編號：1

臺北市政府 97年度計畫研究報告

特殊建物房屋稅課稅之研究

研究機關： 臺北市稅捐稽徵處

完成時間： 97 年 12 月 31 日

臺北市政府 97 年度計畫研究報告提要表 填表人 郭勝名 電 話： 27922059-200

填表日期： 97年12月31日 研究項目 特殊建物房屋稅課稅之研究 研究單位

及人員 臺北市稅捐稽徵處

郭勝名 研究期間 97年1月1日

至97年12月31日 報告內容摘要 建議事項 建議參採機關

一、豪宅定義

二、臺北市大樓豪宅及別

墅現況

三、臺北市大樓豪宅流行

原因

四、房屋稅評價方式

五、各國財產稅概述

六、現行別墅及大樓豪宅

的房屋現值評價檢討

七、可列為大樓豪宅房屋

現值評價項目分析

八、大樓豪宅基本因素分

析

九、別墅及大樓豪宅房屋

現值加價情況

一、獨院式、雙拼式別墅房屋

評價的建議：

(一)增加獨院式、雙拼式別墅

房屋樓層數限制

(二)增加獨院式、雙拼式別墅

房屋第一層面積300平方

公尺以上房屋之標準加價

200%

二、新增大樓豪宅的房屋現值

評價加價項目：

(一)增加主建物面積大於250

平方公尺以上房屋現值評

價項目

(二)增加主建物面積大於300

平方公尺以上豪宅的房屋

現值評價

財政部 臺北市政府財政局 臺北市稅捐稽徵處

財政部 臺北市政府財政局 臺北市稅捐稽徵處

特殊建物房屋稅課稅之研究 目錄

壹、前言..............................................................................................1

一、研究動機及目的.. ...................................................................1

二、研究方法 .................................................................................2

貳、豪宅現況說明..............................................................................5

一、豪宅定義 .................................................................................5

二、臺北市別墅豪宅及大樓豪宅現況 .......................................15

三、臺北市大樓豪宅流行原因 ...................................................21

四、房屋稅的評價方式 ...............................................................24

五、各國財產稅概述 ...................................................................31

參、檢討與分析................................................................................43

一、現行別墅及大樓豪宅房屋現值評價檢討............................43

二、大樓豪宅主要特點判斷是否列入房屋評價的項目............60

三、大樓豪宅基本因素分析 .......................................................63

四、別墅及大樓豪宅房屋標準單價加價情況............................71

肆、建議與結論 .................................................................................74

一、建議 .......................................................................................74

(一)獨院式、雙拼式別墅房屋評價的建議 ............................74

(二)新增大樓豪宅的房屋現值評價加價項目 ........................77

二、結論 .......................................................................................80

伍、參考文獻 ...................................................................................81

陸、附表 ...........................................................................................82

1

壹、前言

一、研究動機及目的

台北 101 大樓、中正紀念堂、台北小巨蛋、大型購物中心、綠

建築及豪宅等特殊建物，各種特殊建物都有其特殊需求，本研究主

要針對豪宅特殊建物作研究，因當前社會結構漸漸走向 M 型社會的

趨勢，與過去相比，掌握全球化趨勢的富者有逐漸攀升的現象，臺

灣富豪常以擁豪宅來彰顯其地位，加上開放大陸富豪購置房產及台

商資金回流之影響，使得其對於豪宅需求與日劇增，價格越來越貴。

臺灣的豪宅又多集中於臺北市的市郊及市中心，在市郊擁有絕

佳地段，及土地的稀少性，例如陽明山地區的別墅；市中心，近年

來則因安全性及保值需要，加上臺北市富豪的偏愛，大樓豪宅需求

日增，例如大安區仁愛路、建國南路交叉口的億元房屋「帝寶」及

位於信義區松智路上，名人群居的「信義之星」等，臺北市的豪宅

價格在屢創新高下，擁有一戶大樓豪宅或一棟別墅常需要新臺幣億

萬元以上，因臺北市稅捐稽徵處的房屋稅評價辦法尚未列入大樓豪

宅評價項目或重新對別墅評價，導致兩者房屋稅相對偏低。基於覈

2

實課稅原則迫切性，大樓豪宅及別墅之評價應予重新評價及檢討，

是為本研究之動機。

二、研究方法

(一)資料蒐集

由於大樓豪宅建築是屬於較新的領域，而相關的租稅研究

也相對的缺乏，拜網際網路科技發達，能夠蒐集到更多相關研

究資訊，包括各國的豪宅特色及其建築的資料，同時為了避免

採用網路垃圾資訊，在資料收集儘量選用官方或著名網站資

料，並且標示資料來源，以使研究資料更正確、更客觀。

研究流程，透過相關網站及研究資料，取得各國豪宅資料

如國內外十大豪宅、高級別墅等資料，收集所要研究問題之大

樓豪宅、別墅房屋及相關統計資料，並就現行房屋稅相關法令

規章，以及臺北市稅捐稽徵處各種稽徵作業規定加以檢視、歸

納，分析比較。逐一探討分析，查調相關統計資料，並參考專

家學者之研究理論文獻，提出改進之建議方案，期使房屋現值

評定能符合現狀，進而使房屋稅的課徵更公平合理。

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(二)資料研析及整合

本研究最主要是檢討臺北市的大樓豪宅及別墅房屋目前

評價方式，利用房屋評定現值的因素，房屋構造、用途、總層

數、樓地板面積、地段調整率等，與豪宅之特性，選擇其共同

部分，作為研究大樓豪宅房屋稅的評定現值主要因素，及現行

別墅加價是否符合現況。

其次整合分析各種統計資料、相關研究報告及法令規定，

如行政院主計處住宅統計資料、臺北市稅捐稽徵處97年房屋稅

籍資料、臺北市房屋標準價格、房屋現值評定作業要點、使用

執照用途歸類表及臺北市房屋街路等級調整率評定表等。

1.大樓豪宅加價研究流程圖

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影響房屋現

值評價項目

豪宅的特點與

評價項目相關

可否列入豪

宅房屋現值

評價項目

說明分析

2.別墅加價的研究流程

可列入評價項目相關性較高的項目核定現值的項目

私密性

營造成本高

稀有及保值性

特殊區位

面積100坪以上

樓層高度

加減項

構造別

稀有及保值性

營造成本高

私密性

特殊區位

大面積

豪宅的特點

地段調整率

面積

樓層高度

構造別、總層數

核定單價

加減項

標準單價

豪宅的特點

核定現值(層次、卡

序、構造別、用途類

別、用途細類別、總

層數)

標準單價(加減項、樓

層高度)核定單價、折

舊率、經歷年數、地

段調整率、面積、課

稅月數、起課年月、

加重課稅等

別墅(獨院式、雙拼式)的加價現況

別墅加價檢討 別墅加價建議

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貳、豪宅現況說明

一、豪宅定義

什麼是豪宅呢？一般而言無法明確定義，豪宅是指高總價、大

坪數、優質建材、高級設施、高知名的住宅。目前許多豪宅銷售多

是以高級建材、抗震、私密性及良好的維護管理等為訴求重點。但

嚴格來說皆偏向主觀的認知，並非在各個國家或地區都能適用，另

外隨著時間的變遷，豪宅的定義亦會隨之改變，因此豪宅的定義，

應依據各國之經濟發展程度、地方特性等各種評定標準而有所不

同。在歐美各國(如附表一)，所謂的豪宅指的是擁有超大的莊院佔

地至少一公頃，進入大門之後是一大片的歐式花園，中間道路直通

建築物，繞過噴水池圓環之後，將車停在歐式建築的門前，建築物

富麗堂皇，裡面的設施華貴典雅，居住在裡面讓人心情愉快，才稱

得上是豪宅。反觀臺北市地狹人稠，地價高，雖然臺北市也有別墅

房屋，不太可能擁有這麼豪華的建築，也無法與歐美豪宅相比，反

而比較接近香港豪宅(如附表二)。但由這種概念得到符合豪宅水準

的產品，並在地小人稠的限制之下，重視地段、知名度、造價成本

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高、安全性及保值等因素使得臺北市的富豪偏愛大樓豪宅房屋。以

下是對中國、香港及臺北市大樓豪宅特點的整理：

(一)中國豪宅的特點

中國豪宅除了要有大的面積，坐落在最精華地段，還必須要居

住者的舒適，同時能彰顯其地位，也就是具備下列特點。

1.稀缺性

要想讓一棟房子成為豪宅，選址是最為重要的。豪宅的建造

地點不是在最為繁華的城市中心，就是在風景絕佳、超然脫俗的

自然風景勝地。香港富豪李嘉誠先生說過一句話：選房子，就看

三點。第一是地段。第二是地段。第三還是地段。從這句話中，

我們不難看出一棟房子的建造地點對其價值的影響有多大。

2.珍貴性

主要指的是土地有稀缺價值、稀有資源價值、自然景觀價

值、建築設計價值與城市的人文價值。佔有了這些不可替代的社

會資源，豪宅才能夠為他的主人帶來最大的價值。

中國豪宅資料整理來源：華夏經緯網www.huaxia.com

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3.舒適性

一棟豪宅，除了要有巨大的面積，還必須擁有個性化、科技

化的功能來保證居住者的舒適，這樣才能夠讓人得到足夠的享

受。同時，豪宅的舒適性應該是從內到外，無論外觀還是內裝、

細節，都必須給人以自然舒適的感覺。

4.豪華性

豪宅是社會的精華資源，顯然其建築的材料也必須是最高

級，稀有奢華。作為豪宅的重要組成部分，裝飾著與房子本身同

樣價值。以黃金、鑽石作為豪宅的裝飾材料一點也不為過。當然

價格的昂貴並不是豪宅追求的唯一標準，上等的用料與精細的施

工也是豪宅內裝所必須的。

5.尊貴性

一棟豪宅，除了具備硬體優勢外，其軟體優勢也是不可或缺。

豪宅為什麼這樣值錢？因為富豪們買入豪宅的同時，也會享受到

頂級的管理服務。只有這樣，才能使豪宅的主人倍受尊崇，時時

刻刻體會到住在豪宅所享受到的尊貴。

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(二)香港豪宅的特點

香港島半山的豪宅舉世聞名，可鳥瞰維多利亞港美麗

海景，香港豪宅有其獨特地方，要成為豪宅必須具備下列

條件：

1.地段分析

香港土地資源缺乏，可供開發豪宅物業(註一)的土地已不多，

所以，近年在傳統豪宅區已很少有大型豪宅物業推出，雖然豪宅地

段已越來越少，但能夠被稱為豪宅物業，其景觀必定是香港人最心

動，如坐落維多利亞港可擁有整個海景及兩岸繁榮的都市景觀。

2.設計分析

減少物業單位數，使得住戶擁有隱私及景觀，所以，新一代的

豪宅，其建築樓層愈高，物業單位數愈少，如香港地區最近新建物

業、樓層高達80層，物業高度不斷上升，但卻相對於以前物業單位

數少，以使住戶的管理及私密更好。

3.用料分析

為了提高物業的素質，使用更名貴及更豪華的樓盤(註二)用料

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來彰顯物業的「尊貴」程度。

4.會所分析

豪宅會所具備各類型客會所的設施，包括游泳池、健身室及兒

童遊戲室等，而這些基本元素，都是豪宅會所不可或缺的元素。

5.價格分析

因為香港豪宅無論用料及各項配套也是最高檔的，所以，其價

格也是非常的高，非一般人所能擁有。

註一：香港豪宅特點資料整理自中原(大陸)物業顧問管理有限公司網站，所謂「物業」，乃指不

同型態不動產之泛稱，包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」，例如商業物業包

含商業大樓、辦公大樓，住宅物業包含住宅大樓、大型社區、別墅等。

註二：樓盤，是香港不動產買賣時，對物業的稱呼, 一個樓盤可以是一個單位、一幢大廈或一

個屋苑; 甚至一幅地皮、一個車位等。

http://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2&variant=zh-twhttp://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E7%89%A9%E6%A5%AD&variant=zh-twhttp://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E5%96%AE%E4%BD%8D&variant=zh-twhttp://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E5%A4%A7%E5%BB%88&variant=zh-twhttp://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E5%B1%8B%E8%8B%91&variant=zh-twhttp://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E5%9C%B0%E7%9A%AE&variant=zh-twhttp://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E5%81%9C%E8%BB%8A%E5%A0%B4&variant=zh-tw

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(三)臺北市豪宅特點

臺北市豪宅目前大約可歸納為兩類，大樓豪宅及別墅豪宅，各

有其特點，分述如下：

1.大樓豪宅定義

臺北市大樓豪宅的特點，如市區精華地段、每坪營造成本較

高、私密性高、保全系統嚴密、精緻完善的公共設施、能抗大地震

的制震結構、要有知名度及較區域內房地產價格相對抗跌等因素。

特點說明如下：

(1)區位

區位要求最特殊最好的房子才叫豪宅，如果不是蓋在最好的

區位，就只是大房子而已，豪宅會值錢，大房子卻不易增值。以

臺北市豪宅為例，陽明山區、信義計畫區、大直重劃區、大安公

園邊、國父紀念館邊都是臺北市的精華地區。

(2)私密性

社區的大門設計，也是私密性的另一種指標，如果整個社區

只有一個出入口（包括人與車），甚至獨立門廳，一戶一個門廳，

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使得私密性與安全性增加，不是客人或家人，根本無法到達自家

的門廳，加上高科技的門禁系統，則其私密性的等級是最高的。

(3)安全性

防震、防災是大樓豪宅最被重視的項目，要能抗七級大地震

的耐震、制震結構。雖然 RC 構造房屋也很安全，但目前仍以 SRC

構造房屋最為安全。

(4)舒適性

豪宅的居住舒適性為豪宅的最基本條件，包含大面積、良好

採光、多個停車位及室內挑高 3.5 公尺以上，分析如下：

A、面積

豪宅坪數大(為豪宅的基本條件)—客廳及主臥房至少 30

坪，餐廳至少 20 至 30 坪，以 3 房 2 廳及 1 個佣人房為例，豪

宅建物應該在 100 坪以上，才能彰顯豪宅主人的地位及舒適生

活。

B、採光面

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一般而言，豪宅至少要具備有三面以上採光的水準，因為唯

有超過三面採光，才有可能讓所有的房間，甚至所有的廁所都有

採光，因為光線充足，才可能會通風良好，因為通風良好，才會

有好的風水。

C、車位走向

隨著車輛的逐漸大型化，傳統的車位大小與高度，都將面

臨挑戰。尤其是對豪宅住戶而言，在可預見的將來，更大、更

長的車輛，甚至遊艇、活動屋，都有可能成為豪宅住戶的愛好

品，另外豪宅主人為了來訪客人停車方便需求，2 個以上停車

位是基本配備。

D、室內高度

一般住宅的室內高度通常在3公尺左右，好的設計也有3.2

公尺。但對豪宅而言，3.2 公尺的高度是不夠的，因為當空調

設備加入後，天花板的實際高度，將會減少，再加上地板舖設

後，高度就會不足，因此，至少應有 3.4 公尺的高度。所以，

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現在大樓豪宅的樓層高度都會在 3.5 公尺以上，以營造更好的

生活空間。

(5)營造成本高

房屋的營建成本，以大樓為例，每坪營建成本，通常不會低

於6萬元，而豪宅營建成本約為13萬元以上，為一般大樓建築成本

1倍以上 (資料整理自2007-09-04奇摩房地產專欄)，以仁愛路宏盛帝寶房屋

為例，當時營造費用超過每坪20萬元(資料整理自2007年08月01日蘋果地產

王)，所以，豪宅其營建成本必定遠高過一般建築，才能會有規模

最為宏偉和富麗堂皇建築，彰顯豪宅的價值。

(6)稀有及保值性

根據永慶豪宅部統計，民國 92 至 95 年間，臺北市 100 坪以

上單純豪宅個案推案戶數，除民國 93 年推案量擴增達 181 戶、佔

整體比率 2.56%外，其餘各年推案戶數佔整體比例皆不到 1%，顯

示 100 坪以上豪宅的推案不多；整體而言，近 4年臺北市單戶 100

坪以上豪宅推案共 413 戶，佔整體比例僅 0.99%。

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過去幾年，臺北市大面積土地的供給更是少之又少，且建商

不願將客層太過侷限於最高總價的金字塔尖端，因此，較少推出

100 坪以上豪宅產品，僅不到 1%的供給量，突顯 100 坪以上豪宅

的稀有性及保值性。

2.別墅豪宅種類

別墅是一般人心目中的「高級住宅」，規劃良好、管理及公共

設施完善的別墅，多半位居郊區，或依山傍水的風景區，在建材或

生活空間的品質，都十分優越，但價格高，非普通人能擁有。

別墅的價值，主要還是以建坪與地坪兩大項目作為依歸。早期

的別墅社區，因為擔心安全管理上的社區死角以及管理品質方面，

都會有所考量，但是隨者科技的發達與使用者付費的觀念形成，一

些新興的別墅社區都有不錯的管理，再加上沒有較多的公共設施負

擔，各戶室內使用面積，室內的空間變化以及室外的建築外觀、中

庭造景，都能依照自己需求設計規劃。重視健康、私密性與個性化

的別墅，是一個很好居家選擇。別墅的種類繁多，本研究僅針對獨

院別墅、雙併別墅兩種別墅作分析。其特性說明如下表：

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臺北市豪宅特點資料整理自中聯不動產估價師聯合事務所網站

別墅

種類 樓

層 所有權 穩密性 公

設 特 色

獨院

別墅 1人 高 零

一戶一建照，擁有較大的建築面

積及地坪，每年必須負擔較高的

地價稅，在移轉時也須負擔較高

的土地增值稅

雙併

別墅

3層以

內 各住戶都是持

分共有 中等 有

沒有別墅私密性高，但因為有鄰

居，安全性較別墅高

二、臺北市別墅豪宅及大樓豪宅現況

(一)陽明山別墅豪宅及其他別墅區

大臺北市高級住宅區早期以別墅為主，大致分為平地、坡地兩

種，平地別墅多分佈於新興重劃區；坡地別墅則位於市郊山坡地。

越稀有的風景區或精華地段別墅，價格越高。市郊的坡地別墅雖然

享有隱密及獨立性，但地質安全及居住安全卻有隱憂，而平地別墅

則保有稀有及隱密性，同時具備較高安全性。

民國 60 至 70 年代是陽明山別墅區最風光的時期。而且陽明山

別墅這個名詞，在當時臺北市的上流社會是身分地位的象徵，也是

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經濟景氣的風向球；挾著鳥語花香的自然景觀優勢，較早有大量別

墅產品的地段為仰德大道、至善路一帶。

近年來臺灣 M 型社會形成，加上陽明山別墅區的建地稀少性，

而陽明山最好的別墅地段是過了國安局後，但不超過文化大學的中

間地段；之所以會有這樣的區分，因為太靠近山下沒有隱密性，如

果靠近文化大學，又會有溫泉硫磺蒸氣，對家具和金屬大門會造成

化學侵蝕，所以，陽明山最貴的別墅地段都集中在這個區域，同時

也成為科技新貴的最愛。

為什麼科技新貴會一窩蜂地往陽明山上擠？最主要是為了養

生健康的需求。因為陽明山上的平均氣溫比山下低了四度，因此非

常適合居住，而且又接近大自然，對身體健康也很有幫助。陽明山

別墅，由於科技新貴的加入，又回復到以前的盛況。

其他別墅社區，例如北投的奇岩社區、威靈頓山莊、珠海特定

區以及內湖的國會山莊…等，使用的時間都將近 15 年以上，新的

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別墅社區產品，因為建地的取得不易比較少，以內湖成功路 4 段的

綠大地優質別墅區，獨門獨院，社區管理嚴密，設施完備，環境超

優及中山區大直大灣段重劃區則是與社區大樓共同管理的少量別

墅產品為代表；而高總價的別墅，目前還是以陽明山保護區內限

建，供給稀少、素質高、景觀、開發密度低、公園綠地多的大型別

墅為指標。

(二)臺北市大樓豪宅的出現

民國 70 年初期，至 80 年代臺北市曾經出現所謂的「十大名宅」

(附表三)大部分都集中在大安區及信義區，最主要原因是有不少政

商要員及演藝紅星居住在當時的這些高級住宅中，有較嚴密的管理

及隱密的生活，都使得這些名宅的價格更加水漲船高。

到了 90 年代，臺北市的大樓豪宅分布版圖已由大安區及信義

區位移到臺北市其他各區，民國 96 年經由多家房仲公司以分為 5

大指標，包括「價位」、「地段」、「規劃」、「知名度」、「名人」的票

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選方式產生臺北市新十大豪宅(附表四)，分佈區域已由大安區及信

義區擴散到中山區及士林區。例如大安區內有「宏盛帝寶」、「潤泰

敦仁」、「敦峰」3 棟，信義計畫區內則是「信義之星」、「信義富邦」

以及「御之苑」，中山區內擁有水岸景觀的「輕井澤」與「帝景水

花園」、市區的「元大花園廣場」以及士林區天母的「仰哲」，都各

有特色與優勢。

這些大樓豪宅被選中十大豪宅，如信義富邦、潤泰敦品、宏盛

帝寶、信義之星、御之苑及敦峰等，都有其特殊性，無論是否有名

人居住、特殊建築或者是位置優越，甚至臨近著名景點或建物等

等，都使這些大樓豪宅能擁有高知名性及保值。即使遇上經濟不景

氣，此類名宅的價格也有較佳的抗跌性。

(三)臺北市大樓豪宅的實例

豪宅特點 宏盛帝寶 信義之星

地點 大安區仁愛路三段 信義計畫區松智路

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基地 基地面積達5,642坪 基地面積4,892.3坪

區位

位處臺北盆地正中心、面對

百米寬仁愛路的優越地理

位置，臨近大安森林公園

是信義計畫區內，基地面積最

大的大樓豪宅社區，與台北

101大樓距離不到300公尺

戶數

2 棟 18 樓；2 棟-23 樓；2棟-28 樓、地下 4 樓 規劃戶數：188 戶 坪數規劃：160坪~260坪

樓層：地上14樓、地下2樓 規劃戶數：82戶 坪數規劃：115~170坪

私密性

採FBI靜脈辨識系統2001年第二屆國家建築金質獎得

獎作品-規劃設計類

直接由地下樓進入門廳回到

家中，使得豪宅主人完全擁有

高度隱私的生活

公共設施

3層樓高的俱樂部，一樓規劃親水性賞景平台，二樓則

有露天及室內溫水游泳池

與按摩池，三樓則設計宴會

廳與社交聯誼室。

在寸土如金的臺北信義計劃

區內，信義之星卻只蓋約1,000坪，保留約4,000坪的綠地，低密度高綠地規劃出的私家森

林花園打造如鑽石般的12主景

安全性

構造別為SRC與帝國大廈、台北101金融大樓採用同級高標準制震

-VEM-Damper

構造別為SRC，由澳洲進口的花崗石材、防火防爆的住戶大

門

獨立門廳

每棟大樓皆有2進式門廳，第二進必須通過靜脈辨識

系統方能進入

三座迎賓廳輝煌碧麗如博物

館般，各個門廳皆有三進式

「主門廳」、「副門廳」、「電梯

廳」，三座加起來近千坪的8.8公尺挑高副門廳打造每位住

戶回家的排場

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每戶平均

車位 6.28個停車位 2.92個停車位

車位走向

地下室各層均供停車使

用，地面一層為住宅門廳及

機車停車位

地下車道以水幕與藝術品列

隊，設計融合在公共空間之中

的停車位行車動線全都走入

地下樓

室內高度 3.5公尺 3.5公尺

稀有及保

值性 位處區域及廣大基地面積，使得其他豪宅無法複製，同時可

以在市場上擁有稀有及保值性

臺北市十大名宅資料整理自，力霸房仲(附表三) 為僑福花園廣場、翠亨村、鳳翔、陛廈、

仁愛鴻禧、國王與我、贊泰花園廣場、潤泰敦品、敦峰及信義富邦。

臺北市新十大豪宅資料整理自，蘋果日報地產王(附表四)為信義之星、宏盛帝寶、信義富

邦、潤泰敦仁、御之苑、敦峰、潤泰敦品、輕井澤、帝景水花園、元大花園廣場及仰哲。

宏盛帝寶資料來源：宏盛建設

信義之星資料來源：信義房屋股份有限公司

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三、臺北市大樓豪宅流行原因

(一)M型社會形成

長期的經濟不景氣，導致人民財富的兩極化，也就是中產階級

逐漸消失，財富向兩極移動，貧者漸貧、富者日富的現象，愈來愈

多市場所提供的產品也趨向兩極化，一方面低價店四處林立，另一

方面世界名牌，頂級價格的產品大賣，就是M型社會的現象，對房

地產市場也自然產生相同的影響，房屋的供給應該也會趨向兩極

化，一種是低價住宅；另一種則是豪宅。只有這兩種產品，才不易

受市場景氣影響，也能夠符合M型社會的趨勢。即使在不景氣的環

境中，有些頂級豪宅價格不但沒有降低，反而有些還逐年增值，就

是這種現象的具體表現。

臺灣知名的頂級大樓及別墅豪宅大都集中在臺北市，有錢的越

來越有錢，為了彰顯地位、保值或節稅的目的，所以，大坪數豪宅

或高級住宅動輒新臺幣幾千萬到上億元，越貴的房子越容易出售。

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(二)買豪宅減租稅(稅負擔相對低 )

目前臺北市房屋稅的現值評價以房屋構造、用途、總層數、

樓地板面積、地段調整率等為最主要評價方式，沒有針對大

樓豪宅另作評價，以現行房屋評價辦法，大樓豪宅房屋現值評定

與一般住宅大樓評價相同，造成其房屋評定現值偏低。

另一方面因為政府公布的土地公告現值低於市場行情太多，導

致富人租稅規劃，爭相購買大樓、別墅豪宅等高級住宅房屋贈送子

女以節省贈與稅。而且在遺產及贈與稅法第5條中，對贈與不動產、

以自有資金無償為他人置產，課徵贈與稅，不動產中的土地增值稅

是以公告現值計算，房屋以房屋評定現值計算，造成持有或買賣豪

宅成本相當低，所以，買豪宅送子女是很好的節稅方法，同時使富

人負擔較低稅賦的不公平現象。

(三)與各國豪宅比較相對便宜

根據英國房地產經紀公司調查全球70城市豪宅房價，英國倫敦

23

豪宅，以每坪新臺幣549萬天價，排名2007年全球最貴豪宅的第一

名，第二名為摩納哥，每坪約新臺幣522萬元，第三名為紐約每坪

約新臺幣392萬元，第四名為香港每坪約新臺幣294萬元，第五名為

東京每坪約新臺幣263萬元（資料來源2007-10-13中國時報房地產專刊）。以

臺北市目前的豪宅售價每坪約新臺幣100萬左右，相對於其他國家

仍屬偏低，所以，臺北市豪宅還有上漲空間。加上臺灣政府開放大

陸富豪到臺灣購置不動產的政策下，將對臺灣的豪宅房屋的需求有

推波助瀾的效果。

(四)建地取得不易及安全性高

從信義房屋仲介股份有限公司的統計資料，在臺北市資產超過

10億元的富豪就有6,000人，臺北市超過100坪的新舊豪宅不超過

1,500戶。別墅因為建地取得不易，近年來的建案量都不大。反觀

大樓豪宅因較不受景氣影響，逐年大量興建，且每坪單價不斷創新

高。所以，臺北市豪宅別墅分佈區域，由早期如陽明山的郊區別墅

24

豪宅，漸漸轉移到市區的仁愛敦化路段、信義計畫區，乃至於大直

明水路段的大樓豪宅。

四、房屋稅的評價方式

(一)房屋稅課稅之法律依據

房屋為不動產，依據我國民法第66條：「稱不動產者，謂土地

及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」

可見不動產包含土地及定著於土地之物二大部分。

房屋稅條例第2條規定，房屋係指固定於土地上之建築物，供

營業、工作或住宅用者，增加該房屋使用價值之建築物。房屋稅條

例第3條規定，房屋稅以附著於土地上之各種房屋，及有關增加該

房屋使用價值之建築物為課徵對象。

建築法第4條：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下

具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作

物。」建築法第7條：「本法所稱雜項工作物，為營業爐、水塔、

25

瞭望臺、廣告牌、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、駁崁、高架遊戲

設施、游泳池、地下儲藏室、建築物興建完成後增設之中央系統空

氣調節、升降設備、防空避難、污物處理及挖填土石方等工程。」

建築法第10條：「本法所稱建築物設備為敷設於建築物之電氣、煤

氣、給水、排水、空氣調節、升降、消防、防空避難及污物處理等

設備。」

如按建築法第4條之建築物定義為定著於土地上或地下具有頂

蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。房屋

稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築

物，為課徵對象。

臺北市房屋稅徵收自治條例第4條規定，房屋稅依房屋現值依下列

稅率課徵，住家用房屋，1.2%，營業用者，3%，非住家非營業用者，

2%。

26

(二 )房屋稅現值評定法律依據

依房屋稅條例第9條規定，各直轄市、縣 (市) (局) 應選派有

關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評價委員會，並由當地

民意機關及有關人民團體推派代表參加，人數不得少於總額五分之

二。房屋稅條例第10條規定，主管稽徵機關應依據不動產評價委員

會評定之標準，核計房屋現值。

(三)房屋稅現值評定方式

依據房屋稅條例第 11 條規定，房屋標準價格每 3 年重行評定

1次。臺北市房屋之評價係依臺北市不動產評價委員會評定之標準

核計。評價標準：依臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點

及其他有關法令之規定。房屋現值之核計應依據下表所列項目評

定，如標準單價表、用途分類表、折舊率及耐用年數、街路等級調

整率及加減項等。

27

項 目 標 準 說 明

1 臺北市 35 層以下房屋構造標準單價表

2 臺北市 36 層以上房屋構造標準單價表

3

標準單價表

臺北市地下建築物標準單價表

4 用途 用途分類表、使用執照用途歸類表

5 耐用年數 臺北市房屋折舊率及耐用年數表

6 地段率 臺北市房屋街路等級調整率評定表

7 加減項 加減項代號及加減率對照表

1.影響房屋現值之評定之要素

總層數

用途類別

核定單價

樓層高度 超高或偏低

構造別

街路等級調整率

加減項目

核定面積

折舊率及

耐用年數

房屋現值

28

2.房屋稅的計算公式

房屋稅＝核定單價×（1－折舊年數×折舊率）×街路等級調整率×

核定面積×稅率

3.房屋稅的計算圖示

房屋稅

稅率 房屋現值

核定面積 核定單價 折舊率及耐用年數 街路等級調整率

標準單價

超高或偏低

構造別

總層數

加減項目

用途類別

29

4.房屋現值之評定要素分析如下

(1)核定面積

面積以地政機關核發之建物測量成果圖為準。但已領使用

執照未辦理所有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準；

未領使用執照(或建造執照)之房屋，以現場勘定調查之資料為

準。

(2)核定單價

係指房屋標準單價加上各項加減價之加減率及房屋超高

之增加率，或偏低之減少率後換算之單價，對房屋之構造、用

途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照(未領使用執

照者依建造執照)所載之資料為準。

公式：核定單價＝標準單價×（１±各加減項之加減率）±樓層高度之超高或偏低價

(3)折舊率及耐用年數

臺北市房屋折舊率及耐用年數表係採簡單平均法預留殘

值，按年計算折舊，自房屋建築完成之年起，按年計算折舊至

30

經歷年數屆滿折舊年數為止。如房屋使用屆滿折舊年數尚未拆

除重建，則自房屋經歷年數屆滿折舊年數之次年起不再計算折

舊。例如房屋構造種類為鋼骨造：每年折舊率1﹪，最高折舊

年數60年，殘值為40%，計算方式如下：

（現值總額-殘值）÷折舊年數

(4)街路等級調整率

臺北市房屋街路等級調整率表，依據房屋所處街道之商業

交通發展情形，擬訂房屋位置所在路段之等級。

(5)稅率

住家用1.2%及營業用稅率3%，而非住家非營業用稅率2%。

(6)別墅房屋現值評價現況

本市房屋現值評價辦法對獨院式、雙拼式別墅房屋之標準

單價加價120%或150%的加價條件，最主要的是總樓地板面積

200平方公尺以上及空地面積與第1層面積比達1.5倍以上，視

﹦每年折舊 現值總額

31

其設置假山、池閣、花園、草坪之一項者加價120%，如再設

置游泳池則加價150%。

(7)大樓豪宅房屋現值評價現況

目前對大樓豪宅房屋現值並無加價評價辦法。

五、各國財產稅概述

(一)美國財產稅概述

美國地方政府課徵財產稅之稅基標準，係將土地與建物合併估

定其市場價值，各州估價官員以市場價值（market value）作為課

稅之稅基。由於法令規定不動產移轉時，買賣雙方必須向政府機關

申報實際成交價格，且美國人民守法觀念較重，因此政府估價人員

可充分利用這些成交案件來估價，使得政府部門不動產估價技術得

以提升，並確保納稅義務人公平負擔財產稅額。例如，有些州政府

基於納稅人稅賦輕重政策之考量，規定住宅用、農業用及商業用三

種不動產之評價比分別為20％、30％、40％，將轄區內所有不動產

之估定價值合計即為不動產總估定價值，代表一個轄區可課稅之不

32

動產財產總稅基。

至於財產稅率之決定，不同於我國地價稅採固定稅率，而是採

彈性稅率，依預算程序產生，每一會計年度轄區課稅單位就未來一

年所要進行各項公共建設或活動所需經費加以估算，扣除政府補

助、各項使用費及其他稅費後，剩下部份即從不動產課取稅額，財

產稅應課稅額。

但在美國50州中，加州的不動產估價及財產稅率決定的方式就

不同於其他州，有其特殊之規定。由於加州居民覺得財產稅負擔過

重，故為降低財產稅負擔，於1978年，加州公民投票同意通過所謂

之第13號提案，其主要內容為各種不動產，其財產稅上限稅額為不

動產課稅價值百分之一，不動產以1974年為估價基準年，以該年之

合理市場價值為估價標準。1975年以來，不動產所有權經移轉，以

其移轉日之市場價值為估價標準；新建之不動產，以新建時之市場

價值為估價標準；部分新建之不動產，僅就增建部分估計市場價值。

33

每年不動產價值之重估不得超過前一年估定價值的百分之二，但調

降幅度則無限制，亦即可低於百分之二。

不動產估價程序完成，估價官員必須準備相關估價冊，予以公

告，提供民眾查閱。在公告期間，民眾可查閱估價冊，如對估價結

果不滿，可填具制式申訴書，並提出不動產評估有誤的證據及理由，

向地方估價評議會提出異議。地方估價評議會，是由一些對財產估

價具備專業知識之人員所組成。

資本利得稅是以所有權人出售資本財（capital asset）之利得

為客體加以課徵。但美國不動產資本利得稅的課徵，並無需像我國

公告土地現值一樣的制度。不動產移轉時，由出售人自行申報實際

交易價格，減去其原始取得成本所獲致之利得，併入年度所得申報，

由聯邦政府據以課徵資本利得稅。由於買賣雙方彼此互有利害關

係，如買方低報成交價格，將會降低其取得成本，將來不動產出售

時，會增加稅負，故買方不會願意配合賣方低報成交價格，此種自

34

動勾稽作用，將使得買賣雙方難以造假逃漏稅，而誠實申報不動產

移轉價格。

與其他國家相比，美國對富人買房屋的限制最少，美國鼓勵人

們多買房，以此來刺激房地產市場，所以，美國擁有大量全世界最

貴的豪宅，雖然大量買房屋使很多美國人富裕了起來，在2001至

2006年之間，因為美國的房屋穩定上漲，還不出貸款者可以將貸款

的房子賣出償還貸款，因此美國許多的金融機構在這樣景氣復甦的

過程中，大幅承作次級房貸，使次級房貸的規模快速膨脹，但也造

成房地產市場過熱，給美國經濟帶來了隱憂。美國聯準會從2004

年開始連續升息，使得購屋者負擔更重利息，終於在2008年發生次

級房貸的風暴，引爆全球金融風暴，影響全球經濟發展。

(二)日本財產稅概述

日本財產稅包括的稅種很多，其中由地方政府徵收的主要有都

道府縣徵收的固定財產稅、不動產購入稅和市町村徵收的固定財產

35

稅、城市規劃稅等。財產稅是地方政府收入的主要來源。

市町村徵收的財產稅主要有固定財產稅和城市規劃稅。固定財

產稅對土地、房屋和建築物、商業有形資產徵收。城市規劃稅是市

町村開展城市規劃事業和土地規劃事業的財源，對土地和房屋的所

有者課徵，大多數市町村都徵收此稅。

都道府縣徵收的財產稅主要有固定財產稅和不動產購入稅。固

定財產稅是對評估價值超出市町村稅收限額的大型商業資產徵收

的財產稅，其稅基是評估價值超過市町村稅收限額的部分，其收入

在地方稅收中的比重較高。47個都道府縣都徵收不動產購入稅。納

稅人在獲得土地和建築物的同時即應繳納此稅。

財產稅稅基評估確保公平，固定財產稅稅基為各市町村固定財

產登記冊中所列示的應稅財產的評估價值。應稅財產的價值評估由

各市町村依據公式進行，評估公式則由日本中央政府的公共事務大

臣、內政大臣和財政大臣共同決定，全國統一執行以確保公平。評

36

估房屋和建築物的價值時，根據日本住房供給政策，對房屋提供稅

收減免。具體規定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方

公尺的房屋，在前3個納稅年度減徵50%；2002年3月31日前新建的

3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方公尺的，前5個納稅年度減

徵50%。評估房屋和建築物的價值時，還要考慮替代物的價值和折

舊。商業有形資產的價值評估也要考慮成本和折舊。

日本應稅財產的起徵點：土地為30萬日圓，建築物為20萬日圓，商

業有形資產為150萬日圓。公路、墓地或用於教育、宗教、社會福

利以及地方稅法案規定的其他用途的財產免稅。中央政府、都道府

縣和市町村以及外國大使館所擁有的財產也免稅。

日本地方稅法規定了財產稅的標準稅率，固定財產稅的標準稅率統

一為1.4%。另外，地方稅法案也規定了固定財產稅的最高稅率為

2.1%。城市規劃稅的稅基和固定財產稅一樣，各市町村可以設置稅

率，但最高不能超過0.3%。都道府縣徵收的不動產購入稅稅率為

37

4%。

固定財產登記冊向納稅人公開不論是否日本居民，只要在固定

財產登記冊上列明的財產所有人都要繳納此稅。稅款分4次支付，

通常為4月、7月、11月和次年2月。每年從3月1日起，固定財產登

記冊都要向日本納稅人公開展示20多天。在此期間，納稅人可以進

行查詢，如果對評估價值有疑問，可以向固定資產評估委員會提出

申訴。固定財產登記冊中所列的房屋、土地或建築物的評估價值，

依據土地市價、房屋或建築物的替代成本的變化，每3年修訂一次。

納稅人可進行土地和房屋的所有權登記，登記文件由司法部保存。

固定財產登記冊中商業有形資產部分每年都進行修訂。資產所有者

必須向市町村政府報告有關情況，以便進行評估。

日本是個物價很高的國家，房價更是高得驚人。普通日本人買

屋，需要貸款二、三十年。在日本，政府主要通過兩種手段調節房

地產的過冷過熱現象。一是對居民買房徵收不動產取得稅、固定資

38

產稅和都市計畫稅。固定資產稅則是房屋或土地所有者每年需要繳

納的稅金。如果你所擁有的土地面積在200平方公尺以下，那麼就

屬於小規模住宅用地，可以享受減稅待遇，一般可以少交標準稅費

的1/3。此外，日本還設有新建築物減稅措施，買新房的人固定資

產稅可以只交原來的1/2。當然，減稅的對象主要指新建房屋的土

地在120平方公尺之內，使用期超過3年的。這些政策對於豪宅來說

都是無效的。

(三)香港財產稅概述

物業稅是向香港土地或樓宇的業主所徵收的稅項，計算辦法是

將物業的評稅淨值以標準稅率計稅，差餉是香港政府為香港境內地

產物業徵收的稅項，為間接稅之一。

徵 收 差 餉 的 基 準，差 餉 是 按 照 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 再 乘 以 一

個 百 分 率 徵 收 的 ， 該 租 值 是 假 設 物 業 在 指 定 的 估 價 依 據 日 期 空 置

出 租 時 ， 估 計 可 取 得 的 合 理 年 租 而 計 算 。以 香港 2008-2009 財 政 年 度

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%94%BF%E5%BA%9Chttp://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%A6%99%E6%B8%AFhttp://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E7%94%A2http://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E7%94%A2http://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%96%93%E6%8E%A5%E7%A8%85

39

而 言 ， 差 餉 徵 收 率 為 5% ， 估 價 依 據 日 期 則 為 2007 年 10 月 1 日 。

評 估 應 課 差 餉 租 值 時 ， 必 須 參 考 同 區 類 似 物 業 於 估 價 日 期 或

接 近 該 日 期 ， 在 公 開 市 場 所 議 定 的 租 金 ， 並 按 面 積 大 小 、 位 置 、

設 施 、 完 工 質 素 及 管 理 水 平 的 分 別 加 以 調 算 。所 有 類 別 的 房 產 物

業 ， 包 括 私 人 及 公 營 房 屋 ， 都 是 按 相 同 基 準 評 估 應 課 差 餉 租 值 。

在 這 個 公 平 而 相 同 的 基 礎 上 ， 所 有 物 業 的 差 餉 都 是 根 據 市 值 租

金 來 徵 收 。

香港根 據 差 餉 條 例第 116 章，全 面 重 估 應 課 差 餉 租 值為 了 更 準

確 地 反 映 物 業 的 最 新 租 值 ，香港差 餉 物 業 估 價 署 每 年 都 會 在 全

面 重 估 應 課 差 餉 租 值 時 ， 覆 核 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 。全 面 重 估 完

成 後 ， 應 課 差 餉 租 值 會 按 物 業 租 金 水 平 的 變 動 幅 度 而 作 出 調 整

與 變 更 。香港近年豪宅樓市有大升幅，但香港政府認為已經向樓價

較高的住宅收取較高的印花稅，毋須引入豪宅稅作雙重徵稅。香港

40

現行的利得稅及印花稅已經做到資產收益稅及豪宅稅的功效，政府

不應開徵沒有實質作用的新稅項，以免影響香港的簡單稅制。

(四)大陸財產稅概述

大陸的城市房地產稅是中央人民政府政務院發布城市房地產稅

暫行條例對於出租的房屋，以租金收入為計稅依據。稅率採用比例

稅率。目前，此稅僅適用於外商投資企業，外國企業、香港、澳門、

臺灣人和華僑投資興辦的企業，外國人、香港、澳門、臺灣同胞和

華僑等，而且僅對大陸境內的房產徵稅，具體徵收地區由各省、自

治區、直轄市人民政府根據當地的實際情況自行確定。城市房地產

稅的計稅依據分為兩種：（1）以房產價值為計稅依據。（2）以出

租房屋的租金收入為計稅依據。按照（1）房產價值計算應納稅額者，

適用稅率為1.2％，按照（2）房租收入計算應納稅額，適用稅率為

18％。

大陸哈爾濱市為限制豪華住房的開發建設，刺激中小戶住宅的

41

市場投入量，哈爾濱市調整了面積超標的非普通住宅的契稅徵收標

準，對單套建築面積超過140平方公尺的非普通住宅，按3%的稅率

課徵契稅，比原來的稅率增加一倍。此前哈爾濱的普通住房均享受

1.5%的稅率優惠，而在新公布的住房契稅徵收標準中對普通住房做

了明確的界定：住宅小區建築容積率在1.0以上(含1.0)；住宅單套

建築面積在140平方公尺以下(含140平方公尺)；實際成交價格低於

同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下(含1.4倍)。不屬於普通

住房即為非普通住房，在進行交易時則需按3%的標準繳納契稅。

新的住房契稅徵收標準實行後，非普通住宅的交易成本將大幅

增加。以一套建築面積150平方公尺的住宅為例，假設其交易價格

為人民幣60萬元，如果在住房契稅徵收標準調整前辦理產權需繳納

契稅1.5%共人民幣9,000元，若在住房契稅徵收標準調整後辦理產

權則為人民幣1.8萬元，多出人民幣9,000元，以打壓過熱不動產交

易。

42

美國及大陸財產稅資料整理自：我國房屋稅課徵問題之研究李菁芬著

香港財產稅概述資料整理自：香港差 餉 物 業 估 價 署

日本財產稅概述資料整理自：中國稅務報

哈爾濱市資料來源：東北網－哈爾濱日報

http://www.big5.northeast.cn/system/2007/11/18/0_20071118.shtml

43

參、檢討與分析

一、現行別墅及大樓豪宅房屋現值評價檢討

目前房屋現值評定作業，是依照「臺北市房屋標準價格及房

屋現值評定作業要點」、「臺北市35層以下房屋構造標準單價

表」、「臺北市36層以上房屋構造標準單價表」及「臺北市地下建

築物標準單價表」、「臺北市房屋折舊率及耐用年數表」及「臺北

市房屋街路等級調整率評定表」等規定來評定房屋現值，其中除

依臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第14點，因為別

墅建築是屬於高級住宅，只有高所得者才能擁有，屬於奢侈財，

在符合一定的條件下，對別墅建築之獨院式、雙拼式房屋之標準

單價加價120%及150%評定房屋現值規定，現行評價辨法是否有

改善空間；大樓豪宅是屬於比較新的建築型態，目前房屋現值評

價，尚無大樓豪宅房屋現值評價方式，基於租稅公平需要，應該

增訂加價規定。

44

(一)獨院式、雙拼式別墅房屋評價情形

獨院式、雙拼式別墅房屋之標準單價加價是用總樓地板面積達

200平方公尺以上之獨院式 雙拼式房屋，其空地面積為第1層建築

面積達1.5倍以上，有下列情形達1項者，按所適用之標準單價加價

120%，具有2項者，加價150%：

加 價 條 件 面 積 空 地 比

加 價 項 目 具1項 具2項

總樓地板面積 空地面積與第1層面積比

設置假山、池

閣、花園、草坪

200平方公尺以上 1.5倍 游泳池

120% 150%

1.獨院式、雙拼式別墅房屋加價情形

從臺北市稅捐稽徵處97年度房屋稅籍資料，獨院式、雙拼式

房屋之標準單價加價120%或150%的1層到3層的房屋有1,023戶

(棟)，3層以上房屋有252戶，其中1層樓佔4%，2層樓佔54%，3層

樓佔22%，所以，臺北市的獨院式、雙拼式房屋以2層為主，3層

樓為輔，詳如下表。

45

樓層

戶(棟) 1層 2層 3層 其他 合計

戶(棟) 51 694 278 252 1,275

2.獨院式、雙拼式別墅房屋加價分佈情形

再從臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍資料，獨院式、雙拼式別墅房

屋加價120%或150%的房屋分佈臺北市各行政區的情形分析，加價

120%共有1,057戶(棟)，加價150%共有218戶(棟)，獨院式、雙拼式

房屋，分佈的行政區最多者是士林區共計478戶(棟)佔37%，次多者

是北投區共計427戶(棟) 佔33%，再其次為內湖區共計239戶(棟)佔

19%，前三地區合計90%，加價150%房屋以士林區為最多佔45%，

同時說明士林區陽明山是較高級的獨院式、雙拼式別墅房屋集中地

區。

單位：戶(棟)

區別

加價 士林區 北投區 內湖區 其他區 總計

150% 100 26 17 75 218

120% 378 401 222 56 1,057

合計 478 427 239 131 1,275

46

3.獨院式、雙拼式別墅房屋加價的使用面積及構造別情形

(1)使用面積分析

從獨院式、雙拼式別墅房屋加價的房屋稅籍統計資料之

使用面積說明如下，以主建物使用情形分析，住家使用共有

1,260戶(棟)，其他使用則共有15戶(棟)，又以1層樓主建物面

積分析，在100平方公尺以下的共有507戶(棟)佔40%，面積在

101-200平方公尺之間共有613戶(棟)佔49%，面積在201-300

平方公尺之間共有113戶(棟)佔9%，大於301平方公尺以上則

只有27戶(棟)佔2%。

所以，臺北市的別墅房屋的第一層面積都集中在300平方

公尺以下，雖然面積不是很大，但別墅在臺北市土地逐漸減

少下，尤其是位於陽明山的別墅豪宅，房屋動輒新臺幣數億

元，仍是一般人所不能擁有的，惟其使用面積及豪華的程度

是無法與歐美的豪宅相比。

47

單位：平方公尺 面積

使用情形 100 101-200 201-300 301以上 合計

住家用 507 613 113 27 1260

其他使用 15 - - - 1275

比率 40% 49% 9% 2% 100%

(2)構造別情形分析

從獨院式、雙拼式別墅房屋加價的構造別資料分析，別墅

房屋以鋼筋混凝土造構造房屋最多為688戶(棟)佔54%，其次加

強磚造房屋為530戶(棟)佔42%，以這兩構造別是獨院式、雙拼

式別墅房屋的主要構造，這兩種房屋在臺北市房屋構造標準單

價評定表中，住宅用途的1層到3層鋼筋混凝土造構造，其標準

單價分別為新臺幣1,780元、1,950元及2,110元，住宅用途的1層

到3層加強磚造構造房屋，其標準單價分別為新臺幣1,690元、

1,780元及1,950元，即使住家用鋼筋混凝土造構造的2層房屋，

加價150%後其核定單價為新臺幣4,642元，與現行工程造價相差

48

太多且不及本市房屋構造標準單價評定表11層樓RC的標準單價

新臺幣4,830元，所以，目前的獨院式、雙拼式別墅房屋現值的

評價仍有很大的改進空間。

構造別

戶(棟)

鋼筋混凝土造

加強磚造

磚造

鋼骨造

鋼骨鋼筋混凝土造

其他 總計

戶(棟) 688 530 35 15 3 4 1275

比率 54% 42% 2% 1.3% 0.03% 0.04% 100%

4.房屋現值評價實例

下表所列是士林區仰德大道二段及內湖大湖山莊的獨院

式、雙拼式別墅房屋，目前房屋稅核課情形，以構造別為加強磚

造兩樓層，面積合計 400 平方公尺，地段率 120%，加價 120%的

別墅房屋，標準單價為新臺幣 1,780 元為例，在加價後核定單價

為新臺幣 3,560 元，其房屋現值為新臺幣 100 萬元左右，一年房

屋稅新臺幣１萬多元，比起 10 層 RC 造大樓的房屋標準單價新臺

幣 4,580 元 ，即使 2 層樓的 RC 造的別墅加價 150%後的核定單

49

價新臺幣 4,642 元，都僅高出新臺幣 62 元，主要因為目前房屋現

值評定是依照房屋的構造別、樓層高度及加減價後的核定單價，

為房屋現值的評價基礎，造成大樓的房屋評價仍高於加價後之別

墅房屋，使得別墅房屋現值與其價值，有偏低的租稅不公平現

象，所以，別墅房屋現值的評價有改進空間。

獨院式、雙拼式別墅房屋現值評價 單位：新臺幣元

別 墅 房 屋 評 價

地 點

樓

層

數

構

造

別

標準

單價

加

價

核定

單價

折

舊

率

地

段

率

面積

平方

公尺

房 屋

現 值

住家

用房

屋稅

士林區仰德

大道二段 2 c 1780 F12 3916 1.2 120 400 1,000,000 11,000

士林區仰德

大道二段 2 c 1780 F15 4450 1.2 130 167 407,000 5,000

內湖區大湖

山莊街61巷 3 B 2110 F12 4642 1 100 554 2,300,000 31,000

50

(二)臺北市大樓豪宅房屋現值評價

1.臺北市大面積房屋的使用現況

(1)臺北市主建物面積大於200平方公尺以上房屋現況

依臺北市稅捐稽徵處97年房屋稅籍資料，主建物大於200平

方公尺以上的房屋總計有51,489戶(稅籍編號)，其中應稅房屋有

37,384戶如下表，免稅房屋為14,105戶，免稅房屋佔總主建物

200平方公尺以上房屋之27％，應稅房屋佔63%，在37,384戶中，

SRC造有4,762戶佔14%，RC造則有28,095佔85%，其他構造則為

1%。

主建物面積大於250平方公尺以上的房屋，應稅房屋為

2,863戶，其中SRC造有447戶佔15%，RC造則有2,058戶佔72%。

主建物面積大於200平方公尺以上分佈行政區以中山區有

7,042戶最多佔18%，其次為大安區有6,760戶佔17%，信義區則

有2861戶佔8%，如以作住家使用者則以士林區為最高52%，其次

51

為大安區43%，信義區則為35%，如分佈作住家使用戶數最多的

地區則以大安區2,911戶為最多，其次士林區為1,324戶，信義

區則為994戶，其他詳如下表，由前述資料可知主建物使用面積

大於200平方公尺房屋與現在大樓豪宅分佈行政區類似。

單位：戶

區別 使用 情形

士

林

區

北

投

區

內

湖

區

文

山

區

信

義

區

中

山

區

萬

華

區

大

同

區

中

正

區

松

山

區

南

港

區

大

安

區

總計

面積大

於

200m2 2563 1567 4350 594 2861 7042 1076 1360 3603 4044 1564 6760 37384

面積

200m2比率

7% 4% 12% 2% 8% 18% 3% 4% 10% 11% 4% 17% 100%

面積

200m2 非住家

使用

1239 1022 4133 453 1867 6006 851 1090 3071 3453 1488 3849 28522

面積

200m2 住家使

用

1324 545 217 141 994 1036 225 270 532 591 76 2911 8862

面積

200m2 住家比

率

52% 35% 5% 24% 35% 15% 21% 20% 15% 15% 5% 43% 23%

52

(2)臺北市主建物使用面積大於300平方公尺以上房屋現況

依臺北市稅捐稽徵處 97 年房屋稅籍資料，主建物面積大於

300 平方公尺以上的房屋總計有 3,039 多戶(稅籍編號)，而扣除

免稅房屋，應稅的房屋應該有 1,898 戶，其中房屋構造別為 SRC

造合計有239戶佔應稅總戶數12.5%，分佈行政區以大安區有449

戶佔 24%最多，其次為中山區及松山區各有 287 戶及 275 戶各佔

20%及 19%，信義區也有 148 戶佔 8%。

房屋構造別為 RC 造合計有 2,579 戶，扣除免稅房屋，應稅

的房屋應該有 1,456 戶佔 56%，分佈行政區以大安區有 325 戶佔

22%最多，其次為松山區及中山區各有 369 戶及 342 戶各佔 14%，

信義區有 76 戶佔 5%。

由前述資料可知，主建物使用面積大於 300 平方公尺以上房

屋，不論房屋是 SRC 造或 RC 造，分佈區域及戶數都類似，最多

的地區仍以大安區為主，非住家使用(營業使用或非住家非營業

53

用)房屋則多分佈中山區及松山區，而住家使用房屋則以信義區

最多。所以，臺北市的大樓豪宅仍以大安區及信義區分佈最多。

大樓豪宅的代表宏盛帝寶就位於大安區。

臺北市主建物SRC構造使用面積大於300平方公尺以上房屋統計表

單位：戶

區別 使用 情形

士

林

區

北

投

區

內

湖

區

文

山

區

信

義

區

中

山

區

萬

華

區

大

同

區

中

正

區

松

山

區

南

港

區

大

安

區

總計

面積大於

300m2 210 136 24 49 148 298 48 85 146 288 17 449 1,898

面積300m2

比率 11% 7% 1% 2% 8% 15% 2% 5% 8% 15% 1% 25% 100%

面積300m2

非住家使用 78 72 11 29 33 220 33 50 81 228 11 241 1,087

面積300m2

住家使用 138 64 13 20 115 78 15 35 65 60 6 208 811

面積300m2

住家比率 7% 3% 0.7% 1% 6% 4% 0.8% 2% 4% 3% 0.3% 11% 43%

54

臺北市主建物RC構造使用面積大於300平方公尺以上房屋統計表

區別 使用 情形

士

林

區

北

投

區

內

湖

區

文

山

區

信

義

區

中

山

區

萬

華

區

大

同

區

中

正

區

松

山

區

南

港

區

大

安

區

總計

面積大於

300m2 128 92 19 42 76 287 29 64 102 275 17 325 1,456

面積300m2

比率 9% 6% 1% 3% 5% 20% 2% 4% 8% 19% 1% 22% 100%

面積300m2

非住家使用 47 46 9 25 21 195 16 39 69 220 11 224 922

面積300m2

住家使用 81 46 10 17 55 92 13 25 33 55 6 101 534

面積300m2

住家比率 63% 50% 53% 40% 62% 32% 71% 39% 32% 20% 35% 31%

2. 臺北市大樓豪宅房屋現值評價現況

以臺北市新十大豪宅的大樓豪宅為例，其構造種類以RC造及

SRC造為主，但基於豪宅安全性因素考量，仍以SRC造為大樓豪宅

構造主流。樓層多超過10層，最高是宏盛帝寶28層。總戶數由最

少19戶到最多188戶。挑高門廳以彰顯身分地位，同時樓層高度大

部分在3.5公尺以上及房屋面積都較普通住宅大，大部分在100坪以

上，以營造更舒適的生活空間，地段率都適用180%到220%左右，

其標準單價加價項目以金屬或玻璃帷幕外牆、中央系統型冷氣機

55

及室內游泳池或屋頂游泳池等項目為主。

依據目前臺北市稅捐稽徵處編製的臺北市房屋構造標準單價

評定表，以使用執照載房屋的構造別及樓層數，評定其房屋標準

單價，如帝寶(住宅大樓，構造別SRC造，28層)其適用標準單價為

新臺幣8,970元，與輕井澤(住宅大樓，構造別RC造，10層)適用標

準單價為新臺幣4,580元，相差1倍，如為相同課稅面積、課稅條件，

房屋稅相差也1倍。最主要原因是房屋構造標準單價評定表，以房

屋構造別及樓層數主要評價因素，未考慮到房屋的其他價值部分

評價，如利用符合豪宅的特點房屋予以加價，以使房屋稅的課徵

更符合實際。

3.臺北市大樓豪宅房屋現值評價實例

位於大安區的億元房屋宏盛帝寶為例，建築完成日期為94

年，使照編號為94-292號，總戶數188戶，構造別為SRC造，總樓

層地上28樓地下4層的住宅大樓建築，車位1,182輛，平均每戶6.28

56

個車位，其房屋評定標準單價為新臺幣8,970元，加減項為中央系

統型冷氣機及室內游泳池或屋頂游泳池，核定單價為新臺幣9,867

元，適用地段率為210%，以登記面積為860平方公尺(約為200坪

左右)的住宅，其房屋評定現值約為新臺幣1,200萬元，住家用房屋

稅約為新臺幣15萬元。本例住宅面積約為200坪左右，以市價每坪

新臺幣100萬元計算，該戶的市值約新臺幣2億元，市價與房屋評

定現值相差近20倍左右。

再以位於信義區松智路上的信義之星，建築完成日期為91

年，使照編號為91-319號，總戶數82戶，構造別為SRC造，總樓

層高14樓地下2層的住宅大樓建築，車位240輛，平均每戶約3車

位，其房屋評定，因無加減項，核定單價為新臺幣6,100元，適用

地段率為200%，以登記面積為500平方公尺(約為160坪左右)的住

宅，其房屋評定現值約為新臺幣500萬元，住家用房屋稅約為新臺

幣6.5萬多元。住宅的面積約為160坪左右，以每坪新臺幣100萬元

57

估計，市價約新臺幣1億5千萬元左右，因此市價與房屋評定現值

相差更大。所以，目前房屋現值對大樓豪宅的評價有低估現象。

下表針對臺北市較著名的大樓豪宅依構造類別、用途類別、

層棟、戶數、車位數、標準單價、加減項、樓層高度、地段率、

面積、房屋現值及住家稅額所作房屋現值評價分析。

房 屋 評 價

建物名稱 建物地點

使照 號碼

構

造

種

類

層棟 戶數 車位數

用

途

類

別

門

廳

挑

高

公

尺

標準

單價 加減

項

樓

層

高

度

公

尺

核定

單價

折

舊

率

地

段

率

面

積

平

方

公

尺

房屋現

值

住家 稅額

帝 寶 大安

區仁

愛路 94-292 SRC造

28/4B 188戶車位

1182輛

住

宅

大

樓

5.6 8970 A05 D05 3.4 9867 1% 210 862 11800000 150000

信義富邦 信義

區松

勇路 91-059 RC

造

11/2B 43戶車125輛

住

宅

大

樓

4830 A05 3 5072 1% 200 334 2800000 36000

信義之星 信義

區松

智路 91-319 SRC造

14/2B 82戶車位240輛

住

宅

大

樓

4 6100 3.5 6100 1% 200 496 4800000 65000

維也納花

廣

信義

區松

高路 86-435 SRC造

14/2B 156戶車位

280輛

集

合

住

宅

6100 4 6100 1% 200 425 3200000 42000

58

59

資料來源：臺北市稅捐稽徵處97年房屋稅籍資料

贊泰花廣 信義

區松

智路 85-538 SRC造

17/2B 31戶車位70輛

住

宅 4.2 6860 3.2 6860 1% 190 415 3264800 45000

高峰會 信義

區松

仁路 85-040 RC

造

14/2B 46戶車位84輛

集

合

住

宅

5 5590 A05 C10 3.4 6429 1% 190 505 3500000 48000

太平洋凱

旋

信義

區松

平路 89-334 RC

造

10/1B 19戶車位36輛

集

合

住

宅

3.6 4580 3 4580 1% 190 459 2800000 36000

仰哲 忠誠

路二

段 96-276 SRC造

22/3B 41戶車186位輛機械

97輛

集

合

住

宅

5 7970 4 7970 1% 130 468 4300000 53000

輕井澤 明水

路 90-206 RC造

10/2B 35戶車位88輛

集

合

住

宅

5.6 4580 C10 3.2 5038 1% 130 303 1636000 21000

二、大樓豪宅主要特點判斷是否列入房屋評價的項目

大樓豪宅的特殊區位、私密性、安全性、舒適性、營造成本

高及稀有及保值性等特點，與臺北市目前房屋現值評定的最主要

影響項目如構造種類、加減項、樓層高度、面積等是否有相關連。

再依大樓豪宅特點，判斷是否將房屋評價的項目列入評價之可行

性分析，其中房屋現值評定項目可列為大樓豪宅特點之可行性較

低者，為用途類別、用途細類別、地段調整率、加重課稅等項目，

因為這些項目在房屋現值評價是較固定不變，不適合列入大樓豪

宅的評價項目，另外可行性較高者項目，則為構造種類、加減項、

樓層高度、面積等項目，這些項目在房屋現值評價時與大樓豪宅

的特點相關較高，較適合列入房屋評價的項目。

歸納出臺北市的大樓豪宅必須具備的基本條件，以舒適性所

包含居住面積、採光面、車位數量及室內高度為最基本條件，再

包括其他私密性、安全性、營造成本高及稀有、保值性等特點才

能稱為豪宅，下表分別詳細說明豪宅特點及房屋現值評價項目可

否為列入豪宅的評價項目。

60

豪宅特 點項目

對應目前房屋評價項目

可否列入房屋評價項目

判斷標準為何

加價標準 說 明

特殊區位

地段調整率

地段調整率

參考地段調整率

200 m2 以上 目前的新十大豪宅地段調整率都在 180%至200%左右，因地段率都是以整個區段為準，無法考慮其他的非豪宅的房屋地段率

面積 無 一定 面積

居住面積

100 坪(註) (約 330m

2)

新十大豪宅的每戶面積都在 100 坪以上

總樓層數

依標準單價

已列入 10-30 層 10 層以上 新十大豪宅總樓層都在10-30 層以上

應有 2輛車以上

無 可為加價項目

停車位 3 停車位 一般雙薪家庭至多 2 部車輛

3.5 公尺以上

高度超過 4 公尺加價

可為加價項目

增 加 3.5 公尺以上

新十大豪宅大部樓層高度都在 3.5 公尺以上

私密性 無 無 安全或獨立門廳

安全或獨立門廳

安全或獨立門廳是豪宅必備

安全性 無 無 SRC 造 構造類別 SRC 造是防震效果最好

營造成本高

無 無 10 層樓以上或使用高級建材

稀有及保值性

無 無 公告地價逐年調升、獲得建築大獎或名建築師設計等，都可以使得豪宅稀有及保值性

本資料整理自新十大豪宅特點項目

(註)1坪=3.3058平方公尺 100坪約330平公尺，新的建築規則實施後，大樓住宅公設比佔3成以

上，有的甚至高達4成以上，尤其是大樓豪宅的公設比可能更高，所以，主建物面積大於250至

300平方公尺的房屋，加上公設房屋面積應該在330平方公尺以上

61

本資料整理自臺北市稅捐稽徵處房屋現值評價項目

房 屋 現 值評價項目 固定

可否列入加減價

可行性分析

說 明 分 析

層次 Y 依課稅房屋所屬層次 卡序 Y 同一層次 構造別 Y Y 高 為課稅房屋所領使用執照或

建造執照內所載之構造種類 用途類別 Y 低 依房屋使用執照或建造執照

記載為準 用 途 細 類別 Y 低

依房屋使用執照或建造執照之記載為準

總層數 Y 依房屋使用執照或建造執照記載之房屋總層數

標準單價 依總層數、構造別、用途細類別等3項因素填列

加減項 Y 高 依「加減項代號及加減率對照表」

樓層高度 Y Y 高 依房屋使用執照所載之樓層實際高度填寫

核定單價

依下列公式計算：核定單價＝標準單價×（１±各加減項之加減率）±樓層高度之超高（或偏低）價

評定總值 折舊率 Y 參照「臺北市房屋折舊率及耐

用年數表」填寫房屋之折舊率 經歷年數 Y 房屋折舊年數 地 段 調 整率 Y 低

依「臺北市房屋街路等級調整率表」規定

面積 Y 高 各種使用情形面積 課稅月數 Y 1年(12個月) 起課年月 Y 依課稅資料實際起課年月 評定現值 房屋稅課稅計算依據 加重課稅 Y 低 是否違規

62

三、大樓豪宅基本因素分析

(一)臺北市大樓豪宅最基本的面積應該100坪以上

一般而言，豪宅通常是指高總價、大坪數、營建成本高、

稀有及保值性、高知名的房屋。為了彰顯豪宅的氣勢，客廳、

主臥、廚房、衛浴，什麼都要大，還增加很多的功能，100 坪往

往已經很侷促，再加上新的建築規則實施後，住宅公設比佔 3

成以上，主建物面積又變小，近年面積 200 坪以上的「超級豪

宅」房屋也能為富豪接受。

大坪數已成為豪宅的基本條件，依民國 96 年臺北市新十大

豪宅資料如下表，其房屋面積都在 100 坪至 240 坪之間，至少

也有 80 坪左右，所以，豪宅的基本面積應該在 100 坪以上，同

時在評定房屋現值時，為了簡化及明確原則，對於打通合併使

用超過 100 坪的房屋，則不予房屋現值加價，只針對房屋設籍

時課稅面積超過 100 坪以上房屋現值評價時加價。

名 稱 坪數 單價(坪/萬元) 信義之星 115~170 100 宏盛帝寶 116~265 100~120 信義富邦 110~230 100 潤泰敦仁 115~135 120~140 御之苑 118~168 100 敦峰 80~103 90~95

63

潤泰敦品 68~80 輕井澤 200 95 帝景水花園 114-169 100-120 元大花園廣場 72-120 80 仰哲 120-240 68-78

資料來源整理自2007/10/11日蘋果日報地產王

(二)大樓豪宅樓層的高度應該在3.5公尺以上

1.樓層超高增加率

現行房屋現值評價辦法，房屋樓層高度在4公尺以上者，其超

出部分，以每10公分為一單位，增加標準單價1.25%，未達 10公

分者不計。但房屋樓層高度超過 12 公尺，其挑高空間無法使用，

或僅係供採光、景觀考量者，高度以12公尺計。

計算公式：標準單價×(樓層高度－4公尺)÷0.1公尺*1.25%

2.樓層高度須超高3.5公尺以上

一般住宅的室內高度通常在3公尺左右。但對大樓豪宅而言，

3 公尺的高度是不夠的，因為當空調設備加入，後再加上地板舖設

後，天花板的實際高度將會減少，高度就會不足，而且挑高的空間

64

，可以給人寬闊的視覺感且無壓迫感，生活空間更加舒適，因此，

現在的大樓豪宅室內高度都在3.5公尺以上，才可以稱為豪宅。

(三)大樓豪宅應該具備2個停車位以上

1.臺北市停車位供給不足

臺北市由於長期以來停車位供給不足，使得目前停車位供不

應求的「缺口」達24.1萬個，停車位嚴重供不應求的問題，在臺

北市愈來愈嚴重，根據統計數據，包含公共停車位及私有建築物

附設車位，臺北市停車位達49萬多個，但登記在臺北市的汽車高

達73萬多輛，車位不足的缺口多達24.1萬個。 其中，大安區停車

位不足達4.37萬個，高居臺北市榜首；其次，是士林天母一帶，

車位不足缺口達3.4萬多個；松山區排名第三，也達3.4萬多個。

內湖是臺北市停車位大於登記車輛數多8,926輛的唯一區域，詳如

95年度臺北市車輛與停車位統計表。

65

95年度臺北市車輛與停車位統計表 單位：輛、位

行政區 停車位數 登記車輛數 不足停車位

推估 排序

臺北市合計 490,223 731,755 241,532

大安區 51,050 94,842 43,792 1

士林區 36,870 71,510 34,640 2

松山區 42,415 72,954 30,539 3

北投區 30,437 58,640 28,203 4

中山區 67,151 92,432 25,281 5

萬華區 14,653 39,227 24,574 6

文山區 42,875 61,635 18,760 7

大同區 17,334 34,767 17,433 8

信義區 41,772 55,402 13,630 9

中正區 38,619 48,177 9,558 10

南港區 24,582 28,630 4,048 11

內湖區 82,465 73,539 -8,926 12

資料來源：交通部所編交通統計月報

66

2.大樓豪宅應該有2個車位以上

位於松智路上大樓豪宅信義之星，距離臺北101大樓僅300公

尺，地段位置優越，基地面積約達4,800坪，為信義計畫區內規模

最大的大樓豪宅社區，社區休閒設施完善，首創將迎賓大廳設置

於地下1樓，確保豪宅主人出入的隱密性，所以，大樓豪宅的停

車位不只是超大而已，而且具備私密性及安全性。豪宅主人為了

應付本身日常車輛停放及來訪客人有更便利的停車，大樓豪宅所

附設停車位應該比一般住宅大樓多。

由下表資料顯示，臺北市的大樓豪宅所附屬停車位，以位於

大安區帝寶所設的停車位最多有1,182輛，每戶平均停車位為6.2

輛，而信義區信義之星，每戶平均停車位也有3輛，由下表可知

90年代以後興建的大樓豪宅附設停車位，都超過3個以上，所以，

大樓豪宅最基本所附設停車位，必須有2個以上停車位，才能稱

為大樓豪宅。

67

建物名稱 建物地點 使照號碼

層棟戶數車

位數 每戶平均

車位

帝 寶 大安區仁愛路 94-292 28/4B 188戶 車位1182輛 6.28

信義富邦 信義區松勇路 91-059 11/2B 43戶 車位125輛 2.9

信義之星 信義區松智路 91-319 14/2B 82戶 車位240輛 2.92

敦 峰 大安區敦化南路 90-166 14/5B 24戶 車位124輛 5.16

潤泰敦品 大安區敦化北路 88-410 17/3B 71戶 車位255輛 3.59

維也納花廣 信義區松高路 86-435 14/2B 156戶 車位280輛 1.79

贊泰花廣 信義區松智路 85-538 17/2B 31戶 車位70輛 2.25

高峰會 信義區松仁路 85-040 14/2B 46戶 車位84輛 1.82

太平洋凱旋 信義區松平路 89-334 10/1B 19戶 車位36輛 1.89

御之苑 信義區松勤街 91-435 16/2B 43戶 車位99輛 2.3

仰 哲 士林區忠誠路二段 96-276

22/3B 41戶 車位186輛 (機械97輛)

4.5

輕井澤 中山區明水路 90-206 10/2B 35戶 車位88輛 2.51

本資料整理自臺北市建築管理處的各使用執照

68

(四)大樓豪宅構造別的條件

以臺北市96年房屋構造別SRC為例，佔臺北市總戶數2%，

又為住家使用者約佔本市總住戶0.7%。而房屋構造別RC佔本市

總戶數84.2%，住家使用者約佔本市總住戶64.6%，由此可見，

臺北市的建築物最主要的構造別都是RC。

前面所列大樓豪宅的房屋構造資料，顯示目前本市大樓豪宅

的房屋構造大部分以SRC為主，雖然RC構造別的大樓如果施工

嚴謹，仍是非常安全房屋構造，但為了住家的安全，特別是能

抗七級大地震的耐震、制震結構，SRC構造的房屋，表現仍比其

他構造別佳。

以現行的房屋現值評價辦法，15層住宅大樓構造別SRC房屋

標準單價為新臺幣6,360元，較相同樓層的構造別RC房屋標準單

價為新臺幣5,840元，高新臺幣520元，相差不多，而豪宅的主

人最為重視安全，如大樓豪宅宏盛帝寶為了使房屋更為安全，

其房屋的構造別不僅為SRC造，同時與帝國大廈、台北101金融

大樓採用同級高標準制震，都是為了使豪宅更安全的考量。所

69

以，對於大樓豪宅房屋現值評價加價時，區分房屋構造別SRC

或RC造為加價條件，是應該考慮的條件因素。

臺北市96年房屋稅稅源SRC、RC造統計表

單 位

項 目 戶數(私有) 比例 % 面積(平方公尺)

總戶數 1,045,146 100 % 148,404,942

住家用總

戶數 747,286 71.15 % 78,331,258

SRC總戶數 21,356 2 % 13,004,830

SRC(住家用) 8,276 0.7 % 1,332,242

RC總戶數 880,930 84.2 % 119,211,870

RC(住家用) 675,705 64.6 % 68,452,819

資料來源：臺北市稅捐稽徵處96年房屋稅資料

70

71

四、別墅及大樓豪宅房屋標準單價加價情況

(一)別墅標準單價加價120%、150%及200%情況

目前別墅房屋之標準單價加價120%、150%及200%的例子，

以3層樓構造別RC造之新房屋，標準單價為新臺幣2,110元，第一

層面積為300平方公尺，街路等級調整率為120%為例。其標準單

價加價200%後，標準單價由新臺幣2,110元增加到新臺幣6,330

元，房屋現值由標準單價加價120%後新臺幣75萬元增加到新臺幣

2百多萬元，房屋稅也由新臺幣9千多元增加到新臺幣2萬7千元，

增加幅度為3倍。

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

房屋現值

(加價120%)2110 752,000 9,024

(加價150%)4642 1,654,400 19,852

(加價200%)6330 2,256,000 27,072

核定現值 稅額

(二)SRC構造10-30層房屋現值加價情況

臺北市35層以下房屋構造標準單價表中，構造別為SRC造10層

到30層的標準單價從10層的新臺幣5,080元增至30層的新臺幣

9,320元，増加比例1.8倍，因為樓層越高的房屋其造價越貴，房屋

造價越高，所以房屋現值也越高，房屋稅負擔也越重。

下表是10層到30層構造別為SRC造，面積300平方公尺街路等級

調整率為200%的大樓豪宅房屋加價20%或加價30%，的房屋現值及房

屋稅情形。本例以15層標準單價原為新臺幣6,360元，加價20%後為

新臺幣7,632元，加價30%後為新臺幣8,268元，負擔房屋稅也由新

臺幣4萬5千多元，增加至近新臺幣6萬多元。

資料整理自臺北市稅捐稽徵處之臺北市35層以下房屋構造標準單價表

構造別SRC造 10層 15層 20層 25層 30層 標準單價 5,080元 6,360元 7,630元 8,470元 9,320元

增加比率 100% 125% 150% 167% 183%

72

10層至30層SRC構造加價實例

0

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

7,000,000

8,000,000

房屋現值

標準單價 5,080 6,360 7,630 8,470 9,320

加價20% 6,096 7,632 9,156 10,164 11,184

加價30% 6,604 8,268 9,919 11,011 12,116

面積平方公尺 300 300 300 300 300

評定現值 3,048,00 3,816,00 4,578,00 5,082,00 5,592,00

評定現值(加價20%) 3,657,60 4,579,20 5,493,60 6,098,40 6,710,40

評定現值(減價30%) 3,962,40 4,960,80 5,951,40 6,606,60 7,269,60

房屋稅額 36,576 45,792 54,936 60,984 67,104

房屋稅額(加價20%) 43,891 54,950 65,923 73,181 80,525

房屋稅額(加價30%) 47,549 59,530 71,417 79,279 87,235

10層 15層 20層 25層 30層

肆、建議與結論

73

這幾年臺北市大樓豪宅別墅漲翻天，反觀土地的公告現值、公

告地

價相同，別墅房屋的加價有

限

、建議

、雙拼式別墅房屋評價的建議

制

評價並未對樓層數限

價及房屋現值都遠遠落後市場行情，導致以公告地價及房屋現

值為課稅基礎的稅負，都跟著降低，土地增值稅、地價稅及房屋稅

持有及移轉都負擔較輕的租稅負擔。

大樓豪宅評價又與一般建築物的評

，加上大樓豪宅及別墅房屋的市價又比一般房屋高出數倍至幾十

倍，沒有按負擔能力課稅，買賣大樓豪宅別墅房屋及持有的稅負及

成本偏低，成為富人避稅的方式之一，造成租稅的不公平現象，為

了租稅公平，須重新對別墅房屋評價及大樓豪宅加價。以下是本研

究針對別墅房屋及大樓豪宅，其房屋現值的評價建議與結論。

一

(一)獨院式

1.增加獨院式、雙拼式別墅房屋樓層數限

目前別墅房屋之獨院式及雙拼式房屋

制，可能會造成非屬於別墅房屋，而有加價的不合理現象，樓層

74

數到底要幾層樓最為合理？一般而言別墅樓層應該在3層樓以

下，超過3樓層已經不能稱為別墅，可以稱為透天厝或公寓，以現

行獨院式、雙拼式房屋評價辦法並沒有對樓層數有限制，建議在

獨院式、雙拼式房屋評價辦法，增加3樓層以下房屋限制條件，以

符