49239056-procjenavrijednostinekretnina

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA SEKTOR ZA TRGOVINU

UDRUENJE POSLOVANJA NEKRETNINAMA SEKTOR ZA POSLOVNO OBRAZOVANJE

PROGRAM STRUNOG OSPOSOBLJAVANJA POSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINAMA

udbenik/prirunik PRODAJA NEKRETNINA

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Autor arko eljko, dipl.ing.gra. stalni sudski vjetak

U Zagrebu, studeni 2004.

PRODAJA NEKRETNINA PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

_________________________________________________________________________________

arko eljko, d.i.g. stalni sudski vjetak str. 2

Sadraj:

1. OSNOVNI POJMOVI

S uvod S o procjenama S izraun povrina S prikupljanje podataka S umanjenje vrijednosti i vijek trajanja graevina, pojedinih sklopova i materijala S etairanje S moderne metode odreivanja poloajne pogodnosti

1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA

2.1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U RH SA PRIMJERIMA

S trokovni pristup S usporedni pristup S dohodovni pristup

2.2. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U EU SA PRIMJERIMA

S komparativni pristup S pristup s obzirom na trokove S pristup s obzirom na prihode S zakonski pristup

3. PITANJA I ZADACI ZA ISPIT U PROGRAMU STRUNOG OSPOSOBLJAVANJA POSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINAMA

4. RECENZENTI

5. KORITENA LITERATURA


_________________________________________________________________________________


Sadraj detaljno:

a Zahvala aa Recenzije

1. OSNOVNI POJMOVI 1.1. Uvod 1.1.1. imbenici

1.2. O procjenama 1.2.1. Naela

1.3. Izraun povrina 1.3.1. Korisna povrina 1.3.2. HRN U.C2.100 1.3.3. ISO 9836:2002

1.4. Prikupljanje podataka 1.4.1. Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka 1.4.2. Analiza najbolje uporabe zemljita

1.5. Umanjenje vrijednosti i vijek trajanja graevina, pojedinih sklopova i materijala 1.5.1. Faktori umanjenja 1.5.2. Umanjenje vrijednosti modificirana Vernerova metoda 1.5.3. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema Zakonu o prodaji stanova na

kojima postoji stanarsko pravo 1.5.4. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema ASA standardima 1.5.5. Ekonomski i tehniki faktori smanjenja vrijednosti i vijek trajanja 1.5.5.1. Preostala vrijednost 1.5.5.2. Efektivni vijek trajanja 1.5.5.3. Umanjenje zbog utjecaja trita 1.5.5.4. Teoretsko smanjivanje vrijednosti 1.5.5.5. Prosjean vijek trajanja graevinskih dijelova 1.5.5.6. Linearno smanjivanje vrijednosti 1.5.5.7. Regresivno smanjivanje vrijednosti 1.5.5.8. Progresivno smanjivanje vrijednosti

1.6. Etairanje 1.6.1. Ciljevi

1.7. Moderne metode odreivanja poloajne pogodnosti 1.7.1. Space syntax metoda


2.1. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U RH SA PRIMJERIMA 2.1.1. Statiki pristup trokovna metoda 2.1.1.1. Kronologija 2.1.1.1.1. Vernerova formula za umanjenje vrijednosti


_________________________________________________________________________________


2.1.1.1.2. Uputstvo o nainu utvrivanja graevinske vrijednosti ekspropriranih objekata 2.1.1.1.3. Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo 2.1.1.2. Trokovna metoda u primjeni 2.1.1.2.1. Prednosti upotrebe trokovne metode 2.1.1.2.2. Umanjenje vrijednosti 2.1.1.2.3. Trina vrijednost nekretnine 2.1.2. Komparativni pristup - usporedna metoda 2.1.3. Dinamiki pristup - dohodovna metoda ili metoda kapitalizacije

2.2. PRISTUPI I METODOLOGIJE PROCJENA U EU SA PRIMJERIMA 2.2.1. Openito o pristupima i metodama 2.2.2. Metodoloki pristupi u EU 2.2.3. Pristupi procjenama 2.2.3.1. Odabir postupka vrednovanja 2.2.3.2. Opi elementi procjene 2.2.4. Komparativni pristup 2.2.4.1. Usporedna metoda 2.2.4.1.1. Dijelovi austrijskog zakona koji se odnose na procjenu usporednom metodom 2.2.4.2. Metoda izrauna vrijednosti najamnine ili zakupnine 2.2.4.2.1. Povrina koja se moe dati u najam ili zakup 2.2.4.2.1.1. Kvalifikacija - zoniranje 2.2.4.3. Metoda kapitalizacije dobiti 2.2.4.3.1. Odnos faktora kapitalizacije i prihoda 2.2.4.3.2. Stopa prihoda (yield) 2.2.4.3.3. Rizik 2.2.4.3.4. Primjer za turistiku nekretninu 2.2.4.3.5. Primjer za obiteljsku kuu 2.2.4.3.6. Postupak vrednovanja prihoda 2.2.4.3.7. Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vjetaka Austrije 2.2.5. Pristup izrauna trokova 2.2.5.1. Postupak utvrivanja stvarne vrijednosti 2.2.5.2. Trokovne metode 2.2.5.2.1. Metoda odreivanja cijene kubinog (etvornog) metra 2.2.5.2.2. Metoda udjela graevinskih trokova 2.2.5.2.3. Metoda zamijenjene vrijednosti 2.2.5.2.3.1. Zamjenska vrijednost zemljita 2.2.5.2.3.2. Zamijenjena vrijednost zgrada 2.2.5.2.3.3. Korekcija zbog tehnike i funkcionalne zastarjelosti 2.2.5.2.3.4. Preostala vrijednost 2.2.5.2.3.5. Efektivni vijek trajanja 2.2.5.2.4. Metoda reprodukcijske vrijednosti 2.2.5.2.5. Metoda rezidualne vrijednosti 2.2.6. Pristup prema prihodima 2.2.6.1. Metoda bruto poetnog uinka (BAR) 2.2.6.2. Metoda neto poetnog uinka (NAR) 2.2.6.2.1. Trokovi eksploatacije 2.2.6.2.1.1. Porez na nekretnine 2.2.6.2.1.2. Ostali porezi 2.2.6.2.1.3 Nasljedni zakup


_________________________________________________________________________________


2.2.6.2.1.4. Osiguranja 2.2.6.2.1.5. Trokovi upravljanja objektom 2.2.6.2.1.6. Odravanje 2.2.6.2.1.7. Trokovi mutacija najamnika ili zakupnika 2.2.6.2.1.8. Naknade posrednicima / marketingu kod davanja u najam ili zakup 2.2.6.2.1.9. Trokovi usluga (u zgradama sa zajednikim prostorijama ) 2.2.6.2.1.10. Neobraunavanje iznosa PDV-a 2.2.6.2.1.11. Doprinos promociji 2.2.6.2.1.12. Nenaplaena najamnina ili zakupnina 2.2.6.2.1.13. Ostali trokovi 2.2.6.2.1.14. Periodi bez najma ili zakupa i popusti kod davanja u najam ili zakup 2.2.6.2.1.15. Strukturalne mutacije / nekretnina koja stoji u strukturalno praznom stanju 2.2.6.2.1.16. Strukturalno prazno stajanje nekretnine 2.2.6.2.2. Korekcija kapitala 2.2.6.2.2.1. Zaputeno odravanje 2.2.6.2.2.2. Poetno prazno stajanje nekretnine 2.2.6.2.2.3. Povremene mutacije u kojem je nekretnina prazna 2.2.6.2.2.4. Razlike u najamnini ili zakupnini 2.2.6.2.2.5. Iznos PDV-a kao kompenzacije 2.2.6.2.2.6. Efekt nasljednog zakupa 2.2.6.2.2.7. Budue kapitalno ulaganje 2.2.7. Zakonski pristup

3. PITANJA I ZADACI ZA ISPIT U PROGRAMU STRUNOG OSPOSOBLJAVANJA POSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINAMA

4. RECENZENTI

5. KORITENA LITERATURA


_________________________________________________________________________________


a. ZAHVALA

Htio bih se zahvaliti svima koji su mi pomogli pri pisanju ovog teksta kao i onima koji su svojim kritikama, savjetima i sugestijama doprinijeli da kroz dugogodinje bavljenjem poslom procjenitelja otkrijem sve tajne ovog izuzetno interesantnog i sloenog zanimanja.. Najblii suradnici bili su mi svakako djelatnici tvrtke ING EKSPERT, a na strunim savjetima i pomoi moram zahvaliti svima onima od kojih sam saznavao i uio o zakonitostima vezanima uz nekretnine, a to se posebno odnosi na suce Opinskog i Trgovakog suda, na odvjetnike, na kolege sudske vjetake, mjernike, revizore, ekonomske eksperte, na djelatnike katastra i gruntovnice, na upravne referente na izdavanju dozvola, te na kolege u agencijama. Stvarno ih ima mnogo, te im ovom prilikom ne mogu svima spomenuti imena. Hvala HGK na prevoenju i logistici. Zahvaljujem se svojoj sestri na stalnoj pomoi u Amsterdamu pri prikupljanju materijala i literature o metodologijama procjena u Nizozemskoj, kao i za ustupanje dijelova doktorske disertacije uinjene na TU Delft (Nizozemska) "Moderne metode odreivanja poloajne pogodnosti - space syntax metoda". Najvie se zahvaljujem svom ocu koji me je uputio u posao procjenitelja i vjetaka, zbog koga sam taj posao zavolio i od koga sam i najvie nauio.

aa. RECENZIJE

- Milan Jovanovi, prof. d.i.a. stalni sudski vjetak

"Smatram da je ovakav lanak dobrodoao jer osim to kod nas ne postoji zakonska regulativa na podruju procjena vrijednosti nekretnina, takoer ima vrlo malo strunih tekstova na tu temu. Moe predstavljati koristan prirunik jer obuhvaa i sve postupke koje prethode odreivanju vrijednosti nekretnine. Tekst je obiman i obuhvatio je metode koje su kod nas u upotrebi kao i pristupe i metode Nizozemske i Austrije. Meutim nai procjenitelji suoit e se s problemom nepostojanja vjerodostojnih izvora podataka o transakcijama, statistikih podataka i dugogodinjih ekonomskih analiza trita. Za neke budue tekstove i autore ostaje zadatak da na temelju ovog i drugih materijala pripreme prijedloge za izradu zakona o procjeni vrijednosti nekretnina."

- Mr. Kiril Grabowsky, dipl.oec.:

"elim rei da na tekst Procjena vrijednosti nekretnina nemam nikakvih naelnih primjedbi jer sve to je u njemu navedeno u skladu je s naim pozitivnim propisima i praksom, odnosno sa propisima i praksom u Nizozemskoj i Austriji. Takoer moram napomenuti da se sva navedena naela i pristupi mogu primjenjivati i prilikom procjene vrijednosti proizvodnih, industrijskih, rudarskih, energetskih i sl. objekata uz izvjesna prilagoavanja. Ovaj struni tekst je dovoljno sveobuhvatan i univerzalan da bi se primjenom prikazanih postupaka mogle procjenjivati kako nekretnine namijenjene proizvodnim procesima tako i druge specifine nekretnine."


_________________________________________________________________________________


1. OSNOVNI POJMOVI

1.1. Uvod

Poticaj za pisanje ovog teksta dali su mi polaznici prvog teaja "Program strunog osposobljavanja posrednika u prometu nekretninama" pri HGK, u sklopu modula pod nazivom "Financijsko poslovanje, porezi i procjene vrijednosti nekretnina". Kako bi prva generacija polaznika teaja imala materijale za pripremu ispita, ali jo vanije kako bi imali stalni prirunik koji bi im koristio u svakodnevnoj praksi, odluio sam izraditi skriptu koja bi obuhvatila osnovne pojmove graevinske regulative, prostornog plana, Zakona o graenju, Zakona o vlasnitvu i stvarnim pravima, i povezala ih sa djelovanjem procjenitelja u praksi.

Ta skripta nastala je na temeljima koje sam izgradio pripremajui se za izlaganje na VII Forumu posrednika u prometu nekretnina u Zadru 2003. godine, na materijalima koje sam u vie navrata pripremao za struni asopis Vjetak, te na temelju literature navedene na kraju teksta.

Budui da e se ovom knjigom sluiti osim polaznika teaja i posrednici u prometu nekretnina u svojim svakodnevnim poslovima, procjenitelji raznih profila, vjetaci, bankari, ali i svi ostali kojima su nekretnine i procjene vezane uz djelokrug posla, ovaj tekst je koncipiran da zadovolji iroki krug interesa. Zbog toga e nekima odreena poglavlja biti preopirna ili previe struna, ali se nadam da e se i poetnici u ovom poslu snai u tekstu i iskoristiti one dijelove koji zadovoljavaju njihov nivo potreba.

1.1.1. imbenici

Pregledom pristupa i metodologija procjena kroz praktine primjere i zadatke pokuao sam novacima u ovom poslu i polaznicima teaja dati okvire u kojima e se sami snalaziti u svojoj osnovnoj djelatnosti. Pokuao sam im objasniti da sutina procjeniteljskog posla nije u izraunu, matematici, ve u sagledavanju svih bitnih imbenika koji odreuju vrijednost i utjeu na cijenu nekretnine i na njihov dinamiki odnos. uveni nizozemski procjenitelj Ten Have je napisao u svojoj knjizi: "Vrijednost stvari nalazi se u glavi, a ne u njihovom izraunu."

Kada smo shvatili da je bit procjene pravilno sagledati imbenike, a onda odabirom pristupa i metodologije dobiti vrijednosni pokazatelj naih opaanja, idemo prvo utvrditi koji su ti bitni imbenici koji tvore vrijednost nekretnine.

"Poznati su sljedei imbenici:

- fiziki, - gospodarski (ekonomski), - socijalni, - zakonski.

Fiziki imbenici su lokacija, veliina, oblik, izgled, tlo, odvodnja, reljef, vegetacija, pristupanost, uporabivost, pogled, mogunost zagaenja i sl. Vrijednost graevine odreuje se na temelju kakvoe gradnje, unutarnjeg rasporeda, mogunosti adaptacije i odnosa graevine prema okolini. Koliko e koji od navedenih imbenika utjecati na vrijednost nekretnine ovisi i o svrsi za koju e biti namijenjena.


_________________________________________________________________________________


Gospodarski imbenici pokazuju kako se nekretnina uklapa u gospodarstvo ue i ire regije. Primjerice, mogunost dobivanja kredita i uvjeti kreditiranja, veliine poreza, broj i zdravstveno stanje stanovnitva (potencijalnih radnika).

Socijalne imbenike ine, primjerice, stajalita prema odreenom tipu stanovanja (individualno ili zajedniko stanovanje), trendovi naseljavanja, susjedstvo i sl. Socijalni su imbenici podloni subjektivnoj ocjeni, pa je tee kvantificirati njihov utjecaj na vrijednost nekretnine nego to je to sluaj kod fiziko-ekolokih i gospodarskih imbenika.

Zakonske imbenike odreuju dravne i lokalne uprave koje, preko zakona koji se odnose na prostorno planiranje i graenje, visine poreza na nekretnine, stambenu politiku, sigurnost graana, protupoarnu zatitu i sl. utjeu na politiku gradnje u regiji." (*1)

Zakljuili smo da su imbenici u dinamikom odnosu. Utjecaji pojedinih imbenika s vremenom se mijenja, neki postaju dominantni, a utjecaj drugih opada. U procjenjivanje spada i sposobnost predvianja utjecaja navedenih imbenika na vrijednost nekretnine.


_________________________________________________________________________________


1.2. O procjenama

Procjenjivanje, odnosno izrada elaborata procjene vrijednosti nekretnina nije izraun, ve je postupak gdje se koristi posebna vjetina, odnosno skup znanja koje procjenitelj posjeduje kako bi mogao na temelju svog iskustva, a koristei znanstvene pristupe i metodologije, odrediti i predvidjeti prodajnu cijenu nekretnine, te odrediti koji su mogui probici, odnosno prihodi koje ta nekretnina u buduem vremenu moe donijeti i sve to izraziti u novcu.

Procjene vrijednosti nekretnina izrauju procjenitelji. Ovlateni procjenitelji koji imaju struno obrazovanje iz graevinske struke i zadovoljavaju propisane uvjete, te su nakon provedenih jednogodinjih priprema uz mentorstvo iskusnih kolega poloili prisegu i dobili rjeenje upanijskog ili trgovakog suda u RH, nazivaju se stalni sudski vjetaci graevinske struke. Oni izrauju procjene vrijednosti nekretnina za potrebe sudova u RH i drugih slubenih institucija ili kada je to odreeno propisom ili zakonom RH. Graevinski vjetaci se osim procjenama vrijednosti bave i drugim strunim ekspertizama iz podruja nekretnina.

1.2.1. Naela

Pri izradi procjena procjenitelji se oslanjaju na svoje iskustvo potujui odreena naela i pristupe. Naela po kojima se vre procjene vrijednosti potrebno je definirati imajui na umu koji je cilj postupka, koje e se metode koristiti, tko je naruitelj procjene, koje je vrijeme u kome je potrebno uiniti procjenu, te koji su dostupni podaci o nekretnini.

Ovdje e biti prikazana naela koja su definirali ameriki procjenitelji, a opisani su u Wurtzebach et al.(1994).

"Ameriki su procjenitelji, za koje se moe rei da imaju najvie iskustva u tom poslu, prihvatili odreena naela. esto se spominje ovih deset naela:

Predvianje Procjena vrijednosti temelji se uvijek na predvianju (tj. oekivanju onoga to e se dogoditi u budunosti). To ne znai da treba zanemariti financijske pokazatelje iz prolosti, ali oni ne mogu biti dovoljni sami za sebe.

Promjena Treba uoiti trendove kretanja imbenika koji utjeu na vrijednost nekretnine. Mijenjaju se fiziki, drutveni i gospodarski imbenici, odluke vlasti i imbenici okolia. Stoga se valjanost procijenjene vrijednosti mora ograniiti na odreeni rok.

Ponuda i potranja Ovome se nema to dodati, osim da potranja sama po sebi nije dovoljna, ve mora biti potkrijepljena odgovarajuom kupovnom moi.

Konkurencija Preduvjet za konkurenciju je slobodno poduzetnitvo. Monopol i restrikcije nametnute od strane vlasti slabe konkurenciju.

Supstitucija Kada postoje dvije nekretnine priblino jednakih svojstava, prodat e se nekretnina s niom cijenom. Drugim rijeima, nitko nee platiti viu cijenu nego to mora.


_________________________________________________________________________________


Prihod na zemljite (ostatak dobiti) Ovo je najlake objasniti na primjeru. Ako mu i ena posjeduju kiosk za prodaju hamburgera u kojemu rade, njihova e se bilanca na kraju svesti na sljedee: -moraju isplatiti sebi plae, platiti poreze i ostala davanja, dio dobiti mora se odvojiti da se nadoknadi umanjenje vrijednosti investicije zbog istroenosti (amortizacija), -dio se troi na poslove koordinacije, -konano, podvlai se crta i usporeuje dobit i ulog; razlika, ako je pozitivna je prihod (povrat investicije) na zemljite (umjesto zemljita se moe rei - lokaciju).

Usklaenost Ovo naelo kazuje da najveu vrijednost nekretnina postie kada njezino okruenje postigne najvii stupanj meusobne drutvene i gospodarske usklaenosti. Primjerice, kapaciteti za proizvodnju filmova u Los Angelesu (Hollywood) i tzv. Silicijska dolina u Kaliforniji.

Poboljanje Promjene (rekonstrukcije) nekretnine imaju opravdanja samo ako e se uloeni novac vratiti.

Vanjski utjecaji Primjerice, stambeno naselje u blizini odlagalita otpada imat e manju vrijednost nego slino naselje okrueno zelenilom.

Optimalna uporaba Optimalna je uporaba ona koja daje najvei prihod na zemljite (tj. ostatak dobiti). Takvu uporabu treba procijeniti u skladu s pravnim, gospodarskim i fizikim ogranienjima u predvidivoj budunosti, pri emu u obzir treba uzeti sve mogue rizike. Optimalna se uporaba mijenja s vremenom (jer se mijenjaju i navedena ogranienja). Primjerice, za neko zemljite optimalna uporaba moe biti da se na njemu izgradi stambena zgrada od deset katova. Meutim, ako na tom zemljitu ve postoji zgrada od pet katova, u obzir treba uzeti i trokove ruenja i uklanjanja postojee zgrade, pa se moe pokazati da je, zasad, najbolje ostaviti postojeu zgradu." (*1)


_________________________________________________________________________________


1.3. Izraun povrina

1.3.1. Korisna povrina

U RH je na snazi ISO standard ISO 9836:2002 kojim se definiraju pojmovi kod odreivanja povrina i zapremina graevinskih objekata, ali niti jednim zakonom ili propisom nije odreeno koji je nain obrauna povrina mjerodavan u prometu nekretnina. Na tritu se, kod prometa nekretnina, osim uobiajene neto korisne povrine, za obraun koriste bruto povrine sa ili bez konstruktivnih zidova (preuzeto iz kanadskih propisa). Zakon o vlasnitvu i stvarnim pravima NN 91/96 definira pojam korisne povrine kao ukupnu podnu povrinu stana ili druge samostalne prostorije, umanjenu za irinu zidova koji je prekidaju. Isti zakon definira pojam korisne vrijednosti stana ili druge prostorije tako da se izraunava iz korisne povrine stana ili druge prostorije i odgovarajuih dodataka ili odbitaka za razlike koje poveavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, poloaja i sl., a nisu nastale na troak samo jednoga od suvlasnika

1.3.2. HRN U.C2.100

U RH se do nedavno za izraun povrina koristila norma HRN U.C2.100 koja je nastala preuzimanjem iz JUS-a U.C2.100. Danas je na snazi ISO standard ISO 9836:2002.

Izraun koeficijenata prema HRN U.C2.100.

Sve korisne povrine neke graevine se koeficijentima svode na jedininu povrinu

Gospodarski tavan v > 2 m k = 0,35 Stambeni tavan sa krovnim kosinama za svjetlu visinu do 1 m k = 0

do 2 m k = 0,75 > 2 m k = 1,00

Podrumi (ostave) k = 0,50 Sve prostorije u stanu, stube, uredi k = 1,00 Terase k = 0,25 Balkoni k = 0,25 Loe otvorene s najvie 2 strane k = 0,75 Natkrivene terase i balkoni k = 0,50 Spremite izvana stana s obraenim zidovima i podovima k = 0,75 Spremite izvan stana bez obraenih zidova i podova k = 0,50 Parkiralino mjesto k = 0,60 Garaa individualna k = 0,75 Garaa skupna s vrstim pregradama k = 0,75 Poslovni prostori do v = 4 m k = 1,00 Poslovni prostor v > 4 m k = 1,50


_________________________________________________________________________________


Neto korisna povrina zgrade (NKP) je zbroj svih podnih povrina raunajui od unutarnje ivice ulaznih vrata pomnoen odgovarajuim koeficijentom odreenim HRN U.C2.100.

Bruto razvijena povrina (BRP) je zbroj bruto povrina svih etaa jedne zgrade pomnoen odgovarajuim koeficijentom odreenim HRN U.C2.100.

1.3.3. ISO 9836:2002

Meunarodnu normu ISO 9836 pripremao je tehniki odbor ISO/TC 59 konstrukcija zgrada. Usvojen je i objavljen 1992. kada je za njega glasovalo vie od 75% lanica svjetskog saveza dravnih organizacija za norme (organizacije lanice ISO-a). Hrvatska je preuzela isti ISO standard 2002. godine.

Standard odreuje pokazatelje povrina i volumena zgrada, te ih postavlja u meusobne odnose koji daju ekonomske pokazatelje karakteristika zgrada koje su ve izgraene ili su u fazi planiranja. Poznavanje pokazatelja i odnosa moe pomoi procjenitelju da izvede potrebne zakljuke pri izradi procjene vrijednosti nekretnine. Npr. odnos povrina vanjskih zidova prema korisnom prostoru daje procjenitelju informaciju o ekonominosti gradnje, trokovima eksploatacije (grijanje i hlaenje prostora) itd.

Pokazatelji za povrinu i volumen dobivaju se izmjerom ili iz tlocrta i nacrta zgrade, a jedinice mjere mogu biti m2, m3, m2/m2, m3/m3, m2/m3, m3/m2. Povrine ploha izraavaju se u m2, s dva decimalna mjesta.

Razlikuju se slijedee glavne povrine: pokrivena povrina, povrina pod konstrukcijom, korisna povrina, povrina "intra-muros" (unutar zida) i bruto povrina poda. Takoer se odreuju i neto podne povrine, servisne povrine, povrine za komunikaciju i povrine oploja zgrade. Neke od njih su strukturirane tako da se na primjer povrine oploja zgrade dijele na: povrinu temelja, povrinu vanjskih zidova ispod razine tla, povrinu vanjskih zidova iznad razine tla i povrinu krova.

Takoer postoje i glavni pokazatelji za volumen: neto volumen, neto volumen iznad "intra-muros" povrina i bruto volumen. Takoer su pokazatelji volumena strukturirani.

Ono to je posebno interesantno procjenitelju to su omjeri. Razlikuju se omjeri povrina/povrina, omjeri volumen/volumen, omjeri volumen/povrina i omjeri povrina/volumen.


_________________________________________________________________________________


1.4. Prikupljanje podataka

1.4.1. Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka

Obilazak nekretnine i plan procjenjivanja polazne su osnove svake procjene. Procjenitelj odreuje koje podatke treba prikupiti i kako i gdje do njih doi. Ovdje treba napomenuti da iskustva na procjenama u Hrvatskoj ukazuju na to da treba prikupiti sve dostupne podatke, jer se esto dogaa da su, primjerice, projekti nedostupni, pa se odgovarajui podaci moraju rekonstruirati iz drugih izvora.

Procjenitelj mora odrediti i koliko ljudi i vremena treba za posao prikupljanja podataka. Kod kompleksnijih zadataka moe sastaviti i tzv. dijagram toka (kao za kompjutorske programe).

Podaci koje treba prikupiti uglavnom se mogu svrstati u tri kategorije, koje se odnose na: -okruenje, -samu nekretninu, -ponudu i potranju na tritu takvih nekretnina.

U okruenje spadaju podaci koji se odnose na drutvena, gospodarska, politika i zakonska svojstva regije, grada, susjedstva. Pritom treba usvojiti naelo predvianja i pokuati prepoznati kretanja (promjene).

U drugoj su grupi svojstva same nekretnine kao to su povrine i volumeni pojedinih prostora i njihove namjene te infrastruktura. Povrine (volumeni) su osobito znaajne jer se mogu izraziti brojano (u m2 i m3), a vrijednost im se mijenja ovisno o sadanjoj i buduoj namjeni. Treba pregledati fizika svojstva nekretnine, eventualna poboljanja (popravke) da se odredi fizika istroenost, a prema tome i mogunost graevine da udovolji predvienoj namjeni. Treba takoer dobiti potpunu obavijest o financijskom stanju u vezi s nekretninom (primjerice krediti koji su uz nju vezani, hipoteke, prava treih osoba i dr.) te o postupcima vezanim uz njezino odravanje. Takoer treba doznati podatke o slinim nekretninama na tom tritu (radi usporedbe).

Vezano uz ponudu i potranju, treba doznati podatke o prodajama, cijene iznajmljivanja, trokove odravanja, te fizika svojstva i utjecaj poloaja nekretnine.

1.4.2. Analiza najbolje uporabe zemljita

Ako treba procijeniti optimalnu uporabu zemljita na kojem nema graevine, procjenitelj moe slobodno predvidjeti bilo koju njegovu buduu namjenu. Ako na zemljitu ve postoji graevina koja se ne moe prilagoditi optimalnoj uporabi, u obzir treba uzeti i njezino uklanjanje. Moe se predvidjeti i neka privremena uporaba, ako se procijeni da e se zemljite moi u budunosti uinkovitije koristiti.

Primjer modela dijagrama toka (algoritma) za prikupljanje podataka o nekretnini Preliminarna analiza, prikupljanje i odabir podataka Opa svojstva (upanija, mjesto, susjedstvo)


_________________________________________________________________________________


- drutvena - gospodarska - zakonska - okolina Posebna svojstva - poloaj i poboljanja - cijena gradnje i istroenost - dohodak/trokovi - stupanj kapitalizacije - povijest vlasnitva - uporaba Ponuda i potranja - pregled prednosti nekretnine - podaci o prodajama takvih nekretnina - ponuene koliine - brzina prodaje - analiza potranje Analiza najbolje uporabe zemljita - zemljite bez graevine - nekretnina s moguim poboljanjima prema uporabi, vremenu, stanju na tritu

(*1)


_________________________________________________________________________________


1.5. Umanjenje vrijednosti nekretnine, vijek trajanja graevine i pojedinih sklopova i materijala

1.5.1. Faktori umanjenja

Faktori koji umanjuju vrijednost nekretnine

1. Fizika i tehnika zastarjelost:

a) troenje uslijed normalnog koritenja; b) pogoranja ili tete uzrokovane utjecajima vremena, tetoinama ili starosti; c) teta uzrokovana neurednim koritenjem, vandalizmom, poarom i slino; d) pogoranja zbog nekoritenja (prazna zgrada).

2. Funkcionalna zastarjelost:

a) zastarjela ili loa arhitektura, stropovi koji su previsoki ili preniski, loe rasporeeni prostori, nekorisni prostori, premalo svjetla:

b) funkcionalna podjela korisnih prostora s obzirom na razvoj i promijenjena shvaanja, a vie nije optimalna;

c) nedovoljna opremljenost (loi graevinski zavrni radovi, odstupajui detalji i loe instalacije);

d) pretjerana opremljenost (previe tehnikih instalacija ili prevelike povrine, preluksuzna izvedba graevinske opreme);

e) koritenje zastarjelih materijala (tednjak od granita, eljezni prozorski okviri, drveni podovi, tukatura na stropovima);

f) faktori rasipanja (visoki trokovi odravanja ili loe mjere tednje energije); g) zakonske odredbe

3. Vanjska zastarjelost:

a) okolna optereenja i opasnosti (buka u okolini, dim, smog, smee, zapusi i slino) b) promjene u vrstama i kvaliteti okolne izgradnje (visina zgrada, intenzitet izgradnje,

odredbe o koritenju); c) promjena stanovnika (okolinu sve manje nastanjuju vlasnici-korisnici, a sve vie

najmodavci ili zakupodavci, promjena naina stanovanja, starenje populacije, propadanje okoline, prazne zgrade);

d) smanjena potranja (smanjivanje broja stanovnika i mogunosti rada i ostale lokalno ili regionalno odreene ekonomske okolnosti).

1.5.2. Umanjenje vrijednosti modificirana Vernerova metoda

Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i tronosti je zbroj umanjenja vrijednosti konstrukcije, ugraenih materijala i opreme u odreenom postotku uea. Umanjenje zbog starosti i tronosti konstrukcije je funkcija prosjenog vremena trajanja konstrukcije (N), starosti konstrukcije (n) i postotka uea prema izrazu: U = 0,80 x n/N x (N + n)/2N Izraun umanjenja za obrtnike, zavrne i instalaterske radove vri se linearno u odnosu na vijek trajanja odreenih sklopova i materijala


_________________________________________________________________________________


Primjer: Umanjenje zbog starosti i tronosti:

n = 10 godina N = 100 godina Umanjenje vrijednosti konstrukcije zbog starosti i tronosti Uk = 0,80 x n/N x (n + N)/2N Uk = 0,80 x 10/100 x (10 + 100)/2 x 100 Uk = 0,04 (4,0 %) Umanjenje obrtnikih, zavrnih i instalaterskih radova zbog starenja i tronosti Uo= 10/33 = 0,30 n = 10 godina N = 33 godine Uz= 10/25 = 0,40 n = 10 godina N = 25 godina Ui= 10/28,5 = 0,35 n = 10 godina N = 28,5 godina Ukupno umanjenje vrijednosti nekretnine NGV nova graevinska vrijednost (5.514 kn/m2) U = Uk x NGVk + Uo x NGVo + Uz x NGVz + Ui x NGVi U = 0,04 x 3.033 + 0,30 x 1.103 + 0,40 x 827 + 0,35 x 551 = 133 + 331+ 331 + 193 U = 988 kn/m2

1.5.3. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo

Prema Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo NN 27/91 i 33/92 donesena je Uredba o nainu utvrivanja cijene stana i garae koja je definirala izraun amortizacije, odnosno umanjenja vrijednosti novoizgraenog stana zbog starosti. Iznos amortizacije (A) za koji se umanjuje graevinska vrijednost novoizgraenog stana rauna se prema izrazu:

A= ((G x Ks)/100) x Ng G - starost zgrade (u godinama) Ks - koeficijent umanjenja vrijednosti, ovisno o vrsti konstrukcije i starosti zgrade; uzima se prema Tablici 1 koja je sastavni dio ove uredbe. U sluaju izvrene nadogradnje ili cjelovite rekonstrukcije (npr. prenamjena tavana u stan i sl.) starost zgrade (G) izraunava se prema izrazu:

G= (Gz + 2 x Gr)/3 Gz - starost zgrade Gr - starost cjelovite rekonstrukcije stana.

Tabela: Ks - Koeficijent umanjenja vrijednosti za iznos amortizacije __________________________________________________________________________

Koefic.


_________________________________________________________________________________


Materijal i konstrukcija zgrade (prema zapisniku o G starost zgrade umanjenja bodovanju stana) u godinama KS god, __________________________________________________________________________

1 2 3 __________________________________________________________________________

A) Vjerojatni vijek trajanja 120 godina 1 do 120 0,583 R. br. 1. 55 bodova Zgrade od armirano-betonskih skeletnih konstrukcija, betona ili zidane zgrade s vertikalnim serklaima odnosno armaturom u zidu i masivnom preko 120 ukupno 70 meukatnom konstrukcijom G x Ks __________________________________________________________________________

B) Vjerojatni vijek trajanja 100 godina 1 do 100 0,700 R. br. 2.1. 50 bodova Zgrade sa zidovima od opeke, betona, betonskih blokova, kamena i slino, preko 100 ukupno 70 bez vertikalnih serklaa, s masivnom meukatnom konstrukcijom G x Ks _________________________________________________________________________

C) Vjerojatni vijek trajanja 80 godina 1 do 80 0,875 R. br. 2.2. 45 bodova Zgrade sa zidovima od opeke, betona, betonskih blokova, kamena i slino, preko 80 ukupno 70 bez vertikalnih serklaa, s drvenom meukatnom konstrukcijom G x Ks R.br. 3.1. 45 bodova Montane zgrade iji je pretean broj elemenata graen industrijski i montiran na objektu od armiranog betona (srednja i teka montaa) __________________________________________________________________________

D) Vjerojatni vijek trajanja 60 godina 1 do 60 1,167 R. br. 32. 35 bodova Montane zgrade iji je pretean broj elemenata graen industrijski i montiran na objektu, od drveta i drugog materijala na bazi drveta i mijeanoj preko 60 ukupno 70 konstrukciji: G x Ks R. br. 4. 30 bodova Zgrade od mjeovitog materijala ili zgrade od opeke debljine vanjskog zida do 25 cm bez dodatne toplinske zatite, s drvenom meukatnom konstrukcijom __________________________________________________________________________

E) Vjerojatni vijek trajenja 40 godina 1 do 40 1,750 R. br. 5 . 25 bodova Zgrade od opeke ili kamena zidane blatom s pregradama od drveta ili erpia preko 40 ukupno 70 i drvenom meukatnom konstrukcijom G x Ks __________________________________________________________________________


_________________________________________________________________________________


F) Vjerojatni vijek trajanja 20 godina 1 do 20 3,500 R. br. 6. 20 bodova Zgrade od erpia, barake, straare i sl. preko 20 ukupno 70 G x Ks ________________________________________________________________________

1.5.4. Umanjenje vrijednosti (amortizacija) prema ASA standardima

Prema ASA standardima amortizacija se izraunava linearno. Stupanj amortizacije (p) izrauna se tako da se efektivna starost graevine (n) podijeli s ekonomski opravdanim radnim vijekom graevine (N):

p = 100 * n / N (%)

odnosno:

efektivna starost graevine * 100 p = -------------------------------------------------------- (%). ekonomski opravdani radni vijek graevine

1.5.5. Ekonomski i tehniki faktori smanjenja vrijednosti i vijek trajanja

Od trenutka kad je zgrada realizirana, ona mora odgovarati osnovnim zahtjevima, odnosno ona mora sluiti njezinom korisniku. Korisnik e tada biti spreman i plaati zakup u periodu u kojem je koristi. Kad nestane korisnosti, korisnik e prekinuti svoje koritenje zgrade. Kao to se moe vidjeti tablici 1.5.1. mnogo je faktora koji s vremenom dovode do smanjivanja korisnosti. To su na prvom mjestu ekonomski faktori, a na drugom tehniki. Vijek trajanja u tehnikom smislu prestaje kad se zgrada srui ili postane opasna za zdravlje stanovnika, odnosno za okolinu. U takvoj situaciji se smatra da je vijek trajanja zgrade ve bio produen. U metodi zamijenjene vrijednosti odreuju se tehnika i funkcionalna zastarjelost, dok korigirana zamijenjena vrijednost odvaja tehniki otpis od funkcionalnog. Tome treba dodati da izraun zamijenjene vrijednosti koristi preostalu vrijednost i efektivni vijek trajanja.

1.5.5.1. Preostala vrijednost

U trenutku kad je nekretnina na kraju svog ivotnog ciklusa, ona vie nije korisna. Kraj nekretnine odreen je tehnikim ili ekonomskim okolnostima. U takvoj situaciji, vrijednost nekretnine je jednaka vrijednosti zemljita koja treba biti umanjena za trokove ponovnog osposobljavanja zemljita za alternativno koritenje. U ove trokove uraunati su trokovi ruenja, trokovi ienja zemljita, trokovi prenamjene zemljita, trokovi financiranja u periodu realizacije prenamjene zemljita i trokovi prodaje. Ovisno o buduim mogunostima koritenja u pojedinim sluajevima moe se dogoditi da je rezultat ovakvog prorauna negativan. Ako su zgrade stvarno zastarjele, preostaje samo njihovo ruenje. No prije nego to do toga doe, zgrade mogu jo biti iskoristive u neku drugu svrhu. Metoda zamijenjene vrijednosti polazi od toga da je zgrada upotrebljiva za sadanjeg vlasnika - korisnika, vodei rauna o


_________________________________________________________________________________


sadanjem koritenju. Ako koritenje u danom trenutku vie nije mogue, to jo uvijek ne znai da su zgrade postale bezvrijedne. Treba provjeriti da li je mogue alternativno koritenje zgrada. Na prvom mjestu treba odluiti ima li sadanji vlasnik - korisnik neko alternativno rjeenje. Ako ima, onda e preostala vrijednost biti identina ekonomskom znaaju nove namjene. Ako vlasnik-korisnik ne moe nai prikladnu namjenu objekta, procjenitelj treba odluiti da li moe zgrada s pripadajuom parcelom zemljita biti prodana treima. U tom sluaju preostala vrijednost je jednaka vrijednosti prihoda od prodaje. Za odreivanje preostale vrijednosti, procjenitelj e odrediti vrijednost zemljita i zgrada. Pritom se on moe koristiti metodom bruto poetnog uinka (odjeljak 2.2.6.1.) ili metodom neto poetnog uinka (odjeljak 2.2.6.2.). Procjenitelj e, u sljedeem koraku, vrijednost zemljita odvojiti od vrijednosti zgrade, pri emu e trokove saniranja pripisati zemljitu. Razlika vrijednosti otpasti e na zgradu to se moe izraziti kroz sadanje trokove gradnje.

Primjer jednostavnog izrauna preostale vrijednosti Nekretninu treba procijeniti pomou metode zamijenjene vrijednosti (vidi odjeljak 2.2.5.2.3.). Trenutna vrijednost zemljita nekretnine iznosi 500.000 , a trenutni trokovi gradnje iznose 1.000.000 . Oekuje se da zgrada nakon 40 godina vie nee biti funkcionalna za sadanjeg korisnika i da se ne moe oekivati alternativna namjena za sadanjeg korisnika. Uzimajui u obzir funkcionalnu i tehniku zastarjelost, parcela nakon 40 godina nee donijeti prihod vei od 550.000 . Pretpostavlja se da su graevinski trokovi i uveavanje vrijednosti jednaki oekivanoj stopi inflacije. Izraun: Preostala vrijednost zemljita sa zgradama 550.000 Preostala vrijednost zemljita 500.000 Preostala vrijednost zgrada 50.000 Trenutni trokovi gradnje 1.000.000 Preostala vrijednost trenutnih trokova gradnje u postocima: 50.000 / 1.000.000 = 5%

1.5.5.2. Efektivni vijek trajanja

Ekonomski i fiziki vijek trajanja moe biti produen aktivnim zahtjevima vlasnika-korisnika, vlade ili treih subjekata. Pritom treba misliti na sljedee mjere: odravanje, obnovu jednog dijela, instalacije, inovaciju ili revitalizaciju okoline. Ovakve aktivnosti dovest e do produenja vijeka trajanja itave zgrade ili nekog od njezinih dijelova. To bismo najbolje mogli ilustrirati na primjeru starih zgrada, koje su uz pomo renoviranja, odnosno revitalizacije zapoele svoj drugi ili trei vijek trajanja.

Za izraun periodinog smanjivanja vrijednosti uveli smo pojam efektivnog vijeka trajanja. Efektivni vijek trajanja je trenutak u vijeku trajanja zgrade ili njezinom dijelu, pri emu zgrada, odnosno njezin dio ima jo jedan oekivani vijek trajanja usporediv s vijekom trajanja zgrade, odnosno dijelom zgrade koja je tek u prvoj fazi vijeka trajanja.

Dakle, u efektivnom vijeku trajanja ne radi se o razlici u godinama izmeu trenutka procjene i godine izgradnje, ve o razlici izmeu trenutka procjene i zamiljene godine izgradnje, koja


_________________________________________________________________________________


ovisi od oekivanom preostalom trajanju ivota, a bez poduzimanja aktivnosti koje e joj poveati vrijednost. Naravno, pretpostavlja se da se zgrada dobro odrava. Efektivni vijek trajanja, koji emo dalje oznaavati s "e" izraunava se odreivanjem prosjenog vijeka trajanja slinih zgrada ili dijelova zgrada. Prosjeni vijek trajanja dalje emo oznaiti s "d". Kada utvrdimo trajanje "d", sljedee je utvrivanje preostalog vijeka trajanja. Preostali vijek trajanja oznait emo s "rd". U treem koraku, oduzet emo preostalo trajanje "rd" od prosjenog vijeka trajanja "d". U donjem primjeru izvodi se jedan takav proraun, pri emu se kree od zgrade prosjenog vijeka trajanja od pedeset godina i preostalog vijeka trajanja od dvadeset godina.

Primjer Prosjeni vijek trajanja zgrade (d) 50 godina Oekivani preostali ivotni vijek (rd) 20 godina Efektivan vijek trajanja zgrade (e) 30 godina

Pomou preostale vrijednosti i efektivnog vijeka trajanja, procjenitelj moe izraunati periodino smanjivanje vrijednosti ili otpis, eventualno, izraen u postocima. Pritom se on moe koristiti trinim ili teoretskim smanjivanjem vrijednosti.

1.5.5.3. Umanjenje zbog utjecaja trita

Umanjenje zbog utjecaja trita polazi od injenice da trina vrijednost najbolje potvruje ekonomsku korisnost zgrade, odnosno nekog od njezinih dijelova. Da bi utvrdio smanjivanje vrijednosti zgrade ili njezinog dijela, procjenitelj analizira nedavno prodane referentne objekte. Analiza je usmjerena odreivanju postotka manje vrijednosti. Prosjena smanjena vrijednost posluit e za polazite u utvrivanju vrijednosti nekretnine, koja se procjenjuje pomou metode zamjenske vrijednosti. S jedne strane ovo je manje egzaktan pristup od teoretskog smanjivanja vrijednosti, no s druge strane, jednostavniji u praksi i razumljiviji za klijente. Ovaj pristup upotrijebit emo jedino ako raspolaemo s dovoljno nekretnina za usporeivanje.

Da bi se odredio prosjean godinji postotak umanjene vrijednosti u skladu s tritem, treba poduzeti sljedee korake:

1. Odrediti prodajnu cijenu nekretnine prema nekretninama ukljuenim u usporedbu (1). 2. Odrediti vrijednost zemljita (WD) za nekretninu kojoj je utvrena cijena pod brojem 1, te

je umanjiti za istu. 3. Izraunati trokove gradnje za slian objekt (BK). 4. Odbiti iznose dobivene pod brojem 2 i 3, te tako doi do ukupne smanjene vrijednosti. 5. Izraziti ukupnu smanjenu vrijednost graevinskih trokova u postotku. 6. Izraunati efektivan vijek trajanja zgrade (e). 7. Podijeliti postotak ukupne smanjene vrijednosti s efektivnim vijekom trajanja zgrade.

Primjer - izraun smanjene vrijednosti zbog utjecaja trita.

Povrina zemljita 900 m2


_________________________________________________________________________________


Povrina zgrade 792 m2 Prodajna cijena nekretnine (1) 1.000.000 Oduzeti iznos vrijednosti zemljita (WG): 900m2 x 350 315.000 Vrijednost zgrade 685.000 Graevinski trokovi sline zgrade po aktualnoj cijeni (BK): 792 m2 x 1.135 = 898.920 - 685.000 Ukupna smanjena vrijednost 213.920 Ukupna smanjena vrijednost u odnosu na graevinsku cijenu: - 213.920 / 898.920 = - 23,8% Prosjeni ekonomski vijek trajanja zgrade (d) 50 godina Ekonomski preostali vijek trajanja zgrade (rd) 40 godina Efektivan vijek trajanja zgrade (e) 10 godina Prosjeno godinje smanjivanje vrijednosti: -23,8% / 10 = -2,38% Pronaen postotak godinje smanjene vrijednosti slae se s godinjim smanjenjem vrijednosti slinih objekata. Ovdje je primjetna analogija s prihodom (yield) do kojeg se dolazi analizom praktinih sluajeva, gotovo se ne obazirui na tehniku, funkcionalnu ili vanjsku zastarjelost. Ovdje, takoer, vrijedi zahtjev za strunom primjenom objekata ukljuenih u usporedbu.

1.5.5.4. Teoretsko smanjivanje vrijednosti

Teoretski pristup smanjivanja vrijednosti se sastoji od faktora koje sam naveo u tablici 1.5.1. "Faktori umanjenja", te obuhvaa velik broj hipoteza, ija obiljeja u najveoj mjeri, lee u budunosti pa moemo pretpostaviti da je i mogunost pogreaka vea. esto su istraivane posljedice fizikih pogoranja stanja zgrade, koje ine dio teoretskog smanjivanja vrijednosti. Dosta se zna i o prosjenom tehnikom vijeku trajanja razliitih graevinskih dijelova. Uz smanjenu vrijednost uslijed tehnike zastarjelosti, funkcionalna i vanjska zastarjelost, takoer, igraju vanu ulogu. Ovi faktori su prilino teko mjerljivi, ali se smatraju prisutnima. To vrijedi i za nove ili gotovo nove objekte. Za razliite korisnike prostore funkcionalna zastarjelost se razlikuje u naravi i opsegu, to oteava odreivanje funkcionalnog smanjivanja vrijednosti. U praksi se to esto rjeava koritenjem paualnih funkcionalnih otpisa od otprilike 0,5% godinje. Saniranje je mogue samo za dio navedenih faktora koji smanjuju vrijednost. Tako, na primjer, moemo krenuti u obnovu kupaonice ili kuhinje, no dvojbeno je da li je takav zahvat ostvariv i za konstruktivne dijelove zgrade. Dakle fizika i funkcionalna zastarjelost se moe rijeiti samo djelomino. Vanjska zastarjelost se ne moe rijeiti bez pomoi izvana, kao to su pomo opine i stanovnika koji odluuju o obnovi grada. Za dijelove koje je mogue sanirati, moe se odrediti postotak, koji ovisi o efektivnom vijeku trajanja zgrade. Za dijelove koji se ne mogu obnoviti, nuan je otpis, koji moe biti izraen u postotku ili zaokruenom iznosu.


_________________________________________________________________________________


Teorijski smanjena vrijednost moe se izraunati tako da se odrede efektivni vjekovi trajanja svakog dijela te dovedu u odnos s ukupnim prosjenim vijekom trajanja (d) slinih dijelova. Pronaeni postotak smanjene vrijednosti povezuje se u vezu s trokovima graevinskog udjela tog dijela, po aktualnim cijenama. im je odreena smanjena vrijednost dijelova, moe se odrediti i prosjeni postotak neposrednih trokova. Odreivanje ovog postotka je nuno da bi se odredila smanjena vrijednost svih dodatnih trokova. Manje egzaktna je metoda kojom se odjednom odreuje efektivan vijek trajanja itave zgrade, nakon ega se ona dovodi u odnos s prosjenim trajanjem slinih objekata.

Smanjivanje vrijednosti uslijed tehnike, funkcionalne i vanjske zastarjelosti kombinacija je koja nije kumulativna. To pretpostavlja nemogunost odreivanja tehnike zastarjelosti te joj se, eventualno, dodaje funkcionalna i vanjska. To moe izazvati dvostruko raunanje. Postotak otpisa zbog tehnike, funkcionalne i vanjske zastarjelosti odreuje se odjednom, pri emu se koristi najvii postotak otpisa. Pritom e vanjska zastarjelost povratno utjecati na funkcionalnu, pa e vjerojatno to se tie otpisa doi na istu razinu. U donjem primjeru postotak otpisa odreen je prema teoretskom smanjivanju vrijednosti.

Primjer Efektivan vijek trajanja graevinskih dijelova je u tehnikom smislu 20 godina, a u funkcionalnom smislu 30 godina Polazei od pretpostavke da se graevinskom dijelu pripisuje normalan prosjean vijek trajanja od 50 godina, preostalo trajanje u tehnikom smislu iznosi jo 30 godina (50-20), a preostalo trajanje u funkcionalnom smislu jo 20 godina (50-30). Funkcionalna zastarjelost je najbra i uzima se kao polazite u otpisu.

U primjeru je razraeno teoretsko smanjivanje vrijednosti, pri emu smo krenuli od pretpostavke da je postotak otpisa odreen mjerenjem koje smo vidjeli u primjeru. Primjer

Neposredni trokovi gradnje 1 2 3 4 5 Temelji 86.400 50 40 20,0% 17.280 Proelje 485.500 30 20 33,3% 161.833 Nosiva konstrukcija 186.400 50 40 20,0% 37.280 Krovovi 61.200 25 15 40,0% 24.480 Graevinska instalacija: - klimatizacija 252.500 20 7 65,0% 164.125 - dizalo 22.500 20 10 50,0% 11.250 Vodoinstalaterski rad 2.100 20 10 50,0% 1.050 Elektrine instalacije 158.500 25 15 40,0% 63.400 Osiguranje 32.500 25 15 40,0% 13.000 Oprema Prostori prolaza 43.400 25 15 40,0% 17.360 Uredski prostori 116.600 10 2 80,0% 93.280 Sanitarni prostori 20.000 20 10 50,0% 10.000 Skladini prostori 2.700 50 35 30,0% 810 Tehniki prostori 11.300 50 30 40,0% 4.520 Ukupni neposredni trokovi 1.481.600 619.668


_________________________________________________________________________________


1 = trokovi gradnje slinih graevinskih zahvata, po aktualnim cijenama (BK) 2 = normalan prosjeni vijek trajanja dijela (d) 3 = efektivan vijek trajanja dijela (e) 4 = postotak smanjene vrijednosti iz 2) i 3) 5 = teoretska smanjena vrijednost dijelova u valuti euro Prosjean otpis: 619.668 / 1.481.600 = 41,8% Trokovi gradilita 70.000 Skladitenje 126.000 Otkup porasta cijena 22.000 Trokovi terena 87.000 Trokovi savjetovanja 251.000 Dodatni trokovi 78.000 Trokovi prodaje 87.000 Trokovi financiranja 82.000 Razvojna dobit i rizik 57.000 Ukupni ostali trokovi 860.000 Otpis na ukupne ostale trokove: 860.000 x 41,8% = 359.689 Ukupni neposredni i ostali trokovi: 2.341.600 Ukupno smanjenje vrijednosti: 979.357

1.5.5.5. Prosjean vijek trajanja graevinskih dijelova

Pregledan popis prosjenog tehnikog vijeka trajanja graevinskih dijelova moemo pronai u mnogim publikacijama. U tablici dolje obuhvaeni su neki primjeri graevinskih dijelova s njihovim prosjenim trajanjem u tehnikom smislu.

Tablica. Prosjean vijek trajanja graevinskih dijelova u tehnikom smislu Vanjski radovi 40-60 godina Krovovi: - crijep, bakreni lim 60-80 godina - metal 30-40 godina - bitumen 15-20 godina - azbestni cement 65 godina Krovni oluci, cink 20-30 godina Limarija 40 godina Odvodi kinice 20-50 godina Stropovi 15-50 godina Podovi: hrastov parket, mozaik kameni pod 70 godina teraco pod, pod od lomljenih kamenih ploa i opeke 60 godina bukov parket, pod od keramikih ploica 50 godina brodarski i dermas pod 35 godina lamelirani parket, blanjane daske, cem. glazura 30 godina


_________________________________________________________________________________


pvc pod s plutom, sintetski ugraeni tapisoni, vinaz ploice

20 godina

lakiranje parketa 10 godina Obloge zidova: unutarnje buke, obloge od prirodnog i umjetnog kamena ili od drveta ili od metala

60-100 godina

vanjske buke 50 godina Prozori i vrata: vanjska vrata, tvrdo drvo 60-80 godina vanjska vrata, meko drvo 20-30 godina vanjski prozori, tvrdo drvo 40-50 godina vanjski prozori, meko drvo 20-30 godina unutarnji prozori, tvrdo drvo 40-50 godina unutarnji prozori, meko drvo 20-30 godina Hidroizolacije nezatiene 10 godina Hidroizolacije nadtemeljnih zidova i podnih ploa 40-80 godina Instalacije: Elektroinstalacija 40 godina telefonska instalacija 30 godina gromobranska instalacija 30 godina plinska instalacija 50 godina vodovodna instalacija 55 godina odvodne instalacije 45 godina centralno grijanje 30 godina instalacije za zrak 15-20 godina sigurnosna instalacija 13-20 godina Kotlovi centralnog grijanja 15-20 godina Bojleri za toplu vodu 15-20 godina Sanitarna oprema 15-25 godina Elektrotehnika oprema 30-40 godina Radijatori elini 15 godina Radijatori liveni 50 godina Eslinger rolete 25 godina Eslinger rolete plastine 20 godina Drveni kapci 30 godina Grilje 25 godina Platnene rolete 10 godina Lienje stolarije 10 godina Kada limena emajlirana ili plastina 20 godina Kada lijevano-eljezna emajlirana 35 godina Bojleri 10-15 godina WC koljka 30 godina Sudoperi 20 godina Sanitarne armature 15 godina Kaljeva pe 30 godina Septika jama 50 godina Hidrofor 70 godina Reetke i ograde vanjske 40 godina Reetke i ograde unutarnje od kovanog eljeza 80-100 godina


_________________________________________________________________________________


iane ograde bez masivnog temelja 5 godina iano pletivo s elinim ili betonskim stupom i s masivnim temeljem

30-40 godina

Drvene ograde s masivnim temeljem, tvrdo drvo, impregnirano

20-30 godina

Vanjske povrine: tucanik s povrinskom obradom 5-10 godina beton debljine min. 15 cm 15-30 godina prirodni kamen na ljunanoj podlozi 15-30 godina prirodni kamen na betonskoj podlozi 30-50 godina bitumenski sloj min. 3 cm na kamenu podlogu 15-25 godina Dizala i vertikalni transport 20-30 godina Vanjski radovi 40-60 godina Krovovi: - crijep 60-80 godina - metal 30-40 godina - bitumen 15-20 godina Krovni oluci, cink 20-30 godina Limarija 40-60 godina Odvodi kinice 20-50 godina Stropovi 15-50 godina Kotlovi centralnog grijanja 15-20 godina Bojleri za toplu vodu 15-20 godina Instalacije za zrak 15-20 godina Sanitarna oprema 15-25 godina Elektrotehnika oprema 30-40 godina Sigurnosna instalacija 13-20 godina Dizala i vertikalni transport 20-30 godina

U primjeru nije uzeta u obzir eventualna preostala vrijednost graevinskih dijelova. Ako ona postoji, moramo je oduzeti od graevinskih trokova (BK), prije nego to odluimo o godinjem otpisu.

Ukupno postoje tri naina za izraun smanjene vrijednosti, naime: linearno smanjivanje vrijednosti, regresivno smanjivanje vrijednosti i progresivno smanjivanje vrijednosti.

1.5.5.6. Linearno smanjivanje vrijednosti

Linearno smanjivanje vrijednosti polazi od konstantnog postotka otpisa po periodima. Ovaj postotak primjenjuje se na graevinske trokove po datumu procjene i ovisan je o prosjenom vijeku trajanja (d) te oekivanoj preostaloj vrijednosti (RW) zgrada ili dijelova. Postotak otpisa rauna se ovako:

(BK - RW) / d ------------------

BK

Pri emu je:


_________________________________________________________________________________


BK = graevinski trokovi sline zgrade ili graevinskog dijela RW = preostala vrijednost zgrada d = prosjean vijek trajanja zgrade ili njezinog dijela

Primjer Graevinski trokovi (BK) odreeni su na 1.000.000 . Preostala vrijednost (RW) odreena je na 100.000 . Prosjeni vijek trajanja (d) iznosi 20 godina. (BK - RW) / d ------------------ = BK (1.000.000 - 100.000 ) / 20 ------------------------------------------- = 4,5% 1.000.000

1.5.5.7. Regresivno smanjivanje vrijednosti

Regresivno smanjivanje vrijednosti se temelji na stalno niem iznosu smanjene vrijednosti. U poetnom periodu pojavit e se relativno puno smanjene vrijednosti, dok e u krajnjem periodu biti relativno malo otpisa. Najpoznatije metode izrauna smanjene vrijednosti su metoda smanjujueg postotka i metoda stalnog postotka knjiene vrijednosti. U metodi smanjujueg postotka, postotak otpisa se odreuje na temelju prosjenog ivotnog vijeka (d) i stalnog postotka promjene (q). Ako je odreen postotak prve godine, on se periodino smanjuje za postotak promjene (q). U prvoj godini postotak se odreuje prema formuli:

(d - 1) linearni postotak otpisa + ----------- x q 2

Pri emu je: d = prosjeni vijek trajanja zgrade ili njezinog dijela q = postotak opadanja

Za svaki sljedei period, postotak smanjene vrijednosti u prvoj godini smanjuje se za stalan postotak opadanja, umnoen s efektivnim vijekom trajanja (e).

(d - 1) linearni postotak otpisa + ---------- x q - (q x e) 2 Primjer Graevinski trokovi (BK) odreeni su na 1.000.000 . Preostala vrijednost (RW) odreena je na 100.000 . Prosjeni vijek trajanja (d) iznosi 20 godina.


_________________________________________________________________________________


Periodian pad postotka promjene (q) je 0,2%. U primjeru izraunavamo linearan postotak od 4.5%. (d - 1) (20 - 1) linearan postotak +----------- x q = 4,5% +--------------- x 0,2% =

2 2 = 4,5% + 1,9% = 6,4% U drugoj godini postotak smanjene vrijednosti iznosi: 6,40% - 0,20% = 6,20% U treoj godini postotak smanjene vrijednosti iznosi: 6,40% - 2 x 0,20% = 6,00% i na taj nain se svake godine postotak smanjuje za 0,2%.

U metodi stalnog postotka knjiene vrijednosti izraunava se konstantan postotak otpisa, koji se moe primijeniti na opadajuu knjienu vrijednost. Postotak se izraunava pomou formule:

%100)/(1 d BKRW

Pri emu je: BK = graevinski trokovi sline izgradnje ili graevinskog dijela RW = preostala vrijednost d = prosjeni vijek trajanja zgrade ili njezinog dijela

U primjeru traimo postotak smanjene vrijednosti po periodima, povezan s knjienom vrijednou.

Primjer Graevinski trokovi (BK) odreeni su na 1.000.000 . Preostala vrijednost (RW) odreena je na 100.000 . Prosjean vijek trajanja (d) iznosi 20 godina. d = 20

%875,10%100000.500000.1001%100/1 20 == xBKRWd

1.5.5.8. Progresivno smanjivanje vrijednosti

U progresivnom smanjivanju vrijednosti ista ne opada, ve raste s vremenom. U poetnim godinama ona je relativno neznatna, dok je u posljednjim godinama njezinog vijeka trajanja smanjena vrijednost relativno visoka. I ovdje moemo koristiti nekoliko metoda: metodu rastueg postotka smanjene vrijednosti i metodu smanjivanja anuiteta vrijednosti. Rastui postotak smanjene vrijednosti odreuje se na temelju prosjenog vijeka trajanja (d) i stalnog postotka porasta (q). Ako je odreen postotak smanjene vrijednosti za prvu godinu, on se periodino uveava za postotak promjene (q). Pronaeni postotak se primjenjuje na trokove gradnje, umanjen za oekivanu preostalu vrijednost (RW), dakle BK - RW.


_________________________________________________________________________________


(d - 1) linearni postotak otpisa - ------------- x q 2 Pri emu je: d = prosjeni vijek trajanja zgrade ili njezinog dijela q = postotak promjene

Za svaki sljedei period, postotak smanjene vrijednosti u prvoj godini se uveava za stalan postotak promjene, pomnoen s efektivnim vijekom trajanja (e).

(d - 1) linearni postotak otpisa - ----------- x q + (q x e) 2

U smanjivanju vrijednosti na temelju anuiteta, periodian iznos koji se sastoji od zbroja kamata i smanjene vrijednosti je jednak. Unutar zbroja kamata i smanjene vrijednosti, smanjena vrijednost periodino postaje vea, a kamate manje. Pritom se koristi formula:

BK - RW -----------------

a

Pri emu je: BK = graevinski trokovi sline izgradnje ili dijelova RW = preostala vrijednost d = prosjean vijek trajanja zgrade ili njezinog dijela r = postotak kamata a = anuitet za 1 euro

U primjeru smo izraunali smanjivanje vrijednosti na osnovi anuiteta.

Primjer Graevinski trokovi (BK) odreeni su na 1.000.000 . Preostala vrijednost (RW) odreena je na 100.000 . Prosjean vijek trajanja (d) iznosi 20 godina. Kamatni postotak 8%. BK - RW ------------- = a 1.000.000- 100.000 --------------------------- = a 20-8% 900.000 x 0,101852209 = 91.667 Shema kamata i smanjene vrijednosti izgleda ovako: Godina Anuitet Kamata Otplaeno Ostatak duga


_________________________________________________________________________________


1. godina 91.667 72.000 19.667 880.333 2. godina 91.667 70.426 21.241 859.092 3. godina 91.667 68.727 22.940 836.152 (*2)


_________________________________________________________________________________


1.6. ETAIRANJE

Etairanje je uspostava vlasnitva odreenog posebnog dijela nekretnine (etano vlasnitvo) te povezivanje tog posebnog dijela sa odgovarajuim suvlasnikim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine.

Vlasnitvo odreenoga posebnoga dijela nekretnine moe proizai i biti uspostavljeno samo na suvlasnikom dijelu nekretnine koji je barem toliko velik da odgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnoga dijela prema korisnoj vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine (odgovarajui suvlasniki dio) Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima NN 91/96.

Korisna vrijednosti stana ili druge prostorije izraunava se iz korisne povrine stana ili druge prostorije i odgovarajuih dodataka ili odbitaka za razlike koje poveavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, poloaja i sl., a nisu nastale na troak samo jednoga od suvlasnika.

Oigledno je da Zakon definira odnos korisne vrijednosti dijela prema cjelini, a ne kako je kod nas u praksi uobiajeno da se koristi odnos korisne povrine dijela prema korisnoj povrini cjeline. Zakon o vlasnitvu nastao je na temelju austrijskog zakona koji odreuje odnose posebnih dijelova neke nekretnine kao odnose uspostavljenih vrijednosti (npr. prosjeni stan u zgradi ima jedininu vrijednost dok se ostalim prostorima dodjeljuju dodaci ili odbici vei ili manji od 1, npr. za garau 0,75; za stan u prizemlju 0,85; za stan na prvom katu 1,20; za ulini lokal 2,5 itd.)

U RH je do sada bio u upotrebi pristup koji se protee iz bive Jugoslavije i koji se temeljio na JUS-u, a kasnije na HRN U.C2.100. Sve povrine objekta svodile su se na korisnu povrinu upotrebom koeficijenata sukladno normi HRN U.C2.100, a zatim su se uspostavljali i upisivali odnosi korisnih povrina posebnih dijelova prema cjelini. Danas je sve vie u upotrebi pristup koji je prilagoeniji Zakonu o vlasnitvu i stvarnim pravima kao i meunarodnoj normi ISO 9836. Elaboratom etairanja uspostavlja se vlasnitvo odreenoga posebnoga dijela nekretnine koje moe biti uspostavljeno samo na suvlasnikom dijelu nekretnine koji je toliko velik da odgovara odnosu korisne vrijednosti toga samostalnoga dijela prema korisnoj vrijednosti svih posebnih dijelova cijele nekretnine (idealnom dijelu).

Etairanje zgrada nuno je radi sreivanja zemljinoknjinog stanja. Kako veina zgrada u cijeloj Hrvatskoj nije etairana, suvlasnicima stambenih zgrada potrebno je ukazati na prednosti etairanja.

1.6.1. Ciljevi

Etairanjem se ukratko postie slijedee:

1. U pravnom smislu uspostava jedinstva nekretnine (zemljita kao biveg drutvenog vlasnitva i zgrade, garaa i sl. objekta koji su na tom zemljitu sagraeni).

2. Uspostava vlasnitva na posebnom dijelu nekretnine (stan, poslovni prostor, garaa i sl.) izraeno u idealnom dijelu suvlasnitva.


_________________________________________________________________________________


3. Potpuno ureenje zemljinoknjinog stanja nekretnine (zemljita i zgrade) koje e omoguiti normalan, propisan, zakonit promet nekretninom i njenim posebnim dijelovima.

4. Utvrivanje stvarnog i ispravnog omjera svakog suvlasnika u suvlasnitvu nekretnine, ime se uspostavlja i pravedan odnos u sufinanciranju odravanja nekretnine (priuva i sl.)

5. Mogunost upisa tereta na posebnom dijelu, mogunost koritenja hipoteke, fiducije kao zalog za bankovni kredit i sl.

6. Jednoznano odreivanje zajednikih dijelova nekretnine te mogunost upisa, upravljanja i raspolaganja zajednikim dijelovima u skladu sa zakonom.

Etairanje podrazumijeva izradu elaborata etairanja koji obuhvaa izradu nacrta svih etaa u mjerilu, oznaavanje posebnih i zajednikih dijelova zgrade na nacrtima u posebnim bojama, izraun korisne povrine posebnih i zajednikih dijelova, iskaz odnosa idealnih dijelova zgrade prema cjelini, te prijedlog upisa u zemljinu knjigu

Dioba ili razvrgnue je dijeljenje suvlasnike nekretnine izmeu suvlasnika razmjerno suvlasnikim dijelovima.

Posebni dio nekretnine je dio suvlasnike nekretnine koji ini samostalnu uporabnu cjelinu, kao to je stan ili druga samostalna prostorija.

Uz stan odnosno drugu samostalnu prostoriju, vlasnitvo posebnoga dijela nekretnine moe se protezati i na sporedne dijelove (pripadke) kao to su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kuni vrtovi, mjesta za ostavljanje najvie do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.

Da bi se vlasnitvo posebnoga dijela nekretnine moglo protegnuti i na neki dio kao tome sporedan, on treba biti jasno razgranien od ostalih dijelova nekretnine, te dostupan s mee nekretnine ili iz njezinih zajednikih dijelova ili iz onoga stana, odnosno samostalne prostorije iji bi bio sporedni dio.

Meuvlasniki ugovor je ugovor izmeu suvlasnika nekretnine kojim se ureuju meusobni odnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem i koritenjem nekretnine.

Fizika dioba zgrade mogua je kada je mogue povezivanje vlasnitva posebnog dijela nekretnine s odreenim idealnim dijelom (uspostava etanog vlasnitva) u skladu sa suvlasnikim dijelovima.

Civilna dioba je postupak razvrgnua suvlasnike zajednice nekretnina prodajom.

Primjer: Potrebno je, koristei normu HRN U.C2.100 odrediti suvlasnike omjere i napisati prijedlog za upis u z.k. suvlasnika Marka A. u stambenoj kui u Zagrebu, Njegoeva 4 sa stanom od 120 m2 na 1. katu i suvlasnika Ivice B. sa stanom od 130 m2 u prizemlju, zajednikim tavanom od 100 m2 i zajednikim stubitem od 40 m2. Svaki


_________________________________________________________________________________


suvlasnik ima u vlasnitvu podrumsku prostoriju od 20 m2 tlocrtne povrine, a podrumski hodnik je zajedniki povrine 25 m2. Kolika je povrina zajednikih dijelova?

- neto povrina podrumskih prostorija 2 x (P x k) = 2 x (20 x 0,50 ) = 2 x 10 = 20 m2 - koeficijent k za podrumske prostorije k = 0,50 - posebni dijelovi 120 m2 + 130 m2 + 2 x (20 x 0,50 ) = 270 m2 - zajedniki dijelovi 100 m2 + 40 m2 + 25 m2 = 165 m2 - posebni dio Marko A. 120 + (20 x 0,50) = 130 m2 - suvlasniki omjer suvlasnika Marka A. je 130/270 tj. 48/100 - posebni dio Ivica B. 130 + 10 = 140 m2 - suvlasniki omjer suvlasnika Ivice B. je 140/270 tj. 52/100 Prijedlog za upis:

1.) Marko A. iz Zagreba, Njegoeva 4, vlasnik je u 48/100 dijela i to na nekretninama u popisnom

listu AI, povezano sa vlasnitvom stana na prvom katu neto korisne povrine 120 m2 i ostave u podrumu neto korisne povrine 10 m2, u nacrtima oznaeno zelenom bojom.

2.) Ivica B. iz Zagreba, Njegoeva 4, vlasnik je u 52/100 dijela i to na nekretninama u popisnom listu

AI, povezano sa vlasnitvom stana u prizemlju neto korisne povrine 130 m2 i ostave u podrumu neto korisne povrine 10 m2, u nacrtima oznaeno plavom bojom.

Primjer: Potrebno je izraditi elaborat etairanja prema Zakonu o vlasnitvu i stvarnim pravima (uspostaviti odnose korisnih vrijednosti), koristei standard za utvrivanje povrina ISO 9836. 1. Izrada nacrta svih etaa u mjerilu i oznaavanje posebnih i zajednikih dijelova zgrade na nacrtima u posebnim rafurama (bojama),


_________________________________________________________________________________


TLOCRT PODRUMA M 1:100

OBJEKT: STAMBENA GRAEVINA U VELIKOJ GORICI, K. S. alskog 25ARKO ELJKO d.i.g.sudski vjetak

250 160

256

530

244

275

175

346

110

233

226

186220

285115110

1 PR

EDPR

.

2 SP

REM

ITE

3 KO

TLO

VNIC

A

4 SP

REM

ITE

5 KOTLOVNICA

6 ST

UBE

Trosobni stan u prizemlju sa spremitem u podrumu i spremitem na tavanu

Trosobni stan na I. katu sa spremitem u podrumu i spremitem na tavanu

Zajedniki dijelovi

160

TLOCRT PRIZEMLJA M 1:100


6 ST

UBE

18 ST

UBE

7 HODNIK

8 SO

BA

10 IZ

BA11

KU

PAO

NIC

A

12 KU

HIN

JA

9 BALKON

13 BLAGOVAONICA

14 SOBA

15 BALKON

16 SOBA

17 BALKON

190220115195205

420515

560

100425265135

400 225 285

285



Zajedniki dijelovi

5560

490

140

440

105

105

440

140

300

240

115

115

405

6549

011

5

405

7048

511

5


_________________________________________________________________________________


TLOCRT I. KATA M 1:100


18 ST

UBE

30 ST

UBE

19 HODNIK

20 SO

BA

22 IZ

BA23

KU

PAO

NIC

A

24 KU

HIN

JA

21 BALKON

25 BLAGOVAONICA

26 SOBA

27 BALKON

28 SOBA

29 BALKON

190220115195205

420515

560

100425265135

400 225 285

555400



Zajedniki dijelovi

115

405

6549

011

5

115

405

7048

511

5

105

440

140

300

240

TLOCRT TAVANA M 1:100


30 S

TUBE



Zajedniki dijelovi

31 SPREMITE32 SPREMITE

486454

285400

470

470

699

699


_________________________________________________________________________________


2. Uspostava vlasnitva na posebnom dijelu nekretnine I.I. ZATEENO STANJE U z.k.ul. 2167, k.o. Velika Gorica, upisana je u posjedovnicu A na z.k.. 1605/10 kua br. 25 tlocrtne povrine 124 m2 i dvorite povrine 426 m2. U vlastovnicu B su kao z.k. suvlasnici upisani Gabelica Ante i Gabelica Mladen, oboje iz Podbablja gornjeg (Kameni most), svaki u 1/2 dijela. U teretovnici C je pod brojem Z-155/2003 zabiljeeno da je kua sagraena na k. br. 1605/10 upisana bez uporabne dozvole. U posjedovni list 1769 upisani su na k.. 1605/10 kua br. 25 tlocrtne povrine 124 m2 i dvorite povrine 426 m2. Kao posjednici upisani su Gabelica (Filip) Ante i Gabelica (Filip) Mladen, oboje iz Velike Gorice, alskog 25, svaki u 2 dijela. Prema Odobrenju za graenje od 16.8.1974. Broj UP/I-02-1494/2-1974, odobrava se Gabelica Antunu i Mladenu z.p. 58262 Kameni Most iz Podbablja Gornjeg graenje obiteljske stambene katnice veliine 10,0 x 12,0 m, visine 7,0 m od nivoa terena do strehe krova, u mjestu Velika Gorica na katastarskoj estici broj 1605/10 i 1605/9 k.o. Velika Gorica, zemljite na koritenju investitora.

I.II. TEHNIKI OPIS LOKACIJA: Velika Gorica, K. . alskog 25 TIP ZGRADE: Stambena samostojea kua BROJ ETAA: Podrum, prizemlje, I. kat i tavan INFRASTRUKTURA: Ureena, asfaltirana ulica PROELJE: Ureeno, fasada KROV: Drveni dvostreni POKROV: Valovite salonit ploe LIMARIJA: Izvedena, pocinana TEMELJI: Betonski, trakasti HIDROIZOLACIJA: Izvedena NOSIVA KONSTRUKCIJA: Zidano opekom sa AB elementima STROPNA KONSTRUKCIJA: AB ploa PREGRADNI ZIDOVI: Zidani opekom INSTALACIJE VODE: Izvedene zajednike vertikale sa razvodom i vodomjerom za svaki

poseban dio kue, prikljuak izveden na javnu gradsku mreu INSTALACIJA KANALIZACIJE: Izvedena zajedniki za oba posebna dijela,

prikljuak izveden na javnu gradsku mreu INSTALACIJE EL. ENERGIJE: Izvedene za svaki poseban dio kue zasebno sa elektrinim

brojilom, prikljuak izveden na javnu gradsku mreu INSTALACIJA PLINA: Nije izvedena GRIJANJE: Instalacije centralnog grijanja izvedene za svaki poseban dio kue

zasebno, sa prikljucima na odvojene kotlovnice na lo ulje smjetene u podrumu


_________________________________________________________________________________


SPECIFINOSTI: Kua se koristi kao dvije zasebne stambene cjeline, stan u prizemlju sa spremitem u podrumu i na tavanu i stan na I. katu sa spremitem u podrumu i na tavanu. Zajedniki dijelovi kue su temelji, nosivi zidovi, stropne konstrukcije, glavni instalacijski vodovi struje, vode i kanalizacije, unutarnje stubite, krovite, fasada i reviziona okna. Pristup javnoj prometnici je direktno sa june strane parcele. Parkiranje omogueno na parceli sa june i istone strane kue.


_________________________________________________________________________________


II. ETAIRANJE UTVRENJE TEHNIKIH ELEMENATA ETAE - NETTO KORISNA POVRINA

R.br. Prostorija Duina (m) irina (m) Povrina

PODRUM

1 Predprostor 2,25 2,44

2 Spremite 5,30 2,85 15,11

3 Kotlovnica 2,75 1,86 5,12

1,75 1,60 2,80

4 Spremite 3,46 2,20 7,61

2,50 1,10 2,75

5 Kotlovnica 2,56 2,26 5,79

2,33 1,60 3,73

48,40

PRIZEMLJE

6 Stube 4,40 2,25 9,90

7 Hodnik 4,25 1,40 5,95

8 Soba 4,40 2,85 12,54

9 Balkon natkriveni 2,85 1,05 2,99

10 Izba 1,40 1,00 1,40

11 Kupaonica 3,00 1,90 5,70

12 Kuhinja 3,00 2,20 6,60

13 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08

14 Soba 4,90 1,15 5,64

4,85 4,00 19,40

1,95 0,65 1,27


5,60 0,55 3,08

16 Soba 4,05 4,00 16,20

1,35 0,70 0,95


109,39

I. KAT

18 Stube 4,40 2,25 9,90

19 Hodnik 4,25 1,40 5,95

20 Soba 4,40 2,85 12,54


22 Izba 1,40 1,00 1,40


_________________________________________________________________________________


23 Kupaonica 3,00 1,90 5,70

24 Kuhinja 3,00 2,20 6,60

25 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08

26 Soba 4,90 1,15 5,64

4,85 4,00 19,40

1,95 0,65 1,27


5,60 0,55 3,08

28 Soba 4,05 4,00 16,20

1,35 0,70 0,95


112,23

TAVAN

30 Stube 4,40 2,25 9,90

-3,22 1,10 -3,54

31 Spremite 4,70 2,85 13,40

6,99 4,86 33,97

32 Spremite 4,70 4,00 18,80

6,99 4,54 31,73

104,26

UKUPNA POVRINA (m2) 374,28


_________________________________________________________________________________


II.I. POSEBNI DIJELOVI A) Trosobni stan u prizemlju sa spremitem i kotlovnicom u podrumu i spremitem na tavanu

R.br. Prostorija Duina (m) irina (m) Povrina STAN - PRIZEMLJE

7 Hodnik 4,25 1,40 5,95 8 Soba 4,40 2,85 12,54

10 Izba 1,40 1,00 1,40 11 Kupaonica 3,00 1,90 5,70 12 Kuhinja 3,00 2,20 6,60 13 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08 14 Soba 4,90 1,15 5,64

4,85 4,00 19,40 1,95 0,65 1,27

16 Soba 4,05 4,00 16,20 1,35 0,70 0,95

UKUPNO: 85,73 PRIPACI - PODRUM

4 Spremite 3,46 2,20 7,61 2,50 1,10 2,75

UKUPNO: 10,36 5 Kotlovnica 2,56 2,26 5,79

2,33 1,60 3,73 UKUPNO: 9,52 PRIPACI - PRIZEMLJE

9 Balkon natkriveni 2,85 1,05 2,99 UKUPNO: 2,99

15 Balkon natkriveni 5,15 0,60 3,09 5,60 0,55 3,08

UKUPNO: 6,17 17 Balkon natkriveni 4,00 1,15 4,60

UKUPNO: 4,60 PRIPACI - TAVAN

32 Spremite 4,70 4,00 18,80 6,99 4,54 31,73

UKUPNO: 50,53



_________________________________________________________________________________


B) Trosobni stan na I. katu sa spremitem i kotlovnicom u podrumu i spremitem na tavanu


STAN - I. KAT

19 Hodnik 4,25 1,40 5,95

20 Soba 4,40 2,85 12,54

22 Izba 1,40 1,00 1,40

23 Kupaonica 3,00 1,90 5,70

24 Kuhinja 3,00 2,20 6,60

25 Blagovaonica 4,20 2,40 10,08

26 Soba 4,90 1,15 5,64

4,85 4,00 19,40

1,95 0,65 1,27

28 Soba 4,05 4,00 16,20

1,35 0,70 0,95

UKUPNO: 85,73

PRIPACI - PODRUM

2 Spremite 5,30 2,85 15,11

UKUPNO: 15,11

3 Kotlovnica 2,75 1,86 5,12

1,75 1,60 2,80

UKUPNO: 7,92

PRIPACI - I. KAT


UKUPNO: 5,83


5,60 0,55 3,08

UKUPNO: 6,17


UKUPNO: 4,60

PRIPACI - TAVAN

31 Spremite 4,70 2,85 13,40

6,99 4,86 33,97

UKUPNO: 47,37



_________________________________________________________________________________


II.II Zajedniki dijelovi


PODRUM

1 Predprostor 2,25 2,44 5,49

5,49

PRIZEMLJE

6 Stube 4,40 2,25 9,90

9,90

I. KAT

18 Stube 4,40 2,25 9,90

9,90

TAVAN

30 Stube 4,40 2,25 9,90

-3,22 1,10 -3,54

6,36



_________________________________________________________________________________


II.III. Utvrenje suvlasnikih dijelova na kui i izraun korisnih vrijednosti

Korisne povrine R.br

Vlasnik Opis Etaa

stan pripadak

Prostorije Ocjena vrijedn.

Pojedina korisna

vrijednost

Ukupna korisna

vrijednost

Udio korisne vrijednosti

85,73 3 sobe, 1 kuhinja, 1 blagov. 1 kupaonica 1 hodnik, 1 izba

1,00 86

2,99 balkon 0,30 1

6,17 balkon 0,30 2

prizemlje

4,60 balkon 0,30 1

podrum 10,36 spremite 0,20 2

podrum 9,52 kotlovnica 0,20 2

1 Mladen Gabelica

stan

tavan 50,53 spremite 0,20 10

UKUPNO: 85,73 84,17 169,90

104 104//214

ili

49/100

85,73 3 sobe, 1 kuhinja, 1 blagov. 1 kupaonica 1 hodnik, 1 izba

1,06 91

5,83 balkon 0,30 2

6,17 balkon 0,30 2

I. kat

4,60 balkon 0,30 1

podrum 15,11 spremite 0,20 3

podrum 7,92 kotlovnica 0,20 2

1 Ante Gabelica

stan

tavan 47,37 spremite 0,20 9

UKUPNO: 85,73 87,00 172,73

110 110/214

ili

51/100

SVEUKUPNO:

171,46

171,17

214

214/214 ili

100/100


_________________________________________________________________________________


III. PRIJEDLOG ZA UKNJIBU Na temelju utvrenih injenica iz Nalaza, a sukladno Zakonu o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima NN 91/96 na posebnim dijelovima, kua u Velikoj Gorici, K. . alskog 25, sadre posebne dijelove kao samostalne etane dijelove pa se PREDLAE da se u zemljinoj knjizi z.k.ul. 2167, k.o. Velika Gorica, upie slijedee: u listu A (popisni list): stambena kua i dvorite u Velikoj Gorici, K. . alskog 25 u listu B (vlasniki list) upie pravo vlasnitva na posebnom dijelu kue i to: 1) Trosobni stan u prizemlju sa spremitem u podrumu i spremitem na tavanu Mladen Gabelica iz Podbablja gornjeg (Kameni most) vlasnik je u 49/100 dijela i to na nekretninama u

popisnom listu AI, povezano sa vlasnitvom trosobnog stana u prizemlju koji se sastoji od 3 sobe, kuhinje, blagovaonice, kupaonice, izbe i hodnika ukupne povrine 85,73 m2, sa balkonom povrine 2,99 m2, balkonom povrine 6,17 m2, balkonom povrine 4,60 m2, te spremitem u podrumu povrine 10,36 m2, kotlovnicom u podrumu povrine 9,52 m2 i spremitem na tavanu povrine 50,53 m2, sve u nacrtima oznaeno crvenom bojom.

2) Trosobni stan na I. katu sa spremitem u podrumu i spremitem na tavanu Ante Gabelica iz Podbablja gornjeg (Kameni most) vlasnik je u 51/100 dijela i to na nekretninama u

popisnom listu AI, povezano sa vlasnitvom trosobnog stana u prizemlju koji se sastoji od 3 sobe, kuhinje, blagovaonice, kupaonice, izbe i hodnika ukupne povrine 85,73 m2 sa balkonom povrine 5,83 m2, balkonom povrine 6,17 m2, balkonom povrine 4,60 m2, te spremitem u podrumu povrine 15,11 m2, kotlovnicom u podrumu povrine 7,92 m2 i spremitem na tavanu povrine 47,37 m2, sve u nacrtima oznaeno plavom bojom.

Ovaj prijedlog posebnih dijelova izraen je na osnovu injeninog stanja, a u skladu sa graevinsko tehnikim propisima i Zakonom o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima. Elaborat etairanja uinjen je u 7 primjeraka, od toga 6 za potrebe predlagatelja, a jedan ostaje u arhivi vjetaka.


_________________________________________________________________________________


1.7. Moderne metode odreivanja poloajne pogodnosti

1.7.1. Space syntax metoda

U cilju dobivanja egzaktnih pokazatelja vrednovanja poloaja i lokacije, te predvianja integracije nekih urbanih prostora, a time i njene budue lokacijske vrijednosti, u svijetu su razvijane metode kojima bi se mogle predvidjeti i ocijeniti na transparentan i egzaktan nain. Jedna od najrazvijenijih je metoda analize konfiguracije urbanih mrea, Space Syntax metoda. Poznavanje metoda analize konfiguracije urbanih mrea moe biti od koristi kod odreivanja lokacijske vrijednosti kod posebno nejasnih urbanih konfiguracija. Naime, za atraktivnost neke lokacije esto je vanija dobra povezanost tj. jednostavna dostupnost u odnosu na centralne, visoko vrijedne gradske prostore koja se moe mjeriti samo kroz odnose konfiguracije gradske mree nego sama topografska udaljenost mjerena u metrikim udaljenostima.

Space Syntax je analitika metoda kojom se pojedine lokacije tj. javni urbani prostori mogu vrednovati prema ostatku pripadajue urbane konfiguracije kroz mjerenje kriterija povezanosti i integracije. Na ovaj se nain kompleksnost gradske mree moe svesti na limitirani broj elemenata, a njihov se odnos moe objektivno izmjeriti kao odnos pojedinanog elementa prema mrei (mrea kao zbir svih elemenata tj. gradskih javnih prostora).

Prostorni element je dobro integriran u mrei ako je broj koraka do svih ostalih elemenata u mrei nizak ili minimalan. To su obino centralni gradski prostori koji su lako dostupni iz ostatka mree i samim time nose visok potencijal lokacijske vrijednosti. Prostori koji su loe, tj. nisko integrirani nalaze se konfiguracijski na samoj periferiji mree tj. teko su dostupni i loe vezani na ostatak mree naroito u odnosu na visoko integrirane tj. centralne prostore. Takvi prostori nose nizak potencijal lokacijske vrijednosti.

Takve prostore koji nose najvie i najnie vrijednosti integracije nije teko identificirati bez pomoi bilo koje analitike metode. Meutim, prednost analitike metode Space Syntax-a je mogunost objektivne gradacije integracijskih vrijednosti koje variraju izmeu najviih i najniih vrijednosti.

axijalna mapa Amsterdama evaluirana po kriteriju globalne integracije (vie vrijednosti - toplije boje poevi od crvene, nie vrijednosti - hladnije boje zavrno s tamno plavom)


_________________________________________________________________________________



Procjeni vrijednosti nekretnine pristupamo iz potrebe odreivanja njezine vrijednosti u sadanjem trenutku uzimajui u razmatranje mogue utjecaje u buduem vremenu. Vrijednost nekretnine predstavlja iznos svih probitaka, odnosno prihoda koju ta nekretnina moe donijeti, izraenih u novcu.

Prodajna cijena nekretnine je stvarni

49239056-procjenavrijednostinekretnina

Documents