第九章 土地整理研究

国土资源部规划司，国土资源部土地整理中心 .《土地开发整理规划实例》 [M]. 地质出版社，2001

高向军 .土地整理理论与实践 [M]. 地质出版社 .2003

《全国土地开发整理规划》 2003( 网上查找 )《土地开发整理标准》国土资源部土地整理中心，2000

参考资料

本章主要内容本章主要内容

第一节 土地整理概述

第二节 土地整理的范畴

第三节 土地整理的条件分析与潜力评价

第四节 土地整理规划

第五节 土地开发整理规划设计举例

第一节 土地整理概述国外土地整理的发展简史

1 、土地整理概念及法律最早源于德国，整理的任务是农村地产的重新调整；

2 、俄国在 17 世纪建立第一所土地整理学校，主要任务是调整土地关系、合理组织土地利用和土地资源管理，通过土地整理解决生态、社会、经济问题；

3 、德国、荷兰、法国、俄国、加拿大等国已经形成了比较完整的土地整理体系，他们将调整土地利用结构和土地关系，实现土地利用规划目标的过程称为土地整理。

日本：土地整治和整备　

韩国：土地调整

台湾：土地重划

　　土地整理名称虽不同，但内容基本相同，其中以德国、荷兰的土地整理最具代表性。

我国土地整理的发展态势

90 年代至今土地整理的目标：按土地利用总体规划要求，

增加耕地数量，提高耕地质量，改善农业生态环境。

2000 年全国启动编制土地开发整理规划。

2001 年首批国家投资土地开发整理项目正式启动。

行政推动为主，专业化、市场化、社会化程度低。

土地整理产业化发展。

一、土地整理的基本内涵

实质：合理组织土地利用。途径：外延扩展和内涵挖潜

广义土地整理指农地整理和市地整理。狭义土地整理指农地整理

土地整理包含土地开发、

土地复垦

概念：在一定地域范围内，按照土地利用计划和土地利用的要求，采取行政、经济、法律和工程技术手段，调整土地利用和社会经济关系，改善土地利用结构，科学规划，合理布局，综合开发，增加可利用土地数量，提高土地的利用率和产出率，确保经济、社会、环境三大效率的良性循环。

基本内涵：

土地整理涉及到自然、社会、经济、工程等各个方面，横跨众多学科领域，是一项技术性和实践性极强的系统工程。

土地整理的内容和目标随着社会经济的发展而发展表现为一个持续的动态发展过程。

土地整理不仅协调自然过程，还协调社会经济和文化过程，追求生态、经济益和社会效益的统一。

土地复垦 指采用工程、生物等措施，对在生产建设过程中因挖损、塌陷、压占造成破坏、废弃的土地和自然灾害造成破坏、废弃的土地进行整治，恢复利用的活动。

土地开发 指在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施，将未利用土地开发利用和对已利用土地集约利用的活动。

联系：均是通过一定手段挖掘土地的固有潜力，扩大土地利用空间与利用深度。

二、土地整理与土地开发和土地复垦

区别： 土地开发 侧重于对未利用土地的开发。

土地复垦 侧重于使因各种自然和人为因素造成破坏的土地使其恢复到可利用状态的活动，是综合性的利用和技术过程。

土地整理 它是一项对土地权属和土地的用途、布局、结构等进行全面调整的综合措施。

三、土地整理与土地利用总体规划、可持续发展

与土地利用总体规划

与可持续发展

　　土地整理集中了社会、经济、自然、人文在内的可持续动态因素，是土地可持续发展的重要的内在动力机制。

土地整理 土地利用总体规划

深化、细化与完善，实现手段

遵循的依据

第二节 土地整理的范畴

土地整理范畴

农地整理

市地整理

当前我国土地整理所涉及的主要是

农地整理

一、土地整理的范畴

市地整理 是指利用各种技术手段，在既定的城市空间范围内，对城市居民点、工矿、交通等建设用地的利用方式、结构和土地使用权属进行调整，消除对社会经济可持续发展起制约和限制作用的因素，盘活存量土地，提高现有建设用地综合效益，达到控制建设占用土地，尤其是控制占用耕地的目的 。

在城镇、工矿、交通用地部门

规划中予以讨论

改造旧城；归并企业用地；闲置地的开发； 优化用地结构 ；

∙∙∙∙

土地储备中心或土地储备公司

农地整理 指对田、水、路、林、村、乡镇企业及其他零星土地采取综合治理和调整措施，以增加耕地和其他农业用地的有效利用面积，提高土地生产率（耕地质量）、改善农业生产条件、居住环境及生态环境为中心的活动。

广度整理（外延扩展）：以调整农村土地用途和结构，增 加农村用地和耕地有效利用面积为目的。

深度整理（内涵挖潜）：以提高土地利用效益、改善农业 生产条件为目的。

二、农地整理的范畴（一）农村居民点用地整理

　农村居民点整理：挖掘现有农村居民点用地的潜力，通过建设中心村、清退空闲地和超标宅基地等方式增加可利用土地面积，完善农村基础设施和生活设施，将节约出的农村居民点用地复耕为耕地、园地等投入农业生产。

形式

（ 1）宅基地整理 （ 3）村庄中的闲散土地整理（ 2）自然村向中心村合并（4）适当提高建筑容积率

（二）田土块整治 农田整治及道路沟渠等基本建设 调整农地结构，归并零散地块 农用非耕地还耕

（三）农地改造 中低产田土改造 （四）废弃地灾毁地复垦 废窖、废破窖的复垦，灾毁河滩地的复垦等 （五）耕地后备资源开发

第三节 土地整理的条件分析及潜力评价

一、土地整理的条件分析

（一）自然条件分析

（二）社会经济条件分析

（三）土地利用现状分析

地理位置，地形、地貌、水利、气候、生物、土壤等

GDP 、粮经作物产量、人均纯收入、交通、通讯网络建设等

土地利用结构、特点、问题等

二、土地整理潜力评价

( 一 ) 土地整理潜力

指在一定时期、地域范围和生产力水平下，通过治理措施，使待整理土地增加可利用空间、提高生产能力、降低生产成本、改善生态环境的程度。

( 二 ) 土地整理潜力评价的内容

1 、农村居民点整理潜力

例： 2000年四川省农村居民点用地为 104.26万 hm2　　农村人口为 6842万人，人均为 152m2 / 人。　　《村镇规划标准》控制在 100m2/ 人　　 2030人口高峰年农村人口 4537.30万人　　农村居民点理论总需求量为 45.37万 hm2 ，　　可节约出 104.26 - 45.37 ＝ 58.89万 hm2

全国可以增加有效耕地比例为 2.36%—3.36%

现状人均建设用地水平

(平方米／人 )

允许采用的规划指标允许调整幅度

(m2／人 )指标级别

规划人均建设用地指标 (m2／人． )

120.1—1501V 100． 1—120

可减 0—20V 120． 1—150

>150 V 120． 1—150 应减至 150 以内

《村镇规划标准》 (GB50188—93)

农村居民点整理潜力汇总表单位：公顷、%

县（市、区）名称

待整理农村居民点面积

可增加农用地面积 增加耕

地系数潜力等级

小计 其中：增加耕地

成都市 ２０００

９００

５００ ４０％

锦江区

……

合计

2 、农用地（农田）整理潜力

改造中低产农用地 , 修整道路沟渠 , 整理田块分割细碎、田坎过多、合理利用零星未利用地、废弃地等。

全国各地的土地整理实践表明，增加有效耕地面积比例 2.60%—3.60% 。

典型调查 实况修正

四川省耕地整理潜力汇总表

单位：公顷县（市、区）名称

待整理耕地片区总面积

增加耕地面积

增加耕地系数

潜力等级 备注

成都市 ５００００ １０００

２％

锦江区

**

合计

基础资料：耕地后备资源调查评价报告成果，获得宜耕荒地和复垦耕地的数量、类型、等级、规模、权属、分布情况等方面的数据统计。

3 、土地开发复垦潜力分析

可耕地：即指质量较好、农业基础设施比较完善、随市场变化可调整转化为耕地的其他农用地，包括非专业性园地、人工和改良草地以及人工坑塘。

土地开发潜力汇总表

单位：公顷、%

县（市、区）名称

待开发土地面积

可增加农用地面积增加耕地系数

潜力等级 备注

小计 其中：增加耕地

成都市 243.0 243.0 196.0 80.7

锦江区

**

合计

[ ]四川省耕地后备资源面积分区分布图 公顷

20011. 40

95664. 34

30521. 00

105609. 00

13397. 57

0. 00

20000. 00

40000. 00

60000. 00

80000. 00

100000. 00

120000. 00

复垦土地开发土地

第四节 土地开发整理规划一、编制规划原则1 、依据有关法规及与相关规划相协调。2 、经济、社会、生态效益相统一。3 、因地制宜原则。4 多方案比较。5 、政府决策和公众参与相结合。

1 、“十五”计划及 2010 年远景目标纲要2 、各乡镇经济指标3 、县及乡镇土地利用现状4 、部门用地需求量和规划用地分布预测5 、上级规划下达的耕地开发、复垦、整理指标

二、规划依据

三、土地开发整理规划编制的程序

1 、准备工作 2 、调查分析

3 、拟订规划供选方案 4 、协调论证

5 、确定规划方案 6 、规划评审

四、土地开发整理规划内容

（一）规划目标的确定（二）土地开发整理分区的确定 土地整理区 土地复垦区 土地开发区 土地开发整理综合区（三）重点区域、重点工程和重点项目的确定（四）投资与效益分析 投资估算、筹资渠道

（五）规划实施对策和建议 行政、经济、技术、法律手段

重点区域

重点工程

重点项目

很好的示范效应和社会经济生态效应 ，建设期限一般不超过 3 年

规模较大 ，对规划目标实现起支撑作用 ，预期投资效益好 ，明显改善生态环境

不打破县级行政区域界限

五 、土地整理规划成果

（一）规划文本 （二）规划说明（三）规划图件 （四）规划附件

1 、前言：目的、任务、依据和规划期限2 、概况3 、土地开发整理潜力4 、规划目标与方针5 、总体安排、划区与项目落实6 、预期投资与效益评价7 、实施规划的保障措施8 、文本附表

规划文

本

1 、土地开发整理潜力分布图（耕地、农村居民点、土地复垦、土地开发整理潜力分布图、 ）2 、土地开发整理规划图3 、土地开发整理项目图集

1、编制规划的简要过程2、规划基础数据的来源3、规划编制的原则和指导思想4、土地开发整理目标、总体安排的确定依据，土地开发整理区划分和项目选择的原则、方法5、规划目标与方案的论证、比较6、规划不同意见的处理

规划说

明

规划图

件

第五节 土地开发整理规划设计举例

一、准备工作

（ 1）组织与技术准备

• 成立工作领导小组和专项规划组：专项规划组负责具体编制和指标分解下达工作。

• 制定工作计划：指导思想、工作内容、人员配备、工作经费等。

• 制定技术方案：包括规划依据、规划内容与方法、技术路线、成果要求等。

土地利用现状和规划资料包括

①（镇）土地利用总体规划；

②上级下达的土地开发整理分解指标和要求 ;

③各有关部门涉及的土地利用专项规划资料；

④县、乡（镇）土地利用现状资料；

⑤土地开发整理潜力调查资料；

⑥土地评价资料。

基础资料

当地的自然生态环境、人口和社会经济发展、农业普查等资料，基础图件，土地政策、法规及相关规定、标准等资料。

（ 2）资料收集整理

二、现场踏勘要点 建材种类：市场价格、运距等与预算编制相关的 资料等。

核实所收集的资料 : 项目地点，项目区涉及的行政村、图幅号、地块编号、经纬度坐标、项目区四至，项目建设区地形地貌，水文地质等。

核实土地利用现状表和土地统计台帐：核实参与整理地类及面积。

调查土壤类型，农用地限制因子及解决方案等。 基础设施状况的调查及其调绘上图 : 水利骨干设施、交通状况、电力状况、林网建设状况、生态环境保护设施状况等。

新增耕地潜力调查分析 : 田土坎、零星荒草地、宅基地整理等的面积统计和计算，新增耕地率、田土坎系数的计算等。 水资源供需平衡调查及分析 : 包括需水量估算、项目区可供水量计算以及分析结果。 规划方案的初步拟定以及在草图上调绘出土地平整、农田水利、田间道路和其他工程的位置。 土地权属调查 : 包括群众意见收集、权属是否清楚、有无租赁经营行为以及权属调整方案是否合理等。

三、主要工程设计 土地平整工程

农田水利工程

农村道路工程

农田防护林工程

（一）土地平整工程的技术标准

1 、农田田面高程设计• 以防涝为主，田面设计高程应高于常年涝水位 0.2m以上

• 地下水位较高，田面设计高程高于常年地下水位 0.8m

以上。

2 、梯田田坎设计• 土质粘着力愈小或田坎愈高，田坎外测应愈缓。

• 田坎高度 3m以下的外侧坡一般可选用 45°~ 80° ；

田坎内侧坡可选用 45°~ 60° 。

（二）农田水利工程（灌排工程）的技术标准

1 、灌溉标准

设计灌溉保证率

南方小型水稻灌溉区的灌溉工程也可按抗旱天数进行设计。

灌溉设计保证率设计因素：水文气象、水土资源、作物组

成、灌区规模、灌水方法及经济效益等因素

一般灌溉保证率设计为 75%左右

2 、排水标准

• 暴雨重现期：排水区的自然条件、涝灾的严重程度及影响大小等因素。

经技术经济论证确定，一般可采用 5—10年，或参照经国家或相关权威部门批准过的地方性要求。

• 设计暴雨历时和排除时间：旱作区一般可采用 1－ 3d暴雨从作物受淹起 1－ 3d排至田面无积水；水稻区一般可采用 1

－ 3d暴雨 3－ 5d排至耐淹水深。

• 农作物的耐淹水深和耐淹历时：根据当地或邻近地区有关试验或调查资料。

适于使用农业机械作业的设计排渍深度，应根据各地区农业机械耕作的具体要求确定，一般可采用 0.6－ 0.8m 。

灌溉排水工程设计

H

田面田面

B

δ

渠道断面设计

（三）道路工程的技术标准

按主要功能和使用特点农村道路 o 干道o 支道o 田间道o 生产道

1 、干道、支道的技术要求

o 交通量：根据旺季交通运输及生产运输车流量保证率确定；

o 道路宽度：干道路面宽 6 － 8m ，高出地面 0.7－ 1.0m ；支道路面宽 3 － 6 米，高出地面 0.5 － 0.7m 。

o 道路纵坡：主要指干道。平原地区一般应小于 6％；丘陵山区应小于 8 ％，个别大纵坡地段以不超过 11％为宜。

o 道路弯道半径：根据地形、工程难易及行驶安全确定。平原地区或丘陵地区弯道半径不小于 20m,山区最小半径可为 15m ，对翻山越领回头弯道半径一般可采用 12m 。

2 、田间道与生产路技术要求 田间道：主要为货物运输、作业机械向田间转移及为机械加油、加水、加种等生产操作过程服务。路宽宜为 3－ 4m。 生产路：为人工田间作业和收获农产品服务。路宽宜为 1m 左右。

3 、田间道纵坡 最大纵坡：宜取 6％－ 8％。 最小纵坡：以满足雨水排除要求为准。一般宜取 0.3％－ 0.4 ％，多雨地区宜取 0.4 ％－ 0.5 ％。

四、水田水利规划设计应注意的问题四、水田水利规划设计应注意的问题 沟渠的设计应充分考虑地形因素，尽量考虑自流灌溉。 沟渠的设计时，注意沟渠走向与等高线的关系，一般沿等高线布置，注意流向和地势的关系，切记不要从低的地方流向高的地方。 蓄水工程设计首先应考虑灌溉面积以及种植业结构和灌溉习惯等因素，根据以上因素确定工程的规模。

蓄水工程的选置 • 一方面要考虑地形因素，既能蓄水，又可灌溉。 一般依地形、地势而建，保证具有一定的蓄水面积 ; 也可通过引水沟渠实现一定面积的自流灌溉。• 另一方面又要考虑工程投资的问题，尽可能选择地势较高的天然蓄水地形，通过稍加改造便可实现自流灌溉。• 在丘陵区，微型蓄水工程（山坪塘）一般选择修建在丘陵忡沟的顶部或中偏上位置，不要布置在地形最低处（能蓄但不能灌），也不要布置在地形最高处（能灌但不能蓄）。

蓄水工程要配套引水沟，沉沙池和灌溉沟渠，保证蓄水工程的蓄水功能和灌溉功能。拦河灌溉工程设计，要保证通过水坝拦河，可实现一定数量的自流灌溉面积，又要考虑水坝的蓄水规模和投资成本，一般选择具有天然蓄水地形、地质结构稳定，投资节省的地方建坝。

土地整理规划不合理设计图举例

规划道

路有误

规划道

路有误

规划道

路有误

规划道

路有误

规 划沟渠有误

规 划 沟渠有误

规 划山坪塘有误

规划蓄水池有误

五、工程量计算及预算编制五、工程量计算及预算编制工程实例项目区基本情况 :山前洪积扇 ,有一定起伏。

要求：在比例尺为 1 ： 10000 、等高距为 10m的地形图上，相邻等高线的水平距离约为 3cm，设计水平梯田田面宽度为 30m，田坎高 1m，标准田块长 100m，如下图所示 ,采用半挖半填法施工，计算土方工程工程施工费。 图中虚线代表设计的整理后水平梯田的田面； B为设计田块宽度，在本例中 B＝ 30米；H为设计田坎高度，在本例中 H＝ 1米。

A2

A1

B

H

工作步骤：

1 、确定采用何种预算定额

根据本工程内容及工程施工方法 , 确定采用何种预算定额。

如《 ××省水利水电建筑工程定额》。

2 、确定工程量计算项目

根据《 ××省水利水电建筑工程定额》的总说明及土石方工程说明 , 按照定额规定的适用范围 , 确定本工程土石方工程的工程量计算项目为 :

人工挖装胶轮车运土、土方填筑。

3 、计算各分项工程的工程量 v 利用截面法计算土方量 挖土方截面积 A1＝ (H×B)/8＝ (30×1)/8＝ 3.75（m2）

挖土方工程量 V1＝（ 2A1×S） /2＝（ 2×3.75×100）／ 2＝ 375

（m3）

填土方截面积 A2＝ -(H×B)/8＝ -(30×1)/8＝ -3.75（m2）

填土方工程量 V2＝ -（ 2A2×S） /2＝ -（ 2×3.75×100）／ 2＝ -37

5（m3）

运土工程量 V＝ (A1-A2)S/2＝ (3.75-3.75)×100/2＝ 0（m3）

其中： S 为标准田块长度，即相邻两截面间的间距。A2

A1

B

H

计算说明：

上例仅是在一种理想状态下计算的土方量，在实际工作中，坡面不会如此平滑，因而造成填挖土方量是不尽相同的，故存在项目区田块内部及田块间的土方运输。

如果项目区存在土层瘠薄、砂石含量大、保水保肥性低等本土农业生产条件较差的问题，也需要客土外运，此时也存在土方运输。

实际操纵：

需要对项目区土层现状、填挖区相对高程、客土区位等条件细加分析以得到准确的土方运输量。 土方运输常采用人工挖装拖拉机运土、汽车运输等方式进行，因工程量较大，预算费用较高，在实际编制预算工作中应加以注意。 在 CAD操作系统支持下，应用 CASS 软件计算。需要调查、输入坡面若干点原有高程和改土要求（填挖区相对高程、客土区位等）。

4 、套用相应定额子目计算工程直接费

确定定额编号 : 人工挖装胶轮车运土的定额编号为 10176 ; 土方填筑的定额编号为 10796 。

计算定额人工费 : 人工单价暂确定为 17.00元 /工日。查定额编号为 “ 10176” 的定额人工工日为 28.1 ，则定额人工费为 477.7 元 ；

查定额编号为 “ 10796” 得定额人工工日为15，则定额人工费为 255元。填入下表：

表 4-1 人工费预算表

定额

编号 分项名称

计算单

位

工程

量

人工费

（定额） 合计

10176 人工挖装胶轮车运土 100m3 1.88 477.7 898.08

10796 土方填筑 100m3 1.88 255 479.4

合计 1377.48

计算定额材料费：查定额编号为 “ 10176” 的定额材料费为每 100 立方米 20元，查定额编号为 “ 10796” 得定额得材料费定额为每 100 立方米 20元，填入下表：

表 4-2 材料费预算表

定额编号 分项名称 计算单位 工程量 材料费

（定额） 合计

10176 人工挖装胶轮车运土 100m3 1.88 20 37.6

10796 土方填筑 100m3 1.88 20 37.6

合计 75.2

计算定额施工机械使用费：查定额编号为 “ 10176” 得胶轮车施工机械台班为“ 22.83” 查定额编号为 “ 10796” 得定额蛙式打夯机施工机械台班为“ 2”。则定额机械使用费如 4 － 3表，其中机械使用费换算表 4－ 4作为预算附件。

表 4 - 4 材料费换算表

定额编号 分项名称 计算单位 工程量 台班价

（定额） 合计

1100 胶轮车 台班 22.83 3.27 74.65

1073 蛙式打夯机 台班 2 6.07 12.14

合计 86.79

说明：表中台班单价由《 ××省水利水电施工机械台班费定额》查得

表 4-3 机械使用费预算表

定额编号 分项名称 计算单位 工程量 机械使用费

（定额） 合计

10176 人工挖装胶轮车运土 100m3 1.88 74.65 140.34

10796 土方填筑 100m3 1.88 12.14 22.82

合计 163.16

计算土地平整工程直接费

表 4-5 土地平整工程直接费 单位：元

分 项 人工费 材料费 施工机械使用费 直接费

人工挖装胶轮车运土 898.0.8 37.6 140.34 1076.02

土方填筑 479.4 37.6 22.82 539.82

合计 1377.48 75.2 163.16 1615.84

 5 、确定相关费率 根据《土地开发整理项目预算编制办法》中费税要求，结合选定的《××省水利水电建筑工程费用定额》的相关内容，经过必要的换算后，得实例中有关费率标准为： 其他直接费费为直接费的 1.0％ (包括冬雨季施工增加费 和施工辅助费 ) 现场经费费为直接费的 6.0％ (包括临时设施费和现场管理费 ) 间接费费为直接工程费的 6.0％ (包括企业管理费、财务费和其它费用 ) 计划利润为直接工程费的 3％ 税金为直接工程费的 3.12％

税金 查定额可知：• 营业税 = 工程施工费 ×税率（ 3%）• 城市维护建设税 =营业税 ×税率（ 1%）• 教育费附加 =营业税税额 ×3%

税金 =营业税 + 城市维护建设税 +教育费附加 =（直接工程费 + 间接费） ×0.0312 。故税金的费率为 3.12％，计算基数

为直接工程费与间接费之和。

由此得到土地平整的工程施工费，各分项费用见下表：

直接工程费 间接费 计划利润 税金 工程施工费

项目

名称 直接费 其他直接费

现场经费 6% 3% 3.12%

1615.84 直 接 费的 1%

直接费的6%

合计

直接工程费的 6%

直接工程费的 3%

直接工程费的3.12%

土地

平整 16.16 96.95 1729.00 103.74 183.26 190.6 2206.55

土地平整工程施工费 单位：元

第十章 居民点布局及用地规划

第一节 居民点概念、类型及现状

一、居民点的概念、类型

居民点——人们定居的场所。

配置有各类建筑群、街道网、车站、码头等交通设施、社会公共设施、绿化系统等的综合地类。

城镇居民点

土规课程

农村居民点

类

型 农村居民点形式多样，主要存在地域差异 (如我国南方、北方的差异 )

城市型居民点

居民点体系

城市——城镇——乡村

①城市分特大城市（＞ 100万人）、大城市（ 50-100万人）、中等城市（ 20-50 万人）和小城市（＜ 20万人）。

1998 年统计数据显示，全国总共有 668座城市：特大城市 37座；大城市 48座；中等城市 205座；小城市 378座；城镇 1.9万个以上。

②城镇分县城和集镇。 其中集镇包括建制镇和场（乡）镇，指县城以下一定区域内工商业比较发达，具有一定的市政工程设施和服务设施的农村小区域。

根据联合国区域发展中心的划分规定，集镇的人口数量一般在 2万人以下。

我国政府文件中常将集镇划归小城镇范畴。

其范围大到设市以下几万人口的县城和建制镇，小到丘陵山区几百人口的最低层次的乡镇。

小城镇—— 3 万人以上尚未设市建制的县城和镇称为小城镇。（中国城市规划学术委员会小城镇学科组界定）

注意：

③乡村分中心村、基层村和村落。

二、我国城市化发展现状居民点发展的过程，大体上可以概括为城市化的过程。

城市化城市化：随着工业及第三产业的发展，出现农村居民向城镇集聚并改变其原有生产、生活方式的过程。

20 世纪 80年代以来，我国城市化进入快速发展时期。目前我国城市化水平达 30.4% ；城市数量从改革开放初期的 193 个增加到 668 个，非农业人口占城市总人口的 53% 。

但总体上我国城市化水平仍明显滞后于经济发达国家，大约落后 11-22 个百分点。

在我国这个“农民大国”，一半多人口居住在农村，并主要依靠小规模农业维持生计，因此“城镇化”比“城市化”更符合我国国情。 至 1997年底，全国有建制镇 18316个，集镇 29118个，村庄总数355万个，村镇非农业人口占村镇总人口 8.37% 。

注意

我国城镇化战略总的指导思想：坚持走中国特色的城镇化道路，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，努力形成资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐的城镇发展新格局。

第二节 居民点用地存在问题

一、城镇居民点用地问题1 、旧居住区问题

（ 1）建筑密度高，住房老化，街道狭窄，交通压力大，无或少有公共绿化用地，居住环境恶化；

（ 2）用地无明显的功能分区，居住区、工作区等互相干扰，无系统的环境保护设施，噪音及空气污染严重；

（ 3）历史建筑及传统住区风貌在旧城改造中拆毁或丧失，地价上涨使旧住区更新改造日益困难。

旧城区居民点——历史自然形成，建筑密度过高

2 、开发区问题

（ 1）开发区远离主城，封闭运行，变成了单一工矿区。

（ 2）未完全按照规划执行，造成开发区内的“圈地”现象严重，土地浪费 现象明显。

某工业开发新区——不合理规划导致“城中村”现象

二、城镇居民点用地问题解决方案

1 、旧居住区解决方案

（ 1）优化激活旧城区经济和社会发展资源，促进旧城居住区条件改善。

（ 2）强化环境改善模式 ，对经营性污水、废气和垃圾排放进行环境达标治理。

（ 3）建立旧城住区环境可持续管理机制。

国外：整体的城市居民点——和谐的人与自然

国外：居民点细部（别墅群）——巧妙的因地制宜

2 、开发区规划注意：

（ 1）开发区建设要处理好新城区和传统工业的关系，形成鲜明的地域特色。

（ 2）开发区的交通体系建设要衔接、配套，互相之间有机联系。

（ 3）保护开发区的生态环境，处理好建筑、绿化与河道之间的关系。

开发区 1—— 各类用地布局有层次 , 但地块单一形式呆板

开发区 2—— 用地布局生动紧凑 , 但建筑形式偏于一致

浦东新区——用地布局合理 ,且建筑、绿化形式多样化

三、农村居民点用地问题

（ 1）住宅建设混乱，居民点布局杂乱，土地利用结构不合理

（ 2）土地利用率低，土地闲置浪费严重

（ 3）人均用地和户均宅基地规模偏大

（ 4）城乡一体化建设占用土地现象严重

小城镇建设——新气象 , 但规划不完善且过于模式化

四、农村居民点用地问题解决方案参考

①多层立体型

②规模搬迁型

③小村集并型

④缩村填实型

新型农村居民点——集中式楼房建筑、生态型

生态示范小康村——生态型高效合理用地

现代化农村居民点——规模化、集约化土地利用

第三节 居民点体系规划布局一、居民点布局原则

1 以经济联系半径为主要依据 2 居民点布局的整体性 3 有利生产、方便生活 4 创造最佳生态环境 5 合理用地，节约用地

经济联系半径：指城镇在组织社会生产与居民生活方面所产生的经济影响的地区范围。包括城镇与城镇之间，城镇与周围居民点（村、庄），城镇各种用地，城镇与各种田间工程设施之间的社会经济联系。

二、居民点布局基本理论1 反磁力吸引体系理论

概念概念：大城市对人口的吸引称为磁力吸引，为摆脱这种磁力吸引所采取的措施称反磁力吸引。

主张主张：每个城市都有与之相应的地域吸引范围，但城市不能孤立存在，不能负荷过大，而应有机联系，共同组成统一整体。

磁力中心

反磁力中心

反磁力中心

反磁力中心

反磁力中心

2004版北京地图

迫切要求北京核心区域的“有机疏解”与京津冀范围的“重新集中”，要求建设区域综合交通体系，重组发展空间。

单中心聚焦“摊薄饼”环状发展模

式

磁力中心

反磁力中心反磁力中心

反磁力中心反磁力中心

2 门槛理论

原理原理：居民点发展中有三种限制条件即门槛，包括地理环境条件、基础建设设施、居民点结构改建。

门槛一 ——在用地上进行具体规定。

门槛二 ——扩大居民点用地所必须的基本建设投资。

门槛三 ——城市结构随人口增加和生活标准提高而产生的改变。

应用效果：应用效果：太小城市的居民不可能享受齐全的服务设施，而太大城市居民生活的环境和条件恶化，继续发展所需造价越来越高。

B

（ 1）图中三个不同级别的居民点由高至低分别为 C ， B ， A 。 （ 2）城镇级别越高数目越少，级别越低数目越多；高级居民点多布局在低级居民点中央，最大限度方便全体居民，使整个区域农业和居民点迅速发展起来。

（ 4）可能设有日常生用品商店、水果店、报刊、理发店的居民点是 A B C ；可能有中小学校、纺织品商场、剧场、医院的居民点是 B C ；可能有大学、体育场、电视台的居民点是 C 。

（ 3）级别越高的城镇间平均距离越远，级别越低的距离越近。

级别较高的中心地有低级中心地所具有的职能，且有低级中心地所没有的较高级职能。受门槛理论的限制，较低级别的中心地通常不能满足某些高级职能部门的需求。

C

C

CB

A

A

A

A

AB

B

B

3 环状带形城市理论

理论基础理论基础：交通是城市形成的主要因素。

基本主张基本主张：使城镇分布在一条带形区域内。可构成封闭环式，以利公共交通的运转。

（该理论主要为一个构想，现代基本未采用该形式）

成都市

彭州

郫县温江

新津

新都

龙泉

金堂

都江堰

双流

卫星式

布局形式

三、居民点布局形式选择

（ 1）卫星式——以大城市为中心，在周围发展重点卫星城和一般城镇。

带状式 布局形式

宝鸡 咸阳

西安

渭南 潼关

陇海铁路沿线城市

（ 2）带状式——居民点分布呈带状，多沿交通线（铁路干线、大型河流）

沈阳 抚顺

鞍山 本溪

长沙

株洲湘潭多

边形式

布局形式

（ 3）块状式——多分布在经济发达平原区。多为多边形。

自由式

布局形式

（ 4）自由式——满天星式。主要在我国南方农村最常见、最突出。若进行合理规划布局，加以改造和集中，可节约 1/3—1/2 土地。

第四节 居民点用地规划一、区域城镇体系规划的主要内容

（ 1）分析中心城市的吸引范围：即中心城市的辐射范围，主要根据其距离远近、经济联系等，确定该体系的层次。

（ 2）城镇体系基础条件分析：历史背景、演变规律、、区域基础、经济基础，各产业部门的现状及其特点、发展条件和方向。

（ 3）城镇体系布局分析： 第一，确定城镇居民点分级：四级（中心镇、一般镇、中心村、基层村）、三级（一般镇、中心村、基层村），二级（镇、中心村）。

第二，拟定城镇体系布局方案：结合自然资源分布情况、城镇道路网分布现状、土地利用规划，以及乡镇工业、农业、副业规划等，进行城镇的布点规划，并在地形图上确定各村镇的具体方位。

二、居民点用地选择

3 、宜于建筑（ 1）地势、地形 （ 2）土质 （ 3）水文地质条件 （ 4）地下水

4 、环境卫生与安全条件

1 、便于生产 2 、便于运输

（ 1）避免选在地层断裂带、滑坡、山间风口、以及易受山洪河水泛滥威胁的地方。（ 2）不应选在沼泽、大型水库的下方、有地下矿藏的地段，墓地及地方病高发区。

具体：

在地质灾害多发区不宜布置居民点

三、居民点用地规模的预测

1 、农村居民点规模及占地面积概算

（ 1）居民点规模：居民点的规模和占地多少，取决于人口数量的变化。

①自然地条件 岭区：地形起伏，耕地分散，居民点规模小且分散。 平坝区：地形平坦，耕地集中连接，农业生产集约化水平高，交通方便，居民点相对集中且规模较大。

②生产劳动条件 耕作半径：又叫工作半径或下田作业半径，指从居民点到它服务的土地范围边界的平均距离。

耕作半径与人地比例和交通条件关系：人均耕地多的地区，耕作半径大一些，反之则小。人均耕地指标相同时，居民点规模大，耕作半径也大；当耕作半径相同，人均耕地多时，居民点规模小。

现实条件：耕作半径不宜过大，下田行走时间以不超过半小时为好。在平原区相当于步行 2公里，自行车 4公里，马车 2.5公里，汽车、摩托车为 10公里。

地形影响：不同地形区，需按步行速度和道路弯曲系数，对上述距离加以修正。一般来说，步行速度为：平坝区： 4-5公里 /小时，丘陵区： 3.5-4公里 /小时，山区： 3-3.5公里 /小时；道路弯曲系数为：平坝区： 1.0-1.2 ，水网地区： 1.2-1.4 ，丘陵地区： 1.

4-1.8 ，山区为 1.5-2.0 。

③文化福利设施条件

托儿所服务半径为 0.5公里，幼儿园为 0.7公里，小学为 1-2公里。除此而外，还有广场，娱乐场所，美容，照相，医疗保健等等一系列的服务设施都有相应的服务半径。

传统上是按“千人指标”来设计的，即是说一千人中应该保证多少福利条件：如，一千人居民中需要有：幼儿园有 12-48床位，小学校有 120-124 个座位，中学有 120-140 个座位，理发店约需 2 个座位等。

（ 2）居民点占地面积的概算方法

①根据建筑物面积定额推算

即按居住人数和居民点内各项生产的规模，参照当地建筑定额，分别概算出居民点中心区、住宅区和生产区的建筑面积。 一般将建筑物的面积扩大 10-15倍，分别作为上述三个区的占地面积，其总和即为整个居民点的概算占地面积数。

②根据耕地面积概算

按耕地总量的一定比例来确定居民点的面积。如：新疆建设兵团农场建设规划：农场中生产队居民点占地面积 = 耕地总面积 ×3-5%

③根据每户宅基地面积概算

已知住户数和每户宅基地标准可以概算住宅占地总面积，再根据生产区和生活区的经验比例， 3:7或 4:6 ，推算出生产区和整个居民点的占地面积。

2010 年 XX乡（镇）农村居民点用地规划表XX乡（镇） 2010年农

村居民住户数(户)

每户宅基地标准面积(m2/户)

生活区居民点面积

(km2)

生产区占居民点总面积比例

生产区居民点面积

(km2)

居民点总面

积(km2)

总 计

村 1

村 2

…

村 n

2 、城镇居民点规模及占地面积概算

（ 1）历史推断法：根据居民点用地不同时期扩展数据加以分析确定未来每年用地扩展数量，据以确定规划期居民点用地规模。

（ 2）统计法：由政府部门组织街道、机关、厂矿、企业事业等基层用地单位，上报土地需求量，然后由规划单位加以统计分类、调整、平衡，最终推算出城市用地需求量。

（ 3）规划指标法：依据国家标准 GB137-90 采取“双因子控制”，即根据调整确定的人均建设用地规划指标和人口预测数，预测建设用地规模。

步骤一：进行人口预测

步骤二：在确定规划指标时，以现状为基础确定人均建设用地规划指标，在允许调整幅度范围内调整，得出人均规划建设用地总指标。

表 1 人均建设用地现状、规划和调整幅度（单位： m2/ 人） 人均建设用地水平现状 指标级别 人均建设用地规划指标 允许调整幅度

?60.0 Ⅰ 60.1-75.0 +0.1 ~ 25.0

Ⅰ 60.1-75.0 >0 60.1-75.0

Ⅱ 75.1-90.0 0.1+ ~ +20

Ⅱ 75.1-90.0 不限 75.1-90.0

Ⅲ 90.1-105.0 0.1+ ~ +15.0

Ⅱ 75.1-90.0 -15.0 ~ 0

Ⅲ 90.1-105.0 不限 90.1-105.0

Ⅳ 105.1-120.0 +0.1 ~ +15.0

Ⅲ 90.1-105.0 -20.0 ~ 0 105.1-120.0

Ⅳ 105.1-120.0 不限

Ⅲ 90.1-105.0 <0 >120

Ⅳ 105.1-120.0 <0

步骤三：将人均规划建设用地的总指标乘以人口预测数，得出规划建设用地总规模。

步骤四：规划建设用地结构的面积划分，分别得出居住用地、工业用地、道路广场用地等的规划分摊面积。

表 2 规划建设用地结构（单位： %）

用地类别 占建设用地的比重

居住用地 20~32

工业用地 15~25

道路广场用地 8~15

步骤五：计算各项用地规划分摊面积的人均面积，将其人均单项建设用地规划指标相对照，进行最后调整。

表 3 人均单项建设用地规划指标（单位： m2/ 人）

用地类别 用地指标

居住用地 18.0~28.0

工业用地 10.0~25.0

道路广场用地 7.0~15.0

绿地 ?9.0

其中：公共绿地 ?7.0

2010年各项建设用地规划面积（km2）

2010年人均单项建设用地规划面积（m2/人）

xx市（县）

人均建设用地现状（m2/

人）

人均建设用地规划指标（m2/

人）

调整幅度（m2/

人）

2010年人均建设用地规划面积（m2/

人）

2010

年人口预测数（万人）

2010

年建设用地规模（km2

）

居住用地

工业用地

道路广场用地

绿地

居住用地

工业用地

道路广场用地

绿地

总 计

乡（镇）1

乡（镇）2

…

乡（镇）n

综合以上表格内容，即可编制城镇居民点占地面积预测表 。表 4 2010 年 xx 市（县）城镇居民点用地规划表

第五节 工业（含乡镇工业）用地规划

一、工业用地现状及评述

2 工业用地现状评述

1 工业用地现状综述（概况）

从工业类型、企业数、从业人员、固定资产、工业总产值、净产值，从工业所属性质（全民、集体、中央、地方等方面），以及重要的工业产品方面进

行综合概述。

（ 1）用地情况：占地情况、面积，包括中央、省、市和乡镇工业用地现状。

（ 2）工业用地结构分析：对已有的工业企业所占土地面积进行分析。

①按工矿企业用地权属结构进行分析

按隶属关系工业用地统计表（公顷） 乡(镇) 中央、市

属企业

乡企局 经委 二轻局 财委 农水局 交通局 其它 合计

X乡(镇)

…

X乡(镇)

合计

②按工矿企业规模结构分析

按企业规模划分工业用地统计表（公顷）类别 X乡(镇) … X乡(镇) 合计

大

中

小

合计

③按工矿企业性质进行工矿企业用地结构分析

按企业不同性质划分工业用地统计表（公顷）类别 X乡(镇) … X乡(镇) 合计

全民

集体

城镇

乡办

全县

④按行业进行工矿企业用地结构进行分析

按不同行业划分工业用地统计表（公顷）类别 X乡(镇) … X乡(镇) 合计

食品

化工

轻纺

建材

机电

能源

其他

全县

3 工业用地现状特点及存在的问题

（ 1）特点：从工矿企业、地域分布、隶属关系、企业规模、企业性质和企业行业的用地面积、比重和效益进行概括。

（ 2）存在问题：如缺乏统一规划、布局是否合理、效益是否不高、对环境影响如何等。

二、工业发展的目标

1 工业发展总趋势及工业布局

阐述规划区工业技术未来的总体发展水平，产值及利税的变化； 规划区工业布局情况，在哪些城镇和哪些线路上（沿江河、铁路、公路等）进行规划布局。

工业在城市中的布置，可以根据生产的卫生类别、货运量及用地规模，分为三种情况：布置在远离城区的工业（动力、化学、冶金、建材）、城市边缘 的工业（纺织、机械与金属加工）和布置在城市内和居住区内的工业（食品、服装）。

为防止污染和干扰居住区，工业企业用地一般要求：

（ 1）避开地区常年盛行风向；

（ 2）安排在居住用地的下风向；

（ 3）用足够的绿地等来进行必要的隔离。

2 基础产业如何发展 如能源工业、建材工业等。

3 规划区的主导产业是什么 机电、轻纺、建材、化学、能源，还是其他门类。

三、工业用地规划

1 规划依据（ 1）工业发展“九五”计划和十年规划的主要指标（ 2）国土规划中工业发展目标（ 3）工业主管部门和主要工矿企业的规划预测数据（ 4）工业发展主客观因素、历史、现状及发展趋势分析

2 规划的原则（ 1）因地制宜 （ 2）合理布局，集中与分散相结合，专业化生产与综合发展相结合 （ 3）用地有交通配套，与能源地和市场相结合，工业内部各行业之间配套 （ 4）环境保护和生态平衡

3 用地规划

（ 1）工矿用地需求量预测和整体规划

XX县工矿企业用地规划表（公顷）

2006 2010 2020 类别 2005工矿

用地面积 工 矿

用 地

面积

新增工

矿用地

其中：

耕地

工矿用

地面积

新增工

矿用地

其中：

耕地

工矿

用地

面积

新增

工矿

用地

其

中：

耕地

全县

全民

集体

城镇

乡办

重工业

轻工业

（ 2）区域工矿用地规划

XX县工矿企业用地规划表 (公顷 )

类 别 2005用地面积 2006用地面积 2010用地面积 2020用地面积

全县

区域 1

XX乡（镇）

…

XX乡（镇）

区域 2

XX乡（镇）

…

XX乡（镇）

（ 3 ）工业用地的基本格局及工业点用地规划

工业用地布局：重点阐述规划区工业的整体布局，如沿路、沿江河，以什么为中心，三点一线……等形式，最终形成一种什么工业企业。

工业点用地布局：重点阐述规划区内重要城镇的工业发展计划。

序号 项目名称 建设

性质

建设

规模

投资

总额

建设

时间

建设

地点

新增

用地

其中:耕地

一

1

2

…

n

食品工业

调味品厂

饮料厂

…

糖厂

开发

技改

…

基建

二

1

2

…

n

能源工业

x电站

矿厂扩建

…

…

基建

技改

（ 4）工矿企业重点建设项目用地规划

XX县重点建设项目用地规划表（公顷）

4、工业用地的政策和措施（根据有关政策和地方经济发展所需及合理化管理方面，略）