1

2014/3304

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM

ORTAKLIĞI A.Ş.

Büyükçekmece / ĠSTANBUL

(12 Adet Natamam ĠĢyeri)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2014 / 3304

2

2014/3304

ĠÇĠNDEKĠLER

1. RAPOR ÖZETĠ 3

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ 4

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ 5

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ 6

5. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOġULLAR 7

6. TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI 8

6.1. TAPU KAYITLARI 8

6.2. TAPU TAKYIDATI 9

6.3. TAKYIDAT AÇIKLAMALARI 9

7. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ 9

7.1. ĠMAR DURUMU 9

7.2. ĠMAR DOSYASI INCELEMESI 10

7.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN ĠPTALLERI V.B. KONULAR 11

7.4. YAPI DENETIM FIRMASI 11

7.5. SON ÜÇ YIL IÇERISINDEKI HUKUKI DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞIġIM 11

7.6. BELEDIYE BILGILERI 11

8. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU 12

8.1. KONUM VE ÇEVRE BILGILERI 12

8.2. BÖLGE ANALIZI 13

8.3. MEVCUT EKONOMIK KOġULLARIN, GAYRIMENKUL PIYASASININ ANALIZI,

MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERILER 14

9. YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ 15

10. AÇIKLAMALAR 16

11. EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ 18

12. DEĞERLENDĠRME 18

13. FĠYATLANDIRMA 19

13.1. EMSAL KARġILAġTIRMA YAKLAġIMI 19

13.2. GELIR ĠNDIRGEME YAKLAġIMI 21

13.3. ĠKAME MALIYET YAKLAġIMI 21

14. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ 23

14.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALIZ SONUÇLARININ

UYUMLAġTIRILMASI VE BU AMAÇLA ĠZLENEN YÖNTEMIN VE NEDENLERININ

AÇIKLAMASI 23

14.2. KIRA DEĞERI ANALIZI VE KULLANILAN VERILER 23

14.3. GAYRIMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKI DURUMUNUN ANALIZI 23

14.4. BOġ ARAZI VE GELIġTIRILMIġ PROJE DEĞERI ANALIZI VE KULLANILAN VERI VE

VARSAYIMLAR ĠLE ULAġILAN SONUÇLAR 23

14.5. MÜġTEREK VEYA BÖLÜNMÜġ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALIZI 24

14.6. HASILAT PAYLAġIMI VEYA KAT KARġILIĞI YÖNTEMI ĠLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL

PAY ORANLARI 24

14.7. ASGARI BILGILERDEN RAPORDA VERILMEYENLERIN NIÇIN YER ALMADIKLARININ

GEREKÇELERI 24

14.8. YASAL GEREKLERIN YERINE GETIRILIP GETIRILMEDIĞI VE MEVZUAT UYARINCA

ALINMASI GEREKEN ĠZIN VE BELGELERIN TAM VE EKSIKSIZ OLARAK MEVCUT OLUP

OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ 24

14.9. DEĞERLEMESI YAPILAN GAYRIMENKULÜN, GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI

PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PIYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESINDE BIR ENGEL

OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜġ 24

15. SONUÇ 25

3

2014/3304

1. RAPOR ÖZETĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

DEĞERLEMESĠ YAPILAN

GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : E-5 Karayolu, Güzelce Mevkii,

Güzelşehir Alışveriş Merkezi, (444 ada, 2 nolu parsel) 250, 251, 252, 253, 254, 255, 264, 265, 266, 267, 268 ve 279 nolu işyerleri Büyükçekmece/ĠSTANBUL

DAYANAK SÖZLEġME : 11 Aralık 2014 tarih ve 442 - 2014/020 no ile

DEĞERLEME TARĠHĠ : 26 Aralık 2014

RAPOR TARĠHĠ : 31 Aralık 2014

DEĞERLENEN

TAġINMAZIN TÜRÜ : 12 adet natamam işyeri

DEĞERLENEN

MÜLKĠYET HAKLARI : Tam mülkiyet

TAPU BĠLGĠLERĠ ÖZETĠ : İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Güzelce Mevkii,

444 ada, 2 parsel (250 ila 255 nolu, 264 ila 268 nolu ve 279 nolu bb) (Bkz. Tapu Kayıtları)

ĠMAR DURUMU ÖZETĠ : “Konut Alanı” (TAKS:0,20/KAKS:0,40/hmax:6,50 m.)

(Bkz. İmar Durumu)

RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 12 adet natamam

işyerinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu

düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları” içerecek şekilde hazırlanmıştır.

GAYRĠMENKULLER ĠÇĠN TAKDĠR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARĠÇ)

BÜYÜKÇEKMECE ĠLÇESĠ GÜZELCE MEVKĠĠ GÜZELCE AVM BÜNYESĠNDEKĠ 250, 251, 252, 253, 254, 255, 264, 265, 266, 267,

268 VE 279 BAĞIMSIZ BÖLÜM NOLU 12 ADET ĠġYERĠNĠN HALĠHAZIR DURUMLARI ĠTĠBARĠYLE TOPLAM DEĞERĠ

5.680.000,-TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR

Sorumlu Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı

M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)

Uygar TOST (SPK Lisans Belge No: 401681)

4

2014/3304

2. RAPOR BĠLGĠLERĠ

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : YeĢil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.

DEĞERLEMESĠ YAPILAN

GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : E-5 Karayolu, Güzelce Mevkii,

Güzelşehir Alışveriş Merkezi, (444 ada, 2 nolu parsel) 250, 251, 252, 253, 254, 255, 264, 265, 266, 267, 268 ve 279 nolu işyerleri Büyükçekmece/ĠSTANBUL

DAYANAK SÖZLEġME : 11 Aralık 2014 tarih ve 442 - 2014/020 no ile

MÜġTERĠ NO : 442

RAPOR NO : 2014/3304

DEĞERLEME TARĠHĠ : 26 Aralık 2014

RAPOR TARĠHĠ : 31 Aralık 2014

RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 12 adet işyerinin

pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu

düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları” içerecek şekilde hazırlanmıştır.

RAPORU HAZIRLAYANLAR : M. Kıvanç KILVAN

Sorumlu Değerleme Uzmanı – Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ Değerleme Uzmanı – Lisans No: 403030

RAPORA KONU GAYRĠMENKUL

ĠÇĠN ġĠRKETĠMĠZ TARAFINDAN

YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE

ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER :

RAPOR TARİHİ 23.01.2013 03.10.2011 03.12.2010

RAPOR NUMARASI 2012/2728 2011/2928 2010/4023

RAPORU HAZIRLAYANLAR Uygar TOST (401681)

Kıvanç KILVAN (400114)

Kıvanç KILVAN (400114)

Tacettin KIZILTEPE

(400781) Kıvanç KILVAN

(400114)

TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ)

5.190.000 5.110.000 5.080.000

5

2014/3304

3. ġĠRKET BĠLGĠLERĠ

ġirket Adı : Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ġirket Merkezi : İstanbul ġirket Adresi : Gömeç Sokak, No: 37

Akgün İş Merkezi Kat 3/8

34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL

Telefon : (0216) 545 48 66

(0216) 545 48 67

(0216) 545 95 29

(0216) 545 88 91

(0216) 545 28 37

Faks : (0216) 339 02 81

ePosta : bilgi@lotusgd.com

Web : www.lotusgd.com

KuruluĢ (Tescil) Tarihi : 10 Ocak 2005

Sermaye Piyasası Kurul

kaydına alınıĢ Tarih ve

Karar No : 07 Nisan 2005 – 14/462

Bankacılık Düzenleme ve

Denetleme Kurul kaydına

alınıĢ Tarih ve Karar No : 12 Mart 2009 - 3073

Ticaret Sicil No : 542757/490339

KuruluĢ Sermayesi : 75.000,-YTL

ġimdiki Sermayesi : 300.000,-TL

6

2014/3304

4. MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKETĠN ÜNVANI : Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

ġĠRKETĠN ADRESĠ : Yeşil Plaza, Yılanlı Ayazma Yolu, No: 15

Topkapı - Zeytinburnu / İSTANBUL TELEFON NO : (212) 709 37 45

FAKS NO : (212) 353 09 09

KURULUġ TARĠHĠ : 23.12.1997

KAYITLI SERMAYE TAVANI : 1.000.000.000,-TL

ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : 235.115.706,01-TL

HALKA AÇIKLIK ORANI : % 25,37

FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım

ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve

esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul

projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası

araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır.

Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi

ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen

diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de

kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir.

PORTFÖYÜNDE YER ALAN

GAYRĠMENKULLER :

Tekirdağ ili, Merkez ilçesi, Barbaros köyü, Tavanlıçeşme mevkii, 201 ada1 nolu ile 8103 ve 8104 no'lu parseller (toplam 8.166 m2 yüzölçümlü 3 adet arsa)

İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt mahallesi, 2945 ada, 37 ve 38 nolu parsellerde toplam 21.069,45 m2 hisse

İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Güzelce mahallesi, 19 IV pafta, 444 ada, 2 parseldeki Güzelşehir projesindeki alışveriş merkezi'nde 12 adet natamam işyeri

İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Ekşinoz köyü, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi’nde, 2949

ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta 19 adet daire (16 adedi tam, 3 adedi hisseli)

İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Eşkinoz köyü, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi’nde, 2949 ada, 8 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'taki 1.155 m2 kullanım alanlı kreş binasında %70 pay

İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, eşkiniz köyü, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi’nde, 2949 ada, 7 parsel'de inşa edilen İnnovia projesi 1. etap'ta (771 m2 kullanım alanlı) 6 adet ticari ünite

İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilen İnnovia projesi 2. etap'ta toplam 56 adet daire (51 adedi tam, 5 adedi hisseli)

İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsellerde inşa edilen İnnovia Projesi 2. etap'ta toplam 171 adet ticari ünite

İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2011 Sokak, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 176 adet daire (167 adedi tam, 9 adet hisseli)

İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2011 Sokak, 2945 ada, 35 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 3. etapta 41 adet ticari ünite

İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 49 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 4. etapta 5.281 adet daire

İstanbul ili, Esenyurt, Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, 2945 ada, 49 nolu parsel üzerinde geliştirilen İnnovia projesi 4. etapta 121 adet ticari ünite

Kocaeli ili, Körfez ilçesi, Belen Köyü Körfez projesinde toplam 121.014 m2 yüzölçümüne sahip 20 adet parsel (Yeşil GYO hissesi 90.754,09 m2),

Sakarya İli, Arifiye İlçesinde, toplam 59.900,22 m2 yüzölçümüne sahip 7 adet parsel

İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Yolu üzerinde konumlu Yeşil Plaza binasında %50 hisse

7

2014/3304

5. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOġULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.

a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla

sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.

b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya

geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya

da önyargısı bulunmamaktadır.

c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya

önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya

ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.

d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre

gerçekleştirmiştir.

e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek

fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz

gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk

taşımaz.

f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite,

kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu

hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik

hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık

kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren

koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

8

2014/3304

(*) Kat irtifakı kurulmuş, henüz kat mülkiyetine geçilmemiştir.

(*) Taşınmazlardaki Yeşil GYO’na ait toplam 9328/627017 hissesine düşen arsa miktarı ~ 8.259,76 m2dir.

6. TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI 6.1. Tapu Kayıtları

SAHĠBĠ

: Yeşil GYO A.Ş. ĠLĠ

: İstanbul

ĠLÇESĠ

: Büyükçekmece

MAHALLESĠ

: Güzelce

PAFTA NO

: 19IV

ADA NO

: 444

PARSEL NO

: 2

ANA GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ

: BAK 541 dubleks konut, 13 işyeri ve arsası (*)

ARSA ALANI

: 555.210,38 m² (**)

BAĞIMSIZ

ARSA

PAYI

HĠSSESĠNE

SIRA BÖLÜM NĠTELĠĞĠ

DÜġEN

ARSA CĠLT SAHĠFE YEVMĠYE TAPU

NO NO

MĠKTARI NO NO NO TARĠHĠ

(m²)

1 250 İşyeri 308 / 627017 272,73 17 1584 19771 6.9.2007

2 251 İşyeri 368 / 627017 325,86 17 1585 19771 6.9.2007

3 252 İşyeri 118 / 627017 104,49 17 1586 19771 6.9.2007

4 253 İşyeri 248 / 627017 219,6 17 1587 19771 6.9.2007

5 254 İşyeri 368 / 627017 325,86 17 1588 19771 6.9.2007

6 255 İşyeri 368 / 627017 325,86 17 1589 19771 6.9.2007

7 264 İşyeri 5048 / 627017 4.469,90 17 1598 19771 6.9.2007

8 265 İşyeri 260 / 627017 230,22 17 1599 19771 6.9.2007

9 266 İşyeri 1588 / 627017 1.406,14 17 1600 19771 6.9.2007

10 267 İşyeri 448 / 627017 396,69 17 1601 19771 6.9.2007

11 268 İşyeri 118 / 627017 104,49 17 1602 19771 6.9.2007

12 279 İşyeri 88 / 627017 77,92 17 1613 19771 6.9.2007

Toplam 8.259,76

9

2014/3304

6.2. Tapu Takyidatı

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 25.12.2014 tarihi itibariyle temin

edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde

aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir.

Beyanlar Bölümü:

Yönetim planı değişikliği: 02.05.2012 (03.05.2012/8364)

Şerhler Bölümü:

Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine 12.10.2005 tarih ve 18984 yevmiye no ile 99 yıl müddetle

kira şerhi.

6.3. Takyidat Açıklamaları

Kira şerhinin kısıtlayıcı özelliği bulunmamaktadır.

TaĢınmazlar, henüz kat mülkiyetine geçilmediğinden ve yapı kullanma izin

belgesi alınmadığından “proje” baĢlığı altında GYO portföyünde yer alabilirler.

7. BELEDĠYE ĠNCELEMELERĠ

7.1. Ġmar Durumu

Büyükçekmece Belediyesi imar bürosunda yapılan incelemelerde rapor konusu

taşınmazların konumlu olduğu 444 ada, 2 nolu parselin 17.05.2000 tarih ve 2000/4-2 sayılı

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda “Konut Alanı” olarak belirlenen bölge içerisinde

kaldığı ve yapılaşma şartlarının,

TAKS: 0,20

KAKS: 0,40

Hmax : 6,50 m.

ĠnĢaat Nizamı : Ayrık

Kat adedi : 2

Çekme mesafeleri:

Ön ve arka bahçe: 5 m.

Yan bahçe : 3 m.

şeklinde olduğu öğrenilmiştir.

Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan temas ve incelemelerde

taşınmazların yer aldığı 442 ada, 2 nolu parselin imar durumunda son 3 yıldır herhangi bir

değişiklik olmadığı öğrenilmiştir.

10

2014/3304

7.2. Ġmar dosyası incelemesi

Büyükçekmece İlçesi Tapu Müdürlüğü ve Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde

taşınmazlara ait arşiv dosyaları incelenmiş ve aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

- Alışveriş merkezi, sosyal tesisler ve diğer yapılara ait 22.08.2002 tarih ve 2002-24 no’lu

yapı ruhsatı (7.721,72 m2) ile alışveriş merkezine ait 27.02.2004 tarih ve 2004-8/5 no’lu

tadilat ruhsatı (7.392,95 m2) ve 25.02.2013 tarih ve 13-139 no’lu yapı ruhsatı (8.060 m2) ile

30.10.2009 tarih ve 2009/163 no’lu yapı kullanma izin belgesi (7.392,95 m2) bulunmaktadır.

- Ayrıca alışveriş merkezine ait 27.02.2004 onay tarihli mimari proje ile 20.02.2013 onay

tarihli tadilat projesi mevcuttur. Bu ruhsata dayalı Yapı Kullanma İzin Belgesi için başvurusu

yapılmış inşai eksikliklerden dolayı henüz düzenlenmemiştir.

- Dosya içerisinde yapılan incelemelerde alışveriş merkezinin ruhsat ve eklerine aykırı olarak

bodrum katta 5 x 22,50 m toplam 112,50 m2 eklenti yapılması, rampa yapılarak bodrum kata

giriş yapılması, merdiven ve asansörlerin yerlerinin değiştirilmesi, kolon ve aks aralıklarının

büyütülmesi, giriş katta 6 x 36,65 m toplam 219,90 m2 eklenti yapılması, koridorda

merdivenlerin yapılmaması, galeri boşluklarının küçültülmesi, 1. normal katta 6 x 36,65 m

toplam 219,90 m2 eklenti yapılması ile ilgili olarak Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü

tarafından 08.08.2011 tarih ve 64/05 sayılı yapı tatil tutanağı düzenlenmiştir. Bu tutanaklara

istinaden Büyükçekmece Belediye Encümeni tarafından alınmış olan 16.08.2011 tarih ve 585

no’lu para cezası ile 13.09.2011 tarih ve 627 no’lu yıkım kararı bulunmaktadır. Söz konusu

kararlardan sonra tadilat projesi ve tadilat ruhsatı alınmıĢ olduğundan bu durum

değerlemede olumsuz etken olarak dikkate alınmamıĢtır. Ayrıca hâlihazırda bölme

duvarlarının bir kısmının henüz inĢa edilmemiĢ olması nedeniyle değerlemede

taĢınmazların onaylı tadilat projesindeki yasal ve net kullanım alanları dikkate

alınmıĢtır.

- Ayrıca dosya içerisinde yapılan incelemelerde söz konusu yapı için İçişleri Bakanlığı Mülkiye

Başmüfettişi Hakan Arıkan tarafından soruşturma başlatıldığı, Belediye yetkilileri hakkında

Büyükçekmece Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından 01.11.2013 tarih ve 2012/31237

soruşturma no, 2013/10441 esas no, 3013/6378 iddianame no ile dava açıldığı öğrenilmiştir.

Yapılan temaslarda dava ile ilgili ayrıntılı bir bilgiye ulaşılamamıştır.

TaĢınmazlar, henüz kat mülkiyetine geçilmediğinden ve yapı kullanma izin

belgesi alınmadığından “proje” baĢlığı altında GYO portföyünde yer alabilirler.

11

2014/3304

7.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan Ġptalleri v.b.

konular

Bkz. İmar Dosyası İncelemesi

7.4. Yapı Denetim Firması

(Yapı denetim kuruluĢu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak,

29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı

denetim kuruluĢu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili

olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi)

Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan temas ve incelemelerde

taşınmazların yer aldığı Güzelşehir Alışveriş Merkezi’nin yapı denetiminin Mertoğlu Yapı

Denetim Ltd. Şti. firması tarafından yapıldığı öğrenilmiştir. Dosyasında Mertoğlu Yapı Denetim

Ltd. Şti. Hakkında herhangi olumsuz belgeye rastlanmamıştır.

7.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan

DeğiĢim

7.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

7.5.1.1. Son Üç Yıl Ġçinde gerçekleĢen alım satım bilgileri

Rapor konu taşınmazlar 06.09.2007 tarihi itibariyle Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

A.Ş. mülkiyetine geçmiş olup bu tarihten sonra herhangi bir değişiklik olmamıştır.

7.6. Belediye Bilgileri

7.6.1.1. Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri

v.b. Bilgiler

Büyükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan temas ve incelemelerde

taşınmazların yer aldığı 442 ada, 2 nolu parselin yola terk edilecek ya da kamulaştırılacak

alanı bulunmadığı, son 3 yıldır imar planında herhangi bir değişiklik yapılmadığı öğrenilmiştir.

12

2014/3304

8. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

8.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, Güzelce Semti, E-5

(D-100) Karayolu üzerinde 444 ada, 2 nolu parselde konumlu natamam durumdaki

Güzelşehir Alışveriş Merkezi bünyesinde yer alan 12 adet bağımsız bölümdür.

E-5 (D-100) Karayolu’nun Kumburgaz istikametinde yolun sağında ve karayoluna

cepheli konumdaki Güzelşehir Villaları ana girişinin yanında yer alan Güzelşehir Alışveriş

Merkezi’nin yakın çevresinde orta gelir düzeyine sahip aileler tarafından yazlık mesken amaçlı

kullanılan, 2 - 3 katlı müstakil evler ve binalar ile ekili ve boş durumdaki araziler

bulunmaktadır.

Taşınmaz, gerek mimarisi ve inşaat özellikleri, gerekse sahip olduğu güçlü ulaşım

bağlantısı ve E-5 karayoluna cepheli olması nedenleriyle yüksek reklâm kabiliyeti ve ticari

potansiyeli şeklinde özetlenebilecek üstünlüklere sahiptir.

Site dışında ve fakat site girişinin yanında konumlu olan taşınmaz, TEM Otoyolu

Kumburgaz gişeleri bağlantı yoluna 2 km., Büyükçekmece ilçe merkezine 8 km., Atatürk

Havalimanı’na 30 km., İstanbul İl merkezine (Taksim) ise yaklaşık 50 km. mesafededir.

Uydu görüntüsü

13

2014/3304

8.2. Bölge Analizi

Büyükçekmece İlçesi:

Yüzölçümü 213 kilometrekaredir. Büyükçekmece Merkez’de 9, Kumburgaz’da 4, Mimar

Sinan’da 3, Tepecik’te 4, Celaliye-Kamiloba’da 2, Muratbey’de 1 adet olmak üzere 23 adet

mahalleden oluşmaktadır.

M.Ö. 7. yy’ da ilk yerleşimin başladığı Büyükçekmece 1980 yılından sonra Türkiye’de

başlayan hızlı ve modern kentleşme sürecinde yapılaşmış; 20 yıl öncesinin küçük bir beldesi

iken bugün Avrupa standartlarında altyapısı tamamlanmış, İstanbul’un yeni yerleşim

birimlerinden birisi olmuştur.

Şehircilik açısından bakıldığında; yerleşim, imar, altyapı, çevre, şehircilik sorunlarını

büyük ölçüde çözmüş, özellikle 1994 yılından sonra altyapı çalışmaları tamamlanarak

kanalizasyonu, sahil ve göl kollektörü, atık su arıtma tesisi ile çağdaş şehirciliğin tüm

gereklerini yerine getirmiştir.

B.Çekmece bugün İstanbul’un rağbet gören, tatili, daimi ikameti, ticareti, endüstriyi,

sanatsal ve kültürel olguları bünyesinde toplayabilmiş, gecekondu sorunu olmayan birkaç

ilçesinden biridir.

Kumburgaz Beldesi :

Kumburgaz, İstanbul'un Avrupa yakasında ve Marmara Denizi kıyısında 1.892 hektarlık

bir alanda kurulmuştur. 8 kilometrelik bir sahil şeridine sahiptir. Çatalca ilçesine bağlı iken

1988 yılında Büyükçekmece'nin ilçe olmasının ardından bu ilçeye bağlı bir belde olmuştur.

Kumburgaz'ın batısında Silivri İlçesi’ne bağlı Eski Celaliye -Kamiloba Beldesi, doğusunda

Büyükçekmece İlçesi’ne bağlı Eski Mimarsinan Beldesi, kuzeyinde eski Celaliye - Kamiloba ile

eski Tepecik Beldesi, güneyinde ise Marmara Denizi bulunmaktadır. Kumburgaz 20-25 sene

öncesine kadar İstanbul’un en gözde sahil beldesi iken 17 Ağustos 1999 depremiyle pek çok

binanın hasar alması ve bazı benzeri mimari ve altyapı sorunları nedeniyle 1990’lı yıllardan

itibaren eski popülaritesini kaybetmiş ancak günümüzde tekrar toparlanma sürecine girmiştir.

Halen eski kalabalık günleri kadar olmasa da özellikle yaz aylarında oldukça yüksek bir nüfusa

sahip olmaktadır.

14

2014/3304

8.3. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi,

Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan

diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli

ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye

oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya

başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005

yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla

yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru

gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır

bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir.

2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan

Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi

piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum

devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye’ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım

fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin

etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye’de parlak bir yıl

olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici

olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı

açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle

gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul

portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş

dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri

“erişilebilir fiyatlı” olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere

bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011, 2012 ve 2013 yıllarında da devam

etmiştir.

Kısa bir projeksiyonda ise gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın devam edeceği

düşünülebilir.

15

2014/3304

9. YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ

ĠNġAAT TARZI : B.A.K.

BĠNA YAġI : Natamam durumda

ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık

KAT ADEDĠ : 3 (bodrum + zemin + normal kat)

TOPLAM ALANI : Net 3.731,63 m² (konu 12 adet bağımsız bölüm için toplam)

ELEKTRĠK : Şebeke

TRAFO : Mevcut

JENERATÖR : Yok

SU : Şebeke

KANALĠZASYON : Şebeke

SU DEPOSU : Mevcut

HAVALANDIRMA : Yok

ASANSÖR : 1 adet mevcut (kabin, ray ve motor imalatları yoktur)

YANGIN MERDĠVENĠ : Yok

DIġ CEPHE : Akrilik boya

PARK YERĠ : Açık otopark alanları mevcut

SATIġ

KABĠLĠYETĠ : “Satılabilirlik” özelliğine sahiptirler.

16

2014/3304

10.AÇIKLAMALAR

444 ada, 2 nolu parsel 555.210,38 m² yüzölçümlüdür.

Parsel üzerinde Güzelşehir Villaları ve sosyal tesisi ile Güzelşehir Alışveriş Merkezi

projesi mevcuttur.

Proje kapsamında toplam 721 adet villa yer almaktadır. Yetkililerden bu villalardan 400

adedinin halihazırda mal sahipleri ya da kiracılar tarafından mesken olarak kullanıldığı;

diğer villaların ise natamam ya da inşa halinde olduğu öğrenilmiştir.

Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı Güzelşehir Alışveriş Merkezi; bodrum, zemin

ve normal kat olmak üzere toplam 3 katlıdır.

Onaylı tadilat projesine göre binada toplam 30 adet bağımsız bölüm vardır.

Binanın inşasına 27.02.2004 tarih ve 2004-8/5 nolu yapı ruhsatı ile müsaade edilmiştir.

Halihazırda natamam durumda olan binanın 30.11.2009 tarih ve 2009/163 no ile

düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin belgesi (halihazırda hükümsüzdür), 20.02.2013 onay

tarihli tadilat projesi ve 25.02.2012 tarih, 13-139 nolu tadilat ruhsatı mevcuttur.

Yapı, onaylı mimari tadilat projesine göre;

- bodrum katta kat holü, makine dairesi, elektrik odası, sığınak, dükkanlar ve

zemin kattaki 264 nolu bağımsız bölümün eklentisi (projeye elle yazılmış

olup herhangi bir onayı yoktur. Yeşil GYO yetkilileri proje üzerindeki ilgili eklentiyi

belirten yazının tadil edilmesi için yakın zamanda ilgili Tapu ve Belediyeye başvuru

yapacaklarını belirtmişlerdir)

- zemin katta, bina giriĢi, kat holü ve dükkanlar;

- normal katta ise kat holü ve dükkanlar

olacak şekilde toplam 8.060 m2 alanlı olarak tasarlanmıştır.

Halihazırda binanın kaba inşaatı tamamlanmış, dış cephe sıvası yapılmıştır.

Bahçe peyzaj düzenlemesi henüz yapılmamıştır. Açık alanlar stabilize kaplıdır.

Tüm iç hacimlerde zeminler ve tavanlar brüt beton; duvarlar ise brüt beton ve kısmen

ince sıvalıdır.

Isıtma ve havalandırma sistemleri, yangın söndürme sistemi ve sıhhi tesisatlarının

imalatları yapılmamıştır.

17

2014/3304

Dükkânların vitrin doğramaları ve camları yoktur. İlgililerden dükkânların ince imalatları

yapılmadan; bina genelinde ısıtma ve havalandırma sistemlerinin yanı sıra yangın

söndürme sistemi tesisatları, asansör, yürüyen merdiven ve ortak alanlarının zemin,

duvar ve tavan imalatları yapıldıktan sonra kiracılara teslim edileceği öğrenilmiştir.

Binanın halihazırdaki fiziksel gerçekleĢme (inşai tamamlanma) oranı

yaklaĢık % 50; kiracılara teslim standardına göre fiziksel gerçekleşme oranı ise

yaklaĢık % 65 mertebesindedir.

Değerlemeye konu taşınmazların 20.02.2013 onay tarihli tadilat projesine göre kullanım

alanları aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

Sıra

No

Bağımsız

Bölüm No Kat No

Onaylı Mimari Projeye Göre Net

Kullanım Alanı (m2)

1 250 Bodrum 101,15

659,46

2 251 Bodrum 103,62

3 252 Bodrum 51,16

4 253 Bodrum 99,62

5 254 Bodrum 151,90

6 255 Bodrum 152,01

7 264 Bodrum 708,52 (*)

2.004,52 Zemin 1.296

8 265 1 127,43

1.067,67

9 266 1 706,13

10 267 1 123,43

11 268 1 66

12 279 1 44,66

Toplam 3.731,63 3.731,65

Değerlemede onaylı mimari tadilat projesine esas toplam net alanlar (3.731,63 m2)

dikkate alınmış olup ortak alanların sağladığı avantajlar değere yansıtılmıştır.

(*) Onaylı tadilat projesindeki kat planına elle yazılmış olup herhangi bir onayı yoktur. Yeşil GYO

yetkilileri proje üzerindeki ilgili eklentiyi belirten yazının tadil edilmesi için yakın zamanda ilgili

Tapu ve Belediyeye başvuru yapacaklarını belirtmişlerdir)

18

2014/3304

11.EN VERĠMLĠ KULLANIM ANALĠZĠ

Güzelşehir Alışveriş Merkezi’nin lokasyonu, işyerlerinin bina bünyesindeki konumları,

kullanım alanları ve inşaî özellikleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneklerinin

(binanın tamamlanması halinde),

1. Hipermarket

2. AlıĢveriĢ merkezi

şeklinde sıralanması mümkündür.

12. DEĞERLENDĠRME

Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler:

Olumlu etkenler:

E-5 (D-100) Karayolu üzerinde ve Güzelşehir Vilları yanında konumlu olmaları,

Ulaşım imkânlarının kolaylığı,

Tamamlanmış alt yapı,

Müşteri celbi ve reklâm kabiliyeti,

Yeterli miktarda açık otopark alanına sahip olması,

Yaz aylarındaki yüksek ticari potansiyeli,

Kat irtifakının kurulmuş; Yapı kullanma izin belgesinin (mevcut durum için) alınmış

olması,

Yakın çevrede benzer özelliklerde (tasarım, otopark ve bina yaşı) iş merkezinin

bulunmaması.

Olumsuz etken:

Natamam durumda olmaları.

19

2014/3304

13.FĠYATLANDIRMA

TaĢınmazların satıĢ (pazar) değerleri, kullanımı mümkün olan yöntemlerle

saptanmıĢtır. Değerleme prosesi aĢağıda ayrıntılı olarak verilmiĢtir.

Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.

- Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

- Gelir İndirgeme Yaklaşımı

- İkame Maliyet Yaklaşımı

13.1. Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları

ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer

gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat

ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkuller için birim fiyat belirlenmiştir.

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

ĠĢyeri Emsalleri (satılık)

– Güzelce’de E-5 üzerinde daha iyi konumda 1.580 m2 kullanım alanlı 4 katlı bina 3.250.000,-USD

bedelle satılık. (Tel: 212 863 70 63) (2.057,-USD/m2)

– Kamiloba’da E-5 yan yol üzerinde daha iyi konumda 48 m2 kullanım alanlı dükkan 155.000,-TL

bedelle satılık.

(Tel: 212 884 41 01) (3.229,-TL/m2)

– Kumburgaz merkezde yer alan yeni binanın zemin katındaki 140 m2 kullanım alanlı depolu dükkan

385.000,-TL bedelle satılık. (Tel: 212 530 12 12) (2.750,-TL/m2)

ĠĢyeri Emsalleri (kiralık)

– Kumburgaz’da daha iyi konumda E-5 Karayolu’na cepheli, 840 m2 kullanım alanlı 5 katlı plaza

8.000,-TL/ay bedelle kiralık. (Tel: 541 499 96 08) (9,5,-TL/m2)

– Güzelce’de cadde üzerinde sahile yakın 40 m2 kullanım alanlı dükkan 500,-TL/ay bedelle kiralık.

(Tel: 212 864 12 19) (12,5-TL/m2)

– Güzelce’de E-5 üzerinde daha iyi konumda 1.000 m2 kullanım alanlı 5 katlı bina 20.000,-TL

bedelle kiralıktır. (Tel: 212 883 94 04) (20,-TL/m2)

Bilgi Notu: Konu taşınmazların yer aldığı binanın halihazır durumu itibariyle 12.500.000,-TL

bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir. (Tel: 532 254 38 17)

20

2014/3304

Emsal Analizi ve ulaĢılan sonuç

Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yapılan piyasa araştırmalarında benzer nitelikli taşınmazların fiyatları incelenmiş olup emsallerin

ortalaması 3.570 TL/m2’dir. Buna göre zemin katta konumlu 264 nolu bağımsız bölümün tamamlanmış halinin ortalama m2 birim değeri için % 10 pazarlık

payı, % 30 konum düzeltmesi ve % 10 bodrum kat büyüklüğü düzeltmesi uygun görülmüş ve 2.000 TL kıymet takdir edilmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin

bina içerisindeki konumlarına göre takdir olunan halihazır durumları ve tamamlanmaları halindeki birim değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Bölgedeki kiralık gayrimenkuller üzerinde yapılan piyasa araştırmalarında ise emsallerin ortalaması 14 TL/m2’dir. Buna göre zemin katta konumlu 264

nolu bağımsız bölümün tamamlanmış halinin ortalama m2 birim kira değeri için % 10 pazarlık payı, % 30 konum düzeltmesi ve % 10 bodrum kat

büyüklüğü düzeltmesi uygun görülmüş ve 8 TL kıymet takdir edilmiştir. Diğer bağımsız bölümlerin bina içerisindeki konumlarına göre takdir olunan birim

kira değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Kat No

Bağımsız

Bölüm

No

Onaylı

Mimari

Projeye

Göre Net

Kullanım

Alanı (m2)

Halihazır

Durumları

Ġtibariyle

m2 Birim

Değeri (TL)

Halihazır Durumları

Ġtibariyle m2 Arsa

Payları Dahil

YuvarlatılmıĢ

Değeri (TL)

Tamamlanmaları

Halindeki m2 Birim

Değeri (TL)

Tamamlanmaları

Halindeki Arsa Payı

Dahil YuvarlatılmıĢ

Değeri (TL)

Tamamlanmaları

Halindeki Aylık m2

Birim Kira Değeri

(TL)

Tamamlanmaları

Halindeki

YuvarlatılmıĢ Aylık

Kira Değeri (TL)

Bodrum 250 101,15 1.050 105.000 1.470 150.000 6 605

Bodrum 251 103,62 1.050 110.000 1.470 155.000 6 620

Bodrum 252 51,16 1.050 55.000 1.470 75.000 6 305

Bodrum 253 99,62 1.050 105.000 1.470 145.000 6 600

Bodrum 254 151,90 1.050 160.000 1.470 225.000 6 910

Bodrum 255 152,01 1.050 160.000 1.470 225.000 6 910

Bodrum 264 2.004,52 1.670 3.350.000 2.000

4.010.000

8 16.000 Zemin

1 265 127,43 1.520 195.000 1.900 240.000 7,8 995

1 266 706,13 1.520 1.075.000 1.900 1.340.000 7,8 5.500

1 267 123,43 1.520 190.000 1.900 235.000 7,8 960

1 268 66 1.520 100.000 1.900 125.000 7,8 515

1 279 44,66 1.520 70.000 1.900 85.000 7,8 350

TOPLAM 3.731,63 5.675.000 7.010.000 28.270

21

2014/3304

13.2. Gelir Ġndirgeme YaklaĢımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesinde konu taşınmazlara ait ileriki yıllardaki gelir

(kira) ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini

yapılmaktadır.

Ancak, binanın natamam durumda olması ve alışveriş merkezinde kira piyasasının

henüz oluşmamış olması nedenleriyle kapitalizasyon oranı belirlenemediğinden bu yöntemin

sağlıklı olarak kullanılması mümkün olmamıĢtır.

13.3. Ġkame Maliyet YaklaĢımı

Bu yöntemde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır.

a) Arsa paylarının değeri

b) ĠnĢaî yatırımların toplam değeri

Not: Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler anlamında

olmayıp tesisin toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklüklerdir.

a) Arsa paylarının değeri :

Rapor konusu parselin rayiç değerinin tespitinde “Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi”

kullanılmıştır.

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları

ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer

gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat

ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Emsal 1 : (Tel: 0212 868 22 20)

Aynı bölgede yer alan, (E-5 Karayolu alt kısmı) ve imar planında Konut alanı olarak belirlenen

alanda yer alan, 460 m2 yüzölçümlü deniz manzaralı arsa 250.000,-TL bedelle satılıktır.

(~545,-TL/m2)

Emsal 2 : (Tel: 532 326 92 13)

Aynı bölgede yer alan, (E-5 Karayolu alt kısmı) ve imar planında Konut alanı olarak belirlenen

alanda yer alan, 570 m2 yüzölçümlü deniz manzaralı arsa 320.000,-TL bedelle satılıktır.

(~560,-TL/m2)

Emsal 3 : (Tel: 532 154 56 65)

Aynı bölgede yer alan, (E-5 Karayolu alt kısmı) ve imar planında Konut alanı olarak belirlenen

alanda yer alan, 2.945 m2 yüzölçümlü deniz manzaralı arsa 2.000.000,-TL bedelle satılıktır.

(~680,-TL/m2)

22

2014/3304

Emsal 4 : (Tel: 212 873 13 30)

Aynı bölgede yer alan, (E-5 Karayolu üst kısmı) ve imar planında Konut alanı olarak belirlenen

alanda yer alan, 4.300 m2 yüzölçümlü deniz manzaralı arsa 2.500.000,-TL bedelle satılıktır.

(~580,-TL/m2)

Emsal Analizi

Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yapılan piyasa araştırmalarında benzer

nitelikli arsaların fiyatları incelenmiş olup tespit edilen emsallerin ortalama birim değeri

yaklaşık 590 TL/m2’dir. Pazarlık payı % 15, konum düzeltmesi % 30 (konu taşınmazların

büyük ölçüde yer aldıkları siteye bağlı olması dikkate alınarak) olarak kabul edilmiş olup arsa

paylarının m² birim değeri 590 TL/m2 x 0,85 x 0,70 350 TL olarak belirlenmiştir.

Buna göre rapor konusu taşınmazların arsa paylarının değeri,

8.259,76 m2 x 350,-TL/m² 2.890.000,-TL olarak belirlenmiştir.

b) ĠnĢaî yatırımların değeri:

İnşaî yatırımın değerlendirmeye esas m² birim bedeli (kârı havi satışa esas rayiç

tutarı), binanın yapılış tarzı ve niteliği ile birlikte halihazır fiziksel durumu dikkate

alınarak saptanmıştır.

Bu değerlendirmemizde inşaat piyasası güncel verileri dikkate alınmıştır.

İnşaat firmaları ile yapılan görüşmelerde rapor konusu AVM’nin bazı ince imalatları

kiracılara bırakılmak suretiyle (ortak alanların ve tüm teknik alt yapının tamamlanması

hali için) tamamlanması durumunda ortalama m2 birim maliyetinin (yüklenici karı da

dahil) 1.000-1.300 TL aralığında gerçekleşeceği öğrenilmiştir.

Buna göre rapor konusu AVM’nin tamamlanmış durumu için m2 birim maliyeti

1.150 TL olarak belirlenmiştir.

Rapor konusu taĢınmazların onaylı mimari projeye göre (kiralanabilir)

inĢaat alanları toplamı: 3.731,63 m²

Ortalama m² birim değeri: 1.150,-TL

Kiracılara teslim standardına göre inĢai tamamlanma oranı: % 65 olmak üzere

ĠnĢai yatırımların mevcut inĢai tamamlanma oranı itibariyle değeri,

3.731,63 m² x 1.150,-TL/m² x % 65 (2.789.393) 2.790.000,-TL

ĠnĢai yatırımların tamamlanması durumundaki değeri,

3.731,63 m² x 1.150,-TL/m² (4.291.374) 4.290.000,-TL’dir.

23

2014/3304

Özet olarak taĢınmazların bir bütün halinde ve ;

halihazır durumları itibariyle değeri,

Arsa paylarının değeri .................... 2.890.000,-TL

İnşaî yatırımın değeri ……............... 2.790.000,-TL olmak üzere

TOPLAM 5.680.000,-TL müĢteriye teslim anlamındaki tamamlanmaları durumundaki değeri,

Arsanın değeri ….......................... 2.890.000,-TL

İnşaî yatırımın değeri ……............... 4.290.000,-TL olmak üzere

TOPLAM 7.180.000,-TL'dir.

14. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRMESĠ

14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının

UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin

Açıklaması

Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirlerine

yakındır.

Ancak nihai değer olarak (taĢınmazın halihazır fiziksel durumu ve henüz

iĢletmeye açılmamıĢ olması sebepleriyle) “Ġkame Maliyet Yöntemi” ile bulunan

değerlerin alınması uygun görülmüĢtür.

14.2. Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler

Taşınmazlar halihazırda natamam durumda olduklarından kira gelirleri yoktur.

Tamamlanmaları durumundaki ayrı ayrı ve toplam kira değerleri sayfa 20’deki tabloda

sunulmuştur. Buna göre tamamlanmaları halindeki kira değerleri toplamı 28.270,-TL/ay

olarak hesap ve takdir edilmiştir.

14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Rapor konusu taşınmazların, tespit edilebilen herhangi bir hukuki sorunu

bulunmamaktadır.

14.4. BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

24

2014/3304

14.5. MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmazların bağımsız bölüm bazındaki değerleri emsal karşılaştırma bölümünde yer

alan değer tablosunda verilmiş olup ortak alan payları değerlere yansıtılmıştır. Bölünmüş

kısımları yoktur.

14.6. Hasılat PaylaĢımı Veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

14.8. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Taşınmazların yer aldıkları Güzelşehir AVM halihazırda natamam durumda olup henüz

kat mülkiyetine geçilmemiştir. Yapılan temas ve incelemelerde AVM için alınmış 20.02.2013

onay tarihli tadilat projesi bulunduğu, henüz yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı tespit

edilmiştir.

14.9. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Değerlemesi yapılan gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde “Proje”

başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel

bulunmamaktadır.

25

2014/3304

15. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen GüzelĢehir AlıĢveriĢ Merkezi bünyesinde

konumlu olan 12 adet natamam bağımsız bölümün yerinde ve projeleri üzerinde yapılan

incelemeleri sonucunda, alışveriş merkezinin lokasyonuna, taşınmazların bina bünyesindeki

konumlarına, mimari özelliklerine, inşaî kalitelerine, kullanım fonksiyonlarına ve çevrede

yapılan piyasa araştırmalarına göre tadilat projesindeki kullanım alanları esas tutularak

bir bütün halde günümüz ekonomik koşullarındaki,

A. Halihazır durumları itibariyle arsa payları dahil toplam değeri için,

5.680.000,-TL (Beşmilyonaltıyüzseksenbin Türk Lirası)

(5.680.000,-TL ÷ 2,323 TL/USD (*) 2.445.000,-USD)

(5.680.000,-TL ÷ 2,826 TL/Euro (*) 2.010.000,-Euro)

B. Tamamlanmaları durumundaki arsa payları dahil toplam değeri için ise,

7.180.000,-TL (Yedimilyonyüzseksenbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

(7.180.000,-TL ÷ 2,323 TL/USD (*) 3.091.000,-USD)

(7.180.000,-TL ÷ 2,826 TL/Euro (*) 2.541.000,-Euro)

C. Tamamlanmaları durumundaki aylık toplam kira değeri için ise,

28.270,-TL (Yirmisekizbinikiyüzyetmiş Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

(28.270,-TL ÷ 2,323 TL/USD (*) 12.170,-USD)

(28.270,-TL ÷ 2,826 TL/Euro (*) 10.000,-Euro)

(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,826 TL; 1,- USD = 2,323 TL'dir.

Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.

Taşınmazların, halihazır durumları itibariyle KDV dahil (%18) değeri 6.702.400,-TL;

tamamlanmaları durumundaki KDV dahil (%18) değeri 8.472.400,-TL, tamamlanmaları

durumundaki KDV dahil (%18) toplam kira değeri ise 33.358,60.-TL dir.

26

2014/3304

Rapor konusu taĢınmazların Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO

portföyünde “Projeler” baĢlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca

bulunmamaktadır.

İşbu rapor, YeĢil Gayrimenkul Yatırımın Ortaklığı A.ġ.’nin talebi üzerine ve

3 (üç) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek

sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 31 Aralık 2014

(Değerleme Tarihi: 26 Aralık 2014)

Saygılarımızla,

Lotus Gayrimenkul Değerleme

ve DanıĢmanlık A.ġ.

Eki:

Uydu görünümü (3D)

Tapu Suretleri (12 adet)

TAKBİS belgeleri

Yapı ruhsatı (ilk)

Tadilat ruhsatı

Tadilat projesi resimleri (3 sayfa)

Fotoğraflar

Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler

Değerleme uzmanlığı lisans belgesi

Değerleme sözleşmesi sureti

Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı

(Lisans No: 400114)

Uygar TOST Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401681)

27

2014/3304

Uydu görünümü (3D)

28

2014/3304

29

2014/3304

30

2014/3304

31

2014/3304

32

2014/3304

33

2014/3304

34

2014/3304

35

2014/3304

36

2014/3304

37

2014/3304

38

2014/3304

39

2014/3304

40

2014/3304

41

2014/3304

42

2014/3304

43

2014/3304

44

2014/3304

Ġlk ruhsat

45

2014/3304

Tadilat ruhsatı

46

2014/3304

Tadilat projesi kat planları

Bodrum kat

Zemin kat

47

2014/3304

Normal kat

Kesit

48

2014/3304

Büyükçekmece Belediyesi yazısı

252 nolu b.b.

49

2014/3304

Taşınmazların görünüşleri

50

2014/3304

51

2014/3304

52

2014/3304

53

2014/3304

54

2014/3304

ÖZGEÇMİŞ

Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN

Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, 06.11.1973

Medeni Hali : Evli

SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / 400114

Mesleği : İnşaat Mühendisi

Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995

İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans

İngilizce Hazırlık Programı / 1996

İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi

İşletmecilik İhtisas Programı / 1997

Mesleki Tecrübe

Ordu Donatım Okulu – Balıkesir : Ağustos 1997 – Kasım 1998 Yedek Subay

Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 1999 - Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak 2005 - ... ġirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı

55

2014/3304

ÖZGEÇMİŞ

Adı Soyadı : Uygar TOST

Doğum Yeri ve Tarihi : Kocaeli, 02.01.1979

Medeni Hali : Evli

SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 01 Nisan 2011 / 401681

Mesleği : Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi

Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Yıldız Teknik Üniversitesi / 2002

Mesleki Tecrübe

Eskidji Gayrimenkul – İstanbul; : Mart 2004 – Ekim 2004 Gayrimenkul DanıĢmanı Colliers İnternational- İstanbul; : Ocak 2005 - Mayıs 2005 Yatırım DanıĢmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. : Mayıs 2005 - ... Değerleme Uzmanı

56

2014/3304