yÜcel sİtesİ · olmak üzere 6 katlıdır. bodrum katlarda binaya ait ortak alanlar, zemin katta...

YÜCEL SİTESİ

İSTANBUL İLİ KARTAL İLÇESİ'NDE

12519 ADA 510 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN

40 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

TEKY-1611001 KARTAL (YÜCEL SİTESİ) 1

*

*

*

*

*

Ek 1 -

Ek 2 -

Ek 3 -

Ek 4 -

Ek 3 -

Değeri Etkileyen Faktörler

Ticari Nitelikli Taşınmazlar İçin Değerleme Tablosu

EKLER

Sonuç

Ana Taşınmazın Genel Özellikleri

Arsa Payı Değerleri

Fotoğraflar

Mülkiyet Listesi

Konut Nitelikli Taşınmazlar İçin Şerefiyelendirme ve Değerleme Tablosu

İmar ve Yapılaşma Bilgileri

Tapu Sicil Kayıtları

Takyidat Kayıtları

Ana Taşınmazın Tanımı

Taşınmazın Tanımı ve İç Mekan Özellikleri

Değerleme Kuruluşunu ve Hizmeti Alan Kurumu Tanıtıcı Bilgiler

Taşınmazın Tanımı

Taşınmazın Konumu, Çevresel Özellikler Ve Ulaşım Bilgileri

Değerleme Uzmanının Görüşü ve Satış Kabiliyeti

Değerleme

Tapu Bilgileri

Rapor Bilgileri

İÇİNDEKİLER

Emsal Bilgileri


/

DEĞERLEME

KURULUŞUNUN

UNVANI VE ADRESİ

REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş

Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

KURUMUN UNVANI VE

ADRESİ

DEĞERLEME TARİHİ

28.11.2016

09.01.2017

TALEP TARİHİ

40 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM

DEĞERLEME ADRESİ

TEKY-1611001-2

RAPOR BİLGİLERİ

RAPORUN

SUNULDUĞU MERCİ

TEKNİK YAPILAR TEKNİK YAPI SAN. VE TİC. A.Ş.

Barbaros Mah. Ihlamur Bulvarı (Uphill Court) No:10A

34746 - Ataşehir / İstanbul

DEĞERLEME KURULUŞUNU VE HİZMETİ ALAN KURUMU TANITICI BİLGİLER

RAPOR NO

15.12.2016

16.12.2016

RAPOR TARİHİ

İSTANBUL

ORHANEPE MAH. ÜSKÜDAR CADDESİ. YÜCEL SİTESİ. NO: 230

UAVT KODU

DEĞERLEME TÜRÜ

KARTAL

TEKNİK YAPILAR TEKNİK YAPI SAN. VE TİC. A.Ş.

Barbaros Mah. Ihlamur Bulvarı (Uphill Court) No:10A

34746 - Ataşehir / İstanbul

KURUMUN

DEĞERLEMEYE

İLİŞKİN TALEBİNİN

KAPSAMI

İş bu raporun "Rapor Bilgileri" bölümünde adresi ve "Tapu Sicil Kayıtları"

bölümünde tapu kaydı verilen gayrimenkullerin güncel piyasa değeri ve arsa

değerlerinin takdiridir. Rapor hazırlanırken varsa, getirilen

sınırlamalar ve oluşan kısıtlayıcı koşullar "Gayrimenkulün

Değerini Etkileyen Faktörler" bölümünde belirtilmiştir.


: :

: :

: :

: :

: :

: :

: :

: :

:

: :

: / : /

: :

:

:

NİTELİĞİ DÖRT BLOKLU BAHÇELİ KARGİR APARTMAN

PARSEL NO 510

SOKAĞI

* Taşınmazlara ait imar işlem dosyasında yapılan incelemeye göre; 19.12.1976 tarih 3/78 sayılı yapı

ruhsatı belgesi ve 22.09.1997 tarih 1/11 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

ADA NO 12519 YÜZÖLÇÜMÜ 3360,70 M²

TAKYİDAT BİLGİLERİ

MAHALLESİ ORHANTEPE

KARTAL SINIRI

BUCAĞI

31 Otoluk Otopark Şerhi(26.12.1996 - 8362) 26.12.1996 tarih ve 8362 yevmiye no ile

* Taşınmazlara ait münferit mülkiyet bilgileri ve takyidat bilgileri Ek.1'de tarafınıza sunulmuştur.

*Belediyeden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmazların bulunduğu parsel;19.04.2013

tasdik tarihli Kartal Güneyi Revizyon İmar Planı kapsamında maxKAKS:1,75, maxTAKS:0,20-0.40 ayrık

nizam yapılaşma koşulları ile 3.156,06m² alanı konut, diğer alan park lejandında ve yolda kalmaktadır.

Taşınmazların bir kısmının takyidat ve mülkiyet bilgileri 01.12.2016 ve 16.12.2016 tarihinde, Çevre ve

Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi

üzerinden,tamamı ise müşteri firma tarafından 24.11.2016 tarihinden Kartal Tapu Müdürlüğü'nden alınmış

olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır. Riskli yapı şerhi tarafımızca edinilen takbis belgelerinde yer

almamakta olup, müşteri firma tarafından ibraz edilen belgede görülmüştür.

Taşınmazlara ait 14.10.1997 tasdik tarihli ve bila no'lu mimari projesi Kartal Tapu Müdürlüğü'nde

incelenmiştir.

*

*

*

Yönetim Planı Değişikliği(16.01.2010): 12.05.2010 tarih ve 3399 yevmiye no ile

raporu konusu taşınmazlar ile ilgili olarak aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Kartal Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde 15.12.2016 tarihinde yapılan incelemede, değerleme

İMAR VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

TAPU BİLGİLERİ

İLİ İSTANBUL MEVKİİ CEVİZLER

İLÇESİ

CİLT NO

YEVMİYE NO EKTEDİR.

EKTEDİR.

KÖYÜ SAHİFE NO EKTEDİR.

BAĞIMSIZ BÖLÜM

TAPU TARİHİ EKTEDİR.

ANA GAYRİMENKUL

PAFTA NO

NİTELİĞİ EKTEDİR. MALİKİ EKTEDİR.

HİSSE ORANI

BLOK NO EKLENTİSİ EKTEDİR.

ARSA PAYI

EKTEDİR.TAPU CİNSİ

XKAT NO

BAĞ.BÖL. NO EKTEDİR. KAT İRTİFAKI:

KAT MÜLKİYETİ

* 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (02.09.2016 tarih 21775 yevmiye)


TAŞINMAZLARIN TANIMI

ANA TAŞINMAZLARIN TANIMI

Siteye giriş Üsküdar Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Bina girişleri zemin kattan sağlanmaktadır. Site

içerisinde açık otopark, güvenlik, çocuk oyun alanı, park bulunmaktadır. Her blokta asansör bulunmaktadır.

Bina dış cepheleri boyalı, dış kapıları demir doğramadır.

Taşınmazların konumlu olduğu Yücel Sitesi 12519 ada 509 ve 510 parseller üzerinde konumludur.

Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı 12519 ada 510 parsel Üsküdar Caddesi üzerinde konumlu

olup,arka cephesi 12519 ada 509 parsele cephelidir. Karşıdan bakıldığında sol cephesinde komşu parselde

inşaatı devam eden Kartal Adliye Binası, sağ cephesinde ayrık nizamda inşaa edilmiş 5-6 katlı konutlar yer

almaktadır. Üsküdar Caddesi üzerinde zemin katlar ticaret, normal katlar konut olarak kullanılmaktadır.

Taşınmazlar Draogosa yakın konumda olup Üsküdar Caddesine daha yakın olan bloklarda Dragos Tepesi

görünmektedir. Üsküdar Caddesine daha yakın olan bloklarda 3 ve 4 katlarda konumlu bazı dairelerde deniz

ve Adalar manzarası bulunmaktadır. Sitenin karşısında yeni inşaa edilmiş ve oturum başlamış 10 kattan

fazla Breeze Towers bulunmakta olup ön cephedeki blokların manzarasını engellemektedir.

Değerleme konusu taşınmazlar Kartal ilçesi, Orhantepe Mahallesi, 12519 ada 510 parsel üzerinde yer alan

Yücel Sitesi'nde konumludur. 12519 ada 510 parsel 3.360,70 m² yüzölçüme sahip olup parsel üzerinde 4

adet blok konumlu olup Üsküdar Caddesi'ne cephelidir. Projesine göre her blok bodrum+zemin+4 normal kat

olmak üzere 6 katlıdır. Bodrum katlarda binaya ait ortak alanlar, zemin katta 2 şer adet dükkan ve normal

katlarda 2 şer adet daire olmak üzere her blokta toplam 10 ar adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.


Taşınmazların konumlu olduğu bloklar tek tip olup mesken nitelikli taşınmazlar da tek tiptir. Zemin katlardaki

taşınmazlar dükkan niteliklidir.

TAŞINMAZLARIN TANIMI VE İÇ MEKAN ÖZELLİKLERİ

Taşınmazlara ait Tapu Sicil Müdürlüğü'nde incelenen onaylı mimari proje göre;

12519 ada 510 parsel üzerinde her bir blokta;

1 numaralı bağımsız bölüm dükkan nitelikli taşınmaz olup zemin katta bina girişine göre sol cephede

konumludur. Tek hacimden oluşmakta olup kullanım alanı 96 m² dir.

2 numaralı bağımsız bölüm dükkan nitelikli taşınmaz olup zemin katta bina girişine göre sağ cephede

konumludur. Tek hacimden oluşmakta olup kullanım alanı 96 m² dir.

3,5,7 ve 9 numaralı bağımsız bölümler mesken nitelikli taşınmaz olup sırasıyla 1., 2. 3. ve 4.katlarda bina

girişine göre sol cephede konumludur. 3 oda, salon, antre, mutfak, banyo,wc ve 3 adet balkon hacimlerinden

oluşmakta olup kullanım alanı 120 m² dir.

4,6,8 ve 10 numaralı bağımsız bölümler mesken nitelikli taşınmaz olup sırasıyla 1., 2. 3. ve 4.katlarda bina

girişine göre sağ cephede konumludur. 3 oda, salon, antre, mutfak, banyo,wc ve 3 adet balkon

hacimlerinden oluşmakta olup kullanım alanı 120 m² dir.

12519 ADA 510 PARSEL KAT PLANLARI


Yerinde yapılan tespitlere göre ; Her bloktan 2 şer adet daire olmak üzere 8 adet taşınmazın iç mekanı

görülmüştür. 1 no'lu dükkanın iç mekanı kurum bilgisi dahilinde görülememiştir. Yapılan tespitlere göre;

*Dairelerin mevcut kullanım alan büyüklüğü projesi ile uyumludur.

*Dükkanlarda genel olarak arka cepheye doğru projesine aykırı yaklaşık 4 m² büyütme yapıldığı

gözlemlenmiştir.

*A-21 blok;

1 ve 2 nolu bağımsız bölümler birleştirilmiş olup kiracı tarafından akü bayisi olarak kullanılmaktadır.

Projesine aykırı olarak zemin katta toplam 8m², bodrum katta ortak alanlara doğru toplam 120m² büyütme

yapılmıştır. Toplam mevcut kullanım alanı yaklaşık 320m² dir.

*B-22 blokta;

1 nolu bağımsız bölüm kiracı tarafından tarafından kullanılmaktadır. Projesine aykırı olarak zemin katta ön

cephede 4m²,2 no'lu dükkana doğru 10 m², bodrum katta ortak alanlara doğru toplam 60m² büyüme

yapılmıştır. Toplam 74m² büyüme yapılmıştır.

2 nolu bağımsız bölüm depo olarak kullanılmaktadır. Projesine aykırı olarak zemin katta ön cephede 4m²,

bodrum katta ortak alanlara doğru toplam 60m² büyüme yapılmıştır. 1 nolu dükkana ait 10 m² alan 2 no'lu

dükkana eklenmiştir.

*C-23 blokta;

1 nolu bağımsız bölüm kiracı tarafından alüminyum doğrama olarak kullanılmaktadır. Projesine aykırı olarak

zemin katta ön cephede 4m², bodrum katta ortak alanlara doğru toplam 60m² büyüme yapılmıştır. Toplam

64m² büyüme yapılmıştır.

2 nolu bağımsız bölüm kiracı tarafından beyaz eşya servisi olarak kullanılmaktadır. Projesine aykırı olarak



*D-24 blokta;

1 nolu bağımsız bölüm kiracı tarafından boş durumdadır. İç mekanı kurum bilgisi dahilinde görülemediği için

projeye uygunluğu ve iç mekanı tespit edilememiştir.

2 nolu bağımsız bölüm kiracı tarafından TTnet satış ofisi olarak kullanılmaktadır.Projesine aykırı olarak



Değer takdir edilirken projeye aykırı olarak yapılan büyümeler dikkate alınmamıştır.


:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

DEPREM BÖLGESİ 1.DERECE 2.DERECE 3.DERECE 4.DERECE 5.DERECE

GÜVENLİK

1996

HİDROFOR

KONUT

MEVCUT

-

KANALİZASYON

-

6 (her bir blokta)

İNŞAAT TARİHİ

III.B

KİREMİT OTURTMA

SU

MEVCUT

TAŞINMAZIN KONUMU, ÇEVRESEL ÖZELLİKLER VE ULAŞIM BİLGİLERİ

HASAR DURUMU RİSKLİ YAPI İLAN EDİLMİŞTİR.

Değerleme konusu taşınmazlar Orhantepe Mahallesi, Üsküdar Caddesi üzerinde 230 kapı nolu Yücel Sitesi

içinde yer almaktadırlar. Taşınmazlara ulaşım E-5 üzerinden Bağdat Caddesinden sonra Üsküdar Caddesi

ile sağlanmaktadır. Ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile sağlanabilmektedir. Taşınmazın yakın

çevresinde Cevizli Merkez Cami, Vera Hastanesi, Sabiha Gökçen KTML, İnşaatı devam eden Kartal Adliyesi

bulunmaktadır.Dragosa yakın konumda yer almaktadır. Merkezi konumda ve ulaşılabilirliği yüksek konumda

yer almaktadır. Çevresinde çoğunlukla fiziksel yaşı yüksek 5-6 katlı konut fonksiyonlu yapılar bulunmaktadır.

Ana Cadde üzerinde zemin kat kullanımı ticaret, normal katlar konut fonksiyonlu olan yapılar bulunmaktadır.

JENERATÖR - PARATONER

ANA TAŞINMAZIN GENEL ÖZELLİKLERİ

YAPI TARZI B.A.K.

ŞEBEKE

MERKEZİ SİSTEM (DOĞALGAZ)

KAT ADEDİ

AYRIK

ELEKTRİK

-

ŞEBEKE

YANGIN TESİSATI - MERDİVENİ

ISITMA SİSTEMİ

X

PARK YERİ

DIŞ CEPHE BOYASI

BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ

BİNANIN YAŞI 20

YAPI NİZAMI

YAPI SINIFI

40 (her blokta; 8 adet daire+2 adet dükkan)

ŞEBEKE

SU DEPOSU

AÇIK OTOPARK

KULLANIM AMACI

ÇATI TİPİ

ASANSÖR

-

DIŞ CEPHE


12519 ADA 510 PARSEL

TAŞINMAZIN KROKİSİ

Kartal Adliye Bİnası


*

*

OLUMSUZ FAKTÖRLER

Taşınmazlar deprem öncesi inşaa edilmişlerdir.

Fiziksel yaşı yüksek binada yer almaktadırlar.

* Ulaşılabilirliği yüksek konumda yer almaktadırlar.

*

*

DEĞERİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

*

Merkezi konumda yer almaktadırlar.

Güvenlikli ve donatılı site içerisinde yer almaktadırlar.

OLUMLU FAKTÖRLER

* Kat mülkiyetlidirler.

Ana caddeye cephelidir.


1 -

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL .-TL/M²

2 -

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL .-TL/M²

3 -

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL .-TL/M²

4 -

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL

5 -

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL

1.000.000

0

Beyan Eden Kişi, Kurum

196

275-3494


332

220

532

DİRECT REALTY(YENİ DÜKKAN)

650 25.000

497-6055

9.789

EMSAL BİLGİLERİ

860.000

216

4.388

533

SATILIK

371-3939

BİLGİN EMLAK (ARSA)

Kartal Anadolu Lisesine yakın konumda değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı imar koşullarına sahip 196 m²

yüzölçümlü arsa 860.000TL olarak pazarlanmaktadır.

416-2628

Çanakkale Caddesine yakın konumda sokak üzerinde konumlu değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı imar

koşullarına sahip 220 m² yüzölçümlü arsa 1.000.000TL olarak pazarlanmaktadır.

SATILIK

4.545SATILIK

636-7253


Beyan Eden Kişi, Kurum ÇOLAKOĞLU İNŞAAT VE YATIRIM (YENİ DÜKKAN)

0

0

3.250.000

536

MAVRO YAPI (ARSA)

Taşınmazlara yakın konumda Üsküdar Caddesi üzerinde değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı imar

koşullarına sahip 332 m² yüzölçümlü arsa 3.250.000TL olarak pazarlanmaktadır.

0

Beyan Eden Kişi, Kurum ASOS EMLAK OFİSİ (ARSA)

Değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı cadde üzerinde yeni binada, zemin katta konumlu 225 m² dükkan

1.450.000TL olarak pazarlanmaktadır.

SATILIK 225 1.450.000 6.444 .-TL/M²

38 .-TL/M²

Değerlemeye konu taşınmazların karşı parselinde yer alan Breeze Towers Dragos projesinde zemin katta

konumlu 650 m² dükkan için 25.000TL kira bedeli istenmektedir. Zemin kat 300m², bodrum kat 100m², asma

kat 250m² olarak pazarlanmaktadır.

KİRALIK

0 530


6 -

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL

7 -

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL

8 -

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL

9 -

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL .-TL/M²

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL

0

120 990.000

ÇOLAKOĞLU İNŞAAT VE YATIRIM(KONUT)

95

530 497-6055

4.091

8.250 .-TL/M²

330.000

SATILIK

Beyan Eden Kişi, Kurum EVCİ EMLAK(KONUT)

0 533

532

.-TL/M²

Değerlemeye konu taşınmazların karşı parselinde yer alan Breeze Towers Dragos projesinde 1. ve 5. katlar

arasında satılık daireler bulunmakta olup 3+1, 120m²-180m², 990.000TL-1.485.000TL arasında değiştiği bilgisi

edinilmiştir. Deniz manzarası bulunmaktadır.

Beyan Eden Kişi, Kurum DİRECT REALTY(KONUT)

636-7253

SATILIK 130 630.000

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında sahil bölgesinde sokak üzerinde 10 yıllık binada, 1. katta konumlu

3+1,130 m² daire 630.000TL olarak pazarlanmaktadır.

**İlgili kişi ile yapılan görüşmede kentsel dönüşüm öncesi değerlemeye konu site içerisinde daire satış fiyatları

ortalama 350.000TL-400.000TL arasında değişmekte olduğu bilgisi edinilmiştir.

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında sahil bölgesinde sokak üzerinde 30 yıllık binada, bahçe katta

konumlu 2+1,95 m² daire 330.000TL olarak pazarlanmaktadır. Site içerisinde konumludur.

0


773-4499


4.846

DİRECT REALTY(KONUT)

3.474SATILIK

.-TL/M²

0 530 497-6055

SATILIK 450.000110

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında Üsküdar Caddesine yakın konumda sokak üzerinde 20 yıllık

binada, 1. katta konumlu 3+1, 110 m² daire 450.000TL olarak pazarlanmaktadır.

**İlgili kişi ile yapılan görüşmede değerlemeye konu taşınmazlara benzer site içinde daire satış fiyatları

ortalama 350.000TL-400.000TL arasında değişmekte olduğu, deniz manzarasına sahip dairelerin satış

fiyatları ise 450.000TL ye kadar değişmekte olduğu bilgisi edinilmiştir.

4.500.000 13.636 .-TL/M²

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında 5 yıllık olan Dragos Plazada, zemin katta konumlu 330 m²(zemin

kat:270m²+bodrum kat:60m²) dükkan 4.500.000TL olarak pazarlanmaktadır.

KAÇMAZ EMLAK BAĞDAT CADDESİ

TEMSİLCİLİĞİ(DÜKKAN)

0 530 497-6055

SATILIK 330


10-


TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL .-TL/M²

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

TEL 1 ;

ALINAN BİLGİ

.-M² .-TL .-TL/M²

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında Rahman Caddesi üzerinde Kartallife Atalar projesinde dairelerin

dairelerin satış değerleri 450.000TL-1.720.000TL arasında değişmekte olup m² büyüklükleri 86m²-256m²

arasındadır. Kentsel Dönüşüm projesinde sadece 2+1 ve 3+1 daireler yer almakta olup adalar-deniz

manzarası bulunmaktadır.

SATILIK 86 450.000

561-9810216

SATILIK 256 1.720.000 6.719

5.000

0

KARTALLIFE ATALAR SATIŞ OFİSİ(KONUT)

CENTURY 21 PRIVATE(KONUT)

0 216 478-6177


14-

15-

444-8020

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında Üsküdar Caddesi üzerinde Referans Kartal Kordonboyu

projesinde 2+1 dairelerin satış değerleri 430.000TL-600.000TL arasında değişmekte olup m² büyüklükleri

100m²-118m² arasındadır. 3+1 dairelerin satış değerleri 750.000TL-1.000.000TL arasında değişmekte olup

m² büyüklükleri 150m²-156m² arasındadır. Deniz manzarasına sahip 100m² daire ortalama 630.000TL

civarında satılık olduğubilgisi edinilmiştir.

SATILIK 100

150

630.000 6.300

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında yaklaşık 5 yıllık DAP Dragos Royal Towers projesinde 15.

katta(son kat) konumlu 3+1, 176m² daire 1.100.000TL olarak pazarlanmaktadır.

SATILIK

444-5111

176

13-

430.000 4.300

Beyan Eden Kişi, Kurum LA MARİN SATIŞ OFİSİ(KONUT)

SATILIK

SATILIK

SATILIK 148 1.520.000

100

1.100.000

Beyan Eden Kişi, Kurum REFERANS KARTAL KORDONBOYU PROJESİ SATIŞ OFİSİ(KONUT)

0

0 216 561-9810

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında Tekel Caddesi üzerinde Mesa Marmara projesinde 20. katta

konumlu 3+1, 148m² daire 1.520.000TL olarak pazarlanmaktadır. Adalar-deniz manzarası bulunmaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazların yakınında Tekel Caddesi üzerinde La Marin projesinde 14.kattan itibaren

deniz manzaralı dairelerin satış m² birim değerleri 7.500TL/m²-10.000TL/m² aralığında olduğu bilgisi

edinilmiştir. 6 parsel üzerinde 2 bloktan oluşmakta olup ve 108 kat maliki bulunmakta olan kentsel dönüşüm

projesi inşaatı devam etmektedir. 2+1 daireler 66m²-106m² arası, 3+1 daireler 95m²-115m² arasında

değişmektedir.


5.233

10.270

750.000

Beyan Eden Kişi, Kurum MESA MARMARA SATIŞ OFİSİ(KONUT)

11-

12-

6.250


EMSAL ANALİZİYukarıda belirtilen emsal taşınmazların kullanım alanlarının proje alanlarından %10-15 daha büyük beyan

edildiği bilinmektedir.

Ayrıca Anadolu Yakasında Kadıköy Bölgesinde başlayan ve hızla büyüyen "Kentsel Dönüşüm" kapsamında

eski binaların yıkılarak yeni binlara dönüştürülmesinin Kartal Bölgesin'de de hız kazandığı görülmüştür. Bu

durum eski daire değerlerinde artış yönünde hızlı bir ivme kazandırmıştır. Yatırımcıların yöneldiği bölglelerde

eski dairelerin artık yatırım amaçlı daireler olarak görülmesi, yıkılıp yeniden yapılma ihtimaline karşı eski

daireler için yeni daire fiyatlarının istenmesine neden olmuştur. Bu durum gerçek piyasa dışı bir piyasa

oluşmasına neden olmuştur. Emsaller değerlendiriliken yeni daire birim m² değerleri de göz önünde

bulundurularak, eski daireler için daha gerçekçi birim m² değerleri öngörülmesi hesaflenmiştir.


TL/M² X M² =6.000 3.360,70 20.164.200 .-TLTAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ =

TOPLAM DÜZELTME -23% 17% 17%

DÜZELTİLMİŞ DEĞER 6.000 7.538 5.134 5.318

0% 10% 10%

PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN

DÜZELTME-8% -8% -8%

DİĞER BİLGİLER tercih edilirlik

DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN

DÜZELTME

BENZER ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ

KONUM BENZER KÖTÜ KÖTÜ

KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 20% 20%

MANZARA BENZER ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ

MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 10% 10%

FONKSİYONA İLİŞKİN

DÜZELTME

BENZER BENZER BENZER

0% 0% 0%

0% 0%0%

FONKSİYON KONUT KONUT KONUT KONUT

İMAR KOŞULLARI

H:Serbest

H:Serbest H:Serbest H:Serbest

ALANA İLİŞKİN DÜZELTMEKÜÇÜK KÜÇÜK

-15%

DEĞERLEME

KONUSU

TAŞINMAZ

Emsal 1

ALAN 3.360,70 332

-

ZAMAN DÜZELTMESİ

Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan inceleme ve araşıtmalar sonucu elde edilen veriler üzerinden

aşağıda yer alan karşılaştırma tablosuna istinaden değerleme konusu parselin birim değeri takdir edilmiştir.

4.545

220

0%0%

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU

BENZER BENZER

SATIŞ TARİHİ

196

Emsal 2

1.000.0003.250.000 860.000

1.1-Emsal Yöntemi (Piyasa Değeri Yaklaşımı)

BİRİM M² DEĞERİ

BENZER

9.789 4.388

KÜÇÜK

YAPILAŞMA KOŞULLARINA

İLİŞKİN DÜZELTME

BENZER BENZER BENZER

1- ARSA DEĞERİ HESAPLARI

-15%

Emsal 3

0%

SATIŞ FİYATI

BİLGİ

-15%


=

Değerleme konusu 125198 ada 510 parselin terkler sonrası oluşturacağı 3156,06 m² alan için proje geliştirme

yapılmıştır. İmar durumu bilgisi şifahi olarak öğrenilmiş proje geliştirme yöntemi şifahi bilgiler ışığında yapılmıştır.

Emsal harici satılabilir alanın, emsale dahil satılabilir alandan %15 daha fazla olacağı öngörülmüş ve toplam

satılabilir alan hesaplanmıştır. Zemin katlar ticari birimler olarak öngörülmüş ve bina oturumu baz alınarak toplam

satılabilir alan içerisinde %20 olarak kabul edilmiştir. Ortalama konut satış birim m² değerlerinin pazarlanan alan

üzerinden deniz manzarasına sahip daireler için 7.000-TL/m²- 9.000.-TL/m² olduğu, diğer katlarda ortalama 4.500-

TL/m²-6.000-TL/m² olduğu görülmüştür. Genel ortalama 7.800.-TL/m² kabul edilmiştir. Dükkan satış birim m²

değerlerinin konutlarndan %50-60 daha fazla olacağı öngörülmüştür. Yapılan görüşmeler ve bölgedeki tecrübeler

doğrultusunda kat karşılığı oranı ve risk oranları tabloda belirtildiği gibi öngörülmüştür.

6.000

Arsa Değeri

İndirgeme Oranı (Discount Rate)

Net Bugünkü Değer (Net Present Value)

(NET PARSEL ÜZERİNDEN)

Birim Değer (TL/m²)

Net Bugünkü Değer (Net Present Value)

(BRÜT PARSEL ÜZERİNDEN)20.508.704 TL 6.103 TL/m²

Kat Karşılığı Oranı

6.498 TL/m²20.508.704 TL

Satışa Esas İnşaat Alanı 6.351,57

29.134.655 TL

6% 3.178.326 TL

7.800 TL/m²

Proje Riski ve Finansman Maliyetleri

TOPLAM BEKLENEN HASILAT

Ticaret Alanı

25.956.329 TL

55%

20%

52.972.100 TL

5.081,26m²

Toplam Emsal İnşaat Alanı 5.523,11 İnşaat Süresi

Ortak Alan ve diğer İlaveler oranı

Satış Fiyatı (TL/m²)

80%

Konut alanı

3.156,06m²

12,50%

Geliştirilmiş Arsa m² birim Değeri

Geliştirilmiş Arsa Değeri

12,50%

TAŞINMAZIN NİHAİ ARSA DEĞERİ 20.164.200 TL

1.3.1-Taşınmazların Arsa Değeri Takdiri

12519 ada 510 parsel numaralı arsanın değeri,proje geliştirme yaklaşımında kullanılan ekonomik

verilerin değişken olması nedeni ile emsal karşılşatırma yaklaşımı kullanılarak takdir edilmiştir.

13.338.299 TL

2,0 yıl

10.500 TL/m²

Beklenen Hasılat (TL) 52.972.100 TL 39.633.801 TL

1.270,31m²

1,15

TOPLAM

1.2-Proje Geliştirme (Maliyet) Yaklaşımı

Boş arsa üzerinde mevcut imar koşullarına göre geliştirilecek projede; inşa edilebilir toplam alanı,

mevzuattan kazanılan % 10-%15 ilave alanı da ekleyerek satışa esas toplam alanlar bulunur. Bölgedeki

emsal birim m² bedellerinden hareketle projeden elde edilecek toplam ciro hesap edilir. Bölgedeki kat

karşılığı oranı, yaklaşık risk oranları, girilerek geliştirilmiş arsa değerine ulaşılır. ( Toplam cirodan kat

karşılığı oranı ve risklerden gelen % düşülmektedir)

1,75Arsa Alanı 3.156,06 Emsal / KAKS

ARSA İÇİN PROJE GELİŞTİRME HESAPLARI

8.224 TL/m²


2- BAĞIMSIZ BÖLÜM BAZINDA DEĞERLER

Fakat mevcut uygulamalar incelendiğinde, kat irtifakı tesisinde arsa payı belirlenmesi hususu ile ilgili farklı

yöntemler kullanıldığı örneklerle belirlenmiştir. Bu yöntemler şöyle isimlendirilebilir;

1- Kullanım alanına oranlarına bağlı arsa payı sistemi

2- Şerefiye (Değer Farkları) oranlarına bağlı arsa payı sistemi

3- Karma (Kullanım Alanı + Şerefiye) arsa payı sistemi

Bu sistemlerden ikisi birbirinden bağımsız parametreler ile oluşturulmuş iken iki sistemin birleştirilmesinden

oluşan üçüncü bir karma sistem de bulunmaktadır.

Fakat tüm bu sisstemler ile herhangi bir uyum sağlamayan, tamamen sistemsiz olarak düzenlenmiş arsa

payları dağılımları mevcut mülkiyet sisteminde en geniş yere sahiptir. Bu durum ise yukarıda belirtilmiş

olan Kentsel Dönüşüm Uyuglamalarında paylaşıma yönelik sorunların en çok görüldüğü alanlardır.

İş bu rapor kapsamında değerleme konusu arsa ve üzerinde yer alan kat irtifakına/mülkiyetine esas

yapının bağımsız bölüm bazında değerleri takdir edilecektir. Bu takdirler farklı yöntemler ile yapıldığında

farklı sonuçlar doğurabileceği bilinmektedir.

Değerlemede üç ayrı sistem oluşturulmuş olup nihai değer olarak bu üç sistemden en uygun olduğuna

kanaat getirilen değer sistemi kullanılmıştır. Bu değer sistemleri açıklamaları ile birlikte aşağıdaki

başlıklarda yer almaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili bölümünde arsa paylarının belirlenmesine ilişkin;

"Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan

anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan

değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payı nın ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça

gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis

edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için

mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o

bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü

madde hükmü saklıdır." denilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Projeleri kapsamında yapılan/yapılacak olan uygulamalarda en temel sorun, bu

uygulamalar sonucu oluşacak ürünlerin paylaşımı ile ilgilidir. Sorunu doğuran ana nokta mevcut kat

irtifaklı/mülkiyetli yapının yıkılmasından sonra kat irtifakının sona erecek olması ve ana gayrimenkulün

niteliğinin arsa olarak tescil edilecek olmasıdır. Arsa olarak tescil edilmiş ve üzerindeki yapı yıkılmış olan

parsel üzerinde daha önce mülkiyetleri bağımsız bölüm numaraları tanımlanmış, konumları ve alanları

belirli bağımsız bölümler şeklinde iken, kat irtifakının bozulmasının ardından tüm bu hakların dayanağı

ortadan kalkarak yalnızca "arsa payı" doğrultusunda bir paylaşım oluşmaktadır. Bu durum kat irtifakı

kurulması aşamasında belirlenmiş olan arsa payları dağılımının nasıl bir sistem ile yapıldığı sorusunu öne

çıkarmaktadır.


2.2-Mevcut Kullanım Değeri (Piyasa Değeri)

ZOR ÇOK ZOR (SATILAMAZ)

nitelikte olduğu öngörülmektedir.

Taşınmazların merkezi ve ulaşılabilirliği yüksek konumda olmaları

Değerlemeye konu olan bağımsız bölümlerin, kullanım alanları, bina içerisindeki konumları, cephe ve

yönlenmeleri ile tüm çevresel ve ekonomik faktörlerin göz önünde bulundurulması sonucu, mevcut piyasa

koşullarında her bir bağımsız bölüm için "Piyasa Değeri" takdiri yapılmıştır.

Bu takdir yapılırken bağımsız bölümlerin kendi aralarındaki değer farklarının belirlenmesi aşamasında

şerefiye puanlamaları uygulanmış ve böylelikle birim değerler tespit edilmesi sureti ile taşınmazların

herbirinin mevcut durum piyasa değerine ulaşılmıştır.

Şerefiyelendirme (Değer Farkı Tespiti) çalışması; farklı nitelikteki taşınmazlar için farklı parametreler ile

yapılması gereken bir çalışma olup hesaplamaya dayalıdır. Detaylı ve hassas bir şerefiyelendirme

çalışması için en önemli nokta, etken parametrelerin belirlenmesi ve etki ağırlıklarının isabetli şekilde

takdir edilmesidir. Şerefiyelendirme öznel bir kavram olup, optimum sonuca ulaşmak için farklı uzmanlar

tarafından yapılan yorumlamaların neticesi sonuca yansıtılmıştır.

İYİÇOK İYİ

DEĞERLEME UZMANININ GÖRÜŞÜ VE SATIŞ KABİLİYETİ

ORTA

nedeni ile satış kabiliyetlerinin ''iyi''

Satış kabiliyeti ve değer takdir edilirken taşınmazlar üzerindeki takyidatlar dikkate alınmamıştır.

Taşınmazların riskli yapı ilan edilmiş olması nedeni ile sonuç bölümünde arsa payı değerleri

belirtilmiştir.

Eğer parsel üzerindeki yapı, riskli yapı ilan edilmiş veya ilan edilmesi beklenen bir yapı ise veya bağımsız

bölümlerin mevcut piyasa değerleri toplamı çıplak arsa değerinden daha düşük ise değer takdirleri yalnızca

arsa değerleri üzerinden yapılabilir. Böyle bir durumda toplam arsa değeri bilinen bir yapının bağımsız

bölümlerinin değerleri, bu toplam içerisinden alacakları paylar kadardır. Bu bağlamda arsa payları

dağılımının şerefiye oranları ile uyumlu olduğu düşünülen durumlarda paylaşım doğrudan arsa payları ile

yapılabilir.

Değerleme konusu 40 adet bağımsız bölümün arsa paylarının aritmetik değerinin hesaplandığı tablo EK'te

yer almaktadır.

2.1-Arsa Payı Değerleri (Aritmetik)

x


1 USD = .-TL ( Tarihli TCMB Efektif Satış Kuru)

1 EURO = .-TL ( Tarihli TCMB Efektif Satış Kuru)

*

* Raporda belirlenen değerlere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.

* Tapu sicil kaydındaki takyidatlar, değer belirleme aşamasında göz önünde bulundurulmamıştır.

* Bu rapor; Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı çerçevesindeki işlemlerde kullanılamaz.

*

SONUÇ

(Yirmi Milyon Yüz Altmış Dört Bin İki Yüz TürkLirası ).-TL

Rapor konusu taşınmazların değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari

özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, taşınmazın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa

araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmış ve taşınmazın hukuki bir problemi

bulunmadığı varsayımı göz önünde bulundurulmuştur.

20.164.200

Değerlemeye konu 40 adet bağımsız bölümün proje alanları üzerinden toplam yasal durum değeri arsa

payları olmak üzere;

12.01.2017

SORUMLU DEĞERLEME UZMANI

Değerleme Uzmanı

HAZIRLAYAN

Değerleme Uzmanı

SPK Lisans No:405453

KONTROL

Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZGizem GEREGÜL

Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez. Değerleme kuruluşunun yazılı onayı

olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme

rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.

Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. Anlaşmazlık halinde kurumumuzdaki kayıtlar esastır.

SPK Lisans No:402003

EURO

Değerleme Firması Yetkili Ortağı

Eren KURT

TL

20.164.200

4,1025

TAŞINMAZIN DEĞERİ

12.01.2017

4.915.101

kıymet takdir edilmiştir.

5.229.712

3,8557

USD


ADA PARSEL TAPU BLOK İSMİMEVCUT

BLOK İSMİBAĞ. BÖL. NO KAT NO NİTELİĞİ MALİKİ TAPU TARİHİ YEVMİYE

12519 510 A 21 1 ZEMİN DÜKKAN 28 / 3360

12519 510 A 21 2 ZEMİN DÜKKAN 28 / 3360

12519 510 A 21 3 1 MESKEN 98 / 3360NEJLA HALİME ŞENTÜRK(1/2)

YASİN ŞENTÜRK(1/2)24.05.2013 10592

12519 510 A 21 4 1 MESKEN 98 / 3360 MEHMET KELEŞ(1/1) 06.02.2008 1905

12519 510 A 21 5 2 MESKEN 98 / 3360 AYŞE ÇINKILINÇ(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 A 21 6 2 MESKEN 98 / 3360 ERHAN NEVRUZ ZIRHLI(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 A 21 7 3 MESKEN 98 / 3360 ÇETİN ANBAR(1/1) 01.07.2005 6480

12519 510 A 21 8 3 MESKEN 98 / 3360 NİLÜFER AKFIRAT(1/1) 18.02.2009 3102

12519 510 A 21 9 4 MESKEN 98 / 3360 ÇETİN ERDEMLİ(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 A 21 10 4 MESKEN 98 / 3360 TURGAY ŞENTÜRK(1/1) 26.08.2002 5726

12519 510 B 22 1 ZEMİN DÜKKAN 28 / 3360

12519 510 B 22 2 ZEMİN DÜKKAN 28 / 3360

12519 510 B 22 3 1 MESKEN 98 / 3360 AYDIN ŞENTÜRK(1/1) 27.09.2002 6637

12519 510 B 22 4 1 MESKEN 98 / 3360 MEHMET LÜFTÜ DEMİRTOLA(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 B 22 5 2 MESKEN 98 / 3360 AYDIN ŞENTÜRK(1/1) 29.08.2006 9954

12519 510 B 22 6 2 MESKEN 98 / 3360 MEHMET ÖVÜNÇ(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 B 22 7 3 MESKEN 98 / 3360

TÜRKAN CEYLAN(1/4)

ÖZGÜR CEYLAN(3/8)

HÜSEYİN CEYLAN(3/8)

24.08.2016 20967

12519 510 B 22 8 3 MESKEN 98 / 3360 AHMET YAŞAR DURAN(1/1) 21.06.2013 12763

12519 510 B 22 9 4 MESKEN 98 / 3360NEJLA HALİME ŞENTÜRK(1/2)

YASİN ŞENTÜRK(1/2)02.10.2013 19395

12519 510 B 22 10 4 MESKEN 98 / 3360 ERCÜMENT KAPICIOĞLU(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 C 23 1 ZEMİN DÜKKAN 28 / 3360

12519 510 C 23 2 ZEMİN DÜKKAN 28 / 3360

12519 510 C 23 3 1 MESKEN 98 / 3360 SEMA ORHAN(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 C 23 4 1 MESKEN 98 / 3360 BAKİYE KARAMAN(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 C 23 5 2 MESKEN 98 / 3360 MEDİNE GÜNGÖR(1/1) 27.03.2006 3874

12519 510 C 23 6 2 MESKEN 98 / 3360 SAFFET KALELİOĞLU(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 C 23 7 3 MESKEN 98 / 3360 MEHMET SULHİ KALELİ(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 C 23 8 3 MESKEN 98 / 3360 AYNUR SOYSAL(1/1) 13.09.2006 10464

12519 510 C 23 9 4 MESKEN 98 / 3360 ERKAN SAYILIR(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 C 23 10 4 MESKEN 98 / 3360 HÜSEYİN KIR(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 D 24 1 ZEMİN DÜKKAN 28 / 3360

12519 510 D 24 2 ZEMİN DÜKKAN 28 / 3360

12519 510 D 24 3 1 MESKEN 98 / 3360 ÇETİN GÜNGÖR(1/1) 07.02.2013 2492

12519 510 D 24 4 1 MESKEN 98 / 3360 NEŞE TEMEL(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 D 24 5 2 MESKEN 98 / 3360 AHMET ERDEM(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 D 24 6 2 MESKEN 98 / 3360 METİN KAYA(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 D 24 7 3 MESKEN 98 / 3360 ALİ FİKRET TONGAL(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 D 24 8 3 MESKEN 98 / 3360 AYTEN GÜNEN(1/1) 24.09.2002 6473

12519 510 D 24 9 4 MESKEN 98 / 3360 HÜSEYİN ORHAN(1/1) 19.07.2002 4998

12519 510 D 24 10 4 MESKEN 98 / 3360 FİLİZ ZORLU(1/1) 19.07.2002 4998

Detayları Ek Takbis Belgesindedir.



ARSA PAYI






1 EK.1 MÜLKİYET LİSTESİ

EK.2 FOTOĞRAFLAR

ADA PARSEL

TAPU

BLOK İSMİ

MEVCUT

BLOK İSMİ BAĞ. BÖL. NO KAT NO NİTELİĞİ MALİKİ

ARSA PAYINA

DÜŞEN

ARTİMETİK ALAN ARSA PAYI DEĞERİ

12519 510 A 21 1 ZEMİN DÜKKAN Detayları Ek Takbis Belgesindedir. 28 / 3360 28,01m² 168.035 TL

12519 510 A 21 2 ZEMİN DÜKKAN Detayları Ek Takbis Belgesindedir. 28 / 3360 28,01m² 168.035 TL

12519 510 A 21 3 1 MESKENNEJLA HALİME ŞENTÜRK(1/2)

YASİN ŞENTÜRK(1/2)98 / 3360

98,02m²588.123 TL

12519 510 A 21 4 1 MESKEN MEHMET KELEŞ(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 A 21 5 2 MESKEN AYŞE ÇINKILINÇ(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 A 21 6 2 MESKEN ERHAN NEVRUZ ZIRHLI(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 A 21 7 3 MESKEN ÇETİN ANBAR(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 A 21 8 3 MESKEN NİLÜFER AKFIRAT(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 A 21 9 4 MESKEN ÇETİN ERDEMLİ(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 A 21 10 4 MESKEN TURGAY ŞENTÜRK(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 B 22 1 ZEMİN DÜKKAN Detayları Ek Takbis Belgesindedir. 28 / 3360 28,01m² 168.035 TL

12519 510 B 22 2 ZEMİN DÜKKAN Detayları Ek Takbis Belgesindedir. 28 / 3360 28,01m² 168.035 TL

12519 510 B 22 3 1 MESKEN AYDIN ŞENTÜRK(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 B 22 4 1 MESKEN MEHMET LÜFTÜ DEMİRTOLA(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 B 22 5 2 MESKEN AYDIN ŞENTÜRK(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 B 22 6 2 MESKEN MEHMET ÖVÜNÇ(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 B 22 7 3 MESKEN

TÜRKAN CEYLAN(1/4)

ÖZGÜR CEYLAN(3/8)

HÜSEYİN CEYLAN(3/8)

98 / 3360

98,02m²

588.123 TL

12519 510 B 22 8 3 MESKEN AHMET YAŞAR DURAN(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 B 22 9 4 MESKENNEJLA HALİME ŞENTÜRK(1/2)

YASİN ŞENTÜRK(1/2)98 / 3360

98,02m²588.123 TL

12519 510 B 22 10 4 MESKEN ERCÜMENT KAPICIOĞLU(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 C 23 1 ZEMİN DÜKKAN Detayları Ek Takbis Belgesindedir. 28 / 3360 28,01m² 168.035 TL

12519 510 C 23 2 ZEMİN DÜKKAN Detayları Ek Takbis Belgesindedir. 28 / 3360 28,01m² 168.035 TL

12519 510 C 23 3 1 MESKEN SEMA ORHAN(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 C 23 4 1 MESKEN BAKİYE KARAMAN(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 C 23 5 2 MESKEN MEDİNE GÜNGÖR(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 C 23 6 2 MESKEN SAFFET KALELİOĞLU(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 C 23 7 3 MESKEN MEHMET SULHİ KALELİ(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 C 23 8 3 MESKEN AYNUR SOYSAL(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 C 23 9 4 MESKEN ERKAN SAYILIR(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 C 23 10 4 MESKEN HÜSEYİN KIR(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 D 24 1 ZEMİN DÜKKAN Detayları Ek Takbis Belgesindedir. 28 / 3360 28,01m² 168.035 TL

12519 510 D 24 2 ZEMİN DÜKKAN Detayları Ek Takbis Belgesindedir. 28 / 3360 28,01m² 168.035 TL

12519 510 D 24 3 1 MESKEN ÇETİN GÜNGÖR(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 D 24 4 1 MESKEN NEŞE TEMEL(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 D 24 5 2 MESKEN AHMET ERDEM(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 D 24 6 2 MESKEN METİN KAYA(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 D 24 7 3 MESKEN ALİ FİKRET TONGAL(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 D 24 8 3 MESKEN AYTEN GÜNEN(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 D 24 9 4 MESKEN HÜSEYİN ORHAN(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

12519 510 D 24 10 4 MESKEN FİLİZ ZORLU(1/1) 98 / 3360 98,02m² 588.123 TL

20.164.200 TLTOPLAM

ARSA PAYI

1 EK.3 ARSA PAYI DEĞERLERİ

SIRA NO PARSEL BLOK NOBAĞ. BÖLÜM

NOKAT

KAPI

NOCEPHE

CEPHE

SAYISIMANZARA

ODA

SAYISIYASAL ALAN MEVCUT ALAN

TAŞINMAZLARIN

YUVARLATILMIŞ

DEĞERİ (TL)


(TL/M²)

1 510 A-21 3 1.KAT 230-D G-D-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 559.800 4.665

2 510 A-21 4 1.KAT 230-D G-B-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 558.300 4.653

3 510 A-21 5 2.KAT 230-D G-D-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 568.700 4.739

4 510 A-21 6 2.KAT 230-D G-B-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 567.200 4.727

5 510 A-21 7 3.KAT 230-D G-D-K 3 D-Sİ 3+1 120,00 120,00 591.100 4.926

6 510 A-21 8 3.KAT 230-D G-B-K 3 D-Sİ 3+1 120,00 120,00 589.600 4.913

7 510 A-21 9 4.KAT 230-D G-D-K 3 D-Sİ 3+1 120,00 120,00 600.000 5.000

8 510 A-21 10 4.KAT 230-D G-B-K 3 D-Sİ 3+1 120,00 120,00 598.500 4.988

9 510 B-22 3 1.KAT 230-C G-D-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 559.600 4.663

10 510 B-22 4 1.KAT 230-C G-B-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 558.100 4.651

11 510 B-22 5 2.KAT 230-C G-D-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 568.500 4.738

12 510 B-22 6 2.KAT 230-C G-B-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 567.000 4.725

13 510 B-22 7 3.KAT 230-C G-D-K 3 D-Sİ 3+1 120,00 120,00 590.800 4.923

14 510 B-22 8 3.KAT 230-C G-B-K 3 D-Sİ 3+1 120,00 120,00 589.300 4.911

15 510 B-22 9 4.KAT 230-C G-D-K 3 D-Sİ 3+1 120,00 120,00 599.700 4.998

16 510 B-22 10 4.KAT 230-C G-B-K 3 D-Sİ 3+1 120,00 120,00 598.200 4.985

17 510 C-23 3 1.KAT 230-B G-D-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 554.800 4.623

18 510 C-23 4 1.KAT 230-B G-B-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 553.300 4.611

19 510 C-23 5 2.KAT 230-B G-D-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 563.600 4.697

20 510 C-23 6 2.KAT 230-B G-B-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 562.200 4.685

21 510 C-23 7 3.KAT 230-B G-D-K 3 KD-Sİ 3+1 120,00 120,00 579.300 4.828

22 510 C-23 8 3.KAT 230-B G-B-K 3 KD-Sİ 3+1 120,00 120,00 577.800 4.815

23 510 C-23 9 4.KAT 230-B G-D-K 3 KD-Sİ 3+1 120,00 120,00 588.200 4.902

24 510 C-23 10 4.KAT 230-B G-B-K 3 KD-Sİ 3+1 120,00 120,00 586.700 4.889

25 510 D-24 3 1.KAT 230-C G-D-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 556.900 4.641

26 510 D-24 4 1.KAT 230-C G-B-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 555.400 4.628

27 510 D-24 5 2.KAT 230-C G-D-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 565.800 4.715

28 510 D-24 6 2.KAT 230-C G-B-K 3 CD-Sİ 3+1 120,00 120,00 564.300 4.703

29 510 D-24 7 3.KAT 230-C G-D-K 3 D-Sİ 3+1 120,00 120,00 588.200 4.902

30 510 D-24 8 3.KAT 230-C G-B-K 3 KD-Sİ 3+1 120,00 120,00 579.900 4.833

31 510 D-24 9 4.KAT 230-C G-D-K 3 D-Sİ 3+1 120,00 120,00 597.100 4.976

32 510 D-24 10 4.KAT 230-C G-B-K 3 KD-Sİ 3+1 120,00 120,00 588.800 4.907

3.840,00 3.840,00 18.426.700TOPLAM

1 MEVCUT DURUM DEĞERİ

SIRA NO

BLOK

NO KAT

BAĞ.BÖL.

NO NİTELİĞİ

CEPHE

UZUNLUĞU

(M)

CEPHE

SAYISI MANZARA

YASAL ALAN

(M²)

MEVCUT ALAN

(M²)


(TL/M²)

YASAL DURUM

DEĞERİ (TL)

1 A-21 ZEMİN 1 DÜKKAN 9,5 2ÜSKÜDAR

CADDESİ 96,00 100,00 5.000 TL/m² 480.000 TL

2 A-21 ZEMİN 2 DÜKKAN 9,5 2ÜSKÜDAR

CADDESİ 96,00 100,00 5.000 TL/m² 480.000 TL

3 B-22 ZEMİN 1 DÜKKAN 9,5 2ÜSKÜDAR

CADDESİ 96,00 100,00 5.000 TL/m² 480.000 TL

4 B-22 ZEMİN 2 DÜKKAN 9,5 2ÜSKÜDAR

CADDESİ 96,00 100,00 5.210 TL/m² 500.000 TL

5 C-23 ZEMİN 1 DÜKKAN 9,5 2ÜSKÜDAR

CADDESİ 96,00 100,00 5.210 TL/m² 500.000 TL

6 C-23 ZEMİN 2 DÜKKAN 9,5 2ÜSKÜDAR

CADDESİ 96,00 100,00 5.000 TL/m² 480.000 TL

7 D-24 ZEMİN 1 DÜKKAN 9,5 2ÜSKÜDAR

CADDESİ 96,00 100,00 5.000 TL/m² 480.000 TL

8 D-24 ZEMİN 2 DÜKKAN 9,5 2ÜSKÜDAR

CADDESİ 96,00 100,00 5.000 TL/m² 480.000 TL

768,00 800,00 3.880.000 TLTOPLAM

DÜKKANLAR MEVCUT DURUM DEĞERİ

yÜcel sİtesİ · olmak üzere 6 katlıdır. bodrum katlarda binaya ait ortak alanlar, zemin katta...

Documents