ANALISE DOS VALORES VENAIS DE TERRENOS ATRIBUIDOS NO IPTU DA

CIDADE DE CAMPO VERDE MT - BRASIL

Prof. Dr. Luiz da Rosa GARCIA NETTO Professor Adjunto da Universidade Federal do Mato Grosso UFMT Cuiab MT, lder do

GEEPI Grupo de Membro do GEEPI Estudos Estratgicos e Planejamento Integrado (UFMT & CNPq e membro do DIGEAGEO Diretrizes de Gesto Ambiental com uso de Geotecnologias ( UFMS &CNPq)

E-mail: urbanus@terra.com.br

Prof Dr Patrcia Helena MIRANDOLA-AVELINO Professora Adjunto da Universidade Federal do Mato Grosso do Sul UFMS Trs Lagoas MS,

lder do DIGEAGEO Diretrizes de Gesto Ambiental com uso de Geotecnologias (UFMS &CNPq) e membro do GEEPI Grupo de Estudos Estratgicos e Planejamento Integrado (UFMT & CNPq ) E-

mail: patricia_geografia@terra.com.br

Izaac Solino de CARVALHO Jackson Reinoldo SCHENKEL

Alunos de Ps-Graduao do Curso de Especializao em Avaliao Imobiliria - UNIRONDON

Membros do GEEPI Grupo de Estudos Estratgicos e Planejamento Integrado (UFMT) urbanus@terra.com.br

RESUMO O presente trabalho trata da comparao entre os valores atribudos aos imveis pela Prefeitura de Campo Verde/MT e os valores praticados no mercado imobilirio. Para que se procedesse tal comparao, foram levantados como aspectos principais: os valores venais atribudos pela Prefeitura aos imveis, atravs da Planta Genrica de Valores e os valores das transaes e ofertas imobilirias. Atravs dessa analise pde-se analisar a coerncia entre o valor venal e o valor de mercado. Pode-se levantar, por exemplo, que existe uma discrepncia entre os valores de adotados no clculo do IPTU e os valores de mercado. Essa relao, que deveria girar em torno de 70% apresentou valores na ordem de 8% a 28 %, o que retrata uma avaliao equivocada por parte da Prefeitura.

ABSTRACT - The present work deals with the comparison enters the values attributed to the property for the practised City hall OF Verde/MT Field and values in the real estate market. So that such comparison was proceeded, they had been raised as main aspects: the venal values attributed by the City hall to the property, through the Generic Plant of Values and the values of the transactions and real estate offers. Through this it analyzes could be analyzed the coherence between the venal value and the value of market. It can be raised, for example, that a discrepancy exists enters the values of adopted in the calculation of the IPTU and the values of market. This relation, that would have to turn around 70% presented values in the 8% order 28%, what it portraies an evaluation maken a mistake on the part of the City hall.

1. INTRODUO O IPTU uma das principais fontes de

arrecadao de tributos do Municpio. A incoerncia entre os valores venais atribudos pela Prefeitura e os valores praticados no mercado, produz distores sociais como a reduo da arrecadao do Municpio ou uma sobre taxa ao contribuinte. Diante desse contexto se faz necessrio verificar, em nome da coerncia social, a veracidade desses valores.

A verificao dos valores de IPTU, passa por dois estgios intermedirios: A anlise dos valores venais e das alquotas tributrias. As

percentagens atribudos s alquotas decorrem da aplicao de legislao especfica (Cdigo Tributrio), j os valores venais, so obtidos atravs de parmetros tcnicos, oriundos de uma Planta Genrica de Valores, geralmente desatualizadas.

Os administradores municipais compensaram a desatualizao dos valores de mercado usados para tributao imobiliria atravs de uma prtica comum de elevao de alquotas, buscando recuperar ou manter a arrecadao municipal. As causas principais desse procedimento so a carncia de

conhecimento tcnico para a apresentao de um trabalho qualificado de avaliao, o custo do trabalho de reavaliao dos imveis e o desgaste poltico que uma nova discusso sobre impostos provocaria.

Por conseguinte no so raras as ocorrncias de alquotas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) acima de 5%, chegando at a 10%, que, em situao de valores de mercado corretos, seriam verdadeiras usurpaes de recursos da coletividade.

O trabalho em questo se restringe apenas a analise dos valores venais (IPTU) e de mercado, de terrenos sem edificaes e localizados na 2 regio fiscal da cidade de Campo Verde-MT. Tal regio abrange mais de 50% do permetro urbano.

A anlise desses valores busca verificar o grau de atualizao da Planta Genrica de Valores em relao ao valor venal por metro quadrado adotado no clculo do IPTU.

2. O MUNICPIO DE CAMPO VERDE / MT

Emancipada em 4 de julho de 1988, Campo Verde se destaca no cenrio estadual e nacional pelo agronegcio. O municpio possui uma rea de 4.471,8 Km e uma populao estimada em 25 mil habitantes. Distante 130 km da capital Cuiab, a cidade situa-se as margens da BR-070, entre a Serra de So Vicente e o municpio de Primavera do Leste, encontrando-se na regio sul do estado.

Figura 01 Municpio de Campo Verde/ MT. Fonte: SEPLAN/MT/2007.

3. SOBRE AS TRIBUTAES LEGAIS 3.1 Tributaes de Imveis O Cdigo Tributrio Nacional (BRASIL, 1966b) define tributo como sendo toda prestao pecuniria compulsria, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que no

constitua sano de ato ilcito, instituda em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada. E que os tributos so impostos, taxas e contribuies de melhoria. E ainda que imposto o tributo cuja obrigao tem por fato gerador uma situao independente de qualquer atividade estatal especfica, relativa ao contribuinte. A Constituio Federal (BRASIL, 1988) define: ART. 145_. A Unio, os Estados, o Distrito Federal e os Municpios podero instituir os seguintes tributos: I - impostos; II - taxas, em razo do exerccio do poder de polcia ou pela utilizao, efetiva ou potencial, de servios pblicos especficos e divisveis, prestados ao contribuinte ou postos a sua disposio; III - Contribuio de melhoria, decorrente de obras pblicas. O artigo 156 assim versado: ART 156_. Compete aos Municpios instituir impostos sobre: I propriedade predial e territorial urbana; II transmisso Inter-vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bem como cesso de direitos a sua aquisio; III servios de qualquer natureza, no compreendidos no art. 155, II, definidos em Lei Complementar. Dentre as caractersticas bsicas dos tributos imobilirios objetos deste trabalho - tm-se, conforme De Cesare (1998), a ampla base de clculo, pois abrangem o universo de imveis urbanos; a grande visibilidade, uma vez que incidem sobre bens visveis e a cobrana direta, individual; a facilidade e o baixo custo de implementao e cobrana; a gerao de receitas previsveis e estveis; a dificuldade de evaso de receitas; a fcil compreenso por toda a sociedade e a lgica da justia fiscal, onde quem tem mais paga mais. Os aspectos mais negativos dos tributos imobilirios tambm decorrem da ampla visibilidade, porm associados compreenso de que o poder pblico pouco faz pela sociedade e pela cidade, que existem desvios e favorecimentos particulares e que no exercitada a justia fiscal. Curiosamente os grandes tributos nacionais ocorrem sempre embutidos nos preos e so pagos pela sociedade sem a visibilidade dos tributos imobilirios. Talvez por isso os administradores municipais tendem a pagar o pato da ira do cidado frente carga tributria elevada. A carga total tributria no Brasil em 2002 atingiu 36,45% do PIB, segundo dados do Instituto Brasileiro de Planejamento Tributrio - IBPT (2003). Para uma renda per capta anual do PIB no Brasil de R$ 7.470,86, a arrecadao de tributos per capit de R$ 2.723,26, que

corresponde a quatro meses e treze dias de trabalho ao ano apenas para pagamento de tributos aos governos.

4. AVALIAO DE IMVEIS URBANOS

Imveis urbanos so os terrenos e construes neles erigidas, ocorrentes no permetro urbano delimitado por lei orgnica. O valor de um terreno decorre do seu potencial de uso, sendo quase sempre determinado pelo que se pode nele construir, e a construo tem valor pelas vantagens que pode oferecer.

Na relao terreno/construes reside a aceitao de outro imvel, e seu valor, na maioria dos casos a soma dos valores do terreno e da construo acrescida das vantagens decorrentes do bom aproveitamento desta relao. Os imveis podem ser ditos de terrenos - que pode ser visto como um espao de terra capaz de produzir renda pelo aproveitamento adequado. Estes podem ser vistos ainda como: glebas urbanizveis, dependentes de arruamentos adequados; lotes, terrenos aptos ao aproveitamento; lotes industriais, situados em zonas de destinao industrial; uso especial, terrenos para outros fins(reservas por exemplo). E, de todos os melhoramentos incorporados de forma permanente ou solo pelo homem. Podem ainda se: residenciais, comerciais, industriais, especiais, mistas ou outras.

Estes imveis geram ou podem gerar, em funo da forma do seu aproveitamento, frutos, atravs de rendas, alugueis ou arrendamentos; E direitos de servido, usufruto, concesso, comodato, hereditrio, possessrio, outros.

Segundo FIKER(1985), no compito geral o preo unitrio dos imveis determinado atravs de pesquisa de valores, com utilizao do mtodo comparativo na maioria das vezes. Para avaliao de imveis com formato ou dimenses especiais deve ser levada em conta, a determinao de um valor mximo que se possa obter do seu aproveitamento. Observa ainda que os terrenos de esquina no devam ter seus valores acrescidos mais que 10% em funo apenas do maior nmero de frentes. E, que terrenos industriais devem ser avaliados em funo do critrio metro quadrado mdio e a considerao de reas equivalentes prximas da rea avaliada.

4.2 O IPTU Em sua origem o imposto que incidia

sobre a propriedade urbana dividia-se em dois tributos distintos: o imposto territorial e o predial. A Constituio de 1946 unificou tais tributos e este passou a ser denominado imposto predial e territorial urbano, de competncia dos Municpios.

O imposto predial e territorial urbano o imposto cobrado pela Prefeitura, de todas as

pessoas que possuem imveis ou propriedades na cidade. importante observar que quando o imvel em questo somente um terreno cobrado o imposto territorial e quando se trata de um terreno onde existe uma construo cobrado o Imposto Predial.

O fato gerador desse imposto a propriedade, o domnio til ou a posse de bens imveis por natureza ou por acesso fsica, localizada na zona urbana do municpio.

Este imposto tem como base de clculo o valor venal do imvel. Cabe aqui uma importante definio. Valor venal o valor de avaliao do imvel pelo preo estimado do bem no mercado e deve ater-se a critrios tcnicos de avaliao. Tal procedimento visa preservar o imposto da arbitrariedade e da sua atualizao pelo Poder Executivo, em consonncia com o Art. 97 II, do Cdigo Tributrio Nacional.

A apurao do valor venal dos imveis se d com base nos dados existe no Cadastro Imobilirio e leva em conta o valor do terreno, quando se trata de imvel sem edificao, e do valor do terreno acrescido do valor da construo, em se tratando de imvel com edificao.

O valor venal do terreno obtido atravs dos dados constantes da Planta de Valores Unitrios de Terrenos, na qual se levaro em conta, para avaliao, os seguintes elementos: o ndice mdio de valorizao correspondente zona em que estiver situado o terreno; o preo do terreno nas ltimas transaes de compra e venda, realizadas nas zonas respectivas, segundo o mercado imobilirio local; a forma, as dimenses, a localizao, os acidentes geogrficos e outras caractersticas do terreno; os servios pblicos e os melhoramentos urbanos existentes nos logradouros; quaisquer outros dados informativos relevantes obtidos pelas reparties competentes.

O valor venal da construo calculado atravs da Tabela de Preos de Construes, levando-se em conta os seguintes fatores: padro ou tipo de construo; a rea construda; o valor unitrio do m da construo.

4.3 A Planta De Valores Genricos Plantas de valores genricos so plantas

da zona urbana e/ou zona de expanso da cidade, onde so apostos, em cada face de quadra da malha urbana, os valores bsicos do m dos terrenos devidamente homogeneizados quanto aos seus diversos atributos, inclusive temporariamente, atendendo a critrios tcnicos e uniformes para toda a cidade. Objetiva a formao dos valores venais dos imveis, base de clculo do IPTU e ITBI - Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis (EMPLASA, 2003).

A planta de valores genricos consiste em um documento grfico que representa a

distribuio espacial dos valores mdios dos imveis em cada regio da cidade, normalmente apresentados por face de quadra. Sua principal funo permitir a definio de uma poltica de tributao imobiliria que seja justa e tenha eqidade.

Faz parte da planta de valores genricos o modelo (ou modelos) de avaliao dos imveis, com explicitao das condies de aplicabilidade e dos parmetros que devem ser observados. Por modelo entende-se a representao tcnica da realidade (ABNT, 2001).

O valor a ser buscado na avaliao o valor de mercado, o valor venal, referente a venda, assim definido na nova norma de Avaliao de Bens NBR 14653-1 (ABNT, 2001): 3.4 Valor de mercado_ (grifo no original): Quantia mais provvel pela qual se

negociaria voluntariamente e conscientemente

um bem, numa data de referncia, dentro das

condies do mercado vigente.

O processo de avaliao de imveis para elaborao de planta de valores exige a compreenso das caractersticas bsicas da populao de imveis da cidade, de modo que o modelo adotado permita a avaliao de todos os imveis, salvo excees, pois ao final dever-se- obter o valor individual de cada imvel.

O desenvolvimento do modelo (modelagem) depende do mtodo de avaliao, da amostra de dados utilizada como base para comparao, da qualidade das informaes pesquisadas, do tipo de informaes constantes no cadastro, da habilidade do avaliador e dos recursos disponveis (tempo, equipe, software, informaes). Acrescenta-se tambm o importante aspecto da defesa pblica perante os diversos segmentos da sociedade, que se constituir em sucesso de sabatinas e demonstraes de como funciona o modelo.

4.4 Sobre os Valores Venais e a Planta Genrica na Cidade de Campo Verde

Conforme o artigo 6 da Lei Complemenmtar 001/2002, que rege o sistema tributrio municipal, o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) da cidade de Campo Verde incide sobre imveis localizados na zona urbana, ou seja, nas reas urbanizveis e de expanso urbana, que possuam ao menos dois dos seguintes melhoramentos, construdos ou mantidos pelo Poder Pblico:

I meio fio ou calamento, com canalizao de guas pluviais; II abastecimento de gua; III sistema de esgotos sanitrios; IV rede de iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio domiciliar;

V escola de ensino infantil, mdio ou fundamental ou posto de sade, a uma distncia mxima de trs quilmetros do imvel considerado.

O artigo 9, desta mesma lei, dispe

que a base de clculo do imposto o valor venal do imvel, regulamentado por decreto executivo, sobre o qual incidiro as seguintes alquotas:

a) em caso de imvel no edificado: as alquotas variam de 2% 10%, dependendo da localizao do imvel e das benfeitorias existentes no imvel (calada e muro); b) em caso de imvel edificado, a base de clculo do imposto ser 1% sobre o valor venal do imvel.

Para imveis no edificados, o valor venal ser obtido atravs da multiplicao da rea do imvel pelo valor atribudo a metragem quadrada.

Os artigos 1 e 2, do Decreto 012/2002, instituem as regies fiscais do Municpio de Campo Verde-MT, estipulando como:

1 Regio Fiscal: representada pelos logradouros pblicos na cor amarela, transcritos no mapa em anexo; 2 Regio Fiscal: compreendida pelos logradouros pblicos na cor verde, transcritos no mapa em anexo; 3 Regio Fiscal: compreendida pelos logradouros pblicos na cor vermelha, transcritos no mapa em anexo; 4 Regio Fiscal: compreendida pelos logradouros pblicos na cor azul, transcritos no mapa em anexo.

Os artigos 1 e 2 do decreto 013/2002, estabelecem o valor venal e a planta genrica para clculo do IPTU, ficando estipulado o valor por metro quadrado do terreno de acordo com sua localizao, os seguintes valores so atribudos:

1 Regio Fiscal: R$ 11,38 por metro quadrado; 2 Regio Fiscal: R$ 8,50 por metro quadrado; 3 Regio Fiscal: R$ 5,85 por metro quadrado; 4 Regio Fiscal: R$ 3,50 por metro quadrado;

Para imveis edificados, o valor do

metro quadrado da construo varia de R$ 57,25 R$ 99,75, de acordo com o padro da construo. (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO VERDE, 2005)

5. METODOLOGIA A pesquisa efetuada foi exploratria e

bibliogrfica. Buscou-se analisar a problemtica da desatualizao das plantas de valores bem como a sua discrepncia em relao ao mercado. Num primeiro momento realizou-se uma pesquisa bibliogrfica. Nessa etapa foram realizados estudos que buscaram esclarecer questes relevantes como: tributao, planta genrica de valores, IPTU e legislao.

Nessa primeira etapa um dos estudos mais importantes realizados foi o referente Legislao. Esse permitiu uma adequada compreenso do Sistema Tributrio Imobilirio vigente no Municpio de Campo Verde. Questes como alquotas, distines entre imveis edificados e no edificados, alm da diviso da cidade em regies fiscais foram esclarecidas. Esse estudo tornou-se notadamente importante uma vez que sem ele, a comparao entre os valores de mercado e os atribudos pela PGV, no encontraria sustentao terica nem to pouco possibilitaria as reflexes necessrias para a convergncia das concluses.

Na segunda etapa foi realizada uma pesquisa junto s imobilirias locais, engenheiros, corretores de imveis e empresrios do setor imobilirio com o objetivo de se coletar dados de terrenos na 2 regio fiscal.

Os dados coletados se restringiram a terrenos, na sua maioria j comercializada. Essas negociaes ocorreram no perodo de Dezembro de 2003 Maio de 2005. Para as amostras dos que se encontravam em oferta, usou-se um fator de correo para que essa se equipara-se a uma amostra comercializada, esse fator de correo depreciou o valor de oferta em 10%.

Foram analisados os dados (endereo, rea, valor comercializado vista, preo do m2, ms de referncia, informante) de 26 amostras, exemplo no quadro a seguir.

Amostra 03 End.: Lote 23, da quadra D, Loteamento

Jardim Campo Verde II, Bairro Jardim Campo Verde. rea: 450,00 m Valor comercializado vista: R$ 18.000,00 Preo/m: R$ 40,00 / m Ms referencia: maro/2005 Informante: Sr. Miguel Libreloto

(Imobiliria So Miguel) Os valores encontrados no perodo da

pesquisa encontram-se estveis, uma vez que no houve variao significativa no Mercado de Imveis. Assim, os dados coletados ainda so representativos na presente data. De posse desses valores foram realizadas anlises que ns permitiram chegar s concluses desse trabalho.

6. DISCUSSES

O valor adotado de preo/ m2 no clculo do IPTU para a 2 Regio de 8,50 R$/ m2. Assim, os resultados encontrados na pesquisa deveriam teoricamente flutuar em torno desse valor. A literatura nos traz que a relao entre o valor venal atribudo pelo IPTU e o valor de mercado dos imveis deve-se manter em torno de 70%. Essa relao pode ser calculada atravs da seguinte expresso:

Relao = valor venal adotado de preo/ m2 no clculo do IPTU

valores de mercado mximos ou mnimos

A anlise realizada ns trs bairros estudados na 2 Regio apresentaram os seguintes valores mximos e mnimos e nos conduziram as seguintes observaes:

a) Bairro Jardim Campo Verde [Mximo: 98,89 R$/ m2 & Mnimo:

40,00 R$/ m2] O valor venal atribudo pelo IPTU em relao ao valor mnimo representa 21,25% do mesmo, enquanto essa mesma relao tomando como parmetro o valor mximo de 8,60%. b) Centro [Mximo: 111,11 R$/ m2 & Mnimo: 44,44 R$/ m2] No Bairro Centro, local onde foi verificado os maiores valores mximos e mnimos, a relao entre o valor venal atribudo pelo IPTU e o valor mnimo encontrado de 19,13% e em relao ao mximo 7,65%. c) Belvedere [Mximo: 54,24 R$/ m2 & Mnimo: 30,37 R$/ m2] No Belvedere, local onde os valores mximos e mnimos se apresentaram em patamares menores, essa mesma relao ficou em 27,99% para o mnimo e 15,67% para o mximo valor.

Como demonstramos, os valores

encontrados de preo/ m2 variaram de R$ 111,11/m2 R$30,37/m2

7. CONSIDERAES FINAIS Aps a anlise dos dados levantados

apontam-se as seguintes concluses:

A verificao mais evidente observada na pesquisa a discrepncia entre os valores de adotado no clculo do IPTU e os valores de mercado. Essa relao que deveria girar em torno de 70% apresentou valores na ordem de 8%

a 28 %, o que retrata uma avaliao equivocada por parte da Prefeitura. Outra verificao importante o fato dos valores venais em bairros socialmente diferentes serem bastante similares. Nesse caso seria mais coerente que as taxas cobradas no Bairro Centro fossem mais elevadas do que as cobradas nas regies perifricas.

Sugere-se que seja realizado o mesmo levantamento em todas as regies fiscais da cidade, dessa forma pode-se traar um quadro geral da cidade.

Como forma de aperfeioamento do sistema tributrio do IPTU no Municpio de Campo Verde-MT sugere-se tambm que sejam revistas a as alquotas cobradas e que seja aperfeioada a planta genrica de valores da cidade, que atualmente conta com apenas 4 regies.

8. BIBLIOGRAFIA

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