2008 年武汉六大城市综合体项目分析

城市综合体，又称“豪布斯卡（ HOPSCA ）”。 豪布斯卡（ HOPSCA ）是一种源于欧美的造城理

念， 1986 年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏——曼哈顿，东京之核心——六本木，是现代地产所能达到的最高形态。所谓“豪布斯卡”（ HOPSCA ）就是由酒店（ HOTEL ）＋写字楼（ OFFICE ）＋停车场（ PARKING ）＋大型综合购物中心（ SHOPPING MALL ）＋娱乐空间（ CONVENTION ）＋国际公寓（ APARTMENT ）的复合体。在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。上海的新天地项目属于国内比较成功的案例。

城市综合体

虽然豪布斯卡（ HOPSCA ）在国外受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。

首先，豪布斯卡（ HOPSCA ）属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以豪布斯卡（ HOPSCA ）一般分布于城市次中心，这样才能使得豪布斯卡（ HOPSCA ）建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；

同时，作为豪布斯卡（ HOPSCA ）必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外， HOPSCA 豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要豪布斯卡（ HOPSCA ）与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在豪布斯卡（ HOPSCA ）社区内的人员的便利性。

城市综合体的思考 城市综合体由于包含了众多建筑形态，所以

体量一般极为庞大，在城市中心城区土地极为稀缺的今天，除开大规模的“旧城改造”项目有可能操作成为真正的城市综合体外，更多的项目是按照城市综合体项目的规划、设计思路，在一个综合性项目中进行酒店、写字楼、商业街、高档住宅等产品的组合性开发，以期达到最佳的经济效益和社会效益。

武汉的“都市综合体”，除武汉新世界中心外，大多处于在建或规划阶段，如瑞安 · 武汉天地、万豪 · 联邦中心（住宅先期开发）、世贸 · 锦绣长江。

武汉典型都市综合体

汉口天地（武汉天地） 位于武汉内环汉口永青街，是永清商务区的核

心组成部分，是香港瑞安集团在汉操作的顶级品牌大盘，建筑面积近 140 万方 A 地块以办公楼、餐饮、娱乐、零售为主。项目第一期工程汉口天地将会保留修建 9幢上世纪二、三十年代的历史建筑 , 在传统建筑特色中注入新的生命力，提升其商业经营价值 , 成为武汉市的新地标。另外可能会建一幢楼高 250米的标志性建筑大楼 ，是一个极具武汉时代文化特色的城中城项目，目前在前期客户积累过程之中，预计开发周期 8 到 10 年。

世茂锦绣长江 占地面积 858 亩，建筑总面积 165 万平方米，

会所建筑面积 11000 平方米。 一期容积率 2.68 ，绿化率 53% ，可售 1044 户，

停车位 为 1 ： 0.4 。开发理念：四大世界风情园林，打造国际生活圈，

项目分四期开发，一期为亚洲养生园、二期欧洲音乐园、三期美洲现代园、四期澳洲休闲园

形象定位：重新划分大武汉荣耀版图 新武汉、世中心营销战略：以城市运营商为己任，构建和谐公共空

间

项目公建：五星级酒店、 11000 平方会所 1公里长滨江商业街、下沉式商业广场、长江博物馆、开放式音乐广场、国际双语幼儿园

目前为一期开发，打造亚洲风情园、销售均价 11000元

武汉典型高端大盘

武重地块地块位置：武昌区中北路 147号 土地用途：居住 总用地面积 ： 527934 ㎡ 建筑容积率： 2.29 以内 可建面积约 120 万方

项目目前为工厂阶段，由上海复地开发与上海豫园商城房地产发展有限公司 联合开发、项目将实现复地早期进入武汉的理想，在武汉复制一座城隍庙，预计这也是该项目的文化之根。

项目 09 年交地、规划方案不可知，但是该项目将是本项目最直接的竞争对手。

武汉典型高端大盘

• 用地面积： 532618.44平米• 总建筑面积： 1065240平米 其中 :住宅 991360平米 公建 73880平米• 容积率：　　２．０• 绿化率：　　４２％• 住宅总户数：９６４１户

拟分 8——10 年开发。

武汉典型高端大盘

武锅项目

新世界中心是位于航空路口由新世界开发的一个大型城市综合项目，项目占地 3.5 万平米，总建筑面积约27.2 万平米地下约 3.3 万平米，整个建筑包括有商场、酒店、写字楼、住宅、商业街和对外车位，总投资 12亿。   项目规划有 4 栋联体高层住宅 638套， 5 层新世界高档百货商场 1 栋26 层 5A 写字楼和 1 栋 6 星级酒店，住宅下商铺规划为对外步行街，对外公共车位 600 个，住宅销售均价7300 元 /㎡，写字楼 12000 元 /㎡，商业为自己招租，有瓦萨琦、阿玛尼等世界顶级品牌（少量），车位按 3元 /小时记费。

新世界中心

项目分析1 、其酒店对外宣称要打造为六星级酒店，但

酒店体量只有 30681平米（ 26层）。2 、写字楼总体量为 73701平米，定位为 5A级写字楼，分为出售和出租两类，出售面积约 1.37 万平米 ( 非 5A 级 ) 。

3 、住宅并非顶级豪宅。

闵东 · 中天国际位于汉阳钟家村人行天桥路口，由浙江中天建设与福建闵东电力合作开发，是一个集住宅、酒店、写字楼、商业为一体的大型城市综合体。项目占地 24279平方米，总建筑面积 16 万平 方 米 ， 其 中 地 上137600 平方米， 地 上 容积率近 5.7。

闵东 ·中天国际

项目规划有 14034㎡的商业街（部分为临街铺面），商场 24045平方米（易初莲花）， 2栋 27-28层商业中心（酒店办公） 47537平方米，2栋 30层住宅楼 47720平方米 1240套。