Jom FTEKNIK Volume 2 No. 1 Februari 2015 1

ANALISA KELAYAKAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNANAPARTEMEN THE PEAK PEKANBARU

Anna Mathofani 1), Hendra Taufik 2)

1) Mahasiswa Jurusan Teknik Sipil, 2) Dosen Jurusan Teknik SipilFakultas Teknik Universitas Riau, Pekanbaru 28293

E-mail : anna.mathofani@gmail.com / taufik27@yahoo.com

ABSTRACT

Pekanbaru as the capital of Riau province which has strategic location, its making thegovernment has a vision to make pekanbaru city as the third metropolitan city in theisland of Sumatra. One of the keys of success in achieving Pekanbaru's vision is thegrowing of properties development. The Peak apartment building project that presents aconcept that combines apartments and hotels and built for the housing needs of thecommunity that is safe, comfortable and strategic located. The construction investment inthis project needs a high cost, so it needs feasibility analysis of financial. Indicators ofinvestment feasibility using method BCR (Benefit Cost Ratio), NPV (Net Present Value),IRR (Internal Rate of Return), BEP (Break Even Point) and Sensitivity Analysis. Theresults of investment calculation in this research is Rp. 153.455.919.352,57, by using aninterest rate of 13.25% is obtained value of BCR = 1.35, NPV = Rp. 70.430.609.438,07,IRR = 28,90%, the value of BEP = 5 years and 4 months (age = 20 years of the projectplan) and the value of the investment sensitivity analysis increased by 140%, thesensitivity of benefit decreased by 61%, sensitivity of cost increased by 246% and interestrate sensitivity increased by 28,90%, with the results of the investment feasibility analysisfrom described above, so all the parameters indicate the scope for appropriateinvestment.

Keywords: Feasibility Analysis of Financial, Investment , Pekanbaru , The PeakApartment, Sensitivity Analysis,

PENDAHULUANPekanbaru sebagai ibukota Provinsi

Riau yang berlokasi strategis menarikminat para investor untuk berinvestasidibidang properti yaitu bisnis apartemen.Berkembangnya bisnis properti inisejalan dengan visi pemerintah untukmenjadikan Kota Pekanbaru sebagaiKota metropolitan ketiga di PulauSumatera.

Apartemen The Peak adalah salahsatu properti yang dibangun di KotaPekanbaru untuk mengakomodasikebutuhan masyarakat akan tempathunian yang nyaman, aman dan

berlokasi strategis. Pembangunanapartemen The Peak yang menghadirkankonsep baru dengan memadukanapartemen dan hotel ini merupakanapartemen pertama dan tertinggi diProvinsi Riau dan Kota Pekanbarudengan total 29 lantai.

Investasi pada pembangunan proyekapartemen The Peak memerlukan biayabesar yang dikeluarkan untuk biayapengadaan lahan, biaya perizinan, biayapekerjaan konstruksi apartemen, biayaoperasional dan biaya lainnya. Biayayang dikeluarkan tersebut perlu dianalisa

Jom FTEKNIK Volume 2 No. 1 Februari 2015 2

secara finansial agar anggaranpembangunan dapat direncanakan secarasistematis sehingga keuntungan dapattercapai.

Adapun tujuan dari penelitian iniadalah :1. Melakukan analisa biaya yang

dibutuhkan untuk membangunapartemen The Peak Pekanbaru.

2. Melakukan analisa keuntungan yangdihasilkan dari penjualan unitapartemen The Peak Pekanbaru.

3. Melakukan analisa karakterisitikpembeli unit apartemen The Peak.

4. Melakukan analisa kelayakanpembangunan apartemen The Peak diPekanbaru, sehingga akan diketahuiapakah pembangunan apartemen inilayak atau tidak dari segifinansialnya. Adapun analisakelayakan dilakukan dengan metodeBenefit Cost Ratio (BCR), NetPresent Value (NPV), Internal Rateof Return (IRR), Break Even Point(BEP) dan Analisa Sensitivitas.

ApartemenApartemen tergolong dalam jenis

multi family residence yang dapatdiartikan sebagai bangunan gedungbertingkat yang dibangun dalam suatulingkungan, terbagi atas bagian-bagianyang distrukturkan secara fungsionaldalam arah vertikal dan horizontal sertamerupakan satuan-satuan yang dapatdimiliki dan digunakan secara terpisah,yang dilengkapi dengan bagian bersama,tanah bersama dan benda bersama(UURS No.16 Tahun 1985).

Jenis apartemen berdasarkan tipeunitnya (Akmal, 2007) yaitu:1. Tipe Studio, yaitu unit apartemen

yang relatif kecil dengan luas unit 20-35 m2.

2. Tipe Keluarga, yaitu unit apartemendengan luas minimal untuk satu

kamar tidur adalah 25 m2, dua kamartidur adalah 30 m2, tiga kamar tiduradalah 85 m2 dan empat kamar tiduradalah 140 m2.

3. Tipe Loft, yaitu unit apartemen yangmemiliki ruang yang tinggi atau dualantai dalam satu unit.

4. Tipe Penthouse, yaitu unit apartemendengan luas minimum adalah 300 m2.

Menurut Chiara (1986) apartemenberdasarkan pelayanannya terbagi atas:1. Apartemen fully service.2. Apartemen fully furnished.3. Apartemen fully furnished and fully

service.4. Apartemen building only.

InvestasiInvestasi atau penanaman modal

adalah usaha yang dilakukan denganmenggunakan sumberdaya yang adadalam jangka panjang untukmenghasilkan keuntungan di masa yangakan datang (Pujawan, 2003). Dalaminvestasi ada dua faktor yang berperanyaitu waktu dan resiko. Pada jenis waktutertentu faktor waktu lebih berperan,sedangkan pada jenis investasi yang lainfaktor resiko lebih berperan.

Analisa FinansialMenurut Adler (1982) tujuan dari

analisis finansial adalah apakah suatuproyek secara finansial mampu untukhidup, apakah mampu untuk memenuhikewajiban-kewajiban finansialnya danbisa menghasilkan imbalan yang layakatau modal yang diinvestasikan dapatkembali.

Di dalam analisis finansial selalumemperhitungkan komponen manfaatdan biaya yang secara finansial turutserta berpengaruh pada “private return”,atau yang berpengaruh secara finansialdan langsung bagi kepentingan investor.

Jom FTEKNIK Volume 2 No. 1 Februari 2015 3

Analisa Kelayakan EkonomiAnalisa kelayakan ekonomi dalam

penelitian ini menggunakan metode :

1. Benefit Cost Ratio (BCR)BCR merupakan salah satu metode

analisis yang merupakan perbandingannilai manfaat (benefit) dan nilai biaya(cost) seperti di bawah ini.BCR = ∑ Cbt (FBP)∑ Cct (FBP)Indikator nilai BCR :BCR > 1, Pembangunan Apartemen The

Peak menguntungkan ataulayak.

BCR < 1, Pembangunan Apartemen ThePeak tidak menguntungkanatau tidak layak.

BCR = 1, kondisi netral.

2. Net Present Value (NPV)NPV adalah metode dengan

menghitung nilai bersih (netto) padawaktu sekarang (present) atau waktuawal perhitungan.

NPV = PWR – PWC

Indikator yang digunakan antara lain :NPV > 0, Pendapatan Apartemen akan

menguntungkan atau layak.NPV < 0, Pendapatan Apartemen tidak

menguntungkan atau tidaklayak.

NPV = 0, Kondisi netral.

3. Internal Rate of Return (IRR)IRR adalah metode dengan mencari

nilai suku bunga pada saat NPV = 0.Cara menghitung IRR yaitu denganmemberikan nilai suku bunga (i)sehingga memperoleh nilai NPV yangmendekati 0 yaitu NPV(+) dan NPV(-)dengan cara trial and error.= + ++ − − −

Indikator yang digunakan antara lain :IRR > 0, tingkat suku bunga komersil

maka pembangunan dikatakanlayak.

IRR < 0, tingkat suku bunga komersilmaka pembangunan dikatakantidak layak.

IRR = 0, Kondisi netral.

4. Break Event Point (BEP)BEP adalah jangka waktu

pengembalian modal yang akanditargetkan.n − nNPV − 0 = n − nNPV − NPVdengan,

n1 = Tahun dimana NPV bernilai (-)

n2 = Tahun dimana NPV bernilai (+)

NPV n1 = Nilai NPV (-)

NPV n2 = Nilai NPV (+)

5. Analisis SensitivitasAnalisa sensitivitas ini berguna untuk

mengetahui sejauh mana dampakparameter investasi yang telahditetapkan boleh berubah karena adanyafaktor situasi dan kondisi selama umurinvestasi. Parameter-parameter investasiyang memerlukan analisis sensitivitasantara lain :

1. Investasi2. Benefit/pendapat3. Cost/pengeluaran4. Suku Bunga

METODOLOGI PENELITIANPenelitian ini menggunakan

metode analisa deskriptif yaitumelakukan analisa investasi proyekpembangunan apartemen dengan studikasus apartemen The Peak Pekanbaru,sehingga diperoleh suatu hasil yangmenegaskan hubungan antara variabel

Jom FTEKNIK Volume 2 No. 1 Februari 2015 4

yang dianalisa, yakni hubungan antarabiaya investasi pembangunan gedungapartemen dengan pendapatanapartemen.

Pengumpulan data terdiri daridua jenis data, yaitu data primer dan datasekunder. Data primer diperoleh melaluiwawancara dengan pihak pengembang(developer), observasi lapangan denganmembuat lembaran checklist, riset surveidengan kuesioner terhadap pembeliapartemen dan dokumentasi. Datasekunder diperoleh dari internet, jurnal,brosur promosi apartemen dan peraturanpemerintah.

Data yang diperoleh kemudiandianalisa dengan menentukan besarnyabiaya langsung dan biaya tidak langsung.Selanjutnya biaya-biaya tersebutdianalisa secara finansial dalam bentukaliran kas masuk serta perkiraan alirankas keluar, kemudian dilakukan analisakelayakan investasi dengan metodeBenefit Cost Ratio (BCR), metode NetPresent Value (NPV), metode InternalRate of Return (IRR), metode BreakEven Point (BEP). Setelah mengetahuinilai BCR, NPV, dan BEP layak makadilanjutkan dengan perhitungan AnalisaSensitivitas.

HASIL DAN PEMBAHASANPada sub ini akan membahas

tentang hasil dan analisa penelitian untukmendapatkan hasil berupa analisakelayakan finansial dari pembangunanapartemen The Peak Pekanbaru.

Gambaran Umum Apartemen ThePeak Pekanbaru

Apartemen The Peak Pekanbaruini berusaha menghadirkan konsep yangmewah dengan total 29 lantai.Apartemen ini berlokasi strategis yaitu diJalan Ahmad Yani Nomor 81 yang manamemudahkan akses kesegala arah seperti

pusat pemerintahan, tempat peribadatan,pusat perbelanjaan, perbankan, sekolahdan universitas.

Proyek apartemen The Peakdibangun di atas lahan seluas 4.347 m2

dengan luas bangunan ± 44.000 m2.Fasilitas apartemen seperti parkir,skypark, rooftop garden, access card &audio intercom system merupakanfasilitas yang disediakan untuk pemilikapartemen sehingga tidak dibebani biayapenggunaan. Namun biaya servicecharge, sinking fund, listrik dan air,dibebankan tiap bulannya kepadapemilik apartemen.

Analisa FinansialPenilaian aspek finansial

meliputi penilaian sumber-sumber danayang akan dipakai dalam pembiayaaninvestasi, estimasi pendapatan danpengeluaran serta biaya selama periodeinvestasi. Dalam pembangunan proyekapartemen The Peak Pekanbaru inidikeluarkan beberapa biaya, diantaranyaadalah biaya investasi yang dikeluarkanpada masa awal konstruksi dan biayaoperasional pada saat bangunan sudahdioperasionalkan. Sedangkan untukbiaya pendapatan diperoleh dari biaya-biaya yang harus dibayar pemilik unitapartemen kepada pihak pengelola.

1. Biaya Investasi awalDalam pembangunan proyek

apartemen The Peak Pekanbarudiperlukan biaya investasi sebesar Rp.136.086.925.900,00, yang dikeluarkanpada awal dan hanya terjadi sekaliselama masa konstruksi.

Komponen biaya investasi initerdiri dari biaya langsung (pengadaanlahan, biayak fisik/konstruksi bangunan)dan biaya tidak langsung (biaya teknik,biaya perizinan, biaya administrasi,biaya fasilitas dan biaya tidak

Jom FTEKNIK Volume 2 No. 1 Februari 2015 5

terduga/contingencies) seperti tabel 1 dibawah ini.

Tabel 1. Rincian Biaya InvestasiNo Biaya Jumlah

1 Biaya Langsung

a. Pengadaan Lahan Rp 4.357.044.400,00

b. Biaya Fisik Rp 102.924.130.100,00

2 Biaya Tidak Langsunga. Biaya Teknik

(Engineering Cost) Rp 7.482.584.200,00

b. Biaya Perizinan Rp 1.203.365.950,00c. Administrasi dan

Umum Rp 4.162.000.000,00

d. Fasilitas Rp 12.870.077.400,00e. Biaya Tidak

Terduga (3% daribiaya fisik) Rp 3.087.723.903,00

TOTAL Rp 136.086.925.953,00

DIBULATKAN Rp 136.086.925.900,00

2. PendapatanPendapatan apartemen The Peak

Pekanbaru berasal dari penjualan unitapartemen, biaya service charge danbiaya sinking fund apartemen yangdikenakan kepada pembeli unitapartemen sejak masa serah terimaberlangsung, serta biaya listrik dan airdibayar kepada pihak pengelolaapartemen The Peak. Rincian daripendapatan apartemen adalah sebagaiberikut:

1) Penjualan Unit ApartemenPendapatan apartemen The Peak

ini diperoleh dari penjualan unitapartemen. Setiap unit apartemenmemiliki harga yang berbeda yangditentukan berdasarkan tipe dan luas unit(1 atau 2 kamar). Harga apartemen sudahtermasuk Izin Mendirikan Bangunan(IMB), PPn, instalasi jaringan air,telepon dan listrik.

Terdapat empat tipe unit hunianyang ditawarkan apartemen The PeakPekanbaru, yaitu Tipe Ruby (Studio),

Tipe Emerald (2 Bedrooms), TipeDiamond (3 Bedrooms) dan TipePenthouse. Tipe dan jumlah unitapartemen The Peak dapat dilihat padaTabel 2 di bawah ini.

Tabel 2 Tipe Unit Apartemen The PeakTipe Unit Luas Unit

(m2)

Jumlah

Unit

Ruby 2.562,75 68

Emerald 12.454,28 160

Diamond 1.598,88 12

Penthouse 900,00 2

Total 17.515,91 242

Penjualan unit apartemendilakukan selama 6 tahun yaitu daritahun 2008 sampai tahun 2014, dengantarget tahun keenam atau tahun 2014 unitsudah terjual semua. Dari hasilperhitungan diperoleh nilai pendapatandari penjualan apartemen pada tahun2008 sebesar Rp. 10.324.972.852,61,tahun 2009 sebesar Rp.17.208.288.087,68, tahun 2010 sebesarRp. 32.619.937.429,30, tahun 2011sebesar Rp. 52.029.430.442,08, tahun2012 sebesar Rp. 80.325.277.603,20,tahun 2013 sebesar Rp.112.046.456.858.40 dan tahun 2014sebesar Rp. 177.188.112.360,00.

2) Service ChargeBiaya service charge adalah

biaya yang dibayarkan pemilikapartemen untuk perawatan gedung,fasilitas umum, taman, kebersihan dankeamanan yang dihitung per meterpersegi unit apartemen. Service chargedibayarkan diluar biaya listrik dan air.Pada apartemen The Peak dikenakanbiaya service charge Rp. 20.000/m2.

Jom FTEKNIK Volume 2 No. 1 Februari 2015 6

Biaya ini dikelola olehmanajemen apartemen. Pendapatan dariservice charge ini diperoleh saatapartemen mulai dioperasikan. Denganasumsi bahwa tingkat hunian apartemenmencapai 100% di tahun 2014, makabiaya service charge 17.515,91 m2 x Rp.20.000,00/m2 = Rp. 350.318.200,00/bulan atau Rp. 4.203.818.400,00/ tahun.Biaya service charge ini diasumsikanakan mengalami kenaikan sebesar 10%tiap 5 tahunnya.

3) Biaya Sinking FundSinking fund atau dana cadangan

merupakan tabungan yang dikumpulkandari setiap unit apartemen yang akandigunakan untuk perbaikan benda ataubagian bersama dikemudian hari. Bendaatau bagian bersama ini sifatnyavital/berat yang menyangkutkelangsungan operasional dan kerapihangedung.

Pada apartemen The Peakdikenakan biaya sinking fund sebesarRp. 11.000/m2 dan dikelola olehmanajemen apartemen. Biaya sinkingfund berlaku ketika apartemen telahmulai beroperasional. Dengan asumsibahwa tingkat hunian apartemenmencapai 100% di tahun 2014, makabiaya sinking fund 17.515,91 m2 x Rp.11.000,00/m2/bulan x 12 bulan = Rp.2.312.100.120,00/tahun. Biaya sinkingfund ini diasumsikan akan mengalamikenaikan sebesar 10% tiap 5 tahunnya.

4) Biaya Listrik dan AirBiaya listrik dan air merupakan

sumber pendapatan bagi pihakpengelola, karena saat penghunimembayar pemakaian listrik dan airapartemennya maka pihak pengelolamengenakan biaya administrasi sebesar5% dari pembayaran listrik dan airtersebut.

Total kebutuhan listrik penghuniapartemen The Peak adalah sebesar681.120 kWh/bulan. Tarif listrikberdasarkan Peraturan Menteri EnergiDan Sumber Daya Mineral Nomor 19Tahun 2014 adalah sebesar Rp.1.352/kWh. Total biaya listrik yangdibayarkan oleh penghuni apartemenkepada pihak pengelola tiap tahunnyaadalah Rp. 11.713.520.332,80. Dari totalbiaya listrik tersebut pihak pengelolamendapatkan fee sebesar 5% yaitu 5% xRp. 11.713.520.332,80 sebesar Rp.585.676.016,64. Tarif listrik padapenelitian apartemen The Peak inidiasumsikan meningkat sebesar 3% tiap5 tahun.

Total kebutuhan air penghuniapartemen The Peak adalah sebesar6.480 m3/bulan. Tarif air di KotaPekanbaru sebesar Rp. 7.300,00/m3.Total biaya air yang dibayarkan olehpenghuni apartemen kepada pihakpengelola tiap tahunnya adalah Rp.567.648.000,00. Dari total biaya airtersebut pihak pengelola mendapatkanfee sebesar 5% yaitu 5% x Rp.567.648.000,00 sebesar Rp.28.382.400,00.

3. PengeluaranPengeluaran untuk apartemen

The Peak terdiri dari:

1) Biaya Operasional dan PemeliharaanBiaya operasional pada

apartemen The Peak dikeluarkan untukmembayar gaji karyawan pengelolaapartemen. Besarnya gaji karyawan yangakan dikeluarkan tiap tahunnya olehpihak management pengelola adalah42% dari biaya service charge, di tahun2014 yaitu 42% x Rp. 4.203.818.400,00= Rp. 1.765.603.728,00.

Biaya pemeliharaan untukapartemen The Peak digunakan untuk

Jom FTEKNIK Volume 2 No. 1 Februari 2015 7

aktivitas pemeliharaan lift maupuneskalator, pengecatan ulang dan lainsebagainya yang dilakukan setiapsetahun sekali. Besarnya biayapemeliharaan dialokasikan sebesar 15%dari biaya service charge. Untuk tahun2014, biaya pemeliharaan adalah 15% xRp. 4.203.818.400,00 yaitu sebesar Rp.630.572.760,00.

2) Biaya Pinjaman InvestasiModal investasi pembangunan

apartemen ini diperoleh dari modalsendiri sebesar 20% dan modal pinjamandari bank sebesar 80%. Pengembalianpinjaman ini akan diangsur selama 20tahun dengan suku bunga sebesar13,25% dan suku bunga inflasi sebesar6,19%. Berdasarkan hasil perhitungan,besar angsuran pokok pengembalianpinjaman investasi apartemen The Peakadalah sebesar Rp. 17.739.217.193,00.

3) DepresiasiDepresiasi dihitung denganmenggunakan metode garis lurus denganasumsi umur proyek adalah 50 tahun,maka besar biaya depresiasi padaapartemen The Peak adalah Rp.40.471.805,13.

Analisis KelayakanAnalisa kelayakan investasi

didasarkan pada perkiraan pendapatan,biaya modal dan biaya tahunan. Analisainvestasi yang dilakukan meliputiperhitungan BCR, NPV, IRR, dan BEP,serta analisa sensitivitas untukmengetahui kelayakan ekonomisnya jikaterjadi perubahan biaya maupunkeuntungannya.

1. Benefit Cost Ratio (BCR)

BCR =∑Benefit

∑Cost

BCR =Rp. 273.911.935.971,68Rp. 203.481.325.633,61

BCR =1,352. Net Present Value (NPV)NPV = Benefit - Cost

= Rp. 273.911.935.971,68 –Rp. 203.481.325.633,61

= Rp. 70.430.609.438,07

3. Internal Rate of Return (IRR)Nilai IRR diperoleh dengan

melakukan trial error terhadp sukubunga dengan nilai NPV mendekati nol.Hasil trial error yang didapatmenunjukkan bahwa nilai IRR akansensitif pada suku bunga 28,90%.

4. Break Event Point (BEP)Pengembalian modal pada proyek

pembangunan apartemen The PeakPekanbaru terjadi pada tahun ke 5 (lima)proyek.

5. Analisa SensitivitasAnalisa sensitivitas terhadap

parameter-parameter yang memerlukansensitivitasnya ditunjukkan pada Tabel 3di bawah ini.

Tabel 3 Range SensitivitasVariabel Nilai Present Value

(Rp)

Nilai Sensitivitas

(Rp)

%

Investasi 119.648.490.545,79 286.934.244.639,40 140%

Benefit 273.911.935.071,68 106.626.180.978,07 -61%

Cost 67.979.410.090,51 235.265.164.184,11 246%

Suku

Bunga

13,25 % 28,90 % 11,81%

Survey Terhadap Pembeli ApartemenUntuk mengetahui karakteristik

pembeli unit apartemen maka dilakukansurvey dengan memberikan kuesionerkepada para pembeli.

Jom FTEKNIK Volume 2 No. 1 Februari 2015 8

Dari hasil kuesioner yangdilakukan terhadap pembeli apartemenThe Peak dapat diketahui bahwa pembeliapartemen pada umumnya berumur 35-45 tahun yang mempunyai pendapatanrata-rata diatas 100 juta perbulan. Parapembeli menilai bahwa walaupun hargajual apartemen The Peak tergolongmahal, tetapi dengan fasilitas yanglengkap harga bukan lagi masalah bagimereka.

Para pembeli apartemen inisebagian besar berasal dari luar wilayahKota Pekanbaru yang membeliapartemen The Peak karena alasanlokasinya yang strategis yang dekatdengan lokasi kantor mereka. Selain itukeamanan dan kebersihan menjadi faktorutama bagi para pembeli untuk dapattinggal di apartemen dengan nyaman.

KESIMPULAN DAN SARANBerdasarkan analisa yang telah

dilakukan, didapatkan kesimpulan dansaran sebagai berikut.

KesimpulanBerdasarkan hasil analisa dan

pembahasan mengenai analisakelayakan finansial proyekpembangunan apartemen The PeakPekanbaru, maka dapat diambilkesimpulan sebagai berikut :1. Biaya yang dibutuhkan untuk

membangun Apartemen The PeakPekanbaru terdiri dari biayalangsung dan biaya tidak langsungyang masing-masing biaya inibernilai Rp. 107.281.174.500,00 danRp. 28.805.751.453,00

2. Nilai investasi pembangunanApartemen The Peak Pekanbaruadalah sebesar Rp. 153.455.919.352dan nilai dari penjualan apartemensecara keseluruhan adalah sebesarRp. 478.371.394.356. Hal ini

menunjukkan pihak developer sudahmendapatkan keuntungan sebesar32%.

3. Karakterisitik dari pembeliapartemen The Peak adalah pembelidominan berumur 35-45 tahundengan pendapatan rata-rata sebesar>100 juta perbulan dan berdomisilidi luar Wilayah Kota Pekanbaru.Lokasi apartemen The Peak yangstrategis merupakan magnet utamapara responden untuk membeliapartemen di The Peak Pekanbarudengan alasan dekat denganbangunan penunjang lainnya sepertirumah sakit, mall, ataupun tempatperibadatan.

4. Hasil analisa parameter kelayakaninvestasi secara finansialmendapatkan nilai Benefit Cost Ratio(BCR) sebesar 1,35, Net PresentValue (NPV) sebesar Rp.70.430.609.438,07, Internal Rate ofReturn (IRR) sebesar 28,90%, BreakEven Point (BEP) yaitu selama 5tahun 4 bulan atau pada saat BulanApril Tahun 2012, dimana dari hasilperhitungan menunjukkan bahwapembangunan Apartemen The PeakPekanbaru layak dibangun dari sisianalisa finansialnya, dengan analisasensitivitas menunjukan range yangcukup baik yaitu untuk sensitivitasinvestasi mengalami peningkatanmencapai 140%, sensitivitas benefitmengalami penurunan mencapai61%, dan untuk sensitivitas costmengalami peningkatan 246%, danuntuk sensitivitas suku bungameningkat sebesar 28,90%.

SaranSaran yang diberikan untuk

penulisan tugas akhir ini antara lain :1. Perhitungan pendapatan hanya

dibatasi pada bangunan

Jom FTEKNIK Volume 2 No. 1 Februari 2015 9

apartemennya saja, sehinggakeuntungan yang diinginkan tidakterlalu besar, maka sebaiknya perlumenghitung pendapatan daribangunan hotel juga agar analisakelayakan finansial satu gedungtersebut sehingga mencapaikeuntungan yang besar.

2. Dengan menggunakan asumsi data-data sebelumnya maka dalampenelitian ini tidak memperhatikanresiko penyebaran nilai-nilai yangkemungkinan terjadi. Dengandemikian, diharapkan selanjutnyaperlu dilakukan prediksi danmemperhitungkan analisis resiko.

DAFTAR PUSTAKAAdler, H.A. 1982. Evaluasi Ekonomi

Proyek-proyek Pengangkutan,Pedoman dengan 15 studi kasus.Jakarta: Universitas Indonesia

Akmal, Imelda. 2007. MenataApartemen. Jakarta : GramediaPustaka Utama

Joseph, De Chiara , John Hancock. 1968.Callender Time Server StandartMC Grow Hill. Fol Building TypeNy.

Peraturan Menteri Menteri DalamNegeri Nomor 9 Tahun 2009tentang Pedoman PenyerahanPrasarana, Sarana dan UtilitasPerumahan dan Permukiman didaerah, Menteri Menteri DalamNegeri, Jakarta, 2009.

Pujawan. 2003. Ekonomi Teknik.Cetakan ke-3. Surabaya: GunaWidya..

Undang Undang Rumah Susun (UURS)Nomor 16 Tahun 1985 tentangRumah Susun. Presiden RepublikIndonesia. Jakarta : 1985