stedelijke herverkaveling
TRANSCRIPT
Het gedachte-experiment Duckstad Stedelijke herverkavelingIn opdracht van de Rijksbouwmeester heeft het Kadaster een studie gedaan naar de toepassing van
het herverkavelinginstrument in een stedelijk gebied. De studie is in 2011 afgerond. De conclusies van
de studie zijn dat het uitvoeringsproces van de wettelijke herverkaveling in het landelijk gebied goed te
projecteren is op het stedelijk gebied en het uitvoeringsproces onder de WILG sterk lijkt op het proces
van de Umlegung in Duitsland. De methodische invulling van deze uitvoeringstappen vergt echter wel
nieuwe invulling en definities. Het Kadaster is daarom, aangevuld met de noodzakelijke expertise van
externe partijen, een gedachte-experiment aangegaan om tot deze methodische invulling te komen.
Uitgangspunten gedachte-experimentBij aanvang van het gedachte-experiment zijn een aantal te bereiken
doelen gesteld:
• Methodische invulling van het proces van stedelijke
herverkaveling, resulterend in procesbeschrijving op hoofdlijnen.
• Beschrijving van de relatie tussen gebiedsontwikkeling, het Wro
spoor en het instrument van stedelijke herverkaveling.
• Beschrijving van de financiële aspecten, met bijzondere aandacht
voor de cashflow, binnen het gedachte-experiment.
• De uitkomsten afzetten tegen de ‘traditionele manier’ van
gebiedsontwikkeling en de verschillen vergelijken en verklaren
Gezien de huidige situatie op de vastgoedmarkt en de principes
van gebiedsontwikkeling 3.0, en de nieuwe omgevingswet is als
belangrijk uitgangspunt gesteld dat:
• Financiële en procesmatige risico’s voor de overheid beperken en
daarbij zoveel mogelijk de ruimte bieden aan lokale initiatieven
om tot ruimtelijke ontwikkeling te komen, maar daarbij wel de
belangen, rechten en plichten van betrokkenen hierbij borgen.
Stedelijke herverkaveling in DuckstadDuckstad is de fictieve casus aan de hand waarvan het boven-
genoemde gedachte-experiment van stedelijke herverkaveling
door de Radboud Universiteit, PAS B.V., FF advies en het Kadaster
is uitgewerkt. De gebiedsopgave voor Duckstad is ontleend aan een
bestaande opgave in stedelijk gebied. Het gaat bij Duckstad om
herstructurering van een woonwijk. De programmering richt zich op
sloop van middelhoogbouw en nieuwbouw van appartementen en
grondgebonden eengezinswoningen. In het midden van de wijk komt
een park. Het ontwerp van Duckstad bij aanvang is fictief, maar de
gehanteerde geometrische maatvoering is afgeleid van bestaande
percelen en gebouwen in Nederland. Daarnaast zijn de prijzen
voor onroerend goed reëel en afgeleid van prijzen in Nederland van
vergelijkbaar vastgoed (peilmoment voorjaar 2012). Deze prijzen zijn
vervolgens verwerkt in de modellen van het planeconomisch bureau
PAS bv. Deze modellen worden in de dagelijkse praktijk gebruikt.
Geconcludeerd mag dan ook worden dat hoewel Duckstad een fictieve
case is, deze doordrenkt is met werkelijke gegevens.
November 2012Samenwerkende partijen gedachte-experiment Duckstad
Proces en vraagstukken Duckstad Bij het uitwerken van het proces van herverkavelen in de
stedelijke omgeving zijn elementen meegenomen uit de praktijk
van herverkavelen in het landelijk gebied, van stedelijke
herverkaveling in Duitsland, in Spanje en in Japan. De hoofdlijn
van het proces wordt gevormd door elementen die in al deze
herverkavelingpraktijken voorkomen: het maken van een
programma, het vastleggen van de beginsituatie, het maken
van een nieuwe indeling en de financiële afwikkeling hiervan.
De rol van de overheid is binnen deze praktijken verschillend. In
Duckstad is gekozen voor een bescheiden rol voor de overheid,
maar wel wordt ervoor gezorgd dat er een level playing field
ontstaat. Dat is voor een goed procesverloop van groot belang.
Het is immers belangrijk dat verschillende eigenaren elkaar ook
voordeel van de herverkaveling gunnen. Duckstad levert hierin
belangrijke inzichten. Ook de vraag naar de verhouding tussen
de programmering, het bestemmingsplan en het toedelingsplan
komt in Duckstad aan bod. Flexibiliteit hierin is gewenst, zeker
bij een tendens van meer participatie. Duckstad geeft aan hoe
dit bereikt kan worden. De workshop over de relatie tussen
herverkaveling, gebiedsontwikkeling en wetgeving gaat hier
nader op in.
HerverkavelingVoor het gedachte-experiment Duckstad is een fictieve
inbrengsituatie bepaald en op basis hiervan een toedelingsplan
gemaakt. Het doordenken van de casus heeft geleid tot meer
technische en juridische vragen die beantwoord moesten worden
en die alles te maken hebben met de randvoorwaarden van het
toedelingsproces zoals:
• Beperkt het toedelingsrecht zich tot toedeling van grond, of is
er ook een recht op toedeling van opstallen?
• Hoe om te gaan met verenigingen van eigenaren en apparte-
mentshouders en de relatie tussen beiden?
• Kunnen appartementshouders een grondgebonden woning
krijgen?
• Hebben huurders recht op toedeling - zoals pachters in het
landelijk gebied - of niet?
• Hoe kan worden omgegaan tussen de relatie grond en stenen in
het proces?
Voor Duckstad zijn hierin keuzes gemaakt en aannames voor
gedaan, om tot een nieuwe toedeling van grond te kunnen komen.
In de workshop ‘proces van stedelijke herverkaveling’ komen deze
keuzes en aannames ter sprake.
Inbrengsituatie Duckstad: de eigendomssituatie vóór herverkaveling. Roodgekleurde percelen worden ingebracht van de gemeente. Toedelingsituatie Duckstad: meer openbare ruimte, meer kavels voor eengezinswoningen. De woningbouwcorporatie heeft ook kavels voor eengezinswoningen toegedeeld gekregen.
Financiële aspectenHet financiële voordeel van stedelijke herverkaveling ten opzichte van
traditionele grondverwerving bij gebiedsontwikkeling ligt vooral in het
beperken van de financieringslast. Bij de uitwerking van de financiële
aspecten is bekeken hoe groot dit voordeel in de Duckstadcase is. Er
is uitgebreid stilgestaan bij de vraag hoe de kasstroom verloopt en
hoe de financiële ruimte in bestaande hypotheken benut zou kunnen
worden. Ook is in het gedachte-experiment Duckstad bekeken hoe
het kostenverhaal kan plaatsvinden. Er vindt waardevermeerdering
plaats en daaruit zullen plankosten betaald moeten worden. Welk
deel van de waardevermeerdering wordt hiervoor gebruikt? Hoe pakt
dat uit voor een individuele eigenaar en biedt dit zoveel voordeel dat
deze bereid is mee te doen? Hoe wordt de waarde van de uitgeruilde
onroerende goederen bepaald? Ook hierin zijn voor Duckstad keuzes
gemaakt, zodat er een goede doorrekening kon plaatsvinden. Tevens
is deze materie die genoeg stof voor discussie in zich heeft en dat moet
haast wel een interessante workshop ‘financial factsheet stedelijke
herverkaveling in Duckstad’ opleveren!
Uitkomsten en resultatenTijdens de expertmeeting zullen de resultaten en uitkomsten van het
gedachte-experiment Duckstad besproken en bediscussieerd worden.
Doel is het verder uitwerken, vormgeven en toepassen van het
instrument Stedelijke herverkaveling.
Beschrijving van de betrokken partijenZoals gezegd is Duckstad uitgevoerd samen met Radboud Universiteit
Faculteit der Management wetenschappen, PAS bv en FF advies.
Erwin van der Krabben, Hoogleraar Vastgoed- en locatieontwikkeling
aan de Radboud Universiteit Nijmegen, leidt het onderzoek naar
Stedelijke herverkaveling en is nauw betrokken bij de nationale
proefprogramma’s. Michiel Bonke, senior adviseur bij PAS bv
adviesbureau voor gebiedsontwikkeling, heeft zijn expertise verleend
voor de planeconomische doorrekening van Duckstad. Postdoc
onderzoeker gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit,
Hetty van der Stoep, heeft meegedacht over samenwerkingsmodellen
met focus op de eindgebruiker. Oud wethouder Beverwijk Frank
Frowijn, nu zelfstandig adviseur voor gebiedsontwikkeling, ziet
stedelijke herverkaveling als het ei van Columbus en heeft het
sociaaleconomische aspect en het thema duurzaamheid toegevoegd
aan Duckstad. Het Kadaster heeft zijn systemen, kennis en ervaring
van herverkavelen in het landelijk gebied toegepast in het Duckstad
experiment. Het Kadaster heeft sinds 1924 een wettelijk verankerde rol
bij herverkaveling in het landelijk gebied.