הערה חשובה – תגיעו למסקנה כי תוכלו לשלם חלק ניכר מהעסקה בהתחלה וכך לחסוך את

ההצמדה למדד תשומות הבנייה. ע"י כך תוכלו לקבל גם הנחת קבלן בגין הקדמת תשלומים – הנחה שעשויה להתבטא בגובה הריבית שהקבלן משלם

לבנק המלווה של הפרויקט.

השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירהאיתור דירה המתאימה – בחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר,ליווי מלא ברכישת דירה( 1

לצרכיך )כולל ליווי בשטח( וניתוח כדאיות הרכישה. ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד

כולל להשכרת/מכירת הדירה.מספק חסכון בזמן והגדלת – חיסכון בעמלת התיווך )במידה ויש צורך במתווך(

הרווחיות במאות אלפי שקלים

עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות - ייעוץ משכנתאות(2

מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –לביטוח משכנתא

ייעוץ חד פעמי השירותים ניתן לקחת ליווי מלא או 2* ב- בלבד

ליצירת קשר מלא פרטיך בטופס בצד שמאל 050-5810690 או צור קשר בטלפון