Ⓒ2003~ Chapter2,Inc. Printed in Japan

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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宅地建物取引業の定義・・・・・・・２ 宅建免許の申請と免許基準・・・・・・・・３

宅建免許証の効力・・・・・・・・・５ 事務所と事務所以外の場所・・・・・・・・７

宅地建物取引士・・・・・・・・・・９ 営業保証金・・・・・・・・・・・・・・・12

弁済業務保証金・・・・・・・・・・14 媒介契約と代理契約・・・・・・・・・・・17

広告の規制・・・・・・・・・・・・19 重要事項の説明（35 条書面）・・・・・・・21

契約内容記載書面（37 条書面）・・・26 クーリング・オフ・・・・・・・・・・・・30

宅建業者の業務規制・・・・・・・・33 報酬に関する規制・・・・・・・・・・・・37

監督と罰則・・・・・・・・・・・・40 住宅瑕疵担保履行法・・・・・・・・・・・42

農地法・・・・・・・・・・・・・・45 宅地造成等規制法・・・・・・・・・・・・48

開発許可制・・・・・・・・・・・・51 事後届出制・・・・・・・・・・・・・・・55

建築確認・・・・・・・・・・・・・59 土地区画整理法・・・・・・・・・・・・・62

道路に関する制限・・・・・・・・・65 防火・準防火地域・・・・・・・・・・・・67

用途規制・・・・・・・・・・・・・69 地区計画と都市計画・・・・・・・・・・・71

その他の法令制限・・・・・・・・・74 建蔽率と容積率・・・・・・・・・・・・・76

高さに関する制限・・・・・・・・・78 自由気ままに・・・・・・・・・・・・・・80

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< 宅地建物取引業の定義 >

【問１】登記簿上の地目に関係なく、別荘を建てる目的で取引される土地は宅地である。

【問２】用途地域内で、現況が農地として耕作の用に供されている土地は宅地である。

【問３】用途地域内の道路予定地で、現在は住宅敷地となっている土地は宅地である。

【問４】Ａが自己所有の宅地に 10 戸数のマンションを建設し、Ｂに賃貸の媒介を依頼した場合、Ａの行

為、Ｂの行為ともに宅地建物取引業に該当する。

【問５】Ａが自己所有の宅地にＢのため定期借地権を設定し、Ｂが当該宅地にマンションを建築して不特

定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ａの行為、Ｂの行為ともに宅地建物取引業に該当する。

【問６】Ａが自己所有の宅地を相続税納付のため 10 区画に区画割りをし、不特定多数の者に順次販売する

場合、Ａの行為は宅地建物取引業に該当しない。

【問７】Ａが自己所有の土地を、Ｂに請け負わせて一団の宅地に造成し、Ｃに当該宅地の販売代理を依頼

して分譲する場合、ＡＢＣの行為はいずれも宅地建物取引業に該当する。

【問８】Ａが甲市所有の宅地を、甲市を代理して不特定多数の者に順次販売する場合、Ａの行為は宅地建

物取引業に該当しない。

シンプルですが、割と盲点な、本試験でも狙われそうな知識を出題してみました。以下、解答です。

【１…〇】登記簿上の地目とは関係なく、建物の敷地に供される土地は宅地です。登記の有無は無関係と

いうことも覚えておきましょう。

【２…〇】用途地域内の土地は、現に道路・公園・広場・河川等、公共の用に供せられている土地以外の土

地は全て宅地です。

【３…〇】現に道路に供されていなければ、道路予定地であっても宅地です。

【４…×】他人が行う建物賃貸の媒介を行うＢの行為は宅建業に該当しますが、自ら建物の賃貸を行ってい

るだけのＡの行為は宅建業に該当しません。自ら賃貸しても業にあたらず、貸借の代理や媒介を業とする

行為は宅建業となる、という違いは頻出事項ですね。

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【５…×】自己所有の宅地に借地権を設定するＡの行為は「自ら貸借」となります。よって、宅建業に該当

するのはＢの行為のみです。

【６…×】相続税納付のためなら宅建業に該当しないなどという規定はありません。

【７…×】宅地を業として販売するＡ、他人を代理して宅地を業として販売するＣの行為は宅建業に該当し

ますが、単に宅地造成を請け負っただけのＢの行為は宅建業に該当しません。

【８…×】国や地方公共団体が行う行為は宅建業に該当しませんが、それらから依頼を受けた者は話が別

で、宅建業に該当します。

< 宅建免許の申請と免許基準 >

【問１】Ａが甲県に事務所を設けて、甲県と乙県で宅建業を営もうとする場合、Ａは国土交通大臣の免許

を受ける必要がある。

【問２】Ａが甲県に本店を、乙県に支店を有し、甲県の本店のみで宅建業を営もうとする場合、Ａは国土

交通大臣の免許を受ける必要がある。

【問３】Ａが甲県に本店を、乙県に支店を有し、乙県の支店のみで宅建業を営もうとする場合、Ａは国土

交通大臣の免許を受ける必要がある。

【問４】宅建業法違反で過料に処せられたＡは、その刑の執行を終えた日から５年を経過しなければ免許

を受けることができない。

【問５】免許換えを怠り免許取消処分を受けたＡは、免許取消しの日から５年を経過しなければ免許を受

けることができない。

【問６】Ａ社の政令で定める使用人のうち、背任罪により罰金刑に処せられた者がいる場合、その刑の執

行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から５年を経過しなければ、Ａ社は免許を受けるこ

とができない。

【問７】営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者Ａの法定代理人Ｂが、道路交通法違反に

より罰金刑に処せられた場合、Ｂの刑の執行が終わった日から５年を経過しなければ、Ａは免許を受ける

ことができない。

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【問８】免許取消処分を受けた宅建業者の監査役が、当該取消しにかかる聴聞の期日および場所が公示さ

れた日の 30 日前に退社していた場合、当該監査役は、直ちに免許を受けることができる。

【問９】Ａ社に就任した取締役がかつて破産宣告を受け、復権を得て５年を経過していなかった場合、そ

の就任をもって、Ａ社の免許が取り消されることがある。

【問 10】宅建業の免許を有する個人Ａが、宅建業を営むための会社を設立した場合、Ａ個人の免許とは別

に、当該会社としての免許も受けなければならない。

分からない問題は、考えこまずに問題と解答を何度も読み返しましょう!以下、解答です!

【１…×】国土交通大臣免許が必要なのは、２以上の都道府県内の区域に「事務所を設けて」宅建業を営も

うとする場合です。事務所設置は甲県のみなので、甲県知事の免許で足ります。

【２…×】宅建業を営まない支店は事務所に該当せず、甲県知事の免許で足ります。

【３…〇】支店で宅建業を営む場合、宅建業を営まない本店も事務所となります。よって、国土交通大臣

の免許が必要となります。

【４…×】免許欠格事由となるのは、禁錮以上の刑または一定の罪による罰金刑（解答６参照）であり、過

料に処せられても免許欠格事由には該当しません。

【５…×】悪質な事由により免許取消処分を受けた場合は５年の期間制限がありますが、免許換えを怠り免

許を取り消されたに過ぎない場合は直ちに免許を受けることができます。

【６…〇】法人の役員または政令で定める使用人のうち、「一定の罪で罰金刑」に処せられた者がいる場合、

その法人は、当該役員または政令で定める使用人がその刑の執行を終わり、または執行を受けることがな

くなった日から５年を経過しなければ免許を受けることができません。罰金刑で免許欠格となる一定の罪

とは、宅建業法違反、暴行罪、傷害罪、脅迫罪、背任罪、暴力団関連を覚えておきましょう。過失〇〇罪や

詐欺罪などはセーフです。

【７…×】営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の法定代理人に免許欠格事由がある場

合、当該未成年者は免許を受けることができませんが、罰金刑により免許欠格事由となるのは問６の解説

の通りです。道路交通法違反で罰金刑に処せられても宅建業の免許欠格事由には該当せず、Ａは免許を受

けることができます。

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【８…〇】宅建業者が免許取消処分を受けた場合、当該取消しにかかる聴聞の期日および場所が公示され

た日の前 60 日以内に役員であった者は、その取消しの日から５年を経過しなければ免許を受けることが

できません。ただし、監査役は役員に含まれず、直ちに免許を受けることができます。60 日以内である 30

日として誤りのように見せ、しかし実は監査役がポイントでした。本試験でもこのような二重のひっかけ

がよく出題されますので、どこがポイントなのか、よく見極めてください。

【９…×】破産者は、復権を得れば５年を待たずに直ちに免許を受けることができます。法人の役員または

政令で定める使用人のうち、復権を得ない破産者がいる場合、当該免許は取り消されるため、復権を得な

い破産者が取締役に就任していた場合は後からの就任であってもＡ社の免許は取り消されていました。

【10…〇】個人の免許と法人の免許は別物で、会社として免許を受けなければ会社として宅建業を営むこ

とはできません。

< 宅建免許証の効力 >

【問１】宅建業者Ａが業務停止処分を受けた場合、その内容および年月日について変更の届出をしなくて

はならない。

【問２】宅建業者Ａの資本金が増額された場合、Ａは変更の届出をしなくてはならない。

【問３】宅建業者Ａに従事する専任の宅地建物取引士（以下、取引士）の住所が変更された場合、Ａは変更

の届出をしなくてはならない。

【問４】甲県に事務所を持つ宅建業者Ａが、乙県内にも事務所を設け、甲県事務所で業務に従事していた

Ｂを乙県事務所の専任の取引士とする場合、Ａは変更の届出をしなくてはならない。

【問５】甲県に本店を、乙県に支店を有する国土交通大臣免許の宅建業者Ａが、乙県の支店に設置してい

る専任の取引士を増員した場合、Ａは、乙県知事を経由して国土交通大臣に変更の届出をしなくてはなら

ない。

【問６】個人の宅建業者Ａが４月１日に死亡し、Ａの相続人も当該事実を知っていたが、６月１日に死亡

した旨を免許権者に届け出た場合、宅建業者でない当該相続人でも宅建業法の規定に違反したことになる。

【問７】宅建業者Ａについて破産手続開始の決定があり、破産管財人がその旨を免許権者に届け出た場合、

当該届出のときにＡの免許は効力を失う。

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【問８】宅建業者Ａが宅建業を廃止した場合、Ａから廃業の届出がなくても、免許権者はＡの免許を取り

消さなければならない。

【問９】宅建業者Ａの免許の有効期間が満了したが、免許の更新を受けなかった場合、Ａは当該免許証を

免許権者に返納しなければならない。

簡単そうなのに意外とひっかかりそうな問題ばかりですね。 以下、解答です!

【１…×】指示処分・業務停止処分の年月日とその内容は宅地建物取引業者名簿の登載事項ですが、この事

項について変更があっても変更の届出は要求されません。他に名簿登載事項なのに変更があっても届出が

不要なものとして、「免許証番号・免許の年月日」「宅建業以外に兼業している業種」があります。

【２…×】変更の届出以前に、そもそも宅地建物取引業者名簿の登載事項ではないパターンですね。こうい

った如何にもありそうな適当な問題に注意。変更があったときに届出が必要な宅地建物取引業者名簿の登

載事項５つ＝①商号や名称②役員等の氏名③個人等の氏名④事務所名と所在地⑤専任取引士の氏名。

【３…×】これもよく出題されるひっかけ問題ですね。「事務所の住所変更」は届出事項ですが、専任取引

士や役員等の住所が変わっても変更の届出は不要です（取引士は変更の登録と取引士証の書換え必要）。

【４…×】乙県にも事務所を設けたＡは、国土交通大臣免許に免許換えを行う必要があり、その免許換えの

際に、乙県事務所の専任取引士としてＢの名前を記載します。免許自体を換えてしまうため、古い免許の

変更の届出は不要です。事務所ごとの専任取引士の変更は届出が必要なはずなのに、免許換えが勝ってし

まうひっかけパターンです。

【５…×】国土交通大臣免許を受けている宅建業者は、「主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を

経由」して国土交通大臣の変更の届出を行います。よって、乙県の支店で変更があった場合でも、本店の

ある甲県知事を経由して国土交通大臣に届け出ます。

【６…〇】相続人は「死亡を知った日」から 30 日以内にその旨を免許権者に届け出なければなりません。

死亡の日から 30 日ではない点にも注意です。また、合併により消滅した法人の場合は、相続人という概念

はありませんので、「消滅した法人の代表者」が届け出るという点にも少し注意です。

【７…〇】個人の死亡や法人の合併の場合は「死亡や合併のとき」に免許が失効するのに対し、破産手続

開始の決定・解散・廃業の場合は「届出のとき」に免許が失効するというのもよく出題されますね。という

わけで、破産手続開始の決定があったとの届出があったときに免許の効力は失われます。また、宅建業者

の破産は破産管財人が届け出ますが、取引士の破産は取引士本人が届け出るという点にもご注意ください。

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【８…〇】宅建業者が宅建業を廃止したことが判明した場合、その旨の届出がなくても、免許権者は当該

免許を取り消さなければなりません。

【９…×】免許取消処分を受けた場合などは免許証を返納する必要がありますが、有効期間満了による免許

失効の場合は返納する必要はありません。取引士証が有効期間満了により失効したときは返納を要する点

と比較しておいてください。

< 事務所と事務所以外の場所 >

【問１】宅建業者は、契約の申込みを受けず、契約の締結を行わない案内所についても、案内所について

一定の事項を届け出なければならない。

【問２】宅建業者は、契約の申込みを受けず、契約の締結を行わない案内所についても、専任の取引士を

当該案内所に置く必要がある。

【問３】宅建業者Ａは、契約締結をすることができる案内所を分譲マンション内とテント張りの空き地の

２箇所に設置した場合、いずれの案内所にも専任の取引士を置く必要がある。

【問４】宅建業者Ａは、マンション販売のため案内所を設置し、当該案内所で契約の申込みを受けるが契

約締結は事務所で行う場合、Ａは当該案内所に標識を掲げる必要がない。

【問５】宅建業者は、契約の申込みを受けず、契約の締結を行わない案内所に設置した標識について、専

任の取引士の氏名を記載する必要がない。

【問６】宅建業者Ａは、宅建業者Ｂから住宅の販売代理を依頼され、住宅所在地とは別の場所に案内所を

設置した場合、住宅所在地にＡの標識を掲げなければならない。

【問７】宅建業者Ａは、宅建業者Ｂから住宅の販売代理を依頼され、住宅所在地とは別の場所に案内所を

設置した場合、当該案内所にＡの標識を掲げなければならない。

【問８】複数の宅建業者が、業務に関する展示会を共同で実施する場合、当該実施場所に代表者である宅

建業者の標識を掲げれば、他の宅建業者は自己の標識を掲げる必要はない。

【問９】宅建業者は、事務所ごとに業務に関する帳簿を備え、各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後

５年間（当該宅建業者自ら売主となる新築住宅に係るものについては 10 年）保存しなければならない。

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【問 10】宅建業者は、事務所ごとに従業者名簿を備え、最終の記載をした日から５年間保存しなければな

らない。

【問 11】宅建業者は、届出が必要な案内所について届出を怠った場合、50 万円以下の罰金に処せられる。

以上、間違えそうな問題でしたが、今回は意地悪な問題を作りにくく、基本的な問題ばかりになってしま

いました。それだけ簡単ということですので、さくっと確実にマスターしておきましょう!解答です↓↓

【１…×】届出を必要とする案内所とは、契約の申込みを受け、または契約を締結する案内所のみです。届

出を要する場合、「業務を開始する日の 10 日前」までに「免許権者およびその所在地を管轄する都道府県

知事」に届け出るという点にも注意してください。

【２…×】成年者である専任取引士を少なくとも１名以上置く必要がある案内所とは、契約の申込みを受

け、または契約を締結する案内所のみです。また、業務に従事する５人に１人以上の割合で云々というの

は「事務所」だけの話で、案内所には適用されない点にも注意してください。

【３…〇】土地に定着した案内所でもテント張りでも何でも、契約を締結することができる案内所には専

任取引士が必要です。

【４…×】契約の申込みや締結をするかどうかに関わらず、案内所には標識を掲げる必要があります。

【５…〇】４番の解説の通り標識を掲げる必要はありますが、専任取引士を置く必要がない案内所の標識

に専任取引士の氏名を記載する必要はありません。

【６…×】販売住宅所在地に標識を掲げる必要があるのは売主である宅建業者Ｂです。単純ですが間違えや

すいひっかけですね。

【７…〇】案内所にはＡの標識を掲げ、標識に売主Ｂの商号や名称等を記載します。販売目的物がある現

地は売主の標識、案内所は代理や媒介の依頼を受けた者の標識ですので、問６と比較して覚えておきまし

ょう。

【８…×】全ての宅建業者が自己の標識を掲げる必要があります。

【９…〇】その通り。宅建業に関して取引があった「つど」、一定の事項を記載するという点にも注意。

【10…×】最終の記載をした日から 10 年間保存します。原則５年の帳簿としっかり区別を。

【11…〇】その通り。案内所について虚偽の記載をして届け出た場合も同様です。

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【まとめ!事務所・案内所に必要なもの】

事務所 …標識、帳簿、従業者名簿、専任取引士、報酬額

契約締結等を行う案内所 …標識、専任取引士、案内所の届出

契約締結等を行わない案内所…標識のみ

< 宅地建物取引士 >

【問１】宅建試験に合格し、宅建業に関して２年以上の実務経験がない者は、合格した日から１年以内に

登録実務講習を修了しなければ宅地建物取引士資格登録（以下、登録）を受けることができない。

【問２】取引士は、従事する宅建業者の利益の保護のため、公正かつ誠実に宅建業法に定める事務を行わ

なければならない。

【問３】取引士は、宅建業務に関する場合に限らず、その信用または品位を害するような行為をしてはな

らない。

【問４】宅建業に従事する者が 11 名いる事務所には、最低３名の専任の取引士を置かなければならず、従

事する者が 11 名いる契約締結を行うマンション販売の現地案内所では１名の専任取引士を置けば足りる。

【問５】宅建業を営む法人の常勤監査役が取引士である場合、当該監査役を専任の取引士とみなすことが

できる。

【問６】背任罪により懲役１年（執行猶予３年）と罰金の刑に処せられ登録を消除された取引士は、執行

猶予期間が満了すれば、その翌日から登録を受けることができる。

【問７】甲県知事から取引士証の交付を受けている取引士は、乙県に所在する宅建業者の事務所における

専任の取引士となることができる。

【問８】甲県知事の登録を受けている取引士が、転居により乙県に住所を変更した場合、乙県知事に対し

て登録の移転をしなければならない。

【問９】取引士が住所を変更した場合、取引士証の書換えと合わせて遅滞なく変更の登録をしなければな

らない。

【問 10】取引士が心身の故障により取引士の事務を適正に営むことができない者として国土交通省令で定

めるものとなった場合、その日から 30 日以内に、本人または法定代理人が届け出なければならない。

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【問 11】甲県知事免許を受けている宅建業者を退職し、同じく甲県内にある宅建業者に従事することにな

った取引士は、取引士証の書換えと合わせて遅滞なく変更の登録をしなければならない。

【問 12】甲県知事から取引士証の交付を受けている取引士Ａが、乙県内における業務において乙県知事か

ら事務の禁止処分を受けた場合、Ａは速やかに取引士証を乙県知事に提出しなければならない。

【問 13】取引士証の有効期限の更新を受けようとする場合、有効期限満了の日の 90 日前から 30 日前ま

での間に、更新の申請をしなければならない。

【問 14】取引士登録の有効期限の更新を受けようとする場合、有効期限満了の日の 90 日前から 30 日前

までの間に、更新の申請をしなければならない。

【問 15】甲県知事から取引士証の交付を受けている取引士Ａが、取引士証の有効期間の更新を受けなかっ

た場合、Ａは速やかに甲県知事に取引士証を返納しなければならず、これによりＡの登録は消除される。

【問 16】取引士証の提出や返納義務に違反した場合、10 万円以下の過料に処せられる。

以上、間違えそうな重要問題でした。取引士関連は毎年丸々１～２問の他、ちょこちょこと肢の一つとし

ても絡んできますので、ものすごく重要です。何度も読み返して確実にマスターしてください。

【１…×】登録実務講習を受講するのに期限はありません。

【２…×】宅建業者の利益ではなく、購入者等の利益のために事務を行います。

【３…〇】宅建業務に限らず、信用または品位を害する行為をしてはなりません。

【４…〇】宅建業を営む事務所には、宅建業に従事する従業者５人に１人以上の割合で専任の取引士を置

く必要があります。従事する者が 10 人なら専任取引士は２人、11 人なら３人が必要となりますね。不足

している場合は２週間以内に補充し、補充をしたら 30 日以内にその旨を免許権者に届け出ます（専任取引

士が変わったので変更の届出が必要。不足したときは２週間以内に補充して届け出なければならない、と

出題されたら誤りです）。また、契約の申込みまたは締結まで行う事務所以外の場所については、従事する

人数に関わらず最低１名の専任取引士を置けば足りる点にも注意。

【５…×】取引士である法人の役員は、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については専任の取

引士とみなされます。しかし、ここでいう役員に監査役や政令で定める使用人は含まれません。専任とは

「常勤性」と「専従性」を必要とし、宅建業を営む法人の取締役などは宅建業を頑張っていると思われる

のに対し、監査役の主な仕事は他の役員の職務を監査することなので、宅建業について「専従性」が認め

られないと覚えておけば理解しやすいかと思います。

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【６…×】執行猶予期間の満了により５年を待たずに登録を受けられます…が、本肢は罰金との併科ですの

で、３年の執行猶予期間が終わっても罰金刑から５年を経過しておらず、まだ登録を受けることができま

せん。なぞなぞのようなひっかけ問題も出題されますので、柔軟に対応できるようにしておきましょう。

【７…〇】取引士証の効力は全国に及ぶため全国で事務を行うことができ、登録を受けた都道府県以外で

専任の取引士となることもできます。登録の移転を申請することもできますが、義務ではなく任意です。

【８…×】自分の住む所が変わっただけで登録の移転をすることはできません。任意で登録の移転ができる

のは、従事する事務所が変わったときです。しかし、住所が変わったときは取引士証の変更の登録は必要

です。常識的に冷静に考えれば分かりそうですが、紛らわしいので混乱しないように。

【９…〇】変更の登録が必要なもの＝１．氏名、２．住所、３．本籍、４．従事する宅建業者の商号・名

称・免許番号。かんたん宅建業法で、宅建業者の変更の届出との違いも区別しておきましょう。変更の登

録は遅滞なく行うのであって、変更の届出は 30 日以内というひっかけにも注意です。また、変更の登録は

取引士が行うのであって、宅建業者が行うなんていうイージーなひっかけにも注意してください。

【10…×】単に成年被後見人・被保佐人というだけでは登録欠格事由に該当せず、心身故障者となった場

合に、本人・法定代理人・同居の親族が届け出ます。

【11…×】従事する宅建業者が変わったので変更の登録はもちろん必要ですが、取引士証に勤務先は書い

ていませんので、取引士証の書換えは不要です。取引士証の書換えが必要なものは単純で、氏名と住所だ

け覚えておけば大丈夫です。氏名または住所が変わった場合は、変更の登録＋取引士証の書換えですね。

【12…×】事務禁止処分を受けたとき、速やかに取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出します。

この場合は甲県知事に提出ですね。

【13…×】取引士証の有効期間の更新は、交付申請の６ヶ月以内に行われる法定講習（登録をしている都

道府県知事が指定する講習）を受講して行います。期間満了の 90 日前から 30 日前というのは、宅建業の

免許の有効期間更新ですね。区別しておきましょう!

【14…×】取引士登録に有効期限はなく、消除されない限り一生有効です。

【15…×】速やかに取引士証の返納を要する前半は正しいですが、取引士証の有効期間満了により、取引

士登録が消除されるわけではありません。

【16…〇】その通り。取引士証の提出・返納義務違反は 10 万円以下の過料です。

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< 営業保証金 >

【問１】宅建業者が事務所を３つ設けて事業を開始する場合、供託した地方債証券の額面が 1,000 万円で

あるときは、供託する残りの金銭は 1,100 万円でなければならない。

【問２】宅建業者が額面金額 1,000 万円の地方債証券で供託した営業保証金を取り戻し、額面 500 万円の

国債証券と金銭を新たに供託する場合、国債証券とともに供託すべき金銭は 450 万円である。

【問３】宅建業者が新たに事務所を設置した場合、主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金を供託し、

その旨の届出をした後でなければ、新設された事務所で業務を開始することはできない。

【問４】宅建業者が支店の１つを廃止し、新たに２つの支店を設置した場合、営業保証金 500 万円を追加

供託することで新たな支店で業務を開始することができる。

【問５】宅建業者は、専任の取引士を置く案内所を設置した場合、当該案内所は事務所と呼べるため、業

務を開始するまでの間に、その営業所に係る営業保証金を供託しなければならない。

【問６】宅建業者が供託している営業保証金の額に不足が生じた場合、不足した日から２週間以内にその

不足額を供託しなければならない。

【問７】宅建業者が支店の１つを廃止した場合、当該宅建業者は公告をすることなく営業保証金 500 万円

を取り戻すことができる。

【問８】宅建業者が営業保証金として供託している有価証券を他の有価証券に変換する場合、当該宅建業

者は公告をすることなくそれまでの有価証券を取り戻すことができる。

【問９】宅建業者が一部の事務所を廃止したため営業保証金に超過額を生じた場合、当該宅建業者は公告

をすることなく超過分の営業保証金を取り戻すことができる。

【問 10】宅建業者が廃業した場合、当該宅建業者と取引をしていた者は営業保証金の還付から弁済を受け

ることができない。

【問 11】宅建業者から依頼を受けて事務所のリフォームをした者は、営業保証金の還付から弁済を受ける

ことができる。

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【問 12】宅建業者の主たる事務所が移転して最寄りの供託所が変わった場合、営業保証金を有価証券で供

託している宅建業者は、保管替えの請求をしなければならない。

【問 13】宅建業者は、契約が成立するまでの間に、契約の相手方に対して営業保証金を供託した供託所お

よびその所在地を説明しなければならない。

【問 14】宅建業者が免許を受けた日から３ヶ月以内に営業保証金を供託した旨を届け出ない場合、免許権

者は、当該届出をする旨を催告し、催告が到達した日から１ヶ月以内に届出がないときは免許を取り消さ

なければならない。

ちょっと多くなってしまいました。。。なかなか骨のある問題もありますね。しかし、これは間違えそうな

問題です。本試験ではもっと簡単な問題のほうが多いのでご安心ください!以下、解答です。

【１…〇】事務所が３つということは、本店（1,000 万円）＋支店（500 万円×２）で営業保証金 2,000

万円の供託が必要となりますね。地方債証券は額面金額の 90％で評価されるため、額面金額が 1,000 万

円ということは 900 万円を供託したことになり、残りを金銭で供託するならば、あと 1,100 万円が必要と

なります。

【２…×】地方債証券 1,000 万円ということは供託された額は 900 万円ですね。よって、900 万円分を供

託する必要があり、国債証券は額面の 100％で評価されるので 500 万円＋金銭は 400 万円で大丈夫です

ね。計算で混乱しないよう慣れておきましょう。

【３…〇】主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、その旨を届け出た後でなければ新設された事務所で

事業を開始することはできません。供託だけでなく、「届出」も要する点に注意です。また、次でお伝えす

る保証金分担金は新事務所設置から２週間以内に納付しますが、営業保証金を供託しなければ業務を開始

することができないだけで、いつまでに供託しなければならないという期限がないという点にも注意です。

【４…〇】500 万円を取り戻して 1,000 万円を供託と面倒なことはせず、増加分を供託すれば OK です

（もちろん届出は必要です）。

【５…×】契約の申込みや締結を行うために取引士の設置義務がある案内所でも、案内所は案内所です。

「事務所等」と扱われることはあっても事務所ではありません。案内所に営業保証金の供託は不要です。

【６…×】不足した日から２週間以内ではなく、免許権者から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受け

た日から２週間以内に不足額を供託しなければなりません。違反すると業務停止処分や免許取消処分を受

けることがありますが、罰金などの罰則はありません。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 14

【７…×】支店の廃止による取戻しは公告が必要です。

【８…〇】営業保証金を変換したときは遅滞なく免許権者に届け出なければなりませんが、それまで供託

していたものを取り戻すのに公告は不要です。この場合は取戻しというより、変換分の返還ですね。

【９…×】超過額を取り戻す場合でも公告が必要です。公告なしで営業保証金を取り戻せるケースをまとめ

ておきます。１．営業保証金の取戻事由発生から 10 年を経過したとき。２．主たる事務所移転のため新た

な供託所に供託した場合において、以前の供託所に供託している営業保証金を取り戻すとき。３．保証協

会に加入し、保証協会が弁済業務保証金を供託したとき。この３つ以外は６ヶ月を下らない期間を定めて

公告し、遅滞なく免許権者に公告した旨を届け出ることにより営業保証金を取戻すことができます。

【10…×】宅建業者が廃業や合併による消滅、免許取消しを受けても、宅建業者が公告をして営業保証金

を取り戻すまでは、宅建業に関して取引をした者（宅建業者を除く）は還付請求をすることができます。

【11…×】営業保証金から弁済を受けられる債権は、宅建業に関する取引により生じた債権に限られ、宅

建事務所のリフォームは宅建業に関する取引とは言えません。よく出題されるものとして、宅建業者が依

頼した広告費から還付を云々がありますが、広告費も宅建業に関する取引とは言えません。

【12…×】保管替えの請求ができるのは、金銭のみで営業保証金を供託しているときだけです。本肢の場

合、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に、遅滞なく、新たに営業保証金を供託します。

【13…〇】保証協会の社員でない宅建業者は、契約が成立するまでの間に、契約の相手方（宅建業者を除

く）に対して営業保証金を供託した供託所およびその所在地を説明しなければなりません。供託所、所在

地に加えて「供託金の額」というひっかけがよく出題されますが、供託金の額は説明する必要はありませ

んので注意。

【14…×】宅建業者が免許を受けた日から３ヶ月以内に営業保証金を供託した旨を届け出ない場合、免許

権者は、当該届出をする旨を催告し、催告が到達した日から１ヶ月以内に届出がないときは免許を取り消

すことができます。届出が３ヶ月ないときは催告して１ヶ月待って任意で取消しです。催告は義務で取消

しは任意、ここ間違えやすいです。

< 弁済業務保証金 >

【問１】2,000 万円の営業保証金を供託している宅建業者が保証協会に加入することになった場合、保証

協会に 120 万円の弁済業務保証金分担金を納付しなければならない。

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【問２】弁済業務保証金分担金を地方債証券で保証協会に納付する場合、額面の 90％で評価される。

【問３】宅建業者が事務所を増設する場合、増設した日から２週間以内に増設分の弁済業務保証金分担金

を納付しなければ、当該宅建業者は社員の地位を失う。

【問４】社員である宅建業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会は、納付日から２週間以

内に納付額に相当する弁済業務保証金を供託しなければならない。

【問５】保証協会の社員の地位を失ったが引き続き宅建業を営もうとする宅建業者は、社員の地位を失っ

た日から２週間以内に営業保証金を供託しなければならない。

【問６】弁済業務保証金の還付が行われ、当該還付額に相当する額の還付充当金を支払う旨の通知を受け

た社員または社員であった者は、通知を受けた日から２週間以内に還付充当金相当額を国土交通大臣が定

める供託所に供託しなければならない。

【問７】保証協会の社員がその地位を失った場合、保証協会は、弁済業務保証金の還付請求権者に対して、

一定の期間内に認証を受けるため申し出るべき旨を公告しなければならない。

【問８】宅建業者と宅建業に関し取引をした者が有する債権を弁済するという保証協会の義務は、宅建業

者が保証協会の社員となる前にした取引には及ばない。

【問９】社員である宅建業者と取引をし、その取引により生じた債権の弁済を弁済業務保証金から受けよ

うとする者は、社員ではなく保証協会に対して還付請求を行う。

【問 10】社員である宅建業者に対して保証協会が債権を有する場合、当該債権に関する弁済を済ませた後

に、宅建業者は弁済業務保証金分担金の返還を受けることができる。

【問 11】宅建業者の取引の相手方から社員の扱った取引に関する苦情について解決の申出があった場合、

保証協会は、苦情の解決に必要があると認めるときは、当該社員に対して文書または口頭による説明およ

び資料の提出を求めることができ、社員は、正当な理由がなければこれを拒んではならない。

【問 12】宅建業者が複数の都道府県に事務所を有する場合でも、重ねて他の保証協会の社員となることは

できない。

【問 13】社員である宅建業者は、取引の相手方に対し、自己が保証協会の社員である旨を取引士をして説

明しなければならない。

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１週間か２週間か、納付か供託か、しっかり区別をしてください。 以下、解答です。

【１…〇】営業保証金が 2,000 万円ということは主たる事務所（1,000 万円）＋支店（500 万円）２つで

すね。よって 60 万円＋30 万円×２で、弁済業務保証金分担金は 120 万円となります。

【２…×】弁済業務保証金分担金は金銭で納付しなければならず、国債証券や地方債証券等の一定の有価証

券をもって納付することはできません。営業保証金との違いはもちろん、保証協会が弁済業務保証金を供

託する場合は有価証券も可能という点に注意です。

【３…〇】増設した日から２週間以内に弁済業務保証金分担金を納付しなければ社員の地位を失います。

増設する日までというひっかけ、供託所に供託するというひっかけに注意です。

【４…×】納付を受けた日から１週間以内に供託しなければなりません。

【５…×】社員の地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。

【６…×】通知を受けた日から２週間以内に還付充当金相当額を保証協会に納付しなければなりません。供

託ではなく納付です。

【７…〇】社員が社員の地位を失ったときは、還付請求権者に対して一定期間内に認証を受けるため申し

出るべき旨の公告が必要です（一部の事務所廃止は公告不要）。尚、この公告は社員たる宅建業者ではなく、

保証協会が行うという点にも注意です。

【８…×】保証協会は、宅建業者が社員となる前に取引した債権者（宅建業者を除く）に対しても弁済の義

務を負います。弁済により円滑な運営に支障が生ずるおそれがあると認めるときは、当該社員に対して担

保の提供を求めることもできます。

【９…×】保証協会に認証の申出を行い、供託所に還付請求をします。意地悪問題。

【10…〇】保証協会の資力確保のため、保証協会が宅建業者に対して有する債権と、宅建業者が保証協会

に対して有する弁済業務保証金分担金の返還請求権を相殺することはできません。

【11…〇】説明は文書でしなければならない…誤りなど、様々な難問が作れそうなところですね。

【12…〇】一つの保証協会の社員となった後に、重ねて他の保証協会の社員となることはできません。

【13…×】社員である旨の説明は必要ですが、取引士に説明させる必要はありません。

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< 媒介契約と代理契約 >

【問１】宅建業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却依頼を受け、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、Ｂが重

ねて他の宅建業者に媒介を依頼するときは、その旨をＡに明示しなければならない。

【問２】宅建業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却依頼を受け、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、その有

効期間を６ヶ月とすることができる。

【問３】宅建業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合、その有

効期間を６ヶ月としたときは、当該媒介契約は無効となる。

【問４】宅建業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合、「Ａは 10

日に１回の割合で口頭によりＢに業務処理状況を報告する」とする特約は無効である。

【問５】宅建業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合、「Ａ

は 10 日に１回の割合でＢに業務処理状況を報告する」とする特約は無効である。

【問６】宅建業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合、Ａによ

る指定流通機構への登録は、契約の日から休業日を除き７日以内にしなければならない。

【問７】宅建業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却依頼を受け、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、Ａは、媒

介契約書面に指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。

【問８】宅建業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却依頼を受け、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、Ａは、媒

介契約書面に報酬に関する事項を記載する必要はない。

【問９】宅建業者Ａが、Ｂの所有する宅地の売却依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合、Ａは、媒

介契約書面に依頼者が自己発見取引をしたときの措置を記載する必要はない。

【問 10】宅建業者Ａが、Ｂの所有する建物の貸借依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合、Ａは、

媒介契約書面を作成する必要はない。

【問 11】宅建業者ＡはＢの所有する宅地の売却依頼を受けたが、Ａの評価額とＢの売却希望価額に差があ

った場合、ＡはＢに対し、書面によりその根拠を明らかにして意見を述べなければならない。

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媒介も簡単ですね。ちょっとひっかけてみたくても定番問題ばかりで難問になりません。仕方ないので解

説の補足を少し細かくしてみました。何度か読み返してマスターしてください。

【１…×】一般媒介契約には明示型と非明示型があり、必ずしも他の宅建業者を明示しなければならないと

いうわけではありません。

【２…〇】一般媒介契約に有効期間の制限はありません（制限はありませんが、期間を定める必要はある

という点に注意）。また、更新についても制限はなく、自動更新も可能です。定期的に報告を行う必要もな

く「売却の相手方が見つかったら初めて報告をする」といった特約も有効となります。

【３…×】専任媒介契約の有効期間は３ヶ月以内に限定され、これ以上⾧い期間を定めても３ヶ月に短縮さ

れます。更新も３ヶ月以内で自動更新は認められず、契約終了時に依頼者からの申出によってのみ更新す

ることができます。３ヶ月より⾧い期間を定めると３ヶ月に短縮されるのであって、契約自体が無効とな

る、期間の定めのない契約となるなどのひっかけに注意してください。

【４…×】専任媒介契約の報告は「２週間に１回以上」であれば、10 日に１回でも有効です。３週間に１

回などとする特約は無効となります。この特約が無効となるだけで、媒介契約自体が無効となるわけでは

ありませんので注意。尚、報告は書面でする必要はなく、口頭でもメールでも構いません。また、申込みが

あったときは遅滞なく報告する必要があります。

【５…〇】専属専任媒介契約の報告は「１週間に１回以上（申込みがあったときは遅滞なく報告）」必要で

あり、10 日に１回とする特約は無効となります。

【６…〇】相手方を探すため、国土交通大臣の指定する流通機構へ依頼された物件の登録を行う必要があ

りますが、専属でない専任媒介契約の場合は７日以内（休業日を除く）、専属専任媒介契約の場合は５日以

内（休業日を除く）に登録ですね。尚、一般媒介契約でも義務ではありませんが指定流通機構への登録は

可能ですので、登録することはできないと出題されたら誤りとなります。登録をする場合に〇日以内とい

う制限もありません。登録を要する（専属）専任媒介契約で登録を怠った場合は指示処分の対象となりま

すが、未登録による直接の罰則はありません。

【７…×】一般媒介契約において指定流通機構への登録は義務ではありませんが、登録をするか否かなど指

定流通機構への登録に関する事項として記載する必要があります。

【８…×】報酬に関する事項は、媒介契約の種類を問わず媒介契約書面の記載事項です。報酬額が決まって

いなくても省略することはできないという点にも注意です。

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【９…〇】一般媒介契約と専任媒介契約では、依頼者が自ら発見した相手方との契約が許されていますの

で、媒介契約書面記載事項となる「契約違反の措置」として記載する必要はありません。「媒介依頼した宅

建業者が探索した相手方以外との契約」は全て契約違反となる専属専任媒介契約では依頼者が自己発見取

引をしたときの措置が媒介契約書面記載事項となっています。ちなみに一般媒介では「明示型において依

頼者が明示していない他の宅建業者の媒介で契約した場合」、専任媒介では「他の宅建業者の媒介で契約し

た場合」が契約違反となり、その場合の措置は記載事項となります。

【10…〇】媒介契約書面を作成する必要があるのは、売買または交換の媒介のみで、貸借の媒介の場合に

媒介契約書面の作成は必要ありません。ついでに、媒介契約書面に記名押印して交付するのは取引士であ

る必要はないという点にも注意。

【11…×】宅建業者が媒介価格について意見を述べる場合、その根拠を明らかにしなければなりませんが、

書面による必要はありません。ついでに、取引士による必要もありません。

< 広告の規制 >

【問１】誇大広告をすること自体が禁じられており、実際の損害や成約に至ったという事実は不要である。

【問２】宅建業者が、自ら売主として自己所有建物の売買広告を行う場合、取引態様の別を明示する必要

はない。

【問３】広告時に取引態様を明示した場合でも、注文を受けたときは、当該契約から１週間以内に文書に

より取引態様を再度明示しなければならない。

【問４】「建築確認申請中」と表示しておけば、工事完了前の建物売買の広告を行うことはできないが、契

約をすることはできる。

【問５】「建築確認申請中」と表示しておけば、工事完了前の建物貸借の広告を行うことはできないが、契

約をすることはできる。

【問６】宅建業者自らが貸主として工事完了前の建物の貸借を行う場合、「建築確認申請中」と表示して広

告を行うことができる。

【問７】業務停止処分中の宅建業者が、契約自体は当該停止期間満了後に行うものとして、停止処分以前

に作成済みの広告を行うことは許される。

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【問８】市街化調整区域内の宅地の販売広告において、市街化調整区域内にある事実を表示しなければ、

当該広告は誇大広告に該当する。

【問９】宅建業者は、依頼者の依頼に応じて特別に作成した広告費について、報酬とは別に別途請求する

ことができる。

【問 10】誇大広告等の禁止規定に違反した宅建業者は、業務停止処分とともに罰金刑が科されることがあ

るが、懲役刑が科されることはない。

少しややこしいのは未完成物件についての問４～６だけですね。ここだけ気をつければ、あとはサクサク

覚えられると思います。

【１…〇】基本中の基本ですね。取引する意思のない優良物件や実在しない物件などを掲載するおとり広

告は、それを行うこと自体が禁止です。

【２…×】宅建業者自らが契約の当事者になる場合でも、その旨の明示が必要です。他によく出題されるも

のとして、相手方が取引態様を熟知していた…相手方が宅建業者の場合…などがありますが、相手方が取

引態様を熟知していても、相手方が宅建業者でも、取引態様の明示は必要です。

【３…×】取引態様の明示は「広告時」と「注文を受けたときに遅滞なく」必要で、どちらかを省略するこ

とはできません。取引態様の明示は文書による必要はなく、口頭でも構いません。

【４…×】工事完了前の物件の売買・交換について例外的に広告が許されるのは、建築確認や開発許可等が

なされた後だけです。契約もできません。建築確認等に国土法の届出は含まれない点に少し注意（未完成

物件について、国土利用計画法の届出をした後でなければ広告をすることはできない → 誤り）。

【５…〇】工事完了前の物件の貸借についても、広告は建築確認等を受けた後でしか許されませんが、契

約を行うことはできます。

【６…〇】そもそも自ら貸借は宅建業に該当しませんね。広告も契約も自由です。このようなひっかけパ

ターンにも注意してください。

少しややこしいので問４～６をまとめておきます。尚、問 10 で誇大広告の禁止違反は業務停止処分および

100 万円以下の罰金や懲役とありますが、「建築確認申請中」として広告を行ったことが違反行為だったと

しても、指示処分の対象となるだけで罰則の適用はないということは細かめ問題対策として覚えておいて

いいかもしれません。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 21

自ら貸借…広告も契約も自由

貸借の媒介・代理…建築確認等の前の広告は禁止だが契約は許される

自ら売買と交換、売買と交換の媒介・代理…建築確認等の前の広告も契約も不可

【７…×】許されるわけがありません。

【８…〇】市街化調整区域に所在する旨を表示しないことは、実際のものよりも著しく優良であり、もし

くは有利であると人を誤認させるような表示に該当し、誇大広告となります。積極的に表現するだけでな

く、このように消極的に表現しないことで誤認させる場合も誇大広告の禁止規定に違反することになりま

す。

【９…〇】通常の広告費は報酬の額に含まれますが、依頼者からの依頼で特別に作成した広告費について

は、報酬とは別に請求することができます。特別の広告費と遠方調査費は、報酬と別に受領 OK です。

【10…×】誇大広告等の禁止違反は、業務停止処分のほか、100 万円以下の罰金もしくは６ヶ月以下の懲

役またはこれらの併科です。とても厳しいですね。皆さんが宅建試験に合格して実務に就くことになって

も、誇大広告は絶対やめておきましょう!法人である宅建業者の代表者等が誇大広告を行った場合、法人

に罰則が科されることもあります。

< 重要事項の説明（35 条書面）>

【問１】35 条書面には、成年者である専任の宅地建物取引士が記名押印しなければならない。

【問２】宅建業者は、売買契約が成立したら遅滞なく 35 条書面を交付して重要事項の説明を行わなければ

ならない。

【問３】売買の買主が宅建業者である場合、重要事項の説明を省略することができる。

【問４】建物貸借において、貸主に重要事項の説明を行わなかった場合でも宅建業法違反とはならない。

【問５】重要事項の説明は、事務所で行う必要はなく、案内所で行うこともできる。

【問６】重要事項の説明を行う際、相手方からの請求がなくても、取引士証を左胸に着けて常に提示して

おかなければならない。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【問７】宅建業者ＡＢが共同して作成した 35 条書面で、Ｂが担当した事項に誤りがあった場合、Ｂだけが

指示処分を受けることがある。

【問８】建物売買において、売主Ａ、売主Ａの媒介業者Ｂ、買主の媒介業者Ｃが全て宅建業者である場合、

買主に対して重要事項の説明を行う必要がある宅建業者はＣのみである。

【問９】建物売買において、宅建業者でない売主と宅建業者である買主が、媒介業者を介さずに契約を締

結した場合、重要事項の説明は行われない。

【問 10】建物売買において、移転登記の申請時期および建物の引渡し時期について説明することを要する。

【問 11】建物売買において、種類・品質に関する契約不適合責任について一定の措置を講ずるかどうかに

加え、措置を講ずる場合はその概要を説明することを要する。

【問 12】建物売買において、融資条件についての説明は不要だが、融資のあっせんが成立しなかったとき

の措置は説明することを要する。

【問 13】建物売買において、50 万円を超える租税その他の公課の負担に関する事項について説明するこ

とを要する。

【問 14】区分所有建物の売買において、当該建物の一部を特定の者だけが使用できる旨の規約の定めがあ

るときは、その内容について説明することを要するが、使用者の氏名や住所までを説明する必要はない。

【問 15】区分所有建物の貸借において、当該建物の管理が委託されているときは、その管理内容について

説明することを要するが、受託者の氏名や住所までを説明する必要はない。

【問 16】区分所有建物の貸借において、借賃として授受される金銭の額について説明することを要する。

【問 17】区分所有建物の貸借において、当該建物の共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容

について説明することを要する。

【問 18】区分所有建物の貸借において、専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定めがあるとき

は、その内容について説明することを要する。

【問 19】区分所有建物の貸借において、計画修繕積立金の積み立てを行う旨の規約の定めがあるときはそ

の内容および既に積み立てられた額について説明することを要する。

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【問 20】区分所有建物の貸借において、契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項

は、定まっていない場合でもその旨を説明することを要する。

【問 21】建物貸借において、契約期間および契約更新に関する事項の定めがないときは、その旨について

説明することを要する。

【問 22】建物貸借において、当該建物が住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について説

明することを要する。

【問 23】建物貸借において、台所や便所等、設備の整備状況について説明することを要する。

【問 24】建物貸借において、契約終了時における宅地上の建物の取壊しに関する事項について説明するこ

とを要する。

【問 25】建物貸借において、石綿の使用の有無について宅建業者は調査をして説明することを要する。

【問 26】工事完了前の宅地建物売買において、工事完了時の形状や構造に加え、当該宅地に接する道路の

構造や幅員についても説明することを要する。

【問 27】工事完了前の宅地売買において、下水道が未整備であるときは、未整備である旨および整備の見

通しまで説明することを要する。

【問 28】令和２年 10 月に新築工事に着手した建物売買において、当該建物が指定確認検査機関等の耐震

診断を受けたものであるときは、その内容を説明することを要する。

【問 29】宅地建物の貸借において、当該宅地建物が津波災害警戒区域内、土砂災害警戒区域内、造成宅地

防災区域内のいずれかにあるときは、当該区域内にある旨を説明することを要する。

【問 30】宅建業者を委託者とする建物にかかる信託受益権の販売において、当該信託受益権の売買契約を

締結する半年前に、宅建業者が買主に対して当該契約と同一内容の契約について書面で説明していた場合、

今回の契約については重要事項の説明を省略することができる。

間違えそうな問題を考えていたらすごい量になってしまいました。しかし、難易度高めのこれらを押さえ

ておけば重要説明事項のひっかけ対策は万全です。他の重要説明事項は覚えやすいものばかりですので、

かんたん宅建業法や過去問でご確認ください。宅建業法で３本の指に入る・・いえ、最も面倒なところで

すので、少しずつ覚えていきましょう!

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【１…×】35 条書面への記名押印は取引士であれば、成年者である専任の取引士である必要はありません。

【２…×】契約成立後に遅滞なくではなく、契約が成立するまでに説明しなければなりません。

【３…〇】相手方が宅建業者である場合、重要事項の説明は不要となります（重要事項説明書の交付は必

要）。相手方の承諾がある場合、相手方が遠隔地にいる場合、相手方が契約内容を熟知している場合…など

の場合でも重要事項の説明は省略できませんので注意してください（例外は解答 30 参照）。

【４…〇】重要事項は買主や借主に説明すれば足り、売主や貸主に説明する必要はありません（禁止では

ないので、要望があれば説明しても構いません）。

【５…〇】重要事項の説明を行う場所に制限はなく、案内所でも喫茶店でも構いません。

【６…×】重要事項の説明を行う際に、請求がなくても取引士証を提示するのは正しいですが、左胸に着け

るという方法に限定されているわけではありません。提示違反は 10 万円以下の過料で、取引関係者から請

求があったときだけ提示を要する従業者証明書の提示違反に罰則はない点と比較しておいてください。

【７…×】連帯責任として宅建業者Ａも共同で責任を負い、指示処分から重いときは業務停止処分もありえ

ます。重要事項の説明は、ＡまたはＢどちらか一方の取引士が行えば足りますが、記名押印はＡＢ両方の

取引士のものが必要です。

【８…×】Ａは売主として、Ｂは売主の媒介業者として、Ｃは買主の媒介業者として、ＡＢＣそれぞれが買

主に対して重要事項の説明義務を負います。

【９…〇】重要事項の説明とは、宅建業者が買主または借主に対して行うものです。売主が宅建業者では

なく、媒介を依頼された宅建業者もいませんので、重要事項の説明義務者は存在しませんね。

【10…×】移転登記の申請時期および引渡し時期は、37 条書面記載事項ですが、重要事項として説明する

必要はありません。ここすごく出題されます。

【11…〇】契約不適合責任の履行に関して一定の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその概要について

説明することを要します（貸借は不要）。措置を講じない場合は「措置を講じない」と説明します。契約不

適合責任を負わない旨の定めがある場合、それは説明する必要がない点と比較しておいてください。

【12…×】売買・交換で、あっせんの内容、あっせんが成立しないときの措置の両方を説明することを要

します。

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【13…×】租税その他の公課の負担に関する事項は、重要事項の説明事項ではありません（37 条書面記載

事項）。他にいかにもありそうなものとして、天災その他不可抗力による損害負担の定めも説明事項ではあ

りません（37 条書面記載事項）。

【14…〇】区分所有建物の売買・交換で、建物の一部を特定の者だけが使用できるという規約がある旨お

よびその内容は説明することを要します（貸借は不要）。使用者の氏名や住所まで説明する必要はありませ

ん。

【15…×】区分所有建物の全契約で、委託を受けている管理者についての説明を要し、当該管理者の氏名

や住所（法人なら名称や所在地）、貸借において賃貸住宅管理業者登録規定の登録を受けている管理者がい

るときはその登録番号まで説明する必要があります（Ｈ29 法改正）。尚、管理業務の内容まで説明する必

要はありませんのでひっかけに注意。

【16…×】区分所有建物に限らず、借賃以外に授受される金銭の額と授受の目的は説明することを要しま

す（授受の時期や金銭の保管方法は説明不要）が、借賃自体の説明は不要です（売買や交換も、代金や交換

差金自体の説明は不要）。これも 37 条書面との比較でよく出題され、37 条書面には借賃の記載が必要で

す。

【17…×】区分所有建物の貸借で、共用部分の内容は説明不要です（売買・交換では必要。案があれば案

も説明）。

【18…〇】専有部分の用途その他利用の制限に関する内容は、全契約で説明することを要します（案があ

れば案も説明）。

【19…×】区分所有建物の売買・交換において、計画修繕積立金の積み立てを行う旨の規約の定めがある

とき（案なら説明不要）はその内容および既に積み立てられた額について説明することを要しますが、貸

借で説明は不要です。

【20…〇】区分所有建物に限らず建物貸借で、契約終了時における敷金その他金銭の清算に関する事項は、

定まっていない場合でもその旨を説明することを要します。

【21…〇】建物貸借で、契約期間および契約更新に関する事項の定めがないときは、その旨を説明するこ

とを要します。

【22…×】建物貸借で、当該建物が住宅性能評価を受けた新築住宅である旨の説明は不要です（売買・交

換では必要）。

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p. 26

【23…〇】建物貸借で、当該建物の設備整備状況は説明することを要します（売買・交換では不要）。

【24…×】建物貸借で、契約終了時おける建物取壊しに関する事項は説明不要です（宅地貸借では必要）。

【25…×】石綿の使用の有無は、調査結果が記録されていれば建物の全契約において説明することを要し

ますが、宅建業者自らが調査する必要はありません。記録が残っていない場合、照会して記録が存在しな

いことが分かれば調査義務を果たしたことになります。

【26…〇】工事完了前物件の売買については、当該物件の工事完了時の形状や構造に加え、接する道路の

構造や幅員も説明することを要します（未完成物件の全契約）。

【27…〇】飲用水、電気、ガスの供給および排水用の施設が整備されていない場合、全契約において整備

の見通しや整備に関する特別の負担について説明することを要します。

【28…×】昭和 56 年 6 月 1 日以降に新築工事に着手した建物については、耐震診断の内容を説明する必

要はありません（＝昭和 56 年 5 月 31 日以前着工の建物は説明必要）。

【29…〇】宅地建物が津波災害警戒区域内、土砂災害警戒区域内、造成宅地防災区域内にあるときは、全

契約において当該区域内にある旨を説明することを要します。

【30…〇】重要事項の説明が不要となる例外の１つですね。信託受益権の売買契約締結１年以内に当該契

約と同一内容の契約について書面を交付して説明していた場合、相手方が金融商品取引法に規定する特定

投資家である場合、相手方に対して金融商品取引法に規定する目論見書を交付している場合は、重要事項

の説明を省略することができます。

< 契約内容記載書面（37 条書面）>

【問１】35 条書面は取引士をして内容を説明することを要するが、37 条書面は内容を説明することなく

従業者が交付すれば足りる。

【問２】35 条書面、37 条書面ともに、交付場所に制限はないが、当事者の承諾があっても省略すること

はできない。

【問３】35 条書面、37 条書面ともに、取引士であれば専任の取引士が記名押印する必要はないが、両書

面に記名押印する取引士は同一である必要がある。

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【問４】宅建業者自らが売主等の場合、37 条書面は相手方のみに交付すれば足りる。

【問５】37 条書面には、媒介した宅建業者の名称を記載することを要する。

【問６】37 条書面は独立した用紙で作成する必要があり、当事者の承諾があっても、契約書等に必要事項

を記載して 37 条書面に代えることはできない。

【問７】建物の引渡時期は重要事項として説明する必要はないが、引渡時期が定まっている場合に限り、

37 条書面には記載する必要がある。

【問８】建物に登記された権利がある場合、その種類や内容等を重要事項として説明する必要はあるが、

37 条書面には記載する必要がない。

【問９】建物貸借以外の契約において、私道負担に関する定めは重要事項として説明する必要があるが、

37 条書面にはその定めがある場合のみ記載すればよい。

【問 10】宅建業者が自ら当事者となってする宅建業に該当する全契約において、手付金等の保全措置の内

容は重要説明事項であるが、37 条書面には記載する必要がない。

【問 11】建物貸借において、契約解除に関する内容は、35 条書面、37 条書面ともに必ず記載する必要が

ある。

【問 12】建物貸借において、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、35 条書面、37 条書面と

もに記載する必要がある。

【問 13】建物貸借において、種類・品質に関する契約不適合責任の定めがあるときでも、その内容につい

て 35 条書面、37 条書面ともに記載する必要はない。

【問 14】建物貸借において、当該建物にかかる租税等の公課の負担に関する定めがあるときでも、35 条

書面、37 条書面ともに記載する必要はない。

【問 15】建物貸借において、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときでも、35 条

書面、37 条書面ともに記載する必要はない。

【問 16】建物貸借において、借賃についての融資のあっせんが成立しなかったときの措置は、35 条書面、

37 条書面ともに記載する必要がない。

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p. 28

【問 17】宅建業者が受ける報酬額は、35 条書面、37 条書面ともに記載する必要がない。

【問 18】宅建業者は、37 条書面への取引士の記名押印を怠った場合、指示処分を受けるほか、10 万円以

下の過料が科せられることもある。

【問 19】宅建業者Ａが自ら貸主として、宅建業者Ｂの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結したが、

Ｂが作成した 37 条書面に誤りがあった場合、Ｂのみが監督処分および罰則の対象となる。

35 条に続き、今回の 37 条もなかなかのボリュームですね。あらゆる角度から出題される 35 条とは違っ

てパターン化していますので、最初はややこしいかもしれませんが、少し慣れれば 35 条よりずっと簡単だ

と思います。37 条だけで丸々１問、35 条と絡めて１問、計２問前後の出題が予想されますので、しっか

りと押さえておきましょう!

【１…〇】取引士が 35 条の重要事項説明をするのは当然ですが、37 条書面の交付に際して、取引士でも

従業者でも内容を説明する必要はありません。尚、交付する者に制限はありませんので、35 条書面、37 条

書面ともに従業者等が交付しても構いません。

【２…〇】35 条書面、37 条書面ともに、交付場所に制限はありませんが、当事者の承諾があっても省略

することはできません。

【３…×】35 条書面に記名押印する取引士と 37 条書面に記名押印する取引士は、取引士でさえあれば別

人であっても構いません。また、取引士が記名押印すれば、作成するのは従業者等でも構いません。作成

→ 誰でも、記名押印 → 取引士、交付 → 誰でもどこでも、説明 → 37 条は不要。

【４…〇】宅建業者自らが当事者のときは、相手方だけに 37 条書面を交付すれば足ります。自ら貸借の場

合は宅建業に該当せず 37 条書面の交付自体が不要ですので、単純なひっかけに注意してください。

【５…×】37 条書面に、媒介業者に関する記載は必要ありません。媒介業者の取引士の記名押印は必要な

こと、宅建業者が契約当事者である場合は契約当事者として、契約当事者の氏名・住所（法人の場合は名

称・所在地）の記載は要することとしっかり区別しておいてください。

【６…×】37 条書面は特に専用用紙で作成する必要はなく、当事者の承諾も関係なく、必要事項が記載し

てあり取引士が記名押印すれば何でも構いません。尚、電磁的記録による作成は不可です。

【７…×】物件の引渡時期や登記申請時期は重要説明事項ではありませんが、37 条の全契約において必要

的記載事項です。引渡時期が定まっている場合だけでなく、必ず記載することを要します。

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【８…〇】建物に登記された権利がある場合、その種類、内容、登記名義人は重要説明事項ですが、37 条

書面に記載する必要はありません。

【９…×】建物貸借以外の取引において、私道負担に関する定めは重要説明事項ですが、37 条書面には定

めがあっても記載する必要はありません。ちなみに、任意的記載事項とは、記載してもしなくても任意と

いうことではなく、「定めがあれば」必ず記載するということです。不確定な任意的記載事項については、

記載をしなくても宅建業法違反とはなりません。

【10…〇】宅建業者が自ら当事者となり宅建業に該当する契約とは売買と交換です（自ら貸借は宅建業に

該当せず）。本肢の全契約とは売買と交換を指し、手付金等の保全措置の内容は売買と交換における重要説

明事項ですが、37 条書面に記載する必要はありません。

【11…×】全契約において、契約解除の内容は重要説明事項ですが、37 条書面には解除の定めがある場合

にのみ記載する（＝任意的）ことを要します。クーリング・オフに関する事項ついては記載することを要

しませんので注意してください。

【12…〇】代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額や授受の目的は、35 条、37 条（任意的）の

全契約で記載事項です。37 条では授受の時期も記載事項です。また、代金、交換差金、借賃自体およびそ

の支払時期や支払方法は重要説明事項ではありませんが、37 条の必要的記載事項となりますので注意。

【13…〇】契約不適合責任の内容は、35 条＋37 条貸借で記載不要（損害賠償額の予定や違約金に関する

定めは重要説明事項かつ貸借でも任意的記載事項であることと区別）ですが、売買と交換の場合は 37 条書

面記載事項（任意的）となります。また、契約不適合責任の履行に関して保証保険契約等の措置を講じる

かどうか、講じる場合はその概要については、売買と交換で重要説明事項ですので混同しないように!こ

こは間違えやすいところです。

【14…〇】租税等の公課の負担に関する定めは、35 条と 37 条貸借で記載不要です。しかし、売買と交換

の場合は 37 条書面記載事項（任意的）ですので注意してください。

【15…×】危険負担に関する定めは、35 条では不要ですが、37 条では全契約で任意的記載事項となりま

す。貸借も含みます。

【16…〇】金銭貸借のあっせんが不成立だったときの措置は、35 条、37 条（任意的）ともに売買と交換

の場合の記載事項です。35 条、37 条ともに貸借では記載不要です。

【17…〇】報酬額は、35 条、37 条ともに記載事項ではありません（媒介契約書面の記載事項）。

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【18…×】37 条書面の交付に関する義務違反は 50 万円以下の罰金です。重要事項説明時の取引士証提示

義務違反は 10 万円以下の過料だったことと区別。

【19…〇】共同で媒介を行った場合は、全ての宅建業者が義務を負いますが、宅建業者Ａは自ら貸借（宅

建業ではない）しているだけで、37 条書面の作成交付義務とは無関係ですね。頭を柔らかくしないとひっ

かかってしまう凡ミス狙いの問題です。

< クーリング・オフ >

【問１】宅建業者の事務所で売買契約を締結した場合でも、一時的に設けられたモデルルームで取引士が

不在のときに買受けの申込みを行った場合、買主はクーリング・オフをすることができる。

【問２】買主からの申出により、買主の自宅近くの喫茶店で買受けの申込みを行った場合、買主はクーリ

ング・オフをすることができなくなる。

【問３】宅建業者の申出により、買主の自宅で売買契約を締結した場合、買主はクーリング・オフをする

ことができなくなる。

【問４】売主である宅建業者から媒介を依頼された宅建業者の事務所で売買契約を締結した場合、買主は

宅地建物取引業法第 37 条の２の規定に基づいて当該契約を解除することができなくなる。

【問５】宅建業者ではない売主から代理を依頼された宅建業者のテント張り案内所で買受けの申込みをし

た場合、買主は宅地建物取引業法第 37 条の２の規定に基づいて当該申込みの撤回をすることができなく

なる。

【問６】喫茶店で売買契約を締結し、宅地建物の引渡しを受け、宅建業者に代金の一部を支払った場合、

買主はクーリング・オフをすることができない。

【問７】喫茶店で売買契約を締結し、宅地建物の引渡しを受け、宅建業者に代金の全部を支払った場合で

も、宅建業者から書面にてクーリング・オフができる旨を告げられた日より８日を経過していなければ、

買主はクーリング・オフをすることができる。

【問８】宅建業者の事務所で売買契約を締結し、宅地建物の引渡しを受け、宅建業者に代金の一部を支払

った場合、宅建業者から口頭にてクーリング・オフができる旨を告げられた日より 10 日を経過していて

も、買主はクーリング・オフをすることができる。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 31

【問９】水曜日に売買契約を締結し、同日に宅建業者から書面にてクーリング・オフができる旨を告げら

れた場合、買主が翌週木曜日にクーリング・オフをする旨の書面を発し、金曜日に宅建業者に到達した場

合でも、契約解除の効果が生じる。

【問 10】クーリング・オフに基づき売買契約が解除された場合、宅建業者は、受領した手付金その他一切

の金銭を買主に返還し、損害賠償または違約金の支払いを請求することはできない。

【問 11】宅建業者は、クーリング・オフができる旨を買主に告げなかった場合、業務停止処分を受けるほ

か、50 万円以下の罰金が科されることもある。

なかなか意地悪な問題がありますね。これらをスラスラ解ければクーリング・オフはバッチリです。もち

ろん「買主に不利な特約は無効である」「宅建業者間では適用されない」など、すぐに覚えられる単純な問

題を間違えたら元も子もありませんので、かんたん宅建業法等で基本もしっかり押さえておいてください。

申込みが事務所等以外で行われているか? YES → クーリング・オフできる

代金の全額を支払っていないか? YES → クーリング・オフできる

書面で告げられて８日を経過するまでに発しているか? YES → クーリング・オフできる

このように、順次チェックしていけばとても簡単ですね。クーリング・オフができそうな文章が並んでい

ても、１つでも条件から外れればクーリング・オフはできなくなります。では、解答です ↓

【１…×】契約締結を「事務所等」で行っても、契約申込みを「事務所等以外」で行っていればクーリング・

オフをすることができます。しかし、モデルルームは土地に定着する建物内に設けられた案内所と言えま

すので、「事務所等」に該当します。一時的に設けられたものでも、申込時に取引士が不在だったとしても

関係ありません。よって、事務所等で契約申込みを行ったことになり、クーリング・オフをすることがで

きません。尚、クーリング・オフが可能な「事務所等以外」の案内所などには、その標識にクーリング・オ

フができる旨を記載する必要があります。

【２…×】もちろん喫茶店は事務所等に該当しません。そして、買主が自ら指定したことにより事務所等と

して扱われるのは、買主の自宅と勤務先だけです。よって、買主の申出により喫茶店で申込みを行っても、

依然クーリング・オフをすることができます。

【３…×】解答２の説明通り、買主が自ら申し出た場合の自宅と勤務先が事務所等として扱われます。宅建

業者が買主の自宅を指定しても、事務所等とはなりません。また、この問題のように申込み場所が記載さ

れていない場合、暗黙の了解として契約締結場所＝契約申込み場所とお考えください。本試験でも、契約

締結場所と申込み場所が同一の場合は律儀に分けて書かず出題されます。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 32

【４…〇】媒介や代理の依頼を受けた他の宅建業者の事務所も、事務所等に該当します（単に知人である

宅建業者の事務所は事務所等に該当しません）。よって、クーリング・オフをすることができません。法 37

条の２の規定とはクーリング・オフのことで、このように出題されることもあります。

【５…〇】宅建業法に定めるクーリング・オフとは、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者以外が買主と

なる場合の規定です。売主が宅建業者ではないので、申込み場所が事務所等に該当しなくてもクーリング・

オフは適用されません。

【６…×】クーリング・オフができなくなるのは、宅地建物の引渡しを受け、代金全額を支払った場合です。

代金の一部を支払ったに過ぎないとき、全額を支払っても引渡しを受けていないときは、依然としてクー

リング・オフをすることができます。

【７…×】解答６の説明通り、宅地建物の引渡しを受け、代金全額を支払った場合はクーリング・オフがで

きなくなります。８日を経過していなくても同様です。尚、移転登記がなされても、引渡しを受けていな

ければクーリング・オフをすることができます。

【８…×】代金の一部を支払ったに過ぎないため依然としてクーリング・オフをすることができ、更にクー

リング・オフができなくなるのは、宅建業者から書面でクーリング・オフができる旨を告げられてから８

日を経過したときですので、口頭で告げられたに過ぎない場合は 10 日後でも１ヶ月後でもクーリング・オ

フをすることができます。しかし、本肢の場合は宅建業者の事務所で契約締結（申込み）が行われている

ため、そもそもクーリング・オフの適用外となります。口頭でも「クーリング・オフできますよ」と言った

従業者を問い詰めたい…。皆さんは気を付けてください。

【９…×】クーリング・オフができる旨を書面で告げられた日から８日を経過する前に、買主がクーリン

グ・オフをする旨の書面を「発して」いれば、宅建業者への到達が遅れても、何なら届かなくても契約解除

の効果は生じます。…が、本肢の場合、水曜日にクーリング・オフができる旨を告げられているため、水曜

日が１日目となり、水曜日が終わると１日が経過、木曜日が２日目で２日が経過…となり、ちょうど１週

間後に当たる翌週水曜日が８日目となり、水曜日が終わると８日を経過し、木曜日は９日目となります。

単純に１週間＋１日で８日目、発してればセーフ!と思った方も多いと思いますが、二重のひっかけです。

【10…〇】クーリング・オフにより申込みの撤回または契約の解除が行われた場合、宅建業者は速やかに

受領した金銭を買主に返還し、損害賠償や違約金の支払いを請求することはできません。クーリング・オ

フによる解除ができない場合でも手付解除や債務不履行による解除はできるなど、それらとは別物ですの

で注意してください。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 33

【11…×】買主にクーリング・オフができる旨を告げることは、宅建業者の義務ではありません。書面で

告げない限り、いつまでもクーリング・オフの対象となるだけです（代金全額の支払い＋宅地建物の引渡

しが完了すればクーリング・オフはできなくなります）。

< 宅建業者の業務規制 >

【問１】宅建業者は、営業保証金を供託した供託所に関する説明を、取引士ではない従業者に口頭で行わ

せることができる。

【問２】宅建業者が保証協会の社員である場合、売買契約成立までに社員である旨や当該協会の名称など

を説明すれば、供託所等に関する説明は行う必要がない。

【問３】宅建業者は、正当な理由なく業務上知り得た秘密を漏らしてはならないが、被害者が訴えない限

り、違反した場合でも罰則に処せられることはない。

【問４】宅建業者は、その業務に関して過失により相手方に不実の事実を伝えた場合、２年以下の懲役も

しくは 300 万円以下の罰金に処せられ、またはこれらを併科される。

【問５】宅建業者は、不当に高額の報酬を要求した場合、実際に受領した額が国土交通大臣の定める報酬

限度内であったとしても、１年以下の懲役もしくは 100 万円以下の罰金に処せられ、またはこれらを併科

される。

【問６】宅建業者は、当初提示した手付金の額を減額するとして、売買契約の締結を誘引してはならない。

【問７】宅建業者は、手付金につき銀行との間で金銭貸借のあっせんをして、売買契約の締結を誘引して

はならない。

【問８】宅建業者は、新築住宅の分譲代理業務に関する帳簿を、閉鎖後５年間保存しなければならない。

【問９】宅建業者が自ら売主として、未完成建物について宅建業者でない者との間で代金 4,000 万円の売

買契約を締結した場合、契約締結時に手付金 200 万円を受領し、当該建物の移転登記時に中間金として

250 万円を受領するには、450 万円について保全措置が必要となる。

【問 10】宅建業者が自ら売主として、未完成建物について宅建業者でない者との間で代金 4,000 万円の

売買契約を締結した場合、契約締結時に手付金 200 万円を受領し、当該建物の移転登記後、引渡しまでに

中間金として 250 万円を受領するには、450 万円について保全措置が必要となる。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 34

【問 11】宅建業者が自ら売主として、未完成建物について宅建業者でない者との間で代金 4,000 万円の

売買契約を締結した場合、契約締結時に手付金 200 万円を受領し、預り金として 250 万円を受領するに

は、当該預り金が後日建物の代金に充当されるものでないときでも、450 万円について保全措置が必要と

なる。

【問 12】未完成物件については、保証委託契約または保証保険契約による保全措置を講じなければならず、

指定保管機関による手付金等の寄託契約によって保全措置を講じることはできない。

【問 13】宅建業者が手付金の返還債務について信託会社との間で保証委託契約を締結する場合、当該保証

契約は、宅建業者が受領した手付金全部の返還債務を保証するものでなければならない。

【問 14】宅建業者が自ら売主として、宅建業者ではない買主と売買契約を締結した場合において、買主が

手付を放棄して売買契約を解除しようとしたが、既に売主として履行に着手していたときは、当該契約解

除を拒否することができる。

【問 15】宅建業者が自ら売主として、宅建業者ではない買主と売買契約を締結した場合において、宅建業

者が保全措置を講じた後は、買主は手付を放棄して契約を解除することができない。

【問 16】宅建業者Ａが自ら売主として、宅建業者である買主Ｂと売買契約を締結した場合において、Ａが

種類・品質に関する契約不適合責任を負わないとする特約は有効である。

【問 17】宅建業者が自ら売主として、解除条件付きで取得する契約を締結した建物を、宅建業者ではない

者に売却する行為は宅建業法の規定に違反しない。

【問 18】宅建業者Ａが自ら売主として、宅建業者である買主Ｂと売買契約を締結した場合において、損害

賠償額の予定として代金額の 20％を定め、これとは別に違約金として代金額の 10％を定めたときは、2/10

を超える部分について違約金等の定めは無効となる。

【問 19】宅建業者が自ら売主として、宅建業者ではない買主と売買契約を締結した場合において、損害賠

償額の予定を定めていなかったときは、実際の損害額を証明して 2/10 を超える額の賠償を請求すること

ができる。

【問 20】宅建業者が自ら売主として、宅建業者ではない買主と売買契約を締結した場合において、割賦金

の支払いが遅延したときは 30 日以上の期間を定めて口頭で催告し、当該期間内に割賦金の支払いがなけ

れば契約を解除することができるとする特約は無効となる。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【問 21】宅建業者が自ら売主として、宅建業者ではない買主と締結した甲建物の売買契約が割賦販売契約

である場合、代金の 10 分の３の支払いを受けるまで、宅建業者が担保目的で甲建物を譲り受けるとする特

約は無効となる。

前回お伝えしたクーリング・オフ＋問８以降は、宅建業者間では適用のない「８種規制」「自ら売主制限」

などと呼ばれるものです。宅建業者間であれば、２割を超える手付を保全措置なしで受領したり、契約不

適合責任期間を引渡しから６ヶ月としたりとやりたい放題することができます。まずは必ず、「宅建業者自

らが売主で、買主が宅建業者ではない」かどうかを確認してから問題を解くようにしてください。

☆必ず覚える!宅建業者間では適用されない８つの制限 ⇒ １クーリング・オフ ２保全措置 ３手付の

額 ４契約不適合責任に関する特約 ５他人物売買 ６損害賠償額の予定 ７割賦販売 ８割賦販売契約

の解除

↓ では、少し濃い目に解答です ↓

【１…〇】供託所等に関する説明は、口頭で行ってもよく、取引士が行う必要もありません。契約成立前

に、契約の両当事者に説明することを要します（宅建業者には説明不要）。

【２…×】社員である旨などの説明の他、供託所およびその所在地について説明する必要があります。

【３…〇】被害者が告訴をしなければ、秘密保持義務違反の罰則（罰金 50 万円）は適用されません（＝親

告罪）。もちろん、宅建業法違反として監督処分の対象とはなります。刑法の知識なので深追いする必要は

ありませんが、名誉棄損や親族間の窃盗など、事実が公になることで被害者にも不利益となるおそれがあ

るために、被害者の告訴をもって初めて罪に問われる犯罪を親告罪と言います。

【４…×】宅建業者が「故意に」事実を告げず、または不実の事実を告げた場合に、罰則が適用されます。

【５…〇】実際に受領したかどうかは関係なく、不当に高額の報酬を「要求」すること自体が宅建業法違

反となります。

【６…×】手付金の貸付けその他信用の供与により契約締結を誘引することは禁じられていますが、単なる

減額は買主に不利とはならず、宅建業法違反にはなりません。貸付以外の信用の供与とは、手付金の立替、

分割受領、支払期日の延期などがあります。ただし、代金を分割払いとすることは宅建業法に違反しませ

ん（キャッシュで不動産を買う人のほうが珍しく、当然ですね）。尚、手付貸与等の禁止規定は宅建業者間

でも適用され、買主が宅建業者であっても、手付の貸与等により契約を誘引することは宅建業法違反とな

ります。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 36

【７…×】宅建業者が手付金を貸すことはできませんが、銀行との間であっせんするだけなら宅建業法違反

となりません。このようなひっかけパターンも出題可能性ありですね。

【８…〇】「自ら売主となる新築住宅」にかかる帳簿は閉鎖後 10 年の保存が必要ですが、それ以外の帳簿

は５年の保存となります。新築＝10 年と早とちりに注意!

【９…×】移転登記や引渡しと同時に授受される金銭については保全措置の対象とはなりません。よって、

保全措置の対象は手付金 200 万円だけとなり、未完成物件で代金額の５％も 1,000 万円も超えていませ

んので保全措置は不要となります。

【10…×】物件引渡し前でも、移転登記が完了していれば保全措置は不要です。

【11…×】保全措置が必要な手付金等とは、契約締結日から物件引渡し日までに授受され、後日代金に充

当されるものを言います。後日代金に充当されない預り金について保全措置は不要です。契約締結前に授

受された申込み証拠金等も保全措置の対象とはなりません（契約締結後に代金に充当される場合は、充当

時に保全措置の対象となります）。

【12…〇】指定保管機関による手付金等の寄託契約によって保全措置を講じることができるのは、完成物

件の場合のみです。

【13…〇】保証委託契約は、宅建業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するものである必要が

あります。

【14…〇】相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還することによ

り契約を解除することができます＝履行に着手していれば、解約手付による契約解除を拒むこと可能。

【15…×】宅建業者が保全措置を講じるのは宅建業法上の義務であって、履行の着手には該当しません。

よって買主は、手付放棄により契約を解除することができます。

【16…〇】契約不適合責任を負う期間は、原則として「買主が不適合を知ったときから１年（以内に通知）」

（←特約が無効のときは、この規定が適用されます。１年以内に通知をしないときは消滅時効の原則通り、

買主が不適合を知ったときから５年 or 引渡しから 10 年で消滅）で、これより買主に不利な特約は無効と

なります。買主に不利でも唯一有効となる例外が「通知期間を引渡しから２年以上」とする特約ですが、

これらは宅建業者間では適用されません。宅建業者間であれば、契約不適合責任を負う期間を半年にして

も、負わないとしても有効です（契約不適合責任を負わない特約をしていても、不適合を知りながら告げ

なかったときは原則通り責任を負います）。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【17…〇】宅建業者は、宅建業者でない者との間で「自己の所有に属さない物件」の売買契約を締結する

ことを禁止されています（＝宅建業者間なら他人物売買も可）。自己の所有に属さない物件とは文字通り他

人所有の物件の他、停止条件が付いた物件などを言い、解除条件付きや売買契約の予約がなされた物件な

ど、「将来的に所有権を取得することが確実な物件」は、自己の所有に属する物件となります。尚、取得す

る契約を締結していれば、代金の支払いや物件の引渡し等が完了している必要はありません。

【18…×】損害賠償の予定額と違約金の額を合算して、代金額の２割を超えることは禁止されています（超

えた場合は超えた部分について無効。売買契約自体が無効というひっかけに注意）。しかし、これも宅建業

者間では適用されず、30％でも 40％でも有効となります。宅建業法では、こういったなぞなぞのような、

間違い探し問題が多く出題されます。どこに落とし穴があるのか１ワードずつ確認していってください。

【19…〇】宅建業者は、損害賠償額の予定を定めていなかったときは、実際の損害額を証明して、その額

の賠償を請求することができます。

【20…〇】割賦販売の支払い催告は、30 日以上の期間を定めて書面で催告することを要します。口頭催告

からの契約解除は買主に不利な特約となり、無効となります。

【21…×】割賦販売にかかる宅地または建物を買主に引渡し、かつ、代金の 10 分の３を超える支払いを受

けた後は、担保目的で当該宅地建物を譲り受けることはできませんが、代金の 10 分の３の支払いを受ける

までの特約ですので、有効となります。

< 報酬に関する規制 > 以下、Ａ:消費税の課税事業者 Ｂ:消費税の免税事業者

甲:Ａに依頼した売主 or 貸主 乙:Ｂに依頼した買主 or 借主

【問１】宅建業者は、媒介した売買契約が不成立に終わったときは報酬を受けることができず、媒介によ

り支出した必要経費についても依頼者に請求することができない。

【問２】宅建業者Ａが自ら売主となり、買主である宅建業者Ｂと売買契約を締結した場合でも、国土交通

大臣の定める報酬限度内であれば、Ａは報酬を受領することができる。

【問３】宅建業者は、国土交通大臣の定める報酬限度を超える報酬を受領してはならないが、依頼者から

の特別の依頼によって行った広告の費用は請求することができる。

【問４】居住用以外の建物貸借の媒介において権利金の授受があった場合、宅建業者は、依頼者の承諾が

あるときに限り当該権利金の額を売買にかかる代金額とみなして報酬計算をすることができる。

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【問５】使用貸借契約では借賃が発生しないため、仮に目的物が賃貸されたと想定し、その通常の借賃の

額を基準として報酬計算をすることができる。

【問６】宅建業者Ａと宅建業者Ｂの媒介により、甲所有の事業用宅地と建物を乙に売却する契約を成立さ

せた場合において（消費税込みの価額は土地 1,100 万円、建物 2,200 万円）、Ａの報酬限度額は 108 万

9,000 円、Ｂの報酬限度額は 102 万 9,600 円となる。

【問７】貸主甲の居住用建物を権利金 300 万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還され

ないもの）、１月当たりの借賃 30 万円で乙が借り受ける賃貸借の媒介において、宅建業者Ａの報酬限度額

は 16 万 5,000 円、宅建業者Ｂの報酬限度額は 15 万 6,000 円となる。

【問８】宅建業者Ａが、甲乙双方から店舗用建物の賃貸借契約の媒介を単独で依頼された場合、Ａは、甲

乙それぞれから借賃１月分の報酬を受けることができる。

【問９】宅建業者Ａは貸主甲から、宅建業者Ｂは借主乙から媒介を依頼され、ＡＢ共同で店舗用建物の賃

貸借契約を成立させた場合、Ａは甲から、Ｂは乙から、それぞれ借賃１月分の報酬を受けることができる。

【問 10】宅建業者Ａは貸主甲から代理を依頼され、宅建業者Ｂは借主乙から媒介を依頼され、ＡＢ共同で

店舗用建物の賃貸借契約を成立させた場合、Ａは甲から、Ｂは乙から、それぞれ借賃１月分の報酬を受け

ることができる。

【問 11】宅建業者Ａが、甲乙双方から店舗用建物の賃貸借契約の媒介を単独で依頼され、１月当たりの借

賃 50 万円、権利金 1,000 万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの）の契

約を成立させた場合、甲乙双方から受領できる報酬額は、合計して 55 万円が限度額となる。

問６の売買が出題されたら簡単です。計算式に当てはめてチャチャッと正解してください。問７～11 の貸

借が出題された場合、勉強不足だと混乱してしまいますね。居住用か居住用以外か?媒介か代理か?居住

用以外なら権利金が返還されるものかされないものか、みなし計算できるか…。慌てず冷静に、順番に確

認していってください。また、ごくまれに「交換」も出題されます。交換は、高い方の価額を基準として売

買と同じ計算をするだけです。では、解答を見ていきましょう。

貸借の媒介 貸借の代理

居住用建物 原則:0.5 ヶ月分ずつ

例外:依頼者の承諾→合わせて１ヶ月分 合わせて１ヶ月分

居住用建物以外 原則:合わせて１ヶ月分

例外:権利金の額でみなし計算

原則:合わせて１ヶ月分

例外:権利金の額でみなし計算

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【１…〇】報酬は成功報酬で、支出した必要経費を請求することもできません。

【２…×】宅建業者が報酬を受領することができるのは、宅地建物取引の媒介・代理により契約を成立させ

たときだけです。そもそも本肢のＡは誰に報酬を請求するつもりだったのでしょうか。本試験でも、この

ような意味不明な問題が出題されますので冷静に!

【３…〇】何度出題されたか分からない頻出問題ですね。依頼者から依頼のあった特別な広告費と、遠隔

地への調査費は報酬と別に請求できる!必ず覚えておきましょう。

【４…×】居住用以外の建物貸借の媒介において権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返

還されないもの）の授受があった場合、宅建業者は、依頼者の承諾の有無に関係なく当該権利金の額を売

買にかかる代金額とみなして報酬計算をすることができます（＝売買と同じ報酬計算ができる）。宅建業者

は、借賃１月分を基準としても、権利金を基準としても、どちらでも自由に選択することができ、低い方

が報酬限度額となるなどと出題されたら誤りとなります。

【５…〇】使用貸借では、仮に目的物が賃貸されたと想定し、その通常の借賃の額を基準として報酬額を

計算します。

【６…〇】報酬計算をするには、まず本体価格を算出します。宅地は消費税の課税対象とはならず、1,100

万円が本体価格となり、建物は 2,200÷1.1＝2,000 万円が本体価格となり、よって合計 3,100 万円が本

体価格となります。簡易計算により、課税事業者Ａは 3,100 万×３.3％＋66,000 円、免税事業者Ｂは 3,100

万×3.12％＋62,400 円が報酬限度額となります。尚、代理の場合は媒介の２倍、複数の宅建業者が関与し

た場合も全業者を合計して媒介の２倍（＝代理と同額）が報酬限度額となります。

【７…〇】居住用建物の媒介なので権利金のみなし計算はできず、借賃の半月分（＋消費税）が報酬限度

額となり、Ａは甲から 15 万×1.1＝16 万 5,000 円、Ｂは乙から 15 万×1.04＝15 万 6,000 円を限度で受

領することになります。尚、依頼者から依頼時に承諾があればＡＢが甲乙から合計で１月分、居住用以外

であれば原則として合計で１月分、例外として権利金の額を売買代金とみなして算定することができます

（解答４）。ここだけ複雑なので、少し練習をしておきましょう ↓

【８…×】甲乙双方から受領できる報酬額の合計が、借賃の１月分です。

【９…×】複数の宅建業者が関与した場合でも、合計して借賃１月分が限度額となります。つまり、複数の

宅建業者が関与した場合、Ａが受領した報酬額次第で、Ｂは一切報酬を受領できないということも有り得

ます。

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【10…×】片方が代理でも同じです。複数の宅建業者が関与した場合、合計して借賃１月分が限度額とな

ります。媒介と代理で異なるのは、居住用建物の原則報酬が、媒介は一方から半月分ずつで、代理は双方

から合計して１月分という点だけです。

【11…×】居住用以外の建物貸借の媒介において権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって

返還されないもの）の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬計算をすることができます。

1,000 万×3.3％＋66,000 円＝396,000 円。双方から依頼を受けているため２倍して 792,000 円が報酬

限度額となります。

< 監督と罰則 >

【問１】甲県知事免許を受けている宅建業者が、乙県にて宅建業務に関し著しく不当な行為をした場合、

当該宅建業者の免許を取り消すことができるのは、甲県知事のみである。

【問２】免許を受けてから１年以内に、正当な事由により宅建業務を開始しない宅建業者について、免許

権者は当該免許を取り消さなければならない。

【問３】営業保証金を供託すべき旨の通知を受けてから１月以内に、営業保証金を供託した旨の届出をし

ない宅建業者について、免許権者は当該免許を取り消さなければならない。

【問４】宅建業者の免許を取り消そうとしたが、当該宅建業者の所在が判明せず通知ができない場合、免

許権者は、通知の代わりに掲示を行うことにより聴聞を終結させることができる。

【問５】供託所等に関する説明について、過失により事実を告げなかった宅建業者は、２年以下の懲役に

処せられることがある。

【問６】法人である宅建業者の従業者が、建物の売買契約に際し、当該建物の利用制限について買主の判

断に重要な影響を及ぼす事実を故意に告げなかった場合、当該従業者および宅建業者の両者に対して罰則

が科されることがある。

【問７】不正手段により免許を取得した宅建業者は、３年以下の懲役または 300 万円以下の罰金が科され、

もしくはこれらを併科されるが、不正手段により取引士登録を受けた取引士および不正手段により取引士

証の交付を受けた取引士に、罰則が科されることはない。

【問８】宅建業者が、宅建業務に関し国土利用計画法に違反した場合、免許取消処分を受けることがある。

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【問９】宅建業者が、自ら貸主として賃貸借契約を締結した業務において、借主の請求がなかったため取

引士証を提示せず重要事項の説明を行った場合、当該宅建業者は業務停止処分を受けることがある。

【問 10】法人である宅建業者の取締役が、宅建業務に関するものでなく罰金刑に処せられた場合、当該宅

建業者が指示処分を受けることがある。

【問 11】取引士証の交付申請中に取引士として宅建業務を行った者は、情状の軽重に関わらず、登録を消

除される。

【問 12】取引士が指示処分を受けたに過ぎないときは、その内容と年月日が宅地建物取引士資格登録簿に

記載されることはない。

【問 13】不正手段により宅建試験に合格した者は、３年間の受験を禁止されることがあり、他人に自己名

義の使用を許した取引士は、３年間の事務禁止処分を受けることがある。

ちょっと難問もありますが、ヤラシイ問題は大体網羅していると思います。あとは、何が業務停止処分の

対象なのか?登録消除処分の対象なのか?罰則も適用されるのか?などなど、単純知識を「かんたん宅建

業法」で出来る限り押さえておいてください。↓ 解答です。

【１…〇】免許取消処分を行うことができるのは、免許権者のみです。指示処分や業務停止処分は、違反

した業務地を管轄する知事も行うことができる点と比較しておいてください。また、業務停止処分等を行

った場合、その年月日と内容を宅地建物取引業者名簿に登載しますが、業務地の知事が処分を行ったとき

でも、宅建業者名簿を備えて登載義務があるのは免許権者という点にも少し注意。ちなみに取引士の登録

消除処分も、登録をした知事のみが行うことができます。

【２…〇】正当事由の有無に関係なく、宅建業者が免許を受けてから１年以内に宅建業務を開始しない場

合は、免許権者は当該免許を「必ず」取り消さなければなりません。また、１年以上事業を休止している場

合も、必ず取り消す必要があります。

【３…×】問２が必要的取消事由なのに対して、営業保証金を供託した旨の届出義務違反は任意的取消事由

です。他に任意的取消事由として、免許に付された条件に違反した場合、事務所所在地や役員の所在を確

知できない旨の公告から 30 日を経過した場合の２つを押さえておいてください。

【４…〇】監督処分を行うには聴聞が必要ですが、宅建業者の所在が分からない場合は、通知の代わりに

掲示を行うことで、掲示日から２週間の経過により通知がなされたものとみなされ、聴聞を終結させて免

許を取り消すことができます。問３の公告から 30 日の方法と区別しておいてください。

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p. 42

【５…×】違反となるのは、故意に事実を告げずまたは不実のことを告げた場合であり、知らなかった場合

や過失により告げなかった場合は罰則に処せられません。

【６…〇】利用制限に関する事項で、買主の判断に重要な影響を及ぼす事実を故意に告げなかった従業者

には２年以下の懲役または 300 万円以下の罰金または併科、法人宅建業者には１億円以下の罰金が科され

ることがあります。

【７…〇】不正手段による取引士登録および取引士証の交付は登録消除処分の対象ですが、罰則が科され

ることはありません。監督処分の対象だけど、罰則の対象ではない、という違反行為は多くあります。か

んたん宅建業法やインプリでチェックしておいてください。

【８…〇】他の法令に違反した場合でも、宅建業務に関するものであれば業務停止処分事由となり、情状

が特に重ければ免許取消処分を受けることもあります。

【９…×】何度出題してきたか分かりませんが、自ら貸主は宅建業に該当しません!よって重要事項を説明

する必要はなく、本肢の宅建業者はただの親切業者です。また、重要事項の説明は宅建業者の義務であっ

て、違反した場合に、取引士が監督処分の対象となるわけではないという点も注意しておいてください。

【10…×】役員が宅建業務外で法令違反をしても、宅建業者が指示処分を受けるということはありません。

【11…×】指示処分に該当する行為は、情状が特に重いときに限り、登録消除処分の対象となります（事

務禁止処分違反は、情状の軽重に関わらず登録消除処分の対象）。

【12…×】指示処分でも、その内容と年月日が宅地建物取引士資格登録簿に記載されます。

【13…×】不正合格による受験禁止期間の最⾧は３年ですが、取引士としての事務禁止処分は最⾧で１年

となります（宅建業者の業務停止処分も最⾧１年）。

< 住宅瑕疵担保履行法 >

【問１】住宅瑕疵担保履行法が義務付ける宅建業者の資力確保措置は、宅建業者が自ら売主となる場合に

限り適用される。

【問２】住宅瑕疵担保履行法における宅建業者とは、宅建業法に規定する宅地建物取引業者または建設業

者の他、信託会社や金融機関が対象となることもある。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【問３】住宅瑕疵担保履行法における新築住宅とは、建設工事完了の日から１年以内であり、かつ、人の

居住の用に供したことのないものをいい、戸建てや分譲・賃貸マンション、事務所等が対象となる。

【問４】住宅販売瑕疵担保保証金を供託した宅建業者は、自ら売主として新たに新築住宅を販売する場合、

保険法人と保険契約を締結することにより資力確保措置を講ずることができない。

【問５】新築住宅について自ら売主となり住宅販売瑕疵担保保証金を供託した宅建業者は、売買契約締結

後遅滞なく、買主に対して書面を交付し、当該保証金に関し国土交通省令で定める事項等を説明しなけれ

ばならない。

【問６】宅建業者は、毎年４月１日および 10 月１日の各基準日において、過去 10 年間の新築住宅供給戸

数に応じて算出した住宅販売瑕疵担保保証金（床面積 55 ㎡以下の住宅については２戸をもって１戸と数

えることができる）を供託することを要する。

【問７】宅建業者は、弁済等により供託した住宅販売瑕疵担保保証金が不足した場合、国土交通大臣から

還付があった旨の通知を受けた日または不足が生じたことを知った日から２週間以内に不足額を供託する

ことを要する。

【問８】宅建業者は、資力確保措置の状況について基準日ごとに免許権者へ届け出ることを要し、届出を

しない場合、基準日の翌日から起算して 50 日を経過するまで、自ら売主となる新たな売買契約を締結する

ことができなくなる。

【問９】住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、売主である宅建業者が、新築住宅の買主に対して当該新築住

宅を引き渡した日から 10 年以上の期間に渡り有効であることを要する。

【問 10】住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、保険金額が 2,000 万円以上であって、国土交通大臣の承認

を受けた場合を除いて変更または解除をすることができないものであることを要する。

簡単すぎるので（今までに出題された本試験問題はもっと簡単ですが）、まだ出題されていないけど出題さ

れてもおかしくない、少し突っ込んだ解説をしていきます。これで、住宅瑕疵担保履行法のマスター完了

です。尚、改正民法により「瑕疵」という文言は「不適合」に置き換えられましたが、法規内に瑕疵の定義

を置くことで、「瑕疵担保履行法」という名称はそのまま存置されています。

【１…〇】宅建業者自らが売主となる場合にのみ適用され、宅建業者が媒介や代理を行う場合には適用さ

れません。また、宅建業者自ら売主であっても、買主も宅建業者である場合は適用されません（＝資力確

保措置を講ずる必要がない）ので注意。更に、適用されるのは「新築住宅」のみです。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 44

【２…〇】信託会社や金融機関、建設会社も、宅建業を営めば、住宅瑕疵担保履行法においては宅建業者

として扱われます。しかし、「買主が建設業者」などの場合は通常通り資力確保措置が必要となります。資

力確保措置が不要となる「買主が宅建業者」のほうの宅建業者は、まさに宅建業者を指すということに注

意してください。

【３…×】最後の 10 文字以外は正解。新築住宅とは、建設工事完了の日から１年以内であり、かつ、人の

居住の用に供したことのないものをいい、戸建て住宅、分譲マンション、賃貸住宅等が対象となりますが、

事務所や倉庫等は対象外となります。

【４…×】宅建業者の資力確保措置には供託と保険契約があり、これらは併用することができます。

【５…×】契約締結後遅滞なくではなく、売買契約を締結するまでに書面を交付して供託所の名称や所在地

等について説明することを要します。営業保証金の供託などで出てきた供託所等の説明は口頭でも OK で

したね。しっかり区別を!

【６…×】55 ㎡以下は２戸をもって１戸と数えるなど正しい文章が並んでいますが、基準日は３月 31 日

と９月 30 日です。尚、宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、国債証券や地方債証券等の有

価証券で供託することも可能です（評価額は営業保証金と同じ）。更に営業保証金と同じく、最寄りの供託

所が変わったときは、金銭のみで供託しているときに限り保管替えも可能です。

【７…〇】住宅販売瑕疵担保保証金が不足した場合、国土交通大臣から還付があった旨の通知を受けた日

または不足が生じたことを知った日から２週間以内に不足額を供託することを要します。そして、供託か

ら２週間以内に、免許権者に対して供託した旨を届け出ます。尚、基準日において保証金が基準額を超え

ていた場合は、免許権者の承認を受けて超過額を取り戻すことができます。

【８…×】資力確保措置の状況について免許権者への届出を怠った宅建業者は、「基準日の翌日から起算し

て 50 日を経過した日以後」、自ら売主となる新たな売買契約の締結ができなくなります。そもそも状況報

告の届出は、毎年２回の基準日から３週間以内に行いますので、基準日翌日から契約ができなくなるとい

うことは考えられません。

【９…〇】保険契約は、引渡しから 10 年以上有効であることを要します。尚、10 年内に転売されて所有

者が変わった場合でも、当該保険契約を解除することはできません。

【10…〇】保険契約は、保険金額が 2,000 万円以上であり、国土交通大臣の承認を受けた場合を除いて変

更または解除をすることができないものであることを要します。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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< 農地法 >

【問１】土地区画整理事業の施行地区内にある農地で、耕作の用に供されているものは、仮換地の指定処

分があっても農地法上の農地である。

【問２】農業者が山林原野を取得するには農地法３条の許可を要し、当該山林原野を農地として造成する

ときには農地法４条の許可を要する。

【問３】農地について賃貸借契約を締結するには農地法３条の許可を要するが、無償契約である使用貸借

契約を締結するには農地法３条の許可を要しない。

【問４】農地の賃貸借について農地法３条許可を得て引渡しを受けていれば、賃借権の登記がなくても、

当該農地の所有権を取得した第三者に対抗することができる。

【問５】宅地造成のため、当該宅地に隣接する農地を一時的に資材置き場として転用するに過ぎないとき

は、農地法４条の許可を要しない。

【問６】住宅を建築するための農地購入時に農地法５条の許可を得ていれば、当該農地を住宅に転用する

ときに農地法４条の許可を要しない。

【問７】宅地に転用するため農地の売買契約を締結する場合、「農地の所有権移転時期は契約から１年後」

と定めていれば、売買契約締結時に農地法５条の許可を要しない。

【問８】土地収用法第３条に規定する事業（土地を収用し、または使用することができる事業）の用に供

するための農地取得について、農地法５条の許可を要しない。

【問９】国や都道府県または市町村が転用目的で農地を取得する場合、原則として農地法５条の許可を要

しない。

【問 10】国が農地を取得して学校を建設する場合、許可権者との協議が成立すれば、農地法５条の許可が

あったものとみなされる。

【問 11】国が、その所有する農地を道路に転用する場合、許可権者との協議が成立すれば、農地法４条の

許可があったものとみなされる。

【問 12】国所有の農地を個人が取得し、農地として耕作の用に供するには、農地法３条の許可を要する。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【問 13】相続により農地を取得する場合は農地法３条の許可を要しないが、特定遺贈により農地を取得す

る相続人は農地法３条の許可を要する。

【問 14】それぞれ３ヘクタールの農地と採草放牧地を併せて宅地に転用する場合、農林水産大臣の許可を

受けなければならない。

【問 15】市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合、あらかじめ農業委員会に届け出れば、農地法３

条の許可を要しない。

【問 16】農業者が、農業用倉庫として利用する目的で自己所有の２アールの農地を転用する場合、農地法

４条の許可を要する。

【問 17】農地法４条の許可を得ずにした農地の転用は、許可権者に原状回復を命じられるほか、300 万円

以下の罰金に処せられることがある。

基本の基本ですが、３条許可＝権利移動、４条許可＝転用、５条許可＝転用目的で権利移動となります。

宅地に転用するため農地を取得するには、３条許可＋４条許可ではなく５条許可となりますね。農地の一

部を資材置き場にするなら４条許可、その資材置き場を誰かに貸すつもりで取得するなら５条許可が必要

となります。以下、解説です。これで１点ゲットです!

【１…〇】法令制限がいきなり嫌いになりそうな難しい言葉を並べてみましたが、土地区画整理事業だろ

うと仮換地だろうと登記簿上は山林だろうと、「現況が農地」ならば農地法上の農地です。

【２…×】農業者でもサラリーマンでも、現に農地ではない山林原野を取得するのに農地法３条許可は不要

です。そして、農地でないものを農地に転用するのに農地法４条許可（＝農地の転用に必要）も不要です。

【３…×】使用貸借のような無償契約であっても使用収益権が移転すると言えます。よって、使用貸借契約

も農地法３条の許可が必要となります（使用収益権が移転しない抵当権の設定などは農地法３条許可不要）。

本試験でもよく見られますが、「無償契約である使用貸借契約」のように、あたかも正しいかのように理由

付けをしている記述は誤りであることが多いですね。

【４…〇】農地の賃貸借は、引渡しがあれば、登記がなくてもその後に当該農地についての物権を取得し

た第三者に対抗することができます。ちなみに、農地の賃貸借契約の存続期間は、最⾧ 50 年とされていま

す。

【５…×】一時的な転用であっても農地法４条の許可が必要です。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 47

【６…〇】転用目的で権利取得の許可（５条）を受け、更に転用許可（４条）まで受ける必要はありませ

ん。４条許可を受けた農地を、転用工事の着手前に転用目的で第三者に移転するには、改めて５条許可が

必要となる点と比較。常識的に当然ですね。

【７…〇】農地法３条および５条許可が必要となるのは、「権利を設定し、または移転する」時点です。所

有権が移転する１年後までに許可を得れば問題ありません。

【８…×】土地収用法により農地が収用される場合は許可不要となりますが、本肢の場合は「土地収用事業

の用に供する」としかありませんので、土地収用法に基づく収用ではなく、単に任意買収かもしれません。

よって許可不要とは言い切れず誤りとなります。30 年近く前に出題された意地悪問題ですが、念のため。

【９…×】国や都道府県が転用目的で農地を取得する場合は、原則として農地法５条の許可は不要（協議が

成立すればよい。解答 10 参照）ですが、市町村は原則として許可が必要となります。

【10…〇】国や都道府県でも、学校、社会福祉事業施設、病院、多数の者の利用に供する国や都道府県の

庁舎等への転用目的で農地を取得するには農地法５条の許可が必要となります。国や都道府県が転用目的

で農地を取得するのは上記理由が大半なので、「原則として農地法５条の許可は必要」と記載しているテキ

ストもあるかと思います。しかし、許可権者（都道府県知事または指定市町村の⾧）との間で協議が成立

すれば、５条許可があったものとみなされます。

【11…×】国や都道府県が、道路、農業用排水施設、地域振興上または農業振興上の必要性が高いと認め

られる施設であって農林水産省令で定めるものの用に供するためにする農地の転用は、そもそも４条許可

は不要です。尚、許可が必要な転用についても、許可権者との協議が成立すれば４条許可があったものと

みなされます。

【12…〇】国や都道府県が権利を取得する場合に農地法３条許可は不要（例外なく不要）ですが、国や都

道府県から権利を取得する者は通常通り３条許可が必要となります。

【13…×】相続人が、遺産分割、包括遺贈、特定遺贈により農地を取得する場合に農地法３条の許可は不

要です（遅滞なく農業委員会に届け出る）。しかし、相続人でない者が特定遺贈により農地を取得するには

許可が必要となります。また、４条５条許可に相続で不要となる例外もありませんので注意してください。

【14…×】４ヘクタール超の農地の転用には農林水産大臣の許可が必要でしたが、平成 28 年度法改正に

より、転用面積に関わらず都道府県知事の許可となりました。また、転用の対象面積は「農地だけ」を基準

とするので、改正前の規定でも農林水産大臣の許可は不要でした。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 48

【15…×】市街化区域内において、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可が不要となるのは、４条（転

用）と５条（転用目的で権利取得）だけです。農地法３条許可についてこの例外は認められません。また、

「市街化区域」の特例なので、市街化調整区域内において農業委員会への届出で足りる、と出題された場

合は誤りとなりますので注意してください。ここ、すごく出題されます。

【16…〇】耕作を行う者が、「２アール未満の自己所有農地」を農作物の育成または養畜事業のための農業

用施設に転用する場合、農地法４条の許可は不要となります。本肢は２アール「未満」ではないので許可

が必要です。他人の農地を農業用施設に供するため取得するには２アール未満でも５条許可が必要ですの

で注意してください。

【17…〇】農地法の許可を得ずにした売買契約等は無効となり所有権移転登記の効果は生じず、無許可転

用は都道府県知事または指定市町村の⾧より原状回復や工事中止を命じられ、３年以下の懲役または 300

万円以下の罰金に処せられます（法人は１億円）。

< 宅地造成等規制法 >

【問１】宅地造成等規制法でいう宅地とは、公共施設の用に供されている土地以外の全ての土地をいう。

【問２】宅地ではない 500 ㎡の土地を宅地にするための盛土で、盛土部分に高さ２ｍの崖を生ずることと

なる土地形質の変更は、宅地造成に該当する。

【問３】宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成工事について、工事施行者は、都道府県知事

の許可を受けなければならない。

【問４】宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成工事については、工事に着手する日までに都

道府県知事へ届け出れば足りる。

【問５】宅地造成工事規制区域内において森林を公園に転用する者は、転用から 14 日以内に都道府県知事

に届け出なければならない。

【問６】宅地造成工事規制区域内において高さ３ｍの擁壁を除却する者は、除却工事から 14 日以内に都道

府県知事に届け出なければならない。

【問７】宅地造成工事規制区域が指定された際、宅地造成工事を行っていた造成主は、宅地造成工事規制

区域指定後 21 日以内に都道府県知事に届け出なければならない。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 49

【問８】宅地造成工事規制区域内で行う宅地造成において、高さ３ｍの擁壁を設置するときは、一定の資

格を有する者の設計によらなければならない。

【問９】宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地、または市街地に

なろうとする土地区域において指定される。

【問 10】造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域内において、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者

に危害を生じさせるおそれが大きい一団の造成宅地区域に指定される。

【問 11】都道府県知事は、宅地造成工事規制区域を指定するため、測量または調査に必要な限度において

他人の占有する土地に立ち入ることができる。

【問 12】宅地造成工事規制区域内の宅地において、当該宅地が宅地造成工事規制区域の指定以前に造成さ

れた場合でも、管理者は、常時安全な状態に維持するよう努めなければならない。

【問 13】宅地造成工事規制区域内において、災害防止の必要性が認められる場合、都道府県知事は、工事

施行者に対して擁壁等の設置または改造の他必要な措置を取る旨の勧告をすることができる。

【問 14】宅地造成工事規制区域内において、擁壁等が設置されていないために災害発生のおそれが大きい

と認められる場合、都道府県知事は、造成主に対して擁壁等の設置を命ずることができる。

【問 15】宅地造成工事の検査済証が交付された後に災害防止の必要性が認められる場合、都道府県知事は、

宅地所有者に対して当該宅地の使用を禁止または制限することができる。

法令制限は見慣れない言葉が多くてとっつきにくいですね。少し慣れてきましたら、宅建業法以上にシン

プルな暗記科目であることに気付くはずです。「単に知っているか」勝負となります。

【１…×】宅地造成等規制法でいう宅地とは、農地、採草放牧地、森林、道路、公園、河川その他政令で定

める公共施設の用に供されている土地以外の土地をいいます。

【２…○】宅地以外の土地を宅地にするため、または宅地において行う、１:盛土をした土地部分が１ｍ

を超える（＝１ｍちょうどはセーフ）崖を生ずることとなるもの、２:切土をした土地部分が２ｍを超え

る（＝２ｍちょうどはセーフ）崖を生ずることとなるもの、３:盛土と切土を同時に行い２ｍを超える（＝

２ｍちょうどはセーフ）崖を生ずることとなるもの、４:盛土または切土をする土地面積が 500 ㎡を超え

る（＝500 ㎡ちょうどはセーフ）もの、以上の土地形質の変更を「宅地造成」といいます。本肢の場合、

500 ㎡を超えてはいませんが、盛土により１ｍを超える崖が生じているため宅地造成に該当します。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 50

【３…×】許可を受ける必要があるのは、請負人である工事施行者ではなく造成主（＝請負にあっては注文

者）です。許可申請があった場合、都道府県知事は、遅滞なく文書をもって許可または不許可の処分をし

なければなりません。また、許可後に工事計画を変更する場合は改めて許可が必要ですが、軽微な変更（造

成主・設計者・工事施行者の変更、工事の着手予定日・完了予定日の変更）は都道府県知事に届け出れば足

ります。

【４…×】宅地造成工事について許可や届出が必要となるのは、宅地造成工事規制区域内のお話です。宅地

造成工事規制区域外ならば届出も不要です。

【５…×】宅地造成等規制法とは、「宅地以外を宅地」にする場合に適用される規定です。森林（宅地以外）

を公園（宅地以外）に転用しても届出は不要で、造成を伴っても許可不要です。14 日以内など正しい記述

があっても、ポイントはどこか見極めてください。

【６…×】宅地以外を宅地に転用した場合は転用後 14 日以内に届け出ますが、高さ２ｍを超える擁壁や排

水施設等の除却工事を行おうとする者は、工事着手の 14 日前までに届け出る必要があります。

【７…○】現に宅地造成工事を行っていた造成主は、指定から 21 日以内に届け出ます（＝造成でも、既に

造成中なら許可ではなく届出で足ります）。転用後 14 日以内、工事着手前 14 日以内、指定後 21 日以内、

届出に関する問５～７の前か後か、14、14、21 は要注意です。

【８…×】一定の資格を有する者の設計が必要なのは、高さ５ｍを超える擁壁を設置する場合と、盛土また

は切土をする土地面積が 1,500 ㎡を超える土地における排水施設を設置する場合です。

【９…○】その通り。宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地、または市街地になろうとする

土地区域において、都道府県知事により指定されます。都市計画区域内などに限られないので注意。

【10…×】造成宅地防災区域は、常に宅地造成工事規制区域「外」において指定されます。当該指定事由

がなくなった場合、都道府県知事は指定を解除することもできます（一部解除も可）。

【11…○】土地の占有者または所有者は、正当な理由があれば立ち入りを拒むことができるという点にも

注意（必要限度を超えていると思えば正当理由なく拒むことも可）。都道府県知事または委任を受け他人の

土地に立ち入ろうとする者は、立ち入ろうとする日の３日前までに土地占有者に通知することを要します。

立ち入りにより占有者や所有者に損失を与えた場合、通常生ずべき損失を補償しなければなりません。

【12…○】宅地造成工事規制区域指定前に造成された宅地であっても、当該宅地の所有者・管理者・占有

者には宅地保全の努力義務が必要となります。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 51

【13…○】都道府県知事は、宅地造成に伴う「災害防止のため」必要があると認められるときは、許可に

条件を付け、また、当該宅地の所有者・管理者・占有者・造成主・工事施行者に対して擁壁等の設置など必

要な措置をとるよう勧告することができます。更に、技術基準を強化したり、必要な技術基準を付加する

ことも可能なので頭の片隅に。

【14…×】都道府県知事は、擁壁等が設置されていないか極めて不完全なため災害発生のおそれが大きい

と認められる場合、当該宅地の所有者・管理者・占有者に対して、相当の猶予期限を付けて擁壁等の設置

もしくは改良工事を命ずることができます。解答 13 の勧告ではなく、命ずることができる者に造成主と工

事施行者は含まれません。また、勧告も命令も任意であり、「命じなければならない」と出題されたら誤り

となります。

【15…×】都道府県知事が宅地所有者に対して当該宅地使用の禁止または制限を命じることができるのは、

「無許可で宅地造成工事が行われた宅地」または「工事完了検査の結果、法に定める技術基準に適合して

いないと認められた宅地」のみです（原則として、禁止させる場合は弁明の機会を与える必要あり）。工事

完了検査で技術基準に適合すると一度は認め、検査済証が交付された宅地については、もはや都道府県知

事にその使用を禁止または制限する権限はありません。

< 開発許可制 >

【問１】医療用施設の建設目的で行う開発行為であれば、その規模に関わらず開発許可は不要となる。

【問２】国が行う開発行為でも原則として開発許可は必要だが、都道府県知事との協議が成立すれば開発

許可があったものとみさなれる。

【問３】市街化区域内における住宅建設目的で行う開発行為は、土地区画整理事業が施行されている区域

内で行う場合には、その規模に関わらず開発許可は不要となる。

【問４】準都市計画区域内において、民間事業者が行う 5,000 ㎡の集合住宅建設のための開発行為で、都

市計画事業に該当しないものは、開発許可が必要となる。

【問５】区域区分が定められていない都市計画区域において、仮設建築物を建築する目的で行う 3,000 ㎡

の土地の区画形質の変更は、開発許可が必要となる。

【問６】市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物を建築する目的で行う 1,000 ㎡

の開発行為は、開発許可が必要となる。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 52

【問７】市街化調整区域内において、墓苑の建設に供する目的で行う 1,000 ㎡未満の開発行為は、開発許

可が必要となる。

【問８】開発許可の申請があり、当該申請が都市計画法 33 条に定める基準を満たしている場合には、都道

府県知事はその裁量により許可を保留することはできない。

【問９】開発許可をした都道府県知事は、開発登録簿を常に公衆の閲覧に供するよう保管し、請求があっ

たときは、その写しを交付しなければならない。

【問 10】開発許可の可否基準となる技術的基準は、原則として全国一律であるが、地方の気候条件により

強化または緩和することができる。

【問 11】開発許可を申請しようとする者は、開発行為により設置される公共施設の管理者となる者と協議

し、その同意を得たことを証する書面を申請書に添付しなければならない。

【問 12】開発許可を申請しようとする者は、当該開発区域内の全ての土地について、所有権等の占有権限

を有していなければならない。

【問 13】開発許可申請書には、予定される建築物または特定工作物の構造や設備等を記載しなければなら

ない。

【問 14】自己の居住の用に供する住宅建築以外を目的に行う開発行為は、給水施設が当該開発区域で想定

される需要に支障ない構造および能力で配置されるよう設計される。

【問 15】開発許可を受けた区域内おいて、開発許可に同意していない土地所有者は、工事完了公告前であ

っても建築物を建築することができる。

【問 16】開発許可を受けた開発行為により設置された公共施設については、開発許可を受けた者が自ら管

理しなければならない。

【問 17】開発許可を受けた者から開発区域内の土地の所有権その他開発行為に関する工事を施行する権原

を取得した者は、一般承継人を除き、その旨を都道府県知事に届け出ることにより開発許可に基づく地位

を承継することができる。

【問 18】開発許可申請に対し不許可処分がなされた場合、不服がある者は、開発審査会に審査請求を行い、

それでも認められないときに限り処分取消の訴えを提起することができる。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 53

【問 19】開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止した場合は、遅帯なくその旨を都道府県知

事に届け出なければならない。

今回もなかなかのボリュームですね。絶対役立つ宅建業法よりも問題数が多めです。しかしそれは、基本

的な重要問題も掲載しているためです。宅建業法のようなひっかけ問題を法令制限で作ろうとすると、た

だ細かいだけの難問だらけとなってしまいます。

農地法、宅地造成等規制法もそうでしたが、絶対役立つ宅建業法よりも基本的知識が多めとなっており、

重要知識を網羅できる情報量となっています。当冊子の情報を押さえておけば高確率で１点を確保できま

すので、ボリュームはありますが是非マスターしておいてください。超重要な３点をゲットし終え、今後

はだんだんと問題数も減ってきますので、もう少し辛抱を!では、解答と解説です。

【１…×】図書館、博物館、公民館、鉄道施設、変電所等の公益上必要な建築物を除き、原則として開発許

可が必要となります。学校、医療施設、福祉施設等は、公益上必要な建築物には含まれません。開発許可が

不要となる下記の例外数値（＝小規模開発）は必ず押さえておいてください。開発許可でややこしいのは

ここだけなので、面倒ですが頑張ってください!

市街化区域:1,000 ㎡未満の開発行為は許可不要

市街化調整区域:例外なしで許可必要

区域区分が定められていない都市計画区域:3,000 ㎡未満の開発行為は許可不要

準都市計画区域:3,000 ㎡未満の開発行為は許可不要

都市計画区域外:１ha（10,000 ㎡）未満の開発行為は許可不要

準都市計画区域外:１ha（10,000 ㎡）未満の開発行為は許可不要

【２…○】国や都道府県、指定都市等が行う開発行為についても原則として開発許可は必要ですが、それ

らと都道府県知事との協議が成立すれば開発許可があったものとみなされます。市町村は含まれない点に

注意!

【３…×】土地区画整理事業や市街地開発事業等の施行として行う開発行為は許可不要ですが、土地区画整

理事業が施行されている区域内で行う開発行為というだけで開発許可不要とはなりません。たまに出題さ

れる、やらしいひっかけですね。

【４…○】問１～を併せた問題。実際はこのように出題されます。どこかに開発許可が不要となる例外が

ないか確認していきましょう。準都市計画区域内で開発許可が不要となるのは、3,000 ㎡未満の開発行為

ですね。個人が行い、公益上必要な建物ではなく、都市計画事業でもありません。よって許可が必要とな

ります。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 54

【５…×】解答１の解説の通り、区域区分が定められていない区域は 3,000 ㎡未満の開発行為ならば許可

不要ですね。本肢は 3,000 ㎡ちょうどなので開発許可が必要に見えますが、ここでのポイントは「仮設建

築物」です。仮設建築物の建築は「通常の管理行為」として、開発許可は不要となります。仮設建築物の他

に開発許可が不要となるものとしては、車庫と物置を押さえておけば大丈夫でしょう。尚、非常災害のた

め必要な応急措置として行う開発行為も常に許可が不要となります。

【６…○】「市街化区域以外」において農業を営む者の居住の用に供する建築物を建築する目的で行う開発

行為は、特例により規模に関わらず開発許可が不要（農業者の居住用の他、農産物の生産や集荷のための

建築物も許可不要ですが、農産物の加工や貯蔵に必要な建築物は許可が必要となりますので注意）。市街化

区域内はこの例外が適用されず、原則通り 1,000 ㎡未満でなければ許可が必要となります。

【７…×】解答１の解説の通り、市街化調整区域は例外なしで許可が必要!とはなりません。解答１の小規

模開発の例外は「建築物の建築」での話です。開発行為とは「建築物の建築」と「特定工作物の建設」を指

します。特定工作物とは「ゴルフコース（面積不問）」「１ha 以上の運動場、レジャー施設、墓苑」を覚え

ておいてください。本肢は１ha 未満の墓苑なので、区域に関係なく許可は不要となります。問１～４の建

築物、問５６の例外、問７の特定工作物を押さえれば、面倒な開発許可制は終わったも同然です。

【８…○】開発許可基準を満たしていれば、都道府県知事は遅滞なく「必ず」許可しなければなりません。

都道府県知事の裁量により保留できる例外はありません。市街化調整区域の場合は、33 条基準を全て満た

した上で、34 条基準のいずれか一つを満たす必要がある・・ということは、難問対策として頭の片隅に入

れておいていいかもしれません。

【９…○】開発許可をした都道府県知事は、開発許可の年月日等を登録した開発登録簿を常に公衆の閲覧

に供するよう保管し、請求があったときは、その写しを交付しなければなりません。

【10…○】許可・不許可の判断基準は原則として全国一律ですが、気候等の条件次第で、地方公共団体の

条例により強化または緩和もすることができます。条例の制限を満たさなければ許可はされません。

【11…×】開発許可の申請時点で既に公共施設が存在する場合は、当該公共施設の管理者と協議し、その

同意書が必要となります。しかし、開発行為により新たに設置される公共施設の場合は、当該公共施設を

管理することになる者と協議し、その協議の経過を示す書面を添付すれば足ります（同意不要）。

【12…×】土地等の権利者の相当数の同意を得ておけば足ります。

【13…×】開発許可申請書は、書面をもって、開発区域やその位置、予定建築物または特定工作物の用途

や設計、工事施行者等を記載する必要がありますが、構造や設備、価額等の記載は不要です。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 55

【14…○】自己居住の用に供する住宅建築「以外」を目的に行う開発行為は、水道等の給水施設が当該開

発区域で想定される需要に支障を来たさないような構造および能力で配置されるよう設計が定められてい

ることが要求されます。排水基準は自己居住用の開発行為についても適用される点には少し注意。

【15…○】開発許可を受けた区域内において、１．工事完了公告前は建築物の建築や特定工作物の建設は

できず、２．工事完了公告後は予定建築物の新築や改築、予定特定工作物の建設や用途変更だけが可能と

なります。しかし例外があり、工事完了公告前でも、１．当該工事のための仮設建築物および特定工作物

の建築や建設、２．開発行為に同意していない土地所有者等の建築や建設、３．都道府県知事が支障ない

と認めた場合は、建築等を行うことができます。尚、工事完了公告後は用途地域に合った建築物、または

都道府県知事が許可さえすれば建築等が可能となります。これら全ての場合において、「分譲」（＝売却）

は何も制限されていないことにも注意です。

【16…×】開発許可を受けた開発行為または開発行為に関する工事により公共施設が設置されたときは、

その公共施設は、原則として当該公共施設が存する市町村の管理に属します（例外:他の法律に基づく管

理者がいるとき、協議で別段の定めをしたとき）。公共施設の敷地所有権も管理者に属することとなります。

【17…×】所有権取得者が許可に基づく地位を承継するには、届出では足りず、都道府県知事の承認が必

要です。許可を受けた者の相続人その他一般承継人は、承認不要で当然に地位を承継することができる点

と区別を。

【18…×】以前は本肢の通りでしたが、平成 28 年の法改正により、開発審査会に対して審査請求をするこ

となく、いきなり訴訟を提起することができるようになりました。また、開発許可について不作為（＝必

要な処分が行われないこと）に不服がある場合は、開発審査会だけでなく不作為を起こしている都道府県

知事に対しても審査請求を申し立てることができるようになりました。しばらくの間、ここは激アツです

ね。

【19…○】開発許可を受けた者は、工事が完了したとき、工事を廃止したとき、内容を軽微変更したとき

は、遅滞なく都道府県知事に届け出ます。軽微ではない開発行為の内容変更は、改めて知事の許可が必要

です。

< 事後届出制 >

【問１】土地の賃借権設定契約の場合、賃料が発生していたとしても、権利金の授受があった場合に限り

事後届出が必要となる。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 56

【問２】土地の交換契約の場合、交換差金として金銭の授受があった場合に限り事後届出が必要となる。

【問３】甲が銀行から購入資金を借り入れることができることを停止条件とした売買契約を締結した場

合、甲は、銀行から購入資金を借り入れることができた日から起算して２週間以内に事後届出をしなけれ

ばならない。

【問４】売買予約契約を締結した場合、予約契約締結日から起算して２週間以内に事後届出をすることを

要するが、予約完結権行使の際に改めて事後届出は必要ない。

【問５】市街化区域内にある面積 3,000 ㎡の土地を時効取得した場合、時効により取得した日から起算

して２週間以内に事後届出をしなければならない。

【問６】市街化調整区域内にある面積 6,000 ㎡の土地について売買契約がなされた場合、当該売買契約

の当事者双方が事後届出をしなければならない。

【問７】都市計画区域外にある 12,000 ㎡の農地について売買契約がなされた場合、当該農地が農地法５

条許可を受けていれば、買主は改めて事後届出をする必要はない。

【問８】一団の造成宅地を不特定多数の者に分譲する場合において、それぞれの分譲面積は事後届出の対

象面積に達しないが、その合計面積が事後届出の対象面積に達する場合、事後届出が必要となる。

【問９】市街化区域内にある 2,000 ㎡の土地について、民事調停法による調停に基づき権利を取得した

場合、事後届出をする必要はない。

【問 10】市街化調整区域内にある 4,000 ㎡の農地を売却する契約を、農地法第５条の許可を停止条件と

して締結した場合、事後届出が必要となる。

【問 11】土地の権利移転または設定の対価が金銭以外のものである場合、時価を基準として金銭に見積

もった額を届ければ足りる。

【問 12】都道府県知事は、事後届出に係る土地に関する権利移転について土地利用基本計画に適合せ

ず、当該土地を含む周辺地域の適正かつ合理的な土地利用を図るため著しい支障があると認めたときは、

当該届出をした者に対し、届出に係る土地の利用目的について必要な変更をすべきことを勧告しなければ

ならない。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 57

【問 13】事後届出書には土地に関する権利の移転等の対価の額を記載しなければならないが、当該対価

の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときでも、そのことをもって勧告される

ことはない。

【問 14】事後届出について勧告を受けた者が当該勧告に従わない場合、勧告に従わない旨および勧告内

容を公表されることがあるが、罰則が適用されることはない。

【問 15】事後届出を怠った場合は罰則が適用され、土地売買等の契約は無効となる。

前回の開発許可は覚えることが多かっただけに、今回はすごく簡単に感じますね。法令上の制限でネック

となる数字がシンプルな３つしかなく、とても覚えやすいです。ひっかけ問題も同じようなパターンばか

りです。まずは地域と面積を確認し、届出不要となるポイントがどこかにないかを探し、確実に１点をい

ただきましょう!

【１…○】事後届出とは、「一団の土地」について「対価を得て」「土地に関する権利を移転または設定」

する契約を締結した際に必要となる都道府県知事への届出です。当該土地が所在する市町村の⾧を経由し

て都道府県知事に届け出ます。賃借権や地上権の設定は、権利金の授受がなければ事後届出は必要ありま

せん（賃料や地代が発生するのは当然で、事後届出要否の判断基準「対価を得て」には該当しません）。

【２…×】土地の交換契約は、交換差金がなくても対価の授受を伴う契約と言えるので、事後届出が必要

となります。

【３…×】事後届出は、契約締結日から起算して２週間以内に行います。停止条件が付いていても関係あ

りません。移転登記から２週間というひっかけにも注意です。

【４…○】売買予約契約を締結した場合には予約契約締結日から起算して２週間以内に事後届出をしなけ

ればなりませんが、予約完結権行使の際に再度の届出は必要ありません。第三者が予約完結権そのものを

取得する場合は、新たに届出が必要となりますのでひっかけに注意してください。

【５…×】市街化区域内で 2,000 ㎡以上なので事後届出となる必要なケースですが、時効取得は事後届出

が必要となる契約に含まれません。「対価を得て」の取引に含まれないものとして、時効取得の他には相

続や信託（受託者から有償で信託財産を取得する場合は届出必要）を押さえておきましょう。

【６…×】市街化調整区域（市街化区域以外の都市計画区域）内で 5,000 ㎡以上なので事後届出が必要と

なるケースですが、事後届出は、土地に関する権利の移転または設定を受けることとなる者（権利取得

者）だけが行います。ほとんど出題されませんが、事前届出は当事者双方が行う点と比較を。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 58

【７…×】都市計画区域外で１ｈ（10,000 ㎡）以上なので事後届出が必要なケースであり、農地法５条

許可があっても事後届出が必要となります（農地法３条許可を要する場合は事後届出不要:解答９）。

事後届出が必要となる「一団の土地」まとめ

・市街化区域内:2,000 ㎡以上

・市街化区域以外の都市計画区域内:5,000 ㎡以上

・都市計画区域外:10,000 ㎡以上

【８…×】事後届出を行うのは権利取得者（買主など）です。譲渡人が合計でどれだけの土地を譲渡した

かは関係なく、権利取得者が取得したそれぞれの土地面積で判断します。権利取得者が複数回に分けて取

得して面積要件に達した場合、権利取得者が複数人から分けて取得して面積要件に達した場合などは事後

届出が必要となりますので注意。

【９…○】市街化区域内で 2,000 ㎡ちょうどなので事後届出が必要となるケースですが、民事調停法の

調停に基づいて権利を取得した場合は事後届出が不要となります。

一団の土地について対価を得ているのに事後届出が不要となる主な例外まとめ

・契約当事者の一方または双方が国または地方公共団体である場合（市も含む）

・農地法３条許可を要する土地を取引する場合

・民事調停法に基づく調停により土地売買等の契約が締結された場合

【10…×】問７と問９の応用ですね。事後届出が不要となる例外は農地法３条で、これは５条だから・・

事後届出が必要だ!とはなりません。「５条」部分は○と思わせるためのミスリードで、肝心なのは市街

化調整区域で 4,000 ㎡という点です。そもそも事後届出が必要となる面積要件未満ですね。

【解答 11…○】事後届出において、土地売買等の契約に係る土地に関する権利移転または設定の対価が

金銭以外のものである場合、時価を基準として金銭に見積もった額を届出書に記載します。

【12…×】都道府県知事は、事後届出に係る土地に関する権利移転または設定後における土地の利用目的

に従った土地利用が土地利用基本計画その他の土地利用に関する計画（国土交通省令で定められ公表され

ているものに限る）に適合せず、当該土地を含む周辺地域の適正かつ合理的な土地利用を図るため著しい

支障があると認めたとき（＝対価の額などは審査対象ではない）は、当該届出をした者に対し、届出に係

る土地の利用目的について必要な変更をすべきことを勧告することができます。⾧々と書きましたが、勧

告は義務ではなく任意ということです。かなり細かくなりますが、この勧告は届出から３週間以内に行わ

れ、勧告ができない合理的理由がある場合は３週間の範囲内で勧告ができる期間を延⾧できる、というこ

とは難問対策として覚えておいて損はないかもしれません。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 59

【13…○】解答 12 の解説にあるさり気ない（ ）内の通り、対価の額について勧告されることはありま

せん。勧告は「利用目的のみ」について行われます。こういったさり気ない補足が実はすごく重要なの

で、補足は意識して読むようにしてみてください。わざわざ補足する＝出題されるということです。

【14…○】事後届出について勧告を受けた者が当該勧告に従わない場合、勧告に従わない旨および勧告内

容を公表されることがありますが、罰則が適用されることはありません。事後届出において罰則が適用さ

れるのは「事後届出を怠ったとき」だけです（６月以下の懲役または 100 万円以下の罰金）。また、都道

府県知事は利用目的について「助言」することもできますが、助言に従わなかった場合に公表されること

はありません。

【15…×】事後届出を怠ると罰則が適用されますが、契約自体が無効とはなりません。許可を怠ると罰則

＋無効にもなる農地法などとしっかり区別しておいてください。

＜建築確認＞

【問１】延べ面積 250 ㎡の個人住宅をコンビニエンスストアに用途変更をしようとする場合、建築確認

を受けなければならない。

【問２】延べ面積 200 ㎡の木造２階建て事務所の大規模修繕をしようとする場合、建築確認を受けなけ

ればならない。

【問３】延べ面積 200 ㎡の鉄骨２階建て事務所の大規模模様替えをしようとする場合、建築確認を受け

なければならない。

【問４】延べ面積 200 ㎡の木造３階建て事務所の改築をしようとする場合、当該改築に係る床面積の合

計が 10 ㎡であるときは建築確認を受けなければならない。

【問５】日本全国どこであっても、木造３階建て建築物の新築は建築確認が不要だが、特殊建築物への用

途変更は規模に関わらず建築確認を受けなければならない。

【問６】都市計画区域および準都市計画区域内において倉庫を新築する場合、その用途や規模等に関わら

ず、建築確認を受けなければならない。

【問７】都市計画区域内で木造２階建て、床面積 500 ㎡、高さ 13ｍの建築物について大規模な模様替え

をしようとする場合、建築確認を受けなければならない。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 60

【問８】防火地域および準防火地域内において建築物の大規模修繕をしようとする場合、その規模に関わ

らず、建築確認を受けなければならない。

【問９】防火地域および準防火地域内において建築物の改築をしようとする場合、当該改築に係る床面積

の合計が 10 ㎡であるときは建築確認を受けなければならない。

【問 10】都市計画区域内において鉄筋コンクリート造１階建て、床面積 50 ㎡の自動車車庫の大規模修繕

をしようとする場合、建築確認を受けなければならない。

【問 11】建築主は、建築物を建築しようとする場合、建築主事を経由して建築工事届を当該建築物の工

事施工地または所在地を管轄する都道府県知事に提出しなければならない。

【問 12】建築主は、建築確認をしようとする場合、当該建築物の工事施工地または所在地を管轄する消

防⾧または消防署⾧の同意を得なければならない。

【問 13】都道府県知事は、建築主から構造計算適合性判定を求められた場合、14 日以内に通知書を建築

主事に交付しなければならない。

【問 14】建築主は、工事完了の日から４日以内に到達するよう、建築主事による完了検査を申請しなけ

ればならない。

【問 15】建築主は、特殊建築物や大規模建築物の新築、増改築移転、大規模な修繕や模様替えの工事を

する場合、原則として、検査済証の交付を受けた後でなければ建築物を使用することができない。

初見ではかなり面倒に感じるかもしれませんが、少し慣れてコツを掴めばとても簡単です。出題もワンパ

ターンです。どのような建築物について、どこで、何を行うのか?一つずつ冷静 にチェックしていきま

しょう。

特殊建築物（200 ㎡超）

⇒ 新築、10 ㎡超の増改築移転（※）、大規模修繕、模様替え、用途変更で建築確認が必要

大規模建築物

⇒ 新築、10 ㎡超の増改築移転（※）、大規模修繕と模様替えで建築確認が必要

都市計画区域および準都市計画区域内の一般建築物

⇒ 新築、10 ㎡超の増改築移転（※）で建築確認が必要

（※） 例外:10 ㎡以内の増改築移転でも、 防火・準防火地域は建築確認が必要

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【１…〇】用途に供する部分の床面積が 200 ㎡を超える特殊建築物の建築（＝新築、増築、改築、移

転）、大規模の修繕と模様替え、用途変更（類似の用途変更は含まず）で建築確認が必要となります。特

殊建築物とはコンビニの他に、学校、病院、ホテル、 共同住宅、劇場、倉庫・・などです。

【２…×】事務所は特殊建築物ではありませんので、200 ㎡云々の話はどこか遠くへ放っておきましょ

う。木造建築物で建築確認が必要となるのは、階数３以上 or 延べ面積 500 ㎡超 or 高さ 13ｍ超 or 軒の

高さ９ｍ超の場合（＝大規模建築物）です。２階建ての 200 ㎡なので建築確認は不要ですね。

【３…○】事務所は特殊建築物ではなく、木造以外建築物で建築確認が必要となるのは、階数２以上 or

延べ面積 200 ㎡超の場合（＝大規模建築物）です。２階建ての 200 ㎡なので、200 ㎡ 「超」ではあり

ませんが、２階建て「以上」なので建築確認が必要となりますね。

【４…×】木造建築物で３階建てなので建築確認が必要なケースですが、建築物の種類を問わず、増改築

移転に係る部分の床面積の合計が 10 ㎡ を超えていなければ建築確認は不要となります。

【５…×】問１と問２の解説を踏まえての練習問題。３階建て木造建築物は大規模建築物として、日本全

国において新築・増改築移転・大規模修繕と模様替えで建築確認が必要となり、特殊建築物への用途変更

については 200 ㎡ 超が要件となります。本肢は大規模建築物と特殊建築物で要否が逆となっています。

尚、法改正により令和２年の宅建試験から特殊建築物で建築確認が必要となる要件が「100 ㎡超」から

「200 ㎡超」となります。

【６…○】都市計画区域、準都市計画区域、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内に

おいて、新築する場合は、当該建築物の用途や規模、構造に関係なく建築確認が必要となります。

【７…×】問２と問６を踏まえての練習問題。木造建築物で３階建てではなく、床面積 500 ㎡を超えてお

らず（ちょうど）、高さ 13ｍも超えていません（ちょうど）ので、小規模建築物として建築確認は不要

となるケースです。都市計画区域内で規模に関係なく建築確認が必要となるのは新築の場合なので、本肢

の模様替えで建築確認は不要となります。

【８…×】その規模に関係なく防火地域および準防火地域で建築確認が必要となるのは、増改築移転とな

ります。

【９…○】問４の「増改築移転に係る部分の床面積の合計が 10 ㎡を超えていなければ建築確認は不要」

の例外で、防火地域および準防火地域では、改築に係る床面積が 10 ㎡以内であっても建築確認が必要と

なります。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 62

【10…×】シンプルなまとめ問題。 これを一瞬で解けるようになれば建築確認の要否はバッチリです 。

まずは「大規模修繕」に着目すれば「都市計画区域内」が無意味な言葉であることが分かります。次に

「車庫」「50 ㎡」に着目し、200 ㎡を超えない特殊建築物であることが分かります。つまりこの問題は

「木造以外建築物」に関する問題であることが分かり、２階建てでも 200 ㎡超でもないので、建築確認

は不要となります。

【11…○】その通り。建築主が建築物を建築しようとする場合、建築主事を経由して建築工事届を都道府

県知事に提出しなければなりません。建築確認が不要な場合でもこの届出は必要であるという点にも注意

してください。

【12…×】建築確認をする際に消防⾧（消防本部がない場合は市町村⾧）や消防署⾧の同意を得る必要が

あるのは、建築主ではなく建築主事等です。

【13…○】その通り。構造計算適合性判定を要する建築物の場合、構造計算適合性判定機関への申請も必

要になるということは、平成 28 年法改正による追加事項なので熱いですね。また、手続関連ではその他

にも４日、７日、35 日といった数字が出てきますので、余裕があれば「実はかんたん法令制限」で確認

しておいてください。

【14…○】その通り。工事完了の日から「４日」以内に「到達」するように申請する必要があります。

【15…○】その通り。特殊建築物や大規模建築物の新築、増改築移転、大規模修繕や模様替えの工事をす

る場合、原則として、検査済証の交付を受けた後でなければ建築物を使用することができません（例外:

特定行政庁が安全上・防火上及び避難上支障がないと認めて仮使用の承認をしたとき、完了検査の申請が

受理された日から７日を経過したとき）。逆に木造２階建てなどの小規模建築物は検査済証の交付を待た

ず、完了検査の申請さえすれば使用を開始することができます。

＜土地区画整理法＞

【問１】土地区画整理事業を施行するには、７人以上の者が共同して行うことを要する。

【問２】土地区画整理事業の施行者が土地区画整理組合である場合、都市計画に定められた施行区域外で

も土地区画整理事業を施行することができる。

【問３】土地区画整理組合が成立した場合、施行区域内の宅地建物について所有権、借地権、借家権を有

する者は、全てその組合員となる。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 63

【問４】土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合、当該公共施設は、換地処分の公告が

あった日より当該公共施設の所在する市町村の管理に属する。

【問５】土地区画整理事業の施行により行使する利益がなくなった地役権は、換地処分の公告があった日

の翌日において消滅する。

【問６】土地区画整理事業の施行により使用または収益する者のなくなった従前の宅地は、換地処分の公

告がある日までは、当該宅地の所在する市町村の管理に属する。

【問７】規約で別段の定めをしても、換地計画に係る区域の全部について、土地区画整理事業の工事完了

以前に換地処分をすることはできない。

【問８】仮換地となるべき土地に抵当権が設定されている場合でも、当該抵当権者に対して仮換地指定の

効力発生日を通知する必要はない。

【問９】仮換地の指定があった場合でも、従前の宅地所有者は、従前の宅地に抵当権を設定することがで

きる。

【問 10】仮換地の指定があった場合、従前の宅地所有者は、仮換地指定の効力発生日の翌日において当該

仮換地の所有権を取得する。

複雑な土地区画整理法も、こうやって重要箇所だけを短い言葉でまとめるとスッキリ覚えやすいですね。

これでズバリ正解できるかもしれませんし、２～３択に絞れるだけかもしれません。「取れればラッキー」

というスタンスで、まずはもっと大切なところを確実に押さえておきましょう。

確実に宅建業法などを押さえ終わり、本当に余裕がある方に限りもう少し深入りしてみてください。ここ

はもう少し深入りする価値ありです。過去問ではかなり細かい問題も混ざっていますので、「実はかんたん

法令制限」の赤文字部分を中心に追ってみてください。

【１…×】土地区画整理事業は、宅地所有者および借地権者の７人以上が共同して設立する土地区画整理組

合の施行として行われる他、個人（１人でも可）や会社、地方公共団体等の施行としても行われます。

【２…○】土地区画整理組合、土地区画整理会社、個人が施行者である場合、都市計画に定められた施行

区域外（市街化調整区域）でも土地区画整理事業を施行することができます。個人、組合、会社以外（＝都

道府県等）が行う土地区画整理事業は全て都市計画事業（市街地開発事業）とされ、市街化区域または非

線引区域内においてのみ施行されます。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【３…×】土地区画整理組合が成立した場合、施行区域内の宅地について所有権、借地権を有する者は、全

てその組合員となりますが、借家人は組合員とはなりません。また、未登記の借地権者は、施行者に申告

することを要します（申告をしないと換地処分の対象となる）。尚、所有権を承継（一部承継も含む）した

者も組合員となります。

【４…×】換地処分の公告があった日の翌日において所在市町村の管理に属します（他の法律または規準、

規約、定款等により管理すべき者について別段の定めも可能）。また、公告日以前に公共施設に関する工事

が完了した場合には、公告日前であっても管理を引き継ぐことができるとされています。

【５…×】解答４の「翌日」に対して、利益がなくなった地役権は公告日（の 24 時）をもって消滅します。

発生系は公告翌日、消滅系は公告当日と覚えておくと便利です。尚、利益の残る地役権は、換地処分にか

かる公告があった日の翌日以後においても従前の宅地の上に存するものとされます。従前の宅地に存した

抵当権は、換地上に存続することになる点と比較。

【６…×】使用または収益する者のなくなった従前の宅地は、換地処分の公告がある日までは、施行者の管

理に属します。また保留地は、換地処分の公告があった日の翌日において施行者が取得します。

【７…×】換地処分は工事完了後に遅滞なく行うものですが、規約等に別段の定めがあれば、工事完了以前

にも換地処分をすることができます。

【８…○】仮換地となるべき土地の使用収益権者（地上権、永小作権、賃借権、質権などを有する者）に

は、仮換地の位置、地積、効力発生日を通知することを要しますが、抵当権者に使用収益権はないため通

知は不要です。

【９…○】仮換地の指定により従前の宅地の使用収益はできなくなりますが、処分権は従前の宅地に残る

ため、処分の一種である抵当権は従前の宅地について設定できます。尚、仮換地の結果、使用収益する者

がいなくなった従前の宅地について、施行者は宅地所有者の同意を得ることなく工事を行うことができま

す。

【10…×】従前の宅地所有者は、仮換地の使用収益権を取得するに過ぎません。所有権は、依然として従

前の宅地の上に存します。換地処分の公告があった場合において、施行地区内の土地について事業の施行

により変動があった場合、施行者は、遅滞なく当該変動に係る登記を申請しなければなりません。土地所

有者が登記の申請をするわけではない点に注意。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 65

＜道路に関する制限＞

【問１】建築物の敷地は幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接している必要があるとする接道義務は、原則と

して都市計画区域内および準都市計画区域内においてのみ適用される。

【問２】建築基準法第３章が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道路法

による道路は、特定行政庁の指定がなくとも法上の道路とみなされる。

【問３】建築物の敷地が建築基準法第 42 条に定める道路に２ｍ以上接していなくても、利害関係人の同意

を得れば、当該敷地上に建築物を建築することができる。

【問４】現存住宅を取り壊して、同一敷地に従前と同一規模の住宅を建てる場合、前面道路の幅員に関わ

らず建築基準法に違反することはない。

【問５】地方公共団体は、延べ面積が 1,000 ㎡を超える建築物について、敷地と道路の関係について条例

で必要な制限を付加することができるが、緩和することはできない。

【問６】建築基準法第 42 条第２項の規定により道路の境界線とみなされる線と道との間が私有地である

場合、当該私有地部分は敷地部分として算入されない。

【問７】地盤面下であれば、建築審査会の同意を得て道路の下に建築物をに設けることができる。

【問８】建築物の敷地に接する前面道路が２以上ある場合、各道路の幅員に応じた容積率を算定し、その

うち最大の数値を当該建築物の容積率とする。

【問９】建築物の敷地に接する前面道路の幅員が 12ｍ未満の場合、当該幅員をもとに算定した数値と、都

市計画法で定められた数値を比較し、最大の数値を当該建築物の容積率とする。

【問 10】都市計画区域内における全ての建築物について、道路斜線制限が適用される。

細かすぎない、精一杯の間違えそうな問題です・・。すぐに覚えられそうですね!

【１…○】原則として接道義務は、都市計画区域内および準都市計画区域内においてのみ適用されます。

【２…×】建築基準法第３章（集団規定）が適用されるに至った際、「現に建築物が立ち並んでいる」「幅員

４メートル未満の道」で「特定行政庁の指定したもの」が、建築基準法上の道路となります（＝２項道路）。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 66

特定行政庁の指定なしで道路とはなりません。４ｍ以上ならば、建築基準法が施行された時点または都市

計画区域や準都市計画区域に入った時点で現に存在する道は道路となりますので注意してください。

【３…×】敷地の周囲に広い空地を有する建築物など、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障

がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した敷地については接道義務に従わずに建築物を建築するこ

とができます。利害関係人など出てきません。道路に対する利害関係人って誰なのでしょうか。2019 年法

改正で、「その敷地が幅員４ｍ以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交

通省令で定める基準に適合するものに限る）に２ｍ以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものと

してその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全

上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの」も接道義務の例外となりましたので注意。こちらは建築

審査会の同意が不要な点がポイントです。

【４…×】前面道路の幅員が４ｍ未満である場合、建て替えにおいて道路の中心線から水平距離２ｍの線が

道路の境界線とみなされます（＝セットバック）。セットバックが必要な土地では、道路中心線から２ｍの

範囲に建築物を建築することができません。よって、同一規模の建替えであっても接道義務に違反するこ

とになる可能性があります。

【５…○】地方公共団体は、不特定多数の者が集まる特殊建築物や階数が３以上の建築物、延べ面積が

1,000 ㎡を越える建築物について、敷地または建築物と道路の関係について条例で必要な制限を付加する

ことができますが、緩和することはできません。

【６…○】道路の境界線とみなされる線と道との間が私有地である場合、当該部分は敷地部分として算入

されません。私有地であっても「道路」となります。

【７…×】地盤面下であれば建築審査会の同意は不要です。地上における公益上必要な建築物などは、特定

行政庁が認め、建築審査会の同意を得て許可されたものを建築することができます。

【８…×】建築物の敷地に接する前面道路が２以上ある場合、幅員が最大の道路をもとに算定した数値が容

積率となります。

【９…×】敷地に接する前面道路の幅員が 12ｍ未満の場合、当該幅員をもとに算定した数値と、都市計画

法で定められた数値を比較し、最小の数値が容積率となります。ちなみに 12ｍ以上の場合は、都市計画法

で定められた数値が容積率となります。

【10…○】道路斜線制限は、用途地域内、用途地域の指定のない都市計画区域内、準都市計画区域内で適

用され＝全ての都市計画区域内で適用されます。「全て」という言葉が入って正しい肢って珍しいですね。

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＜防火・準防火地域＞

【問１】地上３階建て、地下１階建て、延べ面積 1000 ㎡の建築物は、防火地域においては耐火建築物と

しなければならないが、準防火地域では耐火建築物とする必要はない。

【問２】地上３階建て、延べ面積 300 ㎡の建築物は、準防火地域内においては、必ず耐火建築物または準

耐火建築物としなければならない。

【問３】延べ面積 40 ㎡の平屋建て物置は、防火地域内であっても耐火建築物とする必要はない。

【問４】高さ２ｍを超える門または塀は、防火地域内では必ず耐火建築物としなければならない。

【問５】防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔その他類する工作物で、建築物の屋上に設ける高さ２ｍ

のものは、その主要部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない。

【問６】建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合、その全部について防火地域内の建築物に関す

る規定が適用される。

【問７】建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合、準防火地域において防火壁で区画されている

部分は、準防火地域内の建築物に関する規定が適用される。

【問８】防火地域において、建築物の屋根は必ず耐火構造としなければならない。

【問９】準防火地域において、木造建築物の外壁及びその軒裏で延焼のおそれのある部分は、必ず防火構

造としなければならない。

【問 10】準防火地域における延べ面積 1200 ㎡の建築物は、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区

画しなければならない。

これで防火・準防火地域について覚えることは全てと言っても過言ではありません。シンプルに出題して

いることもあり、すぐモノにできそうですね。塵も積もればですが、これだけのことを曖昧にして間違え

る人たちが大勢います。今、当ページをお読みいただいている皆さんは大丈夫ですね。（出題されたら）ラ

イバルたちに１点リードしました!

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 68

【１…〇】下記に該当する建築物は、原則として耐火建築物としなければなりません。本肢の場合、階数

を見ても面積を見ても防火地域では耐火建築物とする必要がありますね。一方、準防火地域の場合は地階

を含まず４階建てが要件ですので階数はセーフ、面積も 1500 ㎡以内なので、準防火地域ならば必ずしも

耐火建築物とする必要はありません。また 2019 年法改正で、延べ面積 200 ㎡未満かつ階数３以下の住宅

を福祉施設等に用途変更する場合、在館者の迅速避難を前提に耐火建築物とする必要がなくなりました。

防火地域＝階数３以上（地階含む）または延べ面積 100 ㎡超

準防火地域＝地階を含まず階数４以上または延べ面積 1500 ㎡超

【２…×】準防火地域で必ず耐火建築物とする必要があるのは、上記の通り地階を含まず階数４以上または

延べ面積 1500 ㎡超の建築物です。地階を除く階数３かつ延べ面積 1,500 ㎡以下の建築物・地階を除く階

数２以下かつ延べ面積が 500 ㎡超 1,500 ㎡以下の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物もしくはこ

れらと同等以上の延焼防止性能を有する建築物とすることもできます。

【３…×】防火地域内であっても、延べ面積が 50 ㎡以下の平屋建て付属建築物（物置等）で「外壁および

軒裏が防火構造のもの」は耐火建築物または準耐火建築物とする必要はありません。延べ面積が 40 ㎡の平

屋建てというだけでは条件に当てはまりません。

【４…×】高さ２ｍ以下の門または塀は、防火地域内であっても耐火建築物または準耐火建築物とする必要

はありません。高さ２ｍ超であっても、不燃材料で造り、または覆われていれば、耐火建築物または準耐

火建築物とする必要はありません。

【５…〇】防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔その他類する工作物で、建築物の屋上に設けるもの、ま

たは高さ３ｍ超のものは、その主要部分を不燃材料で造り、または覆わなければなりません。屋上なので

高さ３ｍ以内でも主要部分を不燃材料で造るか、覆う必要がありますね。準防火地域にこの規定はありま

せんので注意。

【６…〇】その通り。建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合、その全部について防火地域内の

規定（厳しい方の規定）が適用されます。面積が大きい方ではありませんので注意。

【７…〇】その通り。防火地域外でも防火壁で区画されている部分は、準防火地域内の規定で構いません。

【８…×】防火地域または準防火地域内の建築物の屋根は、市街地における火災の火の粉による建築物の火

災発生を防止するために必要とされる性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通

大臣が定めた構造方法を用いるものまたは国土交通大臣の認定を受けたものでなければなりません。よっ

て、耐火構造には限られません。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【９…〇】その通り。準防火地域内にある木造建築物の外壁およびその軒裏で延焼のおそれのある部分は、

防火構造としなければなりません。５番に対して、この規定は準防火地域だけの規定ですね。防火・準防

火地域に共通する規定として、「外壁が耐火構造のものは、その外壁を隣地境界線に接して設けることがで

きる」ということは覚えておいてください。

【10…×】延べ面積 1000 ㎡を超える建築物は、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、かつ、

各区画の床面積の合計をそれぞれ 1000 ㎡以内としなければなりませんが、本肢の建築物は、準防火地域

で 1200 ㎡（500 ㎡超～1500 ㎡以下）なので耐火建築物または準耐火建築物であることが分かります。

そして、耐火建築物または準耐火建築物についてこの規定は当てはまりません。

＜用途規制＞

【問１】工業専用地域は、主として工業の利便を増進するために定める地域である。

【問２】13 種ある用途地域の中で、住居を建築できないのは工業専用地域だけである。

【問３】図書館や博物館は、全ての用途地域で建築することができる。

【問４】病院や診療所は、全ての用途地域で建築することができる。

【問５】神社や火葬場は、全ての用途地域で建築することができる。

【問６】幼稚園や小中高校は、準工業、工業、工業専用地域以外で建築することができる。

【問７】５階建てのホテルは、工業、工業専用地域以外で建築することができる。

【問８】飲食店やパチンコ屋は、住居系地域で建築することはできない。

【問９】映画館は、面積を問わず近隣商業地域で建築することができる。

【問 10】カラオケボックスは、工業専用地域においても建築することができる。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 70

・住居系の用途地域

第一種低層住居専用地域:低層住宅の良好な住居環境を保護（閑静な住宅街）

第二種低層住居専用地域:主に低層住宅の良好な住居環境を保護（コンビニ等がある住宅街）

田園住居地域:農業の利便増進を図りつつ低層住宅の良好な住居環境を保護（都市周辺の生産緑地）

第一種中高層住居専用地域:中高層住宅の良好な住居環境を保護（５Ｆ以下マンションは OK）

第二種中高層住居専用地域:主に中高層住宅の良好な住居環境を保護（中高層マンションは OK）

第一種住居地域:住居の環境を保護（一戸建てと中高層マンションが混在）

第二種住居地域:主に住居の環境を保護（一戸建てと中高層マンション、パチンコ屋等が混在）

準住居地域:道路の沿道として調和した住居環境を保護（道路沿い大型スーパー等がある住宅街）

・商業系の用途地域

近隣商業地域:日用品の供給を行うなど利便を増進（住宅地近隣の商店街）

商業地域:主に商業その他利便を増進（繁華街）

・工業系の用途地域

準工業地域:主に環境悪化のおそれのない工業の利便を増進（工場は多いが危険はない）

工業地域:主に工業の利便を増進（工場ばかりだが住居も少し混在）

工業専用地域:工業の利便を増進（臨海工業地帯など）

【１…×】「主として」工業の利便を増進するために定める地域は「工業地域」です。工業専用地域は、単

に、工業の利便を増進するために定める地域です。

【２…〇】問題というより、知っておいてほしい知識ですね。これだけでも覚えておくと、だいぶ楽にな

ります。住居は工業専用地域では不可、よって、住居と言える寄宿舎や老人ホームなども工業専用地域で

は不可、つまり工業専用地域以外は全て OK となります。敷地が工業専用地域と他地域にわたる場合でも、

過半が他地域であれば住宅を建築することができます。建築物の敷地が複数の用途地域にわたる場合、そ

の敷地の全部について敷地の過半が属する用途地域の規制が適用されるということは覚えておいてくださ

い。厳しい方の規制が適用される防火地域などとしっかり区別を。

【３…×】住居ではありませんが、問２と同様に図書館や博物館も工業専用地域だけは不可となります。工

業専用地域以外は OK のものとして、住居、共同住宅、寄宿舎、老人ホーム、図書館、博物館は押さえてお

きましょう。

【４…×】診療所は全ての用途地域で建築することができますが、病院は、工業・工業専用地域と第一第二

低層住居専用地域、田園住居地域に建築することはできません。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 71

【５…×】全ての用途地域で建築することができるものとして、神社、教会、診療所、保育所、巡査派出所、

公衆電話あたりを押さえておきましょう。火葬場は自由に建築することができず、都市計画で定められ、

更に一部地域では特定行政庁の許可まで必要となります。

【６…×】幼稚園や小中高校は、工業・工業専用地域以外で建築することができます。準工業はセーフです。

大学や高等専門学校は、問４と同様に工業・工業専用地域と第一第二低層住居専用地域、田園住居地域に

建築することはできませんので注意。工業・工業専用地域と第一第二低層住居専用地域、田園住居地域で

建築できないものとして、病院、大学、高等専門学校を押さえておきましょう。

【７…×】ホテルや旅館は、工業・工業専用地域、第一第二低層住専、田園住居、第一第二中高層住専以外

で建築することができます。病院、大学、高等専門学校に第一第二中高層住専を加えたものがホテルと旅

館ですね。少しずつ整理していきましょう。ちなみに階数は関係ありません。

【８…×】接待のない飲食店は工業専用地域と第一低層住居専用地域以外で建築することができます。第一

低層住専以外ならば住居系でも OK ですね。パチンコ屋、マージャン屋、場外馬券場などは、工業専用地

域と第一第二低層住専、田園住居、第一第二中高層住専、第一住居以外で建築することができます（第二

住居、準住居、工業地域は 10,000 ㎡以下に限る）。つまり、住居系であっても小規模であれば第二住居と

準住居地域はセーフです。

【９…〇】商業・近隣商業、準工業地域においては、面積を問わず映画館、劇場、演芸場などを建築するこ

とができます。客席が 200 ㎡未満ならば準住居地域でも OK です。

【10…〇】カラオケボックスは、第一第二低層住専、田園住居、第一第二中高層住専、第一住居以外の地

域で建築することができます（第二住居、準住居、工業・工業専用地域は 10,000 ㎡以下に限る）。つまり、

工業専用地域であっても小規模ならばセーフです。

＜地区計画と都市計画＞

【問１】地区計画とは、それぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な街づくりを行うための都

市計画であり、都道府県および市町村が定めることとされている。

【問２】用途地域が定められていなくても、健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区

環境が形成されている土地区域には地区計画を定めることができる。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 72

【問３】用途地域が定められていなくても、建築物もしくはその敷地整備に関する事業が行われ、土地利

用の動向等から見て不良な街区環境が形成されるおそれがある土地区域には地区計画を定めることができ

る。

【問４】地区整備計画が定められている地区計画区域内において、土地の区画形質の変更を行おうとする

者は、当該行為の 30 日前までに市町村⾧の許可を受けなければならない。

【問５】都道府県が都市計画を決定する場合、関係市町村の意見を聴いた上で、都道府県都市計画審議会

の議を経る必要がある。

【問６】市町村が都市計画を決定する場合、市町村都市計画審議会の議を経た上で、都道府県知事と協議

し、その同意を得る必要がある。

【問７】都道府県が定めた都市計画と、市町村が定めた都市計画が抵触する場合、抵触する部分について

は、より地域に密着した案であろう市町村が定めた都市計画が優先する。

【問８】都市計画区域が２以上の都府県にまたがっている場合、当該区域の指定権者はそれぞれの都府県

の知事となる。

【問９】都市計画案の対象となっている区域の土地所有者は、当該区域の土地所有者全員の同意を得て、

都市計画の変更を提案することができる。

【問 10】特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域内に定められるが、市街化調整区

域にも定めることができない。

【問 11】地域地区については、面積その他の政令で定める事項を定めなければならない。

【問 12】都市計画事業について、都市計画法の規定による事業の認可をもって、土地収用法の規定による

事業の認定とみなすことができる。

頻出問題と間違えそうな問題はこんなところですかね。しかし、ここはまだまだ出題されてもおかしくな

い知識が満載です。出題されてもおかしくない知識は満載なのですが、単に細かいだけの「難問」になっ

てきます。合格レベルに達していないのに難問にこだわり、楽に覚えられて簡単に１点を確保できるとこ

ろが疎かにならないよう、本当に余裕がある人だけ「実はかんたん法令制限」で知識を上乗せしていって

ください。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 73

【１…×】地区計画の概念は正しいですが、地区計画を定めるのは市町村だけです。

【２…〇】その通り。用途地域が定められている土地区域においては、どこでも地区計画を定めることが

できます。用途地域が定められていない土地区域であっても、地区計画を定めることができるケースを解

答３と合わせて覚えておいてください。

【３…〇】建築物もしくはその敷地の整備に関する事業が行われる（または行われた）土地区域、建築物

の建築もしくはその敷地の造成が無秩序に行われる（または行われると見込まれる）土地区域で、公共施

設の整備状況、土地利用の動向等から見て不良な街区環境が形成されるおそれがあるところには地区計画

を定めることができます。

【４…×】地区整備計画が定められた地区計画区域内において、土地の区画形質の変更、建築物の建築、工

作物の建設などを行う場合、当該行為に着手する 30 日前までに市町村⾧に届け出なければなりません。許

可ではなく届出で足ります。届け出た内容を変更する場合も再度届け出ることを要し、国や地方公共団体

が行う場合や開発許可を要する場合は届出すら不要となります。

【５…〇】その通り。国の利害に重大な関係がある政令で定める都市計画の決定の場合は、あらかじめ国

土交通大臣と協議し、その同意も必要な点に注意。

【６…×】市町村が都市計画を決定する場合、市町村都市計画審議会の議を経た上で、都道府県知事と協議

し、町村はその同意を得なければなりません。市は都道府県知事との協議のみで足り、同意は不要です。

【７…×】都道府県が定めた都市計画と、市町村が定めた都市計画が抵触する場合、抵触する部分について

は、都道府県が定めた都市計画が優先します。

【８…×】都市計画区域を２以上の都府県にまたがって指定することもでき、この場合の指定権者は国土交

通大臣となります。

【９…×】都市計画案の対象となる土地について所有権や借地権を有している者は、その３分の２以上の同

意をもって、地方公共団体に対して都市計画の決定または変更の提案をすることができます。

【10…〇】特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域内に定められます。つまり、必

ず用途地域が定められている市街化区域に定めることはできません。そして市街化調整区域にも定めるこ

とができないと規定されています。響きが似ているものとして、「特別用途地区」は用途地域内においての

み定められる点と比較しておいてください。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 74

【11…×】地域地区については、面積その他の政令で定める事項を定めるよう努めなければなりません。

義務ではなく、努力義務です。

【12…〇】都市計画事業について、都市計画法の規定による事業の認可または承認をもって、土地収用法

の規定による事業の認定とみなすことができ、都市計画法の規定による事業の認可または承認の告示をも

って、当該認定の告示とみなすことができます。

＜その他の法令制限＞

【問１】土地所有権移転の予約契約締結後、予約完結権を行使して所有権を移転する場合、予約完結権を

行使する旨を国土利用計画法に基づき都道府県知事に届け出なければならない。

【問２】土壌汚染対策法によれば、形質変更時要届出区域が指定された際、当該区域内で既に土地の形質

の変更に着手している者は、その指定の日から起算して 14 日以内に、都道府県知事にその旨を届け出なけ

ればならない。

【問３】市街地再開発促進区域内において、木造２階建てで、容易に除却できる建築物を建築するには、

都道府県知事の許可を受ける必要はない。

【問４】急傾斜地崩壊危険区域内において、土石の集積を行おうとする者は、原則として都道府県知事の

許可を受けなければならない。

【問５】地すべり防止区域内において、地表水を放流し、または停滞させる行為をしようとする者は、一

定の場合を除いて市町村⾧の許可を受けなければならない。

【問６】露店を設けて道路を使用とする者は道路管理者の許可が必要だが、電柱および電線を設けるため

道路を使用しようとする者は、道路管理者の許可を受ける必要はない。

【問７】河川区域内において工作物を新築しようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならず、

当該河川が２以上の都府県に渡っている場合は国土交通大臣の許可を受けなければならない。

【問８】津波防護施設区域内において土地の掘削をしようとする者は、一定の場合を除いて津波防護施設

管理者の許可を受けなければならない。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【問９】特別緑地保全地区内において建築物の新築をしようとする者は、一定の場合を除いて公園管理者

の許可を受けなければならない。

【問 10】国立公園内の特別地域・特別保護地域内において、工作物の新築・改築・増築や土地の形状変更

等の行為をしようとする者は、環境大臣の許可を受けなければならない。

これでズバリ正解できるかもしれませんし、２～３択に絞れるだけかもしれません。「実はかんたん法令制

限」も含めて軽く押さえておき、消去法も視野に入れ、ここは取れればラッキーというスタンスで他に力

を入れましょう!

【１…×】土地の売買契約を締結した場合、権利取得者は、契約締結日から２週間以内に、一定事項を当該

土地が所在する市町村⾧を経由して都道府県地知事に届け出なければなりません。予約契約を締結してい

た場合には予約契約締結時に届け出ることを要し、予約完結権行使の際には届出は不要です。

【２…〇】その通り。形質変更時要届出区域が指定された際、当該区域内で既に土地の形質の変更に着手

している者は、指定の日から起算して 14 日以内に、都道府県知事にその旨を届け出なければなりません。

【３…×】市街地再開発促進区域内において、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などで

あって、階数が２以下で、地階を有せず、容易に移転または除却できる建築物を建築するには、都道府県

知事の許可（市の区域内では市⾧の許可）を受ける必要があります。

【４…〇】急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば、傾斜度が 30 度以上である土地を急傾

斜地といいます。急傾斜地崩壊危険区域内において立木竹の伐採、土石の採取や集積等を行うには、原則

として都道府県知事の許可が必要となります。

【５…×】地すべり防止区域内において、地表水を放流し、または停滞させる行為等をしようとする者は、

都道府県知事の許可を受ける必要があります。

【６…×】露店を設けて継続して道路を使用する場合の他、電柱・電線・変圧塔・下水道管・ガス管…等の

設置や改築などをする場合にも道路管理者の許可が必要です。

【７…×】河川区域や河川保全区域内において工作物を新築し、改築し、又は除却しようとする者は、河川

管理者の許可を受けなければなりません。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【８…〇】津波防護施設区域内において津波防護施設以外の施設や工作物の新築・改築、土地の掘削・盛

土・切土をしようとする者は、津波防護施設管理者の許可を受けなければなりません。これより出題可能

性のある補足として、似た言葉の 35 条記載事項について触れておきましょう。「津波防護施設区域内」で

あるかどうかの旨は宅地建物の売買において説明事項ですが、貸借では説明不要です。これに対して「津

波災害警戒区域内」であるかどうかの旨は、宅地でも建物でも売買でも貸借でも説明事項となります。こ

れは覚えておいて損はないはずです。

【９…×】特別緑地保全地区内において、建築物や工作物の新築・改築・増築、宅地の造成、木竹の伐採等

をしようとする者は、原則として、（あらかじめ都道府県知事に届け出た上で）都道府県知事の許可を受け

なければなりません。

【10…〇】国立公園内の特別地域・特別保護地域内において、工作物の新築・改築・増築や土地の形状変

更等の行為をしようとする者は、環境大臣の許可を受けなければなりません。国定公園の場合は都道府県

知事の許可なので注意してください。

＜建蔽率と容積率＞

【問１】公園内にある建築物で、特定行政庁が、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した

ものについては、建蔽率制限は適用されない。

【問２】用途地域の指定のない区域内にある建築物で、安全上、防火上及び衛生上支障のないものについ

ては、建蔽率制限は適用されない。

【問３】街区の角にある敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物の建蔽率は、常に都市計画で

定められた数値に 10 分の２を加えた割合となる。

【問４】建蔽率は、前面道路の幅員に応じて制限されることがある。

【問５】商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、容積率制限は適用されない。

【問６】建築物の敷地が準住居地域と工業地域にわたり、当該敷地の過半が工業地域内にある場合は、当

該敷地が工業地域内にあるものとみなして、容積率に係る制限及び建蔽率に係る制限が適用される。

【問７】用途地域の指定のない区域内の建築物については、容積率制限は適用されない。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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【問８】建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、エレベーターの昇降路の部分の床面積は算入

しない。

【問９】一定の建築物の地階で住宅の用途に供する部分の床面積については、当該建築物の住宅の用途に

供する部分の床面積の合計の 1/4 を限度として、容積率に係る建築物の延べ面積に算入しない。

【問 10】都市計画区域または準都市計画区域以外の区域内の建築物については、建築物の容積率に係る制

限が適用されることはない。

とても覚えやすいですね。しかし頻出問題ですので、これだけでもかなり正解率が上がると思います。た

まに用途地域ごとの細かい数値も問われますが、そこまで覚えようとすると割に合わなくなってきます。

「取れる問題」と「捨てていい問題」をしっかり区別し、効率良く「確実な 40 点」を目指していきましょ

う!

【１…〇】公園、広場、道路、川その他これらに類するものの内にある建築物で、特定行政庁が安全上、防

火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものについては、建蔽率の制限は適用されません。

【２…×】用途地域の指定のない区域内に存する建築物の建蔽率は、3/10～7/10 のうち、特定行政庁が土

地利用の状況等を考慮し、都道府県都市計画審議会の議を経て定めた数値が適用されます。

【３…×】建蔽率の限度が 8/10 とされている地域外で、防火地域内にある耐火建築物（＝＋1/10）で、か

つ、街区の角にある敷地またはこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物（＝＋

1/10）の建蔽率は、都市計画で定められた建蔽率の数値に 2/10 を加えた割合となります。設問の条件だ

けでは 1/10 の割増に過ぎません。

【４…×】前面道路の幅員により制限を受けるのは容積率であり、建蔽率は無関係です。前面道路が２つ以

上ある場合、広い道路を基準として容積率を算定します。

【５…×】商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であれば制限の適用がないのは建蔽率です。

建蔽率の限度が 8/10 とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物は建蔽率による制限を

受けません。

【６…×】敷地が建蔽率と容積率の異なる地域にまたがる場合、その敷地の建蔽率と容積率の限度は、それ

ぞれの地域に属する敷地の割合に応じた按分計算によって算出された数値となります。

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【７…×】用途地域の指定のない区域内に存する建築物の容積率は、5/10、8/10、20/10、30/10、40/10

のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、都道府県都市計画審議会の議を経て定めた数値以下で

なければなりません。

【８…〇】近年の法改正箇所なので出題可能性高めですね。エレベーターの昇降路部分の他に床面積の全

部が算定の基礎となる延べ面積に算入されないものとして、老人ホーム等（2019 改正）や共同住宅の共用

の廊下、共用の階段も必ず覚えておきましょう。

【９…×】住宅や老人ホームなどの地階でその天井が１ｍ以下にあるものの住宅用途に供する部分の床面

積は、床面積の合計の 1/3 を限度として、延べ面積に算入しません。

【10…×】都市計画区域または準都市計画区域以外の区域でも、都道府県知事が関係市町村の意見を聴い

て指定する区域内においては、地方公共団体は条例で、建築物の容積率や高さなど、建築物の敷地または

構造に関して必要な制限を定めることができます。

＜高さに関する制限＞

【問１】全ての住居系地域における建築物の高さは、当該地域に関する都市計画において 10ｍ以上 12ｍ

未満の範囲で定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。

【問２】隣地斜線制限は、第一第二種低層住居専用地域と田園住居地域内においてのみ適用される。

【問３】北側斜線制限は、第一第二低層住居専用地域と第一第二中高層住居専用地域、田園住居地域内に

おいてのみ適用される。

【問４】日影規制は、全ての住居系地域と近隣商業地域、準工業地域においてのみ適用される。

【問５】第一第二中高層住居専用地域内の建築物について日影規制が適用される場合、当該建築物に北側

斜線制限は適用されない。

【問６】道路斜線制限は全ての用途地域内において適用され、用途地域の指定がない都市計画区域内にお

いては適用されない。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 79

あまり出題されない上に、出題されたときは難易度高めの問題が多くなっています・・が、近年の法改正

により追加された新たな用途地域である「田園住居地域」が絡んできますので、しばらく出題可能性は高

めで易しい問題が出題されるのでは、と思っています。法改正箇所は易しめのサービス問題となっている

傾向がありますので、田園住居地域はしっかりと押さえておきたいですね。

【１…×】ダブルで誤り。建築物の高さ制限があるのは、住居系の中でも第一第二低層住居専用地域と田園

住居地域だけです。そして、それらの地域では 10ｍまたは 12ｍのうち当該地域に関する都市計画におい

て高さの制限が定められます。10ｍ以上 12ｍ未満の範囲ではなく、10ｍか 12ｍのいずれかに制限されま

す。

【２…×】隣地との間で採光や通風を確保するため、高さ 31ｍまたは 20ｍを超える建築物については隣

地斜線制限が適用されます。解説１の通り、第一第二低層住専と田園住居地域は 10ｍまたは 12ｍという

高さ制限がありますので、隣地斜線制限が適用されることはありません。第一第二低層住専と田園住居に

隣地斜線制限は適用されない!これは覚えておきましょう。

【３…〇】北側斜線制限が適用されるのは、第一第二低層住専、第一第二中高層住専、田園住居の５地域

のみです。第一種住居地域や準住居地域でも適用されるなどのひっかけに注意してください。

【４…〇】日照よりも業務の利便が優先される商業地域、工業地域、工業専用地域の３地域に日影規制は

適用されません。

【５…〇】日影規制が適用される第一第二中高層住専の建築物については、北側斜線制限は適用されませ

ん。第一第二低層住専と田園住居は、日影規制区域内でも北側斜線制限が適用される点に注意してくださ

い。

【６…×】道路斜線制限は、用途地域内、用途地域の指定のない都市計画区域内、準都市計画区域内で適用

されます。つまり、全ての都市計画区域内で適用されます。

お疲れさまでした!

たまに問題を差し替えたり、より分かりやすく加筆修正したりしていきますので、定期的に再読込みなど

更新してみてください。自宅などでの勉強は冊子を開き、電車での移動中などちょっとした空き時間はス

マホでこれだけを読み続けていただければ十分です。宅建業法と法令制限の得点が確実にアップします。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 80

＜建築確認の要否＞ ○＝必要 ×＝不要

新築 増改築・移転 大規模修繕・模様替え 用途変更

特殊建築物（200 ㎡超） ○ △ ○ ○（注）

大規模建築物 ○ △ ○ ×

一般建築物 ○ △ × ×

（注）＝類似の用途相互間なら確認不要 △＝防火・準防火地域外で 10 ㎡以内のものを除き確認必要

＜換地計画と仮換地＞

施行者 知事の認可 必要な手続き

個人 ○ 従前および仮換地となるべき宅地所有者の同意

民間施行 土地区画整理組合 ○ 総会の同意

土地区画整理会社 ○ 所有権者・借地権者の 2/3 以上の同意

都道府県 ×

市町村 ○

公的施行 国土交通大臣 × 土地区画整理審議会の意見聴取

都市再生機構 ○

地方住宅供給公社 ○

＜高さに関する制限＞

道路斜線 隣地斜線 北側斜線 日影規制

第一低層住専 ○ × ○ 37

第二低層住専 ○ × ○ 37

田園住居 ○ × ○ 37

第一中高層住専 ○ ○ △ 10

第二中高層住専 ○ ○ △ 10

第一住居 ○ ○ × 10

第二住居 ○ ○ × 10

準住居 ○ ○ × 10

近隣商業 ○ ○ × 10

商業 ○ ○ × ×

準工業 ○ ○ × 10

工業 ○ ○ × ×

工業専用 ○ ○ × ×

未指定区域 ○ ○ × 37 or 10

△＝日影規制の適用ないとき 37＝地上３階建て以上 or 軒の高さ７ｍ超、10＝高さ 10ｍ超の建築物

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p. 81

＜平成 30 年（2018 年）宅建試験における法改正問題＞

平成 30 年度本試験において、平成 30 年度法改正事項が「これでもか!」と出題されました。法改正箇所

を網羅する勢いで出題されました。平成 30 年度本試験問題を押さえておけば、今後も出題可能性の高い

「近年の法改正問題」を取ることができるでしょう。他にも出題された法改正箇所はありましたが、間違

えそうな問題を解説しておきますのでマスターしておきましょう。

【問 27】宅地建物取引業者Ａは、Ｂが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取

引業者Ｃは、Ｄから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。その後、Ｂ及びＤ

は、それぞれＡ及びＣの媒介により、甲住宅の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）を

締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）

の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建物状況調査」とは、法第 34 条の２第

１項第４号に規定する調査をいうものとする。

１．Ａは、甲住宅の売却の依頼を受けた媒介業者として、本件契約が成立するまでの間に、Ｄに対し、建

物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。

２．Ａ及びＣは、本件契約が成立するまでの間に、Ｄに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その

他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれ

の書類に記載されている内容について説明しなければならない。

３．ＣがＤとの間で媒介契約を締結する２年前に、甲住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合に

おいて、Ａ及びＣは、本件契約が成立するまでの間に、Ｄに対し、建物状況調査を実施している旨及びそ

の結果の概要について説明しなければならない。

４．Ａ及びＣは、Ｄが宅地建物取引業者である場合であっても、法第 37 条に基づき交付すべき書面にお

いて、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記

載を省略することはできない。

【１…×】「建物状況調査のあっせんに関する事項」を含む媒介契約書を作成し、売買契約締結後、遅滞

なく交付します。また、ＡはＢに交付し、ＣはＤに交付します。いろいろと間違えている肢です。

【２…×】設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定め

るものの「保存の状況」を説明すればいいのであって、書類の記載内容まで説明する必要はありません。

【３…×】説明義務のある建物状況調査とは、実施後１年以内のものに限られます

【４…〇】37 条書面の記載事項には「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認

した事項」が含まれ、相手方が宅建業者である場合でも、37 条書面の交付を省略することはできません。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 82

【問 33】宅地建物取引業者Ａは、Ｂから、Ｂが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受

けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定

によれば、正しいものはどれか。

１．Ａが甲住宅について、法第 34 条の２第１項第４号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Ｂが

同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Ａは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調

査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。

３．Ａは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調

査の実施についてＢの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をＢに請求することができる。

【１…×】「建物状況調査のあっせんに関する事項」は、媒介契約書の記載事項で、依頼者が建物状況調査

のあっせんを希望しなかった場合でも、記載を省略することはできません。

【３…×】依頼者の依頼による調査費用は請求できますが、本肢のＡは、依頼者Ｂの承諾を得ていません。

よって、調査費用を請求することはできません。

【問 31】宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記

述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．土地付中古住宅（代金 500 万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｂから媒介

を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ５万円（消費税等相当額を含まない。）多く要す

る場合、その旨をＢに対し説明した上で、ＡがＢから受け取ることができる報酬の上限額は 286,000 円で

ある。

２．土地付中古住宅（代金 300 万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが買主Ｃから媒介

を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ４万円（消費税等相当額を含まない。）多く要す

る場合、その旨をＣに対し説明した上で、ＡがＣから受け取ることができる報酬の上限額は 198,000 円で

ある。

３．土地（代金 350 万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｄから媒介を依頼さ

れ、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ２万円（消費税等相当額を含まない。）多く要する場合、

その旨をＤに対し説明した上で、ＡがＤから受け取ることができる報酬の上限額は 198,000 円である。

４．中古住宅（１か月分の借賃 15 万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借について、Ａが貸主Ｅから

媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ３万円（消費税等相当額を含まない。）多く

要する場合、その旨をＥに対し説明した上で、ＡがＥから受け取ることができる報酬の上限額は 198,000

円である。

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

p. 83

【空家等売買の特例】・・・空家等とは、売買代金 400 万円以下（税別）の宅地または建物のことをい

います。通常計算による報酬額に加えて、現地調査等に要する費用を報酬として受領することができ、こ

の特例を利用することができるのは、売主から受領する報酬に限られます（費用の額についてあらかじめ

売主に説明する必要あり）。特例を利用した報酬限度額は、18 万円となります（税込 198,000 円）。

【１…×】代金が 500 万円であり 400 万円を超えているため、空家等売買の特例を適用することはでき

ません。よって、500 万×3.3％＋66,000＝21 万円＝231,000 円が報酬限度額となります。

【２…×】空家等売買の特例が利用できるのは売主から受領する報酬であり、買主から報酬を受領する本

肢は特例を適用することができません。よって、300 万×4.4％＋22,000＝154,000 円が報酬限度額と

なります。

【３…〇】要件を満たしているため、空家等売買の特例を適用することができます。調査費用も加算して

18 万円。消費税を上乗せして 198,000 円。従来の報酬＋特別費＝上限が一律 18 万円なのであって、当

然ですが、特別費がなくても売主からの上限が 18 万円で統一されたというわけではないので注意。

【４…×】賃貸借契約の媒介で空家等売買の特例を適用することはできません。１ヶ月分の家賃に消費税

を上乗せした、15 万円×1.1＝165,000 円が報酬限度額となります。

【問 16-1】田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更を行おうとする者は、一定の場合

を除き、市町村⾧の許可を受けなければならない。

→ 〇 田園住居地域内の農地の区域内において、建築物の建築、工作物の建設、土地の形質の変更、土石

などの堆積を行う場合は、市町村⾧の許可が必要となります。例外＝通常の管理行為、軽易な行為、非常

災害のため必要な応急措置として行う行為、都市計画事業の施行として行う行為。

【問 19-1】田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10ｍ又は 12ｍのうち当該

地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。

→ 〇 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域における建築物の高さの上限は、10ｍまたは 12

ｍと定められています。

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＜35 条と 37 条の間違えやすいポイント＞

簡単な宅建業法で、最も落とす可能性が高い 35 条と 37 条の記載事項についてポイントをまとめておきま

す。まず、一番よく出題される問題が、「時期」です。物件の引渡時期、移転登記申請時期、代金の支払い

時期、これらは 35 条書面には記載不要で、37 条書面には記載が必要となります。この３つの時期は今す

ぐ全力で覚えておいてください。

出題頻度が高いのに落とす可能性が高いのは「従来の瑕疵担保責任（改正により名称が変わり種類・品質

に関して契約内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任。以下、契約不適合責任）」関連

でしょう。35 条書面と 37 条書面で一番ややこしいところです。「契約不適合責任の定めの内容」とは「契

約不適合責任に関する特約」です。そして契約不適合責任の特約と同じように、「天災その他不可抗力によ

る損害の負担に関する定めの内容」＝「危険負担の特約」も 35 条には不要で、どちらも 37 条書面の任意

的記載事項となります。この「定め」特約２つはセットで覚えておきましょう。

似ている「契約不適合責任の履行に関して保証保険契約その他の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はそ

の措置の概要」は、保証保険契約等を講ずるかどうかという言葉通りの意味です。こちらも 37 条書面の任

意的記載事項であり、そして 35 条書面記載事項（売買・交換）でもあり、講ずる場合は「措置の概要」を、

講じない場合は「講じていない」と説明します。

「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」は、全契約における 35

条書面記載事項で、裏を返すと、代金・交換差金・借賃は重要説明事項とはなりません。37 条書面で代金・

交換差金・借賃は必要的記載事項で、代金・交換差金・借賃以外の金銭は、任意的記載事項となります。

更に、「私道負担」も出題頻度が高いですね。私道負担とは私道に関する負担、私道の上に建物は建築でき

ないとする制約です。つまり、建物を借りる分には関係ありません。よって、建物貸借以外での重要説明

事項となります。土地貸借では説明事項になるという点がやらしいポイントです。重要説明事項なので、

私道負担がないときも「私道負担がない」と説明する必要がある点も押さえておいてください。

そしてこれとセットで、建物貸借のみでの重要説明事項としてよく出題されるものとして「台所、浴室、

便所その他の当該建物の設備の整備の状況」を押さえておいてください。私道負担は建物貸借以外、台所

やトイレの設備整備状況は建物貸借のみ、よく出題されます。

そして大変ですがもう一つ、台所等の整備状況とのひっかけとしてよく出題されるのが、「飲用水、電気及

びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況」です。これは、売買・交換・貸借の全てで重要説明事

項となります。生命に関わるものですので当然!と覚えておきましょう。施設が整備されていない場合は、

整備の見通しと、整備についての特別の負担に関する事項が説明事項となります。

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間違えやすいポイントはこのくらいですかね・・。

あとは比較的単純暗記となりますので、時間の許す限り地道に覚えていってください。宅建業法の中で落

とすとしたらここですので、無理に全てを覚える必要はありません。35 条書面記載事項に力を入れすぎて

他が疎かにならないよう、宅建業法で確実に 18 点を取れる実力がついてから、頻出事項以外もできるだけ

覚えていきましょう。

＜令和元年（2019 年）法改正箇所の例題＞

昨年の重要改正箇所です。特に１番２番「接道義務」関連の２問とその解説は確実に押さえておいてくだ

さい。

【例題１】建築物の敷地は、原則として道路に２ｍ以上接していなければならないが、建築物の敷地の周

囲に広い空地を有する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたも

のについては、この限りではない。

【例題２】地方公共団体は、敷地が袋路状道路にのみ接する延べ面積 150 ㎡の一戸建て住宅の敷地が接し

なければならない道路の幅員について、条例で、避難または通行の安全目的を達するために必要な制限を

付加することができる。

【例題３】建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、老人ホーム等の共用の廊下または階段の用

に供する部分は、当該老人ホーム等の延べ面積の３分の１を限度として算入しない。

【例題４】特定行政庁は、国際的な規模の競技会の用に供することを理由とする場合、あらかじめ建築審

査会の同意を得ることで、使用期間が１年を超える仮設興行場等の建築を許可することができる。

【１…×】周囲に広い空地を有する建築物で接道義務の適用がないのは、特定行政庁が交通上、安全上、防

火上、衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した建築物です。建築審査会の同意が不要

で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めるだけで接道義務が適用されなくな

るのは、今年新設された「敷地が幅員４ｍ以上の道（道路に該当するものを除き避難及び通行の安全上必

要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る）に２ｍ以上接する建築物のうち、利用者が少数で

あるもの（＝200 ㎡以内の一戸建て住宅）としてその用途及び規模に関して国土交通省令で定める基準に

適合する建築物」です。

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【２…×】接道義務を付加できる建築物として追加されたのは、「袋路状道路にのみ接する建築物で、延べ

面積が 150 ㎡を超える一戸建て住宅以外」です。つまり、150 ㎡ちょうどで一戸建て住宅の例題はダブル

で誤りとなります。また、付加のみで緩和はできないということも覚えておいてください。

【３…×】老人ホームや福祉ホームの共用廊下や階段部分は、その全てが容積率を算定する上での延べ面積

に算入されません。地階が延べ面積の３分の１を限度として算入されない点にも注意。

【４…〇】最⾧で１年以内だった仮設建築物の存続期間が、国際的な規模の会議または競技会の用に供す

ることを理由として、安全上、防火上、衛生上支障がなく、公益上やむを得ないと認める場合は、建築審査

会の同意を得て特定行政庁が許可することで、１年を超えて設定することが可能となりました。

＜令和２年（2020 年）法改正箇所の例題＞

【例題１】成年被後見人は、後見開始の審判が取り消されない限り、宅建業の免許を受けることができな

い。

【例題２】被保佐人である個人の宅建業者が宅建業の業務に関し行った行為は、行為能力の制限によって

取り消すことができる。

【例題３】宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主と宅地の売買契約を締結する場合、「担保責

任を追及するには、買主が引渡しを受けた日から２年以内に契約内容に不適合がある旨を通知しなければ

ならない」とする旨の特約は有効となる。

【例題４】宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主と宅地の売買契約を締結する場合、「担保責

任を負う期間は、買主が契約内容に適合しないことを知ったか否かに関わらず、当該物件の引渡しから

10 年間」とする旨の特約は有効となる。

【例題５】宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主と宅地の売買契約を締結する場合、「追完請

求、代金減額請求、解除は、売主に帰責事由がなければ請求できない」とする旨の特約は有効となる。

【例題６】延べ面積が 250 ㎡の下宿の用途に供する建築物を寄宿舎に用途変更する場合、建築確認を受

ける必要がある。

【例題７】階数が３で延べ面積 200 ㎡の共同住宅の敷地内には、屋外への出口から道または公園、広

場、その他の空地に通ずる幅員が 90cm 以上の通路を設けなければならない。

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【１…×】単に成年被後見人・被保佐人というだけでは免許欠格事由とはならず、心身の故障により宅建

業を適正に営むことができない者（＝精神機能の障害により宅建業に必要な認知・判断・意思疎通ができ

ない）と国土交通省令で定められていなければ免許を受けることができます。取引士が心身の故障により

登録欠格事由に該当した場合、本人・法定代理人・同居の親族が届け出る点にも注意。

【２…×】宅建業者（個人に限り、未成年者を除く）が宅建業務に関し行った行為は、制限行為能力者で

あることを理由として取り消すことができません。

【３…○】民法の原則となる「買主が不適合を知ったときから１年以内に通知」よりも買主に不利となる

可能性があるにも関わらず、宅建業法では有効となる例外が「引渡しの日から２年以上となる期間内に通

知」です。引渡しから３年でも４年でも、期間が延びる分には買主に不利となりませんので有効です。本

肢も２年ちょうどまで入っているので有効な特約となります。尚、２年とは通知期間で責任追及期間では

ありませんので、イージーなひっかけ問題に注意してください。

【４…○】１年以内に通知がされなかったときに適用される民法の消滅時効の原則「買主が不適合を知っ

たときから５年」または「引渡しから 10 年」よりも買主に不利な特約ではなく、１年以内の通知も不要

とするのですから買主に有利と言えます。９年半後に知って通知しても消滅時効の「引渡しから 10 年」

が勝ちますので、買主に不利はありません。

【５…×】損害賠償請求は売主に帰責事由が必要ですが、追完請求、代金減額請求、契約の解除は売主の

帰責の有無に関わらず請求することができますので、買主に不利な特約で無効となります。また、追完請

求、代金減額請求、契約の解除は買主に帰責事由があるときは認められない点も重要です（損害賠償請求

は買主に帰責事由があっても可）。更に不適合が軽微な場合は解除できない点も押さえておきましょう。

【６…×】寄宿舎＝特殊建築物で、床面積 200 ㎡超・・建築確認は必要!とはなりませんので飛びつかな

いように。類似の用途間の用途変更は建築確認不要となります。

【７…×】通路の幅員を 90cm とできるのは、階数３以下で 200 ㎡「未満」の建築物で、200 ㎡ちょう

どは該当しません。共同住宅のような特殊建築物であっても、階数３以下で 200 ㎡未満の要件を満たせ

ば 90cm とできる点にも注意しておいてください。

＜絶対役立つ改正民法＞

優先して知っておくべき重要改正点だけをまとめておきます。

より詳しい説明や細かい知識は「分かりやすい民法解説」等をご参照ください。

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・被保佐人が、保佐人の同意を要する行為を制限行為能力者の法定代理人としてする場合、保佐人の同意

を要する!

・相手方が、表意者のした意思表示が真意でないことを知り、または知ることができたときは、その意思

表示は無効となる!（心裡留保）

・心裡留保による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない!＝過失の有無を問わない

・錯誤の効果が、無効から取消事由となった!

・錯誤による意思表示の取消しは、善意無過失の第三者に対抗することができない!

・詐欺による意思表示の取消しは、善意無過失の第三者に対抗することができない!（従来は善意のみ）

・意思表示は、隔地者に限らず通知が相手方に到達したときから効力を生ずる!

・意思表示の効力が「意思表示を受けた者がある事情を知っていたことまたは知らなかったことにつき過

失があったこと」により影響を受ける場合、その事実の有無は代理人について決する!

・復代理人を選任した任意代理人の責任は、本人の許諾があった場合も指名があった場合も、債務不履行

の原則に委ねられる!

・代理権の濫用は、相手方がその目的を知り、または知ることができたときは、無権代理とみなされる!

・無権代理人自身が自分に代理権がないことを知っていれば、相手方に過失があっても責任を免れない!

・行為能力の制限により取り消すことができる行為は、制限行為能力者（他の制限行為能力者の法定代理

人としてした行為にあっては、当該他の制限行為能力者を含む）、その代理人または承継人もしくは同意す

ることができる者に限り取り消すことができる!

・錯誤、詐欺、強迫により取り消すことができる行為は、表意者、その代理人または承継人に限り取り消す

ことができる

・制限行為能力者と行為時に意思能力を有しなかった者の返還義務は、（行為時にその行為が無効であると

知っていても）現存利益で足りる!

・取り消すことができる行為の追認は、取消原因となっていた状況が消滅し、かつ、取消権を有すること

を知った後にしなければ効力を生じない!例外（取消権があることさえ知っていれば、取消原因消滅後で

なくても追認可能）→

１．法定代理人、保佐人、補助人が行う追認

２．成年被後見人を除く制限行為能力者が法定代理人や保佐人、補助人の同意を得て行う追認

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・債権は、債権者が権利を行使することができることを知ったときから５年、権利を行使できるときから

10 年間行使しないときは時効により消滅する!

・人の生命または身体の侵害による損害賠償請求権の消滅時効期間は、被害者またはその法定代理人が損

害及び加害者を知ったときから５年、または不法行為のときから 20 年とする!

・裁判上の請求や支払督促等が行われた場合、その期間中は時効が完成せず、確定判決等を得られず手続

が終了したときでも６ヶ月は時効が完成しない!

・催告（裁判外の請求）があった場合、その時から６ヶ月を経過するまでの間は時効が完成しない!

・当事者が協議を行い書面（電磁的記録でも可）で合意がされた場合には、その合意から１年を経過する

までの間は時効が完成しない!

・当事者が協議を行う期間を定めたときは、その期間を経過するまで時効は完成しない!（協議期間は１

年未満に限る。１年未満の定めがあればその期間、定めなければ１年が猶予期間）

・当事者の一方から協議続行を拒否する旨の通知が書面でなされた場合、その通知から６ヶ月を経過する

まで時効は完成しない!（この書面も電磁的記録で可）

時効の完成猶予

１．裁判上の請求・支払督促・訴訟上の和解・調停・倒産手続への参加

→ 事由の終了時まで（確定判決等により権利が確定することなく終了した場合は終了後 6 か月が経過

した時）

２．強制執行・担保権の実行・担保権の実行としての競売・財産開示手続

→ 事由の終了時まで（申立ての取下げ・取消しの場合は、その時から 6 か月が経過した時）

３．仮差押え・仮処分

→ 事由が終了した時から 6 か月を経過した時まで

４．催告

→ 催告の時から 6 か月を経過した時まで

５．権利についての協議を行う旨の書面による合意

→ 合意があった時から 1 年を経過した時（通算で最⾧ 5 年まで延⾧可）or 合意において当事者が協議

を行う期間（1 年未満）を定めたときはその期間を経過した時 or 当事者の一方が相手方に対して協議

の続行を拒絶する旨の通知が書面でされたときは通知の時から 6 か月を経過した時、のいずれか早い時

まで

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６．天災その他避けることのできない事変

→ 障害が消滅した時から 3 か月を経過した時まで

時効の更新

１．確定判決・確定判決と同一の効力を有するものによる権利の確定

→ 同事由が終了した時から新たに時効の進行が始まる

２．強制執行・担保権の実行・担保権の実行としての競売・財産開示手続

→ 同事由が終了した時から新たに時効の進行が始まる

３．権利の承認

→ その時から新たに時効の進行が始まる

・利息を生ずべき債権について別段の意思表示がない場合、その利率は、その利息が生じた最初の時点に

おける法定利率（３％）となる!

・法定利率は、３年を１期として１期ごとに変動する!

・債務不履行の効果として「追完請求」「代金減額請求」「解除」「損害賠償請求」が認められる!

・不確定期限がある場合、債務者は、期限到来後に履行の請求を受けたとき、または期限の到来を知った

ときのいずれか早い方から遅滞責任を負う!

・履行遅滞、履行不能、不完全履行により債権者が損害賠償請求をするには、３つとも債務者の帰責事由

が必要となる!

・損害賠償額の予定がある場合でも、裁判所はこの額を増減することができる!

・債権者は、自己の債権を保全するため必要がある場合、債務者に属する権利（＝被代位権利）を行使する

ことができる!

・債権者は、その債権の期限が到来しない間は裁判上の代位もすることができない!（保存行為は可能）

・債権者が被代位権利を行使した場合でも、債務者は、自ら取立て等の行為をすることができる!

・被代位権利の行使にかかる訴えを提起した場合、債権者は債務者に対し、遅滞なく訴訟告知をしなけれ

ばならない!

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・債務者が詐害行為と知りながらしたことを債権者が知ったときから２年、または行為のときから 10 年

を経過したときは、詐害行為取消請求を提起することができなくなる!

・連帯債権において絶対的効力が認められるもの＝「更改・免除・混同・相殺」!

・連帯債務者の一人が債権者に対して債権を有しながらも相殺を援用しない場合、その連帯債務者の負担

部分において、他の連帯債務者は履行の請求を拒むことができる!

・連帯債務者の一人に対する免除と時効が相対効となり、他の連帯債務者が有する債権の相殺援用が履行

拒絶となったことにより、連帯債務の絶対効は「弁済・自己債権での相殺・更改・混同」のみとなった!

・保証契約の締結後に主たる債務が加重された場合でも、保証債務は元の主債務よりも加重されない!

・連帯保証人や連帯債務者の一人に対する履行の請求は、主債務者や他の連帯債務者に効力を及ぼさな

い!

・委託を受けた保証人から請求があった場合、債権者は遅滞なく、主たる債務の元本や利息等について、

そのうち弁済期が到来しているものの額の情報を提供しなければならない!

・主債務者が期限の利益を喪失した場合、債権者は、その利益の喪失を知ったときから２ヶ月以内に保証

人に対して通知しなければならない!

・個人根保証契約は契約時に限度額を定める必要があり、限度額の定めがない場合は無効となる!

・併存的債務引受は、債権者と引受人または債務者と引受人との契約により成立する!

・免責的債務引受は、債権者と引受人または債務者と引受人との契約により成立する!

・免責的債務引受が行われた場合、引受人以外の者が設定した担保権は、設定者の承諾がなければ移転し

ない!（担保権の移転は、引受人に対する意思表示により免責的債務引受と同時またはあらかじめ行う）

・弁済につき正当利益を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることはできない!

・債務者の意思に反する弁済であることを債権者が知らなかった場合、その弁済は有効となる!

・債務者の意思に反する弁済であることを債権者が知っていた場合、債権者はその弁済の受領を拒否する

ことができる!

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p. 92

・正当利益を有しない第三者からの弁済であっても、その弁済が債務者の委託による場合で、それを債権

者が知っていたのであれば拒絶権は認められない。

・受領権者としての外観を有する者に対しての弁済は、弁済者が善意無過失のときに限り効力を有する!

・代物弁済は合意により成立する（諾成契約）が、代物弁済の効果は実際に給付をしたときに生ずる!

・特定物の引渡しにおいて、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして引渡しをすべ

きときの品質を定めることができない場合、弁済者は、引渡しをすべきときの現状で引き渡せば足りる!

・法令または慣習により取引時間の定めがあるときは、その取引時間内に限り、弁済または弁済の請求を

することができる!

・債務者のために弁済をした者は、債権者に代位する!

・悪意による不法行為に基づく損害賠償の債務者は、相殺をもって債権者に対抗することができない!

・人の生命、身体の侵害による損害賠償の債務者は、相殺をもって債権者に対抗することができない!

・債権者の交替による更改は、更改前の債権者、更改後に債権者となる者、債務者の三者による契約（合

意）によって行われる!

・承諾期間を定めないでした対話者への契約申込みは、対話が継続している間はいつでも撤回することが

できる!

・対話が継続している間に申込者が承諾の通知を受けなかった場合（＝被申込者が承諾をしなかったとき）、

対話終了とともに申込みが失効する!

・申込者が申込みの通知を発した後に、

１．死亡した場合

２．意思能力を有しない状況になった場合

３．行為能力の制限を受けた場合

４．申込者がある事実が生じたとすれば申込みは効力を有しない旨の意思表示をしていた場合

に、相手方が承諾通知をするまでにその事実が生じたことを知ったときは、申込みは効力を生じない!

・当事者双方の責めに帰さない事由で債務を履行することができなくなった場合、債権者は、反対給付の

履行を拒むことができる!（危険負担の債務者主義）

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契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約した場合、その第三者（＝受益者。胎

児や設立中の法人も含む）は、債務者に対して直接その給付を請求する権利を有する!

・契約の履行を催告して相当期間が経過した場合でも、債務不履行がその契約および取引上の社会通念に

照らして軽微であるときは、解除することができない!

・催告による解除も無催告解除も、債務者の帰責事由は不要となる!（債権者に帰責事由がある場合、債

権者から契約解除をすることはできない）

・原状回復義務により金銭以外の物を返還する場合、受領時以後に生じた果実も返還する必要がある!

・書面によらない贈与は、各当事者が解除することができる!（履行の終わった部分を除く）

・贈与者は、贈与の目的である物または権利を、贈与の目的として特定したときの状態で引渡し、または

移転すればよい!

・売主は、買主に対して登記や登録その他の売買の目的である権利の移転について、対抗要件を備えさせ

る義務を負う!

・引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約内容に適合しないものである場合、買主は、売主に

対して、目的物の修補・代替物の引渡しまたは不足分の引渡しによる履行追完請求をすることができる!

・売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法で履行の追

完をすることができる!

・買主が相当期間を定めて履行追完の催告をし、その期間内に履行の追完がない場合、買主は、その不都

合の程度に応じて代金減額請求をすることができる!

・次の場合は、無催告で代金減額請求をすることができる!

１．履行の追完が不能であるとき

２．売主が履行追完を拒絶する意思を明確に示したとき

３．特定日時や一定期間に履行をしなければ契約の目的を達することができず、売主が履行を追完せずそ

の時期を経過したとき

４．上記３つ以外で、買主が催告をしても履行追完の見込みがないことが明らかなとき

・買主の帰責事由により生じた不適合については、買主は追完請求や代金減額請求ができない!

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・買主が不適合を知ったときから１年以内に売主に通知することで、売主の担保責任を追及することがで

きる!（引渡し時に売主が不適合を知り、または重過失により知らなかった場合、１年の期間制限なし）

・不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金（別段の合意をした

場合はその金額）及び契約費用を返還して売買の解除をすることができる!

・諾成契約により消費貸借を成立させるには、書面が必要となる!（要物契約でも可）

・使用貸借が、要物契約から諾成契約に変更された!（こちらは諾成契約のみ）

・消費貸借の返還時期は、

返還時期を定めていなかった場合、

貸主:相当期間を定めて返還の催告をすることができる

借主:いつでも返還することができる

返還時期を定めていた場合、

貸主:その時期による

借主:いつでも返還することができる

・使用貸借の解除は、

借用物の引渡し前の場合、

口頭による合意:貸主・借主は自由に解除できる

書面による合意:貸主から一方的に解除できない（借主は自由に解除可）

引渡し後の貸主からの解除の場合（借主は自由に解除可）、

期間の定めがない場合:目的に従い借主が使用収益をするのに足りる期間を経過したときに解除できる

期間も目的も定めていない場合:いつでも解除できる

・使用貸借は、期間満了・使用収益に足りる期間の経過・借主の死亡により終了する!

・使用貸借における損害賠償請求権は、返還から１年は時効の完成が猶予される!

・賃貸借は、相手方が賃料を支払い、目的物の返還を約することで成立する!

・賃貸借の存続期間の上限が、20 年から 50 年となった!

・不動産の賃借人は、不動産の占有を第三者が妨害しているときは、第三者に対する妨害停止請求、不動

産を第三者が占有しているときは、第三者に対する返還請求をすることができる!

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・賃貸人は、賃借人の責任で修繕が必要となった場合にまで修繕義務を負う必要はない!

・賃借物の一部が滅失その他の事由により使用収益ができなくなった場合、

→ 使用収益ができなくなった部分の割合に応じて賃料が減額される（賃借人に責任がないときに限る）。

→ 残存する部分のみでは目的を達することができないときは、賃借人は、契約を解除することができる。

・次のケースにおいて、既にした仕事の結果のうち可分な部分の給付によって注文者が利益を受ける場合、

請負人は、注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができる!

１．注文者の責任でなく仕事を完成することができなくなったとき

２．仕事完成前に請負契約が解除されたとき

・請負人への追完請求・減額請求・損害賠償請求・解除は「注文者が目的物の契約不適合を知ったときから

１年以内」に通知して行うことを要する!

・仕事完成後に注文者が破産手続開始決定を受けた場合、請負人は請負契約を解除することができない!

・請負契約の目的を達成できない場合でも、その瑕疵が建物その他の土地工作物の場合は解除できないと

する規定が削除された!

・請負人の担保責任期間を特約で最⾧ 10 年とすることができる規定も削除された!

・受任者は、委任者の許諾を得たとき、またはやむを得ない事由があるときに復受任者を選任することが

できる!

・委任者の責任ではなく委任事務の履行をすることができなくなった場合、または委任が履行の中途で終

了した場合、委任者の責任でなければ、既にした履行の割合に応じた報酬の請求が認められる!

・委任の成果が引渡しを要する場合、報酬は成果の引渡しと同時に支払われる!

・複数の者が寄託した物の種類及び品質が同一である場合、受寄者は、各寄託者の承諾を得たときに限り、

これらを混合して保管することができる!

・不法行為による損害賠償請求権は、被害者またはその法定代理人が損害及び加害者を知ったときから３

年間（人の生命または身体を害する不法行為による損害賠償請求権は５年）、もしくは不法行為のときから

20 年間行使しないときは時効によって消滅する!（従来の 20 年は除斥期間）

電車の中などはこれだけでも!絶対役立つ宅建業法と法令制限

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・遺言で相続分の指定や遺産分割方法の指定があった場合でも、法定相続分を超える部分については、登

記や登録等の対抗要件を備えておかないと第三者に対抗することができない!

・遺言により相続分が指定されていても、債権者は、法定相続分に従って相続債務の履行を求めることが

できる!

・婚姻期間が 20 年以上の夫婦の一方（被相続人）が他の一方（相続人）に対して、居住用の建物または敷

地を遺贈・贈与した場合、当該建物や敷地は遺産分割の計算対象から除外される!

・遺産分割前にその財産が処分された場合、共同相続人は、その全員の同意（処分した本人を除くことも

可）により、処分された財産を遺産分割の対象として扱うことができる!

・遺言で禁止されている場合を除き、共同相続人間の協議によりいつでも一部分割をすることができる!

・遺贈義務者は、目的物が特定物か不特定物であるかに関わらず、相続開始時の状態で引き渡せばよい!

・詐欺や強迫により遺言が撤回された場合、錯誤により遺言が取り消された場合において、その撤回や取

消しが撤回されたときは、最初の遺言の効力が回復する!

・遺留分減殺請求権が金銭債権化され、侵害額（金銭）の支払を請求する遺留分侵害額請求権となった!

・配偶者居住権が認められるためには、配偶者居住権が遺贈の目的とされているか、遺産分割で配偶者が

居住権を取得する必要がある!（配偶者短期居住権は、法律上当然に一部使用にも認められる）

・配偶者居住権を取得した配偶者は、善管注意義務をもって建物全部を無償で使用収益することができ、

配偶者短期居住権を取得した配偶者は、善管注意義務をもって無償使用部分を使用することができる!

・配偶者居住権を取得した配偶者が、居住権があることを第三者に対抗するためには登記が必要となる!

（配偶者短期居住権は対抗要件なし）

・配偶者居住権を有する配偶者が用法遵守義務に違反した場合、所有者は、相当期間を定めて是正を催告

し、配偶者居住権を消滅させることができる!（配偶者短期居住権は催告不要で消滅請求可能）

・戸籍上の親族による無償の労務の提供によって相続財産の維持・増加があった場合、当該親族（特別寄

与者）は、相続開始後、相続人に対して寄与に応じた額の金銭を請求することができる!

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