Москва, 07.06.2011 г.

Развитие системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости

Контракт № 53-CA-IIIА-QBS

 Разработка мероприятий по введению в Российской Федерации налога на недвижимость

на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости и их тестирование в городе Москве

Руководитель Департамента кадастровой (массовой) оценки и экономики недвижимости ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга»

Гольда Евгения Анатольевна

на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости и их тестирование в городе Москве

Разработка мероприятий по введению в Российской Федерации налога на недвижимость

Эта

п 2

Эта

п 3

Эта

п 1

Подготовка предложений по составу и содержанию мероприятий по введению налога на недвижимость в

субъектах Российской Федерации на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости

Тестирование мероприятий по введению налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости в г.Москве

Формирование сведений об объектах недвижимости

Определение кадастровой стоимости объектов налогообложения налогом на недвижимость в городе Москве

Проведение анализа социально-экономических последствий введения налога на недвижимость в городе Москве

Сбор рыночной информации Расчет кадастровой стоимости

Сбор исходных данных для анализа

Перечень, сведения об объектах недвижимости

Анализ социально-экономических последствий

Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Доработка предложений по составу и содержанию мероприятий по введению налога на недвижимость в

субъектах Российской Федерации на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости

2

Этапы и сроки

3

Результаты 2 этапа Контракта

Формирование сведений об объектах недвижимости

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Анализ социально-экономических последствий введения налога на

недвижимость

Разработка документов по введению, исчислению и взиманию

налога на недвижимость

Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке

Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Налогооблагаемая база, ставки налога, вычеты

Проекты документов по введению, исчислению и взиманию налога на

недвижимость

Результаты

Формирование сведений об объектах недвижимости, подлежащих оценке в г. Москва

Семантическая информация об

объектах недвижимости

(передана информация о 5 052 667 объектах )

Оценке подлежат 5 051 845 объектов недвижимости

Органы технической

инвентаризации

4

Классификация объектов недвижимости, подлежащих оценке

5

1. Объекты многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, многоквартирные дома

2. Объекты малоэтажной жилой застройки

3. Объекты для хранения индивидуального транспорта

4. Объекты садового, огородного, дачного строительства

5. Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений

6. Объекты, предназначенные для временного проживания

7. Объекты делового и коммерческого назначения

8. Объекты рекреационного назначения

9. Объекты промышленного назначения

10. Объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

11. Порты, вокзалы, станции

12. Объекты иного назначения

Сооружения

Объекты оценки

Здания Помещения

Классы объектов оценки

6

Описание объектов недвижимости в разрезе факторов стоимости

Для описания объектов недвижимости в разрезе факторов стоимости были использованы следующие источники:

2. База данных «Жилищный и нежилой фонд» ГУП МосгорБТИ

3. Дежурная карта кадастрового деления города Москвы (ДКК)

4. Открытые источники информации

1. Слои цифровых тематических карт (База Данных «MosMapGis Москва», актуальная по состоянию на 01.01.2011*)

7

Сбор рыночной информации

Базы данных риэлторских организаций

Сделки ЕГРП

Сведения из открытых источников

Всего собрано 38 631

Первичный анализ собранной информации Приведение собранной информации к единому виду Анализ и обработка собранной рыночной информации Досбор рыночной информации по недостающим классам, группам и т.д. Описание рыночной информации в разрезе факторов стоимости

Цены предложения Сделки

33 692 4 939

Основные этапы сбора рыночной информации

Основные источники рыночной информации

8

Анализ рынка сегмента жилой недвижимости

Определение кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Методы массовой оценки

Индивидуальная

оценка

9

1 класс - объекты многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, многоквартирные дома

2 класс - объекты малоэтажной жилой застройки

3 класс - объекты для хранения индивидуального транспорта

5 класс - объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений

7 класс - объекты делового и коммерческого назначения

9 класс - объекты промышленного назначения

6 класс – объекты, предназначенные для временного проживания

8 класс - объекты рекреационного назначения

10 класс - объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

11 класс - порты, вокзалы, станции

12 класс - иного назначения

13 класс - сооружения

10

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Построение статистических моделей оценки

Номер класса

Наименование класса Вид модели

1Объекты многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, многоквартирные дома

Мультипликативная

2 Объекты малоэтажной жилой застройки Экспоненциальная

3Объекты для хранения индивидуального транспорта

Мультипликативная

5Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений

Экспоненциальная

7Объекты делового и коммерческого назначения

Мультипликативная

9 Объекты промышленного назначения Мультипликативная

Наименование фактора стоимости

Характеристики местоположения

Местоположение относительно транспортного кольца

Район (город)

Расстояние до исторического центра г. Москвы

Характеристики окружения

Расстояние до ближайшей станции метро

Физические характеристики

Общая площадь помещения

Материал стен

Год постройки

Этажность

Площадь кухни

Номер этажа

Время

Y=12861.5*(Расстояние до исторического центра г. Москвы+0)0.019392*(Расстояние до ближайшей станции

метро+0)0.07422*(Время1+0)0.074739*(Этажность+0)0.175939*(Местоположение относительно транспортного кольца+0)0.194439*(Материал стен+0)0.23408*(Общая площадь помещения+0.5)0.352318*(Площадь кухни+0.3)0.417648*(Номер этажа_качественный+0)0.632014*(Район

(город)+0)0.768442*(Год постройки_числовой+0.5)4.80252

11

Анализ сопоставимости рыночной информации с полученными результатами

12

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в разрезе классов объектов недвижимости

Класс ОНБульварное

кольцо

от Бульварного кольца до Садового кольцо

от Садового кольца до 3-го транспортного

кольца

от 3-го транспортного

кольца до МКАД

МКАД

1 2 3 4 5

МЖЗ - 226 338 200 222 149 381 126 891

ИЖС - - 207 413 202 598 80 130

Гаражи 182 978 118 297 90 848 43 259 34 006

Торговля 269 002 312 732 238 182 130 090 99 324

Администр. 171 026 189 195 153 959 94 362 82 364

Пром 138 417 132 667 79 002 40 331 33 445

Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости. Индивидуальная оценка рыночной стоимости

Номер класса Наименование класса Подход

6 Объекты, предназначенные для временного проживания Доходный

8 Объекты рекреационного назначения Доходный

10Объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Затратный

11 Порты, вокзалы, станции Затратный

12 Объекты иного назначения Затратный

13 Сооружения Затратный

13

14

Кадастровая и инвентаризационная стоимость объектов недвижимости

В среднем кадастровая стоимость превышает инвентаризационную в 20 раз

15

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ !