2015 06 24 | onderzoek stedelijke herverkaveling van otterloo
DESCRIPTION
ÂTRANSCRIPT
Begeleider: Theo PeenstraVak: ENAK-SCRI
Amersfoort, 31-05-2015
SCRIPTIE, WINDESHEIMJORAM VAN OTTERLOO
S1053064
STEDELIJKE HERVERKAVELING IN HET STADSHART VAN DELFZIJL?
J
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 3
INHOUDSOPGAVE1.VOORWOORD ........................................................................................................................................................ 4
2.SAMENVATTING .................................................................................................................................................... 5
3.INLEIDING ............................................................................................................................................................... 83.1 hoofdvraag ......................................................... 8
3.2 opbouw onderzoek ........................................ 8
3.3 begrippen .......................................................... 9
3.4 Methodiek.......................................................... 9
4.THEORETISCH KADER ......................................................................................................................................114.1 inleiding ............................................................... 11
4.2 context ................................................................ 11
4.3 Een compact centrum tegen leegstand .. 14
4.4 stedelijke herverkaveling ............................. 16
4.5 Stedelijke herverkaveling bij het compacter maken van het centrum 24
4.6 Relevantie .......................................................... 25
4.7 Hypothese ......................................................... 25
CASUS 1: ....................................................................................................................................................................26HET VALENCIAANSE MODEL ............................ 26
5.HUIDIGE SITUATIE DELFZIJL ..........................................................................................................................275.1 Demografische krimp ...................................... 27
5.2 Winkelleegstand ............................................. 28
5.3 Beleid .................................................................. 28
5.4 Compact centrum in
Delfzijl?....................................................................... 30
6.DE RANDVOORWAARDEN ..............................................................................................................................326.1 De randvoorwaarden ...................................... 32
CASUS 2: ....................................................................................................................................................................38HET DUITSE ‘UMLEGUNG’ ................................. 38
7.CONCLUSIE ...........................................................................................................................................................397.1 Inleiding ................................................................ 39
7.2 Hoofdvraag ........................................................ 39
7.3 Beantwoording hoofdvraag ......................... 40
7.4 Aanbevelingen ................................................. 41
7.5 Kritische noot .................................................... 42
7.6 Aanbevelingen voor verder onderzoek ... 43
8.BIBLIOGRAFIE ......................................................................................................................................................44
9.PROCESVERSLAG ...............................................................................................................................................47
10.CHECKLIST ..........................................................................................................................................................48
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 4
1.VOORWOORDVoor u ligt de scriptie die is geschreven voor de
lerarenopleiding aardrijkskunde, Windesheim.
Het idee voor dit onderwerp ontstond tijdens
mijn werk als stedenbouwkundige. Als
stedenbouwkundige ben ik veel bezig met
nieuwbouwopgaves, weinig met herbestemming
en herverkaveling. Dit wringt, voordat ik start
aan een opgave analyseer ik eerst een stad.
Leegstand kan één van de uitkomsten zijn van
deze analyse, hoe gek is het dan dat ik een plan
ga bedenken met functies die prima mogelijk
zijn in de leegstaande panden? Sterker nog, ik
erger me hier zelfs aan. Daarnaast kwam er op
ons bureau een offerteverzoek binnen van de
gemeente Delfzijl. Het probleem dat de offerte
omschreef was helder: ‘het centrum kampt met
leegstand’. Als we het hebben over ‘de vraag
achter de vraag’ dan kwam eigenlijk naar voren
dat men niet zo goed wist wat ze hiermee
moesten.
Ik merk dan dat ik te weinig weet van
instrumenten die inzetbaar zijn op dit soort
momenten, met name in de krimpregio’s. Hoe
kan het toch dat er een offerte binnenkomt voor
een woningbouwopgave van 1000 woningen in
een krimp gebied, kan dat niet efficiënter?
Ik ben toen gaan zoeken naar manieren waarom
leegstand kan worden aangepakt en dan met
name in de centra van krimpregio’s. Leegstand
draagt namelijk niet bij aan het maken van een
aantrekkelijke stad en het tegengaan hiervan
biedt ook kansen voor andere plekken binnen
diezelfde stad (grotere aantrekkingskracht leidt
tot betere verkoopbaarheid van bijvoorbeeld
kavels).
Het instrument waar ik op stuitte was stedelijke
herverkaveling, de site van het kadaster gaf
hier meer informatie over: ‘Het kadaster noemt
stedelijk herverkavelen een instrument dat kan
worden ingezet bij onder andere Krimpopgaves,
maar ook bij winkelleegstand in een historisch
stadscentrum’ (Kadaster, 2013). Hoe dit dan
precies zou moeten, daar hebben ze het niet
over. Daarnaast worden er wel steeds meer
artikelen gepubliceerd die gaan over stedelijke
herverkaveling, maar wordt er weinig geroepen
over de toepasbaarheid tegen leegstand in
stadscentra. Ik hoop door dit onderzoek te
ontdekken of stedelijke herverkaveling een
goed instrument is om leegstand in centra te
voorkomen door het compacter maken hiervan.
Ik ben ruim een half jaar met dit onderzoek
bezig geweest en ben hier met veel plezier
mee bezig geweest. Het heeft mij meer inzicht
gegeven in de problematiek van krimp en de
gevolgen hiervan. Ook heb ik inzicht gekregen
in het gebruik van stedelijke herverkaveling als
instrument, voor mij een nieuw iets, maar zeker
toepasbaar op mijn werk.
Graag wil ik een aantal mensen/instellingen
bedanken die hebben meegewerkt bij de
totstandkoming van deze scriptie. Allereerst
de gemeente Delfzijl, die mij veelvuldig kon
voorzien van gevraagde informatie. Daarnaast
wil ik Theo Peenstra bedanken, mijn begeleider
vanuit Windesheim, die mij vaak en uitvoerig van
tussentijdse feedback heeft kunnen voorzien.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 5
INLEIDING2.SAMENVATTINGDelfzijl is een stad in de gemeente Groningen
waar op dit moment bevolkingskrimp plaatsvindt
en waar die in de toekomst alleen maar toe
zal nemen. Dit gaat gevolgen hebben voor
het centrum van Delfzijl. Het centrum is het
visitekaartje van de stad. De laatste jaren groeit
de winkelleegstand in het hart van Delfzijl. Deze
wordt veroorzaakt door de demografische krimp,
de economische krimp en door de toename
van internetaankopen. Hierdoor kunnen winkels
vaak niet meer blijven bestaan en ontstaat
er leegstand. Om het centrum aantrekkelijk
te houden wordt er de wens uitgesproken
omhet centrum compacter te maken. Om dit
te bereiken is het nodig dat winkels buiten
het kernwinkelgebied verhuizen naar het
kernwinkelgebied. Dit is wel een lastige opgave,
gemeenten moeten bezuinigen en ook private
partijen hebben veel last van de economische
crisis. Daarnaast is het invullen van leegstaande
panden lastig, aangezien er aan veel functies
geen behoefte meer is.
Om dit toch voor elkaar te krijgen, is “stedelijke
herverkaveling” een mogelijk instrument. In het
buitenland wordt dit al diverse schaalniveaus
toegepast, in Nederland echter nog amper.
Inmiddels komt dit middel in diverse
onderzoeken wel naar voren als instrument om
centra compacter te maken en zo leegstand
tegen te gaan. Stedelijke herverkaveling heeft
namelijk een kostenbesparend effect. De vraag
die in dit onderzoek centraal staat is dan ook:
van leegstand in centra en dat men tegen
dezelfde problemen van leegstand oplopen. De
oorzaken zijn veelal hetzelfde, alleen de mate
waarin is verschillend. Zo hebben veel winkels
in Nederland last van internetwinkels en de
economische krimp. In hoeverre demografische
krimp een probleem speelt hangt af van de
locatie.
Om de leegstand tegen te gaan wordt een
compacter centrum aangeraden. Dit betekent
concreet dat het kernwinkelgebied kleiner
wordt en dat de huidige winkels buiten dit
gebied verplaatst worden naar het nieuwe
kernwinkelgebied. Dit voorkomt gaten in het hart
van de stad en voor een bundeling van activiteit.
Voor de locaties buiten de kern die dan leeg
komen te staan, moet een alternatieve invulling
voor gevonden worden.
Het instrument om dit voor elkaar te krijgen
is “stedelijke herverkaveling”. Een publieke
of private partij komt met het initiatief om
een gebied te herstructureren en stedelijke
herverkaveling toe te passen. Deze
initiatiefnemer stelt een plan waarin staat op
welke manier de uitvoering plaats moet gaan
vinden. Het doel is dat er gronden met opstallen
worden samengevoegd, gesplitst of geruild.
Vervolgens vinden er onder leiding van een
onafhankelijke partij onderhandelingen plaats
tussen eigenaren en winkeliers in het gebied.
Wanneer er overeenkomsten gesloten zijn kan
de herverkaveling van start gaan. Aan het eind
van het proces heeft de winkelier een nieuw
pand in het kernwinkelgebied en heeft de oude
eigenaar daarvan een nieuwe (gelijkwaardige
locatie qua waarde en eventueel bestemming)
locatie buiten dit kernwinkelgebied. De kosten
hiervan worden in principe betaald door
private partijen, maar ook overheden kunnen
bijdragen. Doordat vooraf geen grond hoeft
worden te verworven leidt dit tot een grote
kostenbesparing en versnelling van het proces.
“In hoeverre kan stedelijke herverkaveling een bijdrage leveren aan het tegengaan van leegstand, verloedering en verpaupering, veroorzaakt door demografische krimp, in het centrum van Delfzijl?”
In het theoretisch kader wordt de context
geschetst waarin dit onderzoek plaatsvindt. De
problemen waar Delfzijl mee kampt zijn namelijk
geen lokaal probleem. De verwachting in de
toekomst is dat meer gemeenten last hebben
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 6
krijgen. Delfzijl wordt getoetst aan de acht
randvoorwaarden. Hieruit blijkt dat Delfzijl
niet aan alle randvoorwaarden voldoet en dat
Delfzijl aan sommige randvoorwaarden in meer
of mindere mate voldoet. Uit dit onderzoek
blijkt ook dat het mogelijk is om op andere
manieren te voldoeen aan de randvoorwaarden
en dat het goed mogelijk is om stapsgewijs
stedelijke herverkaveling toe te passen, waarbij
er gefaseerd aan de randvoorwaarden wordt
voldaan. Een voorbeeld kan zijn dat vraag
gecreeerd wordt door middel van sloop in de
rand van het kernwinkelgebied. Een belangrijke
stap in het proces is de aanstelling van een
detailhandel regisseur die de verschillende
partijen met elkaar in contact brengt, maar
ook de financiele gevolgen helder heeft voor
de diverse partijen. Er hebben al een aantal
gevallen van herverkaveling plaatsgevonden.
Uiteindelijk volgt de conclusie, hieruit blijkt dat
stedelijke herverkaveling een middel kan zijn
om leegstand, verloedering en verpaupering
tegen te gaan. Op dit moment gebeurd dit al in
kleine stapjes. Een aantal gevallen van leegstand
zijn al opgelost door middel van het ruilen van
eigendommen vanuit het kernwinkelgebied naar
de rand van dit gebied.
Om te bepalen of er op een goede manier
gestart kan worden met stedelijke herverkaveling
zijn er acht randvoorwaarden opgesteld. Aan
deze acht voorwaarden moet worden voldaan
om stedelijke herverkaveling in te kunnen zetten
als instrument om het centrum compacter te
maken.
De methodes die worden gebruikt in dit
onderzoek zijn divers. Om voorgaande
informatie te achterhalen heb ik een theoretisch
onderzoek gedaan door middel van de literatuur.
Daarnaast heb ik gebruik kunnen maken van een
onderzoek waarin theoretische herverkaveling
onderzocht wordt. Vervolgens ben ik de
theorie gaan onderzoeken in de praktijk, voor
de gemeente Delfzijl. Dit heb ik gedaan door
middel van theoretisch onderzoek over de
gemeente, maar ook door het bestuden van
nieuwsartikelen, contact met Esther Hoopman en
via contacten bij de gemeente zelf.
In het eerste hoofdstuk daarna bekijk ik de
huidige situatie van Delfzijl. In hoeverre komen
de landelijke gegevens uit het theoretisch kader
overeen met de situatie in Delfzijl. Delfzijl is een
gemeente waar de demografische krimp hard
toeslaat. De gevolgen zijn grote winkelleegstand
in het hart van de stad. Ook hier spelen de
opkomst van internetwinkels en de economische
recessie een grote rol. Het huidige beleid van
Delfzijl stamt nog uit de “oude tijd”, waar groei
nog een belangrijk onderwerp was. Inmiddels
is men er bij de gemeente Delfzijl bewust van
dat er een ander instrumentarium nodig is tegen
de leegstand. Een compact centrum wordt door
voorgaande onderzoeken aangeraden. Dit
principe kan Delfzijl helpen om leegstand tegen
te gaan en het centrum weer vitaal en leefbaar
te krijgen. Het middel hiervoor kan stedelijke
herverkaveling zijn.
In het tweede hoofdstuk wordt onderzocht
of stedelijke herverkaveling een middel kan
zijn om een compact centrum voor elkaar te
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 7
3.INLEIDINGEen stadscentrum is zeer belangrijk voor
een stad. Het bepaalt de identiteit, zorgt
voor werkgelegenheid, veel voorzieningen
concentreren zich in en rondom het centrum
en een centrum kan tevens dienen als het
visitekaartje van de stad. Zo is het niet alleen
voor de bewoners relevant, maar ook voor het
eventuele toerisme. Leegstand is iets dat op
veel plekken in Nederland voorkomt, maar in
krimpgebieden is dit nog het beste merkbaar.
Demografische krimp zorgt er namelijk voor dat
leegstand veroorzaakt wordt door het aanwezig
zijn van minder mensen. Er is dus ook minder
vraag, iets dat in een krimpgebied niet zomaar
aan te vullen is.
Demografische ontwikkelingen hebben
gevolgen voor detailhandel. Het leidt tot
verpaupering van vastgoed, leegstand en een
overmaat aan winkelvloer oppervlak. (de Graaff,
van Oort, & Boschman, 2008)
Verschillende gemeenten hebben als doel om
leegstand en verloedering tegen te gaan en
hun centrum weer aantrekkelijk te maken. Wat
uit veel detailhandelsvisies blijkt, bijvoorbeeld
die van Winterswijk (Gemeente Winterswijk,
2012), dat ze het centrum compacter willen
maken. Overgebleven winkels in het randgebied,
worden verplaatst naar het oude centrum. Waar
men dan tegenaan loopt is het financiële plaatje,
maar ook het vinden van een herbestemming
van de leeggekomen panden, er is namelijk aan
veel functies geen behoefte meer.
Het concept stedelijke herverkaveling wordt
steeds meer over gesproken, met name de
samenwerking tussen partijen wordt met
dit instrument gestimuleerd, iets dat het
draagvlak vergroot. De gemeente en private
partijen moeten samen om tafel gaan zitten
en bespreken wat mogelijk is. Het doel is dat
ze uiteindelijk gezamenlijk tot een oplossing
komen. Het instrument is nog relatief nieuw,
gemeentes zijn nog niet goed op de hoogte
van dit instrument om het in te zetten bij het
compacter maken van het centrum. Het doel
van dit onderzoek is dan ook om te kijken in
hoeverre stedelijke herverkaveling een bijdrage
kan leveren aan het compacter maken van
een centrum. Om het onderzoek in te kaderen
heb ik gekozen voor de stad Delfzijl. Deze
stad ligt in een krimp regio en heeft te maken
met leegstand en verloedering. De gemeente
heeft de intentie uitgesproken om het centrum
compacter te maken, een goede gelegenheid
om te kijken of het concept van stedelijke
herverkaveling toe te passen is.
Een van de hoofdoorzaken van deze leegstand
in Delfzijl is de demografische krimp. Dit is een
relevant gegeven, omdat hieruit blijkt dat het niet
zomaar mogelijk is allerlei nieuwe functies toe
te voegen, door deze krimp wordt het draagvlak
namelijk lager.
3.1 hoofdvraagHet onderzoek geeft uiteindelijk antwoord op de
volgende hoofdvraag:
“In hoeverre kan stedelijke herverkaveling een bijdrage leveren aan het tegengaan van leegstand, verloedering en verpaupering, veroorzaakt door demografische krimp, in het centrum van Delfzijl?”
3.2 opbouw onderzoekHet onderzoek bestaat uit een aantal
onderdelen. Er wordt gestart met het theoretisch
kader. In dit theoretisch kader wordt de context
geschetst waarin het onderzoek plaatsvindt.
Vervolgens wordt er ingegaan op de theorie
achter stedelijke herverkaveling en de koppeling
met leegstand.
Na het theoretisch kader worden de volgende
deelvragen beantwoord:
1. Wat is de huidige situatie in Delfzijl?
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 8
Hierin gaat het over de volgende onderdelen.
Waarom heb ik nu juist Delfzijl gekozen? En
waarom is dit een representatieve stad voor
het onderzoek? Wat is er nu eigenlijk gaande
in Delfzijl? In het theoretisch kader worden
algemene kenmerken geschetst als het gaat
over demografische krimp en andere vormen
van krimp in winkelgebieden. Deze worden in dit
hoofdstuk omschreven voor Delfzijl. Vervolgens
de tweede deelvraag:
voorzieningen dan horende bij een centrum
aanwezig zijn en dat leegstaande panden
niet het beeld verstoren. Het recreatieve
winkelaanbod moet geconcentreerd
zijn in het kernwinkelgebied (Gemeente
Winterswijk, 2012).
Het realiseren van een compact (winkel)
centrum: De winkels concentreren in een
kleiner gebied.
Kernwinkelgebied: Een aaneengesloten
gebied in de binnenstad met een hoge
concentratie detailhandel, horeca en
commerciële dienstverlening (Encyclo, 2012).
Randstraten: Straten die zich aan de rand
van het kernwinkelgebied bevinden, dus net
buiten het kernwinkelgebied (van der Laan,
2011).
Stedelijke herverkaveling: “Stedelijke
herverkaveling is een instrument om de
beschikkingsmacht over vastgoed - tijdelijk
of permanent - zodanig over te dragen dat
tot planrealisatie kan worden overgegaan; dit
geldt voor situaties waarbij meer eigenaren
betrokken zijn” (Van der Putten, De Lint & De
Wolff, 2004).
Krimpregio: Regio’s waar sprake is van
demografische krimp.
Anticipeerregio: Regio’s die in de toekomst
te maken krijgen met demografische krimp
(Rijksoverheid, 2012).
Leegstand: panden of gebouwen waarin
geen activiteiten plaatsvinden;
Demografische krimp: Een daling van het
aantal inwoners en bevolkingsaantallen ten
gevolge van het wegtrekken van mensen uit
de regio of een vermindering van geboortes
(NVM, 2010).
3.4 MethodiekHet onderzoek is op de volgende manier
vormgegeven. Afgelopen jaar is er onderzoek
gedaan door Esther Hoopman over het
onderwerp stedelijke herverkaveling in centra in
krimpregio’s. Naast dit onderzoek heb ik gebruik
Voldoet Delfzijl aan alle voorwaarden?
In het theoretisch kader worden voorwaarden
geschets waaraan voldaan moet worden wil
stedelijke herverkaveling een kans hebben in
een stad. In dit hoofdstuk wordt gekeken of
Delfzijl hieraan voldoet en zo ja, in hoeverre
Delfzijl hieraan voldoet.
Ik eindig met het beantwoorden van de
hoofdvraag.
3.3 begrippenIn dit onderzoek worden veel begrippen
gebruikt. Hieronder wordt kort per begrip een
definitie gegeven.
Detailhandel: “De detailhandel is het
onderdeel van de distributieketen dat
producenten en consumenten aan elkaar
koppelt. Het is ook een sector van de
economie” (Evers, Kooijman & Van der
Krabben, 2011). Detailhandel wordt ook wel
‘retail’ genoemd.
Winkel: “Een winkel is de fysieke omhulling
van de detailhandel; hij kan reëel zijn (een
winkelgebouw in een winkelgebied) of
virtueel (een internetwinkel)” (Evers, Kooiman
& Van der Krabben, 2011).
Compact centrum: Een compact centrum
is een centrum waarin winkels en andere
voorzieningen zo dicht mogelijk bij elkaar
zijn geplaatst. Zo dicht mogelijk bij elkaar is
in dit verband zo dat er geen andere type
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 9
gemaakt gemaakt van literatuur, maar ook
wetenschappelijke artikelen en kaartmateriaal.
Tot slot heb ik een contactpersoon bij de
gemeente Delfzijl die mij van extra materiaal kan
voorzien.
Voor het achterhalen van verschillende cijfers
maak ik gebruik van onder andere het CBS,
interviews en wetenschappelijke artikelen. Dit
vormt de basis waarmee ik de context omschrijf
en de huidige situatie in Delfzijl omschrijf.
Tot slot koppel ik de theorie van de stedelijke
herverkaveling aan de huidige situatie in Delfzijl
en bekijk ik in hoeverre deze twee op een
goede manier samengaan.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 10
Het theoretisch kader omschrijft de context
van het onderzoek en gaat in op de theorie
achter de “stedelijke herverkavling” en de
toepasbaarheid hiervan in krimpgebieden.
4.1 inleidingStedelijke herverkaveling is het instrument waar
het in dit onderzoek om draait. Het gaat dan
om de toepassing hiervan in krimpgebieden
(specifiek: demografische krimp). Met het
theoretisch kader zorg ik ervoor dat het altijd
duidelijk is waar het over gaat en dat we
het allemaal over dezelfde theorie hebben.
Een theorie is een “verzameling onderling
samenhangende uitspraken, die een beschrijving
en verklaring geven van een bepaald
verschijnsel” (Vennix, 2006). Hiermee geef ik dus
sturing aan mijn onderzoek en wordt het duidelijk
op welke manier ik kijk naar mijn onderzoek en
de uitkomst.
Om te snappen binnen welke context de
stedelijke herverkaveling plaats moet gaan
vinden begin ik eerst met een omschrijving
van de algemene context. Wat is de rol van de
economische crisis en het gevolg hiervan voor
krimpgebieden? Wat is de rol van de opkomst
van webwinkels en welke vormen van krimp
bestaan er nog meer?
Vervolgens kijk ik naar de theorie achter de
stedelijke herverkaveling en in hoeverre dit
instrument toepasbaar is in een krimpregio en bij
het compacter maken van het centrum. Hierbij
leg ik ook uit wat het doel is van het compacter
maken van een stadscentrum in een krimpregio.
4.2 context
inleidingDe aanwezigheid van voorzieningen zoals werk
en winkels zijn vaak bepalend voor de keuze
van een woonplaats van mensen. Ook wanneer
je de keuze maakt om ergens heen te gaan als
toerist, zijn voorzieningen medebepalend. Een
vitaal en mooi centrum hoort hier ook. Als je dit
doortrekt, dan kan het elkaar enorm versterken.
Leegstaande winkels, minder vitaliteit, minder
nieuwe bewoners (of wegtrekkende bewoners),
minder toeristen, kleiner draagvlak, meer
leegstand, etc. Het is als het ware een spiraal die
je het liefst zou willen stoppen. Tot slot is het een
plek waar mensen geld uitgeven, maar ook waar
veel mensen kunnen werken.
Nota RuimteEr zijn een aantal factoren te noemen die een
nauwe relatie hebben met elkaar. Vanaf 2004 is
er met de Nota Ruimte besloten dat het maken
van het detailhandelsbeleid geregeld wordt door
provincies en gemeenten, het idee hierachter
was dat deze namelijk groter inzicht hebben in
de vraag en het aanbod in bepaalde regio’s.
Het gevolg hiervan was gemeenten met elkaar
de concurrentie aangingen, onder andere door
het maken van een zo groot mogelijk centrum.
Onderzoek wees namelijk uit dat wanneer het
aanbod van winkels groot is, dit ook vaak meer
mensen aantrekt. (Detailhandel Nederland, 2011).
Het verdere gevolg was dat tot aan 2012 het
totale winkelaanbod in Nederland toenam
met 25% Uiteindelijk was het gevolg dus een
uitgerekt centrum, met vele functies niet in het
kerngebied, maar aan de randen hiervan.
4.THEORETISCH KADER
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 11
De leegstand verschilt enorm per regio. Het
probleem van winkelleegstand komt vooral voor
in de perifere regio’s. De regio’s die erg opvallen
(zie onderstaande kaart) zijn de grensgebieden
zoals de Achterhoek, Groningen en Twente.
leegstand
Algemeen
Veel centra kennen leegstand, de schatting is
dat dankzij de vergrijzing en de internetwinkels
in de toekomst 20 tot 35% minder ruimte nodig
is voor winkels. (Vos, 2011). Door de leegstaande
panden krijgt het centrum gaten en vooral de
aanloopstraten zorgen ervoor dat het centrum
steeds minder bezoekers trekt.
Het percentage leegstand in Nederland is
bijna 8% (PBL, 2013), er staan bijna 13.000
winkelpanden leeg! De leegstand komt vooral
voor aan de rand van het kernwinkelgebied,
maar ook steeds meer A-locaties worden
getroffen.
De leegstand van winkels is op te delen in een
drietal categorieën. Structureel (langer dan 3
jaar), langdurig (1 tot 3 jaar) en aanvangs- en
frictie leegstand (tot 1 jaar). Alle categorieën
nemen snel toe. Inmiddels stond in 2013
ongeveer 2.3 miljoen m2 leeg, waarvan 0.6
miljoen m2 structureel (pbl, 2013). Onderstaande
grafiek laat dit goed zien. Wat daarnaast opvalt
is dat met name de structurele leegstand het
hardst toeneemt en de laatste jaren de aanvangs
leegstand gelijk blijft.
figuur 1 - leegstand oppervlakte winkels Nederland (pbl, 2013)
Figuur 2 - Oppervlakte leegstand per gemeente (pbl, 2013)
binnensteden
Leegstand uit zich in winkelcentra, maar ook
in binnensteden. In het vorige stuk hebben
we al kunnen zien dat mede dankzij de Nota
Ruimte, het compacte centrum niet meer bestaat,
maar dat er veel winkels naar de rand van het
centrum zijn getrokken. Met name de winkels
die profijt hebben van een goedkopere huur (of
koopbedrag) zijn hier gaan zitten. Dit zijn tevens
de aanloop straten naar een centrum en worden
dus ook als eerste ervaren wanneer men het
centrum betreed. Het zijn juist deze plekken die
veel leegstand vertonen, maar ook verloedering.
Ook dit brengt weer een spiraal met zich mee,
het is niet aantrekkelijk voor winkelend publiek,
maar ook niet voor nieuwe winkels.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 12
Er is een sterke vergrijzing gaande, waardoor
de vraag naar bepaalde winkels ook veranderd.
Ook neemt de beroepsbevolking af, waardoor
er bijvoorbeeld in de zorg te weinig werknemers
zijn. Tevens komt krimp de leefbaarheid niet ten
goede, leegstand kan zorgen voor verloedering.
Minder inwoners betekent minder aankopen,
en weer minder winkels en dus weer minder
aankopen.
Oorzaken leegstand
De leegstand in centra heeft drie grote oorzaken.
Dit zijn de groei van het aantal internetwinkels,
de economische crisis en de bevolkingskrimp.
Het aantal internetaankopen is de afgelopen
jaren enorm toegenomen (CBS, 2011). In 2010
winkelden 9,3 miljoen Nederlanders van 12-
74 jaar via het internet. Dat waren er een half
miljoen meer dan een jaar eerder. Ook de
komende jaren is de verwachting dat het aantal
internetaankopen zal blijven groeien. Het gevolg
hiervan is dat er minder aankopen worden
gedaan in een stadscentrum. Zalando bewijst
dat ook kleding kopen online steeds populairder
wordt, dit ten gunste van kledingzaken. Er zijn
wel tegenbewegingen gaande, winkelen moet
vooral voor een beleving worden, “experience
marketing” (Pesulima, 2013). Het is dus wel zeker
mogelijk om fysieke winkels te behouden in het
centrum.
Ook de economische crisis heeft grote invloed
op de winkels in stads- en dorpscentra. Mensen
geven minder uit, het consumentenvertrouwen
is laag en mensen houden de hand meer op de
knip. Er wordt dus minder uitgegeven in winkels,
waardoor sommige winkels failliet gaan (Locatus,
2011).
Tot slot is ook bevolkingskrimp een belangrijke
oorzaak van de winkelleegstand. Veel
gemeentes krijgen de komende tijd te maken
met demografische krimp (pbl, 2013). In
Nederland lopen hele regio’s daar tegenaan.
Dit is goed te zien op de kaart hiernaast. De
krimp kent verschillende oorzaken. De krimp
kan veroorzaakt worden door het wegtrekken
van jongeren naar stedelijke gebieden, dit komt
met name voor in Noordoost Groningen, Zeeuws
Vlaanderen en Zuid-Limburg (Bontje, 2009).
Deze krimp heeft een aantal gevolgen,
bijvoorbeeld op het sociale vlak. Veel jongeren
trekken weg naar steden en het aantal ouderen
neemt absoluut, maar dus ook relatief sterk toe.
Figuur 3 - verwachte krimp tot 2040 (pbl, 2013)
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 13
4.3 Een compact centrum te-gen leegstand
inleidingIn het vorige deel is gebleken dat veel centra
kampen met leegstand en wat de mogelijke
(problematische) gevolgen hiervan zijn. In dit
onderdeel bekijk ik hoe een compacter centrum
de negatieve gevolgen van leegstand minder
problematisch kan maken. Dit doe ik door eerst
te kijken naar het oorspronkelijke compacte
stadsbeleid en daarna te kijken wat een compact
centrum nu eigenlijk is. Vervolgens bekijk ik
hoe een compact centrum eruit kan zien in een
krimpregio.
beleid van de compacte stadVoor 1980 was er het groeikernenbeleid,
dit om onder andere de suburbanisatie in
goede banen te leiden. Vanaf 1980 bleek dat
de ontwikkeling van deze groeikernen ook
negatieve effecten had. Met name de hoge- en
middeninkomensgroepen vertrokken uit de grote
steden naar de groeikernen, wat betekende
dat de voorzieningen onder druk kwamen te
staan. De werkgelegenheid in de groeikernen
groeide niet genoeg mee, waardoor er forenzen
stromen naar de grote steden op gang kwamen
Dit zorgde voor congestie en ook vervuiling.
Daarnaast werden de groeikernen slaapsteden,
men woonde er vooral, overdag was er niemand.
De overheid besloot toen meer intensief gebruik
te maken van de ruimte in de centrale steden.
Men poogde alle functies bij elkaar te groeperen,
waardoor de mobiliteit laag gehouden wordt.
(Siraa, Valk, & Wissink, 1995).
Het compacte stadsbeleid is met name een
door de overheid gedreven ontwikkeling, maar
het heeft grote ondersteuning nodig vanuit de
markt. Er moeten namelijk ingrepen worden
gedaan in bestaand stedelijk weefsel, dit heeft
investeringen nodig, investeringen die de
overheid vaak niet kan doen. Deze participatie
blijft vaak nog uit, de uitvoering van dit beleid is
nog vaak niet, of deels niet gelukt. (Siraa, Valk,
& Wissink, 1995). Wellicht dat het bieden van
tools (zoals stedelijke herverkaveling), dit wel
kan bewerkstelligen. Als het idee beter wordt
uitgewerkt en het aantrekkelijker wordt gemaakt
voor de markt en de overheid, dat de kans van
slagen groter wordt.
compact centrumBeleid ten aanzien de compacte stad is er
wel, maar er geen beleid specifiek over ‘het
compacte centrum’. Het idee lijkt er wel op, het
gaat er om dat in dit geval de voorzieningen
horende bij een stadscentrum zo dicht mogelijk
bij elkaar komen te liggen, binnen het officiële
stadshart. De vraag die dus nog open staat: ‘hoe
is dit te bereiken?’ Hoe weet je nu wanneer een
centrum compacter is geworden? Welke stappen
zijn nodig om een centrum compacter te maken?
Een deel van de antwoorden geef ik vanuit mijn
expertise als stedenbouwkundige, bij de andere
gebruik ik bronnen. In dit sub hoofdstuk worden
de antwoorden gegeven op deze vragen.
Om een compact centrum te krijgen moet er
eerst heel wat gebeuren. Het moet sowieso
duidelijk zijn waar de grens ligt van het centrale
winkelgebied. Deze grens is bepalend, binnen
deze grens mogen er nieuwe winkels komen,
daarbuiten worden deze niet meer toegestaan.
Dit is een randvoorwaarde die vooral wordt
aanbevolen door mijzelf. Het doel is namelijk
uiteindelijk (zie theoretisch kader) het uitruilen
van kavels en vastgoed vanuit de rand van het
centrum, naar het daadwerkelijke centrum zelf.
Om überhaupt te kunnen vaststellen wat de
rand is en tussen welke gebieden er uitwisseling
plaats kan vinden is het noodzakelijk om een
grens vast te stellen. Deze grens is meestal
terug te vinden in structuurvisies, detailhandel
visies of bestemmingsplannen. Om vervolgens
het ruilen juridisch mogelijk te maken kan er
in het bestemmingsplan al rekening worden
gehouden met een ruimere bestemming in de
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 14
leegstaande panden kan een probleem vormen.
Toch hebben veel gemeentes de wens om het
centrum compacter te maken. Onderstaande
zoekopdracht laat dit deels zien.
rand (bijvoorbeeld gemengde bestemming),
waardoor meerdere functies mogelijk worden.
(eigen ervaring).
Het probleem dat er speelt is dat een
winkelier in het randgebied niet kan worden
gedwongen om weg te gaan, je kan met het
bestemmingsplan wel zijn gebruik beperken
(dan kan hij bijvoorbeeld niet uitbreiden). Door
de bestemming wel ruimer te maken kan er
een stimulans optreden om te investeren in een
andere functie zoals wonen, of bedrijvigheid. Dit
biedt kansen voor ruil, of nieuwe ondernemers.
Nieuwe type ondernemingen of woningen in de
rand zijn belangrijk, hierdoor wordt het mogelijk
om leegstand met meerdere instrumenten
tegen te gaan. In het volgende hoofdstuk wordt
gekeken hoe stedelijke herverkaveling een
instrument kan zijn om dit te realiseren.
Een compact centrum zorgt er ook voor dat de
detailhandel zich voornamelijk vestigt in het
kernwinkelgebied, een uitvlucht naar de randen
is dan niet mogelijk. Deze concentratie zorgt
bijvoorbeeld voor draagvlak, maar ook voor een
concentratie van verkeer. Alle bezoekers weten
waar ze moeten zijn, winkels hebben dus bij
elkaar meer exposure, maar ook bijvoorbeeld
laden en lossen is beter te regisseren als het
duidelijk is waar de winkels zich bevinden.
Vervolgens ontstaan er in de rand duidelijke
woon (of eventueel werk) gebieden, die specifiek
voor wonen kunnen worden ingericht en er een
kwaliteitsimpuls mogelijk wordt gemaakt.
invulling van leegstaande panden
Een compact centrum is niet zomaar te
bewerkstelligen. Het suggereert dat alle
detailhandel functies samen komen in het
begrensde centrum en dat de winkels uit de
rand verdwijnen. Er spelen twee belangrijke
(problematische) factoren mee. We zitten in een
tijd van economische, maar ook demografische
krimp. Het financieren van een nieuwe locatie, of
verbouwing is lastig, maar ook het opvullen van
Figuur 4 - zoekresultaat google
De reden hiervoor is dat zoals in een eerder
hoofdstuk naar voren kwam, een vitaal
winkelgebied vele voordelen biedt. Leegstand
gaat deze vitaliteit tegen, het is dus in het
belang van de gemeente dat leegstaande
panden worden opgevuld. Zodra er niet gelijk
nieuwe functies voor handen zijn, dan is de
andere mogelijkheid om winkels buiten het
kerngebied te verplaatsen naar leegstaande
panden in het kernwinkelgebied. Het resultaat
hiervan is een aantrekkelijk, gevuld en levendig
centrum. Het gevolg is wel dat de leegstand in
de randgebieden toeneemt. Dit heeft wel minder
invloed op het imago van de stad, maar het zijn
vaak wel de toegangswegen tot het centrum.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 15
Compacter centrum in krimpregio’s
inleiding
Maar hoe zit het nou met compacte centra
in krimpregio’s? Waarom zou je dit eigenlijk
willen en wat wordt er precies mee bedoeld?
Er wordt ook gekeken naar het probleem van
demografische krimp wanneer je een centrum
compacter wilt maken.
demografische krimp
Eerder kwam al naar voren dat er met name
in krimpregio’s sprake is van winkelleegstand.
Ook kent deze regio veel vergrijzing, ook onder
de ondernemers. Winkeliers hebben vaak
moeite met het overdragen van hun winkel bij
het naderen van de pensioenleeftijd, waardoor
de winkel opgeheven moet worden (Van Loon,
Bardoel & Van den Bergh, 2012).
Door deze demografische ontwikkeling komt
het functioneren van winkels extra onder druk
te staan. De verwachting is dat de komende
jaren de winkelleegstand in krimpregio’s verder
zal toenemen, dit in combinatie met het sterker
worden van de krimp en de aanhoudende
vergrijzing. (Droogh & Dicou, 2012).
compacter centrum
Verplaatsen van winkelfuncties naar het
daadwerkelijke stadshart heeft als gevolg dat er
elders weer winkels verdwijnen. In krimpregio’s
is eigenlijk bijna aan alle functies minder
behoefte, wat ertoe leidt dat de vraag open blijft
staat: ‘welke functies moeten er in de nieuwe
leegstaande panden worden gezet?’. Slopen van
deze panden lijkt geen optie, wat te doen met al
die gaten in de randgebieden? Hoe dit financieel
op te vangen? In het laatste hoofdstuk zal het
onderzoek zich richten op het beantwoorden
van deze vragen.
4.4 stedelijke herverkaveling
inleidingIn het verleden werd in Nederland veelal
gebouwd op uitleglocaties. Tegenwoordig is
dit steeds vaker niet meer mogelijk waardoor
de binnenstad moet worden herontwikkeld
(Bonke, n.d.). Stedelijk bouwen vergt echter een
andere aanpak dan het bouwen op traditionele
uitleglocaties. Er duiken daarbij verschillende
problemen op. Een eerste probleem is het
versnipperde eigendom. Het aantal verschillende
eigenaren en gebruikers is erg groot in de
binnenstad. Zij komen allemaal op voor hun
eigen belangen. Bij een herontwikkeling is het
onmogelijk om al deze belangen te behartigen.
Daarom zijn er vaak partijen die dwars liggen.
Een tweede probleem is dat herontwikkeling erg
duur is doordat gronden eerst moeten worden
opgekocht en de eigenaren hiervoor een zo
hoog mogelijke prijs vragen. Daar komt bij dat
binnenstedelijke percelen vaak een veel hogere
waarde hebben dan percelen op uitleglocaties
(Priemus, Button & Nijkamp, 2007). Ook zorgt
de huidige economische crisis ervoor dat
herontwikkeling vaak niet van de grond komt.
Voor de herontwikkeling van de binnenstad is
samenwerking nodig tussen de verschillende
partijen. Deze samenwerking kan plaatsvinden
door middel van stedelijke herverkaveling.
“Stedelijke herverkaveling is een instrument om
de beschikkingsmacht over vastgoed - tijdelijk
of permanent - zodanig over te dragen dat tot
planrealisatie kan worden overgegaan; dit geldt
voor situaties waarbij meer eigenaren betrokken
zijn” (Van der Putten, De Lint & De Wolff, 2004).
In verschillende landen wordt stedelijke
herverkaveling reeds toegepast. (zie
casus Valencia & Duitsland) In Nederland
staat stedelijke herverkaveling nog in de
kinderschoenen. Wel kent Nederland al lange tijd
ruilverkaveling in het landelijk gebied (Bregman,
2012). In 1924 is de eerste Ruilverkavelingswet
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 16
DefinitieOp mijn werk hoor ik het steeds vaker, ‘stedelijke
herverkaveling’. Van het platteland kennen we
allemaal wel de herverkaveling (DLG, 2014),
maar het woordje stedelijk ervoor maakt het
net even anders. Het principe is daarentegen
wel hetzelfde. Er worden meerdere definities
gegeven, maar ze hebben dezelfde strekking.
Zo zegt PAS B.V. “Stedelijke herverkaveling
is een instrument om gronden onderling te
ruilen, met en vergoedingssystematiek die per
eigenaar rekening houdt met de waarde van het
ingebrachte en het toebedeelde. Door de ruiling
worden eigenaren die willen ontwikkelen beter
in positie gebracht.” (Kooiman & Bonke).
Het is een manier om grond (eventueel
bebouwing) kan worden samengevoegd,
gesplitst of geruild en is daarmee sterk
afhankelijk van een goede samenwerking tussen
publieke en private partijen. Bij dit onderzoek
gaat het om de toepassing hiervan op centra in
krimpgebieden met als specifieke locatie Delfzijl.
Het doel van stedelijke herverkaveling zelf is niet
perse het compacter maken van een centrum,
maar wordt gezien als middel.
We hebben nu de ‘wetenschappelijke’ definitie
van stedelijke herverkaveling, maar wat is
het nu eigenlijk precies? Wat is het doel van
deze stedelijke herverkaveling, aan welke
voorwaarden moet worden voldaan en wanneer
is het succesvol? Verder wordt het kort
vergeleken met ander aanwezig beleid en tot
slot wordt gekeken naar de meetbaarheid van
het succes.
Krimp in een aantal gebieden is inmiddels een
feit (van meer naar beter, 2014). Dit heeft vele
gevolgen, waarbij er één centraal staat in dit
onderzoek, namelijk leegstand van het centrum
van de stad in krimpgebieden, in dit geval
Delfzijl. Centra hebben vaak een versnipperd
eigendom, met verschillende eigenaren en
belangen. Om leegstand en verloedering
tot stand gekomen. Bij ruilverkaveling gaat het
om de samenvoeging, verkaveling en verdeling
van gronden in een bepaald gebied op grond
van een meerderheidsbesluit van eigenaren (en
eventueel ook van gebruikers). In het landelijk
gebied is veel ervaring met ruilverkaveling,
maar in het stedelijk gebied niet. Tegenwoordig
wordt stedelijke herverkaveling als instrument
aangeraden bij gebiedsontwikkelingen.
Hierbij is het uitgangspunt “dat gebruikers en
eigenaren na de herinrichting recht hebben op
gelijkwaardig vervangend eigendom of gebruik
en dat deze nieuwe inrichting een stimulans is
voor het beter functioneren van de buurt als
geheel” (Bregman, 2012, p. 9). Herverkaveling is
een instrument waarbij particulieren zich op basis
van een overeenkomst vrijwillig verbinden voor
de vernieuwing van de buurt.
Stedelijke herverkaveling gaat als volgt in
zijn werk. Een publieke of een private partij
komt met het initiatief om een gebied te
herstructureren en stedelijke herverkaveling
toe te gaan passen. Deze initiatiefnemer stelt
een plan op (Muñoz Gielen, 2010). In dat plan
moet staan op welke manier de stedelijke
herverkaveling uitgevoerd gaat worden. Daarna
vinden er onderhandelingen plaats tussen
de initiatiefnemer en de grondeigenaren.
Wanneer overeenkomsten zijn gesloten kan de
herverkaveling van start gaan en aan het eind
van dit proces krijgen de eigenaren elders een
(aangepaste) kavel (met opstal) terug (Müller-
Jökel, 2004). Een andere mogelijkheid is dat een
eigenaar zijn grond heeft verkocht en dus geen
nieuwe kavel terugkrijgt. De kosten worden in
principe betaald door private partijen, maar ook
overheden zijn vaak wel bereid een bijdrage
te doen om zo het project te stimuleren ten
behoeve van het maatschappelijk belang.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 17
tegen te gaan is er vaak al de noodzaak tot
herstructurering van het centrum, maar vaak
liggen er partijen dwars. Het gevolg hiervan
is dat bijvoorbeeld de overheid grond moet
aankopen, maar dit is erg duur, verkopers willen
een zo hoog mogelijke prijs. (Priemus, Button, &
Nijkamp, 2007)
Uitgangspunt van stedelijke herverkaveling is
“dat gebruikers en eigenaren na de herinrichting
recht hebben op gelijkwaardig vervangend
eigendom of gebruik en dat deze nieuwe
inrichting een stimulans is voor het beter
functioneren van de buurt als geheel (Bregman,
2012)
Onder andere in Spanje (zie casus) wordt
stedelijke herverkaveling toegepast. Een
versimpelde weergave van stedelijke
herverkaveling is als volgt. Een partij (kan zowel
publiek als privaat zijn) komt met het idee om
een gebied aan te gaan pakken. In het geval van
dit onderzoek heeft deze partij de ambitie dit te
doen door middel van stedelijke herverkaveling.
Deze partij stelt een plan op, op welke manier
deze stedelijke herverkaveling uitgevoerd gaat
worden. Hierna vinden er onderhandelingen
plaats tussen de initiatief nemende partij en de
grondeigenaren. Als dit allemaal volgens plan
verloopt kan de herverkaveling van start gaan en
aan het eind van het proces heeft elke eigenaar
elders een stuk grond. (Müller-Jökel, 2004).
Stedelijke herverkaveling kan op allerlei vlakken
plaatsvinden. Zo ook op bedrijventerreinen. De
afbeelding hiernaast geeft het principe weer op
bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Eerst liggen er
allerlei functies door elkaar heen, met onhandige
hindercirkels tot gevolg. Vervolgens worden
de functies gegroepeerd waardoor er weer
kwaliteiten kunnen worden toegevoegd.
Figuur 5 - stedelijke herverkaveling bedrijventerrein (Volmer en Partners, 2014)
positieve gevolgen - doelenStedelijke herverkaveling heeft positieve
gevolgen, dit zijn tevens de doelen. Hieronder
volgt een opsomming van deze doelen. Dit is
een eigen bewerking. Daaronder staat een korte
uitleg van elk doel.
1. Relatief snel kunnen herstructureren ten
opzichte van andere instrumenten;
2. Kostenbesparing t.o.v. standaard
herstructurering of herinrichting voor zowel
overheid als grondeigenaren;
3. Problemen met versnipperd eigendom
oplossen;
4. Vergroten betrokkenheid diverse partijen bij
het uitvoeren van het plan;
5. Het ontwikkelen van een helder en
transparant plan voor alle betrokken partijen;
6. Het vergroten van draagvlak bij de partijen
vanwege de intensieve samenwerking;
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 18
met veel eigendom. (Putten, van der Lint, & de
Wolff, 2004). Dit maakt het lastig om een project
uit te voeren. Volgens hoogleraar vastgoed- en
locatieontwikkeling Erwin van der Krabben kan
stedelijke herverkaveling in dat geval een goede
oplossing bieden. In een normale situatie zorgt
versnipperd eigendom voor een langdurig en
moeilijk proces, met stedelijke herverkaveling
kan tot een ruilplan gekomen worden.
Vergroten betrokkenheid diverse partijen
Stedelijke herverkaveling eist een goede
samenwerking tussen partijen, overheid bepaald
feitelijk niets (behalve een aantal kaders).
Private partijen kunnen zelf hun belangen
aangeven en behartigen wat weer zorgt voor
een open proces. Uiteindelijk leidt dit tot meer
betrokkenheid.
Het ontwikkelen van een helder en transparant
plan
Doordat private partijen betrokken worden bij
het planproces, wordt de transparantie van het
project vergroot (Donkers, 2011). Alle partijen die
betrokken zijn bij de planontwikkeling zijn op de
hoogte van de keuzes die gemaakt worden.
Het vergroten van draagvlak bij de partijen
Partijen werken samen met een
gemeenschappelijk belang. De inbreng van
elke partij is hierbij belangrijk en samen moeten
ze een oplossing vinden. Deze samenwerking
en gezamenlijke verantwoordelijkheid zorgt
ervoor dat het draagvlak tevens groter is. Partijen
vertrouwen elkaar meer en gaan samen het
project in. Het positieve gevolg hiervan is dat bij
een top-down project vaak weerstand ontstaat,
maar wanneer zij worden betrokken bij het
proces en zelf ook hun ideeën hebben kunnen
inbrengen, zal dit een positief effect hebben
op draagvlak en vertrouwen. (eigen ervaring).
Bij een PPS project zijn bijvoorbeeld alleen de
uitvoerende partijen betrokken.
Relatief snel kunnen herstructureren
Als je herstructureert via herverkaveling dan
kan dit relatief snel. Het is namelijk niet nodig
om eerst grond te verwerven, hierdoor verloopt
het proces een stuk sneller dan bij andere
instrumenten. Er hoeft dus niet te worden
onteigend. Onteigening gaat namelijk vaak
gepaard met lange procedures. Snelheid geeft
vertrouwen voor de toekomst, maar zorgt ook
voor draagvlak. De lokale ondernemer zal
immers eerder starten met het proces als hij/
zij weet dat het binnen een jaar rond is. Als het
gevoel heerst dat het jaren gaat duren, dan
schrikt dit ondernemers af. (ervaring vanuit mijn
werkzaamheden als stedenbouwkundige).
Kostenbesparing voor zowel overheid als
grondeigenaren
Kostenbesparing kan ook als belangrijk doel
gezien worden van stedelijke herverkaveling. Er
vindt namelijk ruil plaats in plaats van aankoop.
Dure voorinvesteringen zijn dus niet nodig, maar
onteigening ook niet. Onteigeningen zijn vaak
de grootste kostenpost voor de overheid in een
project.
Ook voor eigenaren van grond brengt het
minder kosten met zich mee. Het planproces is
namelijk relatief kort, wat weer zorgt voor minder
transactiekosten. (Münoz Gielen & Korthals Altes,
2007) Daarnaast dragen meerdere partijen
samen de kosten. Een extra mogelijkheid is nog
om een fonds op te richten waarmee een deel
van de kosten worden betaald. Dit kunnen ze
vullen met geld van de overheid (er zijn namelijk
krimpgelden van de overheid) of met geld van
private partijen. (Hoopman, 2014).
Problemen met versnipperd eigendom
oplossen
Hard ingrijpen in centrumgebieden is vaak een
lastige opgave, eigendom is veelal versnipperd.
De meeste winkels hebben allemaal een andere
eigenaar (kan een vastgoedpartij zijn of een
particulier) en vaak ontbreekt een centrale partij
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 19
herverkaveling is een goed alternatief om de
beschikking over vastgoed sneller te regelen.
Hierbij kunnen gronden en/of panden worden
samengevoegd, gesplitst of gewoon alleen
geruild.
De inbreng van het eigendom is op basis van
waarde in het huidige gebruik
Bij gronden met opstallen moet de waarde
worden berekend voordat de ruil daadwerkelijk
kan plaatsvinden. De waarde van deze
eigendommen is gebaseerd op het huidige
gebruik (Van der Putten, De Lint en De Wolff,
2004). Dus wanneer een winkelpand een woning
wordt, geldt de waarde van het winkelpand.
De eigenaren en gebruikers dragen bij aan de
kosten
Bij de uitvoering van een project met stedelijke
herverkaveling worden kosten gemaakt. In
krimpgebieden is echter vaak geen enkele
ontwikkelaar meer bereid om een grote
investering te doen (Pijlman, 2013). Het
ideaalbeeld zou daarom zijn wanneer iedere
partij een bijdrage doet om deze kosten te
financieren. Private partijen zijn hier echter vaak
niet toe bereid en verwachten dat de overheid
het gaat betalen (Broekhuis Rijs Advisering,
persoonlijke communicatie, 10 april 2013).
Volgens een projectadviseur van het Kadaster
(Persoonlijke communicatie, 10 april 2013) moet
er eerst heel duidelijk worden gedefinieerd wat
de kosten zijn en welke bijdrage er van hen
wordt verwacht. Bovendien moet de investering
rendement opleveren voor de betreffende partij.
Zonder wettelijke regeling is het kostenverhaal
niet heel gemakkelijk, zeker niet in krimpregio’s
waar ondernemers het al extra moeilijk hebben
om rond te komen.
IdeaalbeeldAan stedelijke herverkaveling liggen een
aantal principes ten grondslag. Als hieraan
wordt voldaan dan is het ideaalbeeld gehaald.
Helaas is dit vaak niet mogelijk, maar daar
kom ik nog op terug. Dit hoofdstuk en het
voorgaande hoofdstuk wordt gebruikt om hierna
de randvoorwaarden te schetsen. De principes
worden geschets en kritisch bekeken.
1. Kavels worden samengevoegd en de
gronden met opstallen worden eerlijk
verdeeld;
2. De inbreng van het eigendom is op basis
van waarde in het huidige gebruik;
3. De eigenaren en gebruikers dragen bij aan
de kosten;
4. Gebruikers en eigenaren hebben na
inrichting recht op gelijkwaardig vervangend
eigendom of gebruik;
5. Alle betrokken eigenaren en ondernemers
doen mee;
6. Er is een constructieve samenwerking tussen
de betrokken partijen.
Kavels worden samengevoegd en de gronden
met opstallen worden eerlijk verdeeld
Stedelijke herverkaveling wordt vaak
geassocieerd met de agrarische ruilverkaveling
van vroeger. Er wordt dan een parallel
getrokken met de herverkaveling bij
landinrichtingsprojecten (Van der Putten,
De Lint en De Wolff, 2004). Hierbij wordt de
bestaande perceelstructuur aangepast en
krijgen de boeren minder en grotere percelen
terug die vaak dichterbij de boerderij gelegen
zijn. De kern van stedelijke herverkaveling
ligt echter niet bij het wijzigen van de fysieke
kavelindeling, maar bij het regelen van de
beschikkingsmacht over onroerend goed. Om
plannen in de binnenstad uit te kunnen voeren
moet immers de beschikking over onroerend
goed worden geregeld. Dit kan door middel van
grondverwerving of onteigening. Maar stedelijke
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 20
Daarbij had zij het vooral over het beheer van
gebieden in traditionele gemeenschappen.
Van der Krabben probeert dit nu door middel
van games uit in stedelijke gebieden. Uit de
eerste resultaten blijkt dat eigenaren best
willen onderhandelen over het gebied en dat
ze er samen vaak goed uitkomen. Volgens Van
der Krabben moet de gemeente zich dan wel
terughoudend opstellen en niet te snel bepaalde
dingen gaan verplichten. Hij neemt daarbij
duidelijk het standpunt in dat de gemeente zich
faciliterend op moet stellen en alleen aan de
voorkant van het proces de voorwaarden moet
opstellen. Nu kan het altijd zo zijn dat er sprake
is van free riders in een gebied: partijen die
niet mee willen betalen maar wel profiteren van
de ontwikkelingen. Een wettelijke verplichting
om mee te doen aan de herverkaveling zou
daarvoor een oplossing kunnen bieden. Zolang
er nog geen wettelijke regeling is, is het dus de
kunst om zoveel mogelijk partijen over te halen
om deel te nemen aan stedelijke herverkaveling.
Het project moet zo aantrekkelijk mogelijk
worden gemaakt voor de verschillende partijen.
Doordat er eigenaren worden betrokken wordt
de openheid van het proces vergroot.
Er is een constructieve samenwerking tussen
de partijen
Zodra partijen ervan overtuigd zijn dat er
voordeel te behalen is door uitvoering van een
bepaald project door middel van stedelijke
herverkaveling, zijn zij waarschijnlijk ook wel
bereid om met elkaar samen te werken, maar
er zijn altijd situaties waarbij de samenwerking
niet soepel verloopt. Een lokale winkeleigenaar
en een grote vastgoedeigenaar met vastgoed
door het hele land kunnen hele conflicterende
belangen hebben. Maar als zij hetzelfde
doel voor ogen hebben, kan ondanks hun
conflicterende belangen wellicht toch een ruil
ontstaan.
Gebruikers en eigenaren hebben na inrichting
recht op gelijkwaardig vervangend eigendom
of gebruik.
Gebruikers en eigenaren hebben na afloop
van het proces recht op een vervangend
eigendom of gebruik. De eigenaar kan echter
wel aangeven de grond met opstal te willen
verkopen en er niets voor terug te willen
krijgen (Broekhuis Rijs Advisering, persoonlijke
communicatie, 10 april 2013). Maar in principe
wordt er geruild en krijgt een ieder aan het eind
van het proces een vervangend eigendom of
gebruik.
Alle betrokken eigenaren en gebruikers doen
mee
Zolang er geen wettelijke regeling is en
deelname dus niet kan worden verplicht, moeten
eigenaren en gebruikers vrijwillig meedoen.
Zij zullen echter niet zomaar deelnemen. Als
het niets voor ondernemers oplevert, dan
willen zij hoogstwaarschijnlijk niet meewerken.
Het kost hen dan namelijk alleen maar geld
en in deze tijden van economische recessie
lopen de inkomsten vaak al fors terug. Het is
belangrijk dat private partijen rekening houden
met het gemeenschappelijk belang en dus niet
alleen met het persoonlijk belang zoals bij de
agrarische ruilverkaveling vaak wel het geval is
(Van Beek, Groot Nibbelink, Kuijer & Koerselman,
2010). In werkelijkheid zijn er altijd partijen
die weigeren om mee te doen, bijvoorbeeld
omdat hun bedrijf goed draait of omdat ze de
ernst van de situatie niet inzien. Zolang er geen
wettelijke regeling is kunnen deze partijen niet
worden gedwongen. Volgens Van der Krabben
(in Mudde, 2013) moeten de eigenaren zelf
initiatief nemen. Zij moeten zelf nadenken over
de toekomst van hun gebied en daarover met
elkaar onderhandelen. Er bestaat dan echter
de kans dat ieder alleen voor het eigen belang
opkomt en niet denkt aan de uitwerking voor het
totale gebied. Nobelprijswinnaar Elinor Ostrom
stelt dat eigenaren wel degelijk met elkaar
willen overleggen en er samen uit willen komen.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 21
Het beleid van de gemeente is er op gericht om
nieuwe winkels alleen te onwikkelen binnen
het kernwinkelgebied
Dit is het gebied dat opnieuw leefbaar en
compacter moet worden, dat kan alleen maar als
de winkels in dit gebied zich vestigen
Zowel publieke als private partijen moeten
het er over eens zijn dat het tegengaan van
winkelleegstand een noodzaak is om het
centrum aantrekkelijk te houden en te krijgen
Draagvlak is noodzakelijk, dit om alle neuzen
dezelfde kant op te krijgen.
Alle partijen moeten een financiele bijdrage
kunnen en willen doen
Er worden ook hierbij kosten gemaakt, maar wel
minder dan bij andere instrumenten. Iedere partij
moet bereid zijn om een bepaalde bijdrage te
leveren. Voor de gemeente is het dus noodzaak
om een goed kosten en baten plaatje te hebben,
wat leveren de investeringen op lange termijn
op?
Ondernemers moeten bereik zijn te verhuizen
binnen het centrum
Als een ondernemer niet wil verhuizen, dan is
stedelijke herverkaveling ook geen mogelijkheid.
Eigenaren moeten bereid zijn om hun
eigendommen te ruilen, samen te voegen of te
verkopen
Als eigenaren niet willen ruilen, dan is
herverkaveling ook geen optie, althans niet
op vrijwillige basis. Als maar een deel van de
eigenaren hiertoe bereid is, dan kan er een
gedeeltelijke herverkaveling plaatsvinden.
RandvoorwaardenOm te kunnen starten met stedelijke
herverkaveling zijn er een aantal
randvoorwaarden opgesteld. (Hoopman, 2014)
uiteindelijk wordt Delfzijl getoetst aan deze
randvoorwaarden:
1. Het kernwinkelgebied moet afgebakend zijn;
2. Het beleid van de gemeente is er op gericht
om nieuwe winkels alleen te ontwikkelen
binnen het kernwinkelgebied;
3. Zowel publieke als private partijen moeten
het er over eens zijn dat het tegengaan
van winkelleegstand een noodzaak is om
het centrum aantrekkelijk te houden en te
krijgen;
4. Alle partijen moeten een financiële bijdrage
kunnen en willen doen;
5. Ondernemers moeten bereid zijn te
verhuizen binnen het centrum;
6. Eigenaren moeten bereid zijn om hun
eigendommen te ruilen, samen te voegen of
te verkopen;
7. Na succesvolle herverkaveling moet er een
nieuwe bestemming gevonden worden
voor de leegstaande panden buiten het
kernwinkelgebied;
8. Er moet een partij zijn die de kar trekt en
deze moet door iedereen geaccepteerd
worden.
Het kernwinkelgebied moet afgebakend zijn
Het doel is uiteindelijk om het centrum
compacter te maken. DIt kan alleen als er grezen
zijn die bepalen waarbinnen dit dan dient te
gebeuren. Als deze grenzen niet helder zijn,
dan is het alsnog mogelijk voor winkels om zich
buiten het kernwinkelgebied te vestigen.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 22
Na succesvolle herverkaveling moet er een
nieuwe bestemming gevonden worden
voor de leegstaande panden buiten het
kernwinkelgebied
Er komen niet perse meer functies bij, dus de
plekken waar winkels vandaan komen staan
leeg na een succesvolle herverkaveling. Er moet
gekeken worden naar een nieuwe invulling,
hier hoort bijvoorbeeld een bestemmingsplan
wijziging ook bij.
Er moet een partij zijn die de kar trekt en deze
moet door iedereen geaccepteerd worden
Ondernemers, eigenaren en winkeliers
hebben vaak niet een al te goede band met de
gemeente. Daarnaast heeft de gemeente ook
niet alle expertise (en tijd) in huis, om het proces
in goede banen te leiden. Daarom moet er een
onafhankelijk persoon worden aangesteld om de
kar te trekken en het proces vorm te geven.
Relatie met bestaand beleidIn Nederland is er geen wettelijke regeling
met betrekking tot stedelijke herverkaveling.
Toch is er vaak een pleidooi gehouden om
een regeling in te voeren, maar dit is nog niet
gelukt. Volgens (Bregman, 2012) is ‘juist in de
huidige marktomstandigheden behoefte aan
een wettelijke regeling van herverkaveling
ter ondersteuning van de op veel plaatsen
waarneembare tendens waarbij de gemeente
zich meer en meer concentreert op een
faciliterende rol bij het grondbeleid, al dan niet
noodgedwongen door teruglopende budgets. Er
zijn wel buitenlandse voorbeelden te noemen,
bijvoorbeeld Valencia, maar ook Duitsland heeft
een wettelijk kader als het gaat om stedelijke
herverkaveling, namelijk BauGB. Deze is centraal
geregeld, maar deelstaten (bij ons de provincie)
kunnen hier nadere regels aan stellen.
Toch is er wellicht sprake van het invoeren van
een wettelijk kader, dat inspiratie put uit de
herverkaveling van het landelijk gebied. Als het
wettelijk is geregeld dan kan dit betekenen dat
het slagingspercentage toeneemt. Men heeft
namelijk de zekerheid van enige bescherming
en kaders, maar men weet ook dat ze eventueel
gedwongen kunnen worden bij weigering.
EffectenAls de stedelijke herverkaveling is afgerond,
dan zijn er een aantal effecten te benoemen.
Hieronder volgt een opsomming waarna er
vervolgens kort op wordt ingegaan. De effecten
zijn toegespitst op de uitvoering van stedelijke
herverkaveling in een centrum.
1. Sommige (winkel)panden hebben een
nieuwe eigenaar;
2. Er zijn panden gesplitst of samengevoegd;
3. Leegstaande panden hebben een nieuwe
functie gekregen;
sommige (winkel)panden hebben een nieuwe
eigenaar
Een onderdeel van stedelijke herverkaveling
is de ruil van grond met opstal. In het geval
van een centrum is het gevolg dat panden
uiteindelijk dankzij de ruil een andere eigenaar
zullen hebben.
er zijn panden gesplitst of samengevoegd
Een ander effect van stedelijke herverkaveling
in een centrum is dat bepaalde winkelpanden
zijn samengevoegd of gesplitst. Als bijvoorbeeld
behoefte is aan een groter winkelpand, kunnen
twee panden die naast elkaar staan worden
samengevoegd tot een groter winkelpand. Zo
kan een winkel uitbreiden of kan er een nieuwe
grotere winkel vestigen (Buitelaar, 2012).
leegstaande panden hebben een nieuwe
functie gekregen
Een leegstaand pand kan een nieuwe functie
krijgen die beter past bij de plek. Het kan
zo zijn dat het pand na herverkaveling een
nieuwe eigenaar krijgt. Zo kunnen leegstaande
winkelpanden worden verbouwd tot bijvoorbeeld
appartementen (Buitelaar, 2012)
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 23
Het realiseren van een compact centrum
is een voorbeeld van een plan dat in de
binnenstad moet worden uitgevoerd en waarbij
veelal sprake is van versnipperd eigendom.
Omdat het bij een compact winkelcentrum de
bedoeling is dat winkels zich zoveel mogelijk
in het kernwinkelgebied vestigen, waar vaak
toch al panden leegstaan of leeg komen te
staan, moeten winkeliers verhuizen naar het
kernwinkelgebied. Stedelijke herverkaveling
kan hiervoor een interessante optie zijn. De
verschillende eigenaren kunnen dan namelijk
met elkaar onderhandelen. Zo kan een winkelier
naar een leegstaand pand van een andere
eigenaar verhuizen. De reden waarom dit nu
niet gebeurt is omdat een winkelier de kosten
vaak te hoog vindt om te verhuizen naar het
centrum. Bij stedelijke herverkaveling kunnen
deze kosten worden gefinancierd uit een
fonds dat kan worden opgericht of er kan een
overheidsbijdrage worden gedaan. Ook het
probleem met de invulling van de leegstaande
panden buiten het kernwinkelgebied, die
mede als gevolg van de verplaatsing naar
het kernwinkelgebied is ontstaan, kan
worden opgelost met behulp van stedelijke
herverkaveling. Door verschillende partijen bij
elkaar te brengen kunnen namelijk creatieve
oplossingen worden bedacht en hoeven de
panden wellicht niet (allemaal) gesloopt te
worden (Kadaster, 2011). Een veelgehoorde
oplossing om leegstaande gebouwen in
te vullen is door het om te bouwen tot
woningen of appartementen. Maar in krimp- en
anticipeerregio’s waar de huishoudensdaling al is
ingetreden of in de naaste toekomst zal intreden,
is (bijna) geen behoefte aan extra woningen.
Er zullen dus andere creatieve oplossingen
moeten komen. Dit kan een oplossing zijn
waarbij het pand blijft staan en deze een nieuwe
bestemming krijgt, maar het kan ook zijn dat het
pand gesloopt moet worden en het perceel een
heel andere bestemming krijgt.
Doordat het mogelijk wordt om nieuwe functies
toe voegen aan een pand (met name aan de
rand van het centrum) kan winkelleegstand
tegen worden gegaan. Ook wanneer er
de mogelijkheid is om panden samen te
voegen kan leegstand worden tegengegaan.
De herverkaveling maakt het mogelijk om
met creatieve oplossingen te komen voor
leegstaande winkelpanden.
4.5 Stedelijke herverkaveling bij het compacter maken van het centrumHet is duidelijk dat stedelijke herverkaveling
als resultaat heeft dat bepaalde functies weer
bij elkaar komen te liggen en dat de rand van
een centrum meer op wonen kan worden
gericht. Hiermee maak je het centrum (met
name op het gebied van werken, winkelen en
uitgaansgelegenheden) compacter, iets dat het
functioneren ten goede kan komen. Tevens blijkt
dat het een relatief goedkope manier is van
ontwikkelen, één die vooral in tijden van crisis
een zeer goede is. Zo ook volgens hoogleraar
Friso de Zeeuw in oktober 2011. Gemeentes
hebben beperkte financiele middelen, er
moet dus worden samengewerkt met andere
partijen. Ook in een onderzoek in opdracht van
het Ministerie van VROM wordt onderzocht of
stedelijke herverkaveling van toepassing kan
zijn bij de herstructurering van een winkelgebied
(Van der Putten, De Lint en De Wolff, 2004).
De plannen die nu spelen stranden vaak,
dit vaak vanwege de vele tegenstrijdige
belangen en wensen, maar ook als het gaat
om de financiering van het project. Stedelijke
herverkaveling is een manier waarop deze
problemen en barrières kunnen worden
overwonnen. Ook Van der Putten (2012) denkt
dat stedelijke herverkaveling een middel kan
zijn om de leegstand van winkels in centra tegen
te gaan. Hiermee kan voor een leefbaarder en
beter functionerend centrum worden gezorgd.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 24
in Nederland wordt stedelijke herverkaveling
steeds populairder, maar het wordt tot nu toe
nauwelijks in verband gebracht met krimp.
In dit onderzoek is daarom onderzocht of
stedelijke herverkaveling in krimpregio’s en dan
specifiek Delfzijl, kan worden toegepast om
centra compacter te maken. Dit is gedaan door
randvoorwaarden op te stellen en vervolgens
een bestaande gemeente te toetsen aan deze
randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden
worden benoemd in hoofdstuk 2. In dit opzicht
kan dit onderzoek dus nieuwe inzichten
opleveren. Dit onderzoek levert dus een bijdrage
aan bestaand onderzoek, door het genereren
van nieuwe inzichten.
4.7 Hypothese
4.6 RelevantieBij mijn vorige studie en bij mijn werk als
stedenbouwkundige ben ik wel eens op zoek
naar onderzoek over het maken van compacte
centra en dan met name het realiseren hiervan
in een bestaand centrum. Keer op keer blijkt
dat hier weinig over te vinden is, er liggen veel
plannen op de plank bij gemeentes, maar het
is eigenlijk nooit tot uitvoering gekomen. Het
loopt vaak vast bij het gemis van een plan
van aanpak, hoe doe je het nu eigenlijk? Met
name het ‘hoe doe je het nu eigenlijk?’ wil ik
graag onderzoeken, waarbij ik het instrument
“stedelijke herverkaveling” toepas.
Over de theorie, ‘de compacte stad’ en dan met
name de voordelen daarvan wordt wel genoeg
geschreven. Dit is uiteraard wel te gebruiken
voor de toepassing op het compacter maken van
centra.
De meeste gemeenten in krimpregio’s besteden
in hun detailhandelsbeleid geen aandacht aan
demografische krimp, deze gaat vooral over
het uitbreiden van hun winkelaanbod. Een
uitzondering is Delfzijl, alleen het hoe is nog
lastig .
Het onderzoek wat ik ga doen kan een bijdrage
leveren aan de praktische uitwerking van
het maken van een compact centrum. Wat ik
toevoeg aan de huidige onderzoeken, is een
onderzoek waarbij deze methode gekoppeld
wordt aan een krimpregio. In landen als Spanje
en Duitsland wordt stedelijke herverkaveling
veel vaker toegepast dan in Nederland. Het
Valenciaanse model wordt bijvoorbeeld erg
veel toegepast en ook de Duitse Umlegung is
populair (Münoz Gielen & Korthals Altes, 2007).
Helaas zijn dit soort voorbeelden niet één
op één over te nemen, omdat overal andere
omstandigheden heersen. Ook kent Valencia
een geheel andere dynamiek dan “Delfzijl”,
het is immers een behoorlijk grote stad. Ook
stedelijke herverkaveling kan een middel
zijn om het centrum van Delfijl compacter en
daarmee vitaler en leefbaarder te maken’
Dit ga ik onderzoeken door in het verdere
verloop van dit onderzoek eerst te kijken
wat nu de situatie in Delfzijl eigenlijk is.
Vervolgens toets ik de situatie van Delfzijl
aan de randvoorwaarden en in mijn conclusie
geef ik antwoord op de hoofdvraag. De
randvoorwaarden vormen eigenlijk de leidraad
van dit onderzoek, mijn verwachting is niet
dat Delfzijl aan al deze randvoorwaarden zal
voldoen. Ook kan het zo zijn dat Delfzijl voor een
deel voldoet aan een bepaalde randvoorwaarde,
dit is eigenlijk ook wel wat ik verwacht uit het
onderzoek.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 25
HET VALENCIAANSE MODEL
Valencia is volop bezig met “planologische
innovatie”, het ‘Valenciaans model’ is
een manier van “stedelijk herverkavelen”
en brengt vaart in de ontwikkeling van
bedrijventerreinen en woningbouwlocaties
en voorkomt dat de overheid opdraait voor
investeringen in publieke investeringen en dat
alleen de grondeigenaar daarvan profiteert.
Het Valenciaans modelDe oorsprong van dit model ligt in een nieuwe
wet uit 1994. Deze regelt de grondexploitatie.
Daaronder vallen de planontwikkeling, de
herverkaveling van gronden, het bouwrijp
maken, infrastructuur, kortom alles tot en met de
oplevering van de bouwkavels. Het bebouwen
zelf valt er niet onder. Het proces kent een
aantal stappen, met als uitgangspunt het
bestemmingsplan.
1. De gemeente formuleert haar ambities,
doelen en randvoorwaarden;
2. Met dit plan als basis kunnen parijen een
gedetailleerd plan ontwikkelen en indienen;
3. De gemeente stimuleert de competitie en
ziet graag concurrerende plannen. Deze
worden openbaar gemaakt, iedereen kan
reageren en alternatieven maken. De
gemeente maakt een keuze;
Vervolgens gaat men over tot uitwerking.
De gekozen partij moet de grond opnieuw
verkavelen. Deze partij heet de “urbanisator”.
Grondeigenaren hebben daarbij drie opties:
1. Ze kunnen hun grond verkopen aan de
urbanisator of andere grondeigenaar;
2. Ze kunnen meedoen (en meebetalen);
3. Of ze worden onteigend (tegen de waarde
van het huidige bestemmingsplan);
CASUS 1:
Daarna wordt de grond bouwrijp gemaakt en
worden andere voorzieningen aangelegd. Er
wordt nog geen vastgoed gebouwd! Dit allemaal
op kosten van de grondeigenaren, naar rato van
de oppervlakte van de ingebrachte kavels. Ze
kunnen met geld betalen, of ze in natura met
bouwrechten.
Als de urbanisator klaar is, dan krijgen
de grondeigenaren bouwrijpe kavels en
bouwrechten. De gemeente toetst vervolgens
of dat wat ze gaan bouwen voldoet aan de
plannen. Grondeigenaren die niet meewerken
verliezen hun bouwrechten.
Niet alleen maar hosannaHet model heeft bijgedragen aan de enorme
bouwhausse waarvan de Spanjaarden nu de
nauwelijks te dragen lasten moeten ophoesten.
De gemeenten blijven veelal buiten schot,
omdat ze weinig grondposities hebben, maar ze
lopen wel forse bouwinkomsten mis.
(Donkers, Gebiedsontwikkeling op zijn
Valenciaans, 2011)
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 26
Inmiddels is gebleken dat krimp en leegstand
een landelijk probleem is. Het is tijd om eens
specifiek naar Delfzijl te kijken. Hoe zit het
hier met de krimp? En hoe vergaat het het
stadscentrum?
Delfzijl ligt in een regio waar al tijden een forse
bevolkingskrimp plaatsvindt. Delfzijl heeft
hier als gemeente ook veel last van. Er wordt
eerst gekeken naar de demografische krimp
in Delfzijl. Vervolgens worden de gevolgen
hiervan omschreven voor het centrum van
Delfzijl.
Tot slot wordt er gekeken in hoeverre een
compact centrum iets kan zijn voor Delfzijl.
5.1 Demografische krimpIn Noordoost Groningen ligt Delfzijl. Deze plaats
is bewust gekozen, het is namelijk een regio die
al langer te maken heeft met bevolkingskrimp.
Aan het figuur is goed te zien dat het ook één
van de eerste regio’s was waar krimp toesloeg,
maar ook het snelst gaat. Vanaf 1990 was er al
krimp.
5.HUIDIGE SITUATIE DELFZIJL
Figuur 7 - Ligging Delfzijl (Bron: live.maps.nl)
Figuur 6 - krimp in diverse regio’s (Bron: CBS, 2012a).
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 27
Al vanaf 1990 neemt de bevolking af in Delfzijl,
inmiddels staat de lijn op ongeveer 88%, dus
een afname van 12%. Als we kijken naar de lange
termijn dan zijn de schattingen dat rond 2040
het bevolkingsaantal op ongeveer 67% staat,
dat is een afname van 33%! Delfzijl heeft nu
een inwoneraantal van 26.000 (de gemeente),
de stad zelf zit rond de 19.000 inwoners. We
gaan uit van het inwoneraantal van 26.000, nu
zitten we op 88%, dat betekent dat er nog tot
2040 21% af gaat, ofwel 5460 inwoners minder.
De afname is grotendeels te wijten aan het
wegtrekken van jongeren, maar ook aan een
dalend geboortecijfer. (Gemeente Delfzijl, 2012).
5.2 WinkelleegstandDelfzijl kampt met een grote winkelleegstand.
Een op de drie winkels in het centrum heeft heeft
niet genoeg draagvlak om te blijven bestaan.
Dit blijkt uit onderzoek van de gemeente Delfzijl
en de plaatselijke handelsvereniging. Van
de ongeveer 130 winkel- en horecapanden
zouden er dan straks ongeveer 80 overblijven.
De oorzaak hiervan is de crisis en de grote
bevolkingskrimp. Aan de andere kant is
de toename van internetaankopen en
de verandering in consumentenpatronen
een grote veroorzaker van de afname van
consumentenuitgaven (Stadsgeograaf.nl, 2012).
Er sluiten dus steeds meer winkels hun deuren,
zowel binnen als buiten het kernwinkelgebied.
Onderstaande afbeelding laat dit goed zien.
Delfzijl behoort tot één van de regio’s met
de hoogste winkelleegstand in Nederland. In
Delfzijl en omgeving staat ongeveer 10,9% leeg
van de winkels. Ter vergelijking, in de regio
Groot-Amsterdam staat ongeveer 3,9% leeg.
Uit analyse van Locatus blijkt dat de meeste
van deze leegstand kortdurend is. 44% van de
panden staat minder dan een jaar leeg en nog
eens 34% minder dan drie jaar. Dit zijn gegevens
die gelden voor heel Nederland, vanwege
de demografische krimp in Delfzijl liggen de
verhoudingen hier anders (vastgoedmarkt.nl,
2014).
In het centrum van Delfzijl zijn de getallen
schokkender, de leegstand is circa 15% en buiten
het kernwinkelgebied (de aanloopgebieden) is
deze circa 18% (Gemeente Delfzijl, 2012).
5.3 BeleidIn het beleid voor het centrum was tot 2012
nog geen rekening gehouden met de huidige
ontwikkelingen. Dit heeft ertoe geleid dat op
vele plekken buiten het centrum nog winkels
werden toegelaten. Hierdoor is het aantal
winkels in het stadshart afgenomen en is ook de
kwaliteit van het winkelgebied achteruit gegaan.
Om de leefbaarheid en de uitstraling van het
centrum te kunnen vergroten heeft de gemeente
besloten dat het centrum compacter moet. Ook
ziet de gemeente in dat investeringen nodig zijn
om verslechtering tegen te gaan.
Figuur 8. Leegstaande winkelpanden in het centrum van Delfzijl in 2012 (Bron: Broekhuis Rijs Advisering, 2012b).
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 28
Delfzijl. Deze demografische krimp zorgt ervoor
dat er ook niet zomaar een andere invulling
kan worden gevonden tegen de leegstand. De
leegstand zal naar verwachting de komende
jaren alleen maar toenemen en een groter
probleem gaan vormen. Het probleem speelt in
heel Nederland, maar de regio Delfzijl kent een
relatief groot probleem. Ook de toename van
internetwinkels, maar ook een veranderende
vraag van het publiek zorgen ervoor dat
leegstand ontstand. De gemeente heeft niet de
illusie dat het winkelgebied haar huidige omvang
kan houden en dat alle lege panden worden
opgevuld. Daarom is de meest logische stap,
compacter maken van het centrum.
Daarom is er in 2010 onderzoek gedaan naar
de gevolgen van demografische ontwikkelingen
in Noord-Groningen voor de detailhandel.
Hier is het beleidsrapport “kleur bekennen”
(Gemeente Delfzijl, 2011). Hieron komt naar voren
dat het centrum kleiner moet worden en de
kwaliteit omhoog moet om aantrekkelijkheid te
versterken. In dit rapport wordt ruilverkaveling als
mogelijke oplossing aangedragen.
Uiteindelijk is het rapport
“Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel
Centrum” opgesteld. Ook hierin komt naar voren
dat ruilverkaveling het middel kan zijn om te
zorgen voor een compact centrum.
ConclusieEr zijn een aantal oorzaken aan te wijzen
waardoor leegstand ontstaat in het centrum
van Delfzijl. De demografische krimp is
een belangrijke en grote oorzaak voor de
winkelleegstand in het kernwinkelgebied van
Figuur 9 - ligging centrum in Delfzijl (Bron: live.maps.com)
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 29
5.4 Compact centrum in Delfzijl?De toenemende leegstand in Delfzijl heeft
als gevolg dat er steeds grotere ‘gaten’
(leegstaande panden) ontstaan in het centrum.
Oorspronkelijk had het centrum 50.000 m2 bvo
aan centrumfuncties, maar de prognose is nu dat
er ongeveer 24.000 m2 bvo aan vraag overblijft
(Gemeente Delfzijl, 2012). Zelfs op belangrijke
A-locaties (bijvoorbeeld in het stadshart) staan
panden leeg. Zo staat er naast de Hema een
winkel leeg, terwijl dat juist een plek is, centraal
gelegen in het centrum, waar in theorie ook
de meeste mensen langskomen. Om een
winkelgebied aantrekkelijk te kunnen houden,
moeten de winkels worden geconcentreerd
in een kleiner gebied, wardoor de kwaliteit
van het winkelcentrum kan worden verbeterd.
“Het gaat er niet zozeer om dat de gemeente
dit wil, maar het is vooral een moeten” (Programmacoördinator centrum gemeente
Delfzijl, persoonlijke communicatie, 9 april 2013).
De vraag: “hoe dit te bereiken” staat nog open,
maar de gemeente Delfzijl heeft nadrukkelijk de
wens uitgesproken om het centrum compacter te
maken. Het doel hiervan is vooral het versterken
van de positieve uitstraling van het stadshart
en daarmee de stad. “Het centrum van Delfzijl
is het gezicht en het visitekaartje van de stad
en van de gemeente” (Gemeente Delfzijl, 2012,
p. 31). Hoe ze dit gaan doen, dat is nog niet
helemaal helder. Delfzijl is erg belangrijk voor de
gehele regio, het centrum heeft een regionale
aantrekkingskracht. Het is daarom extra
belangrijk dat de ruimtelijke kwaliteit hoog is.
Het centrum van Delfzijl ligt nabij het water,
het is van oorsprong een havenstad. De stad
is historisch gegroeid langs het handelskanaal
de Delft. De gemeente is al een tijdje bezig het
centrum aantrekkelijker te maken, de leegstand
blijft nog wel onverhoopt hoog. De maatregelen
kunnen er niet voor zorgen dat de vraag naar
Figuur 10 - ligging centrum in Delfzijl (Bron: live.maps.com)
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 30
ConclusieEen compact centrum kan er bij Delfzijl voor
zorgen dat de gaten die nu vallen geen
gevolgen hebben voor verloedering en
achteruitgang van het kernwinkelgebied. Ook
helpt het om de gaten op te vullen. Het middel
hiervoor is stedelijke herverkaveling, de vraag
die nog open staat is vooral: “voldoet Delfzijl aan
de randvoorwaarden?” Hier gaat het volgende
hoofdstuk op in.
winkelruimte ook hoger wordt.
Dankzij het onderzoek van Esther Hoopman
heb ik kunnen achterhalen wat diverse
voorzieningen zijn in het centrum. Dit figuur laat
zien dat een groot aantal voorzieningen niet-
dagelijkse winkels zijn. Dit is niet heel ongewoon
in een stadscentrum. Er valt te denken aan
kledingzaken of sportwinkels. Een aantal enkele
panden kennen een dagelijkse functie. Ook is
er beperkt horeca aanwezig en dienstverlening
aanwezig.
De gemeente Delfzijl heeft het centrum
aangewezen als belangrijk investeringsgebied.
Het is nodig om iets te ondernemen om de
leefbaarheid in het centrum te vergroten. Het
centrum moet het visitekaartje van Delfzijl zijn,
Delfzijl ‘aan het water’, maar dit is niet mogelijk
met de vele leegstand.
Figuur 11. Voorzieningen in het centrum van Delfzijl (Bron: Broekhuis Rijs Advisering, 2012b).
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 31
De ambitie van de gemeente Delfzijl is om
stedelijke herverkaveling toe te passen om
het centrum compacter te maken. De vraag
is natuurlijk hoe dit werkt en of dit werkt.
In het theoretisch kader zijn een aantal
randvoorwaarden geschetst die gelden bij
stedelijke herverkaveling. Het centrum en
de omgeving van Delfzijl worden hieraan
getoetst. Elk deelhoofdstuk gaat in op deze
randvoorwaarden.
6.1 De randvoorwaardenHieronder nog even de 8 randvoorwaarden
(Hoopman, 2014):
1. Het kernwinkelgebied moet afgebakend zijn;
2. Het beleid van de gemeente is er op gericht
om nieuwe winkels alleen te ontwikkelen
binnen het kernwinkelgebied;
3. Zowel publieke als private partijen moeten
het er over eens zijn dat het tegengaan
van winkelleegstand een noodzaak is om
het centrum aantrekkelijk te houden en te
krijgen;
4. Alle partijen moeten een financiële bijdrage
kunnen en willen doen;
5. Ondernemers moeten bereid zijn te
verhuizen binnen het centrum;
6. Eigenaren moeten bereid zijn om hun
eigendommen te ruilen of te verkopen;
7. Na succesvolle herverkaveling moet er een
nieuwe bestemming gevonden worden
voor de leegstaande panden buiten het
kernwinkelgebied;
8. Er moet een partij zijn die de kar trekt en
deze moet door iedereen geaccepteerd
worden.
Een helder kernwinkelgebiedDe gemeente en de plaatselijke
handelsvereniging hebben er een naam voor, het
‘achtje’. Het centrum moet achtvormig worden,
met als doel een aantrekkelijk en compact
winkelhart. De begrenzing van het gebied is ook
benoemd en er is zelfs programma voor bedacht.
Alle dagelijkse boodschappen moeten gedaan
gaan worden rondom het Venneplein en de
horeca en het uitgaan moet zich concentreren
rondom het Molenplein (Ellenbroek, 2012).
Tussen de pleinen moeten de andere winkels
komen te liggen. Op de kaart is dit achtje met
kernwinkelgebied goed te zien.
Het idee van de gemeente is om een derde
van het winkelbestand af te storen en deze te
concentreren rondom bovenstaande pleinen,
het centrum wordt dus daadwerkelijk compacter.
Op de kaart is te zien waar de winkelstraten
komen te liggen en welke winkelstraten
moeten verdwijnen. De winkels uit deze straten
moeten verhuizen naar de straten in het nieuwe
kernwinkelgebied.
In het nieuwe kernwinkelgebied zijn er
leegstaande panden te vinden, deze kunnen
worden opgevuld met de winkels buiten het
kernwinkelgebied. Volgens de gemeente is
er circa 26000 m2 winkelruimte aanwezig,
6.DE RANDVOORWAARDEN
Figuur 12. Voorzieningen in het centrum van Delfzijl (Bron: Broekhuis Rijs Advisering, 2012b).
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 32
Sommige winkeliers hebben hier bewust de
keuze voor gemaakt, bijvoorbeeld omdat ze
een bepaalde hoeveelheid vierkante meters
nodig hebben die niet te vinden is in het
kernwinkelgebied. Ook is de huurprijs lager
aan de rand. Het doel van de gemeente is met
name om de trekkers in het centrum te krijgen,
de winkels waar veel mensen op af komen (de
consumenten).
Nieuwe winkels worden niet meer toegestaan,
maar uiteraard moet er wel gekeken worden
naar een nieuwe invulling van de lege
panden. Een voorstel daarvoor is om de
detailhandelbestemming van een aantal panden
af te halen (als de eigenaar dat wil). (Hoopman,
2014).
Anticiperen op winkelleegstandDe krimp in de regio is al langer aan de gang,
daarnaast speelt de economische recessie nog
een grote rol. Wat ook merkbaar is, is dat men
steeds vaker online goederen kopen in plaats
van in fysieke winkels. Het is dus wel duidelijk
dat er niet zomaar partijen staan te trappelen
om nieuw winkelprogramma toe te voegen,
de leegstand moet dus op een andere manier
worden aangepakt.
De gemeente is al bezig met een strategie.
Net buiten het kernwinkelgebied staat een flat,
op het Venneplein, met in de plint winkels. De
gemeente heeft de intentie deze flat te kopen
en slopen. Er bevindt zich ongeveer 4000 m2,
commercieel winkeloppervlak onderin deze flat.
Het doel van het slopen is tweeledig. Aan de ene
kant willen ze een deel van het winkeloppervlak
uit de markt halen, aan de andere kant willen ze
woningen slopen. Deze mensen hebben weer
nieuwe woningen nodig en kunnen deze vinden
in de rand van het kernwinkelgebied (Droogh
Trommelen en Partners, 2013).
de schattingen zijn dat dit in de toekomst
voldoende is om te voldoen aan de behoefte
van de commerciële partijen. (Hoopman,
2014) Het achtje is niet zomaar gekozen, een
analyse laat zien (zie bovenstaande kaart) dat
er verschillende trekkers aanwezig zijn. Dit zijn
winkels waar veel mensen op af komen, zoals de
Hema en de AH. Tussen deze twee winkels (en
anderen) vinden veel voetgangersbewegingen
plaats, waardoor consumenten het gehele
winkelgebied doorlopen, dit is een veel
toegepaste commerciële strategie (eigen
ervaring).
Aan het eind van de rit zorgt deze keuze er
voor dat er rondom het centrum ruimte ontstaat
voor bijvoorbeeld wonen en dat het centrum
vitaal kan worden gemaakt. Het is wel belangrijk
om deze grens vast te houden, winkeliers
hebben daarmee zekerheid voor de toekomst
en dit biedt weer kansen voor investeringen.
Dit kernwinkelgebied is daarom ook definitief
vastgesteld.
Geen nieuwe winkels buiten kernge-biedWinkels worden met het nieuwe beleid alleen
toegestaan binnen het achtje, dit betekent gelijk
ook dat er buiten deze acht geen nieuwe winkels
mogen worden toegestaan.
Op dit moment zijn er nog veel winkels gevestigd
in de straten rondom het kernwinkelgebied.
De stad is in het verleden namelijk wel flink
gegroeid. Als gevolg van deze groei waren
er vroeger tien bakkers in de gemeente,
maar zijn er nu nog enkele over (persoonlijke
communicatie). De verdere behoefte aan winkels
heeft gezorgd voor een nog sterkere groei. Door
de demografische krimp in het gebied en het
leeglopen van het centrum is er inmiddels veel
leegstand ontstaan.
De aanpassing van het kernwinkelgebied leidt
er toe dat een aantal winkels nu hierbuiten valt.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 33
investeringen nodig zijn. Zo staat hier
ook een kostenraming ‘herstructurering
kernwinkelgebied’ in. Er staan hier een aantal
actiepunten in:
1. Zoeken vervangende ruimte voor bestaande
supermarkt;
2. Verplaatsing winkels van buiten naar binnen,
totaal circa 9000 m2;
3. Verbeteren winkelfronten;
4. Herontwikkeling strategische locaties
kernwinkelgebied;
5. Herbestemming lege winkelpanden en
beeldbepalende gebouwen;
6. Herinrichting kernwinkelstraten
De schatting is dat investeringen hierin rond de 6
miljoen euro gaan kosten.
Gemeenten met een sterke krimp staan allemaal
voor deze opgave, de vraag de hierbij leidend
is: “hoe houden we onze gemeente leefbaar”?
Dit kost een gemeente veel geld, iets dat er
niet is. Om toch aan geld te komen, is er de
mogelijkheid voor krimpregio’s om met een
goed plan te komen om zo geld te krijgen uit
het krimpfonds. De gemeente Delfzijl is van de
veertien gemeenten uit de provincie Groningen
die voor deze tegemoetkoming in aanmerking
komt. De gemeente heeft bedrag van 1,3 miljoen
euro gekregen uit dit fonds. Dit geld mag ingezet
worden bij (Gemeente Delfzijl, 2010)
1. Kosten van herstructurering woningvoorraad;
2. Kosten van herinrichting openbare ruimte;
3. Kosten van concentratie van voorzieningen;
Onder andere het Actieplan Centrum Delfzijl is
bedacht om aanspraak te mogen maken op dit
geld.
Op de plek van het Venneplein kan in de
toekomst een boodschappenplein worden
gebouwd (Gemeente Delfzijl, 2012). Dit
boodschappenplein kan dan dienen als één
van de focuspunten waartussen mensen zich
bewegen in ‘het achtje’.
Ook ondernemers zien in dat er iets
moet gebeuren. Sinds 1904 bestaat de
Handelsvereniging Centrum Delfzijl. Hierin
zijn veel ondernemers vertegenwoordigd
(Handelsvereniging Centrum Delfzijl, 2014).
Het aantal leden van deze vereniging neemt
sterk toe. Ze zien in dat een gezamenlijke stem
beter werkt dan een individuele. Ook het aantal
nieuwsberichten dat gaat over investeringen en
exposure nemen sterk toe. De vereniging komt
steeds vaker samen met de gemeente om te
praten over de problemen in de stad. Daarnaast
zijn er nog vastgoedeigenaren van buiten de
regio. Deze zijn niet direct bereid deel te nemen,
omdat ze nog niet de overtuiging hebben dat
het echt ernstig is, toch beginnen deze wel
langzaam bij te draaien. Het lastige is dat deze
vastgoedeigenaren vooral naar de korte termijn
kijken, maar inmiddels staan ook bij hun steeds
meer huurpanden leeg. Om alle neuzen dezelfde
kant op te krijgen heeft de gemeente een
detailhandelsregisseur aangesteld (Hoopman,
2014). Deze treedt met alle partijen in contact
en gaat op zoek naar de meest optimale
oplossingen voor elke partij. Het blijkt namelijk
dat men alleen vrijwillig mee wil werken als ze
er daadwerkelijk (financieel) op vooruit gaan.
Het constant in gesprek gaan met partijen heeft
er wel toe geleid dat men zich steeds bewuster
wordt van de noodzaak.
Gezamenlijke financiele bijdrageMaatregelen kosten altijd geld, het is zeer
belangrijk dat alle partijen bereid zijn om
een investering te doen. Het actieplan
Centrum Delfzijl (Programmabureau Delfzijl,
2013) omschrijft een aantal projecten waar
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 34
Als we dan een simpele rekensom uitvoeren:
de kosten zijn geschat op 6 miljoen euro, 1.3
miljoen is al ontvangen van de provincie. Dit
zorgt er voor dat er in het fonds hierboven dus
rond de 4,7 miljoen euro nodig is. Dit fonds bevat
nu 2 miljoen euro, er is dus nog een tekort van
2,7 miljoen. Er is dus een tekort, dit wordt ook
genoemd in het artikel uit de geografie, op dit
moment geldt: ‘wie het eerst komt, die het eerst
maalt’. Het is dus noodzakelijk dat ondernemers
en eigenaren zelf een deel van de kosten op
zich moeten nemen. Het is dus een project van
de lange adem en het is lastig te bepalen of het
ooit af komt.
Als ondernemers zelf een deel van kosten
op zich moeten nemen, dan is dit alleen te
verantwoorden als een ondernemer of eigenaar
op de lange termijn baat heeft van deze
verhuizing of bestemmingswijziging. Dit geldt
alleen voor mensen die ook baat hebben bij de
lange termijn, als men nauwelijks geld heeft en
bijvoorbeeld het pand wil gebruiken voor hun
pensioen wordt het een ander verhaal. Private
partijen krijgen namelijk niet alle kosten vergoed,
de voorwaarde is dat ook de private partij een
investering doet (dus niet alleen de gemeente)
(persoonlijke communicatie).
Bereidheid tot verhuizenVoordat alles plaats kan vinden is het
uiteraard belangrijk dat de ondernemers
ook willen verhuizen. Deze ondernemers
zetten daadwerkelijk concrete stappen als de
gemeente duidelijkheid biedt over het beleid en
het kernwinkelgebied. Het moet zeker zijn dat dit
beleid vast staat en dat er hier geen wijzigingen
in worden aangebracht.
Inmiddels zijn er al een aantal verhuizingen
op gang gekomen van buiten naar binnen
het kernwinkelgebied. Een kapper- en een
kledingzaak. Een aantal andere heeft concrete
plannen (waarvan twee definitief) en vier
eigenaren willen hun pand transformeren naar
woningen.
Daarnaast heeft de gemeente een financieel
instrumentarium opgericht in de vorm van een
Vastgoedfonds. Dit vastgoedfonds kan worden
ingezet voor de volgende dingen:
1. Het stimuleren en ondersteunen van
bedrijfsverplaatsingen van buiten naar
binnen;
2. Het verbeteren van de bestaande
winkelfronten in het centrum;
3. Het aankopen en/of herontwikkelen van
strategische locaties;
4. Het stimuleren van nieuwe bestemmingen
in lege winkelpanden en overige
beeldbepalende gebouwen buiten het
kerngebied via bijdragen voor verbouwing
tot woning of ombouw tot praktijkruimte,
herstel van historische gevels en overige
maatregelen;
Ook ondernemers die hun bedrijf willen
verplaatsen naar het kernwinkelgebied kunnen
een beroep doen op het fonds. De gemeente
hoopt hiermee verhuizingen te stimuleren
(Programmabureau Delfzijl, 2013). Verder
is er een compensatie mogelijkheid voor
vastgoedeigenaren buiten het kernwinkelgebied,
wanneer hun pand van bestemming veranderd
(bijv. detailhandel > wonen). Om het gehele
project ‘herstructurering kernwinkelgebied’ te
financieren is er ongeveer tot 2020 4,5 miljoen
euro nodig in dit fonds (Programmabureau
Delfzijl, 2013). Tot op heden bevat deze pot
ongeveer 2 miljoen euro (Hoopman, 2014).
Het idee van dit fonds is, dat enige subsidie al
genoeg kan zijn om mensen zover te krijgen om
te verhuizen.
Een andere bron van geld voor de gemeente
is geld van de provincie. Ze willen hiermee
strategische panden opkopen, waarmee ze
bepaalde trekkers kunnen plaatsen op die
strategische punten.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 35
Bereidheid tot ruilen/verkopen eigen-domUit het artikel van de geografie blijkt dat er tot
nu toe niet veel ruilen heeft plaatsgevonden.
Er wordt met name gewerkt aan passend
beleid. Dit is ook logisch, ondernemers zetten
pas de eerste stap als het vaststaat waar de
gemeente naar toe wil met haar stad en wat
de visie is. De detailhandelsregisseur is bezig
met een inventarisatie van alle wensen. Deze
kunnen dan aan elkaar gekoppeld worden
waardoor het ruilen een stuk aantrekkelijker kan
worden. Zonder onteigening kunnen eigenaren
niet gedwongen worden deel te nemen en
hun eigendommen aan te bieden (Hoopman,
2014). Het onderzoek wijst al uit dat het ruilen
op vrijwillige basis plaats moet vinden. Als
er gedwongen ruil plaatsvind dan wordt het
draagvlak lager en daarmee wordt het vooral
lastig de private partijen mee te krijgen. Kortom,
de detailhandelsregisseur is van groot belang.
Nieuwe invullingen voor leegstaande panden buiten winkelgebiedEen aantal panden in het kernwinkelgebied
zijn al opgevuld met winkels uit de randstraten
(twee stuks), andere panden staan nog leeg.
Op de kaart boven zijn deze verhuizingen
te zien (Hoopman, 2014). Deze verhuizingen
en de intenties hiertoe dragen bij tot het
compacter maken van het centrum. Als alle
onderhandelingen met de andere eigenaren die
de intentie hebben zijn afgerond, dan wordt het
centrum beetje bij beetje compacter. Dit is te
zien op de kaart op de volgende pagina.
Bij sommige verhuizingen komt het initiatief van
de ondernemer zelf. Zo is er een ondernemer
met een winkel in het kernwinkelgebied, die
eigenlijk een te groot pand heeft. Zijn idee
was eerst om te vertrekken naar rand, of om
zijn winkel helemaal op te heffen. Door deze
herverkaveling ziet hij kans om zijn pand te
splitsen, waardoor het gesplitste pand weer
in gebruik kan worden genomen door een
nieuwe eigenaar. De huidige winkelier kan dan
vervolgens zijn zaak voortzetten in een kleiner,
passendere winkel (persoonlijke communicatie).
Helaas zijn er altijd ondernemers die weigeren,
de verwachting is dat deze mensen uiteindelijk
terug komen op hun besluit, vooral als ze als één
van de weinigen achter blijven in de rand van
het kernwinkelgebied en daardoor veel klanten
mislopen (Hoopman, 2014).
Figuur 13. Verplaatsingen van winkels in het centrum van Delfzijl (Bron: Gemeente Delfzijl, 2013b).
Figuur 14. Posters op gevel lege panden
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 36
Het is belangrijk dat deze persoon onafhankelijk
kan opereren en geen belang heeft bij bepaalde
‘deals’. Hij moet er immers voor zorgen dat voor
elke partij de best mogelijke ‘deal’ kan worden
gemaakt. Als deze persoon bepaalde wensen
en/of eisen heeft geïnventariseerd kan hij op pad
gaan om te zien of hij een gelijkgestemde partij
kan vinden. Tussen deze partijen kan een ruil
plaatsvinden. Dit doet de regisseur zelf, partijen
worden zelf niet bij elkaar gezet (pas als de ruil
interessant kan zijn). Ruilverkaveling vindt dus op
kleine schaal plaats.
Verder heeft de gemeente zelf niet de expertise
en tijd om het traject goed te kunnen leiden. Ook
heeft de gemeente al een bepaald, negatief,
imago bij de private partijen die niet handig is bij
het doen van onderhandelingen. De gemeente
treedt vooral faciliterend op. Geconcludeerd
kan dus worden dat in Delfzijl ‘stedelijke
herverkaveling als aantrekkelijke en door de
overheid gefaciliteerde samenwerkingsvorm’
wordt toegepast.
ConclusieBij vele randvoorden staan er veel mitsen en
maren. Het is ook niet realistisch om te denken
dat er altijd aan alle randvoorwaarden voldaan
kan worden. Het is wel goed om ze te gebruiken
als richtlijn of middel van sturing. Zo ook in
Delfzijl. Ze zijn wellicht ook rigide gesteld,
bijvoorbeeld de randvoorwaarde die gaat
over de financiele bijdrage. Hierin is duidelijk
geworden dat het niet perse noodzakelijk is dat
alle betrokken partijen een bijdrage doen en dat
het totaal hiervan leidt tot een gehele financiele
dekking. Het is dan wel nodig om uit andere
potjes de middelen te halen, iets dat in dit geval
ook mogelijk blijkt.
Ook blijkt dat er bij een aantal randvoorwaarden
nog gezocht moet worden naar de goede
invulling en dat er nog vele processen gaande
zijn. De vraag is vooral, is dat erg? In de
conclusie, wordt hierop ingegaan.
Een veel toegepaste strategie is het plaatsen
van afbeeldingen op ruiten. Hierdoor lijkt het
alsof er een bepaalde functie in de winkel zit en
daardoor wordt het straatbeeld minder ‘doods’.
Tijdelijke functies zijn ook een mogelijkheid,
maar de intentie is om de leegstaande panden
permanent op te vullen. Dan moet er uiteraard
nog wel gekeken worden naar een invulling van
de panden aan de rand.
Dit is een lastige opgave, de demografische
krimp zorgt er voor dat er minder vraag is
naar winkelruimte (of na verandering van
bestemmingsplan, een andere functie). De
gemeente is daarom bezig haar eigen vraag te
creëren. De Vennenflat is hier een voorbeeld
van. De gemeente heeft de intentie deze flat
te slopen. In de plint (onderzijde) van de flat
zitten winkels en het complex zelf bevat een
aantal woningen. De winkels die zich in deze
flat bevinden kunnen worden verplaatst naar het
kernwinkelgebied en een deel van de woningen
kunnen worden verplaatst naar leegstaande
panden in de rand van het centrum. Daarnaast
heeft Delfzijl ook een aantal verouderde
woningen die moeten worden gesloopt, deze
kunnen hier ook worden ondergebracht. Het
is een flat met tachtig woningen en 5000m2
winkelruimte. Verder is er steeds meer behoefte
om te wonen in en rondom het centrum. Kortom
de leegstaande panden kunnen vooral worden
ingezet voor woningbouw (en dan met name
vervanging van sloop). (Droogh Trommelen en
Partners, 2013).
Er moet een partij worden aangesteld om het proces te leidenHet onderzoek van Ether Hoopman en het stuk
uit de geografie (Hoopman, 2014) geven aan
dat er een detailhandel regisseur moet worden
aangesteld om het proces richting te geven en
te leiden. Voor de gemeente Delfzijl komt deze
van Broekhuis Rijs Advisering. Dit is de persoon
die de gesprekken voert, belangen helder krijgt
en afspraken maakt met verschillende partijen.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 37
HET DUITSE ‘UMLEGUNG’
In Duitsland wordt in stedelijke gebieden
vaak het instrument, de ’Umlegung’, ofwel
‘stedelijke herverkaveling’ toegepast. Het is
een middel om in stedelijke gebieden, met
versnipperd eigendom, toch op een goede
manier stedelijke vernieuwing toe te kunnen
passen.
UitvoeringDe Duitse vorm van herverkaveling is na de
tweede wereldoorlog ingevoerd en is veelvuldig
toegepast. Bij Imlegung gaan in een gebied
alle eigendommen virtueel in een gezmanelijke
pot. De overheid heeft nu de mogelijkheid om
de bestaande kavelindeling aan te passen,
doorgaans wel in overeenstemming met de
eigenaren.
Op die manier ontstaan nieuwe percelen die
aansluiten op het nieuwe plan en wordt er grond
vrijgemaakt voor openbare voorzieningen. De
oude eigenaren blijven nog steeds eigenaar,
maar dan van de nieuw gevormde percelen.
Financiele verrekening van kosten en
opbrengsten maakt deel uit van het systeem.
Een onafhankelijke deskundigencommissie
stuur het gehele proces technisch aan.
Dit wordt allemaal verdeeld naar rato van
grondeigendom.
Het grootste verschilNederland heeft nooit veel belang gehad
bij stedelijke herverkaveling. In de jaren ‘70
werd de stadsvernieuwing gerealiseerd door
grootschalige opkoop van grond door overheid
en wooncorporaties. De gemeente koopt
CASUS 2:
dus aan, sloopt, renoveert en verkoopt. De
gemeente is hierbij dus ook risicodragend.
Duitsland kende en kent een veel minder actief
grondbeleid en had veel minder grondposities.
Hierdoor is Duitsland veel langer bezig met
het principe van stedelijke herverkaveling en
daar is het eigenlijk al ‘gewoonte’ geworden. In
Nederland was die noodzaak er voorheen dus
niet, maar inmiddels is deze er ook en wil de
overheid veel meer een faciliterende rol gaan
spelen.
Niet zonder horten en stoten...Ook dit principe is niet heilig. In Duitsland staat
precies in de wet omschreven wat je kan doen
als je het niet eens bent met de ‘Umlegung’. Hij
kan een verweer indienen en via een soort kort
geding de procedure stoppen. Soms kan dit wel
zeven jaar duren!
Toch succesvol!Toch zijn er een aantal succesvolle projecten
gerealiseerd volgens dit principe werken,
denk vooral aan het Ruhrgebied. De meeste
dorpen en steden die na de teloorgang van de
industrie een nieuwe bestemming nodig hadden
zijn volgens dit idee opgebouwd. Zo ook het
project: “Innenhafen Duisburg”
(Burgers, 2013)
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 38scriptie, versie 1, Joram van Otterloo 38
7.CONCLUSIE
Randvoorwaarden Stand van zaken
Het kernwinkelgebied moet afgebakend
zijn;
In Delfzijl is een duidelijk gebied aangewezen, het zogenaamde “achtje”. Dit is via beleid vastgesteld en zal lange tijd aangehouden worden. Het is de bedoeling dat de winkels zich in dit gebied concentreren.
Het beleid van de gemeente is er op gericht
om nieuwe winkels alleen te ontwikkelen
binnen het kernwinkelgebied;
Het besluit is inmiddels genomen, er worden geen nieuwe winkels meer toegestaan buiten het kernwinkelgebied. Het is echter niet te voorkomen dat nieuwe winkels zich vestigen op plekken met detailhandelbestemming. Er zijn onderzoeken gaande in hoeverre ze deze bestemmingen kunnen verwijderen.
Zowel publieke als private partijen moeten
het er over eens zijn dat het tegengaan
van winkelleegstand een noodzaak is om
het centrum aantrekkelijk te houden en te
krijgen;
Alle partijen erkennen de problematiek in het centrum en zien in dat er iets moet gebeuren. De gemeente is gestart met het maken van concrete plannen om meters detailhandel uit de markt te halen en winkels te verplaatsen. Dit is gedaan in samenspraak met ondernemers.
Alle partijen moeten een financiële bijdrage
kunnen en willen doen;
De overheid probeert door middel van gerichte investeringen de gewenste ontwikkelingen te stimuleren. Dit gaat vooral om verhuiskosten en opvangen van waardevermindering. De overige kosten worden gedragen door de markt. Dit is helaas nog niet genoeg, er zijn wel een aantal subsidies aanwezig waar geld uit te putten is.
Ondernemers moeten bereid zijn te
verhuizen binnen het centrum;
Enkele ondernemers zijn al verhuisd, het is dus al een klein beetje compacter geworden. Ook andere ondernemers hebben aangegeven mee willen te werken, omdat ze hun omzet steeds verder zien dalen, weigering is natuurlijk ook altijd een mogelijkheid.
Eigenaren moeten bereid zijn om hun
eigendommen te ruilen of te verkopen;
Uit interviews afgenomen door de gemeente blijkt dat veel ondernemers mee willen werken. Voorwaarde is wel dat de ondernemer er uiteindelijk op vooruit gaat.
Na succesvolle herverkaveling moet er
een nieuwe bestemming gevonden worden
voor de leegstaande panden buiten het
kernwinkelgebied;
In Delfzijl maakt men vraag door sloop. Ook andere functies kunnen worden toegevoegd zoals zorgcentra, dienstverlening, etc.
7.1 InleidingDeze conclusie geeft uiteindelijk het antwoord
op de onderzoeksvraag. Daarna worden er nog
aanbevelingen gedaan met betrekking tot het
compacter maken van centra om leegstand
tegen te gaan en er volgt nog een kritische noot.
7.2 HoofdvraagWinkels in krimpregio’s hebben het erg zwaar. Ze
ervaren niet alleen de druk van de economische
recessie en de verandering in koopgedrag,
maar ook demografische krimp. Steeds meer
winkels komen leeg te staan en het normale
“groeidenken” biedt geen oplossing meer.
Projecten gaan eigenlijk alleen nog maar over
leefbaarheid van de stad en het centrum.
Het is duidelijk, om een aantrekkelijk centrum
te behouden moeten winkels geconcentreerd
worden. Het compacter krijgen van een
bestaand centrum is alleen geen gemakkelijke
opgave, zeker niet in deze tijd, waar genoeg
financiele middelen geen vanzelfsprekendheid
zijn. Daarnaast is er dankzij de demografische
krimp ook niet standaard ander programma
voorhanden om leegstand op te vullen.
Als mogelijk instrument is een aantal keer
“stedelijke herverkaveling” genoemd, waarmee
een centrum in een krimpregio compacter te
maken is. Vandaar de onderzoeksvraag:
“In hoeverre kan stedelijke herverkaveling
een bijdrage leveren aan het tegengaan van
leegstand, verloedering en verpaupering,
veroorzaakt door demografische krimp, in het
centrum van Delfzijl?”
Uit het onderzoek bleek dat voordat er gestart
kon worden met stedelijke herverkaveling
er aan een aantal randvoorwaarden moest
worden voldaan voordat dit instrument kon
worden ingezet. Delfzijl bleek niet aan alle
randvoorwaarden te voldoen, of deels te
voldoen. Hieronder nog even een overzicht.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 39
hebben daarom ook geen belang bij een pand
in het centrum. Ook zitten er winkeliers vast aan
huurcontracten waar ze moeilijk vanaf kunnen
komen. Het is aan de detailhandelregisseur om
hier goede deals mee te sluiten, er is nog geen
wettelijk kader waardoor ze niet verplicht kunnen
worden om mee te werken. Er zal daarom om
deze partijen heen gewerkt moeten worden.
Het gevolg kan zijn dat niet het ideale
eindbeeld bereikt wordt, de vraag die nog
nader onderzoek behoeft is: “is dit ideaalbeeld
wel haalbaar?”. Stedelijke herverkaveling is
een goed instrument om centra compacter te
krijgen in krimpgebieden. In Delfzijl zijn er wel
complicerende factoren zoals de invulling van
de leegstaande panden en de financiering.
Delfzijl heeft hier zelf een aantal manieren voor
gevonden om toch een groot gedeelte van de
financiering rond te krijgen, bijvoorbeeld een
vastgoedfonds en potjes van de provincie.
Het ideaalbeeld wordt gehaald door aan alle
randvoorwaarden te voldoen, dit is niet altijd
(of nooit?) mogelijk, maar er kan zeker op
aangestuurd worden door bijvoorbeeld de
gemeente.
Stedelijke herverkaveling is dus zeker een
geschikt instrument om een compacter centrum
voor elkaar te krijgen in Delfzijl. Op dit moment
is het zelfs een instrument waarbij de meeste
partijen zo goed mogelijk samenwerken en
waarbij de gemeente conflicten en tegenstrijdige
belangen voorkomen. Verder gaat het aan
de ene kant wellicht niet heel snel, maar
er is in ieder geval mondjesmaat gestart
en er zijn al verbeteringen zichtbaar. Dit is
meestal niet het geval wanneer er jarenlange
onteigeningsprocedures gevolgd moeten
worden.
Het is duidelijk niet aan alle randvoorwaarden
kan op elk moment voldaan worden, maar dit
hoeft misschien ook niet.
RandvoorwaardenHet is nagenoeg onmogelijk om aan alle
randvoorwaarden te voldoen, er moet dan
ook opgepast worden dat er niet een utopie
geschetst wordt waaraan eigenlijk geen een
locatie aan kan voldoen. Is het perse erg als er
een partij is die toch niet mee wil doen? Hoe erg
is het als er maar een deel van het doel bereikt
wordt? In Delfzijl zijn al volop onderhandelingen
gaande, maar deze verlopen soms wel
moeizaam.
7.3 Beantwoording hoofdvraagWat we in ieder geval kunnen zeggen is dat
stedelijke herverkaveling een bijdrage kan
leveren aan het compacter maken van het
centrum, het gebeurt namelijk al in Delfzijl. Het
gebeurt alleen nog niet op al te grote schaal.
Er is een detailhandelregisseur aangesteld die
een-op-een gesprekken aan het voeren is met
ondernemers en eigenaren. Het resultaat is dat
er inmiddels al een aantal verhuizingen hebben
plaatsgevonden. Het project als geheel zit nog
wel in de onderhandelingsfase, zo langzaam
maar zeker wordt het centrum compacter en
wordt de leegstand teruggedrongen.
Maar in “hoeverre” is het nu een geschikt
instrument voor Delfzijl? Het is gebleken dat
het een geschikt instrument is in tijden van
economische recessie, het werkt namelijk
kostenbesparend. Gezien de ontwikkelingen
waar Delfzijl mee te maken heeft, past het goed
bij de stad. Daarnaast past het instrument ook
goed in een tijd waarin steeds meer partijen bij
de besluitvorming betrokken worden, elke partij
heeft namelijk inspraak.
Dit is ook weer een gevaar, in dit onderzoek ga
ik uit van vrijwilligheid, hierdoor kan het mogelijk
zijn dat het centrum niet zo compact wordt als
gewenst. Er zullen namelijk altijd winkeliers en
eigenaren zijn die dwarsliggen. Sommige winkels
zijn namelijk niet afhankelijk van passanten en
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 40
rendement op kan leveren, dan op de korte
termijn. Zorg voor een duidelijk gezamenlijk
belang!
Breng ondernemers en eigenaren samen in bijvoorbeeld een stichtingWanneer je hier als gemeente op aanstuurt,
zorg je ervoor dat je nu en in de toekomst
een gemakkelijk aanspreekpunt hebt. Dit is
te stimuleren door bijvoorbeeld subsidies te
verstrekken voor dit doel. Als er dan ooit met
stedelijke herverkaveling gestart moet worden
dan zijn de partijen al verenigd. Ook zorgt een
vereniging er vaak voor dat de leden vaak al
bewust zijn van bepaalde problemen die spelen.
Pas huurprijzen aanDe V&D is misschien wel het meest recente
voorbeeld, maar zorg ervoor dat eigenaren hun
huurprijs verlagen. Er zijn vaak panden op goede
locaties beschikbaar, maar veelal tegen een te
hoge huurprijs.
Zorg voor financiele impulsen om ge-wenste ontwikkelingen te sturenDit kan bijvoorbeeld door het verstrekken van
verhuissubsidies, of door te slopen buiten het
kernwinkelgebied, waardoor er een kunstmatige
vraag wordt ontwikkeld. Ook is het hiermee
mogelijk om eigenaren te compenseren wanneer
hun pand van waarde vermindert doordat de
functie aangepast wordt.
Zorg voor een heldere uitwerking en organiseer krimpgeldenDelfzijl laat het deels zien, doordat er een helder
plan klaarlicht is het voor Delfzijl mogelijk om
aanspraak te doen op bijvoorbeeld krimpgelden
van de provincie. Als stad zelf hebben ze niet
genoeg middelen beschikbaar. Ook zijn er veelal
andere potjes te vinden bij andere overheden.
Doe onderzoek naar andere behoeftesEr wordt door gemeentes in krimpregio’s vaak
Om toch zoveel mogelijk aan de
randvoorwaarden te kunnen voldoen worden
in het volgende stuk een aantal aanbevelingen
gedaan. Deze zijn niet specifiek gericht op
Delfzijl, maar ook gericht op andere gemeentes
met dezelfde problemen/wensen.
7.4 AanbevelingenDe randvoorwaarden lijken erg rigide, ook
Delfzijl voldoet niet aan al deze voorwaarden,
maar het streven is er wel. Hieronder volgen
aanbevelingen voor gemeentes in het algemeen
waardoor ook zij het traject in kunnen gaan van
stedelijke herverkaveling.
Voer een helder beleidHet is belangrijk dat gemeentes in toekomstige
beleidsstukken aan gaat geven wat het
kernwinkelgebied moet gaan zijn. Dit kan
gebeuren in het bestemmingsplan of in
eventuele structuurvisies. De keuze moet net als
in Delfzijl overwogen worden gemaakt, waarbij
een behoefte onderzoek centraal staat. Hiermee
voorkomt een gemeente dat er een wildgroei
ontstaat en dat een compacter centrum lastiger
te realiseren wordt.
Trek samen opMocht er nieuw beleid geschreven worden
waarin het kernwinkelgebied benoemd gaat
worden, trek alvast op met betrokken partijen.
Hierdoor ontstaat er al draagvlak mocht er in
de toekomst stedelijke herverkaveling plaats
moeten gaan vinden.
Zorg voor een lange termijn visieHet blijkt dat eigenaren en ondernemers vaak
naar hun eigen, korte termijn, belang kijken.
In tijden van crisis en krimp is het voor de
gemeente wenselijk om vooral naar de lange
termijn te kijken. De gemeente moet eigenaren
en ondernemers bewust maken van de lange
termijn, laat bijvoorbeeld zien dat een investering
voor de lange termijn op den duur meer
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 41
ConclusieEr kan op verschillende manieren worden
voldaan aan de randvoorwaarden. Ook is
het mogelijk om alvast een start te maken
om behaalde randvoorwaarden te behalen
zodat een eventueel proces van stedelijke
herverkaveling in de toekomst makkelijker
kan zijn. Daarnaast is ook gebleken dat het
niet altijd mogelijk of nodig is om aan alle
randvoorwaarden te voldoen. Het is dus van
belang om constant het doel voor ogen te
hebben en deze wellicht bij te stellen.
7.5 Kritische nootHet onderzoek begon met een hoop informatie.
Zo heb ik via mijn werk een contactpersoon
bij de gemeente waardoor ik veel materiaal en
beleidsstukken aangeleverd kon krijgen. Over
het algemeen ben ik dus tevreden. Toch wil ik
nog een aantal kanttekeningen plaatsen bij dit
onderzoek.
Ik heb nu gekeken naar stedelijke
herverkaveling, specifiek voor Delfzijl, hierdoor
is het lastig om de resultaten te generaliseren.
Ik heb wel getracht om een bestaande theorie
te koppelen aan een casus en ben vooral gaan
onderzoeken in hoeverre dit instrument werkt
en waarom Delfzijl eigenlijk behoefte heeft aan
dit instrument. Mijn aanbevelingen gaan eigenlijk
op voor alle gemeentes in krimpregio’s, maar de
vraag is natuurlijk in hoeverre dit instrument daar
ook goed in te zetten.
Ten tweede heb ik het instrument niet uitvoerig
vergeleken met andere instrumenten. Dat het
voor een deel werkt is duidelijk geworden,
maar dat wil niet gelijk zeggen dat andere
instrumenten geen resultaat zouden hebben.
Tot slot is het proces nog in volle gang, of het
daadwerkelijk leidt tot een ideaal compact
centrum is moeilijk te zeggen. De theorie laat
zien dat het mogelijk is, maar hoe het uitpakt is
nog de vraag.
aangegeven dat er nagenoeg geen behoefte
meer is aan welke functie dan ook. Toch zijn
er vaak nog wel een aantal mogelijkheden om
leegstaande panden op te vullen. Zo is er vaak
sprake van vergrijzing waardoor de behoefte
aan zorgwoningen of levensloopbestendige
woningen toeneemt. Deze functies
passen uitstekend aan de rand van een
kernwinkelgebied.
Daarnaast is het aan te raden om ook kleine
initiatieven te faciliteren, van particuleren
bijvoorbeeld die een restaurant willen beginnen
gerund door mensen met een beperking.
Zorg voor onafhankelijkheidDe gemeente heeft vaak al een bepaalde naam
bij ondernemers, zorg er dus voor dat er een
persoon is die de kar trekt en het proces leidt.
Wellicht kan er ook een commissie worden
opgericht met daarin de voorzitters van de
stichtingen.
De gemeente faciliteertHet is belangrijk dat de gemeente meewerkt als
het gaat om het verlenen van vergunningen en
aanpassingen in het beleid. Ze hoeven niet actief
op te treden, maar vooral mee te werken. Het
kan handig zijn dat er binnen de gemeente een
aantal mensen zijn die deze rol op zich nemen.
Toch soms bijsturenOok al gaan we uit van een gemeente die
vooral faciliteert, het kan voorkomen dat er nog
een kleine hobbel genomen dient te worden.
Bijvoorbeeld net die ene eigenaar die dwarsligt.
Op bepaalde facetten zijn er instrumenten
beschikbaar waardoor het voor een gemeente
toch mogelijk wordt om te voldoen aan een
bepaalde randvoorwaarde, zoals bijvoorbeeld
onteigening.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 42
7.6 Aanbevelingen voor verder onderzoekDit onderzoek is uitgevoerd in een half jaar tijd
en het zou goed zijn om een aantal zaken verder
te onderzoeken in de toekomst om de conclusie
van dit onderzoek in het juiste perspectief te
kunnen plaatsen.
Ten eerste zou het goed zijn om een
vergelijkend onderzoek te doen, waarbij diverse
instrumenten ingezet worden. Er kan dan
vergeleken worden wat het verschil is in tijd
en investeringen. Ofwel, is het ook een betere
methode, of alleen een van de methodes? Ofwel,
in hoeverre zou Delfzijl baat hebben bij een
ander instrument?
Ten tweede zou het goed zijn uiteindelijk de
uitkomsten van de toepassing van stedelijke
herverkaveling te onderzoeken. Ik heb mij vooral
bezig gehouden met het feit dat het in theorie
goed mogelijk is om te doen. Dus hoe ziet
Delfzijl er in 10 jaar uit? En heeft het gewerkt?
Ten derde, wat te doen met al die leegstaande
panden? Veel gemeentes zien dit als een
probleem, zo ook Delfzijl. Zijn er nou functies
te bedenken, die wellicht niet gelijk voor de
hand liggen waardoor er ook in Delfzijl een
programma kan worden gevonden voor de
leegstaande panden.
Tot slot, valt het op dat de gebieden waar
winkelleegstand toeneemt ook vraag langs de
grens liggen, het kan zijn dat hier een relatie ligt
met winkelen over de grens.
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 43
8.BIBLIOGRAFIE• Bontje,M.(2009,februari).Krimpregioopzoeknaaridentiteitentoekomst.De Geografie,29-31.
• Bregman,H.(2012).Herverkaveling als instrument voor gebiedsontwikkeling.Amsterdam:SchoolofRealEstate.
• Buitelaar,S. (2012,November14).Leegstand kantoren oplossen met ruilverkaveling.OpgehaaldvanBinnenlandsbestuur:http://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nieuws/leegstand-kantoren-oplossen-met-ruilverkaveling.8507421.lynkx
• Burgers, R. (2013, Mei). Versnippering stedelijk eigendom vraagt om aangepaste wetgeving.Voorgrond,12-14.
• CBS. (2011, maart 30). Online winkelen steeds populairder. Opgeroepen op maart 23, 2015,van CBS: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/vrije-tijd-cultuur/publicaties/artikelen/archief/2011/2011-3335-wm.htm
• deGraaff,T.,vanOort,F.,&Boschman,S.(2008).Woon-werkdynamiek in Nederlandse gemeenten.Rotterdam?DenHaag:NAiuitgevers/RuimtelijkPlanbureau.
• DetailhandelNederland.(2011,juni).Position paper winkellocatiebeleid.OpgehaaldvanDetailhandel.nl:http://www.detailhandel.nl/images/pdf/110617_Position_paper_Winkellocatiebeleid.pdf
• DLG.(2014,november1).Wettelijke herverkaveling.OpgehaaldvanDienstLandelijkGebied:http://www.dienstlandelijkgebied.nl/onderwerpen/grond/grond/dossier/wettelijke-herverkaveling
• Donkers,H.(2011,juni).GebiedsontwikkelingopzijnValenciaans.De Geografie,33-35.
• Droogh Trommelen en Partners. (2013). Detailhandel en leefbaarheid; aanpak detailhandel als strategie in krimp- en anticipeergebieden.DenHaag:MinisterievanBinnenlandseZakenenKoninkrijksrelaties.
• Ellenbroek,E.(2012,juli30).Delfzijlwilafvandetreurigheid.Trouw.
• GemeenteDelfzijl.(2012).Integraal investeringsprogramma 2012-2022.Delfzijl:GemeenteDelfzijl.
• GemeenteDelfzijl.(2011).Kleur bekennen.Delfzijl:GemeenteDelfzijl.
• Gemeente Delfzijl. (2010, april 15). Persberichten, Delfzijl krijgt 1,3 miljoen uit krimpfonds.Opgehaald van Gemeente Delfzijl: http://www.delfzijl.nl/internet/persberichten_42401/item/delfzijl-krijgt-13-miljoen-uit-krimpfonds_20837.html
• HandelsverenigingCentrumDelfzijl.(2014,November12).Handelsvereniging Delfzijl.OpgehaaldvanHandelsverenigingDelfzijl:http://www.winkelcentrumdelfzijl.com/
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 44
• Hoopman,E.(2014,oktober).Delfzijl,compactcentruminkwijnendestad.geografie,pp.15-17.
• Kadaster. (2013). Stedelijke herverkaveling, slim omgaan met grond om gebiedsontwikkelingmogelijktemaken.
• Kooiman, M., & Bonke, M. (sd). Stedelijke herverkaveling. Opgeroepen op oktober 10, 2014,van PAS B.V. consultancy: http://www.pasbv.nl/upload/documenten/leaflets/leaflet-stedelijke-herverkaveling.pdf
• Müller-Jökel, R. (2004,Mei 22). Land Readjustment, a win win strategy for sustainable urban development. Opgehaald van International Federation of Surveyors: http://www.fig.net/pub/athens/papers/ts14/TS14_3_MullerJokel.pdf
• MünozGielen,D.,&KorthalsAltes,W. (2007).Lessons from Valencia: Separating Infrastructure Provision from Land Ownership.Opgehaald vanUrbsAdvies: http://urbsadvies.nl/attachments/Munoz_and_Korthals_2007_Lessons_from_Valencia_Separating_infrastructure_provision_from_land_ownership.pdf
• Mudde,L.(2013,februari25).Onderhandelenoverdebinnenstad.VNG magazine.
• Novum.(2013,december5).Detailhandel kan crisis niet langer bestrijden.OpgehaaldvanNieuw.nl:http://www.nieuws.nl/economie/20131205/Detailhandel-kan-crisis-niet-langer-bestrijden
• pbl. (2013, april 18). Winkelleegstand groter dan gedacht. Opgehaald van Planbureau voorleefomgeving: http://www.pbl.nl/nieuws/nieuwsberichten/2013/winkelleegstand-groter-dan-gedacht
• Pesulima.(2013).Winkelbeleving anno 2013.Opgeroepenopmaart2,2015,vanvisualmovement:http://www.visualmovement.nl/news-trends/moderetail-onderschat-invloed-online/
• Priemus,H., Button, K.,&Nijkamp, P. (2007).Classics in planning: land use planning. UK/USA:EdwardElgarPublishingLimited.
• ProgrammabureauDelfzijl.(2013).Actieplan Centrum Delfzijl.Delfzijl:GemeenteDelfzijl.
• Putten,E.,vanderLint,P.,&deWolff,H.(2004).Onderzoek naar de mogelijkheden voor stedelijke herverkaveling.DenHaag:MinisterieVROM.
• Siraa,H.,Valk,A.,&Wissink,W.(1995).Met het oog op de omgeving: een geschiedenis van de zorg voor de kwaliteit van de leefomgeving : het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (1965-1995).DenHaag:SDUuitgevers.
• Stadsgeograaf.nl. (2012, juni 4). Meer gemeenten met winkelleegstand. Opgehaald van De
scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 45
stadsgeograaf:http://stadsgeograaf.nl/meer-gemeenten-met-winkelleegstand/
• thuiswinkel.org. (2011, september 28). Internet niet meer weg te denken bij het winkelen.Opgehaald van Thuiswinkel.org: http://www.thuiswinkel.org/bedrijven/nieuws/2260/internet-niet-meer-weg-te-denken-bij-het-winkelen
• vanmeernaarbeter. (2014,september12).Krimp in Nederland.Opgehaaldvanvanmeernaarbeter:http://www.vanmeernaarbeter.nl/krimp
• vastgoedmarkt.nl. (2014, januari13).Winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op rij.OpgehaaldvanVastgoedmarkt.nl: http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2014/01/12/winkelleegstand-stijgt-voor-zevende-jaar-op-rij
• Vennix, J. (2006). Theorie en praktijk van empirisch onderzoek. Amsterdam: Pearson CustomPublishing.
• VolmerenPartners. (2014,september21).Stedelijke herverkaveling.OpgehaaldvanVolmerenPartners:http://www.vp.nl/stedelijke-herverkaveling.html
• Vos,A.d. (2011,mei6).Leegstand dreigt voor stadshart.Opgehaald vanBinnenlandsbestuur:http://www.binnenlandsbestuur.nl/sociaal/achtergrond/achtergrond/leegstand-dreigt-voor-stadshart.1111608.lynkx