Ипотечный кризис в США:возможные причины и уроки

Пятая всероссийская конференция«Ипотечное кредитование в России»

30 марта 2007 годаМосква

«Ситуация сегодня – странная смесь жёсткой денежной инфляции, ценовой инфляции и рецессии в экономике в сочетании со спадом на рынке жилья и кризисом ипотечного финансирования». (Credit Suisse)

Официальная и альтернативная макроэкономическая статистика: инфляция потребительских цен и рост ВВП США

Немного статистики....

Динамика % ставок

Средняя стоимость объекта недвижимости

Основные видыипотечных программ в США

• Prime conforming – кредиты, соответствующие стандартам Freddie Mac, Fannie Mae, иных правительственных рефинансирующих организаций

• Jumbo – кредиты, соответствующие стандартам prime, но превышающие максимальную установленную сумму ($417,000 в 2006-2007 годах)

• Alt-A – кредиты для заёмщиков с достаточным кредитным рейтингом, но нестандартными требованиями к подтверждению дохода, графику платежей и т.п.

• Subprime – кредиты для заёмщиков с проблемной кредитной историей, низкими доходами, отсутствием накоплений для первоначального взноса

• Government – социальная ипотека; кредиты, гарантированные правительственными структурами

Alt A

• Alt A – ипотечные кредиты, риск по которым находится на уровне между prime и subprime. Кредитные истории заёмщиков обычно хорошие, но в структуре самих кредитов есть факторы, повышающие степень риска. Это и более высокое значение коэффициента кредит/залог, и недостаточное документальное подтверждение дохода заёмщика.

• Эти кредиты привлекают кредиторов, потому что доходность по ним выше, но заёмщики обладают достаточно высоким кредитным рейтингом.

• 81% таких кредитов в 2006 году – кредиты с отсутствием или неполным документальным подтверждением дохода заёмщика. 55% заёмщиков оформили ипотеку второй очереди одновременно с основным кредитом, средняя величина коэффициента кредит/залог составила 88%. 22% всех кредитов Alt-A были взяты в инвестиционных целях или для приобретения второго (не основного) жилья.

Subprime

•Низкие доходы

•Проблемная кредитная история

•Неполный пакет документов

•Ставки выше на 400 – 500 базисных пунктов

•В 3 квартале 2006 года почти 13% кредитов находились в просрочке; на 1 марта 2007 года некоторые кредиторы сообщали об уровне просрочки до 19%.

Основной продукт – гибридный ARM 2/28. Процентная ставка фиксируется на два года на выгодных условиях, чтобы привлечь заёмщика, а затем платёжи расчитываются в полном объёме. В 2006 году кредиты ARM 2/28 составляли почти 78% объёма выдачи кредитов сегмента subprime.

Структура общего объёма выдачи ипотечных кредитов,в денежном выражении по типу программы, 2002 год

Структура общего объёма выдачи ипотечных кредитов,

в денежном выражении по типу программы, 2006 год

Объём выдачи кредитов subprime, 1994 – 2006 годы

Динамика социальной ипотеки – заёмщики низкого качества перетекли в сегмент subprime

Ипотечная «экзотика»:Piggybacks (ипотека второй очереди для получения

средств на первоначальный взнос)

• У 46% всех кредитов в 2006 году CLTV > 95%

• 39% всех ипотечных сделок по приобретению жилья включали ипотеку второй очереди

Ипотечная экзотика: IO (Interest Only) – платёж включает только

проценты по кредиту и Neg-Am – минимальный платёж меньше процентов по кредиту

• Эти опции действуют некоторый период времени; увеличение ежемесячного платежа по окончании такого периода может составить до 40%.

Ипотечная экзотика:кредиты с уменьшенным пакетом документов,

оценка уровня дохода со слов заёмщика

Stated income loans, кредиты с оценкой уровня дохода со слов заёмщика, быстро прозвали liars’ loans – «кредиты для лжецов».

По данным исследований, более половины заёмщиков завышают свои доходы на 50% и более.

Top 25 Subprime Lender list() -

1. Wells Fargo 2. HSBC Household Finance

[HSBC's subprime erased at least half of '06 earnings]

3. New Century [funding pulled; lending halted, lawsuits, criminal probes, impairments]

4. Countrywide [subprime to hurt results; layoffs]

5. Fremont General [2007-03-02; residential subprime activities ceased]

6. Option One [H&R Block; mounting losses; up for sale]

7. Ameriquest [ACC's formerly-major retail subsidiary]

8. WMC [subsidiary of GE Money]

9. Washington Mutual [some branch closures starting late 2006]

10. CitiFinancial

11. First Franklin [acquired by Merrill Lynch from National City for $1.3bln]

12. GMAC [Major layoffs in ResCap; Looming writedowns subprime loan portfolio and residual]

13. Accredited Home [in a serious cash crunch]

14. BNC [Lehman bros. subsidiary]

15. ChaseHome Finance 16. Novastar [announced

impairments; likely no dividends in 2007, no taxable income through 2011; shareholder lawsuits]

17. OwnIt, 2006-12-07 [partially-owned by Merrill and BofA]

18. Aegis [recently closed two subprime operations centers]

19. MLN, 2006-12-29 [Much of the sales force has gone to Lehman]

20. EMC

21. ResMAE,2007-02-13 [acquired by Citadel]

22. FirstNLC 23. Decision One [owned by

HSBC; rumored to be up for sale]

24. ECC/Encore [fire-sale bought out by Bear-Stearns]

25. Fieldstone [2007-02-16, bought by C-Bass]

25 ведущих операторов сектора subprime в США. Красным выделены обанкротившиеся и/или прекратившие существование, синим – потерявшие самостоятельность. Данные на начало 2007 года

Изменение ставок по кредитам ARM

Корректировка ставок ожидает примерно 1 млн заёмщиков сегмента subprime в этом году и ещё 800 000 в следующем

Общий объём кредитов ARM, корректировка ставок по которым состоится в 2007 году, составит 1 триллион долларов

Рост уровня просрочек по ипотечным кредитам

Долговая пирамида

•Соотношение объёмов выпуска ипотечных ценных бумаг к стоимости базового актива достигает ошеломительных значений – иногда 35 к 1. Другими словами, на ипотечный кредит в 300 000 долларов может быть выпущено производных инструментов на сумму до 10 500 000 долларов.

•Такие непропорционально высокие значения соотношений между стоимостью базового актива и объёмом выпуска производных инструментов могут привести к тому, что проблемы в сегменте subprime, объём которого не так велик по сравнению со всем ипотечным рынком, будут транслированы с многократным увеличением на рынок в целом.

Возможные причины и следствия

• Кризис был вызван сочетанием спекулятивного роста на недвижимость, долгим периодом непрерывного повышения учётной ставки и снижением регуляторных стандартов

• Скорее всего, кризис не остановится, несмотря на ужесточение регуляторных требований – корректировка ставок по ARM в ближайшие два года только увеличит и без того растущее количество дефолтов и обращений взыскания, что увеличит предложение на рынке жилья и приведёт к дальнейшему снижению цен, что спровоцирует «сброс» инвестицонных объектов, что дальше снизит цены... Вопрос в том, насколько данный кризис затронет экономику США в целом и мировую экономику.

• Аналогичный сценарий в России в настоящее время маловероятен –рынок не исчерпал свой потенциал даже с «традиционными» продуктами, продукты сегмента subprime в настоящее время практически не представлены, а объём рынка ипотеки крайне мал в процентах от ВВП. Для сравнения: объём рынка ипотеки в России составляет 7 млрд. долларов США, что менее 1% от ВВП. В США это соотношение составляет 54% при ВВП порядка 13 трлн. долл., в Великобритании 57% и т.д.