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15. CONSENS Herbstseminar

| © pom+Consulting AG| 29.10.2009 | 15. CONSENS Herbstseminar

15. CONSENS Herbstseminar

Der Economic Sustainability Indicator (ESI®)

Dr. Thorsten Busch, pom+

pom+Consulting AG

Dr. Thorsten Busch

� 02. Mai 1972

� Dr. sc. techn., Dipl.-Bauingenieur TU

� 1998 – 2000 Projektleiter Bilfinger Berger AG

� 2000 – 2005 Assistent ETH Zürich

� 2005 – 2007 Consultant pom+

| © pom+Consulting AG| 02.11.20092

| EUROFORUM 2009

� 2005 – 2007 Consultant pom+

� 2008 Senior Consultant pom+

� Seit 01.01.2009 Partner pom+

pom+Consulting AGTechnoparkstrasse 1

8005 Zürich+41 44 200 42 00

pom+Consulting AGBubenbergplatz 4

Postfach3001 Bern

+41 31 330 81 43

Firmengründung1. Februar 1996

Anzahl Mitarbeitende~ 50

Anzahl Kunden~ 250

Anzahl realisierte Projekte

GeschäftsleitungDr. Peter Staub

Martin CremosnikGiuseppe Bilotta

PartnerMarco Bischof

Dr. Thorsten BuschRalph BüsserBettina BuserMartin Diem

pom+Group AG

| © pom+Consulting AG

+41 31 330 81 43

pom+Consulting SAChemin Beau Rivage 6

1006 Lausanne+41 21 612 05 60

pom+International AGRosenstrasse 2

10178 Berlin+49 30 243 102 501

> 1‘500

Kundenzufriedenheit2008: > 85 %

Martin DiemNatasha GamperStéphane Maye

Daniel MeierDr. Marion Peyinghaus

GeschäftsleitungDr. Marion Peyinghaus

Firmengründung1. Juni 2007

| 02.11.20093

| Firmenpräsentation

Der Economic Sustainability Indicator ESI®

Klimawandel

| © pom+Consulting AG4

17.02.2009| 29.10.2009 | 15. CONSENS Herbstseminar


Demografischer Wandel

1920




Gesundheit




� Veränderte Ausgangslage:

Klimawandel, Demografischer Wandel, steigende

Energiepreise<..

Langfristige Entwicklungen

mit Auswirkungen auf Immobilien und ihre Bewertung


� Erhöhte Anforderungen:

Gesundheit, Komfort, Sicherheit


Nachhaltigkeit als Lösungsansatz ?


� Allgemein

Eine nachhaltige Immobilie ist eine Immobilie, die in der

Lage ist, mit den Folgen der langfristigen Entwicklung

umzugehen (ökologischer, sozialer und ökonomischer

Definition: Nachhaltigkeit aus finanzieller Sicht


umzugehen (ökologischer, sozialer und ökonomischer

Nutzen).

� Eigentümersicht

Eine nachhaltige Immobilie reduziert das Risiko / erhöht die

Chance eines Wertverlustes / -gewinns durch langfristige

Entwicklungen.



Der Economic Sustainability Indicator (ESI)

� Ausgangslage

Die Folgen langfristiger Entwicklungen fliessen nicht oder nur

ungenügend in heutige Immobilienbewertungen ein.


� Ziel

Das Schaffen von transparenten Entscheidungsgrundlagen für eine

stärkere Berücksichtigung der Nachhaltigkeit bei der Bewertung von

Immobilien(anlagen).

| 29.10.2009 | 15. CONSENS Herbstseminar



� Ansatz

Zwar genug anerkannte Bewertungsmethoden vorhanden,

aber mangelnde Berücksichtigung langfristiger

Entwicklungen.


Keine neue Bewertungsmethode, sondern

Ergänzung durch ESI! („easy“)


ESI®Herkömmliche

DCF-Bewertung


Makro Lagemerkmale

- Distanz zum nächsten Zentrum

- Zusammensetzung der Bevölkerung

- Steuern

- I Mikro Lagemerkmale

- Aussicht

- Anschluss ÖV

Wirtschaft Umwelt

Langfristige Immobilienbewertung nach ESI®

z.B. Klimawandel


- Anschluss ÖV

- I

Objektmerkmale

- Alter

- Zustand

- Anzahl Zimmer

- I

Gesellschaft Politik


z.B. Klimawandel

z.B. Sommerlicher Wärmeschutz


Langfristige Immobilienbewertung nach ESI®

Neue DachdeckungÖV-Anschluss

DemografischerWandel Klima-

wandel

ErhöhteAnforderungen


0 10 40 t

DCF-Modell ESI® Immobilienbewertung


HerkömmlicheDCF-Bewertung


Nachhaltigkeitsmerkmale aus finanzieller Sicht

1. Flexibilität und Polyvalenz

2. Energie- und Wasserabhängigkeit

3. Erreichbarkeit und Mobilität

4. Sicherheit


4. Sicherheit

5. Gesundheit und Komfort

heute gar nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt?



Operationalisierung zu Teilindikatoren, Codierung

und Gewichtung

Merkmale


Teilindikatoren

Codierung

Gewichtung

ESI®Indicator

| 29.10.2009


Bewertungsmethode nach ESI ®

� Gesamtgewicht des ESI® Indikators

- von minus 14.9 % bis plus 6.6% beim Einbezug in die DCF

� Abbildung der Funktion zur Ermittlung des Korrekturfaktors


Ermittlung des Korrekturfaktors

zur aktuellen DCF-Bewertung

0

-15

-13

-11

-9

-7

-5

-3

-1

1

3

5

7

-1 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1

Korrekturfaktor

CCRS ESI®



Praxisbeispiel II



Differenzbetrachtung



Erkenntnisse aus den Praxistests

� Zeitlicher Aufwand ESI-Bewertung: ~ 90 min

� Spielraum bei der Anwendung

� Gefahr von grosszügigen Abschätzungen oder nicht korrekten

Annahmen durch den Bewertenden


| SUVA Immobilien – Projekt ESI-Faktor

Annahmen durch den Bewertenden

� Keine einheitliche Ausgangslage für die Ermittlung des

DCF-Immobilienwertes vorhanden (Risikofaktoren, Diskontsatz)



Entwicklung durch

� CCRS, Universität Zürich

Frau Erika Meins


� Risikogruppe

� Pilotprojekt durchgeführt

von pom+



� Veränderte Ausgangslage:

Klimawandel, Demografischer Wandel, steigende

Energiepreise<..

Langfristige Entwicklungen

mit Auswirkungen auf Immobilien


� Erhöhte Anforderungen:

Gesundheit, Komfort, Sicherheit

� Publikationen: http://www.ccrs.uzh.ch

Nachhaltigkeit als Lösungsansatz !




| 15. CONSENS Herbstseminar22

Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !

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