Микрорайон «Центральный-2»

Описание проекта На территории микрорайона «Центральный-2» располагаются 17 дошкольных учреждений на 4625 мест, 9 школ на 8700 учащихся, торгово-развлекательный центр , медицинский центр и поликлиника. Транспортная инфраструктура микрорайона связана магистральной автодорогой с другими микрорайонами, с Тюменским трактом, ЕКАД, автодорогой на Новосвердловскую ТЭЦ.

Создать комфортную среду обитания позволяет расположение района внутри лесопарковой зоны, располагаясь одновременно на незначительном расстоянии от центра г. Екатеринбурга.

Общая площадь жилищного фонда 497 тыс. кв. м. На территории располагаются объекты индивидуального строительства, дуплексы, таунхаусы, средне и малоэтажной застройки. Многоуровневые автопарковки  расположены в шаговой доступности. В микрорайоне «Центральный-2» планируется разбивка парков, бульваров и сохранение существующего лесного массива.

Описание проектаПроект микрорайона «Центральный-2» предполагает

строительство жилищного фонда в объеме 497,04 тыс. м2, состоящего из следующих сегментов застройки:

- среднеэтажное строительство 259,73 тыс. м2 (многоквартирные жилые дома до четырех этажей с объектами инфраструктуры на первых этажах )

- малоэтажное строительство 237,31 тыс. м2 (индивидуальные домовладения, блокированные жилые дома, таун-хаусы)

Коммерческая недвижимость (офисные и торговые объекты на нижних этажах жилых зданий, а также прочие нежилые площади) - общей площадью 18,2 тыс. м2

Данные для расчёта экономических показателейОбщий ввод жилой площадей в соответствии с этажностью и назначением:-Среднеэтажное строительство- Малоэтажное строительство- Коммерческая недвижимость

259,73 тыс. м2

237,31 тыс. м2

18,2 тыс. м2

Затраты по строительству внеплощадочных коммуникаций водоснабжения, водоотведения, газа – и электроснабжения к 1м2 сметной себестоимости

2100 руб./м2

Затраты по внутриквартальным инженерным коммуникациям и благоустройству к 1м2 сметной себестоимости

2 850 руб./м2

Планируемая сметная себестоимость строительства жилых помещений:-Среднеэтажное строительство- Малоэтажное строительство

28 000 руб./м226 000 руб./м2

Планируемая сметная себестоимость строительства 1м2 жилья с учетом затрат на внеплощадочные коммуникации, внутриплощадочные сети и благоустройство (в руб.)-Среднеэтажное строительство: 28 000 + 2100 + 2 850- Малоэтажное строительство: 26000 + 2100 + 2 850- Коммерческая недвижимость

32 950 руб./м230 950 руб./м235 000 руб./м2

Общая стоимость ввода жилья по сметной себестоимости: -Среднеэтажное строительство- Малоэтажное строительство- Коммерческая недвижимостьИтого

8.56 млрд. руб.7.34 млрд. руб.0.64 млрд. руб.16.54 млрд. руб.

Экономические показатели1) (Выручка от реализации Sales Revenue) = ((259,73 ./ 2*50000 ./ 2тыс м руб м ) *0,82 +

(237,31 ./ 2*50000 ./ 2тыс м руб м ) + 18,2 ./ 2*63000 ./ 2)тыс м руб м ) * ( 1 - 0,12) = (10, 65 . .млрд руб + 11,87 . .млрд руб + 1,15 . .)млрд руб * 0,88 = 20,83 . .млрд руб

Где K = 0,82продаваемостиK = 0,12участия собственника земли в прибыли

2) Рассчитаем затраты на использование кредитных банковских средств на :начальном этапе строительства

2100 ./ 2 *(руб м 497,04 . 2 + тыс м 18,2 . 2)= 1,тыс м 08 . . - млрд руб затраты на плату за технологическое присоединение коммуникаций по проекту в целом;

(30850*259,73 + 28850*237,31 + 32900* 18,2)/515,24 . 2 = (тыс м 8,01 . . + млрд руб 6,85 . . + млрд руб 0,6 . .) / млрд руб 515 240 2 = м 30005 ./ 2 - руб м средняя

2 себестоимость м без учета затрат на технологическое присоединениекоммуникаций;

30005 ./ 2 * 50 . 2 = 1, 5 . . – руб м тыс м млрд руб затраты на строительство первой 50 . 2. очереди объемом тыс м без учета затрат на технологическое

присоединение коммуникаций; 1,08 . . + 1,5 . . = млрд руб млрд руб 2.58 . . – млрд руб необходимые заемные

средства на начальном этапе строительства; 2.58 . .* 10 % = 0,млрд руб 258 . . – млрд руб расходы на использование кредитных

средств с учетом среднерыночной ставки финансирования инвестиционных проектов;

Экономические показатели3) Рентабельность:

R = 20,83 млрд. руб./(16,54 + 0,258) млрд. руб. = 20,83 млрд. руб./16,8 млрд. руб. =1.24

Т.о. рентабельность проекта составляет около 24%, что характеризует проект как высокорентабельный. В рамках современного рынка рентабельными и высокорентабельными можно считать проекты с доходностью свыше 20 %.

4) (Чистая прибыль по проекту Net Profit):

Net Profit = Profit (20,83 млрд. руб. ) – Investment (16,8 млрд. руб.) = 4.03 млрд. руб.

Cashflow

* Валовые инвестиции** Валовые поступления*** Чистый денежный поток

( В расчёт принят срок проекта от начала строительства до окончания ) реализации построенных объектов 6 . лет Согласно планируемому CF по

, ( « ») проекту срок окупаемости так называемый выход в ноль составит около3 . .лет По истечению этого срока проект будет приносить чистую прибыль

 

2015, 1,2 кв.

2015, 3,4 кв.

2016, 1,2 кв.

2016, 3,4 кв.

2017, 1,2 кв.

2017, 3,4 кв.

2018, 1,2 кв.

2018, 3,4 кв.

2019, 1,2 кв.

2019, 3,4 кв.

2020, 1,2 кв.

2020, 3,4 кв.

Total

GI*, млрд. руб 2,2 1,7 1,9 1,9 1,8 1,7 1,5 1,5 1,2 0,9 0,5   16,8

GR*, млрд. руб   1,5 2 2,2 2,5 3 2,4 1,8 1,8 1,5 1,1 1,03 20,83CF*

проекта, млрд. руб -2,2 -0,2 0,1 0,3 0,7 1,3 0,9 0,3 0,6 0,6 0,6 1,03 4,03

CF* проекта с

накоплениями, млрд.

руб -2,2 -2,4 -2,3 -2 -1,3 0 0,9 1,2 1,8 2,4 3 4,03  

Малоэтажные жилые объекты на рынке строительства

10%

90%

Соотношение типов застройки в Екатеринбурге,

2011 годМалоэтажная застройкаМногоэтажная застройка

0.19

0.81

Соотношение типов застройки в Екатеринбурге,

2013 год

Малоэтажная застройкаМногоэтажная застройка

40%

60%

Соотношение типов застройки в Екатеринбурге,

2015 год*

Малоэтажная застройкаМногоэтажная застройка

*согласно Генеральному плану застройки Екатеринбурга на 2015 год

Последние несколько лет прослеживается существенное увеличение доли малоэтажных жилых объектов в общем объеме сдачи готового жилья. Учитывая высокий спрос на данные

объекты у покупателя, доля малоэтажных жилых объектов будет неизменно расти.В микрорайоне «Центральный-2» доля малоэтажных жилых объектов составляет около

половины предполагаемого жилья.

Динамика сдачи малоэтажных жилых объектов в г. Екатеринбурге

Период

2010 2011 2012 2013 20140

50000

100000

150000

200000

250000

300000

Объем сдачи малоэтажных объектов в г. Екатеринбурге, в кв.м.

*

*Плановые показатели на 2014 год по оперативным данным мэрии г. Екатеринбурга

Кв.м.

Доля в общем объеме малоэтажного жилья в зависимости от удаленности от Екатеринбурга

0-9 км 10-30 км свыше 30 км

0%

10%

20%

30%

40%

50%

По мнению экспертов, максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках — далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все.

Микрорайон «Центральный-2», находясь в 16 км от г. Екатеринбурга, представляет наиболее привлекательный для покупателя сегмент рынка малоэтажного жилья.

Динамика цен на малоэтажное жильё в 2009-2014 гг.Была рассмотрена средняя цена предложения 1 кв. м домовладения в

благоустроенном посёлке в Екатеринбурге и пригороде (до 30 км)*

2009 2010 2011 2012 2013 20140

10000

20000

30000

40000

50000

60000

Стоимость 1 кв.м. в доме в коттеджном поселкеСтоимость 1 кв. м. в загородном малоэтажном доме

Анализ динамики цен на малоэтажное и индивидуальное жилье в пригороде г. Екатеринбурга показывает, что средняя цена 1 кв. м. в обоих типах застройки неизменно растет с 2010 года. Доля малоэтажных объектов в микрорайоне «Центральный-2» составляет 48% от общего объема застройки, остальную часть составляют среднеэтажные объекты, что в совокупности обеспечивает проекту экономическую привлекательность для инвестиций.*По данным аналитического отдела РИЦ УПН

Исследование потребительских предпочтений

21%

64%

15%отдельно стоящий дом

дом, расположенный в организованном поселке

На базе Высшей школы экономики и менеджемента УрФУ было проведено маркетинговое исследование.

Цель исследования – выявление потребительских предпочтений и особенностей спроса на малоэтажное жильё. 5000 жителей г. Екатеринбурга в возрасте от 25 до 50 лет ответили на вопросы:

«При переезде загород, какой вариант индивидуального жилья для Вас будет оптимальным?»

Исследование потребительских предпочтений

25%

20%

50%

5%

да, готовда, при наличии развитой инфраструктурынет, не готовзатрудняюсь ответить

«Готовы ли вы переехать загород при более низкой стоимости жилья в полностью благоустроенный район в 10-20 км от города?»

Согласно исследованию, как минимум, 45 % аудитории готовы задуматься над вопросом переезда в благоустроенный поселок с развитой инфраструктурой, расположенный в пределах 30 км от города. Микрорайон «Центральный-2» отвечает всем предпочтениям покупателей.Также стоит учесть, что в условиях постоянного роста населения г. Екатеринбурга (в частности, за счёт притока жителей области), спрос на жильё в Екатеринбурге и близлежащих районах будет постоянно расти.

Конкурентные преимущества

Обладая высокими потребительскими качествами для конечного покупателя, проект микрорайона «Центральный-2» также имеет ряд важнейших и существенных преимуществ для инвестирования:

1. Утвержденный проект планировки и межевания;

2. Отсутствие затрат на подготовку застраиваемой территории и подвод коммуникаций;

3. Низкие затраты на магистральные сети на территории микрорайона (2000 рублей за кв.м.);

4. Грунтовая земля, свободная от лесного массива, практически не требующая вложений в подготовку;

5. .Быстрая транспортная доступность к центру г .Екатеринбурга6. Расположение застройки на экологически чистой территории в лесном

.массиве7. ( , , ), Развитая собственная инфраструктура магазины школы детские сады

а также возможность использования социальных и коммерческих « ».объектов близлежащих районов Истокского