49239056-procjenavrijednostinekretnina

5/25/2018 49239056-procjenavrijednostinekretnina

1/122

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORASEKTOR ZA TRGOVINU

UDRUENJE POSLOVANJA NEKRETNINAMASEKTOR ZA POSLOVNO OBRAZOVANJE

PROGRAM STRUNOG OSPOSOBLJAVANJA POSREDNIKA U PROMETUNEKRETNINAMA

udbenik/prirunikPRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Autorarko eljko, dipl.ing.gra. stalni sudski vjetak

U Zagrebu, studeni 2004.


2/122

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 2

Sadraj:

1. OSNOVNI POJMOVI

S uvodS o procjenamaS izraun povrinaS prikupljanje podataka

S umanjenje vrijednosti i vijek trajanja graevina, pojedinih sklopova i materijalaS etairanjeS moderne metode odreivanja poloajne pogodnosti

1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA

2.1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U RH SA PRIMJERIMA

S trokovni pristupS usporedni pristupS dohodovni pristup

2.2. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U EU SA PRIMJERIMA

S komparativni pristupS pristup s obzirom na trokoveS pristup s obzirom na prihodeS zakonski pristup

3. PITANJA I ZADACI ZA ISPIT U PROGRAMU STRUNOG OSPOSOBLJAVANJAPOSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINAMA

4. RECENZENTI

5. KORITENA LITERATURA


3/122


_________________________________________________________________________________


Sadraj detaljno:

a Zahvalaaa Recenzije

1. OSNOVNI POJMOVI1.1. Uvod1.1.1. imbenici

1.2. O procjenama1.2.1. Naela

1.3. Izraun povrina1.3.1. Korisna povrina1.3.2. HRN U.C2.1001.3.3. ISO 9836:2002

1.4. Prikupljanje podataka1.4.1. Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka1.4.2. Analiza najbolje uporabe zemljita

1.5. Umanjenje vrijednosti i vijek trajanja graevina, pojedinih sklopova i materijala1.5.1. Faktori umanjenja1.5.2. Umanjenje vrijednosti modificirana Vernerova metoda1.5.3. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema Zakonu o prodaji stanova na

kojima postoji stanarsko pravo1.5.4. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema ASA standardima1.5.5. Ekonomski i tehniki faktori smanjenja vrijednosti i vijek trajanja1.5.5.1. Preostala vrijednost1.5.5.2. Efektivni vijek trajanja1.5.5.3. Umanjenje zbog utjecaja trita1.5.5.4. Teoretsko smanjivanje vrijednosti1.5.5.5. Prosjean vijek trajanja graevinskih dijelova1.5.5.6. Linearno smanjivanje vrijednosti1.5.5.7. Regresivno smanjivanje vrijednosti1.5.5.8. Progresivno smanjivanje vrijednosti

1.6. Etairanje1.6.1. Ciljevi

1.7. Moderne metode odreivanja poloajne pogodnosti1.7.1. Space syntax metoda


2.1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U RH SA PRIMJERIMA2.1.1. Statiki pristup trokovna metoda2.1.1.1. Kronologija2.1.1.1.1. Vernerova formula za umanjenje vrijednosti


4/122


_________________________________________________________________________________


2.1.1.1.2. Uputstvo o nainu utvrivanja graevinske vrijednostiekspropriranih objekata

2.1.1.1.3. Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo2.1.1.2. Trokovna metoda u primjeni

2.1.1.2.1. Prednosti upotrebe trokovne metode2.1.1.2.2. Umanjenje vrijednosti2.1.1.2.3. Trina vrijednost nekretnine2.1.2. Komparativni pristup - usporedna metoda2.1.3. Dinamiki pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije

2.2. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U EU SA PRIMJERIMA2.2.1. Openito o pristupima i metodama2.2.2. Metodoloki pristupi u EU2.2.3. Pristupi procjenama2.2.3.1. Odabir postupka vrednovanja2.2.3.2. Opi elementi procjene

2.2.4. Komparativni pristup2.2.4.1. Usporedna metoda2.2.4.1.1. Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu

usporednom metodom2.2.4.2. Metoda izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine2.2.4.2.1. Povrina koja se moe dati u najam ili zakup2.2.4.2.1.1. Kvalifikacija - zoniranje2.2.4.3. Metoda kapitalizacije dobiti2.2.4.3.1. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda2.2.4.3.2. Stopa prihoda (yield)2.2.4.3.3. Rizik2.2.4.3.4. Primjer za turistiku nekretninu2.2.4.3.5. Primjer za obiteljsku kuu2.2.4.3.6. Postupak vrednovanja prihoda2.2.4.3.7. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vjetaka Austrije2.2.5. Pristup izrauna trokova2.2.5.1. Postupak utvrivanja stvarne vrijednosti2.2.5.2. Trokovne metode2.2.5.2.1. Metoda odreivanja cijene kubinog (etvornog) metra2.2.5.2.2. Metoda udjela graevinskih trokova2.2.5.2.3. Metoda zamijenjene vrijednosti2.2.5.2.3.1. Zamjenska vrijednost zemljita2.2.5.2.3.2. Zamijenjena vrijednost zgrada

2.2.5.2.3.3. Korekcija zbog tehnike i funkcionalne zastarjelosti2.2.5.2.3.4. Preostala vrijednost2.2.5.2.3.5. Efektivni vijek trajanja2.2.5.2.4. Metoda reprodukcijske vrijednosti2.2.5.2.5. Metoda rezidualne vrijednosti2.2.6. Pristup prema prihodima2.2.6.1. Metoda bruto poetnog uinka (BAR)2.2.6.2. Metoda neto poetnog uinka (NAR)2.2.6.2.1. Trokovi eksploatacije2.2.6.2.1.1. Porez na nekretnine2.2.6.2.1.2. Ostali porezi2.2.6.2.1.3 Nasljedni zakup


5/122


_________________________________________________________________________________


2.2.6.2.1.4. Osiguranja2.2.6.2.1.5. Trokovi upravljanja objektom2.2.6.2.1.6. Odravanje2.2.6.2.1.7. Trokovi mutacija najamnika ili zakupnika

2.2.6.2.1.8. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja unajam ili zakup2.2.6.2.1.9. Trokovi usluga (u zgradama sa zajednikim

prostorijama )2.2.6.2.1.10. Neobraunavanje iznosa PDV-a2.2.6.2.1.11. Doprinos promociji2.2.6.2.1.12. Nenaplaena najamnina ili zakupnina2.2.6.2.1.13. Ostali trokovi2.2.6.2.1.14. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u

najam ili zakup2.2.6.2.1.15. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u

strukturalno praznom stanju

2.2.6.2.1.16. Strukturalno prazno stajanje nekretnine2.2.6.2.2. Korekcija kapitala2.2.6.2.2.1. Zaputeno odravanje2.2.6.2.2.2. Poetno prazno stajanje nekretnine2.2.6.2.2.3. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna2.2.6.2.2.4. Razlike u najamnini ili zakupnini2.2.6.2.2.5. Iznos PDV-a kao kompenzacije2.2.6.2.2.6. Efekt nasljednog zakupa2.2.6.2.2.7. Budue kapitalno ulaganje2.2.7. Zakonski pristup

3. PITANJA I ZADACI ZA ISPIT U PROGRAMU STRUNOG OSPOSOBLJAVANJAPOSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINAMA

4. RECENZENTI

5. KORITENA LITERATURA


6/122


_________________________________________________________________________________


a. ZAHVALA

Htio bih se zahvaliti svima koji su mi pomogli pri pisanju ovog teksta kao i onima koji susvojim kritikama, savjetima i sugestijama doprinijeli da kroz dugogodinje bavljenjem poslom

procjenitelja otkrijem sve tajne ovog izuzetno interesantnog i sloenog zanimanja..Najblii suradnici bili su mi svakako djelatnici tvrtke ING EKSPERT, a na strunim savjetimai pomoi moram zahvaliti svima onima od kojih sam saznavao i uio o zakonitostimavezanima uz nekretnine, a to se posebno odnosi na suce Opinskog i Trgovakog suda, naodvjetnike, na kolege sudske vjetake, mjernike, revizore, ekonomske eksperte, nadjelatnike katastra i gruntovnice, na upravne referente na izdavanju dozvola, te na kolege uagencijama. Stvarno ih ima mnogo, te im ovom prilikom ne mogu svima spomenuti imena.Hvala HGK na prevoenju i logistici.Zahvaljujem se svojoj sestri na stalnoj pomoi u Amsterdamu pri prikupljanju materijala iliterature o metodologijama procjena u Nizozemskoj, kao i za ustupanje dijelova doktorskedisertacije uinjene na TU Delft (Nizozemska) "Moderne metode odreivanja poloajnepogodnosti - space syntax metoda".

Najvie se zahvaljujem svom ocu koji me je uputio u posao procjenitelja i vjetaka, zbogkoga sam taj posao zavolio i od koga sam i najvie nauio.

aa. RECENZIJE

- Milan Jovanovi, prof. d.i.a. stalni sudski vjetak

"Smatram da je ovakav lanak dobrodoao jer osim to kod nas ne postoji zakonskaregulativa na podruju procjena vrijednosti nekretnina, takoer ima vrlo malo strunihtekstova na tu temu. Moe predstavljati koristan prirunik jer obuhvaa i sve postupkekoje prethode odreivanju vrijednosti nekretnine. Tekst je obiman i obuhvatio jemetode koje su kod nas u upotrebi kao i pristupe i metode Nizozemske i Austrije.Meutim nai procjenitelji suoit e se s problemom nepostojanja vjerodostojnihizvora podataka o transakcijama, statistikih podataka i dugogodinjih ekonomskihanaliza trita. Za neke budue tekstove i autore ostaje zadatak da na temelju ovog idrugih materijala pripreme prijedloge za izradu zakona o procjeni vrijednostinekretnina."

- Mr. Kiril Grabowsky, dipl.oec.:

"elim rei da na tekst Procjena vrijednosti nekretnina nemam nikakvih naelnihprimjedbi jer sve to je u njemu navedeno u skladu je s naim pozitivnim propisima ipraksom, odnosno sa propisima i praksom u Nizozemskoj i Austriji. Takoer moramnapomenuti da se sva navedena naela i pristupi mogu primjenjivati i prilikomprocjene vrijednosti proizvodnih, industrijskih, rudarskih, energetskih i sl. objekata uzizvjesna prilagoavanja. Ovaj struni tekst je dovoljno sveobuhvatan i univerzalan dabi se primjenom prikazanih postupaka mogle procjenjivati kako nekretninenamijenjene proizvodnim procesima tako i druge specifine nekretnine."


7/122


_________________________________________________________________________________


1. OSNOVNI POJMOVI

1.1. Uvod

Poticaj za pisanje ovog teksta dali su mi polaznici prvog teaja "Program strunogosposobljavanja posrednika u prometu nekretninama" pri HGK, u sklopu modula podnazivom "Financijsko poslovanje, porezi i procjene vrijednosti nekretnina". Kako bi prvageneracija polaznika teaja imala materijale za pripremu ispita, ali jo vanije kako bi imalistalni prirunik koji bi im koristio u svakodnevnoj praksi, odluio sam izraditi skriptu koja biobuhvatila osnovne pojmove graevinske regulative, prostornog plana, Zakona o graenju,Zakona o vlasnitvu i stvarnim pravima, i povezala ih sa djelovanjem procjenitelja u praksi.

Ta skripta nastala je na temeljima koje sam izgradio pripremajui se za izlaganje na VIIForumu posrednika u prometu nekretnina u Zadru 2003. godine, na materijalima koje sam uvie navrata pripremao za struni asopis Vjetak, te na temelju literature navedene na krajuteksta.

Budui da e se ovom knjigom sluiti osim polaznika teaja i posrednici u prometunekretnina u svojim svakodnevnim poslovima, procjenitelji raznih profila, vjetaci, bankari, alii svi ostali kojima su nekretnine i procjene vezane uz djelokrug posla, ovaj tekst je koncipiranda zadovolji iroki krug interesa. Zbog toga e nekima odreena poglavlja biti preopirna iliprevie struna, ali se nadam da e se i poetnici u ovom poslu snai u tekstu i iskoristiti onedijelove koji zadovoljavaju njihov nivo potreba.

1.1.1. imbenici

Pregledom pristupa i metodologija procjena kroz praktine primjere i zadatke pokuao samnovacima u ovom poslu i polaznicima teaja dati okvire u kojima e se sami snalaziti u svojojosnovnoj djelatnosti. Pokuao sam im objasniti da sutina procjeniteljskog posla nije uizraunu, matematici, ve u sagledavanju svih bitnih imbenika koji odreuju vrijednost iutjeu na cijenu nekretnine i na njihov dinamiki odnos. uveni nizozemski procjenitelj TenHave je napisao u svojoj knjizi: "Vrijednost stvari nalazi se u glavi, a ne u njihovom izraunu."

Kada smo shvatili da je bit procjene pravilno sagledati imbenike, a onda odabirom pristupa imetodologije dobiti vrijednosni pokazatelj naih opaanja, idemo prvo utvrditi koji su ti bitniimbenici koji tvore vrijednost nekretnine.

"Poznati su sljedei imbenici:

- fiziki,- gospodarski (ekonomski),- socijalni,- zakonski.

Fiziki imbenici su lokacija, veliina, oblik, izgled, tlo, odvodnja, reljef, vegetacija,pristupanost, uporabivost, pogled, mogunost zagaenja i sl. Vrijednost graevine odreujese na temelju kakvoe gradnje, unutarnjeg rasporeda, mogunosti adaptacije i odnosagraevine prema okolini. Koliko e koji od navedenih imbenika utjecati na vrijednostnekretnine ovisi i o svrsi za koju e biti namijenjena.


8/122


_________________________________________________________________________________


Gospodarski imbenici pokazuju kako se nekretnina uklapa u gospodarstvo ue i ire regije.Primjerice, mogunost dobivanja kredita i uvjeti kreditiranja, veliine poreza, broj izdravstveno stanje stanovnitva (potencijalnih radnika).

Socijalne imbenike ine, primjerice, stajalita prema odreenom tipu stanovanja(individualno ili zajedniko stanovanje), trendovi naseljavanja, susjedstvo i sl. Socijalni suimbenici podloni subjektivnoj ocjeni, pa je tee kvantificirati njihov utjecaj na vrijednostnekretnine nego to je to sluaj kod fiziko-ekolokih i gospodarskih imbenika.

Zakonske imbenike odreuju dravne i lokalne uprave koje, preko zakona koji se odnose naprostorno planiranje i graenje, visine poreza na nekretnine, stambenu politiku, sigurnostgraana, protupoarnu zatitu i sl. utjeu na politiku gradnje u regiji." (*1)

Zakljuili smo da su imbenici u dinamikom odnosu. Utjecaji pojedinih imbenika svremenom se mijenja, neki postaju dominantni, a utjecaj drugih opada. U procjenjivanjespada i sposobnost predvianja utjecaja navedenih imbenika na vrijednost nekretnine.


9/122


_________________________________________________________________________________


1.2. O procjenama

Procjenjivanje, odnosno izrada elaborata procjene vrijednosti nekretnina nije izraun, ve jepostupak gdje se koristi posebna vjetina, odnosno skup znanja koje procjenitelj posjeduje

kako bi mogao na temelju svog iskustva, a koristei znanstvene pristupe i metodologije,odrediti i predvidjeti prodajnu cijenu nekretnine, te odrediti koji su mogui probici, odnosnoprihodi koje ta nekretnina u buduem vremenu moe donijeti i sve to izraziti u novcu.

Procjene vrijednosti nekretnina izrauju procjenitelji. Ovlateni procjenitelji koji imaju strunoobrazovanje iz graevinske struke i zadovoljavaju propisane uvjete, te su nakon provedenihjednogodinjih priprema uz mentorstvo iskusnih kolega poloili prisegu i dobili rjeenjeupanijskog ili trgovakog suda u RH, nazivaju se stalni sudski vjetaci graevinske struke.Oni izrauju procjene vrijednosti nekretnina za potrebe sudova u RH i drugih slubenihinstitucija ili kada je to odreeno propisom ili zakonom RH. Graevinski vjetaci se osimprocjenama vrijednosti bave i drugim strunim ekspertizama iz podruja nekretnina.

1.2.1. Naela

Pri izradi procjena procjenitelji se oslanjaju na svoje iskustvo potujui odreena naela ipristupe. Naela po kojima se vre procjene vrijednosti potrebno je definirati imajui na umukoji je cilj postupka, koje e se metode koristiti, tko je naruitelj procjene, koje je vrijeme ukome je potrebno uiniti procjenu, te koji su dostupni podaci o nekretnini.

Ovdje e biti prikazana naela koja su definirali ameriki procjenitelji, a opisani su uWurtzebach et al.(1994).

"Ameriki su procjenitelji, za koje se moe rei da imaju najvie iskustva u tom poslu,prihvatili odreena naela. esto se spominje ovih deset naela:

PredvianjeProcjena vrijednosti temelji se uvijek na predvianju (tj. oekivanju onoga to e se dogoditiu budunosti). To ne znai da treba zanemariti financijske pokazatelje iz prolosti, ali oni nemogu biti dovoljni sami za sebe.

PromjenaTreba uoiti trendove kretanja imbenika koji utjeu na vrijednost nekretnine. Mijenjaju sefiziki, drutveni i gospodarski imbenici, odluke vlasti i imbenici okolia. Stoga sevaljanost procijenjene vrijednosti mora ograniiti na odreeni rok.

Ponuda i potranjaOvome se nema to dodati, osim da potranja sama po sebi nije dovoljna, ve mora bitipotkrijepljena odgovarajuom kupovnom moi.

KonkurencijaPreduvjet za konkurenciju je slobodno poduzetnitvo. Monopol i restrikcije nametnute odstrane vlasti slabe konkurenciju.

SupstitucijaKada postoje dvije nekretnine priblino jednakih svojstava, prodat e se nekretnina s niomcijenom. Drugim rijeima, nitko nee platiti viu cijenu nego to mora.


10/122


_________________________________________________________________________________


Prihod na zemljite (ostatak dobiti)Ovo je najlake objasniti na primjeru. Ako mu i ena posjeduju kiosk za prodaju hamburgerau kojemu rade, njihova e se bilanca na kraju svesti na sljedee:

-moraju isplatiti sebi plae, platiti poreze i ostala davanja, dio dobiti mora se odvojiti da senadoknadi umanjenje vrijednosti investicije zbog istroenosti (amortizacija),-dio se troi na poslove koordinacije,-konano, podvlai se crta i usporeuje dobit i ulog; razlika, ako je pozitivna je prihod (povratinvesticije) na zemljite (umjesto zemljita se moe rei - lokaciju).

UsklaenostOvo naelo kazuje da najveu vrijednost nekretnina postie kada njezino okruenje postignenajvii stupanj meusobne drutvene i gospodarske usklaenosti. Primjerice, kapaciteti zaproizvodnju filmova u Los Angelesu (Hollywood) i tzv. Silicijska dolina u Kaliforniji.

Poboljanje

Promjene (rekonstrukcije) nekretnine imaju opravdanja samo ako e se uloeni novac vratiti.

Vanjski utjecajiPrimjerice, stambeno naselje u blizini odlagalita otpada imat e manju vrijednost negoslino naselje okrueno zelenilom.

Optimalna uporabaOptimalna je uporaba ona koja daje najvei prihod na zemljite (tj. ostatak dobiti). Takvuuporabu treba procijeniti u skladu s pravnim, gospodarskim i fizikim ogranienjima upredvidivoj budunosti, pri emu u obzir treba uzeti sve mogue rizike. Optimalna seuporaba mijenja s vremenom (jer se mijenjaju i navedena ogranienja). Primjerice, za nekozemljite optimalna uporaba moe biti da se na njemu izgradi stambena zgrada od desetkatova. Meutim, ako na tom zemljitu vepostoji zgrada od pet katova, u obzir treba uzeti itrokove ruenja i uklanjanja postojee zgrade, pa se moe pokazati da je, zasad, najboljeostaviti postojeu zgradu." (*1)


11/122


_________________________________________________________________________________


1.3. Izraun povrina

1.3.1. Korisna povrina

U RH je na snazi ISO standard ISO 9836:2002 kojim se definiraju pojmovi kod odreivanjapovrina i zapremina graevinskih objekata, ali niti jednim zakonom ili propisom nijeodreeno koji je nain obrauna povrina mjerodavan u prometu nekretnina. Na tritu se,kod prometa nekretnina, osim uobiajene neto korisne povrine, za obraun koriste brutopovrine sa ili bez konstruktivnih zidova (preuzeto iz kanadskih propisa).Zakon o vlasnitvu i stvarnim pravima NN 91/96 definira pojam korisne povrine kao ukupnupodnu povrinu stana ili druge samostalne prostorije, umanjenu za irinu zidova koji jeprekidaju.Isti zakon definira pojam korisne vrijednosti stana ili druge prostorije tako da se izraunava izkorisne povrine stana ili druge prostorije i odgovarajuih dodataka ili odbitaka za razlike kojepoveavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje poshvaanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, poloaja i sl., a nisu nastale na troak

samo jednoga od suvlasnika

1.3.2. HRN U.C2.100

U RH se do nedavno za izraun povrina koristila norma HRN U.C2.100 koja je nastalapreuzimanjem iz JUS-a U.C2.100. Danas je na snazi ISO standard ISO 9836:2002.

Izraun koeficijenata prema HRN U.C2.100.

Sve korisne povrine neke graevine se koeficijentima svode na jedininu povrinu

Gospodarski tavan v > 2 m k = 0,35Stambeni tavan sa krovnim kosinamaza svjetlu visinu do 1 m k = 0

do 2 m k = 0,75> 2 m k = 1,00

Podrumi (ostave) k = 0,50Sve prostorije u stanu, stube, uredi k = 1,00Terase k = 0,25Balkoni k = 0,25Loe otvorene s najvie 2 strane k = 0,75Natkrivene terase i balkoni k = 0,50

Spremite izvana stanas obraenim zidovima i podovima k = 0,75Spremite izvan stana bezobraenih zidova i podova k = 0,50Parkiralino mjesto k = 0,60Garaa individualna k = 0,75Garaa skupna s vrstimpregradama k = 0,75Poslovni prostori do v = 4 m k = 1,00Poslovni prostor v > 4 m k = 1,50


12/122


_________________________________________________________________________________


Neto korisna povrina zgrade (NKP) je zbroj svih podnih povrina raunajui od unutarnjeivice ulaznih vrata pomnoen odgovarajuim koeficijentom odreenim HRN U.C2.100.

Bruto razvijena povrina (BRP) je zbroj bruto povrina svih etaa jedne zgrade pomnoen

odgovarajuim koeficijentom odreenim HRN U.C2.100.

1.3.3. ISO 9836:2002

Meunarodnu normu ISO 9836 pripremao je tehniki odbor ISO/TC 59 konstrukcijazgrada. Usvojen je i objavljen 1992. kada je za njega glasovalo vie od 75% lanicasvjetskog saveza dravnih organizacija za norme (organizacije lanice ISO-a).Hrvatska je preuzela isti ISO standard 2002. godine.

Standard odreuje pokazatelje povrina i volumena zgrada, te ih postavlja u

meusobne odnose koji daju ekonomske pokazatelje karakteristika zgrada koje suveizgraene ili su u fazi planiranja. Poznavanje pokazatelja i odnosa moe pomoiprocjenitelju da izvede potrebne zakljuke pri izradi procjene vrijednosti nekretnine.Npr. odnos povrina vanjskih zidova prema korisnom prostoru daje procjeniteljuinformaciju o ekonominosti gradnje, trokovima eksploatacije (grijanje i hlaenjeprostora) itd.

Pokazatelji za povrinu i volumen dobivaju se izmjerom ili iz tlocrta i nacrta zgrade, ajedinice mjere mogu biti m2, m3, m2/m2, m3/m3, m2/m3, m3/m2. Povrine plohaizraavaju se u m2, s dva decimalna mjesta.

Razlikuju se slijedee glavne povrine: pokrivena povrina, povrina podkonstrukcijom, korisna povrina, povrina "intra-muros" (unutar zida) i bruto povrinapoda. Takoer se odreuju i neto podne povrine, servisne povrine, povrine zakomunikaciju i povrine oploja zgrade. Neke od njih su strukturirane tako da se naprimjer povrine oploja zgrade dijele na: povrinu temelja, povrinu vanjskih zidovaispod razine tla, povrinu vanjskih zidova iznad razine tla i povrinu krova.

Takoer postoje i glavni pokazatelji za volumen: neto volumen, neto volumen iznad"intra-muros" povrina i bruto volumen. Takoer su pokazatelji volumenastrukturirani.

Ono to je posebno interesantno procjenitelju to su omjeri. Razlikuju se omjeripovrina/povrina, omjeri volumen/volumen, omjeri volumen/povrina i omjeripovrina/volumen.


13/122


_________________________________________________________________________________


1.4. Prikupljanje podataka

1.4.1. Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka

Obilazak nekretnine i plan procjenjivanja polazne su osnove svake procjene. Procjeniteljodreuje koje podatke treba prikupiti i kako i gdje do njih doi. Ovdje treba napomenuti daiskustva na procjenama u Hrvatskoj ukazuju na to da treba prikupiti sve dostupne podatke,jer se esto dogaa da su, primjerice, projekti nedostupni, pa se odgovarajui podaci morajurekonstruirati iz drugih izvora.

Procjenitelj mora odrediti i koliko ljudi i vremena treba za posao prikupljanja podataka. Kodkompleksnijih zadataka moe sastaviti i tzv. dijagram toka (kao za kompjutorske programe).

Podaci koje treba prikupiti uglavnom se mogu svrstati u tri kategorije, koje se odnose na:-okruenje,-samu nekretninu,

-ponudu i potranju na tritu takvih nekretnina.

U okruenje spadaju podaci koji se odnose na drutvena, gospodarska, politika i zakonskasvojstva regije, grada, susjedstva. Pritom treba usvojiti naelo predvianja i pokuatiprepoznati kretanja (promjene).

U drugoj su grupi svojstva same nekretnine kao to su povrine i volumeni pojedinih prostorai njihove namjene te infrastruktura. Povrine (volumeni) su osobito znaajne jer se moguizraziti brojano (u m2 i m3), a vrijednost im se mijenja ovisno o sadanjoj i buduoj namjeni.Treba pregledati fizika svojstva nekretnine, eventualna poboljanja (popravke) da se odredifizika istroenost, a prema tome i mogunost graevine da udovolji predvienoj namjeni.

Treba takoer dobiti potpunu obavijest o financijskom stanju u vezi s nekretninom (primjericekrediti koji su uz nju vezani, hipoteke, prava treih osoba i dr.) te o postupcima vezanim uznjezino odravanje. Takoer treba doznati podatke o slinim nekretninama na tom tritu(radi usporedbe).

Vezano uz ponudu i potranju, treba doznati podatke o prodajama, cijene iznajmljivanja,trokove odravanja, te fizika svojstva i utjecaj poloaja nekretnine.

1.4.2. Analiza najbolje uporabe zemljita

Ako treba procijeniti optimalnu uporabu zemljita na kojem nema graevine, procjeniteljmoe slobodno predvidjeti bilo koju njegovu buduu namjenu. Ako na zemljitu ve postojigraevina koja se ne moe prilagoditi optimalnoj uporabi, u obzir treba uzeti i njezinouklanjanje. Moe se predvidjeti i neka privremena uporaba, ako se procijeni da e sezemljite moi u budunosti uinkovitije koristiti.

Primjer modela dijagrama toka (algoritma) za prikupljanje podataka o nekretnini

Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka

Opa svojstva (upanija, mjesto, susjedstvo)


14/122


_________________________________________________________________________________


- drutvena- gospodarska- zakonska- okolina

Posebna svojstva

- poloaj i poboljanja- cijena gradnje i istroenost- dohodak/trokovi- stupanj kapitalizacije- povijest vlasnitva- uporaba

Ponuda i potranja

- pregled prednosti nekretnine- podaci o prodajama takvih nekretnina- ponuene koliine- brzina prodaje- analiza potranje

Analiza najbolje uporabe zemljita

- zemljite bez graevine- nekretnina s moguim poboljanjima prema uporabi, vremenu, stanju na tritu

(*1)


15/122


_________________________________________________________________________________


1.5. Umanjenje vrijednosti nekretnine, vijek trajanja graevine i pojedinih sklopova imaterijala

1.5.1. Faktori umanjenja

Faktori koji umanjuju vrijednost nekretnine

1. Fizika i tehnika zastarjelost:

a) troenje uslijed normalnog koritenja;b) pogoranja ili tete uzrokovane utjecajima vremena, tetoinama ili starosti;c) teta uzrokovana neurednim koritenjem, vandalizmom, poarom i slino;d) pogoranja zbog nekoritenja (prazna zgrada).

2. Funkcionalna zastarjelost:

a) zastarjela ili loa arhitektura, stropovi koji su previsoki ili preniski, loe rasporeeniprostori, nekorisni prostori, premalo svjetla:

b) funkcionalna podjela korisnih prostora s obzirom na razvoj i promijenjena shvaanja, avie nije optimalna;

c) nedovoljna opremljenost (loi graevinski zavrni radovi, odstupajui detalji i loeinstalacije);

d) pretjerana opremljenost (previe tehnikih instalacija ili prevelike povrine, preluksuznaizvedba graevinske opreme);

e) koritenje zastarjelih materijala (tednjak od granita, eljezni prozorski okviri, drvenipodovi, tukatura na stropovima);

f) faktori rasipanja (visoki trokovi odravanja ili loe mjere tednje energije);

g) zakonske odredbe3. Vanjska zastarjelost:

a) okolna optereenja i opasnosti (buka u okolini, dim, smog, smee, zapusi i slino)b) promjene u vrstama i kvaliteti okolne izgradnje (visina zgrada, intenzitet izgradnje,

odredbe o koritenju);c) promjena stanovnika (okolinu sve manje nastanjuju vlasnici-korisnici, a sve vie

najmodavci ili zakupodavci, promjena naina stanovanja, starenje populacije, propadanjeokoline, prazne zgrade);

d) smanjena potranja (smanjivanje broja stanovnika i mogunosti rada i ostale lokalno iliregionalno odreene ekonomske okolnosti).

1.5.2. Umanjenje vrijednosti modificirana Vernerova metoda

Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i tronosti je zbroj umanjenja vrijednostikonstrukcije, ugraenih materijala i opreme u odreenom postotku uea. Umanjenje zbogstarosti i tronosti konstrukcije je funkcija prosjenog vremena trajanja konstrukcije (N),starosti konstrukcije (n) i postotka uea prema izrazu: U = 0,80 x n/N x (N + n)/2NIzraun umanjenja za obrtnike, zavrne i instalaterske radove vri se linearno u odnosu navijek trajanja odreenih sklopova i materijala


16/122


_________________________________________________________________________________


Primjer:Umanjenje zbog starosti i tronosti:

n = 10 godina

N = 100 godina

Umanjenje vrijednosti konstrukcije zbog starosti i tronosti

Uk = 0,80 x n/N x (n + N)/2NUk = 0,80 x 10/100 x (10 + 100)/2 x 100Uk = 0,04 (4,0 %)

Umanjenje obrtnikih, zavrnih i instalaterskih radova zbog starenja i tronosti

Uo= 10/33 = 0,30 n = 10 godina N = 33 godineUz= 10/25 = 0,40 n = 10 godina N = 25 godina

Ui= 10/28,5 = 0,35 n = 10 godina N = 28,5 godina

Ukupno umanjenje vrijednosti nekretnine

NGV nova graevinska vrijednost (5.514 kn/m2)U = Uk x NGVk + Uo x NGVo + Uz x NGVz + Ui x NGVi

U = 0,04 x 3.033 + 0,30 x 1.103 + 0,40 x 827 + 0,35 x 551 = 133 + 331+ 331 + 193U = 988 kn/m2

1.5.3. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema Zakonu o prodaji stanova na kojimapostoji stanarsko pravo

Prema Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo NN 27/91 i 33/92donesena je Uredba o nainu utvrivanja cijene stana i garae koja je definirala izraunamortizacije, odnosno umanjenja vrijednosti novoizgraenog stana zbog starosti.Iznos amortizacije (A) za koji se umanjuje graevinska vrijednost novoizgraenog stanarauna se prema izrazu:

A= ((G x Ks)/100) x NgG - starost zgrade (u godinama)Ks - koeficijent umanjenja vrijednosti, ovisno o vrsti konstrukcije i starosti zgrade; uzima se

prema Tablici 1 koja je sastavni dio ove uredbe.U sluaju izvrene nadogradnje ili cjelovite rekonstrukcije (npr. prenamjena tavana u stan isl.) starost zgrade (G) izraunava se prema izrazu:

G= (Gz + 2 x Gr)/3Gz - starost zgradeGr - starost cjelovite rekonstrukcije stana.

Tabela: Ks - Koeficijent umanjenja vrijednosti za iznos amortizacije__________________________________________________________________________

Koefic.


17/122


_________________________________________________________________________________


Materijal i konstrukcija zgrade (prema zapisniku o G starost zgrade umanjenjabodovanju stana) u godinama KS god,__________________________________________________________________________

1 2 3

__________________________________________________________________________A) Vjerojatni vijek trajanja 120 godina 1 do 120 0,583R. br. 1. 55 bodovaZgrade od armirano-betonskih skeletnihkonstrukcija, betona ili zidane zgrade svertikalnim serklaima odnosno armaturomu zidu i masivnom preko 120 ukupno 70meukatnom konstrukcijom G x Ks__________________________________________________________________________B) Vjerojatni vijek trajanja 100 godina 1 do 100 0,700R. br. 2.1. 50 bodovaZgrade sa zidovima od opeke, betona,

betonskih blokova, kamena i slino, preko 100 ukupno 70bez vertikalnih serklaa, s masivnommeukatnom konstrukcijom G x Ks_________________________________________________________________________C) Vjerojatni vijek trajanja 80 godina 1 do 80 0,875R. br. 2.2. 45 bodovaZgrade sa zidovima od opeke, betona,betonskih blokova, kamena i slino, preko 80 ukupno 70bez vertikalnih serklaa, s drvenommeukatnom konstrukcijom G x KsR.br. 3.1. 45 bodovaMontane zgrade iji je pretean brojelemenata graen industrijski i montiranna objektu od armiranog betona(srednja i teka montaa)__________________________________________________________________________D) Vjerojatni vijek trajanja 60 godina 1 do 60 1,167R. br. 32. 35 bodovaMontane zgrade iji je pretean brojelemenata graen industrijski i montiranna objektu, od drveta i drugog materijalana bazi drveta i mijeanoj preko 60 ukupno 70konstrukciji: G x Ks

R. br. 4. 30 bodovaZgrade od mjeovitog materijala ili zgradeod opeke debljine vanjskog zida do 25 cmbez dodatne toplinske zatite, s drvenommeukatnom konstrukcijom__________________________________________________________________________E) Vjerojatni vijek trajenja 40 godina 1 do 40 1,750R. br. 5 . 25 bodovaZgrade od opeke ili kamena zidaneblatom s pregradama od drveta ili erpia preko 40 ukupno 70i drvenom meukatnom konstrukcijom G x Ks__________________________________________________________________________


18/122


_________________________________________________________________________________


F) Vjerojatni vijek trajanja 20 godina 1 do 20 3,500R. br. 6. 20 bodovaZgrade od erpia, barake, straare i sl. preko 20 ukupno 70

G x Ks

________________________________________________________________________

1.5.4. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema ASA standardima

Prema ASA standardima amortizacija se izraunava linearno. Stupanj amortizacije (p)izrauna se tako da se efektivna starost graevine (n) podijeli s ekonomski opravdanimradnim vijekom graevine (N):

p = 100 * n / N (%)

odnosno:

efektivna starost graevine * 100p = -------------------------------------------------------- (%).

ekonomski opravdani radni vijek graevine

1.5.5. Ekonomski i tehniki faktori smanjenja vrijednosti i vijek trajanja

Od trenutka kad je zgrada realizirana, ona mora odgovarati osnovnim zahtjevima, odnosnoona mora sluiti njezinom korisniku. Korisnik e tada biti spreman i plaati zakup u periodu ukojem je koristi. Kad nestane korisnosti, korisnik e prekinuti svoje koritenje zgrade. Kao tose moe vidjeti tablici 1.5.1. mnogo je faktora koji s vremenom dovode do smanjivanjakorisnosti. To su na prvom mjestu ekonomski faktori, a na drugom tehniki.Vijek trajanja u tehnikom smislu prestaje kad se zgrada srui ili postane opasna za zdravljestanovnika, odnosno za okolinu. U takvoj situaciji se smatra da je vijek trajanja zgrade vebio produen.U metodi zamijenjene vrijednosti odreuju se tehnika i funkcionalna zastarjelost, dokkorigirana zamijenjena vrijednost odvaja tehniki otpis od funkcionalnog. Tome treba dodatida izraun zamijenjene vrijednosti koristi preostalu vrijednost i efektivni vijek trajanja.

1.5.5.1. Preostala vrijednost

U trenutku kad je nekretnina na kraju svog ivotnog ciklusa, ona vie nije korisna. Krajnekretnine odreen je tehnikim ili ekonomskim okolnostima. U takvoj situaciji, vrijednostnekretnine je jednaka vrijednosti zemljita koja treba biti umanjena za trokove ponovnogosposobljavanja zemljita za alternativno koritenje. U ove trokove uraunati su trokoviruenja, trokovi ienja zemljita, trokovi prenamjene zemljita, trokovi financiranja uperiodu realizacije prenamjene zemljita i trokovi prodaje. Ovisno o buduim mogunostimakoritenja u pojedinim sluajevima moe se dogoditi da je rezultat ovakvog proraunanegativan.Ako su zgrade stvarno zastarjele, preostaje samo njihovo ruenje. No prije nego to do togadoe, zgrade mogu jo biti iskoristive u neku drugu svrhu. Metoda zamijenjene vrijednostipolazi od toga da je zgrada upotrebljiva za sadanjeg vlasnika - korisnika, vodei rauna o


19/122


_________________________________________________________________________________


sadanjem koritenju. Ako koritenje u danom trenutku vie nije mogue, to jo uvijek neznai da su zgrade postale bezvrijedne. Treba provjeriti da li je mogue alternativnokoritenje zgrada. Na prvom mjestu treba odluiti ima li sadanji vlasnik - korisnik nekoalternativno rjeenje. Ako ima, onda e preostala vrijednost biti identina ekonomskom

znaaju nove namjene. Ako vlasnik-korisnik ne moe nai prikladnu namjenu objekta,procjenitelj treba odluiti da li moe zgrada s pripadajuom parcelom zemljita biti prodanatreima. U tom sluaju preostala vrijednost je jednaka vrijednosti prihoda od prodaje. Zaodreivanje preostale vrijednosti, procjenitelj e odrediti vrijednost zemljita i zgrada. Pritomse on moe koristiti metodom bruto poetnog uinka (odjeljak 2.2.6.1.) ili metodom netopoetnog uinka (odjeljak 2.2.6.2.). Procjenitelj e, u sljedeem koraku, vrijednost zemljitaodvojiti od vrijednosti zgrade, pri emu e trokove saniranja pripisati zemljitu. Razlikavrijednosti otpasti e na zgradu to se moe izraziti kroz sadanje trokove gradnje.

Primjer jednostavnog izrauna preostale vrijednosti

Nekretninu treba procijeniti pomou metode zamijenjene vrijednosti (vidi odjeljak 2.2.5.2.3.). Trenutna vrijednostzemljita nekretnine iznosi 500.000 , a trenutni trokovi gradnje iznose 1.000.000 . Oekuje se da zgradanakon 40 godina vie nee biti funkcionalna za sadanjeg korisnika i da se ne moe oekivati alternativnanamjena za sadanjeg korisnika. Uzimajui u obzir funkcionalnu i tehniku zastarjelost, parcela nakon 40 godinanee donijeti prihod vei od 550.000 . Pretpostavlja se da su graevinski trokovi i uveavanje vrijednostijednaki oekivanoj stopi inflacije.

Izraun:Preostala vrijednost zemljita sa zgradama 550.000 Preostala vrijednost zemljita 500.000

Preostala vrijednost zgrada 50.000 Trenutni trokovi gradnje 1.000.000

Preostala vrijednost trenutnih trokova gradnje u postocima:50.000 / 1.000.000 = 5%

1.5.5.2. Efektivni vijek trajanja

Ekonomski i fiziki vijek trajanja moe biti produen aktivnim zahtjevima vlasnika-korisnika,vlade ili treih subjekata. Pritom treba misliti na sljedee mjere: odravanje, obnovu jednogdijela, instalacije, inovaciju ili revitalizaciju okoline. Ovakve aktivnosti dovest e do

produenja vijeka trajanja itave zgrade ili nekog od njezinih dijelova. To bismo najboljemogli ilustrirati na primjeru starih zgrada, koje su uz pomo renoviranja, odnosnorevitalizacije zapoele svoj drugi ili trei vijek trajanja.

Za izraun periodinog smanjivanja vrijednosti uveli smo pojam efektivnog vijeka trajanja.Efektivni vijek trajanja je trenutak u vijeku trajanja zgrade ili njezinom dijelu, pri emu zgrada,odnosno njezin dio ima jo jedan oekivani vijek trajanja usporediv s vijekom trajanja zgrade,odnosno dijelom zgrade koja je tek u prvoj fazi vijeka trajanja.

Dakle, u efektivnom vijeku trajanja ne radi se o razlici u godinama izmeu trenutka procjene igodine izgradnje, veo razlici izmeu trenutka procjene i zamiljene godine izgradnje, koja


20/122


_________________________________________________________________________________


ovisi od oekivanom preostalom trajanju ivota, a bez poduzimanja aktivnosti koje e jojpoveati vrijednost. Naravno, pretpostavlja se da se zgrada dobro odrava.Efektivni vijek trajanja, koji emo dalje oznaavati s "e" izraunava se odreivanjemprosjenog vijeka trajanja slinih zgrada ili dijelova zgrada. Prosjeni vijek trajanja dalje

emo oznaiti s "d". Kada utvrdimo trajanje "d", sljedee je utvrivanje preostalog vijekatrajanja. Preostali vijek trajanja oznait emo s "rd". U treem koraku, oduzet emo preostalotrajanje "rd" od prosjenog vijeka trajanja "d". U donjem primjeru izvodi se jedan takavproraun, pri emu se kree od zgrade prosjenog vijeka trajanja od pedeset godina ipreostalog vijeka trajanja od dvadeset godina.

Primjer

Prosjeni vijek trajanja zgrade (d) 50 godinaOekivani preostali ivotni vijek (rd) 20 godina

Efektivan vijek trajanja zgrade (e) 30 godina

Pomou preostale vrijednosti i efektivnog vijeka trajanja, procjenitelj moe izraunatiperiodino smanjivanje vrijednosti ili otpis, eventualno, izraen u postocima. Pritom se onmoe koristiti trinim ili teoretskim smanjivanjem vrijednosti.

1.5.5.3. Umanjenje zbog utjecaja trita

Umanjenje zbog utjecaja trita polazi od injenice da trina vrijednost najbolje potvrujeekonomsku korisnost zgrade, odnosno nekog od njezinih dijelova. Da bi utvrdio smanjivanjevrijednosti zgrade ili njezinog dijela, procjenitelj analizira nedavno prodane referentneobjekte. Analiza je usmjerena odreivanju postotka manje vrijednosti. Prosjena smanjenavrijednost posluit e za polazite u utvrivanju vrijednosti nekretnine, koja se procjenjujepomou metode zamjenske vrijednosti. S jedne strane ovo je manje egzaktan pristup odteoretskog smanjivanja vrijednosti, no s druge strane, jednostavniji u praksi i razumljiviji zaklijente. Ovaj pristup upotrijebit emo jedino ako raspolaemo s dovoljno nekretnina zausporeivanje.

Da bi se odredio prosjean godinji postotak umanjene vrijednosti u skladu s tritem, trebapoduzeti sljedee korake:

1. Odrediti prodajnu cijenu nekretnine prema nekretninama ukljuenim u usporedbu (1).2. Odrediti vrijednost zemljita (WD) za nekretninu kojoj je utvrena cijena pod brojem 1, te

je umanjiti za istu.3. Izraunati trokove gradnje za slian objekt (BK).4. Odbiti iznose dobivene pod brojem 2 i 3, te tako doi do ukupne smanjene vrijednosti.5. Izraziti ukupnu smanjenu vrijednost graevinskih trokova u postotku.6. Izraunati efektivan vijek trajanja zgrade (e).7. Podijeliti postotak ukupne smanjene vrijednosti s efektivnim vijekom trajanja zgrade.

Primjer - izraun smanjene vrijednosti zbog utjecaja trita.

Povrina zemljita 900 m2


21/122


_________________________________________________________________________________


Povrina zgrade 792 m2Prodajna cijena nekretnine (1) 1.000.000 Oduzeti iznos vrijednosti zemljita (WG): 900m2x 350 315.000

Vrijednost zgrade 685.000

Graevinski trokovi sline zgrade po aktualnoj cijeni (BK):792 m2x 1.135 = 898.920

- 685.000 Ukupna smanjena vrijednost 213.920 Ukupna smanjena vrijednost u odnosu na graevinsku cijenu:- 213.920 / 898.920 = - 23,8%

Prosjeni ekonomski vijek trajanja zgrade (d) 50 godinaEkonomski preostali vijek trajanja zgrade (rd) 40 godina

Efektivan vijek trajanja zgrade (e) 10 godina

Prosjeno godinje smanjivanje vrijednosti: -23,8% / 10 = -2,38%

Pronaen postotak godinje smanjene vrijednosti slae se s godinjim smanjenjemvrijednosti slinih objekata. Ovdje je primjetna analogija s prihodom (yield) do kojeg se dolazianalizom praktinih sluajeva, gotovo se ne obazirui na tehniku, funkcionalnu ili vanjskuzastarjelost. Ovdje, takoer, vrijedi zahtjev za strunom primjenom objekata ukljuenih u

usporedbu.

1.5.5.4. Teoretsko smanjivanje vrijednosti

Teoretski pristup smanjivanja vrijednosti se sastoji od faktora koje sam naveo u tablici 1.5.1."Faktori umanjenja", te obuhvaa velik broj hipoteza, ija obiljeja u najveoj mjeri, lee ubudunosti pa moemo pretpostaviti da je i mogunost pogreaka vea. esto su istraivaneposljedice fizikih pogoranja stanja zgrade, koje ine dio teoretskog smanjivanja vrijednosti.Dosta se zna i o prosjenom tehnikom vijeku trajanja razliitih graevinskih dijelova. Uzsmanjenu vrijednost uslijed tehnike zastarjelosti, funkcionalna i vanjska zastarjelost,takoer, igraju vanu ulogu. Ovi faktori su prilino teko mjerljivi, ali se smatraju prisutnima.

To vrijedi i za nove ili gotovo nove objekte. Za razliite korisnike prostore funkcionalnazastarjelost se razlikuje u naravi i opsegu, to oteava odreivanje funkcionalnogsmanjivanja vrijednosti. U praksi se to esto rjeava koritenjem paualnih funkcionalnihotpisa od otprilike 0,5% godinje. Saniranje je mogue samo za dio navedenih faktora kojismanjuju vrijednost. Tako, na primjer, moemo krenuti u obnovu kupaonice ili kuhinje, nodvojbeno je da li je takav zahvat ostvariv i za konstruktivne dijelove zgrade. Dakle fizika ifunkcionalna zastarjelost se moe rijeiti samo djelomino. Vanjska zastarjelost se ne moerijeiti bez pomoi izvana, kao to su pomo opine i stanovnika koji odluuju o obnovigrada.Za dijelove koje je mogue sanirati, moe se odrediti postotak, koji ovisi o efektivnom vijekutrajanja zgrade. Za dijelove koji se ne mogu obnoviti, nuan je otpis, koji moe biti izraen upostotku ili zaokruenom iznosu.


22/122


_________________________________________________________________________________


Teorijski smanjena vrijednost moe se izraunati tako da se odrede efektivni vjekovi trajanjasvakog dijela te dovedu u odnos s ukupnim prosjenim vijekom trajanja (d) slinih dijelova.Pronaeni postotak smanjene vrijednosti povezuje se u vezu s trokovima graevinskogudjela tog dijela, po aktualnim cijenama. im je odreena smanjena vrijednost dijelova, moe

se odrediti i prosjeni postotak neposrednih trokova. Odreivanje ovog postotka je nuno dabi se odredila smanjena vrijednost svih dodatnih trokova.Manje egzaktna je metoda kojom se odjednom odreuje efektivan vijek trajanja itavezgrade, nakon ega se ona dovodi u odnos s prosjenim trajanjem slinih objekata.

Smanjivanje vrijednosti uslijed tehnike, funkcionalne i vanjske zastarjelosti kombinacija jekoja nije kumulativna. To pretpostavlja nemogunost odreivanja tehnike zastarjelosti te jojse, eventualno, dodaje funkcionalna i vanjska. To moe izazvati dvostruko raunanje.Postotak otpisa zbog tehnike, funkcionalne i vanjske zastarjelosti odreuje se odjednom, priemu se koristi najvii postotak otpisa. Pritom e vanjska zastarjelost povratno utjecati nafunkcionalnu, pa e vjerojatno to se tie otpisa doi na istu razinu. U donjem primjerupostotak otpisa odreen je prema teoretskom smanjivanju vrijednosti.

PrimjerEfektivan vijek trajanja graevinskih dijelova je u tehnikom smislu 20 godina, a u funkcionalnom smislu 30godina

Polazei od pretpostavke da se graevinskom dijelu pripisuje normalan prosjean vijek trajanja od 50 godina,preostalo trajanje u tehnikom smislu iznosi jo 30 godina (50-20), a preostalo trajanje u funkcionalnom smislujo 20 godina (50-30). Funkcionalna zastarjelost je najbra i uzima se kao polazite u otpisu.

U primjeru je razraeno teoretsko smanjivanje vrijednosti, pri emu smo krenuli odpretpostavke da je postotak otpisa odreen mjerenjem koje smo vidjeli u primjeru.

Primjer

Neposredni trokovi gradnje 1 2 3 4 5Temelji 86.400 50 40 20,0% 17.280Proelje 485.500 30 20 33,3% 161.833Nosiva konstrukcija 186.400 50 40 20,0% 37.280Krovovi 61.200 25 15 40,0% 24.480Graevinska instalacija:

- klimatizacija 252.500 20 7 65,0% 164.125- dizalo 22.500 20 10 50,0% 11.250Vodoinstalaterski rad 2.100 20 10 50,0% 1.050Elektrine instalacije 158.500 25 15 40,0% 63.400Osiguranje 32.500 25 15 40,0% 13.000OpremaProstori prolaza 43.400 25 15 40,0% 17.360Uredski prostori 116.600 10 2 80,0% 93.280Sanitarni prostori 20.000 20 10 50,0% 10.000Skladini prostori 2.700 50 35 30,0% 810Tehniki prostori 11.300 50 30 40,0% 4.520

Ukupni neposredni trokovi 1.481.600 619.668


23/122


_________________________________________________________________________________


1 = trokovi gradnje slinih graevinskih zahvata, po aktualnim cijenama (BK)2 = normalan prosjeni vijek trajanja dijela (d)3 = efektivan vijek trajanja dijela (e)4 = postotak smanjene vrijednosti iz 2) i 3)

5 = teoretska smanjena vrijednost dijelova u valuti euro

Prosjean otpis: 619.668 / 1.481.600 = 41,8%

Trokovi gradilita 70.000Skladitenje 126.000Otkup porasta cijena 22.000Trokovi terena 87.000Trokovi savjetovanja 251.000Dodatni trokovi 78.000Trokovi prodaje 87.000Trokovi financiranja 82.000Razvojna dobit i rizik 57.000Ukupni ostali trokovi 860.000

Otpis na ukupne ostale trokove: 860.000 x 41,8% = 359.689

Ukupni neposredni i ostali trokovi: 2.341.600Ukupno smanjenje vrijednosti: 979.357

1.5.5.5. Prosjean vijek trajanja graevinskih dijelova

Pregledan popis prosjenog tehnikog vijeka trajanja graevinskih dijelova moemo pronaiu mnogim publikacijama. U tablici dolje obuhvaeni su neki primjeri graevinskih dijelova snjihovim prosjenim trajanjem u tehnikom smislu.

Tablica. Prosjean vijek trajanja graevinskih dijelova u tehnikom smisluVanjski radovi 40-60 godinaKrovovi:- crijep, bakreni lim 60-80 godina- metal 30-40 godina- bitumen 15-20 godina- azbestni cement 65 godinaKrovni oluci, cink 20-30 godinaLimarija 40 godinaOdvodi kinice 20-50 godinaStropovi 15-50 godinaPodovi:hrastov parket, mozaik kameni pod 70 godinateraco pod, pod od lomljenih kamenih ploa i opeke 60 godinabukov parket, pod od keramikih ploica 50 godinabrodarski i dermas pod 35 godinalamelirani parket, blanjane daske, cem. glazura 30 godina


24/122


_________________________________________________________________________________


pvc pod s plutom, sintetski ugraeni tapisoni, vinazploice

20 godina

lakiranje parketa 10 godinaObloge zidova:

unutarnje buke, obloge od prirodnog i umjetnogkamena ili od drveta ili od metala 60-100 godina

vanjske buke 50 godinaProzori i vrata:vanjska vrata, tvrdo drvo 60-80 godinavanjska vrata, meko drvo 20-30 godinavanjski prozori, tvrdo drvo 40-50 godinavanjski prozori, meko drvo 20-30 godinaunutarnji prozori, tvrdo drvo 40-50 godinaunutarnji prozori, meko drvo 20-30 godinaHidroizolacije nezatiene 10 godina

Hidroizolacije nadtemeljnih zidova i podnih ploa 40-80 godinaInstalacije:Elektroinstalacija 40 godinatelefonska instalacija 30 godinagromobranska instalacija 30 godinaplinska instalacija 50 godinavodovodna instalacija 55 godinaodvodne instalacije 45 godinacentralno grijanje 30 godinainstalacije za zrak 15-20 godinasigurnosna instalacija 13-20 godinaKotlovi centralnog grijanja 15-20 godinaBojleri za toplu vodu 15-20 godinaSanitarna oprema 15-25 godinaElektrotehnika oprema 30-40 godinaRadijatori elini 15 godinaRadijatori liveni 50 godinaEslinger rolete 25 godinaEslinger rolete plastine 20 godinaDrveni kapci 30 godinaGrilje 25 godinaPlatnene rolete 10 godinaLienje stolarije 10 godina

Kada limena emajlirana ili plastina 20 godinaKada lijevano-eljezna emajlirana 35 godinaBojleri 10-15 godinaWC koljka 30 godinaSudoperi 20 godinaSanitarne armature 15 godinaKaljeva pe 30 godinaSeptika jama 50 godinaHidrofor 70 godinaReetke i ograde vanjske 40 godinaReetke i ograde unutarnje od kovanog eljeza 80-100 godina


25/122


_________________________________________________________________________________


iane ograde bez masivnog temelja 5 godinaiano pletivo s elinim ili betonskim stupom i smasivnim temeljem

30-40 godina

Drvene ograde s masivnim temeljem, tvrdo drvo,

impregnirano

20-30 godina

Vanjske povrine:tucanik s povrinskom obradom 5-10 godinabeton debljine min. 15 cm 15-30 godinaprirodni kamen na ljunanoj podlozi 15-30 godinaprirodni kamen na betonskoj podlozi 30-50 godinabitumenski sloj min. 3 cm na kamenu podlogu 15-25 godinaDizala i vertikalni transport 20-30 godinaVanjski radovi 40-60 godinaKrovovi:- crijep 60-80 godina

- metal 30-40 godina- bitumen 15-20 godinaKrovni oluci, cink 20-30 godinaLimarija 40-60 godinaOdvodi kinice 20-50 godinaStropovi 15-50 godinaKotlovi centralnog grijanja 15-20 godinaBojleri za toplu vodu 15-20 godinaInstalacije za zrak 15-20 godinaSanitarna oprema 15-25 godinaElektrotehnika oprema 30-40 godinaSigurnosna instalacija 13-20 godinaDizala i vertikalni transport 20-30 godina

U primjeru nije uzeta u obzir eventualna preostala vrijednost graevinskih dijelova. Ako onapostoji, moramo je oduzeti od graevinskih trokova (BK), prije nego to odluimo ogodinjem otpisu.

Ukupno postoje tri naina za izraun smanjene vrijednosti, naime: linearno smanjivanjevrijednosti, regresivno smanjivanje vrijednosti i progresivno smanjivanje vrijednosti.

1.5.5.6. Linearno smanjivanje vrijednosti

Linearno smanjivanje vrijednosti polazi od konstantnog postotka otpisa po periodima. Ovajpostotak primjenjuje se na graevinske trokove po datumu procjene i ovisan je oprosjenom vijeku trajanja (d) te oekivanoj preostaloj vrijednosti (RW) zgrada ili dijelova.Postotak otpisa rauna se ovako:

(BK - RW) / d------------------

BK

Pri emu je:


26/122


_________________________________________________________________________________


BK = graevinski trokovi sline zgrade ili graevinskog dijelaRW = preostala vrijednost zgradad = prosjean vijek trajanja zgrade ili njezinog dijela

Primjer

Graevinski trokovi (BK) odreeni su na 1.000.000 .Preostala vrijednost (RW) odreena je na 100.000 .Prosjeni vijek trajanja (d) iznosi 20 godina.

(BK - RW) / d------------------ =

BK

(1.000.000 - 100.000 ) / 20

------------------------------------------- = 4,5%1.000.000

1.5.5.7. Regresivno smanjivanje vrijednosti

Regresivno smanjivanje vrijednosti se temelji na stalno niem iznosu smanjene vrijednosti. Upoetnom periodu pojavit e se relativno puno smanjene vrijednosti, dok e u krajnjemperiodu biti relativno malo otpisa. Najpoznatije metode izrauna smanjene vrijednosti sumetoda smanjujueg postotka i metoda stalnog postotka knjiene vrijednosti.U metodi smanjujueg postotka, postotak otpisa se odreuje na temelju prosjenog ivotnogvijeka (d) i stalnog postotka promjene (q). Ako je odreen postotak prve godine, on seperiodino smanjuje za postotak promjene (q). U prvoj godini postotak se odreuje premaformuli:

(d - 1)linearni postotak otpisa + ----------- x q

2

Pri emu je:d = prosjeni vijek trajanja zgrade ili njezinog dijelaq = postotak opadanja

Za svaki sljedei period, postotak smanjene vrijednosti u prvoj godini smanjuje se za stalanpostotak opadanja, umnoen s efektivnim vijekom trajanja (e).

(d - 1)linearni postotak otpisa + ---------- x q - (q x e)

2

Primjer

Graevinski trokovi (BK) odreeni su na 1.000.000 .Preostala vrijednost (RW) odreena je na 100.000 .Prosjeni vijek trajanja (d) iznosi 20 godina.


27/122


_________________________________________________________________________________


Periodian pad postotka promjene (q) je 0,2%.

U primjeru izraunavamo linearan postotak od 4.5%.

(d - 1) (20 - 1)linearan postotak +----------- x q = 4,5% +--------------- x 0,2% =2 2

= 4,5% + 1,9% = 6,4%

U drugoj godini postotak smanjene vrijednosti iznosi: 6,40% - 0,20% = 6,20%U treoj godini postotak smanjene vrijednosti iznosi: 6,40% - 2 x 0,20% = 6,00% i na taj nain se svake godinepostotak smanjuje za 0,2%.

U metodi stalnog postotka knjiene vrijednosti izraunava se konstantan postotak otpisa, kojise moe primijeniti na opadajuu knjienu vrijednost. Postotak se izraunava pomou

formule:

%100)/(1 d BKRW

Pri emu je:BK = graevinski trokovi sline izgradnje ili graevinskog dijelaRW = preostala vrijednostd = prosjeni vijek trajanja zgrade ili njezinog dijela

U primjeru traimo postotak smanjene vrijednosti po periodima, povezan s knjienomvrijednou.

Primjer

Graevinski trokovi (BK) odreeni su na 1.000.000 .Preostala vrijednost (RW) odreena je na 100.000 .Prosjean vijek trajanja (d) iznosi 20 godina.

d = 20

%875,10%100000.500

000.1001%100/1 20 == xBKRWd

1.5.5.8. Progresivno smanjivanje vrijednosti

U progresivnom smanjivanju vrijednosti ista ne opada, ve raste s vremenom. U poetnimgodinama ona je relativno neznatna, dok je u posljednjim godinama njezinog vijeka trajanjasmanjena vrijednost relativno visoka.I ovdje moemo koristiti nekoliko metoda: metodu rastueg postotka smanjene vrijednosti imetodu smanjivanja anuiteta vrijednosti.Rastui postotak smanjene vrijednosti odreuje se na temelju prosjenog vijeka trajanja (d) istalnog postotka porasta (q). Ako je odreen postotak smanjene vrijednosti za prvu godinu,on se periodino uveava za postotak promjene (q). Pronaeni postotak se primjenjuje natrokove gradnje, umanjen za oekivanu preostalu vrijednost (RW), dakle BK - RW.


28/122


_________________________________________________________________________________


(d - 1)linearni postotak otpisa - ------------- x q

2

Pri emu je:d = prosjeni vijek trajanja zgrade ili njezinog dijelaq = postotak promjene

Za svaki sljedei period, postotak smanjene vrijednosti u prvoj godini se uveava za stalanpostotak promjene, pomnoen s efektivnim vijekom trajanja (e).

(d - 1)linearni postotak otpisa - ----------- x q + (q x e)

2

U smanjivanju vrijednosti na temelju anuiteta, periodian iznos koji se sastoji od zbroja

kamata i smanjene vrijednosti je jednak. Unutar zbroja kamata i smanjene vrijednosti,smanjena vrijednost periodino postaje vea, a kamate manje. Pritom se koristi formula:

BK - RW-----------------

a

Pri emu je:BK = graevinski trokovi sline izgradnje ili dijelovaRW = preostala vrijednostd = prosjean vijek trajanja zgrade ili njezinog dijelar = postotak kamataa = anuitet za 1 euro

U primjeru smo izraunali smanjivanje vrijednosti na osnovi anuiteta.

Primjer

Graevinski trokovi (BK) odreeni su na 1.000.000 .Preostala vrijednost (RW) odreena je na 100.000 .Prosjean vijek trajanja (d) iznosi 20 godina.Kamatni postotak 8%.

BK - RW------------- =a

1.000.000- 100.000--------------------------- =

a 20-8%

900.000 x 0,101852209 = 91.667

Shema kamata i smanjene vrijednosti izgleda ovako:Godina Anuitet Kamata Otplaeno Ostatak duga


29/122


_________________________________________________________________________________


1. godina 91.667 72.000 19.667 880.333 2. godina 91.667 70.426 21.241 859.092 3. godina 91.667 68.727 22.940 836.152

(*2

)


30/122


_________________________________________________________________________________


1.6. ETAIRANJE

Etairanje je uspostava vlasnitva odreenog posebnog dijela nekretnine (etano vlasnitvo)te povezivanje tog posebnog dijela sa odgovarajuim suvlasnikim dijelom (idealnim dijelom)

nekretnine.Vlasnitvo odreenoga posebnoga dijela nekretnine moe proizai i biti uspostavljeno samona suvlasnikom dijelu nekretnine koji je barem toliko velik da odgovara odnosu korisnevrijednosti toga samostalnoga dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalihprostorija cijele nekretnine (odgovarajui suvlasniki dio) Zakon o vlasnitvu i drugimstvarnim pravima NN 91/96.

Korisna vrijednosti stana ili druge prostorije izraunava se iz korisne povrine stana ili drugeprostorije i odgovarajuih dodataka ili odbitaka za razlike koje poveavaju ili smanjujuvrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaanju u prometu iiskustvu proizlaze iz namjene, poloaja i sl., a nisu nastale na troak samo jednoga od

suvlasnika.

Oigledno je da Zakon definira odnos korisne vrijednostidijela prema cjelini, a ne kako je kodnas u praksi uobiajeno da se koristi odnos korisne povrinedijela prema korisnoj povrinicjeline. Zakon o vlasnitvu nastao je na temelju austrijskog zakona koji odreuje odnoseposebnih dijelova neke nekretnine kao odnose uspostavljenih vrijednosti (npr. prosjeni stanu zgradi ima jedininu vrijednost dok se ostalim prostorima dodjeljuju dodaci ili odbici vei ilimanji od 1, npr. za garau 0,75; za stan u prizemlju 0,85; za stan na prvom katu 1,20; zaulini lokal 2,5 itd.)

U RH je do sada bio u upotrebi pristup koji se protee iz bive Jugoslavije i koji se temeljiona JUS-u, a kasnije na HRN U.C2.100. Sve povrine objekta svodile su se na korisnupovrinu upotrebom koeficijenata sukladno normi HRN U.C2.100, a zatim su se uspostavljalii upisivali odnosi korisnih povrina posebnih dijelova prema cjelini. Danas je sve vie uupotrebi pristup koji je prilagoeniji Zakonu o vlasnitvu i stvarnim pravima kao imeunarodnoj normi ISO 9836.Elaboratom etairanja uspostavlja se vlasnitvo odreenoga posebnoga dijela nekretninekoje moe biti uspostavljeno samo na suvlasnikom dijelu nekretnine koji je toliko velik daodgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnoga dijela prema korisnoj vrijednosti svihposebnih dijelova cijele nekretnine (idealnom dijelu).

Etairanje zgrada nuno je radi sreivanja zemljinoknjinog stanja. Kako veina zgrada ucijeloj Hrvatskoj nije etairana, suvlasnicima stambenih zgrada potrebno je ukazati na

prednosti etairanja.

1.6.1. Ciljevi

Etairanjem se ukratko postie slijedee:

1. U pravnom smislu uspostava jedinstva nekretnine (zemljita kao biveg drutvenogvlasnitva i zgrade, garaa i sl. objekta koji su na tom zemljitu sagraeni).

2. Uspostava vlasnitva na posebnom dijelu nekretnine (stan, poslovni prostor, garaa isl.) izraeno u idealnom dijelu suvlasnitva.


31/122


_________________________________________________________________________________


3. Potpuno ureenje zemljinoknjinog stanja nekretnine (zemljita i zgrade) koje eomoguiti normalan, propisan, zakonit promet nekretninom i njenim posebnimdijelovima.

4. Utvrivanje stvarnog i ispravnog omjera svakog suvlasnika u suvlasnitvu nekretnine,ime se uspostavlja i pravedan odnos u sufinanciranju odravanja nekretnine (priuvai sl.)

5. Mogunost upisa tereta na posebnom dijelu, mogunost koritenja hipoteke, fiducijekao zalog za bankovni kredit i sl.

6. Jednoznano odreivanje zajednikih dijelova nekretnine te mogunost upisa,upravljanja i raspolaganja zajednikim dijelovima u skladu sa zakonom.

Etairanje podrazumijeva izradu elaborata etairanjakoji obuhvaa izradu nacrta svih etaa

u mjerilu, oznaavanje posebnih i zajednikih dijelova zgrade na nacrtima u posebnimbojama, izraun korisne povrine posebnih i zajednikih dijelova, iskaz odnosa idealnihdijelova zgrade prema cjelini, te prijedlog upisa u zemljinu knjigu

Dioba ili razvrgnue je dijeljenje suvlasnike nekretnine izmeu suvlasnika razmjernosuvlasnikim dijelovima.

Posebni dio nekretnine je dio suvlasnike nekretnine koji ini samostalnu uporabnu cjelinu,kao to je stan ili druga samostalna prostorija.

Uz stan odnosno drugu samostalnu prostoriju, vlasnitvo posebnoga dijela nekretnine moese protezati i na sporedne dijelove (pripadke) kao to su otvoreni balkoni, terase, podrumskeili tavanske prostorije, kuni vrtovi, mjesta za ostavljanje najvie do dva motorna vozila popojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.

Da bi se vlasnitvo posebnoga dijela nekretnine moglo protegnuti i na neki dio kao tomesporedan, on treba biti jasno razgranien od ostalih dijelova nekretnine, te dostupan s meenekretnine ili iz njezinih zajednikih dijelova ili iz onoga stana, odnosno samostalne prostorijeiji bi bio sporedni dio.

Meuvlasniki ugovor je ugovor izmeu suvlasnika nekretnine kojim se ureuju meusobniodnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem i koritenjem nekretnine.

Fizika dioba zgrade mogua je kada je mogue povezivanje vlasnitva posebnog dijelanekretnine s odreenim idealnim dijelom (uspostava etanog vlasnitva) u skladu sasuvlasnikim dijelovima.

Civilna dioba je postupak razvrgnua suvlasnike zajednice nekretnina prodajom.

Primjer:

Potrebno je, koristei normu HRN U.C2.100 odrediti suvlasnike omjere i napisati prijedlog za upis u z.k.suvlasnika Marka A. u stambenoj kui u Zagrebu, Njegoeva 4 sa stanom od 120 m2 na 1. katu i suvlasnika IviceB. sa stanom od 130 m2 u prizemlju, zajednikim tavanom od 100 m2 i zajednikim stubitem od 40 m2. Svaki


32/122


_________________________________________________________________________________


suvlasnik ima u vlasnitvu podrumsku prostoriju od 20 m2 tlocrtne povrine, a podrumski hodnik je zajednikipovrine 25 m2. Kolika je povrina zajednikih dijelova?

- neto povrina podrumskih prostorija 2 x (P x k) = 2 x (20 x 0,50 ) = 2 x 10 = 20 m2

- koeficijent k za podrumske prostorije k = 0,50

- posebni dijelovi 120 m2+ 130 m2+ 2 x (20 x 0,50 ) = 270 m2- zajedniki dijelovi 100 m2+ 40 m2+ 25 m2 = 165 m2- posebni dio Marko A. 120 + (20 x 0,50) = 130 m2- suvlasniki omjer suvlasnika Marka A. je 130/270 tj. 48/100- posebni dio Ivica B. 130 + 10 = 140 m2- suvlasniki omjer suvlasnika Ivice B. je 140/270 tj. 52/100

Prijedlog za upis:

1.) Marko A. iz Zagreba, Njegoeva 4, vlasnik je u 48/100 dijela i to na nekretninama u popisnom

listu AI, povezano sa vlasnitvom stana na prvom katu neto korisne povrine 120 m2 i ostave upodrumu neto korisne povrine 10 m2, u nacrtima oznaeno zelenom bojom.

2.) Ivica B. iz Zagreba, Njegoeva 4, vlasnik je u 52/100 dijela i to na nekretninama u popisnom listuAI, povezano sa vlasnitvom stana u prizemlju neto korisne povrine 130 m2 i ostave u podrumuneto korisne povrine 10 m2, u nacrtima oznaeno plavom bojom.

Primjer:

Potrebno je izraditi elaborat etairanja prema Zakonu o vlasnitvu i stvarnim pravima (uspostaviti odnosekorisnih vrijednosti), koristei standard za utvrivanje povrina ISO 9836.

1. Izrada nacrta svih etaa u mjerilu i oznaavanje posebnih i zajednikih dijelova zgrade na nacrtima uposebnim rafurama (bojama),


33/122


34/122


_________________________________________________________________________________


TLOCRT I. KATA M 1:100

OBJEKT: STAMBENA GRAEVINA U VELIKOJ GORICI, K. S. alskog 25ARKO ELJKO d.i.g.

sudski vjetak

18STUBE

30STUBE

19 HODNIK

20SOBA

22IZBA

23KUPAONICA

24KUHINJA

21 BALKON

25 BLAGOVAONICA

26 SOBA

27 BALKON

28 SOBA

29 BALKON

190220115195205

420515

560

100425265135

400 225 285

555400

Trosobni stan u prizemlju sa spremitem u podrumu i spremitem na tavanu

Trosobni stan na I. katu sa spremitem u podrumu i spremitem na tavanu

Zajedniki dijelovi

115

405

65

490

115

115

405

70

485

115

105

440

140

300

240

TLOCRT TAVANA M 1:100

OBJEKT: STAMBENA GRAEVINA U VELIKOJ GORICI, K. S. alskog 25ARKO ELJKO d.i.g.

sudski vjetak

30STUBE

Trosobni stan u prizemlju sa spremitem u podrumu i spremitem na tavanu

Trosobni stan na I. katu sa spremitem u podrumu i spremitem na tavanu

Zajedniki dijelovi

31 SPREMITE32 SPREMITE

486454

285400

470

470

699

699


35/122


_________________________________________________________________________________


2. Uspostava vlasnitva na posebnom dijelu nekretnine

I.I. ZATEENO STANJE

U z.k.ul. 2167, k.o. Velika Gorica, upisana je u posjedovnicu A na z.k.. 1605/10 kua br. 25 tlocrtne povrine124 m2i dvorite povrine 426 m2.

U vlastovnicu B su kao z.k. suvlasnici upisani Gabelica Ante i Gabelica Mladen, oboje iz Podbablja gornjeg(Kameni most), svaki u 1/2 dijela.

U teretovnici C je pod brojem Z-155/2003 zabiljeeno da je kua sagraena na k. br. 1605/10 upisana bezuporabne dozvole.

U posjedovni list 1769 upisani su na k.. 1605/10 kua br. 25 tlocrtne povrine 124 m2i dvorite povrine 426 m2.Kao posjednici upisani su Gabelica (Filip) Ante i Gabelica (Filip) Mladen, oboje iz Velike Gorice, alskog 25,svaki u 2 dijela.

Prema Odobrenju za graenje od 16.8.1974. Broj UP/I-02-1494/2-1974, odobrava se Gabelica Antunu i Mladenuz.p. 58262 Kameni Most iz Podbablja Gornjeg graenje obiteljske stambene katnice veliine 10,0 x 12,0 m, visine7,0 m od nivoa terena do strehe krova, u mjestu Velika Gorica na katastarskoj estici broj 1605/10 i 1605/9 k.o.Velika Gorica, zemljite na koritenju investitora.

I.II. TEHNIKI OPIS

LOKACIJA: Velika Gorica, K. . alskog 25TIP ZGRADE: Stambena samostojea kuaBROJ ETAA: Podrum, prizemlje, I. kat i tavanINFRASTRUKTURA: Ureena, asfaltirana ulicaPROELJE: Ureeno, fasadaKROV: Drveni dvostreniPOKROV: Valovite salonit ploeLIMARIJA: Izvedena, pocinanaTEMELJI: Betonski, trakastiHIDROIZOLACIJA: IzvedenaNOSIVA KONSTRUKCIJA: Zidano opekom sa AB elementima

STROPNA KONSTRUKCIJA: AB ploaPREGRADNI ZIDOVI: Zidani opekomINSTALACIJE VODE: Izvedene zajednike vertikale sa razvodom i vodomjerom za svaki

poseban dio kue, prikljuak izveden na javnu gradsku mreuINSTALACIJA KANALIZACIJE: Izvedena zajedniki za oba posebna dijela,

prikljuak izveden na javnu gradsku mreuINSTALACIJE EL. ENERGIJE: Izvedene za svaki poseban dio kue zasebno sa elektrinim

brojilom, prikljuak izveden na javnu gradsku mreuINSTALACIJA PLINA: Nije izvedenaGRIJANJE: Instalacije centralnog grijanja izvedene za svaki poseban dio kue

zasebno, sa prikljucima na odvojene kotlovnice na lo uljesmjetene u podrumu


36/122


_________________________________________________________________________________


SPECIFINOSTI: Kua se koristi kao dvije zasebne stambene cjeline, stan u prizemljusa spremitem u podrumu i na tavanu i stan na I. katu saspremitem u podrumu i na tavanu. Zajedniki dijelovi kue sutemelji, nosivi zidovi, stropne konstrukcije, glavni instalacijski vodovi

struje, vode i kanalizacije, unutarnje stubite, krovite, fasada ireviziona okna. Pristup javnoj prometnici je direktno sa june straneparcele. Parkiranje omogueno na parceli sa june i istone stranekue.


37/122


_________________________________________________________________________________


II. ETAIRANJE

UTVRENJE TEHNIKIH ELEMENATA ETAE - NETTO KORISNA POVRINA

R.br. Prostorija Duina (m) irina (m) Povrina

PODRUM

1 Predprostor 2,25 2,44

2 Spremite 5,30 2,85 15,11

3 Kotlovnica 2,75 1,86 5,12

1,75 1,60 2,80

4 Spremite 3,46 2,20 7,61

2,50 1,10 2,75

5 Kotlovnica 2,56 2,26 5,79

2,33 1,60 3,73

48,40

PRIZEMLJE

6 Stube 4,40 2,25 9,90

7 Hodnik 4,25 1,40 5,95

8 Soba 4,40 2,85 12,54

9 Balkon natkriveni 2,85 1,05 2,99

10 Izba 1,40 1,00 1,40

11 Kupaonica 3,00 1,90 5,70

12 Kuhinja 3,00 2,20 6,60

13 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08

14 Soba 4,90 1,15 5,64

4,85 4,00 19,40

1,95 0,65 1,27


5,60 0,55 3,08

16 Soba 4,05 4,00 16,20

1,35 0,70 0,95


109,39

I. KAT

18 Stube 4,40 2,25 9,90

19 Hodnik 4,25 1,40 5,95

20 Soba 4,40 2,85 12,54


22 Izba 1,40 1,00 1,40


38/122


_________________________________________________________________________________


23 Kupaonica 3,00 1,90 5,70

24 Kuhinja 3,00 2,20 6,60

25 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08

26 Soba 4,90 1,15 5,64

4,85 4,00 19,40

1,95 0,65 1,27


5,60 0,55 3,08

28 Soba 4,05 4,00 16,20

1,35 0,70 0,95


112,23

TAVAN

30 Stube 4,40 2,25 9,90

-3,22 1,10 -3,54

31 Spremite 4,70 2,85 13,40

6,99 4,86 33,97

32 Spremite 4,70 4,00 18,80

6,99 4,54 31,73

104,26

UKUPNA POVRINA (m2) 374,28


39/122


_________________________________________________________________________________


II.I. POSEBNI DIJELOVI

A) Trosobni stan u prizemlju sa spremitem i kotlovnicom u podrumu i spremitem na tavanu

R.br. Prostorija Duina (m) irina (m) PovrinaSTAN - PRIZEMLJE

7 Hodnik 4,25 1,40 5,958 Soba 4,40 2,85 12,54

10 Izba 1,40 1,00 1,4011 Kupaonica 3,00 1,90 5,7012 Kuhinja 3,00 2,20 6,6013 Blagovaonica 4,20 2,40 10,0814 Soba 4,90 1,15 5,64

4,85 4,00 19,401,95 0,65 1,27

16 Soba 4,05 4,00 16,201,35 0,70 0,95

UKUPNO: 85,73PRIPACI - PODRUM

4 Spremite 3,46 2,20 7,612,50 1,10 2,75

UKUPNO: 10,365 Kotlovnica 2,56 2,26 5,79

2,33 1,60 3,73UKUPNO: 9,52PRIPACI - PRIZEMLJE

9 Balkon natkriveni 2,85 1,05 2,99UKUPNO: 2,99

15 Balkon natkriveni 5,15 0,60 3,095,60 0,55 3,08

UKUPNO: 6,1717 Balkon natkriveni 4,00 1,15 4,60

UKUPNO: 4,60PRIPACI - TAVAN

32 Spremite 4,70 4,00 18,806,99 4,54 31,73

UKUPNO: 50,53



40/122


_________________________________________________________________________________


B) Trosobni stan na I. katu sa spremitem i kotlovnicom u podrumu i spremitem na tavanu


STAN - I. KAT

19 Hodnik 4,25 1,40 5,95

20 Soba 4,40 2,85 12,54

22 Izba 1,40 1,00 1,40

23 Kupaonica 3,00 1,90 5,70

24 Kuhinja 3,00 2,20 6,60

25 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08

26 Soba 4,90 1,15 5,64

4,85 4,00 19,40

1,95 0,65 1,27

28 Soba 4,05 4,00 16,20

1,35 0,70 0,95

UKUPNO: 85,73

PRIPACI - PODRUM

2 Spremite 5,30 2,85 15,11

UKUPNO: 15,11

3 Kotlovnica 2,75 1,86 5,12

1,75 1,60 2,80

UKUPNO: 7,92

PRIPACI - I. KAT


UKUPNO: 5,83


5,60 0,55 3,08

UKUPNO: 6,17


UKUPNO: 4,60

PRIPACI - TAVAN

31 Spremite 4,70 2,85 13,40

6,99 4,86 33,97

UKUPNO: 47,37



41/122


_________________________________________________________________________________


II.II Zajedniki dijelovi


PODRUM

1 Predprostor 2,25 2,44 5,49

5,49

PRIZEMLJE

6 Stube 4,40 2,25 9,90

9,90

I. KAT

18 Stube 4,40 2,25 9,90

9,90

TAVAN30 Stube 4,40 2,25 9,90

-3,22 1,10 -3,54

6,36



42/122


_________________________________________________________________________________


II.III. Utvrenje suvlasnikih dijelova na kui i izraun korisnih vrijednosti

Korisne povrineR.br

Vlasnik Opis Etaa

stan pripadak

Prostorije Ocjenavrijedn.

Pojedinakorisna

vrijednost

Ukupnakorisna

vrijednost

Udio korisnevrijednosti

85,73 3 sobe,1 kuhinja,1 blagov.1 kupaonica1 hodnik,1 izba

1,00 86

2,99 balkon 0,30 1

6,17 balkon 0,30 2

prizemlje

4,60 balkon 0,30 1

podrum 10,36 spremite 0,20 2

podrum 9,52 kotlovnica 0,20 2

1 MladenGabelica

stan

tavan 50,53 spremite 0,20 10

UKUPNO: 85,73 84,17 169,90

104 104//214

ili

49/100

85,73 3 sobe,1 kuhinja,1 blagov.1 kupaonica1 hodnik,1 izba

1,06 91

5,83 balkon 0,30 2

6,17 balkon 0,30 2

I. kat

4,60 balkon 0,30 1

podrum 15,11 spremite 0,20 3

podrum 7,92 kotlovnica 0,20 2

1 AnteGabelica

stan

tavan 47,37 spremite 0,20 9

UKUPNO: 85,73 87,00 172,73

110 110/214

ili

51/100

SVEUKUPNO: 171,46 171,17 214

214/214ili

100/100


43/122


_________________________________________________________________________________


III. PRIJEDLOG ZA UKNJIBU

Na temelju utvrenih injenica iz Nalaza, a sukladno Zakonu o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima NN 91/96 naposebnim dijelovima, kua u Velikoj Gorici, K. . alskog 25, sadre posebne dijelove kao samostalne etane

dijelove pa se

PREDLAE

da se u zemljinoj knjizi z.k.ul. 2167, k.o. Velika Gorica, upie slijedee:

u listu A (popisni list): stambena kua i dvorite u Velikoj Gorici, K. . alskog 25

u listu B (vlasniki list) upie pravo vlasnitva na posebnom dijelu kue i to:

1) Trosobni stan u prizemlju sa spremitem u podrumu i spremitem na tavanu

Mladen Gabelica iz Podbablja gornjeg (Kameni most) vlasnik je u 49/100 dijela i to na nekretninama upopisnom listu AI, povezano sa vlasnitvom trosobnog stana u prizemlju koji se sastoji od 3 sobe,kuhinje, blagovaonice, kupaonice, izbe i hodnika ukupne povrine 85,73 m2, sa balkonom povrine 2,99m2, balkonom povrine 6,17 m2, balkonom povrine 4,60 m2, te spremitem u podrumu povrine 10,36m2, kotlovnicom u podrumu povrine 9,52 m2i spremitem na tavanu povrine 50,53 m2, sve u nacrtimaoznaeno crvenom bojom.

2) Trosobni stan na I. katu sa spremitem u podrumu i spremitem na tavanu

Ante Gabelica iz Podbablja gornjeg (Kameni most) vlasnik je u 51/100 dijela i to na nekretninama upopisnom listu AI, povezano sa vlasnitvom trosobnog stana u prizemlju koji se sastoji od 3 sobe,kuhinje, blagovaonice, kupaonice, izbe i hodnika ukupne povrine 85,73 m2sa balkonom povrine 5,83m2, balkonom povrine 6,17 m2, balkonom povrine 4,60 m2, te spremitem u podrumu povrine 15,11m2, kotlovnicom u podrumu povrine 7,92 m2i spremitem na tavanu povrine 47,37 m2, sve u nacrtimaoznaeno plavom bojom.

Ovaj prijedlog posebnih dijelova izraen je na osnovu injeninog stanja, a u skladu sa graevinsko tehnikimpropisima i Zakonom o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima. Elaborat etairanja uinjen je u 7 primjeraka, odtoga 6 za potrebe predlagatelja, a jedan ostaje u arhivi vjetaka.


44/122


_________________________________________________________________________________


1.7. Moderne metode odreivanja poloajne pogodnosti

1.7.1. Space syntax metoda

U cilju dobivanja egzaktnih pokazatelja vrednovanja poloaja i lokacije, te predvianjaintegracije nekih urbanih prostora, a time i njene budue lokacijske vrijednosti, u svijetu surazvijane metode kojima bi se mogle predvidjeti i ocijeniti na transparentan i egzaktan nain.Jedna od najrazvijenijih je metoda analize konfiguracije urbanih mrea, Space Syntaxmetoda.Poznavanje metoda analize konfiguracije urbanih mrea moe biti od koristi kod odreivanjalokacijske vrijednosti kod posebno nejasnih urbanih konfiguracija. Naime, za atraktivnostneke lokacije esto je vanija dobra povezanost tj. jednostavna dostupnost u odnosu nacentralne, visoko vrijedne gradske prostore koja se moe mjeriti samo kroz odnosekonfiguracije gradske mree nego sama topografska udaljenost mjerena u metrikimudaljenostima.

Space Syntax je analitika metoda kojom se pojedine lokacije tj. javni urbani prostori moguvrednovati prema ostatku pripadajue urbane konfiguracije kroz mjerenje kriterijapovezanosti i integracije. Na ovaj se nain kompleksnost gradske mree moe svesti nalimitirani broj elemenata, a njihov se odnos moe objektivno izmjeriti kao odnos pojedinanogelementa prema mrei (mrea kao zbir svih elemenata tj. gradskih javnih prostora).

Prostorni element je dobro integriran u mrei ako je broj koraka do svih ostalih elemenata umrei nizak ili minimalan. To su obino centralni gradski prostori koji su lako dostupni izostatka mree i samim time nose visok potencijal lokacijske vrijednosti. Prostori koji su loe,tj. nisko integrirani nalaze se konfiguracijski na samoj periferiji mree tj. teko su dostupni iloe vezani na ostatak mree naroito u odnosu na visoko integrirane tj. centralne prostore.Takvi prostori nose nizak potencijal lokacijske vrijednosti.

Takve prostore koji nose najvie i najnie vrijednosti integracije nije teko identificirati bezpomoi bilo koje analitike metode. Meutim, prednost analitike metode Space Syntax-a jemogunost objektivne gradacije integracijskih vrijednosti koje variraju izmeu najviih inajniih vrijednosti.

axijalna mapa Amsterdama evaluirana po kriteriju globalne integracije (vie vrijednosti -toplije boje poevi od crvene, nie vrijednosti - hladnije boje zavrno s tamno plavom)


45/122


_________________________________________________________________________________



Procjeni vrijednosti nekretnine pristupamo iz potrebe odreivanja njezine vrijednosti usadanjem trenutku uzimajui u razmatranje mogue utjecaje u buduem vremenu.

Vrijednost nekretnine predstavlja iznos svih probitaka, odnosno prihoda koju ta nekretninamoe donijeti, izraenih u novcu.

Prodajna cijena nekretnine je stvarni iznos koliki je za nju plaen, a na istu ima utjecajvjetina prodavaa, rok za prodaju, vanjski utjecaji i drugo. To je vrijednost postignutaizmeu zainteresiranog i dobrovoljnog kupca i prodavatelja, a kada oba imaju sve potrebnepodatke o nekretnini.

Procjenitelj

Procjenitelj vrijednosti nekretnine ima zadatak da koritenjem optimalnih pristupa iupotrebom adekvatnih metodologija predvidi prodajnu cijenu nekretnine, ali takoer i da

odredi koji su mogui probici, odnosno prihodi koje ta nekretnina u predvienom vremenumoe donijeti, te da sve to izrazi u novcu.

Procjenitelj pristupa odreivanju vrijednosti kombinirajui dostupne metode, a svoj izvjetaj oprocijenjenoj vrijednosti daje na bazi svog iskustva i umijea na nain da pravilno protumaiimbenike koji utjeu na vrijednost nekretnine i da interpretira rezultate metodolokihpristupa. Pravilnim ponderiranjem dobivenih rezultata odreuje se trina vrijednostnekretnine.

Procjenitelj nekretnina je osoba koja posjeduje potrebne vjetine i znanja kako bi mogaokoristei optimalne pristupe i metode izraunati vrijednost nekretnina, a graevinski vjetak jeovlatena fizika ili pravna osoba imenovana od upanijskog i trgovakog suda u RH kojaizrauje procjene i vjetaenja prema zakonima i propisima vaeim u RH.

Elementi nekretnine

Prilikom izrade procjene odnosno odreivanja vrijednosti nekretnine potrebno je odreditipristup i metodu kojom e se utvrditi objektivna vrijednost nekretnine, a na temelju elemenatakoji tu vrijednost determiniraju.

Elementi koji determiniraju vrijednost nekretnine jesu:

- svojstva, geometrijski i poloajni elementi (povrina, oblik, lokacija, udaljenost, )

- zakonska regulativa, slobodno trite- socijalno-gospodarski elementi- zasienost, ponuda-potranja- legalitet, usklaenost


46/122


_________________________________________________________________________________


2.1. PRISTUPI I METODOLOGIJE U RH

Danas su u RH opeprihvaena tri pristupa i tri metodologije procjene koje se u razliitojliteraturi nazivaju i razliitim nazivima.

Prvi pristup naziva se statiki, a metoda koja se koristi za izraun vrijednosti nekretnine jetrokovna metoda ili metoda utvrenja stvarne vrijednosti.

Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izrauna usporedna metoda ili metodausporeivanja vrijednosti.

Trei pristup je dinamiki, a metoda izrauna je metoda kapitalizacije dobiti ili metodavrednovanja prihoda.


47/122


_________________________________________________________________________________


2.1.1. Statiki pristup trokovna metoda

2.1.1.1. Kronologija

Poetkom prolog stoljea u RH procjene su se radile prema Ungerovoj metodi. Grad Zagrebdonio je 1936. godine pravilnik opine grada Zagreba za procjenu nekretnina, kojeg je izradioing. Vlado Verner.

2.1.1.1.1. Vernerova formula za umanjenje vrijednosti

Ing. Verner je primijenio formulu za umanjenje vrijednosti u = 0,80 x n/N x (n+N)/2N koja je idanas u primjeni.U Pravilniku je bilo navedeno da je prometna vrijednost nekog objekta suma u novcu koju biu normalnim prilikama mogla izdati razborita osoba prema mjesnim prometnim prilikama iprema mogunosti uporabe nekretnine.

Ova se metodologija koristila sve do 1984. godine kad

49239056-procjenavrijednostinekretnina

Documents