20150713_see grand roissy_rapport détaillé phase 2_v2.pdf

8/16/2019 20150713_SEE Grand Roissy_Rapport détaillé phase 2_V2.pdf

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www.cmn-partners.comCMN Partners – 26 Place Bellecour, 69002 LYON France - Tel: + 33 (0)4 78 92 81 87 - [email protected]

15 juillet 2015De: CMN Partners, EGIS, Villes & Paysages

Schéma des Espaces Economiquesdu Grand Roissy

Rapport détaillé – phase 2 (scénarios et plan d’actions)

CMNPartnersArchitectes de Projets


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20150713_SEE Grand Roissy_Rapport détaillé phase 2_V2 P2 CMN Partners

Préambule:

1. Rappel des objectifs de la mission

2. Déroulé de la phase 23. Synthèse de la mission

1. Une ambition économique forte pour le GrandRoissy

1. Une ambition commune pour le développement duterritoire

2. Une vision partagée de la vocation du Schéma

2. Les principaux éléments à retenir du diagnostic etdes enjeux fonciers et immobiliers

1. Le SEE, un outil stratégique pour le Grand Roissy

2. Les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

3. Des critères d’élaboration des scénarios

4. Des indépassables

3. Préfiguration des scénarios: analyse desalternatives proposées

1. Différentes orientations possibles

2. Le scénario « fil de l’eau »

3. Le scénario de l’intervention ciblée

4. Le scénario de l’intervention globale

5. Comparatif des impacts en termes d’emplois

6. Comparatif des volumes d’extension de foncieréconomique

7. Comparatif des programmations immobilières

Sommaire

4. Le scénario retenu: une intervention globale auservice d’un aménagement économique équilibré

du territoire1. Pourquoi le choix du scénario de l’intervention

globale?

2. Un scénario engageant

3. Une déclinaison en cohérence avec les démarches deplanification en juillet 2015

4. Mise en perspective des données foncières suite auxajustements

5. La proposition d’un plan d’action opérationnel

5. La programmation proposée: volumétrie, phasageet spatialisation

1. En synthèse, positionnement, programmation etphasage des projets

2. Vers une nouvelle géographie économique

3. Préconisations sur le segment des locaux d’activités

4. Préconisation sur le segment des entrepôts

5. Préconisations sur le segment du bureau

6. La programmation complémentaire en équipementsstructurants

7. Une démarche globale de requalification des sitesstratégiques

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6. Une stratégie concertée au service du projet

1. Initier une stratégie foncière commune?

2. Piloter collectivement le process d’implantation desentreprises

3. Instituer une relation régulière élus / opérateursimmobiliers

7. Des outils de pilotage à l’échelle du Grand Roissy

1. Une gouvernance au service du projet

2. Une stratégie marketing coordonnée

3. Des règles d’urbanisme harmonisées?

4. Vers des logiques de péréquation fiscale?5. Des outils de suivi opérationnels

8. Des principes de continuité urbaine, adossés à unsystème de transport optimisé

9. Quel chemin critique pour mettre en œuvre leSchéma?

Annexes:

1. Exemples de gouvernance

2. Détails concernant les cibles

3. Typologies de produits immobiliers

4. Précisions méthodologiques

Contacts

Sommaire

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Sommaire

Préambule:


2. Déroulé de la phase 23. Synthèse de la mission


















du territoire1. Pourquoi le choix du scénario de l’intervention

globale?














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Les objectifs de notre intervention

Conduire une démarche de conseil et d’étude ouvrant la voie à une répartition efficace et

lisible des activités économiques entre les différents secteurs géographiques du GrandRoissy.

Vous aider à partager une vision commune du développement économique du Grand Roissypour construire une offre globale.

• Réaliser un état des lieux quantitatif et qualitatif de l’offre d’accueil à l’échelle du territoire

• Mener une analyse prospective de l’ajustement offre/demande et hiérarchiser les enjeuxprioritaires

• Formaliser des scenarii de spatialisation de l’offre d’accueil économique en fonction de

différents niveaux d’ambition

• Fournir les clés de lecture aux collectivités, accompagner les élus dans leur prise de décision, parune démarche de concertation

Préambule


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7/9420150713_SEE Grand Roissy_Rapport détaillé phase 2_V2 P7 CMN Partners

Préambule

Synthèse de la mission (1/2)

Sur la base d’une phase approfondie de diagnostic etd’identification des enjeux fonciers et immobiliers auxquels le GrandRoissy doit répondre sur le plan du développement économique, les

élus du territoire ont été amenés à se prononcer sur un scénariopréférentiel d’intervention coordonnée. Le choix s’est unanimementporté sur le scénario dit « de l’intervention globale ».

Ce scénario est en effet apparu comme répondant au mieux àl’ambition politique commune: celle d’un aménagement économiquequi permet de concilier rayonnement international et métropolitain,en lien avec la plateforme aéroportuaire, et développement équilibrédu territoire, dans un souci de respect de la qualité urbaine globale etde croissance de l’emploi.

Sur le plan opérationnel, ce choix favorise l’adéquation de l’offre etde la demande sur chaque segment de marché, il permet d’assurer lasortie de l’ensemble des projets et prend en compte les enjeux derequalification. Il assure une montée en gamme globale, une maîtrisedu développement foncier et la confortation de l’économie locale enrenforçant la masse critique et la visibilité du corridor aéroportuaire,tout en favorisant la diversification et la diffusion de l’activité économique sur l’ensemble du territoire.

En termes de structuration interne et de gouvernance, il offre unelisibilité et une crédibilité à l’action économique des acteurs, permet

une optimisation des investissements publics (notamment en matièrede requalification), dans une logique de co-construction et dereprésentativité.

A terme, il doit permettre de générer plus de 150 000 emplois.

Le scénario retenu présente de nombreux avantages mais c’est également celui qui est le plus engageant pour les collectivités car ils’appuie sur un certain nombre de principes:

• Une enveloppe globale de projets d’extensions à vocationéconomique à respecter: en dehors des projets identifiés à ce jour,pas d’extension sauf sur la base de projets abandonnés

•

Des ajustements relatifs à la programmation et à la vocation decertains projets mais pas de bouleversement• Un phasage, une programmation et une spatialisation précis des

opérations à l’échelle du Grand Roissy• La mise en place d’une politique de réserves foncières pour les

projets les plus incertains• Des conditions de mise en œuvre sur le plan politique et

institutionnel, en association avec les partenaires privés

Il est à noter que le dispositif reste évolutif, il a vocation à s’ajuster aufil de l’eau aux contraintes du marché et à l’évolution du systèmed’acteurs.

Pour assurer la mise en œuvre de ce scénario, l’objectif est des’appuyer sur un plan d’action opérationnel qui renvoie à des questionsde programmation, de stratégie et de concertation, d’outils de pilotageopérationnel.

En matière de programmation, les préconisations du Schéma visent àrépondre aux enjeux fonciers et immobiliers identifiés dans la phase dediagnostic:

• Pallier à une sous-offre chronique en matière de locaux d’activités

• Favoriser la montée en gamme de l’offre programmée en matièred’entrepôts

• Soutenir un effort de production et de lisibilité sur le bureau pours’affirmer à l’échelle métropolitaine

• Accompagner la sortie d’équipements structurants pour soutenirl’économie des échanges internationaux.

A ces enjeux, viennent s’ajouter les impératifs de maîtrise foncière etde prise en compte des espaces existants.



Préambule

Synthèse de la mission (2/2)

Pour répondre à ces enjeux, le Schéma propose uneprogrammation ajustée des projets. Cette programmation se traduitpar un ajustement et un affinement de la vocation préférentielle des

espaces, de manière à assurer plus de complémentarité que deconcurrence entre les projets. Elle se traduit également par un phasageremanié, avec le « report » à post-2035 des projets les plus incertains,tout en affirmant le maintien à terme de leur vocation économiqueprévisionnelle. Cela permet de gagner en souplesse par rapport aumarché, tout en se fixant des objectifs plus raisonnables d’ici 2035, auregard du contexte actuel.

Le Schéma se traduit également par des préconisations en termesde spatialisation et d’organisation territoriale du développementéconomique du territoire. Par segment de marché, des orientationssont données pour chaque projet, sur la base des conditions deréalisation des scénarios. A titre d’exemple, sur le segment du bureau,deux localisations préférentielles sont proposées: le corridoraéroportuaire et les gares (RER et futur GPE). En matière de locauxd’activités, deux principes sont privilégiés: la densification des espacesexistants pour maîtriser le mitage et le déploiement d’une offre àcaractère présentiel sur l’ensemble du territoire. En matièred’entrepôts, la logistique longue portée doit se positionner de manière

préférentielle le long des axes routiers, la logistique en lien avecl’aéroportuaire à proximité immédiate de la plateforme.

Une carte par segment de marché est proposée. Elle ne traduit pasd’exclusivité. La lecture successive des différentes cartes démontre lapossibilité pour un même projet d’accueillir plusieurs types deprogrammation.

Au-delà de ces représentations sectorielles, le Schéma proposeégalement une représentation globale de l’avenir économique duterritoire.

Il s’agit de porter un discours valorisant « la nouvelle géographieéconomique » du Grand Roissy. Bien plus qu’un outil de travail, la carteglobale a vocation à donner une vraie visibilité au territoire et à ses

projets vis-à-vis de ses partenaires stratégiques au niveau institutionnel(Départements, Région, Etat…) et des opérateurs fonciers et immobiliers(aménageurs, promoteurs, investisseurs, utilisateurs…). Cela permetd’affirmer la volonté politique du territoire de maîtriser sondéveloppement, ce qui est gage de crédibilité.

Pour atteindre cette ambition, à terme, le territoire a vocation à sedoter d’une gouvernance politique dédiée et d’un cadre opérationnel demise en œuvre. Au regard des réformes institutionnelles en cours, il estpréconisé dans un premier temps de maintenir le cadre d’élaboration

actuel. Il s’agit de poursuivre la mise en œuvre du Schéma et lamobilisation politique dans le cadre de l’ACGR, structure transversaledans laquelle l’existence d’un territoire de projet tel que le Grand Roissytrouve le mieux sa concrétisation.



Sommaire

Préambule:


2. Déroulé de la phase 2

3. Synthèse de la mission


















du territoire

1. Pourquoi le choix du scénario de l’interventionglobale?











6. La programmation complémentaire en équipements

structurants7. Une démarche globale de requalification des sites

stratégiques



Une ambition commune pour le développement du territoire

1. Une ambition économique forte

Dépasser le modèle actuel touten confortant l’existant

• Confortation des bases de l’économie du Grand Roissy:activités aéroportuaires, activités en lien avec l’aérien (fret,hôtellerie…), aéronautique, offre logistique…

• Montée en gamme et diversification des activités accueillies

• Accueil de fonctions internationales diversifiées (tertiaire debureau, offre show room et commerces B to B, rencontres et

événements professionnels, offre de loisirs d’enverguremétropolitaine…)

Se différencier des autrespolarités métropolitaines

Prendre en compte la mixité,travailler sur l’équilibre

emploi/habitat

• Favoriser le développement de l’emploi local en agissant sur la

qualification et l’accessibilité de l’emploi • Maîtriser la consommation foncière et veiller à la préservation

des espaces agricoles,

• Permettre un développement équilibré du territoire, dans unelogique d’aménagement du territoire

Une ambition internationale etmétropolitaine

Une ambition d’équilibre territorial



Une vision partagée de la vocation du Schéma

1. Une ambition économique forte

Le Schéma s’inscrit encohérence avec l’identité duterritoire

• La plateforme Roissy – CDG

•

Le corridor aéroportuaire, lieu d’atterrissage des activités en lienavec les échanges internationaux

• Un territoire divers, sur le plan urbain, social et paysager

• La proximité / le lien avec la métropole du Grand Paris

Le Schéma s’efforce derépondre à plusieurs défis

• Faciliter la sortie des projets de développement économiqueportés par les acteurs du territoire

• Améliorer l’emploi et la qualification de la population locale

• Optimiser l’accessibilité routière et en TC du territoire

• S’inscrire efficacement dans la concurrence internationale en

améliorant la lisibilité du Grand Roissy et en accroissant samasse critique

• Accompagner la construction d’une ville durable par la prise encompte de la qualité de l’aménagement urbain et de lacontinuité des espaces

• Gagner en complémentarité grâce à une gouvernance politiqueet un pilotage technique fluidifiés



Sommaire

Préambule:





















du territoire














stratégiques



Le SEE, un outil stratégique pour le Grand Roissy

Le Grand Roissy, un rôlemajeur dans le Grand Paris

Une offre d’accueil

économique (foncière etimmobilière) en pleine

évolution

• Des opportunités liées à l’évolution des places aéroportuaires dans le monde

•

Un rôle stratégique à l’échelle internationale, une place à prendre dans lemarché immobilier francilien

• Des défis à relever (accessibilité, emploi local, développement durable…)

• Une envergure de projets unique en Europe (près de 4 millions de m²)

• Une diversité de produits qui soutient la diversification du tissu économique(bureaux, entrepôts, locaux d’activité…)

2. Rappel du diagnostic et des enjeux fonciers et immobiliers

DES CONDITIONS DEREUSSITE POUR LEDEVELOPPEMENT

ECONOMIQUE DU GRANDROISSY: LE SEE

1. Affiner la programmation et le positionnement économiques des projets

2. Phaser le développement des projets

3. Travailler sur une spatialisation cohérente de l’offre d’accueil

4. Anticiper les questions de requalification et de densification des sites existants

5. Piloter le développement de l’offre d’accueil de manière concertée, faireensemble




En synthèse, les enjeux fonciers et immobiliers du Grand Roissy

1. Pallier à une sous-offre chronique en matière de locaux d’activités 1. Une production annuelle de locaux à vocation industrielle < 25 000 m² SP

2. Une offre actuelle peu lisible, à 75% de 2nde

main et souvent obsolète3. Une demande estimée a minima à 50 000 m² / an sur les 20 prochaines années

2. Favoriser la montée en gamme de l’offre programmée en matière d’entrepôts 1. Le secteur « transport – logistique » est essentiellement tiré par le fret aérien sur le Grand Roissy

2. L’offre programmée en matière de logistique (1,5 Mm²) est suffisante pour répondre à la demande projetée (80 000 m²SP/an)

3. Le secteur est en pleine mutation, induisant de nouveaux besoins fonciers et immobiliers

3. Soutenir un effort de production et de lisibilité sur le bureau pour s’affirmer à l’échellemétropolitaine

1. Une demande placée bridée du fait de l’absence d’offre adaptée, d’une accessibilité insuffisante et du niveau de taxe : 21000 m² placés / an sur les 5 dernières années

2. Une demande placée potentielle qui pourrait avoisiner entre 75 000 et 80 000 m² par an soit 8 à 9% du marché francilien(2,4% aujourd’hui) – estimation CMN

3. Des objectifs de programmation en adéquation avec la demande placée mais une nécessité de prendre en compte l’avenirdu parc ancien et le déploiement des transports en commun

4. Accompagner la sortie d’équipements structurants pour soutenir l’économie des échangesinternationaux



Des constats partagés sur chaque segment de marché…


Marché de

bureaux

Marché deslocaux d’activités

Marché desentrepôts

Economie deséchanges

internationaux

Besoins estimés à horizon 2030 Constats qualitatifs

• Des besoins globaux estimés à 138 000 m² / an dont

50% dans le neuf soit ~ 1 Mm² neufs à horizon 2030• Une offre neuve programmée de 1,2 Mm²

• 30% des besoins pour des surfaces < 500 m² ( locauxartisanat), 30% entre 500 et 4000 m² (locaux semi-industriels)

• Globalement, une bonne adéquation offre/demande àhorizon 2035

• Une programmation définie et localisée par défaut etpeu marketée: enjeu de positionnement

• L’offre programmée en matière de logistique (1,5Mm²) est suffisante pour répondre à la demande projetée(80 000 m² SP)

• Des besoins qui concernent des entrepôts entre 4 000et 20 000 m²

• Une bonne adéquation offre/demande à horizon 2035

en volume et spatialement.• Des enjeux en termes de montée en gamme et demaîtrise des projets spontanés

• Une demande placée potentielle qui pourrait avoisinerentre 75 000 et 80 000 m² par an soit 8 à 9% du marché

francilien (2,4% aujourd’hui (hors QCA)) – estimationCMN

• Des besoins estimés à 1,7 Mm² à horizon 2035 dont70% neufs (1,2 Mm²) et 30% rénovés (0,5 Mm²)

• Des projets cumulés (neufs) estimés à 1,6 Mm² dont80% le long du corridor,

• Un parc existant vieillissant estimé à 1 Mm²

• Des objectifs de programmation en adéquation avec lademande placée

•

Une nécessité de prendre en compte l’avenir du parcancien (situé essentiellement dans le diffus)

• Développement de nouveaux produits immobiliers« hybrides » répondant aux besoins (cf. ITC, A-Park, AsianBusiness Park…): produits mixtes alliant bureaux, centresde conférences et salles de réunions, commerces,showrooms…



Une programmation foncière cohérente en volume

mais en inadéquation avec la nature des besoins…


Marché debureaux


Marché des

entrepôts

Offre prévisionnelle 2015 - 2035 Besoins prévisionnels 2015 - 2035

690 ha dont

• 345 ha de surfaces nouvelles

• 345 ha en densification/restructuration

470 ha de surfaces programmées dont


• 92 ha en densification / restructuration

193 ha de surfaces programmées dont



177 ha dont


• 53 ha de foncier densifié ou restructuré

382 ha de surfaces d’entrepôts programmées dont

• 353 ha pour des entrepôts de de classe A

• 29 ha pour du classe A seconde main

533 ha dont

• 267 ha de surfaces de classe A

• 267 ha de surfaces de classe A seconde main

Programmationnon déterminée

248 ha programmés (dont• 140 ha de surfaces nouvelles


Voir détails méthodologiques en annexe

TOTAL

1293 ha programmés ( 65 ha / an) dont



1400 ha (70 ha /an) dont


• 664 ha de foncier densifié ou restructuré


17/94


…qui ont conduit à définir des critères d’élaboration des scénarios


Marché de

bureaux


Marché desentrepôts

Economie deséchanges

internationaux

En termes de programmation En termes de spatialisation

• Réponse aux besoins immédiats non satisfaits

(besoin de 250 000 m² d’ici 5 ans soit a minima 35 ha)

• Accompagnement de la mutation des parcs anciens

• Limitation du développement de nouvelles ZAE encas de disponibilités foncières significatives dans lesZAE existantes

• Diffusion dans le territoire pour les activités artisanales,

BTP, construction… • Concentration pour les activités semi-industrielles etindustrielles dans des zones:

• supérieures à 20 ha• situées en proximité des infrastructures,

notamment du réseau routier primaire existant

• Montée en gamme de l’offre foncière et

immobilière pour conforter la logistique à forte valeurajoutée

• Maîtrise des projets spontanés

• Proximité de la 1e couronne pour la logistiqueurbaine et les plateformes multimodales

• Proximité de l’aéroport et des infrastructuresroutières primaires pour la logistique de longue portéeet à forte valeur ajoutée

• Accompagnement de la sortie d’une offre neuve à 5ans (tendre à 400 000 m²)

• Échelonnement de la sortie de certains projets

• Limitation des programmes neufs sur des sitesprésentant des opportunités de densification ou derénovation

• Montée en gamme des sites existants (espacespublics)

• Degré de proximité de l’aéroport et du corridor CDG – le Bourget pour le tertiaire exogène (Grand Paris +international)

• Diffusion dans le territoire pour le tertiaireendogène (local)

• Degré de proximité avec les gares GPE et RER

• Proximité transports en commun locaux

• Proximité équipements et services


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Des indépassables


• Adéquation avec les autres démarches Grand Roissy, (Schéma agricole, Schéma des liaisons

structurantes TC, Schéma viaire…) dans une logique de maîtrise de la consommation du foncier.

• Adéquation avec les CDT

• Adéquation avec le SDRIF

• Prise en compte des infrastructures de transport prévues (GPE, bouclage A104…).

• Recherche de la création d’emplois, en particulier à destination de la population locale.


19/94


Sommaire

Préambule:













1. Différentes orientations possibles2. Le scénario « fil de l’eau »







du territoire














stratégiques


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Scénario 3: le scénario de l’intervention globale = Pilotage commun pour répondre aux besoins des utilisateurs

= définition ensemble du volume, du positionnement et de la localisation de l’offre à sortir ou à requalifieren fonction des besoins identifiés.

Scénario 2: le scénario de l’intervention ciblée

= Favoriser la sortie des principaux projets, en particulier ceux àvocation tertiaire

= Intervention en matière de phasage et de positionnement desopérations.

Différentes orientations possibles

3. Préfiguration des scénarios

- +

Fonctions économiques dominantes+

Degré demaîtrise

publique etde

coopération

Scénario 1: le scénario « filde l’eau », orienté par le marché

= Le Grand Roissy, pôle logistique etaéroportuaire du Grand Roissy

= L’implantation d’activités économiques etla sortie des projets sont avant tout

fonction du marché.

Développement « subi » et coûteuxau regard des impacts

Logistique +Fonctions

aéroportuaires +Tertiaire

Logistique +fonctions

aéroportuaires

Développement partiellement« subi » et coûteux au regard des

impacts

Logistique +

Fonctionsaéroportuaires+

Tertiaire ++ Activités

artisanales etsemi-

industrielles

Développement « maîtrisé» etoptimisation des coûts


21/94


• Réponse aux sollicitations des promoteurs etinvestisseurs privés

• Procédures d’urbanismes classiques (PLU, permisde construire…)

• Pas de pré-orientations en termes deprogrammation (typologie et volume)

• Pas de pilotage coordonné de l’offre d’accueil,intervention à l’échelle de l’opération

Le scénario « fil de l’eau » en synthèse


Scénario 1: le scénario « fil de l’eau »

Modalités de mise en oeuvre

Niveau d’intervention publique

• Dans la continuité de la situation actuelleEstimation de la consommation foncière (en ha)*

* Cf. méthode de calcul en annexe (slide s 30 et 31)

CONSOMMATIONPREVISIONNELLESCENARIO 1 (EN

EXTENSION)

BESOINSPREVISIONNELS(EN EXTENSION)

Extensions Entrepôts 267 267Extensions pour Locaux d'activités 345 345

Extensions pour bureaux 35 124

Non déterminé 140

TOTAL EN EXTENSION 787 736

Consommation foncière annuelleprévisionnelle

39,35 36,8

Consommation foncière annuelle entre

1990 et 2006 56 ha /an 56 ha /an

TOTAL EN DENSIFICATION 612 665

Part densification vs. extension 44% 47%

éfi i d é i


22/94


Analyse des impacts du scénario 1


Gains Risques

Offre immobilière

Espaces économiques

/ foncier

Organisation spatialeGrand Roissy

Emplois générés

• Développement activités aéroportuaires

• Développement de business parks etparcs d’entreprises haut de gamme enproximité de l’aéroport

• Environ 88 000 emplois….

• Suroffre entrepôts et locaux d’activités neufs –risque de friches et de mitage

• Sous-offre entrepôts et locaux d’activités àvocation endogène

• Développement limité des projets tertiaires

• Logique de remplissage, pas d’optimisationde la consommation du foncier

• Banalisation du tissu économique

(notamment corridor CDG – Le Bourget)• Déqualification des espaces anciens / coûts

de requalification élevés pour les collectivités

• …. mais < prévisionnel

• Aménagement de ZAE portantd’importants projets d’entrepôts et

locaux d’activités – Offre récente,pouvant être de bonne qualité

Structuration interne &gouvernance

• A terme, accroissement de la concurrenceintra-territoriale

• Un scénario qui permet de conserver unecertaine souplesse en matière decoordination

• Forte concentration des projets autour PF etcorridor (faible diversité fonctionnelle)…

• Consommation foncière > objectifs régl.• Conflits d’usage en croissance (engorgement

routier renforcé)• Pas d’intégration de la dimension

métropolitaine du Grand Roissy

• Renforcement de la masse critique et dela visibilité du corridor aéroportuaire

3 P éfi i d é i


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Conséquences du scénario 1 en termes de positionnement


Fonctions économiques privilégiées

Le Grand Roissy, pôle logistique et aéroportuaire du Grand Paris

Le Grand Roissy conforte son positionnement de pôle aéroportuaire et logistique dans un objectif de rayonnement international.

Il privilégie une offre d’accueil orientée vers les activités en lien avec l’activité aéroportuaire: entrepôts, business parks et parcsd’entreprises à vocation internationale. Ce scénario ne permet pas au Grand Roissy de maîtriser son avenir (développement

uniquement orienté par le marché) et d’accroître son rayonnement au sein du territoire métropolitain par une diversification de sontissu. Il présente par ailleurs des risques en termes de déqualification des espaces existants.

Economie« résidentielle »

Tertiaire« aéroportuaire »

Tertiaire« métropolitain »

Bureaux« purs »

Locauxd’activités

Locauxmixtes

Entrepôts

Logistique etcommerce gros

Industrie et semi-industrie

Type de locaux

Activités Échangesinternationaux

BTP, réparation,maintenance…

PMI – ETI

industriellesFabrication

Activités high tech / R&DActivités de services

nécessitant des surfacestechniques ou d’exposition

Fret aérienGrande distributionCommerce de gros

international

Artisanat, BTP,services

opérationnels

Logistiqueurbaine, petit

négoce

Agences locales:Bancassuranceadministration,

immobilier, …

Fonctionsdirectionnelles, àenjeux d’image

Audit & conseil…

Activités« régionales »

grands comptes

industriels, …

3 P éfi ti d é i


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• Organisation conjointe du phasage etdu positionnement des projetstertiaires

• Définition partagée des modalités deremplissage des opérations tertiaires

• Marketing commun des projetstertiaires

• Stratégie foncière commune

• Optimisation du système detransport local

Le scénario de l’intervention ciblée en synthèse



Modalités de mise en oeuvre

Niveau d’intervention publique

Favoriser la sortie des principaux projets, enparticulier ceux à vocation tertiaire

Estimation de la consommation foncière (en ha)*

* Cf. méthode de calcul en annexe (slide s 30 et 31)

CONSOMMATIONPREVISIONNELLE

SCENARIO 2 (ENEXTENSION)

BESOINSPREVISIONNELS (EN

EXTENSION)

Extensions Entrepôts 353 267

Extensions pour Locaux d'activités 378 345

Extensions pour bureaux 121 124

Non déterminé 140

TOTAL EN EXTENSION 992 736

Consommation foncière annuelle

prévisionnelle 49,6 36,8

Consommation foncière annuelle entre 1990et 2006

56 ha /an 56 ha /an

TOTAL EN DENSIFICATION 612 665

Part densification vs. extension 38% 47%

3 P éfi ti d é i


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Analyse des impacts du scénario de l’intervention ciblée


Gains Risques

Offre immobilière

Espaces économiques/ foncier


Emplois générés

• Développement activités aéroportuaires

• Développement des projets tertiaires

• Environ 137 000 emplois

• Suroffre entrepôts et locaux d’activités neufs

• Sous-offre demande locale entrepôts de 2nde main

• Montée en gamme globale

• Développement foncier contenu auxterritoires de projet mais modèle extensif


• Accroissement des inégalités territoriales entermes d’accueil d’activités économiques

• Impact potentiel négatif de la fiscalité

• Gouvernance commune ciblée (tertiaire):pour le reste maintien autonomie dechacun, pas d’impact sur les volumesprogrammés

• Peu coûteux d’un point de vue financier

• Forte concentration des projets autour PF etcorridor (faible diversité fonctionnelle)…

• Consommation foncière > objectifsréglementaires

• Conflits d’usage en croissance (engorgementroutier renforcé)


• Diffusion du tertiaire résidentiel surl’ensemble du territoire

• Déqualification des espaces anciens

• Risque de non remplissage de zones moins bienlocalisées mais hors corridor CDG – Le Bourget

• Banalisation du tissu économique (notamment

corridor)

3 P éfi ti d é i


26/94




Le Grand Roissy, territoire métropolitain à vocation internationale

Le Grand Roissy atteint une masse critique « tertiaire » qui lui permet de compter à l’échelle francilienne. Est privilégié le développement d’une offre d’accueil tertiaire diversifiée et significative, tout en assurant une offre suffisante pour

continuer à accueillir les activités nécessaires au fonctionnement actuel du territoire (centré sur les activités aéroportuaires). Le GrandRoissy devient la 2e polarité tertiaire d’Ile de France mais son modèle ne se diversifie pas suffisamment pour disposer d’un rayonnementsemblable à d’autres plateformes aéroportuaires de rang mondial, accueillant des hubs aériens. Par ailleurs, il ne permet de répondre à

l’ensemble des besoins des utilisateurs.





Bureaux« purs »


Locauxmixtes

Entrepôts



Type de locaux



PMI – ETIindustriellesFabrication




international


opérationnels


négoce

Agences locales:Bancassuranceadministration,immobilier, …


Audit & conseil…


grands comptesindustriels, …


27/94

3 Préfiguration des scénarios


28/94


Analyse des impacts du scénario 3


Gains Risques / Enjeux

Offre immobilière

Espaces économiques/ foncier


Emplois générés

• Développement imobilier diversifé

•

Montée en gamme de la logistique• Réponse aux besoins locaux en entrepôts

et locaux d’activité


• Construction de partenariats avec les acteursprivés pour permettre la mise en œuvre depolitiques incitatives en matière derequalification.


• Maîtrise du développement foncier

• Confortation économie locale


• Nécessite à la fois un fort volontarismepolitique (leadership) et du pragmatisme sur leplan opérationnel

• Enjeu en termes de fiscalité

• Lisibilité et crédibilité de l’actionéconomique et des projets

• Optimisation des coûts (notammentrequalification)

• Co-construction & représentativité

• Concentration des projets autour PF etcorridor (faible diversité fonctionnelle)…

• Consommation foncière > objectifsréglementaires


• Diffusion de l’activité économique surl’ensemble du territoire

• Optimisation des activités en fonction dela localisation

• Réversibilité et flexibilité de l’offre



29/94





Le Grand Roissy, territoire équilibré

Sans remettre en cause ses fondamentaux, le Grand Roissy privilégie une diversification de son tissu économique en offrant une gamme

complète de produits fonciers et immobiliers. Il s’inscrit dans une logique d’aménagement économique de son territoire. En coordonnantle positionnement, le phasage des projets et en ajustant les volumes et les typologies de produits aux besoins des entreprises, le Grand

Roissy s’assure une certaine maîtrise du développement économique de son territoire.




Bureaux« purs »


Locauxmixtes

Entrepôts



Type de locaux



PMI – ETIindustrielles

Fabrication




international


opérationnels


négoce

Agences locales:Bancassuranceadministration,immobilier, …


Audit & conseil…


grands comptesindustriels, …



30/94


Comparatif des impacts en termes d’emplois


SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3

Emplois/ logistique 8 880 8 880 15 990

Emplois / artisanat et industrie 19 665 19 665 31 050

Emplois tertiaires 59 910 108 660 108 660

TOTAL 88 455 137 205 155 700

Des scénarios fortement pourvoyeurs d’emplois.

Des éléments à affiner suite à la détermination précise dupositionnement des projets à vocation économique.

Une évaluation relativement conforme aux études antérieures



31/94


Comparatif des volumes d’extension de foncier économique


• Une consommation foncière maîtrisée quel que soit le scénario• Des enjeux de restructuration et densification de l’existant pour

permettre une maîtrise de la consommation foncière liée auxextensions.



32/94


Comparatif des programmations immobilières


Un scénario 3 équilibré qui permet la création d’un nombre

important de m² en extension et en densification.Des éléments à affiner dans le cadre de l’approfondissement du

scénario retenu.

PREVISIONNEL CUMULE SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3

Prog. Entrepôts Classe A neuf 1 059 000 801 000 1 059 000 801 000

Prog. Entrepôts Classe A 2d main 87 000 87 000 87 000 801 000

Prog. Locaux d'activités neufs 1 512 000 1 380 000 1 512 000 1 380 000

Prog. Locaux d'activités restructurés 368 000 368 000 368 000 1 380 000

Prog. Tertiaire Neuf 1 089 000 309 000 1 089 000 1 089 000

Densification tertiaire existant 648 000 648 000 648 000 648 000

TOTAL 4 763 000 3 593 000 4 763 000 6 099 000


33/94


Sommaire

Préambule:







2. Les principaux éléments à retenir du diagnostic et

des enjeux fonciers et immobiliers1. Le SEE, un outil stratégique pour le Grand Roissy












du territoire














stratégiques

4 Le scénario retenu


34/94


Développement partiellement« subi » et coûteux au regard des

impacts

Scénario 3: le scénario de l’intervention globale

= Pilotage commun pour répondre aux besoins des utilisateurs

= définition ensemble du volume, du positionnement et de la localisation de l’offre à sortir ou à requalifieren fonction des besoins identifiés.


= Favoriser la sortie des principaux projets, en particulier ceux à vocationtertiaire

= Intervention en matière de phasage et de positionnement des opérations.

- +

Fonctions économiques dominantes+

Degré demaîtrise

publique etde

coopération

Scénario 1: le scénario « fil de

l’eau », orienté par le marché

= Le Grand Roissy, pôle logistique etaéroportuaire du Grand Roissy

= L’implantation d’activités économiques et la

sortie des projets sont avant tout fonction du

marché.

Développement « subi » et coûteuxau regard des impacts

Logistique +Fonctions

aéroportuaires +Tertiaire

Logistique +

fonctionsaéroportuaires

Logistique +

Fonctionsaéroportuaires+

Tertiaire ++ Activités

artisanales etsemi-

industrielles

Développement « maîtrisé» etoptimisation des coûts

4. Le scénario retenu

Choix de retenir le scénario de l’intervention globale

4 Le scénario retenu


35/94


• Afin de procéder au choix d’un scénario préférentiel, les référents de la mission au sein de l’ACGR, avec lesupport de l’EPA, ont procédé à une vaste consultation des élus locaux impliqués dans la mise en œuvre du

Schéma des Espaces Economiques (octobre 2014 à janvier 2015).

• Il est ressorti de ces entretiens une volonté unanime d’avancer sur le scénario 3: le scénario de l’interventionglobale:

– C’est certes le scénario le plus engageant en termes d’intervention publique et de mobilisation des collectivités mais c’est enmême temps le scénario qui favorise le meilleur équilibrage des activités sur le plan territorial, une sortie de l’ensemble desprojets portés par les acteurs et dont l’impact en termes d’emplois est le plus significatif.

– Les élus ont exprimé la volonté d’avancer à la fois sur le plan politique et sur le plan technique, de manière à se doterrapidement d’une gouvernance et des outils opérationnels susceptibles d’accompagner la mise en œuvre du Schéma.

• L’approfondissement du scénario 3, détaillé ci-après s’est donc appuyé sur les recommandations des élus pour jalonner de manière préciser la mise en pratique du Schéma tout en veillant à prendre en compte de manièreforte les implications en termes de stratégie foncière.

• Plusieurs ateliers techniques (conduits en mars et mai 2015) avec les techniciens des collectivités et lesopérateurs fonciers et immobiliers ont permis d’affiner les préconisations, en particulier en termes deprogrammation, phasage et volumétrie des projets.

• L’Assemblée Générale du Grand Roissy, réunie le 1e juin 2015, a validé les principes directeurs du Schéma etconfirmé l’opportunité d’avancer sur le plan opérationnel.

Pourquoi le choix du scénario de l’intervention globale? 4. Le scénario retenu



36/94


Un scénario engageant


1. Une enveloppe globale de projets d’extensions à vocationéconomique à respecter: en dehors des projets identifiés àce jour, pas d’extension sauf sur la base de projetsabandonnés

2. Des ajustements relatifs à la programmation et à lavocation de certains projets mais pas de bouleversement

3. Un phasage, une programmation et une spatialisationprécis des opérations à l’échelle du Grand Roissy*

4. La mise en place d’une politique de réserves foncières pourles projets les plus incertains

5. Des conditions de mise en œuvre sur le plan politique etinstitutionnel, en association avec les partenaires privés

6. Un dispositif évolutif , qui a vocation à s’ajuster au fil del’eau aux contraintes du marché et à l’évolution du systèmed’acteurs

* Sur la base des critères d’élaboration des scénarios établis en juin 2014

Implications

Intérêts

Offre foncière et

immobilière

Espaces économiques

/ foncier

Organisation spatiale

Grand Roissy

Emplois générés

• Favorise l’adéquation offre/demande sur

les différents segments de marché

• Vise à assurer la sortie de l’ensemble des

projets

• Prend en compte les enjeux de

requalification



• Maîtrise du développement foncier

•

Confortation économie locale

Structuration interne &

gouvernance

• Lisibilité et crédibilité de l’action

économique et des projets

• Optimisation des coûts (notamment

requalification)

• Co-construction & représentativité

• Renforcement de la masse critique et de

la visibilité du corridor aéroportuaire

• Diversification et diffusion de l’activité

économique sur l’ensemble du territoire



37/94


Une déclinaison en cohérence avec le SDRIF


Source: référentiel territorial de l’IAURIF Périmètre de référence: Territoire d’Intérêt Métropolitain du Grand Roissy



38/94


Une déclinaison en cohérence avec leschéma agricole du Grand Roissy


Réalisation: EPA Plaine de France



39/94


Une déclinaison en cohérence avec leschéma agricole du Grand Roissy seine-et-marnais


Réalisation: CD 77



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Une déclinaison en cohérence avec les projetsde trame verte et bleue du Grand Roissy

Réalisation: EPA Plaine de France



41/94


Une déclinaison en cohérence avec le schéma des liaisonsstructurantes du Grand Roissy

Réalisation: STIF



42/94


Une déclinaison en cohérence avec leschéma viaire du Grand Roissy

Réalisation: EPA



43/94


Mise en perspective des données foncières suite aux ajustements

Les impacts du SEE:

• Une programmation de projets à vocation logistique plus limitée en volume (-100 ha),

• Un développement des locaux d’activités adaptés à la demande

• Une programmation tertiaire en cohérence avec les besoins et le déploiement des infrastructures de transport

• Une consommation foncière globale maîtrisée et limitée

• Un équilibrage plus fort entre les projets d’extension et les projets de densification



44/94


Une programmationcohérente et lisible auregard des dynamiques

de marché et descaractéristiques de

l’offre

Une stratégie concertée,basée sur la

mutualisation

B1. Initier une stratégie foncière commune

Des outils de pilotagestratégique etopérationnel

C1. Une gouvernance au service du projet

A2. Spécifier la dominante sectorielle de chaque site et projet

A3. Définir des objectifs de volume, en extension et en requalification/densification

A4. Phaser/planifier la sortie des projets en fonction du marché et du développement des transports

A1. Spatialiser l’aménagement économique du territoire

A5. Engager une démarche globale de requalification des sites stratégiques

B2. Piloter collectivement le process d’implantation des entreprises et de remplissage des sites

B3. Instituer une relation régulière élus / investisseurs et opérateurs immobiliers

C2. Une stratégie marketing coordonnée

C5. Des outils de suivi opérationnel (tableau de bord, référentiel qualité…)

C3. Vers des règles d’urbanisme harmonisées

C4. Vers des logiques de péréquation fiscale?

Des principes de continuité urbaine, adossés à un système de transport optimisé

A

B

D

C

La proposition d’un plan d’action opérationnel

Sommaire


45/94


Sommaire

Préambule:







2. Les principaux éléments à retenir du diagnostic et

des enjeux fonciers et immobiliers1. Le SEE, un outil stratégique pour le Grand Roissy












du territoire

1. Pourquoi le choix du scénario de l’intervention

globale?2. Un scénario engageant




5. La programmation proposée: volumétrie, phasage

et spatialisation1. En synthèse, positionnement, programmation et

phasage des projets







5. Une programmation cohérente et lisible


46/94


En synthèse, positionnement, programmation et phasage des projets

Sur la base des enjeux fonciers et immobiliers du territoire, des besoins identifiés sur chaque segment de marché etde la maturité des différents projets portés par les acteurs du territoire, il a été procédé à des ajustements

programmatiques permettant un phasage réaliste et articulé des projets. Ce phasage intègre notamment le « report »d’une partie de la mise sur la marché des opérations au-delà de 2035 dans le but de s’inscrire en cohérence avec les

dynamiques de marché et favoriser la maturation de projets non encore aboutis à ce jour où dont l’issue estincertaine.

NB: La densification de PN2 et le développement d’ Aérolians incluent une part de développement hôtelier que nous avons choisi de ne pas

déconnecter de la programmation tertiaire.



47/94


Vers une nouvelle géographie économique



48/94


• Une demande placée actuelle en fortecroissance et pour partie insatisfaite:

– + 20,5% en 2012 (+12,7% en IDF) – 50 000 m² de demande insatisfaite par an

(locaux de 1000 à 4000 m²)

• Une production annuelle de locaux àvocation industrielle < 25 000 m² SP

•

Une offre actuelle peu lisible, à 75% de 2nde

main et souvent obsolète

• Une demande estimée a minima à 50 000m² / an sur les 20 prochaines années

• Une programmation future estimée à 1,2

Mm²

Une bonne adéquation offre/demande àhorizon 2035 mais une programmation

définie et localisée par défaut et peumarketée

Le marché des locaux d’activités: rappel des constats et enjeux

• En matière de programmation et dephasage:

– Réponse aux besoins immédiats nonsatisfaits (besoin de 250 000 m² d’ici 5 anssoit a minima 35 ha)

– Accompagnement de la mutation desparcs anciens

– Limitation du développement denouvelles ZAE en cas de disponibilitésfoncières significatives dans les ZAE

existantes – …

• En matière de spatialisation:

– Diffusion dans le territoire pour lesactivités artisanales, BTP, construction…

– Concentration pour les activités semi-industrielles et industrielles dans deszones:

o supérieures à 20 ha

o situées en proximité desinfrastructures, notamment duréseau routier primaire existant

– …



49/94


Focus sur l’adéquation offre/demande sur les locaux d’activités

Les conditions de mise en œuvre:• Artisanat / TPE: favoriser le déploiement d’une offre complémentaire dans les territoires « excentrés »

pour assurer le déploiement d’une économie résidentielle (~40 ha) • Favoriser la réorientation de certains projets Business parks en extension vers des logiques plus

industrielles (~35 ha)• Densifier les sites existants orientés Business Parks (+~60 ha)• Assurer la densification des sites à vocation industrielle et à vocation présentielle



50/94


Des préconisations spécifiques relatives à certains projetsà vocation productive

ZI Saint-Pathus (50 ha):Proposition de réorientation du site

vers une offre à destination du tissud’artisans et de PME locales (~40ha)

Site PSA:Confirmer l’émergence d’un projetindustriel et technologique majeur

( ~80 ha)

ZA Chapelle de Guivry:Proposition de dédier environ 30 haà des activités semi-industrielles à

forte valeur ajoutée

Paris Nord 2 et Mitry-Compans:Enjeu de densification de l’offre delocaux d’activités à destination des

PME / PMI



51/94


Proposition de spatialisation de l’offre de locaux d’activités à horizon 20-30 ans

Activités productives de soutien (TPE,PME-PMI, artisanat)

Diffusion dans le territoire, à proximité de la

population, au sein des ZAE, en cohérenceavec les autres démarches de planification(schémas agricoles et trame verte et bleue)

Activités de type industriel ou semi-industriel

Concentration dans des ZAE > 20 ha, àproximité des axes autoroutiers et voies

rapides

Activités technologiques et/ ou en lienavec l’économie des échanges

Concentration dans des ZAE > 20 ha, àproximité des axes autoroutiers et voies

rapides, des aéroports et des transports encommun

Cette carte ne concerne que les sites existants et projets

intégrant un volet de programmation dédié aux locaux

d’activités. Le fléchage n’est pas exclusif et peut se

combiner avec des programmations tertiaires et/ou

logistiques



52/94


Détails concernant la programmation en locaux d’activités

La programmation proposée en matière de locaux d’activités favorise:

• Une augmentation de l’offre prévisionnelle en matière de locaux à vocation productive, qu’il s’agisse d’activités desupport au tissu économique et résidentiel local ou d’activités industrielles et semi-industrielles. Cela permet derépondre à l’un des enjeux pointés à l’échelle du Grand Roissy: une insuffisance de l’offre à vocation productive.

• La consolidation d’une offre à vocation technologique et/ou en lien avec l’économie des échanges, en complémentde l’offre tertiaire et des équipements programmés.

• La densification des espaces existants, pour permettre le maintien sur le marché d’une offre de seconde main enréponse aux besoins exprimés et lutter contre la déqualification des zones d’activités actuelles du territoire.

Une programmation cohérente et lisible5. Une programmation cohérente et lisible


53/94


En synthèse, positionnement, programmation et phasage pourl’offre à vocation productive



54/94


• La demande placée s’est effondrée en 2012 (40 000 m²placés contre 280 000 m² en 2011)

• Le secteur « transport – logistique » est essentiellementtiré par le fret aérien sur le Grand Roissy:

– 9000 emplois directs, 42 000 emplois indirects,

– 6,2 Mards de CA,

– 70% de produits à haute valeur ajoutée

– Des innovations en cours pour maintenirl’attractivité de la plateforme face à Francfort

• L’offre programmée en matière de logistique (1,5 Mm²)est suffisante pour répondre à la demande projetée (80000 m² SP/an)

• Le secteur est en pleine mutation

• Ces mutations induisent de nouveaux besoins fonciers etimmobiliers

Une bonne adéquation offre/demande àhorizon 2035 en volume et spatialement.

Des enjeux en termes de montée engamme et de maîtrise des projets

spontanés

Le marché des entrepôts: constats et enjeux

•En matière de programmation et dephasage:

– Montée en gamme de l’offrefoncière et immobilière pourconforter la logistique à fortevaleur ajoutée

– Maîtrise des projets spontanés

– …

• En matière de spatialisation:

– Proximité de la 1e couronne pour lalogistique urbaine et lesplateformes multimodales

– Proximité de l’aéroport et desinfrastructures routières primairespour la logistique de longue portéeet à forte valeur ajoutée

– …



55/94


Propositions concernant laprogrammation en matière de

logistique:

1. Pas de création de nouvelleszones à vocation logistique

dans les 20 prochaines

années (cf. extension Mitry)2. Réorientation d’une partie

des projets sur de lalogistique à forte valeurajoutée (environ 150 ha

manquants)

ZAE Goussainville (70 ha):A privilégier pour de la logistique àforte valeur ajoutée en lien avec ledéploiement potentiel de CAREX

Site PSA :Proposition de confirmer la

vocation logistique partielle du sitecorrespondant aux projets actuels (

~40 ha – SMI-SMR, ID Logistics)

ZA Saint-Pathus (50 ha):Proposition de réorienter une

partie du site et de diminuer lessurfaces dédiées à la logistique (~10

ha)

Des préconisations spécifiques relatives à certains projetsà vocation logistique



56/94


Proposition de spatialisation de l’offre d’entrepôts à horizon 20-30 ans


intégrant un volet de programmation dédié à la logistique.

Le fléchage n’est pas exclusif et peut se combiner avec des

programmations tertiaires et/ou locaux d’activités

Logistique urbaine (dessertemétropolitaine)Proximité de la zone dense de la

métropole

Logistique en lien avecl’aéroportuaire (fret, haute

valeur ajoutée)Proximité immédiate de l’aéroport

Paris-CDG

Logistique longue portée(transit, transport et

entreposage de rayonnementnational et international)

Proximité des axes autoroutierset voies rapides



57/94


Détails concernant la programmation en entrepôts

La programmation proposée en matière d’entrepôts favorise:

• La concentration de la logistique en lien avec l’aéroportuaire en proximité immédiate de l’aéroport.

• Une maîtrise du développement foncier en lien avec les dynamiques de marché et ce dans une logique visant àéviter le mitage des espaces (notamment agricoles). Une partie de la programmation en logistique longue portée est

ainsi programmée post 2035.

Une programmation cohérente et lisible5. Une programmation cohérente et lisible


58/94


DP annuellesur

2015-2020

DP annuellesur

2020-2025

DP annuellesur

2025-2030

DP annuellesur

2030-2035

Prolongation de la DP actuelle 21 500 21 500 21 500 21 500

DP supplémentaire liée à la croissance tendancielle de l’emploi tertiaire 21 800 21 800 21 800 21 800

DP supplémentaire liée au déploiement des infrastructures de transport 7 600 15 200

DP supplémentaire liée au déploiement des grands projets* 21 400 21 400 21 400 21 400

DP complémentaire liée à l’attraction d’IDE en + 6 000 11 700 11 700 11 700

DP complémentaire liée à la sous-offre sur le marché francilien 7 200Demande Placée annuelle moyenne sur chaque période 77 900 76 400 84 000 91 600

Besoins correspondants en m² SP (= DP annuelle x 5) 389 500 382 000 420 000 458 000

Besoins totaux sur la période 2015-2035 1 649 500

Rappel des données concernant l’évolution de la demande placée en bureau (hypothèse haute)

Ces estimations constituent une hypothèse haute, basée sur des évolutions tendancielles de l’emploi et del’attractivité économique raisonnablement optimistes compte-tenu des projets en cours sur le plan immobilier et des

infrastructures de transport.

Dans un souci de réalisme et de gestion des risques (fiscalité, dynamiques de marché, arrivée des transports…), il aété finalement retenu de lisser l’estimation de la demande placée annuelle sur 25 ans au lieu de 20 ans, ainsi que

d’en réduire le volume globale, en particulier à court terme.


L hé d b t t t j


59/94


• Une demande placée bridée du fait de l’absenced’offre adaptée, d’une accessibilité insuffisante etdu niveau de taxe : 21 000 m² placés / an sur les 5

dernières années

• Une demande placée potentielle qui pourraitavoisiner entre 75 000 et 80 000 m² par an soit 8 à9% du marché francilien (2,4% aujourd’hui) – estimation CMN

•

Évaluation des besoins à 20 ans: – Des besoins estimés à 1,7 Mm² à horizon 2035

dont 70% neufs (1,2 Mm²) et 30% rénovés (0,5Mm²)

– Des projets cumulés (neufs) estimés à 1,6Mm² dont 80% le long du corridor,

– Un parc existant vieillissant estimé à 1 Mm²

Des objectifs de programmation en adéquation avecla demande placée mais une nécessité de prendre en

compte l’avenir du parc ancien

Le marché des bureaux: constats et enjeux

En matière de programmation et de phasage:• Accompagnement de la sortie d’une offre neuve

à 5 ans (tendre à 400 000 m²)

• Échelonnement de la sortie de certains projets

• Limitation des programmes neufs sur des sitesprésentant des opportunités de densification oude rénovation

• Montée en gamme des sites existants (espacespublics)

• …

En matière de spatialisation:

• Degré de proximité de l’aéroport et du corridorCDG – le Bourget pour le tertiaire exogène(Grand Paris + international)

• Diffusion dans le territoire pour le tertiaireendogène (local)

• Degré de proximité avec les gares GPE et RE


/


60/94


Focus sur l’adéquation offre/demande en matière de bureaux

Focus sur l’adéquation offre/demande en matière de bureaux

Les conditions de mise en œuvre:• Tertiaire résidentiel: priviliégier la sortie d’une offre de bureau neuve, en particulier à proximité des gares

du GPE (~ 25 ha soit ~225 000 m² SDP)• Favoriser une densification des sites tertiaires au profit d’un tertiaire métropolitain plutôt

qu’aéroportuaire (~20 ha soit ~200 000 m²) • Renforcer la sortie d’une offre neuve à vocation « économie des échanges » (~15 ha soit ~150 000 m²)• Revoir à la baisse la programmation d’une offre neuve à vocation métropolitaine au profit d’une offre à

vocation « économie des échanges » (~37 ha soit ~ 300 000 m²).



61/94


Pôles gares «RER et GPE »Déploiement d’une offre de

tertiaire présentiel d’environ 15000 à 25 000 m² par pôle

Triangle de Gonesse:Proposition d’une programmation

globale en tertiaire: 750 000 m²dont 500 dédiés au métropolitain

et 250 dédiés à l’économie deséchanges

Paris Nord 2:Privilégier une densification au

profit d’un tertiaire métropolitain,

complémentaire à l’existant(200 000 m² concernés)

Des préconisations spécifiques relatives à certains projetsà vocation tertiaire

Aérolians:Proposition d’une programmation

globale en tertiaire: 150 000 m²dédiés à l’économie des échanges

NB: La densification de PN2 et le développement

d’ Aérolians incluent une part de développement

hôtelier à court terme que nous avons choisi de

ne pas déconnecter de la programmation

tertiaire.


P iti d ti li ti d l’ ff d b à h i 20 30


62/94


Proposition de spatialisation de l’offre de bureau à horizon 20-30 ans

Tertiaire lié à l’économie présentielle

(services de proximité et servicessupport)

Diffusion dans le territoire, en milieu urbain,et/ou proximité avec les gares GPE et RER

Tertiaire métropolitain (fonctions desiège et de direction)

Proximité de l’aéroport, du corridor CDG – LeBourget, du cœur de la métropole et des

transports en commun


intégrant un volet de programmation dédié à des bâtiments

tertiaires. Le fléchage des sites n’est pas exclusif.

Tertiaire lié à l’économie des échanges

internationaux (fonctions business etcorporate, antennes d’entreprises

internationales)Proximité de l’aéroport, du corridor CDG – Le

Bourget et des transports en commun

Tertiaire aéroportuaire (lié à l’activité

aérienne et aéroportuaire)Sur la plateforme aéroportuaire, à proximitédes transports en commun


Dé il l i b (1/2)


63/94


Détails concernant la programmation en bureau (1/2)

La programmation en bureau a consisté avant tout à affiner les différentes vocations des projets, au regard de leurlocalisation prévisionnelle, du recensement des besoins et des spécificités du Grand Roissy en tant que place

aéroportuaire. Quatre vocations ont ainsi été définies: économie présentielle, tertiaire métropolitaine, tertiaireaéroportuaire et tertiaire en lien avec l’économie des échanges.

Sur cette base, le phasage et le volume ont été ajustés pour favoriser la complémentarité entre les projets etpermettre l’articulation des périodes de commercialisation. Certaines programmations affichées ont été revues à la

baisse ou décalées dans le temps, après analyse de la faisabilité et de la maturité des projets. La programmationfinale s’établit ainsi à ~1,4 Mm² (-0,2Mm² par rapport aux estimations théoriques) sur 25 ans au lieu de 20 ans.


Dét il t l ti b (2/2)


64/94


Détails

20150713_see grand roissy_rapport détaillé phase 2_v2.pdf

Documents