6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ

ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

HAKKINDA KANUN

VE UYGULAMA YÖNETMELİĞİ

6306 sayılı Kanun

Kanunun amacı: Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Ülkemizde; • Başta deprem olmak üzere afet

riskinin yüksek olması, • İmar mevzuatına aykırı ve

kaçak yapılaşmanın bulunması, • Yapı stoğumuzun büyük bir

kısmının güvensiz olması sebebiyle,

can ve mal kayıpları gerçekleştiğinden, afetler oluşmadan önce gerekli tedbirlerin alınmasına yönelik yeni bir mevzuat düzenlemesine ihtiyaç duyulmuştur.

Ülkemizdeki yapı stoğu incelendiğinde;

• Mevcut yapıların büyük kısmının eski mevzuat uyarınca inşa edildiği, dolayısıyla dayanıksız ve sağlıksız olduğu,

• Yapıların büyük çoğunluğunun yalıtımsız ve enerji verimliliği açısından yetersiz olduğu,

• Kentlerimizin altyapısının (yol, su-kanalizasyon ve elektrik hatları) eski ve yetersiz kaldığı,

• Büyük kentlerdeki yapılaşmanın bir kısmının mevcut imar planlarının aksine kaçak, çarpık ve düzensiz olduğu görülmektedir.

Mevcut Yapılara ilişkin veriler;

Yaklaşık 19 milyon yapı var. Bunlardan yaklaşık 5

milyonu 1998’den sonra yapıldığı için biraz daha iyi durumda.

Dolayısıyla elden geçmesi gereken 14 milyon yapı var.

Ve bu 14 milyon yapının yaklaşık yarısının riskli olduğu değerlendirilmekte…

• İlgili Mevcut Kanunlar; • 775 sayılı Gecekondu Kanunu • 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara

Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun • 3194 sayılı İmar Kanunu 39’uncu Madde • 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların

Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun

• 5543 sayılı İskan Kanunu • 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ( Ek 7. Madde) • 5393 sayılı Belediye Kanunu (73. Madde) • 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak

Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun

• Ülkemizde afet sonrası uygulamalara ilişkin mevzuat bulunmakta olup, afet öncesi tedbir alınmasına ilişkin hükümlerin yetersiz olduğu görülmektedir.

• Farklı kanunlarda farklı hükümler bulunması ve mevzuatın dağınık olması akıcı bir uygulama süreci sağlayamamaktadır. Mevcut mevzuat, uygulamada pratiklik sağlamaktan uzak ve dağınıktır.

• Afet risklerinin önlenmesi ve kentsel dönüşüm uygulamalarının gerçekleştirilmesine yönelik bir takım düzenlemeler bulunduğu görülmektedir.

• Ancak bu mevzuat düzenlemelerinin; 1- Finansman boyutunun zayıf olması, 2- Yaptırım gücünün olmaması,

nedenleriyle yeni bir düzenlemeye ihtiyaç duyulmuştur.

Bu nedenle; • Afetler oluşmadan önce zarar azaltmaya yönelik

gerekli tedbirleri içeren, • Pratik ve hızlı müdahaleyi sağlayacak uygulama

araçları içeren, • Konunun hassasiyetine binaen yaptırıma yönelik

hükümleri olan, • Toparlayıcı ve kendi içinde bütün, • Finansal yapısı olan, • Vatandaşı mağdur etmeyecek yardım ve destek

alternatifleri olan, bir mevzuat hazırlanmıştır.

Kanun ve ilgili mevzuat • 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların

Dönüştürülmesi Hakkında Kanun • Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi

Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği (15.12.2012 tarih ve 28498 sayılı RG-Değişik Değişik:RG-2/7/2013-28695)

Kanunun temelde getirdiği yeniliklere baktığımızda;

• Kanunun temelinde CAN güvenliği olması nedeniyle riskli olduğu bilimsel verilere göre belirlenecek yapılar her ne olursa olsun mutlaka yıkılacaktır,

• Kanun’un özü ANLAŞMA usulüdür ve anlaşma yolu ile riskli yapısını yıktıranlara kredi, konut ve işyeri tahsisi, konut sertifikası gibi destekler verilecektir.

• Uygulamanın temelde vatandaşlarca yürütülmesi amaçlanmış, devletin yardım ve destekler dışında mümkün olduğunca az müdahalesi temel alınmıştır.

• Üzerindeki yapı yıkılan parsellerde maliklerin 2/3’ünün anlaşması halinde uygulama bu anlaşmaya göre yapılacak olup bu durumda Bakanlık müdahil olmayacaktır.

• Uygulamanın etkin yürütülebilmesi için kanunun uygulanmasında özellikle yerel yönetimler etkin olarak yetkilendirilmiştir,

• Zorunlu hallerde kamu arazilerinin kanunun amacına uygun olarak kullanılmak üzere tahsisi gerçekleştirilebilecektir,

• Bu kanun can ve mal güvenliği temelinde insan odaklı özel bir kanun olup Kanun’un uygulanmasında zorunlu hallerde kanunun gereklerine uygun iş ve işlemlerde bu kanunun uygulamasının ilgili diğer kanunlarla çeliştiği hallerde bu kanunun uygulanacağı,

hususlarıdır.

6306 Sayılı Kanunun Amacı

• Kanunun amacı: Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Söz konusu Kanunun 3 önemli ayağı mevcuttur. Bunlar;

1.Rezerv yapı alanı, 2.Riskli alan, 3.Riskli yapı.

REZERV YAPI ALANI

İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri.

Rezerv yapı alanı: Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları,

Rezerv Yapı Alanlarının Özellikleri Nelerdir???

Yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilecek durumda olmalı.

Dönüşüm yapılacak alana mümkün olduğunca yakın olmalı.

Depremsellik başta olmak üzere diğer tabii afetler açısından yapılaşmaya uygun olmalı.

Tercihen boş olmalı. Kamu mülkiyeti bulunan

araziler tercih edilmelidir.

Rezerv yapı alanı için istenen belgeler:

Alanda daha önceden meydana gelmiş olan afetlere ilişkin bilgiler,

Alanın büyüklüğü, krokisi ve koordinat noktaları, Alanda bulunan bina sayısı, alanın nüfusu ve

alandaki taşınmazların malikleri ve sayısını gösteren liste,

Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesi,

Alanın uydu görüntüsü veya ortofoto haritası, Alana ait güvenlik koridoru gerektiren altyapı

tesislerinin işlendiği kroki, Alan içerisinde sit alanı var ise bu alana ilişkin

bilgiler, Alana ilişkin olarak var ise, jeolojik ve jeoteknik

rapor, Var ise alana ilişkin imar planları ve alanın hâlihazır

haritasıdır. Rezerv yapı alanı; tüm bu belgeleri ihtiva eden

dosyaya istinaden, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlığımızca belirlenir.

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince, Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabilir.

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu talebin, talebe konu taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakati ile yapılması ve bu taşınmazların yüzölçümlerinin yüzde yirmibeşinin mülkiyetinin, geliri dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere, Bakanlığın uygun gördüğü, bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahutta İdareye veya TOKİ’ye devrine muvafakat edilmesi gerekir.

RİSKLİ ALAN

Riskli alanın tarifi: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma

sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı, ifade etmektedir.

Riskli alanlar iki kapsamda değerlendirilebilir:

Zemin yapısı kapsamında değerlendirildiğinde; Depremsellik, toprak kayması veya heyelan

olabilecek bölgeler, dere yatakları, taşkın bölgeleri, çığ veya kaya düşme olasılığı olan alanlar vb. Üzerindeki yapılaşma kapsamında;

Binaların riskli olduğunun tespit edilmesi, binaların büyük bir kısmının ruhsatsız ve kaçak yapılmış olması ya da proje ve uygulama aşamasında mühendislik hizmeti almamış olması, Yapılaşmanın sonucunda oluşan ulaşım ağı ve altyapının yetersiz kalması vb.

Riskli alan için istenen belgeler:

Tespitin belediyece veya il özel idaresince yapılması hâlinde, belediye meclisi veya il genel meclisi kararı,

Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik rapor,

Alanda daha önceden meydana gelmiş olan afetlere ilişkin bilgiler,

Alana ait güvenlik koridoru gerektiren altyapı tesislerinin işlendiği kroki,

Alanın büyüklüğünü, krokisini ve koordinat noktaları,

Alanda bulunan bina sayısını, alanın nüfusunu ve alandaki taşınmazların maliklerini ve sayısını gösteren liste,

Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritası, Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesi, Alan içerisinde sit alanı var ise bu alana ilişkin

bilgiler,

Zemin yapısı sebebiyle riskli alan ilan edilmek istenilen alana ilişkin olarak var ise, jeolojik ve jeoteknik rapor,

Var ise alana ilişkin imar planları ve alanın hâlihazır haritası.

Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

Gerçek veya Özel Hukuk Tüzel Kişilerinin Riskli Alan Talepleri

• Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir.

• Bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alanın büyüklüğünün asgarî 15.000 m2 olması gerekir. Ancak, Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15.000 m2 şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir.

VALİLİKLER VE YEREL YÖNETİMLERCE YÜRÜTÜLMESİ GEREKEN İŞ VE İŞLEMLER;

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı Tespiti;

• Yerel yönetimler ve Valiliklerin, kendi sınırları dahilinde riskli alanları ve rezerv yapı alanlarını ivedilikle belirlemeleri gerekmektedir.

RİSKLİ YAPI 1-RİSKLİ YAPININ TARİFİ Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.

Riskli Yapı Tespitleri; • Riskli Yapı tespitlerinin hızlı bir

şekilde yapılması gerekmektedir. (Öncelikle talep dahilinde veya talep olmadan)

• (Yönetmelik 2/7/2013-28695 tarih sayılı resmi gazetede yayımlanan

RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR) VE• (Yönetmelik 6/3/2007 tarihli ve 26454

sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmeliğin eki Esasların, Mevcut Binaların Değerlendirilmesi ve Güçlendirilmesi başlıklı Yedinci Bölümünde belirtilen hükümlere göre)

2/7/2013-28695 tarihli R.G. De yapılan değişiklik ile; Riskli Yapı Tespiti

(Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar)

Binalardan Bilgi Toplanması : Sadece kritik (zemin) kattaHesap: Daha basit Karar: Riskli Riskli değil

RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ YAPACAK KURUM VE KURULUŞLAR

• Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri • Belediyeler ( Karaman Belediyesi )• İl Özel İdareleri • Büyükşehir Belediyeleri • Bakanlıkça Lisanslandırılan Kurum ve Kuruluşları • Bakanlığımızca yetki verilen bütün Büyükşehir İlçe

Belediyeleri (Bakanlık Makamından alınan 18.10.2012 tarihli ve 525 sayılı yetkilendirme oluru )

• Lisanslandırma • Yönetmelikteki şartlara haiz tüzel kişiler. • Üniversiteler, İnşaat, Jeoloji, Jeofizik müh.

Odaları ve Belediye şirketleri, Yapı denetim Firmaları.

• Sivil Toplum Kuruluşları (deprem konusunda faaliyet gösteren) Bakanlığımız tarafından lisanslandırılacaktır.

RİSKLİ YAPI TESPİT MÜRACAATLARI

Yapı Maliklerince veya Kanuni Temsilcilerince, masrafları kendilerine ait olmak üzere;

Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlara, İdarelere (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri,

Belediyeler, İl Özel İdareleri), yaptırılır. Bakanlıkça, süre verilerek maliklerden veya kanunî

temsilcilerinden istenebilir. Her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu

düzenlenebilir.

Riskli binalar nasıl tespit edilecek?

Maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine,

Bakanlığımızca lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığının resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır.

İDARELERCE RİSKLİ YAPI TESPİTİNE YÖNELİK YAPILACAK İŞ VE İŞLEMLER

• Maliklerin Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluş ve kurumlara başvurmaları durumunda bu kurum ve kuruluşlar deprem yönetmeliğinin 7. bölümüne göre binaya ait teknik raporları düzenler ve uygulama yönetmeliğinin 6 .maddesi 2.fıkrası gereğince Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneğini, tespit tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde ildeki Çevre ve Şehircilik Müdürlüğüne gönderir. Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce incelenerek 10 iş günü içinde Tapu İl Müdürlüğüne bildirerek Bakanlığı bilgilendirir.

Bakanlıkça belirlenen alanlarda riskli yapı tespiti için öncelikle maliklerce tespiti yaptırılması için tebligat yapılıp süre verilir yapılmadığı durumlarda idareler tespit yapar.

Ayrıca tehlike arz eden binaların tespiti resen İdarelerce yapılmalıdır.

• Riskli yapı tespitine yapılan itirazlarla ilgili işlemleri yürütür.

• Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine veya açılacak dava neticesinde değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Riskli yapı tespitine itiraz Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî

temsilcilerince on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir.

Riskli yapının bulunduğu ilde itirazı değerlendirecek teknik heyetin teşkil edilmemiş olması halinde, itiraz dilekçeleri ile itiraz edilen tespite ilişkin raporlar, riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlükçe o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir.

Riskli Yapı Tespitine Yapılacak İtirazları Değerlendirecek Heyetler

• Riskli Yapı Tespitine İtirazları Değerlendirecek Heyetler oluşturulmuş olup bu merkezler İstanbul, Ankara, İzmir, Konya, Sakarya,Trabzon ,Elazığ ve Denizli illeridir, bu merkezlere bağlı illerde yapılacak olan riskli yapı itirazları bu merkezlerde oluşturulan teknik heyetlerce incelenecektir.

Riskli yapıların yıktırılması

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister.

İdarece; Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması yapı maliklerinden istenilir.

Riskli binanın yıkılmasından sonra Yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az

üçte iki (2/3) çoğunluk ile anlaşmaları gerekmektedir. En az üçte iki (2/3) çoğunluk ile alınan karara katılmayan

maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

YIKIM SONRASI• Yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi

üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır, anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.

• En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

GEREKLİ ÇOĞUNLUĞUN SAĞLANMASI • En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve

anlaşma şartları Müdürlüğümüze bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır.

Kanun Kapsamında Yapılacak Yardım Ve Destekler

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı yapılacak ya da bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanacaktır. (konut yapımı ve güçlendirme kredisi faizinin %4 ‘ü, işyeri yapımı kredisinin faizinin %3’ ü )

6306 sayılı Kanun uyarınca alınmayacak harç, vergi ve ücretler

İşlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

Alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler1) noter harçları ( 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca

alınan)2) Tapu ve Kadastro harçları (Harçlar Kanunu 57 nci maddesi uyarınca alınan)3) Belediyelerce alınan harçlar (26/5/1981 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun

79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca alınan harçlar)4) Damga vergisi (488 sayılı Damga vergisi Kanunu uyarınca)5) Veraset ve İntikal vergisi (7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu

uyarınca alınan)6) Döner Sermaye Ücreti adı altında alınan bütün ücretler (Belediye Gelirleri

Kanununun 86 ncı, 87 inci ve 97 nci maddeleri ile İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret, belediye meclis kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret)

7) Otopark Yönetmeliği uyarınca alınan ücretler8) Banka ve sigorta muameleleri vergisi

TEŞEKKÜRLER…

Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Şube Müdürlüğü