Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности...
DESCRIPTION
В условиях изменяющейся рыночной среды собственники объектов недвижимости и инвесторы нуждаются в разрешении вопросов: "Где взять деньги, необходимые для развития объекта?" и "В какие объекты следует инвестировать деньги?" При этом зачастую инвестору требуется грамотный совет стороннего консультанта. Для нахождения ответов на такие вопросы требуется глубокое понимание законов рынка недвижимости, знание его текущих тенденций, а также обладание навыками по анализу и расчету параметров объекта. В то же время следует помнить, что ни один из показателей эффективности реализации проекта, взятый по отдельности, не дает однозначного представления о "правильном ответе" на вопросы, стоящие перед Клиентом. Иногда требуется рассмотрение стратегических приоритетов и задач, основанных на учете нестоимостных факторов развития объекта. На примере предлагаемого кейса, мы бы хотели обратить внимание на то, что принятие решения об инвестировании во многих случаях может основываться не только на финансовых показателях эффективности проекта по созданию объекта недвижимости, но и зависеть от других, в том числе внутрикорпоративных задач Клиента.TRANSCRIPT
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Бизнес-кейс
Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания класса B+
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Содержание
• Введение• Анализ местоположения• Исследуемый объект• Анализ рынка• Затратная часть проекта• Доходная часть проекта• Анализ основных экономических показателей
проекта• Выводы
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Замысел Клиента:
строительство административно – офисного
здания класса B+ на пересечении Озерной ул., МКАД и проектируемого проезда
Цель Клиента:
В целях сокращения корпоративных издержек создание офиса компании на выезде из мегаполиса. Ключевые требования к местоположению: наличие хорошо развитой системы общественного транспорта, в том числе, наличие в шаговой доступности станции метрополитена, либо её строительство в ближайшее время
Введение
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Введение (продолжение)
Этапы анализа:• Анализ затрат на реализацию проекта• Анализ потенциальных доходов после
строительства объекта• Анализ общей инвестиционной
привлекательности проекта
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Местоположение
Характеристика местоположения:• Москва• Юго-Западный Административный округ• 10 мин.тр. – метро Юго-Западная• Юг – Озерная улица• Запад – МКАД• Север – Проектируемый проезд
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Местоположение
Схема расположения земельного участка
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Местоположение
Транспортная развязка
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Местоположение
Ближайшие транспортные магистрали:• Мичуринский проспект• МКАД• Боровское шоссе
Ближайшие крупные транспортные развязки:• Пересечение МКАД и Озерной улицы• Поворот на Проектируемый проезд
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Местоположение
• Перспективы развития метрополитена:
Постановление Правительства Москвы № 961-ПП от 30 октября 2007 г. «О плане метростроения в городе Москве на 2008-2010 гг.» не предусматривает в период до 2010 год ведения строительства станций метро «Олимпийская деревня».
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Местоположение
Перспективы развития метрополитена:• В Ближайшей перспективе (2008-2010 гг.)
планируется строительство станций «Борисово», «Шипиловская», «Зябликово», «Новокосино», «Технопарк», «Мякининская», «Волоколамская»
• Станция «Олимпийская деревня» планируется к вводу в эксплуатацию в 2014 г.
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Местоположение
Основные плюсы:• Близость к крупным транспортным
магистралям (МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе)
• Остановка общественного транспорта
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Местоположение
Основные минусы:• Близость к крупным транспортным
магистралям (МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе)
• Удаленность от станции метро (10 минут транспортом от метро Юго-Западная)
• Отсутствие подъезда к участку со стороны крупных транспортных магистралей
• Экология
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Окружение
Некоторые объекты:• Недостроенное здание• АЗС• Бизнес-центр• Торговый центр• Автосалоны и автотехцентры• Жилые дома
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Окружение
Недостроенное здание
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Окружение
Бизнес-центр, ТЦ «Мосмарт»
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Окружение
Торговый центр
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Окружение
Автосалон
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Окружение
Автокомбинат, автосалоны
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Окружение
Автотехцентр
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Окружение
Расстояние 10-15 мин.тр. (транспортная достижимость) :
• Станция метро Юго-Западная• Гипермаркет «МОСМАРТ»• ТЦ «Тут-Тук»• Универсамы Перекресток, Копейка • Предприятия общественного питания,
фастфуды и т.п.
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Окружение
Расстояние 5-10 мин.п (пешая достижимость) :• Автосалоны• АЗС• Автотехцентры
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Исследуемый объект
Основные характеристики:• Земельный участок не застроен
капитальными строениями• Площадь – 0,522 га• На земельном участке имеют зеленые
насаждения• Без значительных перепадов высот• По границе участка проходит ЛЭП
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Исследуемый объект
Вид на объект
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Исследуемый объект
Вид на объект
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Исследуемый объект
Схема генерального плана: функциональные зоны
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Исследуемый объект
Зоны и подзоны
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Исследуемый объект
Информация плана ЛГР: производственные зоны
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Исследуемый объект
Подъезд и природные факторы:• Земельный участок обладает относительно
спокойным рельефом• На территории участка отсутствуют какие–либо
природные факторы, оказывающие отрицательное влияние на его стоимость (овраги, заболоченные участки и т.д.)
• Подъезд к земельному участку осуществляется на данный момент только со стороны проектируемого проезда.
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Анализ рынка
Офисная недвижимость:• Спрос на офисную недвижимость превышает
предложения• За 2007 год рост арендных ставок на офисные
помещения класса В составил 25%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от
сдачи в аренду, нежели от продажи
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Анализ рынка
Офисная недвижимость. Предельные значения в пограничных районах:
Стоимость арендыза кв.м в год
(без НДС и ОР)
Стоимость продажиза кв.м
(без НДС)
Класс В+ $500 - $700 $4 500 - $6 500
Класс В $400 - $600 $3 500 - $5 500
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Анализ рынка
Рынок машиномест:• Спрос на машиноместа значительно превышает
предложение• За 2007 год рост арендных ставок составил 15%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от
сдачи в аренду, нежели от продажи • Собственники офисных зданий стремятся
обеспечить 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Анализ рынка
Рынок машиномест:• Спрос на машиноместа значительно превышает
предложение• За 2007 год рост арендных ставок составил 15%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от
сдачи в аренду, нежели от продажи • Собственники офисных зданий стремятся
обеспечить 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Затратная часть проекта
Рынок машиномест. Предельные значения в пограничных районах:
Стоимость аренды, $/маш.место / год (вкл. НДС, вкл. экспл.расходы)
Стоимость продажи, $/маш.место (вкл. НДС во всех районах кроме ЦАО)
Подземный паркинг
$2 700 - $3 600 $30 000 - $50 000
Наземныйпаркинг
$1 000 - $1 600 н/д
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Затратная часть проекта
Благоустройство территории
Проектирование и строительство
Подключение земельного участка к инженерным сетям
Приобретение прав на земельный участок
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Затратная часть проекта
Основные технико-экономические параметры строительства:
Площадь застройки 1 810 кв.м
Общая площадь объекта 11 430 кв.м
Доходоприносящая площадь 6 082,5 кв.м
Этажность 5 - наземных этажей, 1 – цокольный этаж, 1 – подвальный этаж
Количество м/м в подземном паркинге 57 м/м
Количество м/м на наземной парковке 99 м/м
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Затратная часть проекта
Инвестиционные затраты:• Суммарные затраты, округленно - $39 400 000• Подготовительный этап - 1 год • Продолжительность строительства - 1,5 года
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Затратная часть проекта
Инвестиционные затраты:
24,05%
68,81%
0,32% 6,82%
Затраты на покупку земельного участка
Затраты на строительство
Затраты на благоустройство территории
Затраты на подключение к инженерным сетям
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Затратная часть проекта
Распределение инвестиционных затрат с учетом роста стоимости СМР:
$ 16 000 000
$ 12 000 000
$ 8 000 000
$ 4 000 000
$0
2 кв. 2009 г. – 1 кв. 2010 г. 2 кв. 2010 г. – 3 кв. 2011 г.2 кв. 2008 г. – 1 кв. 2009 г.
$ 20 000 000
$ 14 137 150
$ 18 392 118
$ 11 986 960
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Доходная часть проекта
•Сдача в аренду наземной парковки
•Сдача в аренду подземного паркинга
•Сдача в аренду офисных помещений
Источники положительных денежных потоков:
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Доходная часть проекта
•Офис: 642 $/ кв.м в год с НДС и ОР
•Наземная парковка: 1410 $/ м/м в год с НДС и ОР
•Подземный паркинг: 3063 $/ м/м в год с НДС и ОР
Источники дохода. Среднерыночные значения:
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Доходная часть проекта
Изменение загрузки объекта:
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2 кв. 2009 – 1 кв. 2010
2 кв. 2010 – 1 кв. 2011
2 кв. 2015 – 1 кв. 2016
2 кв. 2014 – 1 кв. 2015
2кв. 2013 – 1 кв. 2014
2 кв. 2012 – 1 кв. 2013
2 кв. 2011 – 1 кв. 2012
2 кв. 2009 – 1 кв. 2010
офисные помещения
наземная парковка
подземная парковка
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Доходная часть проекта
2 кв. 2009 – 1 кв. 2010
2 кв. 2010 – 1 кв. 2011
2 кв. 2015 – 1 кв. 2016
2 кв. 2014 – 1 кв. 2015
2кв. 2013 – 1 кв. 2014
2 кв. 2012 – 1 кв. 2013
2 кв. 2011 – 1 кв. 2012
$ 6 000
$ 5 000
$ 4 000
$ 3 000
$ 2 000
$ 1 000
$ 0офисные помещения
наземная парковка
подземная парковка
Динамика изменения стоимости аренды:
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Доходная часть проекта
Движение денежных потоков:
2 кв. 2008 – 1 кв. 2009
2 кв. 2009 – 1 кв. 2010
2 кв. 2010 – 1 кв. 2011
2 кв. 2015 – 1 кв. 2016
2 кв. 2014 – 1 кв. 2015
2кв. 2013 – 1 кв. 2014
2 кв. 2012 – 1 кв. 2013
2 кв. 2011 – 1 кв. 2012
Периодический
доход
Затраты на
строительство
Гипотетическая продажа объекта
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Анализ основных экономических показателей проекта
Основные экономические показатели:
IRR - ставка внутренней доходности IRR > Y (дисконт)
NPV – чистая текущая стоимость NPV > 0
PI - индекс рентабельности PI > 1
dV – прирост стоимости dV > 0
PP – период окупаемости соответствие рынку
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Анализ основных экономических показателей проекта
Основные экономические показатели. Анализ:Значение Анализ Соблюдение
условий
IRR 15,08% > Y (13,72% )
PI 1,06 > 1
dV $19 208 942 > 0
NPV $2 534 238 > 0
PP 3,5 года соответствует рынку
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
Выводы
Затраты на покупку земельного участка $9 469 000
Затраты на строительство, округленно $27 100 000
Затраты на благоустройство территории, округленно $126 000
Затраты на подключение к инженерным сетям $2 685 000
Стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию, округленно $ $33 500 000
Средняя арендная ставка на момент ввода в эксплуатацию, $/кв.м. в год с НДС и ОР для офисных помещений
$827
Средняя арендная ставка на момент ввода в эксплуатацию, $/м/м в год с НДС и ОР для подземного паркинга
$3 706
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 961-ПП от 30.10. 2007 г. «О плане метростроения в городе Москве на 2008-2010 гг.» в период до 2010 год ведения строительства станций метро «Олимпийская деревня» не предусматривается. Иными словами, в обозначенный Клиентом период времени, существенного улучшения состояния системы общественного транспорта в непосредственной близости от будущего объекта не ожидается.
Таким образом, несмотря на положительные значения показателей эффективного проекта по созданию БЦ B+, его следует отклонить, так как он не соответствует корпоративным целям Клиента.
© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
ГРАНТ ТОРНТОН В РОССИИ
Россия, 123007, Москва Хорошевское шоссе, д.32АТ+7 495 258 9990; Ф+7 495 580 9196
www.gtrus.come-mail: [email protected]