2 metodo de comparacion 2015

PROFESOR:DR. JESÚS QUINTANA PACHECO

DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA CIVIL Y MINAS DE LA

UNIVERSIDAD DE SONORA

ENFOQUE DE COMPARACIÓN DE

VALORES DE MERCADO

MATERIA: INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN

Enfoques de valoración

Enfoque de mercado

Enfoque del valor físico

Enfoque de capitalización de ingresos

VALOR DE COMPARACIÓN Consiste en comparar un bien inmobiliario objeto de valoración, con otros inmuebles de semejantes cualidades o características de los que se conoce su precio.

METODO DE COMPARACIÓN

La comparación se realiza en función de una o varias características.Negociación (operación realizada u oferta).

Zona.

Ubicación en la manzana.

Superficie.

Forma.

Topografía.

Infraestructura.

Uso del suelo.

COMPARACIÓN

Se comparan inmuebles con características similares y entornos semejantes, dentro de una misma ciudad.

Principio de sustitución.

Se aplica a todo tipo de inmuebles, que tengan mercado.

Estima el valor de un inmueble, sobre la base de datos de ventas de propiedades parecidas.

TÉCNICAS DE COMPARACIÓN

Homogeneización u homologación.

Regresión lineal.

Otros.

Tratamiento al que son sometidos algunos líquidos, especialmente la leche, para evitar la separación de sus componentes.

Equiparar, poner en relación de igualdad dos cosas

TÉCNICA DE HOMOLOGACIÓN

REQUISITOS.

Que exista un mercado representativo de inmuebles comparables.

Suficientes datos de transacciones u ofertas que permitan identificar parámetros de homologación.

Disponer de al menos “6” transacciones u ofertas de comparables que reflejen el mercado actual.

TÉCNICA DE HOMOLOGACIÓN

Homologación.- es la acción de poner en relación de

igualdad y semejanza dos bienes.

A partir de las características que los diferencian, como:

Superficie.

Zona.

Ubicación.

Uso del suelo.

Forma.

Topografía.

Otras.

Conformidad de algo con otra cosa en naturaleza, forma, calidad o cantidad.

Dicho de una figura: Que es distinta a otra solo por el tamaño y cuyas partes guardan

todas respectivamente la misma proporción.

TERRENOS

Tipo de oferta

Forma

Topografía

Ubicación

Zona

Uso de suelo

Servicios Públicos

CONSTRUCCIONES

Calidad de construcción

Estado de conservación

Calidad de proyecto

Cajones de estacionamiento

Número de Niveles

Desviación

máxima del 25%

para valor

unitario y para

superficie

Se ingresan

importes sin IVA

FACTOR DE AJUSTE POR

HOMOLOGACION

Factor de ajuste.- cifra que establece el grado de igualdad

y semejanza, de las características del bien que se valúa y

las características del comparable.

Se aplica en forma directa, es decir se utilizan factores de

ajuste de cada comparable con el sujeto en estudio:

Cuando el factor es menor a 1.00 el comparables es

mejor que el sujeto.

Cuando el factor es mayor a 1.00 el comparable es

inferior al sujeto.

Cuando el factor es 1.00 el comparable no presenta

diferencia con el sujeto.


HOMOLOGACION

FACTOR DE

AJUSTE

FACTORES QUE

IMPACTEN EN EL VALOR

¿CUÁLES IMPACTAN?

LOS QUE MUESTRE

EL MERCADO

FACTOR DE

AJUSTE

MERCADO

DIRECTOCALIFICACIONES COSTOS

Negociación

Ubicación

Zona

Superficie

Forma

Topografía

Servicios públicos

Instalaciones y obras

CUS

Uso de suelo


HOMOLOGACION

MERCADO DIRECTO


HOMOLOGACION

FACTOR DE NEGOCIACION


HOMOLOGACION

FACTOR DE ZONA

I.1.1.4.- Factor de Zona (Fzo): Es el

factor que afecta el valor de un predio

según su ubicación dentro de un área de

valor específica.COLONIA SUP. (m2) V.U. ($/m2)

Pitic 493 3,845

Pitic 987 3,841

Pitic 350 2,800

Pitic 800 3,500

Promedio 3,496

COLONIA SUP. (m2) V.U. ($/m2)

La Joya 1002 4656

La Joya 815 4560

La Joya 569 4685

La Joya 463 4278

La Joya 400 4250

Promedio 4486

EJEMPLO

SUJETO COMPARABLE


HOMOLOGACION

FACTOR DE ZONA

I.1.1.4.- Factor de Zona (Fzo): Es el

factor que afecta el valor de un predio

según su ubicación dentro de un área de

valor específica.


HOMOLOGACION

840

860

880

900

920

940

960

980

1000

1020

- 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00 1,400.00 1,600.00

Valo

r U

nit

ari

o (

$/m

2)

Superficie (m2)

Superficie-Valor Unitario

FACTOR DE SUPERFICIE


HOMOLOGACION

y = 7686.8x-0.304

820

840

860

880

900

920

940

960

980

1000

1020

- 200.00 400.00 600.00 800.00 1,000.00 1,200.00 1,400.00 1,600.00

Valo

r U

nit

ari

o (

$/m

2)

Superficie (m2)

Superficie-Valor Unitario

FACTOR DE SUPERFICIE

EJEMPLOComp = 950 m2 = $960/ m2

Suj = 1300 m2


HOMOLOGACION

−0.304 ≈ −1

3

CALIFICACIONES


HOMOLOGACION

F ed = 0.10 VUT + 0.90 (VUT - Eef)

VUT

En donde :

Fed = Factor de demérito por edad.

VUT = Vida útil total.

Eef = Edad efectiva de la construcción.

donde, (VUT-VUR) = Eef.

VUR = Vida útil remanente.

I.2.1.1.- Factor de demérito por edad ( Fed ):

FACTOR DE EDAD

EJEMPLO

Sujeto:

VUT = 60 años

VUR = 40 años

Edad = 20 años

Comparable:

VUT = 60 años

VUR = 25 años

Edad = 35 años

F ed = 0.10*60 + 0.90 (60 - 20)

60

F ed = 0.70

F ed = 0.10*60 + 0.90 (60 - 35)

60

F ed = 0.48


HOMOLOGACION

I.2.2.1.- Factor de conservación (Fco): (2) (5) (15)

Construcciones nuevas y construcciones usadas que notablemente han recibido

un mantenimiento adecuado y que estén en perfectas condiciones para realizar la

función del uso que les corresponde y de la categoria que les pertenecen.

1.00 BUENO.

Se consideran en este estado, las construcciones que no presenten las

caracteristicas del rango de “ Bueno “. Observando en ellas humedad en muros y

techos, necesidad de pintura en interiores e impermeabilizacion, pintura en

interiores, fachada en herreria, jardineria y en general que requieren sólo labor de

mantenimiento preventivo para devolverles las condiciones de la categoria de

nuevos.

0.90 A 0.99NORMAL.

Se consideran las construcciones que necesiten arreglos no estructurales para

estar en perfectas condiciones, como son: cambio de cristales, pintura mayor en

interiores y fachada, cambio de muebles de cocina y baño, cambio de alfombra,

duela y reparación de pisos. Son las construcciones que no requieren reparaciones

estructurales, incluye el deterioro en instalaciones de drenaje, gas y equipo

hidraulico.

0.80 A 0.89REPARACIONES

SENCILLAS.

Se consideran las construcciones que necesiten reparaciones o modificaciones y

restituyan a la estructura original, incluyendo el cambio completo de acabados, de

tal forma que obedezca a los nuevos proyectos. Incluye aquellas donde la

remodelación se combine con otros tipos constructivos

0.10 A 0.79REPARACIONES

MAYORES.

Las construcciones que por su estado debieran ser demolidas se les considerará

en este estado de conservación ( elementos estructurales fracturados, partes

destruidas losas caídas, entre otros). También se considerarán para este rango

los inmuebles con acabados inservibles con elementos divisorios o de carga, con

fracturas o fallas y en general se prevea la necesidad de reparaciones mayores

para volerlos habitables.

0.00 A 0.09RUINOSO.

DSCRIPCIÓN EJEMPLIFICADARANGOGRADO DE

CONSERVACION

FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACION


HOMOLOGACION

I.1.2.3.- Factor de forma: Este factor califica la

irregularidad de un predio con respecto al lote

tipo o predominante y se aplica según sea el

caso:

a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o

menor que tres veces el frente y cuya

poligonal conforme ocho o menos

ángulos: (2)

F fo = 2 ( Ri )Sto

Donde:

F fo Factor de forma

Ri Rectángulo inscrito ( m2 )

Sto Superficie total del predio ( m2 )

FACTOR DE FORMA

EJEMPLO


HOMOLOGACION

FACTOR DE TOPOGRAFÍA

Fm = 0.50 para m > 1

Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente.

Fm = 0.333 para m > 1

F m = Factor de la pendiente de la superficie media del terreno.

m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal.

1 = Pendiente máxima (45°).

Fm =1-m

2

para m < 1

Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente.

Fm =1 -2m

3

para m < 1

Para terrenos a nivel de calle Fm = 1.00

Fm =1-0.40

2= 0.80 Fm =1 -

2*0.15= 0.90

3


HOMOLOGACION

FACTOR UBICACION

I.1.1.2.- Factor de Ubicación (Fub): Este factor dependerá de la

posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que se

ubica, considerando el número de frentes y su relación con el

mercado inmobiliario respectivo.

Tipo de Predio Comercial Habitacional Industrial

Terreno Oculto con acceso 1.00 a 0.50 1.10 a 0.70 1.00 a 0.80

Terreno Intermedio 1 frente. 1.00 1.00 1.00

Terreno en Esquina 2 frentes. 1.05 a 1.30 1.05 a 1.15 1.05 a 1.05

Terreno Cabecero 3 frentes. 1.05 a 1.35 1.05 a 1.20 1.05 a 1.10

Terreno Manzanero 4 frentes. 1.05 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20

AJUSTE

EJEMPLO

SUJETO COMPARABLE

Terreno habitacional en

esquina

Terreno habitacional

cabecero

1.05 1.15


HOMOLOGACION

OTROS FACTORES

Tipo de Terreno Comercial Habitacional Industrial

Frente mayor al terreno tipo o predominante 1.10 a 1.50 1.05 a 1.30 1.05 a 1.20

Frente igual al terreno tipo o predominante 1.00 1.00 1.00

Frente menor al terreno tipo o predominante 0.90 a 0.50 0.95 a 0.70 0.95 a 0.80

AJUSTE

I.1.1.3.- Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de

un terreno con relación a los lotes tipo de la manzana. (6) (10 –a, b.)

I.1.2.2.1.- Factor de fondo: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes

con diferentes fondos.

Ffd : Factor de fondo.

PT : Fondo del lote tipo.

PS : Fondo del lote sujeto o comparable.

Ffd = 3 PT

PS

Donde:


HOMOLOGACION

COSTOS


HOMOLOGACION

Factor de Instalaciones especiales y obras

complementarias: Este factor considera la

diferencia representativa de mercado entre los

componentes de I y O del sujeto contra los del

comparable.

FACTOR INSTALACIONES ESPECIALES Y

OBRAS COMPLEMENTARIAS

Obtiene la diferencia del valor físico de las I y O,

obtiene la relación representativa de dicha

diferencia y ajusta el valor a un indicador de

mercado

EJEMPLO

SUJETO COMPARABLE

Valor de oferta 360,000.00

VNR Inst. y Obtas 60,000.00 90,000.00

Diferencia $ - 30,000.00

Valor oferta ajustado 330,000.00

Relacion calculada 0.92

SUJETO COMPARABLE

Valor de oferta 360,000.00

VNR Inst. y ObRs 140,000.00 90,000.00

Diferencia $ 50,000.00

Valor oferta ajustado 410,000.00

Relacion calculada 1.14

+/


HOMOLOGACION

Factor de Calidad : Factor que considera las

diferencias en cuanto a calidad de construcción,

(estructura y acabados) entre el sujeto y las

muestras de mercado.

FACTOR DE CALIDAD

Considerando que la calidad de construcción

esta totalmente ligada al Valor de Reposición

Nuevo de las construcciones se determina su

relación directa.

EJEMPLO

SUJETO COMPARABLE

VRN = $ 4,300 / m2 VRN = $ 3,800 / m2


HOMOLOGACION

FACTOR DE ESTACIONAMIENTO

Superficie

rentable

(m²)

No de

Cajones

Densidad

de Cajones

(m2/Cajon)

Para similitud

con sujeto

(Cajon)

Excedente

o Faltante

(Cajon)

Precio de un

Cajon

($/Cajon/Mes)

Costo a

Consider

ar ($)

Precio de

Oferta

($ / mes)

Precio de

Oferta

ajustado

($ / mes)

Factor de

Homologación

(A) (B) (A / B) = C (A c / C s) = D (F) (G)(F x G) =

H(I) (I + H) = J ( J / I )

Sujeto 400.00 15 27

Comparable 400.00 10 40 15 5 400 2,000 30,000 32,000 1.07

EJEMPLO


HOMOLOGACION

FACTOR DE SERVICIOS PUBLICOS

I.1.3.2.- Porcentaje de participación de costos en la

urbanización: Corresponde a la participación en

porcentaje de partidas en una urbanización; aplicable

cuando se homologan terrenos donde la presencia de

servicios municipales varían entre el terreno sujeto y

los terrenos comparables. El Perito Valuador

investigará de libros especializados en precios

unitarios y fundamentará los porcentajes dependiendo

del tipo de urbanización observada.

EJEMPLO

Terrenos:

Construcciones:

% DE URBANIZACIÓN

PARTIDA

% Part.

(Urbanizacion:

Pav. Hidr,

Subterraneo)

SUJETO (Pav. Asf; EE

aerea, no

cerrada)

COMP (Pav. Hidr; EE

aerea,

cerrada)

Terracerias 15% 15% 15%

Pavimentos 24% 18% 24%

Banquetas y guarniciones 6% 6% 6%

Agua potable 8% 8% 8%

Alcantarillado 6% 6% 6%

Energía electrica 21% 15% 15%

Alumbrado público 5% 5% 5%

Telefonia 6% 6% 6%

Bardas y casetas 9% 0% 9%

TOTAL 100% 79% 94%

Costo x m2 : 450.00 355.50 423.00

Precio del m2 de los comparables 1,000.00

Diferencia (Sujeto - Comp) - 67.50

Relación calculada = 0.93


HOMOLOGACION

FACTOR DE EXCEDENTE DE TERRENO

Factor de excedente de terreno: Factor que ajusta la diferencia existente entre el sujeto y la muestra de mercado

relacionada con el excedente de terreno que se identifique, a partir de la relación de los metros cuadrados construidos

con la superficie de terreno.

a) Cuando el excedente tiene grado de aprovechamiento

individual

b) Cuando el excedente no tiene grado de aprovechamiento

individual

EJEMPLO

VALOR UNITARIO DEL TERRENO EN LA ZONA (Vt):2,000.00

SUP.

TERRENO

(m2)

SUP.

CONSTR.

(m2)

CUS

TERRENO

PARA

SIMILITUD

(m2)

TERRENO

FALTANTE O

EXCEDENTE

(m2)

VALOR

FALTANTE O

EXCEDENTE

($)

VALOR

OFERTA

($)

VALOR

OFERTA

AJUSTADA

($)

RELACION

CALCULADA

(A) (B) B / A =(D) (B c / CUS s)= E E - A = F F X Vt =H I J J / I

COMPARABLE 250.00 230.00 0.92 372.97 122.97 245,946 1,500,000 1,745,946 1.10

SUJETO 300.00 185.00 0.62


HOMOLOGACION

PROCESO DE VALORACIÓN

Formato ICRESON. ..\INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN\VARIOS\F_DE_AVALUO_MINIMO_ICRESON.xls

Formato SHF...\INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN\VARIOS\FORMATO VYG REVISADO.xls

Formato INDAABIN...\INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN\VARIOS\Terreno urbano NUEVO.xls

../INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN/VARIOS/F_DE_AVALUO_MINIMO_ICRESON.xls

../INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN/VARIOS/FORMATO VYG REVISADO.xls

../INTRODUCCIÓN A LA VALUACIÓN/VARIOS/Terreno urbano NUEVO.xls

CALIFICACIONES USUALES

Estado de conservación.

Muy bueno.

Bueno.

Normal.

Regular.

Malo.

Muy malo.


Calidad de la zona.

Excelente.- clase alta y media alta.

Buena.- clase media y media alta.

Media.- clase media.

Baja.- clase media y baja.

Mala.- clase baja.


Tráfico vehicular.

Muy intenso.

Intenso.

Normal.

Bajo.

Muy bajo.


Estacionamiento.

Abundante.

Suficiente.

Escaso.

Muy escaso.

No existe.

2 metodo de comparacion 2015

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