עירכמ יאמש תקיספ 23,27,31 תוקלחמ קלח 6370 שוג ונוא ... ·...

04/11/2012

ג"תשע, ט חשון"י

70.1461.11.12:תיק

14933:מינוי' מס

הועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו אברהם פירשטיין, עמי רוזנברג: לכבוד

באמצעות שאול לב באמצעות מטי לשם

שמאי המשיבה שמאית המבקשים

52132רמת גן ,33בוטינסקי 'ז חולון, 37דוד צדוק

[email protected]: ל"בדוא [email protected]: ל"בדוא

פסיקת שמאי מכריע

23,27,31חלק מחלקות 6370גוש

קריית אונו" פסגת אונו"

כללי .1

, 1965 -ה"לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ 1) ב( 14בהתאם להוראות סעיף

. שבנדון עקב מכר צפוי בנכס מוניתי כשמאית מכריעה לעניין ההשבחה החלה בנכס

: במסגרת הדיון בפני הוצגו המסמכים הבאים

בצרוף עותק מידע 14.05.2012מטי לשם מיום ' חוות דעת שמאית המבקשים הגב 1.1

ביום . 31, 27, 23חלקות 6370שהופק מפנקס הזכויות באמצעות האינטרנט בגוש

בצרוף שומה 322/התקבלה השלמת שמאית המבקשים לתכנית קא 17.07.2012

. 6178/172,173ח "גוב" רובע בר אילן"לבנה אשד ב' מכרעת של הגב

. בצירוף נספח ערכי שווי 12.02.2012חוות דעת שמאי המשיבה מר שאול לב מיום 1.2

.משיבה לשומת המבקשיםהתקבלה תגובת שמאי ה 21.06.2012ם ביו

.התקיים דיון בפני 03.07.2012ביום 1.3

. ביקור בנכס נשוא חוות הדעת וסביבתו ללא נוכחות הצדדיםערכתי 12.09.2012ביום 1.4

- מטי לשם' גב, המבקש -ד עמי רוזנברג"התקיים סיור בנוכחות עו 01.11.2012ביום

ומר , שמאי המשיבה -ממשרד שאול לב -'מר שלומי מרקוביץ, שמאית המבקשים

.שמאי הועדה המקומית קריית אונו - אומיד סולימני

2

מטרת השומה .2

.ה במחלוקת לעניין היטל ההשבחה בנכס שבנדון בגין מימוש במכרהכרע

1פרטי הנכס .3

, 6370 - וש ג

31 , 27 ,23 - 2חלקה

ר"מ 5,825 ר "מ 5,818 , ר "מ 5,902 - 3שטח

402 ,404 , 703 - 4מגרש' מס

ר"מ 5,834.60 ,ר "מ 5,834.60 ,ר "מ 5,912.90 - 3שטח מגרש

,השזיף. הדובדבן פ ,האפרסק. הדובדבן פ ,471מחלף . אשכול פ - כתובת

.קריית אונו, פסגת אונו

התאריך הקובע .4

:המועד הקובע לחוות הדעת הנו מועד כניסתן לתוקף של התכניות המשביחות החלות בנכס

תאריך קובע תכנית

24.06.2002 281/תממ

28.01.2010 201/מק/קא

כס והסביבהאור הנתי .5

סביבת הנכס 5.1

:שבצפון מזרח קריית אונו במתחם שגבולותיו" פסגת אונו"הנכס ממוקם ב

, )כביש מכבית( 471' דרך מס -בצפון

,מחלף ורחוב לוי אשכול - במערב

, "מגדל מים"שכונת - בדרום

. גני תקווה המועצה המקומיתשטח פתוח ותחום שיפוט - במזרח

וספורט 5פארק נופש, בבנייני ציבור, שה רוויה למגוריםהמתחם מאופיין בבניה חד

.בעיצוב מודרני ופיתוח חלקי

1 הנישומים הינם בעלי חלק מהזכויות בחלקות המפורטות 2 8חלקת מקור 3 בהתאם לרישום 281/לפי תכנית תממ 4 עם בית קפה 5

3

ממנו , לרחוב רפאל איתן, הינה מדרך לוי אשכול" פארק המדע"הכניסה לאזור

. י קצותיה ניצבים לרחוב רפאל איתןתקשת שש שצורתורחוב הדובדבן מתפצל

ילת הרחובות רפאל איתן סלשם חלקי וטרם הושלמה , הפיתוח בסמוך לנכס

אפרסק ,שזיף( ברחובות הפנימיים היוצאים מרחוב הדובדבן .דובדבן לכל אורכםהו

.טרם נבנו מדרכות ,)ותפוז

רחוב השזיף וממנו מתפצל לצפון ,בחלקה המזרחי של הקשת מתפצל לצפון מזרח

רק פא"בפינת רחובות אלו כלואים ארבעה מגרשים המיועדים ל .מערב רחוב האתרוג

. 281/בהתאם לתממ" מדע

כלי רכב כבדים של עיריית קריית אונו מגרש חניה ל –בסביבה המיידית לנכס מצפון

, מדרום לנכס מעבר לדרך הדובדבן. מוקפים בגדר רשת, ומבנים של מחלקת תברואה

.בית מגורים רב קומות בבניה

תיאור חלקות 5.2

23חלקה

החלקה כלואה ברמפת . ר"מ 5,902ל החלקה אי רגולרית ומעוגלת בשטח רשום ש

.ש"לתחמ 281/לקריית אונו והיא ריקה ומיועדת לפי תממ 471' היציאה מדרך מס

החלקה גובלת

,מכבית -471' דרך מס -מצפון

,מחלף לוי אשכול - ממערב

רם קאנטרי או ממנה ומעב 471נתיבי יציאה והתמזגות אל דרך -מדרום וממזרח

.קלאב בהקמה

27חלקה

החלקה פינתית . ר"מ 5,818צורתה של החלקה אי רגולרית קשתית בשטח רשום של

ריקה ובעלת טופוגרפיה דמוית גבעה עם שיפוע תלול יותר , האפרסק והדובדבן' לרח

. 471לכיוון דרך

החלקה גובלת

,כביש מכבית - 471דרך - מצפון

,"פארק המדע"ביעוד , 26חלקה - ממערב

,רחוב הדובדבן ומעברו חלקות פנויות המיועדות לבניה רוויה - מדרום

".פארק מדע"ביעוד , 28רחוב האפרסק ומעברו חלקה - ממזרח

4

31חלקה

השזיף ' החלקה פינתית לרח. ר"מ 5,825בשטח רשום של אי רגולרית החלקה

. ריקה ובעלת טופוגרפיה דמוית גבעה, והדובדבן

בלתחלקה גו

,"פארק מדע"ביעוד , 28חלקה - מצפון מערב

,שטרם נסלל ומעברו המשך פארק מדע מתוכנן, רחוב אתרוג - מצפון מזרח

,סלול ומעברו המשך פארק מדע מתוכנן שאיננורחוב השזיף - מדרום מזרח

בה מתבצעת בניית בית מגורים 34רחוב הדובדבן ומעברו חלקה - מדרום מערב

.בבניה רוויה

6צב תכנונימ .6

:התכניות החלות בנכס הנדון הנן, בהתאם למידע שנמסר

תכנית סטטוס .פ.י תאריך

מצב קודם

26.03.1942 1180 תוקף

6-R

1002/פת תוקף 1389 01.02.1945

הכרזה על קרקע חקלאית 07.03.1968

מצב חדש

3א "תמ תוקף 2247 26.08.1976

2000/פת תוקף 4004 14.05.1992

16/מתא תוקף 5042 30.12.2001

281/תממ תוקף 5082 09.06.2002

13.01.2010 6047 תוקף

201/מק/קא

:להלן פירוט הוראות התכניות הרלוונטיות

מצב קודם

1002/פת 6.1

, בין היתר, בהתאם להוראות התכנית נכלל הנכס ביעוד קרקע חצי כפרית הכולל

שטח מגרש מינימאלי . אחתתכלית להקמת משק חקלאי ובית מגורים למשפחה

.ר הנמוך מבניהם"מ 150או 15%ר וזכויות הבנייה "מ 1,500

.בתחום הנכס חלות גם תכניות מתאר ארציות ומחוזיות שלא פורטו 6

5

הכרזה על קרקע חקלאית 6.2

.07.03.1968נכלל בהכרזה על קרקע חקלאית מיום 6370גוש

מצב חדש

3א "תמ 6.3

מתשריט התכנית עולה שסביבת הנכס נכללת באזור חקלאי ומצפון לה תוואי דרך

.מוצעת פרברית מהירה

, סיטרים-דרך פרברית מהירה מהווה דרך לשני כבישים חד, בהתאם להגדרה

י "עם כניסות ויציאות ע, שבכל אחד מהם שני נתיבים לפחות, במסלולים מופרדים

, העוברת באזורים מטרופולינים, ללא מפגשי רכבתתים וללא צמ, מחלפים בלבד

בין שהדרך , תמחלקת תנועה בתוך מטרופולין ומתחברת לרשת הדרכים הארצי

.מתוכננת בתכנית ובין שהיא קיימת

בתשריט התווית , אם לא נקבע אחרת בתשריט - מרחק בין קו הבניין ובין ציר הדרך

:יהיה המרחק בין קו הבניין ובין ציר הדרך, דרך או בתכנית מתאר מקומית

',מ 150 - בדרך מהירה

',מ 100 - בדרך פרברית מהירה

, 'מ 100 - בדרך ראשית

.'מ 80 - בדרך אזורית

2000/פת 6.4

.חקלאיהינה ביעוד ) חלקת המקור בנכס( 8בהתאם לתשריט התכנית חלקה

עיבוד הקרקע ; השימושים המותרים באזור חקלאי הינם בהתאם לתוספת הראשונה

בניה או שימוש בקרקע ; לצורכי גידול עצים וצמחים לטיפול לצורך ניקוז והשקיה

.יהדרושים לייצור חקלא

,10,000 - מגרש מזערי

,)למגרש נטו( 10% - אחוז בניה מרבי

,1 - קומה

,4 - קו בניין צידי

.6 - קו בניין אחורי

6

16/מתא 6.5

-471' התכנית מהווה תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות להתוויתה דרך מס

תה ליעד שטח לחוק התכנון והבניה ומטר 261התכנית הוכנה לפי סעיף . כביש מכבית

לרבות , 3א "לדרך פרברית מהירה בהתאם לתכנית המתאר הארצית לדרכים תמ

פ "שינוי יעוד משצ, שינוי יעוד מחקלאי לדרך ושטח לטיפול נופי ולעיצוב מדרונות

קביעת הנחיות לצמצום מפגעים , שינוי יעוד ממוסד אוניברסיטאי לדרך, לדרך

צמתים והסתעפויות בגבול , לפיםהסדרת מח, סביבתיים לרבות מיגון אקוסטי

. ב"קביעת מגבלות שימוש קרקע הנובעות מהדרך וכיוצ, התכנית

עולה , שהחלקה נכללה בתחום שיפוטה, ת"בהתאם למידע מאתר הועדה המקומית פ

.ר נותרו ביעוד חקלאי"מ 19,738ר משטחה יועדה לדרך והיתרה "מ 1,057כי

281/מ"תמ 6.6

הכוללת ייעודי קרקע לפארק ,הוחלוקה שלא בהסכמ תכנית איחוד מהווההתכנית

בהתאם .מועדון ספורט ושטחים ציבוריים, משרדים ושרותי בריאות, מסחר, מדע

, 8 בתמורה לחלקם בבעלות בחלקה ,הוקצו למבקשים ,ללוחות האיזון וההקצאה

:המגרשים המפורטים להלן

שטח שם

החלק

בבעלות

המבקשים

יעוד שטח מגרש 8בחלקה

לק הח

המוקצה

לכל

הבעלים

החלק

בבעלות

המוקצה

7למבקש

רוזנברג

עמירם

פארק 5,834.6 402 39/125 20,795

מדע

1 0.312000

404 5,834.6 53.78% 0.167794

0.016026 5.1364% ש"תחמ 5,912.90 703

פיירשטיין

אברהם

פארק 5,834.6 402 929/3863

מדע

1 0.240487

404 5,834.6 53.78% 0.129334

0.012352 5.1364% ש"תחמ 5,912.90 703

:כ ההקצאה בבעלות המבקשים"סה

8חלקים 0.552487 -402מגרש

9חלקים 0.297127 -404מגרש

10חלקים 0.028378 -703מגרש

7 מוכפל בחלק בבעלות המבקש 8במגרש המוקצה לחלקה החלק בבעלות 8 0.564198 -י מידע מפנקס הזכויות"החלק בבעלות עפ 9 0.303426 -י מידע מפנקס הזכויות"החלק בבעלות עפ 10 0.029628 - י מידע מפנקס הזכויות"החלק בבעלות עפ

7

"פארק מדע"אזור

ם התכליות המותרות באזור זה תהיינה לבנייני תעשיה עתירת ידע ומבני עזר הקשורי

שירותי , משרדי תכנון וייעוץ מקצועי, אולמות הרצאות, מעבדות, בה כגון מכוני מחקר

.ב וכן שטחי שירות נלווים"שירותים עסקיים וכיוצ, תקשורת

404מגרש 402מגרש שטחי בניה

ר "מ 12,587 ר"מ 13,626 עיקריים

ר"מ 1,888 ר"מ 2,044 שירות עילי

ר"מ 8,176 ר "מ 8,176 שירות תת קרקעי

11,משטח המגרש 50% - תכסית

,משטח המגרש משטח המגרש 80% - 12תכסית המרתפים

, מתחת לפני הקרקע 13קומות מרתפים 2+ קומות 6 - גובה בניינים

:קווי בניין

',מ 15 - קדמי

',מ 5או ' מ 0 - צדדי

' מ 5 - לאחור

:"פארק מדע"שימושים מותרים באזור

מכוני : מבני עזר קשורים כגון, תעשיה משולבת, עתירת ידע תעשיה: על פני הקרקע

משרדי תכנון ויעוץ מקצועי ומשרדים הקשורים , מעבדות, מכללה טכנולוגית, מחקר

לצרכי - מזנונים, מהשטח העיקרי 10%אולמות תצוגה לתוצרת המפעל עד , עימה

.מהשטח העיקרי וכן שירות נלווים 5%בשטח עד ,המפעל בלבד

מעבדות ומבני עזר הקשורים , אחסנה הקשורה ליחידות שבבניין: רקעמתחת לק

חניה . כל אלו כיחידת רישום אחת עם תעשיה מעליהם ובמרתף עליון בלבד, לתעשייה

.לכלל המשתמשים בבניין ושירותי בניין משותפים

קרקעי לצורך מעבדות -עיקרי למרתף עליון תתהשטח המ 10%ניתן להעביר עד

.הקשורים לתעשייה ומבני עזר

11כ הבניה בשני המגרשים לא יעלה על "שסה בתנאי, ניתן יהיה להעביר שטח בניה ממגרש למגרש בהסכמת הבעלים

.בקומה וכן בתנאי שתתאים לתכנית העיצוב הארכיטקטוני 50%המותר ובתנאי שאחוז הבנייה לא יעלה על 12הגדלת תכסית המרתפים מעל . בתנאי שימצא בתחום כל מגרש פתרון לבורות חלחול למי נגר ולהנחת תשתית ולנטיעות

פגיעה אפשרית ביכול שימור הנגר העילי תהווה סטייה ניכרת בשל 80% .ועדה מקומית רשאית לאשר קומת מרתף שלישית לצורך חניה במסגרת אישור ההיתרה 13

8

ש "תחמ

במסגרת עיצוב . ש למתקני חברת החשמל"מיועד לתחמ, ר"מ 5,912בשטח 703מגרש

.ש"ארכיטקטוני יינתן פתרון הולם למבנים ומתקנים בשטח תחמ

, ר"מ 2,500 - שטח עיקרי מעל קרקע

,ר"מ 1,000 - שטח עיקרי מתחת לקרקע

,ר"מ 500 - שטח שירות מעל קרקע

,ר"מ 500 - ח שירות מתחת לקרקעשט

,50% - תכסית

,50% - תכסית מרתף

, )מעל פני קרקע(' מ 16 - גובה

,קומת מרתף אחת+ 3 - קומות


',מ 10 - קדמי

.לפי תכנית עיצוב אדריכלית - צדדי

:שימושים מותרים

ביתן , תותר הקמת גדר. גבוהמתח חשמלי ממתח עליון למתח מתקנים להורדת

.שומר ושער כניסה

:תנאי להיתר

לאיכות שרדיהיה מתן חוות דעת סביבתית באישור המ ש"תנאי למתן היתר לתחמ

.הסביבה

נספח בינוי

תאם לנספח נכללים מגרשים בה. התכנית כוללת נספח בינוי ועיצוב אדריכלי מנחה

ש מהווה את "לתחמ 703ומגרש ' ו במתחם ,שני מבננים שבכל אחד מהם, 404, 402

.ו"מתחם ט

הוראות כלליות של התכנית

איחוד וחלוקה חדשה והפקעות

לפי תכנית לעיצוב ארכיטקטוני , לחוק' תותר חלוקת משנה של המגרשים לפי פרק ד

. י הוועדה המקומית"שתאושר ע

.משטח המגרש לא תהווה סטייה ניכרת 1%סטייה של עד

9

:יהתנאים להיתר בנ

אישור תכנית עיצוב ארכיטקטוני 6.6.1

טוני הבניה בשטח תכנית תותר אך ורק בהתאם לתכניות עיצוב ארכיטק

התכניות לעיצוב ארכיטקטוני יוכנו למבנן . י וועדה מקומית"שתאושרנה ע

אישור תכנית אב . שלם בהתאם לחלוקת מבנים המסומנים בנספח בינוי

. עיצוב אדריכליתנאי לאישור תכנית עירונית לביוב יהיה

אישור משרד הבריאות 6.6.2

י "אישור התכניות המפורטות לאספקת מים ותכנית מערכת ביוב ותיעול ע

.משרד הבריאות

תכנית ניקוז 6.6.3

לאישורן של וועדה מקומית ,הגשת נספח ניקוז לשטח התכנית בשלמותו

. ושל רשות ניקוז הירקון

1דרך עורקית מספר 6.6.4

ראשי לפני קבלת אישור משרד התחבורה לכל לא יוצאו היתרי בניה לכביש

. 'מפרדה מרכזית וכו, כולל מפרצי חניה -הסדרי התנועה של הכביש

לא יהוו , התנועה בעקבות דרישות משרד התחבורשינויים הדרושים בנספח

.ע"שינוי לתב

פריקה וטעינה , חניה 6.6.5

, םפתרונות חניה בכל יעודי קרקע כולל פריקה וטעינה לשטחים המסחריי

י מהנדס העיר בעת הגשת התכניות "יהיו בהתאם לתנאים שייקבעו ע

לעיצוב ארכיטקטוני ובעת הגשת תכניות להוצאת היתרי בניה ולא פחות

.מתקני החניה התקפים באותה עת

: חברת ניהול 6.6.6

י "להקים חברת ניהול ותפעול לשטח פארק המדע עהתכנית קובעת שיש

.בעלי הזכויות בקרקע והעירייה

.שלום חלק יחסי בהוצאות הכנת תכניתת 6.6.7

201/מק/קא 6.7

התכנית מייחדת זכויות . 27,31מטרת התכנית הינה איחוד וחלוקה של מגרשים

ובמגרש ) 402מגרש ( 31בחלקה ) ג31, ב31, א31(מגרשים 3-הבעלות לבעלים השונים ב

) 27חלקה ( 404באופן שלמבקשים הוקצו זכויות הבעלות במגרש , )27חלקה ( 404

:כדלהלן

10

מצב חדש מצב קודם שם

החלק שטח חלקההחלק בבעלות שטח מגרש

בבעלות

27 31.2% 5,834.6 402 רוזנברג עמירם

5,818

50.96%

404 5,834.6 16.78%

41.19% 25.22% 5,834.6 402 פיירשטיין אברהם

404 5,834.6 12.93%

404 5,834.6 0.63%

7.85% 2.59% 5,834.6 404 לוי דוד

:כדלהלןזכויות בו נקבעו תעשיה עתירת ידע 27 מגרשיעוד

חדשמצב מצב קודם

27מגרש 404מגרש

ר"מ 5,818 ר"מ 5,864.60 שטח מגרש

ר "מ 12,185 ר "מ 12,587 עיקריים

ר"מ 1,828 ר"מ 1,888 שירות עילי

ר"מ 7,915 ר"מ 8,176 שירות תת קרקעי

,משטח המגרש 50% - תכסית

,משטח המגרש 80% - תכסית המרתפים

, מתחת לפני הקרקע 14קומות מרתפים 2+ קומות 6 - גובה בניינים


',מ 15 - קדמי

',מ 5או ' מ 0 - צדדי

.'מ 5 - לאחור

מימוש תכנית

.יפקע תוקפה, ם ממועד אישור התכניתשני 5ככל שלא יוחל בניית מבנה אחד במהלך

.ועדה מקומית רשאית לאשר קומת מרתף שלישית לצורך חניה במסגרת אישור ההיתרה 14

11

:המצב הקנייני .7

, 29.04.2012ביום טבהתאם לעותק מידע שהופק מפנקס הזכויות באמצעות האינטרנ 7.1

בין היתר על שם המבקשים , ר רשומה"מ 5,902בשטח 6370בגוש 23עולה כי חלקה

:כמפורט להלן

הבעלים חלק בנכס מהות פעולה תאריך

רוזנברג עמירם 94583/5902000 חלוקה 09.10.2003

פיירשטיין אברהם 72904/5902000 חלוקה 09.10.2003



לטובת גליק פרץ על 24.06.2007מיום 126על החלקה קיימת הערת אזהרה לפי סעיף

.24.06.2007לקים של הח

, 29.04.2012ביום טבהתאם לעותק מידע שהופק מפנקס הזכויות באמצעות האינטרנ 7.2

על שם המבקשים , בין היתר, ר רשומה"מ 5,818בשטח 6370בגוש 27עולה כי חלקה



רםרוזנברג עמי 976223/5818000 חלוקה 09.10.2003



לקיום הסכם שיתוף בין בעלים 09.10.2003מיום : הערה

אין הסכם שיתוף בין הבעלים –לפי שמאית המבקשים

, 29.04.2012ם ביו טהאינטרנאמצעות במפנקס הזכויות מידע שהופק בהתאם לעותק 7.3

קשים במעל שם ה ,בין היתר, רשומה ר"מ 5,825בשטח 6370בגוש 31עולה כי חלקה





12

:עמדות הצדדים .8

ת שבהסכמההנקודו 8.1

.לחישוב ההשבחההמועד הקובע ו הצדדים מסכימים למצב התכנוני 8.1.1.1

ר קרקע חקלאית במצב קודם ולשווי "שמאי הצדדים מסכימים לשווי מ 8.1.1.2

.281/ש בתכנית תממ"ביעוד תחמ, )23חלקה ( 703מגרש

הנקודות שבמחלוקת 8.2

החלק בבעלות 8.2.1

שמאית המבקשים 8.2.1.1

:החלקים בבעלות המבקשים עברו שלושה שלבים

לבעלים היו - 6370בגוש ' מס 8החלק בבעלות בחלקת המקור - Iשלב

.ר"מ 20,795ששטחה חלקים בחלקה 55.24867%

:281/החלקים בבעלות המבקשים לפי תממ - IIשלב

בבעלות חלק ה לפי נסח טאבוחלקה שטח

15שיםמבקה

174864/5902000 ר "מ 5,902 )703מגרש ( 23חלקה

1765330/5818000 ר"מ 5,818 )404מגרש ( 27חלקה

3286455/5825000 ר "מ 5,825 )402מגרש ( 31חלקה

%92.15 –201/מק/קאהחלקים בבעלות המבקשים לפי - IIIשלב

.ר"מ 5,818בשטח 6370בגוש 27חלקה מ

שמאי המשיבה 8.2.1.2

:החלקים בבעלות המבקשים עברו שלושה שלבים

לבעלים היו - 6370בגוש ' מס 8החלק בבעלות בחלקת המקור - Iשלב

.ר"מ 20,795חלקים בחלקה ששטחה 55.24867%

:281/החלקים בבעלות המבקשים לפי תממ - IIשלב

החלק בבעלות שטח חלקה לפי נסח טאבו

16המבקשים

167487/5902000 ר "מ 5,902 )703מגרש ( 23חלקה

1765330/5818000 ר"מ 5,818 )404מגרש ( 27חלקה

3286455/5825000 ר "מ 5,825 )402מגרש ( 31חלקה

15 לפי הרישום 16 לפי הרישום

13

–הקצתה 201/מק/החלקים בבעלות המבקשים לפי קא - IIIשלב

.ר"מ 5,818בשטח 6370בגוש 27מחלקה 92.15%

281/השבחה בגין תכנית תממ 8.2.2

יםהמבקש תשמאי 8.2.2.1

ר מבונה"שווי מ 8.2.2.1.1

בהתאם לשומת ₪ 522): מצב קודם(שווי קרקע חקלאי

.הוועדה

₪ 600: 17מצב חדשר "שווי מ

י "שמאית המבקשים מסתמכת על העסקאות שהוצגו ע

, לטענתה .ת ועליהם קבעה התאמה"שמאי המשיבה בפ

עסקאות ההשוואה של שמאי המשיבה מתבססות על אזור

. תקווה רמת ביקוש גבוהה בעיר פתחעם ,ותיק ומפותח

מאופיין ו" פסגת אונו"האזור נשוא השומה ממוקם ב

ללא והוא תחםמבלתעסוקה אין ביקוש. מגורים בלבדב

לטענת המבקש הוא ניסה . יםימתשתיות ופיתוח מתא

הנכס איננו , להערכתו. אולם ללא הצלחהלמכור את הנכס

.לדונם$ 100,000- שווה יותר מ

שם קיימים ת איננה רלוונטית"ופ ראשון לציוןההשוואה ל

.אזורים גדולים למשרדים

אין ו רדיםעליית השווי במגורים לא רלוונטית למש

.קורלציה בין תעסוקה למגורים

ודחייה משרדים/ביקוש ליעוד תעסוקה 8.2.2.1.2

מאז אישורה של . שנים 10קובעת זמן ביצוע של התכנית

לא הוגשה במתחם בקשה , )שנים 10 -כ( ועד היום 2002 -ב

תעשייה/ לתעסוקההביקושים מה שמעיד על , אחת להיתר

.עתירת ידע

- שאושרה ב 282/בתממ, ם"במתחם זהה ליד הבקוגם

. 'מסחר וכו, לא הוגשו בקשות למבני משרדים, 16.11.97

424,433,434,435,436חלקות 6490בגוש , כמו כן קיימות

והומלצו , י הימנותא"תוכניות שהוגשו ע, 301-304מגרשים

17 )לדחייה 25%" + שעומ"ל 25%הם 50%( ר "למ₪ X 50% =600ר "למ₪ 1,150

14

הסיבה . לשינוי יעוד ממשרדים למגוריםי המקומית "ע

.גבוה למגורים היא שאין ביקוש לתעסוקה אך יש ביקוש

מתייחסות ,אותן מציגה הוועדה ,עסקאות ההשוואה

אין . ת ולמקומות עם פיתוח סביבתי ומבני משרדים"לפ

אלא על כך , מחלוקת לעניין עסקאות ההשוואה

העירייה כיום לא . שהעסקאות לא משקפות את האזור

מאפשרת שינוי יעוד למגורים ולכן בקביעת השווי צריך

הצפייה .שנה 20של בדחייה משרדים לקחת את השווי ל

ישנה ייעודו ,בשלב זה או אחר, האזורבסביבה היא ש

. למגורים המאפיינים את האזור

נעשו ניסיונות של הבעלים לשינוי " פסגת אונו"במתחם

ועדה אך כולן סורבו על ידי ה, יעוד ממשרדים למגורים

.המקומית

במתחם יכין . ר משרדים ריקים"אלף מ 150-יש כ, ת"בפ

מכתבות . סנטר החלו חפירות לפני כשנתיים והפסיקו

של חצי מיליון שטח משרדים בתקשורת עולה כי יש עודף

.ר"מ

לא ניתן , התכנית מקפיאה את הנכס נשוא השומה

.להשכירו או למוכרו

הבעלים שילמו אגרות פיתוח של מאות אלפי שקלים

או מזומן אולם , בעסקת קומבינציהרוכש בתקווה למצוא

.עד כה לא נמצא יזם כזה

הרכב הבעלות

דבר המקשה על מימוש , במתחם ובנכס יש ריבוי בעלים

. הזכויות והקמת המבנה

. שנים למושע 10יש להביא בחשבון דחייה של

"בר אילן"רובע 322/קא 8.2.2.1.3

322/קאשווה המתחם נשוא הדיון לבמהלך הדיון הו

6178/172,173 ח"גושד בלבנה א' הגבשומה מכרעת של לו

).שומת לבנה אשד: להלן

15

איננה תואמת 322/לטענת שמאית המבקשים תכנית קא

אפשרת תמשם משום ש 281/את הוראות תכנית תממ

,המרת שטחי מסחר למגורים בהתאמות הדרושות

' הערה ב, 13סעיף ( 20%-בהיקפים גדולים יותר מ

י מסחר המחייבת הקמת מבנ 281/עומת תממל, )בתכנית

. ומשרדים

המרת ל קיימת כדאיות כלכלית ,שומת לבנה אשדלפי

השימוש המשקפים את , זכויות הבניה מתעסוקה למגורים

.היעיל והטוב ביותר

מקדמים 8.2.2.1.4

,בגין ריבוי בעלים 0.25 - מקדם מושע

יש לקחת בחשבון , לאור המצב בפועל - מקדם דחייה

הפחתה של , שנים 10דחייה של מעל

25%.


ר מבונה"שווי מ 8.2.2.2.1

ממוצע בהסתמך על ₪ 522.5נקבע על מצב קודםשווי

:השווי בפסיקת שמאים מכריעים כמפורט להלן

שמאי

מכריע

ר קרקע "שווי מ ח"גו

)מצב קודם(

מקדם

18דחייה

מקדם

מושע

לבנה

אשד

6370/11,12 535 ₪ 25% 5%-12%

רן

וירניק

6370/15 510 ₪

לא , ת לא קיים וגם השכונה לא הייתה קיימת"כיוון שאזה

נמצאו עסקאות ולכן יש לגזור השווי מאזורים אחרים

בהסתמך ₪ 1,200נקבע לפי מצב חדשבשווי ה. בהתאמה

י השמאי המכריע מר יצחק ברמן "השווי שנקבע ע על

:ת כדלהלן"ברמת סיב בפ 6393/50,51ח "בגו

נקבע כי קיימת חפיפה בין בפחתה למושע ומקדם הדחייה 18

16

שווי קובע מועד ר"מ

קרקע תעשיה

מבונה ר"מ שווי בניה יותזכו )תעשיה(

20.09.2000 ₪ 2,430 200% ₪ 1,215

מנהל מקרקעי ם של מכרזיכמו כן הוצגו נתוני שווי מ

:כמפורט להלן בקריית אריה פתח תקווהישראל

ר"מ שווי היזכי מחיר מגרש מספר תאריך מכרז קרקע

זכויות שטח

עיקרי 19עילי

שווי ר"מ

מבונה

252/01 05.12.2011 1046 ₪ 6,101,880 ₪ 945.30 80% ₪ 1,182

118/00 25.07.2000 1055 ₪ 5,384,036 ₪ 2,650.93 200% ₪ 1,325

118/00 25.07.2000 1057 ₪ 3,296,475 ₪ 2,213.89 200% ₪ 1,107

294/00 20.02.2001 1056 ₪ 2,805,033 ₪ 2,274.97 200% ₪ 1,137

9/03 05.03.2003 1031 ₪ 1,689,448 ₪ 1,087.16 80% ₪ 1,359

9/03 05.03.2003 1007 ₪ 5,211,000 ₪ 930.70 80% ₪ 1,163

136/03 23.07.2004 1008,1009 ₪ 12,188,855 ₪ 964.38 80% ₪ 1,205

127/04 21.07.2004 1048 ₪ 6,603,000 ₪ 1,004.41 80% ₪ 1,256

130/05 03.08.2005 1044 ₪ 4,006,000 ₪ 1,106.02 80% ₪ 1,383

130/05 03.08.2005 1045 ₪ 3,405,000 ₪ 958.35 80% ₪ 1,198

130/05 03.08.2005 1047 ₪ 4,576,000 ₪ 888.03 80% ₪ 1,110

המכרזים הם באזור הנמצא בשוליה הצפוניים של העיר

, 1993 -א מ2000/11/בת/תכניות פת בתחום, פתח תקווה

שיווק היו אשר עד למועד ה, 1998 -ד מ11/ 2000/מק/פת

, ביוב, דרכים, קרקע חקלאית נעדרת כל פיתוח סביבתי

.כפי שנטען, ולא אזור תעשייה ותיק' תיעול וכו

1,200 -₪ 1,100בניה ומחיר 80%רוב העסקאות משקפות

₪.

השווי המתקבל מהדחייה צריך להיבחן בראי השווי הכללי

. וצריך להיות סביר

מחירים היא שבה רמת ה, ראשון לציוןבהשוואה ל

ר מבונה ובאזור הישן "למ₪ 1,200 –₪ 1,000בסביבות

יש לקבוע מקדם התאמה של , באזור החדש₪ 1,500 - וכ

טבעת (משום שהיא מרוחקת מגלעין המטרופולין 1.2-1.25

).שלישית

19 10/ 2000/לפי פת 200%, ד 11/ 2000/מק/לפי פת 80%

17

₪ 1,000 -לא ניתן להעריך פחות מ –באשדוד ובאשקלון

.ר מבונה"למ

. ₪ 600 –המחיר גבוה מ –ש ואופקים "בירוחם ואפילו ב

שמוצע ₪ 600השווי של . ₪ 2,000 -ברעננה השווי היה כ

כמעט , שנקבעו בשומה ₪ 900וגם י שמאית המבקשים "ע

לעמדת שמאי המשיבה על השווי הבסיסי . בנמצא םואינ

. להפעיל מקדם התאמהיש , ר קרקע"למ₪ 2,000 - כשל

מאחר והוא , למתחם פסגת אונו יש יתרון מבחינת נגישות

לעומת , 40 -ו 4וסמוך לכביש 471נמצא סמוך למחלף

שהנגישות אליו היא דרך מחלף אם , אזור קריית אריה

כמו כן לא ניתן . המושבות ומכביש גהה מכיוון דרום בלבד

,לאור כל אלה. 4לכביש ,לצאת לצפון מאזור קריית אריה

ותר שווי קרקע לאזור תעסוקה שנקבע דומה ואף גבוה י

.מאזור קריית אריה

ברמת סיב . יש קשר בין אזור מגורים לאזור תעשייה טוב

יש מחירים יותר טובים מקריית אריה וסגולה בשל

המגורים –בהרצליה . הסמיכות לאזורי מגורים טובים

ם מחיר גבוה גם משיגים מחיר גבוה וגם המשרדים משיגי

שי ערים רא. יש קורלציה מלאה ביניהםס "ברעננה וגם בכ

–מתחם השכונה . מעדיפים אזורי תעסוקה על מגורים

ומשיג מחירים ,הוא הטוב ביותר באזור" פסגת אונו"

יש פער זמנים בביצוע של מגורים בהשוואה . גבוהים

אם המגורים הם ברמה גבוהה גם התעסוקה . למשרדים

בקרית . אך מטבע הדברים היא באה בפאזה שנייה, תצליח

בונים יותר , ר המגורים הגבוה ביותראונו יש את מאג

האזור מצוין מבחינת מאגר של . צ ואור יהודה"מראשל

.אוכלוסייה צעירה שהיא מאגר לתעשיית היי טק

תגובה לטענות שמאית המבקשים 8.2.2.2.2

חוסר המימוש – 282/אי מימוש בתממ טענה בדברל

-ש ,נובע מסיבות סובייקטיבית של הימנותא שםבמתחם

לפי , שהאינטרס שלהבבעלותה ו ניתמהשטחים בתכ 80%

. וא לא למכור את הנכסיםה, ל הימנותא"מנכהודעת

18

מוצפת בבקשות לשינוי יעוד למגורים הועדה -העדר ביקוש

משום שהערכים שם הרבה יותר גבוהים ואנשים וגם

. י תולים בכך תקווה וזו סיבה נוספת שאין מימוש"ממ

יתחילו , דעתוברגע שיווכחו שהשלטון המקומי עומד על

דחייה זו היא סוביקטיבית משום שמקווים . את הבניה

.לשווי גבוה יותר בשינוי יעוד

רחוב . שנות דחייה איננו נכון 20 -הצפי ל - לביצוע דחייה

-הדובדבן כבר היה סלול והיה פיתוח בחזית הנכס עוד ב

קומות מגורים בצד 35-הוצא היתר ל 2005 –ב . 2004

אך הבניה , הפיתוח אפשר זמינות בניה. השני של הכביש

. לא באה תמיד יחד

כפופה , )322/תכנית קא(זמינות הבניה בקרקעות בר אילן

,281/בתממ.לתכנון מפורט וריבוי בעלים שחלקם חוכרים

ה לכן הדחיי. אין צורך בתכנית מפורטת או דחייה לפיתוח

. איננה מתאימהשנה 20של

ח "פסקה בגו, לבנה אשד' הגב ,השמאית המכריעה

ר מבונה לתעסוקה "למ₪ 2,000שווי של 6178/172,173

. לאחר הפחתה למושע ודחייה₪ 1,400 -שהם כ

ד 'מעריכים שווי קרקע ליח 20כל השמאים המכריעים

- 2009ובשנת ₪ 300,000-ב 2002 –בפסגת אונו ב

. 20% -משמע עליה של כ. ד"ליח₪ 360,000הערכה היא ה

ר במשרדים לעליית"למ₪ 1,400-מהתאמת השווי של כ

.למועד הקובע₪ 1,100 -נגיע ל 20%מחירים של

שמאי המשיבה טוען כי המקדמים שנקבעו על ידי -מושע

מחושבים ) דחייה 25%+מושע 25%(שמאית המבקשים

י "ע נדחתהטענה דומה . םכמקדמים מצטברים ולא חופפי

8.1.3כמפורט בסעיף לבנה אשד ' השמאית המכריעה הגב

ההפחתה בגין דחייה חופפת את ההפחתה " :בשומתה) 2(

כך שההפחתה בגין דחייה מאיינת את הצורך , בגין מושע

."בהפחתה נוספת בגין מושע

לא הוצגו נתונים 20

19

עוד טוען שמאי המשיבה כי שמאית הבעלים נוקטת

. הרכב בעלויותבגין מושע באותו במקדמי הפחתה שונים

, 25%נקבע מקדם – 281/עקב אישור תממ, במצב חדש

נוקטת 201/מק/בחישוב מצב קודם בהשבחה בגין קאו

.15%במקדם מושע

הצד הערכים הנקבעים בשומת הועדה הם לא על -שווי

כפי שניתן להתרשם מפסיקת שמאים מכריעים , הגבוה

.ם אלומערכי בלבד 15% - 10%שהפחיתו

רמת הפיתוח הייתה גבוהה יותר מאשר 281/בתממ

גם , שםהמימוש . ללא פיתוח, בה היו פרדסים, 322/בקא

. כפוף לתכנית מפורטת

ר "למ₪ 1,000 -מכל הנתונים מגיעים לשווי גבוה מ

השווי שקבעה לעומת ,חושבש₪ 900בהשוואה לשווי

. ₪ 600 לפישמאית המבקשים

, 15%ה טוען כי עליית שווי של שמאי המשיב -סבירות

מקרקע חקלאית לאזור פארק מדע הכוללת תעשיה עתירת

מכללות טכנולוגיות , מעבדות, אולמות תצוגה, ידע

.איננה משקפת עליית שווי סבירה ,שנטענה, לתעסוקה

שומות מכריעות במתחם מצביעות על עליית שווי קרקע

:כמפורט להלן 190%-בכ

שמאי

מכריע

הבעלים

ופרטי

21עליית שווי השומה

שיעור

עליית

שווי

לבנה

אשד

6370/11,12 19,916,140/6,922,405 =2.88 188%

6370/11,12 25,163,832/8,741,147=2.88 188%

רן

193% 2.93=5,070,000/1,730,000 6370/15 וירניק

21 ש"בשומה הסכום המצוין של מצב חדש כולל גם הפחתה של תשלומי איזון וגם אזור התחמ

20

:יתרונות המתחם

על גוש דן -עם נגישות טובה ליאהמיקום הוא אופטימ •

האזור . ודרכים ארציות נוספות 4' דרך מס, 471ציר

. ת"פבאריה .קת "הרבה יותר טוב מאז

עם ריכוז אוכלוסיה סמיכות לאזור מגורים יוקרתי •

2.4 -ב תנמכר' חד 5 דירת. צעירה שמתאימה להיי טק

.₪מיליון 2.3 - 2.2 - חדרים ב 4ודירות ₪ מיליון 2.5 –

מקדמים 8.2.2.2.3

למושע ודחייה למילוי 0.25דם מקשמאי המשיבה קובע

הרשויות אישור , טקטונייישור עיצוב ארכהדרישות לא

ביצוע פיתוח , מערכת ביוב ותיעול, תכנית אספקת מיםל

, לעמדתו. אשכולוהקמת צומת מרומזר על רחוב לוי

של מילוי דרישות יהידחחופפת ה" מושע"הפחתה בגין

.לקבלת היתר

תחשיב 8.2.2.3

22 לזמינות 25%, למושע 25%לאחר הפחתה 23 לאחר הפחתה למושע וזמינות

שיבהשמאי המ יםהמבקש תשמאי

₪ 522.5 ר קרקע חקלאית"מ ₪ 522.5 ר קרקע חקלאית"מ

ר קרקע מצב חדש"משווי

22ר קרקע מתואם"שווי מ

1,150 ₪

600 ₪

ר קרקע מצב חדש"שווי מ

23ר קרקע מתואם"שווי מ

1,200 ₪

900 ₪

מצב קודם

8שטח הבעלים בחלקה

שטח הבעלים

8בחלקה

20,795X 0.5524867 11,489 20,795X 0.5524867 11,489

שווי שווי

11,489 X 522.5 =6,003,000 ₪ 11,489 X 522.5 6,003,000 ₪

מצב חדש


13,626 שטח עיקרי 13,626 שטח עיקרי

13,626 X 600 ₪ 8,175,600 ₪ 13,626 X 1,200 ₪= 16,351,200 ₪

0.564198 בבעלותחלק 0.564198 בבעלותחלק

₪ 9,225,319 שווי ₪ 4,612,657 שווי

21

201/מק/קאהשבחה בגין תכנית 8.2.3

יםהמבקש תשמאי 8.2.3.1

מהות ההשבחה 8.2.3.1.1

מגרשים קשים מבמלות הזכויות בבעההתכנית מרכזת

.27 -למגרש אחד 402,404

משרדים/ביקוש ליעוד תעסוקה העדר 8.2.3.1.2

יקוש שמאית המבקשים חוזרת על טענותיה בדבר העדר ב

.לתעסוקה

שווי 8.2.3.1.3

לשווי שמאית המבקשים איננה מציגה אסמכתאות

לאחר ,לנכסובהתאמה ר קרקע"למ₪ 1,400קובעת ו

₪ 1,200- במצב חדש ו₪ 1,250 ,הפחתה למושע ודחייה

.במצב קודם



12,587 X 600 ₪ = 7,552,200 ₪ 12,587 X 1,200 ₪= 15,104,400 ₪


₪ 4,583,061 שווי ₪ 2,291,531 שווי

הפחתה בגין מושע ודחיית מילוי

%25דרישות של

₪ 10,356,285 )402,404(כ "סה ₪ 6,904,190 )402,404(כ "סה


250,000$ שווי 250,000$ שווי

₪ 1,235,500 ₪ שווי ₪ 1,235,500 ₪ שווי


₪ 35,059 שווי ₪ 35,061 שווי

7,739$ תשלומי איזון 7,739$ תשלומי איזון


₪ 21,132 איזון יחסי. ת ₪ 21,130 איזון יחסי. ת

₪ 10,370,212 כ "סה ₪ 6,918,121 כ "סה

ההשבחה

₪ 4,367,212 השבחה ₪ 915,139 השבחה

₪ 2,183,606 היטל השבחה ₪ 457,569 השבחה היטל

22

מקדמים 8.2.3.1.4

,15% - )מצב קודם(יה ימקדם מושע ודח

.11% - )מצב חדש(ה ימקדם מושע ודחי


מהות ההשבחה 8.2.3.2.1

.27למגרש אחד 402,404ריכוז זכויות משני מגרשים

שווי 8.2.3.2.2

, ₪ 1,450לפי עיקרימבונה ר "משווי שמאי המשיבה קובע

ברמת סיב בפתח תקווה בהסתמך על שומות מכריעות

:כדלהלן

שמאי

מכריע

ר "שווי מ ח"גו

קרקע

לתעשייה

ר "שווי מ מועד קובע

24 מבונה

₪ 1,400 08.01.2010 ₪ 2,800 6393/48 לבנה אשד

₪ 1,491 08.01.2010 ₪25 2,983 6393/50,51 יצחק ברמן

נכס השוואה ברמת סיב משומתו של יצחק ברמן כלול

, של אזור תעשיה ים הדרומייםבשולי 'ב 1602/בתכנית פת

למעט , השטח אינו מפותח. בסמוך לקווי מתח עיליים

-10- של כפחתות בשומה המכרעת ניתנו ה. כביש היקפי

דומה לנכסי הבשל מיקום מיקום הנכס בפסגת אונו 15%

מבחינת כבישי גישה ואף יותר מפותח , השוואה ברמת סיב

ללא , ב"ביוב וכיוצ, מים, בשל קיומם של קווי חשמל

, זהשווי . מגבלה של בניה לגובה בשל קווי מתח עיליים

וכולל התאמות מהווה שווי על הצד הזהיר , לעמדתו

.רשותנד

24 לפי ניתוח שמאי המשיבה 25 200%זכויות בנייה

23

מקדמים 8.2.3.2.3

10% –) 402מגרש (מושע



י שמאית "שנקבע ע ,11%בשיעור הפחתה המקדם

לראייה פסיקתה של השמאית , מאוד גבוה , המבקשים

הפחתה הקבעאשר 29.06.2010מיום ה אשדנלבהמכריעה

3-10עם לקרקע 5% ,בעלים 2 בקרקע עם למושע 3%של

.בעלים 10-20 לקרקע עם 10%והפחתה של בעלים

,יזמו המבקשיםאותה , 201/מק/תכנית קאבטבלת איזון ל

ובמצב , 5%נקבע מקדם מושע במצב החדש בשיעור

. 12% – 404במגרש ו 10% – 402מגרש הקודם ב

תחשיב 8.2.3.2.4

שמאי המשיבה שמאית המבקשים

₪ 1,450 ר עיקרי"מי שוו ₪ 1,200 ר קרקע מצב קודם"מ

₪ 1,250 ר קרקע מצב חדש"מ

מצב קודם



13,626 X 1,200 ₪ 16,351,200 ₪ 13,626 X 1,450 ₪ 19,757,700 ₪

₪ 17,781,930 10%הפחתה למושע


₪ 10,032,534 שווי ₪ 9,225,319 שווי



12,587 X 1,200 ₪ 15,104,400 ₪ 12,587 X 1,450 ₪ 18,251,150 ₪

₪ 16,061,012 12%הפחתה למושע


₪ 224,873,3 שווי ₪ 4,583,061 שווי

₪ 14,905,856 כ"סה ₪ 13,808,380 כ"סה

24

:ורמים ושיקולים בהערכהעקרונות ג .9

:הבאים הגורמים והשיקולים, באומדן ההשבחה בנכס הנדון הובאו בחשבון בין היתר

: 1965,ה"תשכ –בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ) א( 1אם להוראות סעיף בהת 9.1

מתן הקלה או התרת , עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית - השבחה 9.1.1

.שימוש חורג

:אחת מאלה -במקרקעין " מימוש זכויות 9.1.2

שלא ניתן היה , קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם 9.1.2.1

מתן הקלה או התרת שימוש , התכנית לתיתו אלמלא אישור

.חורג

התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור 9.1.2.2

.. התכנית

, בשלמות או חלקית, העברתם או העברת החכירה לדורות בהם 9.1.2.3

, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין

אך למעט העברת מכח דין והעברה , בתמורה או ללא תמורה

...תמורה מאדם לקרובו ללא

).9.1.2.3. (ק.במקרה הנדון המימוש המבוקש הנו לפי ס

.הובא בחשבון מיקום הנכס במרקם הכללי של העיר ובמתחם נשוא חוות הדעת 9.2

.המתואר בפרק התכנוני והקנייני 9.3

מצב חדש



12,185 X 1,250 ₪ 15,231,250 ₪ 12,185 X 1,450 ₪ 17,668,250 ₪

₪ 16,784,838 5%הפחתה למושע

92.15% בבעלותחלק 92.15% בבעלותחלק

₪ 15,467,228 שווי ₪ 14,035,597 שווי

ההשבחה

₪ 561,372 השבחה ₪ 227,217 השבחה

₪ 280,686 היטל השבחה ₪ 113,608 היטל השבחה

25

ההכרעה .10

ש"שווי מגרש ביעוד תחמ 10.1

שווי . 250,000$ש בסך של "ביעוד תחמ 703על שווי מגרש שמאי הצדדים אינם חלוקים

זה תואם השווי שנקבע בלוחות האיזון וההקצאה והשווי בשומות מכריעות שהוזכרו

.לפיכך קיבלתי הסכמת הצדדים בנושא זה, 26במתחם פסגת אונו

החלק בבעלות 10.2

למעט , שמאי הצדדים אינם חלוקים על החלק בבעלות המבקשים במצבי התכנון השונים

שמאית המבקשים טוענת . 281מ "לפי תמ) 23חלקה ( 703החלק בבעלותם במגרש

חלקים ואילו שמאי המשיבה קובע שהחלק 174864/5902000שהחלק בבעלות עומד על

.חלקים 167487/5902000בבעלות עומד על

חלקה ( 703עולה כי החלק בבעלות במגרש , מסיכום החלקים בבעלות בהתאם לרישום

:הנו כעמדת שמאית המבקשים כמפורט להלן, 281/הרשומה בהתאם לתממ, )23






174864/5902000 כ"סה

חלקים 174864/5902000עומד על ) ש"תחמ( 23כ החלק בבעלות המבקשים בחלקה "סה

בהשוואה לשווי המתקבל , השווי המתקבל לפי חלק זה .חלקים בבעלות 0.029628שהם

לשינוי התחשיב לפיכך לא מצאתי כי יש מקום , י הצדדים זניח"י החלק שחושב ע"עפ

.בעניין זה

281/השבחה בגין תכנית תממ 10.3

. ₪ 522.5שמאי הצדדים מסכימים כי שווי הקרקע במצב קודם משקף בממוצע

.והיא מקובלת עלי על פסיקת שמאים מכריעים מסביבת הנכס תמתבסס םהסכמת

יצוין כי שני השמאים מחשבים השווי במצב קודם משטח החלקה כולל היעוד לדרך לפי

.16א "מת

26 6370/15רן וירניק 6370/11,12ח "לבנה אשד בגו

26

שמאית המבקשים קבעה שווי . קים לעניין השווי שיש לקבוע בפארק המדעוחלהשמאים

25%עליו בוצעה הפחתה בגין מושע בשיעור ₪ 1,150זמין לבנייה לפי ר מבונה "מ

התוצאה היא . נדרשים להיתרבגין דחייה לביקושים ותנאים 25%של והפחתה נוספת

.₪ 600ידה לפי ר מבונה מתואם נקבע על"שווי מש

בהתבסס על ₪ 1,200ר מבונה זמין לתעסוקה על הסך של "שמאי המשיבה קבע שווי מ

שומה מכרעת של מר יצחק ברמן ברמת סיב ותוצאות מכרזים לקרקע בקריית אריה

ונקבע שווי מתואם 25%על שווי זה הופעל מקדם מושע וזמינות של . בפתח תקווה

.₪ 900ר מבונה של "למ

1,200לעומת ₪ 1,150(לוקת לערכי השווי לקרקע זמינה לפארק תעשייה מזערית המח

שמאי מכריע ונתוני שווי שמאי המשיבה ביסס הערכים שנקבעו על ידו על פסיקת ). ₪

.שנקבע על ידו ונמצא מתאים₪ 1,200אימצתי הערך הבסיסי בסך . ממכרזים

:ביחס לנתוני ההשוואה התאמה נדרשת לנכס

מושעהפחתה ל 10.3.1

בגין הרכב הבעלות 25%שמאית המבקשים נוקטת מקדם הפחתה בשיעור

אך טוען כי המקדם מגלם , בקרקע לעומת שמאי המשיבה הנוקט במקדם זהה

. גם דחייה בגין מילוי התנאים הנדרשים למימוש לפי הוראות התכנית

10לבעלות של עד 0.95נקבע מקדם מושע 281/בלוח האיזון וההקצאה לתממ

מקדמים אלו אומצו גם בלוחות . בעלים 20מעל 0.88-בעלים ו 20עד 0.9, עליםב

.שיזמו המבקשים 201/מק/וההקצאה בתכנית קא האיזון

.מקום לחרוג ממקדמים אלושיש לא מצאתי

תכנון והשלמת אישורים -מקדם דחייה 10.3.2

התנאים להיתר בנייה בתחום התכנית מהווים תנאים אופייניים למתחם חדש

הכנת תכנית עיצוב ארכיטקטוני לאישור הועדה המקומית , בין היתר, כולליםו

.על ידי הרשויות המוסמכות' ניקוז וכד, מים, ואישור תכניות הביוב

בו ,'מבנן ו. ההוראות להכנת תכנית עיצוב ארכיטקטוני הנה לכל מבנן בנפרד

נו אישור האישור הנדרש ה. מגרשים בלבד 6מכיל 404, 402נכללים מגרשים

.הועדה המקומית

27

, תכנית אספקת מים, מסמכי התכנית כוללים תכנית בינוי וגם תכנית ביוב

נראה כי פרק , לאור זאת. תכנית תיעול חתך כבישים וטבלת ביקושים לחניה

לאחר תאום עם , הזמן הסביר לאישור הועדה המקומית את תכנית הבינוי

יכך יש להביא בחשבון מקדם לפ, יעמוד על כשנה אחת בלבד, מהנדס העיר

.0.94דחייה של

איננו מהווה , תיעול והמים, קבלת אישור הגורמים המוסמכים לתכניות הביוב

במיוחד לאור העובדה שהן , מעבר לדחייה שנקבעה לתכנית העיצוב גורם מעכב

.מהוות חלק ממסמכי התכנית המאושרת

פיתוח -מקדם דחייה 10.3.3

עם רמת , אזור ותיק ומפותחהנכס ל השוותשמאית המבקשים טוענת כי אין ל

" פסגת אונו"האזור נשוא השומה ממוקם ב. ביקוש גבוהה בעיר פתח תקווה

ללא ביקוש לתעסוקה והוא ללא תשתיות ופיתוח ,מאופיין במגוריםבאזור ה

שמאי המשיבה טוען כי אזור רמת סיב וסביבת המתחם במכרז אף . מתאימים

,פיתוח ותשתיותבמועד המכרז לא היה שם משום ש, סנחותה מסביבת הנכ

.לעומת המתחם נשוא השומה בו היו תשתיות ופיתוח במועד הקובע

י בתחום "י ממ"ע ום ששווקמיהמתח. קיבלתי עמדת שמאי המשיבה בעניין זה

עודם ימהווים מתחמים שי', א 11/2000/בת/ופת', ד 11/2000/מק/תכניות פת

מצפון לאזור , )אם המושבות(רך מתוכננת שונה מחקלאי לתעשייה בסמיכות לד

.תעשיה ותיק ברמת פיתוח נמוכה ותעשייה מסורתית

נפתח לתנועה במלואו בפברואר והוא 2005החלה בשנת כביש מכבית סלילת

רמת , לפיכך .2011ביולי 13-לתנועה בחה נפתלעומת דרך אם המושבות ש, 2009

.יוןהפיתוח בסביבה משקפת רמה דומה לנכס נשוא הד

ביקוש לתעשייה 10.3.4

10 -כ(ועד היום 2002 -ב 281/מאז אישורה של תממלטענת שמאית המבקשים

מה שמעיד על כך שבאזור זה אין , לא הוגשה במתחם בקשה אחת להיתר, )שנים

10קובעת זמן ביצוע של כמו כן התכנית . תעשייה עתירת ידע/ ביקוש לתעסוקה

נתה מפנה שמאית המבקשים למתחם ק טעולחיז .שנים 10כיום חלפו ושנים

.בו מבוקש שינוי יעוד ממשרדים ומסחר למגורים 282/תממ

נובע מסיבות 282/חוסר המימוש במתחם בתממשמאי המשיבה טוען ש

כמו כן .שהאינטרס שלה הוא לא למכור את הנכסים סובייקטיבית של הימנותא

.טיח הצלחתוסמיכות אזור תעסוקה לאזור מגורים איכותי מבש הוא מציין

28

כדי לבטלה ,שנקבע בתכנית ,ראשית אפתח ואומר שאין בזמן הביצוע המשוער

. בתום תקופה זו

' נ העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה 1636/92צ "בגבהתאם לפסיקה ב

, ההשקפה הפרשניתנקבע ש אביב-מחוז תל, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה

אינו יכול , לחוק84האמור בסעיף , ניתלביצוע תכ" התאריך המשוער"שלפיה

עומדת במבחן המקובל לסיווגו של המועד האמור , להתרחש אלא כמועד מנחה

כי בחלוף המועד שנקבע בה לביצועה לא תהא עוד , לא נאמר 84בסעיף : המנחה

ואין הסעיף קובע כל סנקציה על ביצועה של תכנית לאחר , התכנית בת ביצוע

).ד-ג582 (שחלף המועד המשוער

משלא הורה המחוקק מה דינה של תכנית שחלף הזמן שנקבע כמו כן נקבע ש

, מתחייבת המסקנה, ומה ההסדר המשפטי שיתפוס את מקומה, לביצועה

אינו , 84הנקבע לפי הוראתו של סעיף , שהמועד המשוער לביצועה של תכנית

).ה- ד582( אלא בגדר הנחיה לרשויות התכנון

ת שפרסם מנהל מקרקעי ישראל על אישורה של ורבהתאם להודעת דוב

שילוב בין אזורי המגורים למקומות "צוין ייחודה של התכנית ב 281/תממ

בשימושי קרקע אחרים הרעיון לשילוב מגורים ..."קריית המדע"העבודה ב

לביקוש לאזורי תעסוקה הכוללת אנו עדים, כיום. איננו חדש במטרופולין

וזה . בקרבת מקום מגורים יוקרתי נה ותקשורתעבודה מדעית בחברות תוכ

מכאן שעמדתו של שמאי המשיבה נתמכת ברעיון " .בדיוק מה שהתכנית מציעה

.התכנוני שעמד ברקע הכנת התכנית

העדר ביקושים לקרקע ויכול ,בהכרח, איננו משקף, העדר הבנייה לתעסוקה

ם מתוך שאיפה בין א, לנבוע מסיבות סובייקטיביות של בעלי הקרקע הפרטית

שמאית המבקשים טוענת . לשינוי ייעודה למגורים ובין אם מסיבות אחרות

לטענה זו לא הוצגו . אולם לא הצליחו, שהבעלים ניסו למכור הקרקע

אין ביכולתי , לפיכך, מבוקש בהצעה למכרמחיר ההאסמכתאות וגם לא הוצג

צעה למכירה בסיור המשותף שנערך טען המבקש כי הקרקע הו .להתייחס אליה

הטענה לא גובתה באסמכתאות ובכל . אולם לא נמכרה, לדונם$ 100,000לפי

איננה סבירה מאחר והיא משקפת שווי נמוך מהשווי הנטען לקרקע , מקרה

. חקלאית

הצדדים אינם חלוקים על כך שעד היום טרם מומשו זכויות הבנייה לתעסוקה

. בוה מהשווי לתעסוקהכמו כן אין מחלוקת שהשווי למגורים ג. במתחם

29

ככל ששמאית המבקשים מבססת את השווי שנקבע על ידה על הפוטנציאל

.היה עליה להציג תחשיב בגישה זו, לשינוי ייעוד למגורים

בהשוואה לערכי הקרקע באזורי תעשייה סמוכים בזמינות , לאור האמור לעיל

כי השווי שקבע לא מצאתי כי יש מקום לבצע הפחתה נוספת לער, לבנייה מיידית

.שמאי המשיבה

322/מתחם קא

לטענת שמאית המבקשים . המתחם הוצג כהשוואה על ידי שמאי המשיבה

משום ששם 281/איננה תואמת את הוראות תכנית תממ 322/תכנית קא

בהיקפים גדולים , מתאפשרת המרת שטחי מסחר למגורים בהתאמות הדרושות

. קמת מבני מסחר ומשרדיםהמחייבת ה 281/לעומת תממ, 20%-יותר מ

נמוכה יותר בגלל זמינות לעמדת שמאי המשיבה קרקעות בר אילן מצויות ב

לעומת , מתוכם חוכרים 40% -כש ריבוי בעליםבשל תכנון מפורט והצורך ב

.המתחם נשוא הדיון שאין בו צורך בתכנית מפורטת או דחייה לפיתוח

. רנה תכניות מפורטותמהווה תכנית מתאר הקובעת שמכוחה תגז 322/קא

ברביע הדרום 4' וממזרח לדרך מס 471' התכנית משתרעת מדרום לדרך מס

חובת הכנת תכנית צל אורבנית לכל בנוסף נקבעה בה. הןיש בנפגמזרחי של המ

טרם אישור התכניות המפורטות ,המתחם לאישור הועדה המקומית והמחוזית

ו כן נקבעו התניות הכרוכות כמ. 'סימן ז' חלוקה חדשה לפי פרק ג הכוללות

התניה להכללת נספח מים , באישור תכניות לדרכים במדרג המקומי והארצי

אישור משרד הבריאות נספח ניקוז ותאום הוראות ותכניות על הרשות , וביוב

.המוסמכת לעניין הרכבת הקלה

נקבע שווי , י שמאי המשיבה"שהוצגה ע, לבנה אשד' בשומה המכרעת של הגב

על . 2009לשנת ₪ 2,500נה לשטח עיקרי לתעסוקה ומסחר על הסך של ר מבו"מ

המשקף , 0.72שווי זה הופעל מקדם דחייה להשלמת הליכי התכנון לפי מקדם

בשל גודל המתחם 0.9בנוסף ניתן מקדם בשיעור . 7.5%שנים לפי 4.5-דחייה ל

.ודחייה נדרשת לשיווק

ת ולפיכך השווי שם משקף מהוות הוראות מתאריו 322/הוראות תכנית קא

לבנה אשד ניתן ' מהכרעת הגב. בהשוואה לנכס נשוא הדיון, זכויות לא זמינות

נקבע מקדם , הכפופה לתכנון מפורט, למימושללמוד שבהתנייה חמורה יותר

. י שמאית המבקשים"מוצע עה 0.75לעומת 0.72

30

על ידי לצורך לא מצאתי כי יש מקום לשינוי המקדם שנקבע, לאור האמור לעיל

בשל היקף , יחד עם זאת. השלמת התכניות והאישורים הנדרשים להיתר

י השמאית המכריעה "שנקבע ע) 0.9(לגודל המתחם אמצתי מקדם ההפחתה

.לבנה אשד' הגב

:שווי במצב חדש

י שמאי המשיבה בסך "ר מבונה שנקבע ע"אמצתי שווי מ, לאור האמור לעיל

10מעל (בגין הבעלות במושע 0.9ון מקדם כמו כן הבאתי בחשב. ₪ 1,200

להשלמת תכנית 0.94מקדם דחייה , בעלים 20לבעלות של מעל 0.88, )בעלים

ומקדם ' מים ניקוז וכד, עיצוב ארכיטקטוני ואישור הרשויות לתכניות הביוב

י שמאי "נמצא שהשווי המתואם שנקבע עבהתאם לכך . לשיווק 0.9דחייה

. סביר, ₪ 900המשיבה בסך

תחשיב

בהעדר מחלוקת על השווי במצב קודם ובהתחשב בכך שהשווי במצב חדש תואם

.וע בחוות דעתויעמוד שווי ההשבחה בהתאם לקב, קביעת שמאי המשיבה

201/מק/השבחה בגין תכנית קא 10.4

המבקשים במגרש הבעלות של יוצרת ריכוז זכויות וזכויות הבנייה את התכנית משנה

.27' מס

ר ובמקדמים שיש לקבוע בגין הרכב "בשווי הבסיסי למ תהצדדים מתמקד המחלוקת בין

.הבעלות והדחייה לאישור תכנית עיצוב ארכיטקטוני

מקדמים

מושע

לדחייה בתחשיביה 0.25-למרכיב המושע ו 0.25שמאית המבקשים קובעת מקדם

לאותו הרכב בעלות 0.15לעומת מקדם מושע ודחייה , 28127/להשבחה לפי תממ

. 201/מק/חשיבה לשווי במצב קודם בהשבחה בקאבת

.בגין דחייה ומושע 0.11במצב חדש קובעת שמאית המבקשים מקדם

, 404בגין מושע במגרש 0.88- ו 402בגין מושע במגרש 0.9שמאי המשיבה קובע מקדם

.27 –להרכב הבעלות במושע במגרש החדש 0.95לעומת מקדם

28חלקים 0.564198ים מתוכם למבקשים בעל 12משקף , 402במגרשים הרכב הבעלות

כשלמבקשים ) 6370 בגוש 21ה במושע עם בעלי חלקה הקצא(בעלים 41 -404ובמגרש

.חלקים בבעלות 0.303426

27 0.06משקף מקדם משוקלל

31

סך החלק . בתכנית שיזמו, למבקשים יחד עם מר לוי דודמוקצית 27במגרש הבעלות

שננקט 0.95המקדם . לאהמהווה בעלות כמעט מ זהשיעור . 92.15%ומד על ם עבבעלות

י שמאי המשיבה תואם המקדם שנקבע בלוחות האיזון וההקצאה בתכנית והוא סביר "ע

.בעיני

אימצתי מקדם המושע שנקבע בלוחות האיזון וההקצאה , בהתאם להחלטתי לעיל

, 402במגרש 5%- ו 404במגרש 7%לפיכך ההשבחה תשקף תוספת שווי של , 281/בתממ

.המשיבה בהתאם לקביעת שמאי

שווי

ללא הצגת אסמכתאות, ר מבונה קרקע"למ₪ 1,200קובעת שווי של יםשמאית המבקש

שם נקבע ,מציג שמאי המשיבה הפסיקת שמאים מכריעים אות לע, בטיעוניהומסתמכת

ל ולהעמיד השווי עבגין זמינות 15%יש להפחית , לעמדתה. ₪ 1,491- ו 1,400שווי של

1,200 ₪ .

ההתאמות שהובאו בחשבון על מפרט נסמך על פסיקת שמאים מכריעים ו שמאי המשיבה

.בגין התאמה נדרשת ויד

סדרי הדין בבקשה להכרעה בפני שמאי (לתקנות התכנון והבניה ) א( 13 לסעיףבהתאם

נקבע שבהעדר מידע או תשתית עובדתית לטענה 2008ט "תשס –) מכריע או שמאי מייעץ

. כולה או חלקה מטעם זה בלבד, מכריע לדחות טענה זורשאי השמאי ה, שהעלה צד

קיבלתי השווי שנקבע על ידו , י שמאי המשיבה"לאחר שבחנתי נתוני ההשוואה שנקבעו ע

.ר מבונה"למ₪ 1,450לפי

תחשיב

.קיבלתי עמדת שמאי המשיבה ותחשיביו להשבחה, לאור הכרעתי לעיל

28 בהתאם לחלק הרשום בנסח

32

:חוות דעת 11

קיבלתי עמדת שמאי המשיבה להשבחה החלה , לעקרונות והשיקוליםלאור האמור לעיל ובשים לב

.בנכס

.יוצמדו בהתאם להוראות החוק, הקבועים בחוות דעתוהסכומים

:הצהרה 12

, הבנתי לפי מיטבהערכה נעשתה ין בנכס הנדון וכי היענאו הריני להצהיר בזאת כי אין לי חלק

.סיונייונידיעותיי המקצועיות

, ל החתוםולראייה באתי ע

רבי'נורית ג' אדר

מכריעהשמאית

עירכמ יאמש תקיספ 23,27,31 תוקלחמ קלח 6370 שוג ונוא ... ·...

Documents