武汉市住宅与房地产业发展“十二五”规划编制有关情况

武汉市住房保障和房屋管理局二 O 一一年二月

我市住宅与房地产业发展“十二五”规划编制主要情况一

我市住宅与房地产业发展“十二五”规划主要内容三

二 “ 十二五”住宅与房地产业发展基础和形势

十二五规划的新意和亮点 四

一、我市住宅与房地产业发展“十二五”规划编制主要情况

（一）领导重视，提高认识

（二）公众参与，准备充分

（三）广泛研究 ，科学谋划

（四）构建体系，突出重点

（一）领导重视，提高认识

从 2010 年 1 月底开始起步，早动手、早谋划，先后出台了《武汉市住房发展十二五规划编制工作方案》和《武汉市住房发展十二五规划编制工作计划》；及时成立规划编制工作领导小组和工作专班；多次召开领导小组会议和专题研究会议，研究和指导规划编制工作，定期召开工作专班会议加以落实；要求各直属单位、有关处室高度重视规划的编制工作，实行主要领导负责制，切实做到“组织有力、准备充分、体系完善、重点突出” 。

一是在新浪网、搜房网开展问卷调查，了解公众对我市十二五期间住房与房地产业发展关心的焦点，共收到有效问卷 300 多份；

二是广泛开展各区、各产业区和开发园区、部分大型用工单位座谈会和问卷调查，调查摸底需求和项目有关情况，基本确定实施房地产投资规模在 1 亿元以上的重点项目 209 个（含保障性住房），严格落实“规划定项目、项目进规划”有关要求；

（二）公众参与，准备充分

三是积极走访民政、统计、规划、公安、计生等部门，掌握第一手数据，并了解同类城市相应指标和规划制定情况，为指标体系制定奠定基础；

四是组织开展了为期四个月的全市人均住房建筑面积 16 平方米以下的住房困难家庭住房状况调查，基本掌握了 6.08 万住房困难家庭的住房状况，并调查了解了我市住房困难的大中专毕业生和缴纳社保的进城务工人员的基本情况，以便于比较准确地预测我市“十二五”期间住房保障需求。

（二）公众参与，准备充分

（三）广泛研究 ，科学谋划

市委市政府

市人大

市政协

听取汇报加以指

导

武汉大学住房保障研究中心

武汉市规划设计研究院

上海易居房地产研究院戴德梁行

（武汉）有限公司

（四）构建体系 ，突出重点

以房地产开发、住房保障、危旧房及棚户区改造和住宅产业现代化四个专项规划构成我市“十二五”时期住宅与房地产业发展规划的主体框架和主要内容；

房地产开发 住房保障

住宅产业现代化

危旧房及棚户区改造

行业规划主体框架

（四）构建体系，突出重点

提出了 “两元双轨五类制”住房供应体系，建立“双轨并行、四类并存”的住房保障体系，市场性住房和保障性住房的供应规模，基本按照 8： 2 的比例确定，拟定了“十二五”期间我市住宅与房地产业建设和发展的方向；将住房保障专项规划作为住宅与房地产业规划的重点，将公共租赁住房作为住房保障专项规划的重中之重，同时将“加快限价商品住房建设，积极推进各类棚户区改造”也作为重要内容，切实做好《住房保障“十二五”规划》编制上报工作。

二、“十二五”住宅与房地产业发展基础和形势

11 十一五发展回顾

22 十二五发展形势

（一）十一五发展情况

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

房地产开发投资（亿元）

十五 十一五

1 、房地产市场保持较快发展，居民居住条件不断改善

231.9%

3148

（一）十一五发展情况

0

500

1000

1500

2000

2500

住宅投资（亿元）

十五 十一五

213.5%

0

500

1000

1500

2000

2500

住宅投资（亿元）

目标任务 完成情况

房地产开发投资全社会固定资产投资

26.1%3148亿元

73.9%

2122

120%2122

（一）十一五发展情况

0

1000

2000

3000

4000

5000

房地产开发竣工（万平方米）

十五 十一五

33.9%

0

1000

2000

3000

4000

5000

住宅竣工（万平方米）

十五 十一五

35.9%

4020

4604

（一）十一五发展情况

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

销售新建商品住宅（万平方米）

十五 十一五

88.1%

0

500

1000

1500

2000

2500

销售存量住房（万平方米）

十五 十一五

73.3%

2226.46

5141.88

（一）十一五发展情况

0

5

10

15

20

25

30

35

人均建筑面积（平方米）

完成目标值 住房建筑面积

100.34% 房地产业增加值GDP比重

93.54%

6.46%1267.09亿元

32.11

（一）十一五发展情况

2、住房保障体系不断完善，居民住房困难有效缓解

0

5

10

15

20

投入保障资金（亿）

十五十一五

15.55

24倍

0

5000

10000

15000

20000

实物配租（户）

十五十一五

19690

32.2倍

02468

1012

廉租住房覆盖面人均住房使用面积（平方米）

8住房面积 ㎡以下月入400以下

12住房面积㎡以下月入600元以下

12

8

（一）十一五发展情况

2、住房保障体系不断完善，居民住房困难有效缓解

0

200

400

600

800

竣工经济适用住房（万米方米）

十五十一五

757.52

76.2%

0

20000

40000

60000

80000

100000

新增受益家庭（户）

十五十一五

80032

33.4%

（一）十一五发展情况

3、市场监管力度不断加大，市场秩序逐步规范有序

积极贯彻落实国家一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，严格行业管理，对房地产中介、估价服务企业加强行业监管，加强市场监测分析，及时有效地实施宏观调控，引导居民住房理性消费，促进市场健康发展。

（一）十一五发展情况

4、危旧房及棚户区改造持续推进，城市面貌不断改善

累计实施危房改造项目计划 24个

拆除危旧房屋 148.3万平方米

净供地面积 98.9 万平方米

城市及国有工矿棚户区 拆迁建筑面积 85.54万平方米 ，共计 13204户

（一）十一五发展情况

5、物业管理机制体制进一步完善，水平持续提升

0

2000

4000

6000

8000

10000

物业管理面积（万平方米）

十五十一五

80%

近 10000

（一）十一五发展情况

6、住宅产业化逐步推进，住宅建设水平不断提高

十一五”期间，“东方明珠”、“盛世东方”、“长江明珠•黄 埔人家”三个住宅小区被列为国家康居示范工程项目；

40 个工程项目被列为建筑节能、绿色建筑的试点示范项 目累计建设达 400 万平方米以上，其中住宅项目 23个；

通过商品住宅性能评定的项目 16个，累计超过 100 万平 方米以上；

主要问题

1 、房地产开发投资占全社会固定资产投资比重均低于预期（ 28%）

0%

20%

40%

60%

80%

100%

房地产开发投资占全社全固定资产投资比重

预期完成情况

28% 26.1%

主要问题

2 、住房保障与社会需要存在差距

一是住房困难家庭规模仍然相当大。

二是住房保障标准不高。

三是现行的住房保障体系还不够健全 。

主要问题

3、住宅产业化发展仍处在起步阶段

一是技术、部品缺乏配套化和集成化 。

二是新技术的研发与推广应用缺乏有效的政策支持 。

三是住宅性能认定制度推广缺少政策支持 .

四是全装修住宅推广工作仍以试点示范项目为主 .

（二）十二五发展形势

1 、经济社会发展提出新要求，要求住宅与房地产业 继续为“扩内需、保稳长”作贡献 2 、房地产调控政策趋紧，要求住房发展要有保有压

3 、“两型社会”建设，要求住宅与房地产业发展要始 终坚持产业现代化发展方向

4 、武汉经济快速发展、城市地位上升，要求住宅与 房地产业保持较快发展

三、我市住宅与房地产业发展“十二五”规划主要内容

（一）指导思想、基本原则及发展任务

（二）主要内容

（三）空间布局

（四）重点项目

（五）保障措施

（一）指导思想、基本原则及发展任务

以国务院批复《武汉市城市总体规划》（ 2010-2020 年）为依据，坚持以邓小

平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕“两型社会”建设、创新型城市建设、中部地区中心城市建设，全面推进住房与房地产业发展。 坚持以科学发展观为指导方针、服务于武汉城市建设与经济发展、住房市场和保障协调发展、资源集约利用和发展低碳经济等四项基本发展原则。

（一）促进房地产市场持续健康发展（二）完善住房供应和保障体系（三）规范房地产市场服务管理体系（四）推动住宅产业现代化发展

发展任务

（二）主要内容

十一五时期→经济适用住房为主，廉租房、租金补贴为辅的住房保障模式这种体系为解决我市中低收入家庭的住房困难发挥了重要作用，但也显露一些管理弊端，如准入、退出等一些问题，引起了中央和地方领导的重视和关注。近几年国家出台了一系列加强住房保障工作的政策措施，为制定十二五规划提供了有力的政策指导。

（一）住房保障工作进一步加强

1 、住房保障方式实现转型

十二五时期→“双轨并行、四类并存”的住房保障体系，逐步推进不同种类并轨，最终形成以公共租赁住房为主导的新型住房保障体系。

（二）主要内容

（一）住房保障工作进一步加强

2 、住房保障重心上移 最低收入住房困难家庭→低收入住房困难家庭→中等偏下收入住

房困难家庭、新就业职工和在汉外来务工人员“十二五”期间，基本解决人均住房建筑面积在 16平方米以下的城镇低收入住房困难家庭的

住房问题；着力解决人均住房建筑面积在 16平方米以下的城镇中等偏

下收入住房困难家庭的住房问题；有条件地将新就业职工和在汉外来务工人员逐步纳入住房保障范围。

（二）主要内容

（一）住房保障工作进一步加强

3 、住房保障规模大幅提升 规划期内，共建设保障性住房 20 万套，建筑面积 1000 万平方米。

其中廉租住房 2 万套 100 万平方米；经济适用住房 4.9 万套， 300 万平方米（含

动迁安置房 3万套， 180 万平方米）；公共租赁住房 11 万套， 450 万平方米，其中新建 10.5万套， 425万平方米，通过存量房市场筹集成套租赁房源 0.5万套， 25万平方米；限价安置房 2.1 万套， 150 万平方米。（这一规模可能根据省政府下达的十二五指标进一步调整扩大）

（二）主要内容

（二）房地产开发继续保持稳定增长

1 、房地产开发累计投资 7000 亿元，较十一五时期增长一倍多，占全社会固定资产投资比例为 23-25%，其中住宅投资 4550 亿元。

2 、房地产开发竣工总面积 5400 万平方米，其中住宅竣工 4500 万平方米，比十一五时期住宅竣工量增加约500 万平方米。

（二）主要内容

（三）城镇居民人均住房建筑面积进一步增加

城镇居民人均住房建筑面积进一步增加，预计 2015年末城镇居民人均住房建筑面积达 35平方米，比十一五期间净增约 3个平方米。

（二）主要内容

（四）市场服务管理体系进一步健全和完善

1 、加快建立统一架构、覆盖全面的房地产服务和 管理信息平台，使我市房管系统信息化建设水 平接近全国先进水平

2 、积极拓展和规范物业服务、房产中介、策划、 营销代理、租赁等房地产专业服务领域

3、加强房地产市场的全过程监管，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境

（二）主要内容

（五）物业服务再上新台阶

3 、新建商品住宅维修资金归集率达 100% ，

并采取有效措施提高资金使用效率。

1 、扩大物业管理覆盖面，新建住宅物业管理 覆盖率 100% ；

2 、到“十二五”末，老旧住宅区市场化物业服务 覆盖率达 50% ；

（二）主要内容

（六）棚户区及危旧房改造的全面推进

基本完成在册危房和部分新增危房改造，使每年危旧房新增数量与危旧房改造数量达到平衡。基本完成市政府下达的 2010-2014年全市城市和国有工矿棚户区改造任务，改造棚户区 38 片，用地面积 252.44公顷、改造建筑总量为 265.60 万平方米，其中住宅 222.76万平方米。

（二）主要内容

（七）住宅产业化推进工作全面提速

1 、每年增加绿色建筑试点示范工程 150 万平方米；

2 、全市新建住宅全面执行节能 65% 的目标；

3 、住宅产业化试点项目累计建筑面积 50 万平方 米；新建商品住宅装修比例超过 20% ，中心 城区达到 30% ；4 、推行住宅性能评定制度，保障性住房率先贯彻 住宅性能评定标准。

（二）主要内容

（八）房地产产业进一步发展壮大

1 、国家一级房地产开发企业达到 20 家以 上，二级房地产开发企业达到 300 家；

2 、通过积极引导，形成 4 至 5个中介经纪集 团，争取创立具有国内竞争力的中介品 牌公司；

3、全市一级估价机构不少于 10 家。

（二）主要内容

（九）房地产管理信息系统建设整体推进

1 、实现一个中心：建设统一的房产数据中心

2 、构建一个平台：全局信息化系统和设施集成 的统一信息化管理平台

3、完成五大板块：住房保障管理、房地产市场信 息、 物业管理、房屋安全管理、办公自动化等 五大业务板块

4、完成个人住房信息系统、房地产市场信息系 统等十个子系统建设

需求预测及指标说明

一、关于全市经济发展总体目标

“ 十二五”期间，全市生产总值将突破 1 万亿元，年均增长 12%以上，人均生产总值超过 10 万元，综合实力在全国副省级以上城市中要保持前五位，全社会固定资产投资累计达到约 3万亿元。

需求预测及指标说明

二、住宅需求总量

按城镇人口和人均住房建筑面积倒推 ，“十二五”时期累计住房需求量约为 4490 万平方米。

从自住和改善型需求来测算，未来 5年武汉城镇居民的自住和改善型购房需求面积： 275×55%×90%×74%×90×50%=4533 万平方米

从“十一五”完成情况来分析，“十二五”时期住房需求量约为 4464.65 万平方米。

需求预测及指标说明

按城镇人口和人均住房建筑面积倒推：年份 2011 2012 2013 2014 2015

城镇人均住房建筑面积（平方米） 32.6 33.2 33.8 34.4 35.0

城镇人均住房建筑面积增量（平方米） 0.49 0.6 0.6 0.6 0.6

上一年城镇非农业人口数（万人） 550 557.7 565.5 573.4 581.5

年初城镇非农业人口住宅需求量（万平方米） 269.5 334.6 339.9 344 348.9

新增城镇非农业人口数（万人） 7.7 7.8 7.9 8.1 8.5

新增城镇非农业人口住宅需求量（万平方米） 251 259 267 278.6 297.5

拆迁面积（万平方米） 300 300 300 300 300

住房需求量（万平方米） 820.5 893.6 906.9 922.6 946.4

需求预测及指标说明

从“十一五”完成情况来分析：

年均增长率 2011 2012 2013 2014 2015 合计

2%857.92

875.08

892.58

910.43928.64

4464.65

需求预测及指标说明

三、保障性住房需求分析：廉租住房需求

低收入无房户 2010 年配租 “ 十二五” 廉租住房实物配租保障

“ 十二五”将新增配租量

共需廉租住房

1.7万户 1 万户 0.7万户 1.3万户 100 万平方米

需求预测及指标说明

三、保障性住房需求分析： 经济适用住房需求

人均建筑面积16平米以下

廉租住房保障

2010 年保障

收入 824元以上

“ 十二五”需经适房的

困难户

建筑面积

5.3万户 1.7万户 1 万户 0.7万户 1.9 万户 120 万平方米

需求预测及指标说明

三、保障性住房需求分析： 城镇中等偏下收入家庭公共租赁住房需求

中等偏下收入人口

需保障住房困难家庭（按住房困

难率 15%，保障覆盖面 35%计）

公共租赁住房 （不超过 60 平米

计算）

公共租赁住房 （不超过60 平米计算）面积

70 万户 约 4 万户 4 万套 230 万平方米

需求预测及指标说明

三、保障性住房需求分析：新就业职工公共租赁住房需求

“ 十二五”期间需保障人

数

“ 十二五”期间实际保障人数（ 60%）

需公共租赁房（每人按 16平方米计算）面积

公共租赁住房

13 万 约 8 万 130 万平方米

4万套

三、保障性住房需求分析： 在汉外来务工人员公共租赁住房需求

共需保障人数

实际保障（ 75%）

公共租赁房 （人均 8平方米的集体宿舍 ）面积

公共租赁房 套数

15万 11.25万 90 万平方米 3.7万套

三、保障性住房需求分析： 被拆迁住房困难家庭需求预测

平均年拆迁量 总拆迁量 约需建设安置（按

20-25%的比例）

300 万平方米 1500 万平方米 约 330 万平方米

1、保障性住房

保障性住房建设投资 共需 351.025亿元新建廉租住房 需 31.8亿元经济适用住房 需 94.2 亿元（动迁安置房 56.25亿

元）公共租赁住房 需 130.125亿元限价安置房 需 87.9 亿元租金补贴 需 7亿元

资金来源上，一是政府主导 ；二是引导社会资本投资经济适用住房（含动迁安置房）、公共租赁住房和限价安置房建设 。政府直接投资 96.64亿元，占总投资的 27.5%，其中地方政府投资约 81 亿元，占总投资的 23.1%。

四、资金测算

保障性住房资金渠道

保障性住房投资通过以下渠道筹集：一是市、区财政预算安排的资金；二是中央财政投资补助和省政府以奖代补资金；三是住房公积金增值收益扣除风险准备金和管理费用后计提的部分；四是土地出让净收益按不低于 10%比例计提的部分；五是运用间接融资和直接融资方式从金融市场筹集的专项资金；六是用工（人）单位或其他企事业单位投入保障性住房建设的资金；七是城镇居民购买保障性住房的资金；八是出租、出售保障性住房及配套设施回收的资金；九是社会捐赠以及其他途径筹集的用于保障性住房的资金。

四、资金测算

2、棚户区改造

年度 土地出让收入（万元）

拆迁总成本（万元）

财政支出（万元）

净收益（万元）

每亩净收（万元 / 亩）

2010 944962 829337 66147 49478 51

2011 92104 84496 6446 1162 5

2012 29714 61888 2080 -34254 -549

2013 48737 49608 3411 -4282 -66

2014 5180 7382 363 -2565 -462

合计 1120697 1032711 78447 9539

年度改造项目收益汇总表

四、资金测算

（三）空间布局

1 、主要原则

（一） 符合空间结构和功能优化调整原则

（二） 推动就业与居住均衡发展的原则

（三） 促进社会公平与融合的原则

（三）空间布局

2、空间布局（ 1 ）房地产开发 对于居住物业，调整优化主城区居住用地布局，严格控制中央活动区的住区开发，大力发展综合组团的住区建设，有序推进新城组群的居住建设。 对于商业物业，在武广商圈、中山大道商圈、中南商圈、钟家村商圈等中心商业区物业规模化的基础上，商业物业向江岸沿江商务区、江汉王家墩商务区、硚口企业总部区、汉阳王家湾、武昌滨江商务区、洪山光谷、青山徐东片区板块扩展，规划布局全市商业营业用房及写字楼，强化武汉的区域商业中心地位。 对于工业厂房，按照“相对聚集、分层布局”的原则，二环线以内严格限制建设工业厂房，二环线至三环线之间调整改造工业厂房用地布局，依托重大产业园区布局，因地制宜集中发展都市工业园，三环线之外重点建设工业厂房。

（三）空间布局

经济适用房项目 25 个

3、保障性住房

廉租住房 2 万套暂在以上各区经济适用住房项目中以配建形式安排 ( 实施过程中可根据实际情况加以调整 ) 。

公共租赁住房和限价安置房按照本规划规定的年度建设 计划规模，确定具体项目并组织实施。

区域 江岸 武昌 江汉 青山 硚口 东西湖

洪山 汉阳

数量 1 个 1 个 1 个 1 个 2 个 2 个 7 个 10 个

（三）空间布局

4 、棚户区改造

4个武昌

1 个青山

3个洪山

1 个硚口

7个汉阳

3个江岸2 个江汉

17个国有工矿

数量棚户改造片区

共 38 个片区

（四）重点项目

通过调查摸底，“十二五”期间，基本确定实施房地产投资规模在 1 亿元以上的重点项目 209 个（含保障性住房），总建设规模达 9847 万平方米，预计完成投资 4156 亿元，约占“十二五”期间投资指标的 63% 。

（五）保障措施

1 、充分发挥土地、信贷、税收等政策的综合调控作用

根据市场变化，科学把握土地供应的总量、结构、布局和时序，保证普通商品住房、保障性住房的用地供应量在全市住房用地供应总量中的比重提高至 70%以上。保障性住房土地供应实行划拨方式为主，探索出让、租赁等多种方式，实现多元化。积极运用税收政策杠杆，鼓励和支持住房特别是中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设和合理消费，认真落实支持保障性住房建设和运营的税收优惠政策，加大对住房二级市场消费和房屋租赁的支持力度，带动一级市场健康发展。

（五）保障措施

2、逐步调整优化行业结构 逐步建立和完善“两元双轨五类制”的住房供应体系和“双轨并行、四类并存”保障体系，重点发展满足广大群众基本住房消费需求的中低价位、中小套型普通商品住房 ；适度扩大廉租住房保障范围，大力发展公共租赁住房，合理控制经济适用住房的建设规模，根据实际需要适当建设限价安置房 ；合理调整住宅与非住宅结构比例 。

两元双轨五类制

产权 租赁

一般商品住房

市场性住房供应

廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价安置房

保障性住房供应

3、进一步完善住房保障工作机制和方式

第一、健全保障机制

（ 1 ）建立政府负责的责任机制

（ 2 ）建立公共财政投入机制

（ 3 ）建立土地供应的保障机制

（ 4 ）完善“市区联动、以区为主”的住房保障机制

3、进一步完善住房保障工作机制和方式

第二、完善保障政策

一是 研究制定公共租赁住房相关政策

二是 进一步健全保障性住房管理制度

第三、创新保障方式

一是 并轨保障性租赁住房租金标准

二是 盘活存量房市场

（五）保障措施

4、提高行业管理和服务水平

“政府引导、企业自律、社会监督”

提高物业服务和管理水平

加强房地产行业监管

完善房管系统信息化建设

（五）保障措施

5、大力推进住宅节能和产业现代化

建立市住宅产业化工作联席会议制度，组织成立住宅产业化专家

委员会，分别负责统筹规划、协调推进和论证认定、服务指导我市住宅产业化工作。报请市政府颁布实施《关于推进武汉市住宅产业化的指导意见》等相关政策文件，提出并落实相应推进机制、经济政策和技术政策。

（五）保障措施

6 、加快危旧房屋及棚户区改造

先改造拆迁安置点

先改造城市重点地段

先改造城市基础设施

危旧房改造坚持规划先行，成片改造为主，改造范围内经鉴定被确认的危房比例原则上不得低于 40％ ； 出台城市和国有工矿棚户区改造支持政策，还可通过土地储备、重大项目打包、市政设施建设、危房改造、保障性住房建设等多种方式开展棚户区改造，加快旧城改造步伐。

四、十二五规划的新意和亮点

（一）把住房保障放到更加突出的位置，列为了十二五规划的重中之重

围绕中央提出的“住有所居”的总体目标，突出政府公共职责，将住房保障专项规划作为住宅与房地产业规划的重点；

结合住建部“加快发展公共租赁住房”的要求，将 公共租赁住房作为住房保障专项规划的重中之重。

四、十二五规划的新意和亮点

（二）把加强宏观调控、稳定房价、促进房地产市场平稳健康发展放到了重要位置

1 、结合市情，继续贯彻落实国家各项调控政策措 施，抑制投资和投机及不合理的住房消费需求

2 、进一步健全和完善住房供应体系，凸显住房的民生功能

3 、创新市场监管手段，促进市场健康发展

四、十二五规划的新意和亮点

（三）淡化房地产业作为支柱产业的地位与作用

进一步强化了住房与房地产业在改善民生上的功能定位，突出了对社会和经济两个方面的作用，同时结合经济发展方式转变和产业结构调整的需要，适当调整了在固定资产投资上占的比例。

四、十二五规划的新意和亮点

（四）在房地产发展方式上，更加注重和强调绿色、环保和低碳的开发理念

（五）把提高行政效能，加快房管信息化建设提到了重要的工作日程，提出 了具体的目标和要求

（六）进一步强化了公共服务职能，把以人为本的服务理念提到重要的位置

汇报结束，谢谢！