xelius estate - процедуры реализации схем инвестирования в...
DESCRIPTION
В презентации приведены процедуры реализации схем инвестирования в недвижимость: - 100%-я оплата всей суммы на приобретение инвестиционного обЪекта - Приобретение квартиры с помощью ипотеки - Три способа продажи квартиры, находящейся в ипотеке - РассрочкаTRANSCRIPT
Процедуры реализации схем инвестирования в недвижимость
100%-я оплата всей суммы на приобретение инвестиционного обЪекта
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
Схема действий:
1. Подписание договора на оказание услуг c XELIUS ESTATE.
2. Перечисление авансового платежа.
3. Оценка целей и финансовых возможностей инвестора:
— Определяем какой суммой располагает инвестор (для 100%-й оплаты);
— Какой объект готовы приобретать, с какой целью (перепродажа, аренда).
4. Поиск объектов инвестирования исходя из финансовых возможностей, составление
шорт-листа подобранных объектов, в зависимости от различных факторов:
— Какие строящиеся объекты в данном ценовом диапазоне можно подобрать на
территории Московской области (учитываем удаленность от МКАД, ЖД станций, станций
метро, автомагистрали и т.д.), расположение на территории Новой Москвы;
— Какие варианты квартир есть у застройщиков.
5. Согласование списка объектов с инвестором, выбираем наиболее ликвидные и с
наименьшей стоимостью.
#1
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
6. Проверяем у объектов:
— Соответствие 214-ФЗ;
— Юридическую чистоту документов, благонадежность застройщика;
— Наличие аккредитации банками выбранного объекта.
7. Согласовываем цену выбранной квартиры и варианты приобретения, возможность
бронирования квартиры у застройщика.
8. Получаем копию паспорта инвестора для заключения договора бронирования и договора
на оказание услуг по регистрации основного договора в регистрирующем органе (при
необходимости).
9. Инвестор подписывает ДБ (договор бронирования) или договор оказания услуг по подбору
квартиры и производит оплату через расчётный счёт застройщику.
10. Подписание договора на оказание услуг по регистрации основного договора (ДДУ).
11. Личный приезд инвестора и подписание договора участия в долевом строительстве (ДДУ) у
застройщика.
12. Оплата по договору на оказание услуг по регистрации ДДУ в регистрационной палате.
13. Ожидание зарегистрированного договора долевого участия - до 20 дней.
14. Оплата застройщику всей суммы стоимости квартиры (100% оплата) после регистрации.
15. Ожидание окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
16. Получение информации о ходе строительства объекта от XELIUS ESTATE.
17. Разработка стратегии: реализация или аренда.
18. Поиск клиента (покупателя, арендатора).
19. Реализация объекта: переуступка прав или договор купли-продажи.
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
При сделке с Договором участия в долевом строительстве, в рамках 214-ФЗ реализация происходит следующим образом:
1. Находим покупателя.
2. Уведомляем застройщика о намерениях продать квартиру, получаем письменное согласие.
3. Готовим с застройщиком договор на переуступку прав - оформление договора переуступки
застройщиком может быть платным.
4. Согласовываем условия и оплату между сторонами.
5. Выбираем банк и открываем ячейку или аккредитив в банке (закладка/перечисление
денежных средств).
6. Подписываем договор об открытии ячейки или аккредитива, в котором указаны условия для
их раскрытия.
7. Подписываем договор на переуступку.
8. Подаём документы на регистрацию.
9. После регистрации сделки по переуступке, встречаемся в банке для проведения
взаиморасчётов.
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
Приобретение квартиры с помощью ипотеки#2Кредит на приобретение
строящегося жилья
Используется с целью дальнейшей
перепродажи квартиры или сдачи в
аренду после оформления в
собственность и необходимого
ремонта.
Кредит под залог имеющегося жилья
При этом, в случае удачной инвестиции
и продажи квартиры в новостройке,
погашаем сумму кредита, выводим из
залога имеющееся жильё и оставляем
прибыль себе.
Кредит на приобретение готового жилья
При покупке квартиры на вторичном
рынке недвижимости с учётом ипотеки
можно её сдавать через короткий
промежуток времени после проведения
необходимого ремонта.
При правильном выборе объекта и
проведения перепланировки, можно
добиться более высокой доходности.
Схема действий:
1. Подписание договора на оказание услуг c XELIUS ESTATE.
2. Перечисление авансового платежа.
3. Оценка целей и финансовых возможностей инвестора:
— Определяем какой суммой располагает инвестор (первоначальный платёж);
— Какой объект готовы приобретать, с какой целью (перепродажа, аренда).
4. Получаем копию паспорта инвестора для заключения договора бронирования и договора
на оказание услуг по регистрации основного договора в регистрирующем органе (при
необходимости).
5. Поиск объектов инвестирования исходя из финансовых возможностей, составление
шорт-листа подобранных объектов, в зависимости от различных факторов:
— Какие строящиеся объекты в данном ценовом диапазоне можно подобрать на
территории Московской области (учитываем удаленность от МКАД, ЖД станций, станций
метро, автомагистрали и т.д.), расположение на территории Новой Москвы;
— Какие варианты квартир есть у застройщиков.
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
6. Согласовываем список объектов с инвестором, выбираем наиболее ликвидные и с
наименьшей стоимостью.
7. Проверяем у объектов:
— Соответствие 214-ФЗ;
— Юридическую чистоту документов и благонадёжность застройщика;
— Наличие аккредитации банками выбранного объекта.
8. Согласовываем цену выбранной квартиры и варианты приобретения, возможность
бронирования квартиры у застройщика (фиксирования квартиры и цены).
На этом этапе смотрим возможность приобретения квартир по специальным предложениям или акциям от застройщика, а также ищем возможности максимального снижения цены на продаваемые квартиры.
Как это происходит:
У застройщика появляется в продаже пул квартир для реализации по специальной акции. Это
процент от стоимости квартиры, скидка с кв.м., или различные акционные купоны и прочее.
Используем всё это для снижения цены.
Если у застройщика имеется несколько продавцов (агентств недвижимости), то им застройщик
кроме комиссии (процента от стоимости проданной квартиры) разрешает давать скидки
покупателю. Например, до 3 000 рублей за кв.м. Клиенту агентство предлагает скидку в размере
2 000 рублей за кв.м. Соответственно, 1 000 рублей за каждый метр агентство получает в
качестве выручки к своей комиссии.
Если мы начинаем торг по скидке с разными продавцами на этом объекте, то имеем
потенциальную возможность получить дополнительную скидку для клиента. В данном случае это
еще 1 000 рублей за кв.м. Итого, в случае удачного торга, общая скидка на приобретаемую
квартиру составит 3 000 рублей с кв.м.! Тут же фиксируем цену в договоре.
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
9. Инвестор подписывает ДБ (договор бронирования) или договор оказания услуг по подбору
квартиры и производит оплату через расчётный счёт застройщику.
10. Подписание договора на оказание услуг по регистрации основного договора (ДДУ).
11. Инвестор предоставляет необходимый пакет документов для банка (пакет для физлиц и
для ИП - отличаются в разных банках). Документы для физлица (по основному месту работы):
— Справка 2-НДФЛ или справка по форме банка;
— Копия трудовой книжки или трудового Договора;
— Заявление-анкета по форме банка;
— СНИЛС (пенсионное свидетельство);
— Копия паспорта клиента.
Для индивидуальных предпринимателей (ИП) пакет документов согласовывается отдельно в зависимости от требований банка, в который направляем заявление-анкету.
12. Проверяем предоставленные инвестором документы.
13. Подаем документы в предварительно выбранные банки на получение одобрения по
ипотечному кредиту.
14. Ожидание одобрения ипотечного кредита банком на выбранный объект недвижимости.
Срок ожидания зависит от многих факторов, обычно до 5 дней. Если объект не аккредитован банком, то всё равно можно получить одобрение, но срок при этом возрастёт.
15. Личный приезд инвестора для подписания кредитного договора и подписание договора
участия в долевом строительстве (ДДУ) у застройщика – в один день.
16. Оплата по договору на оказание услуг по регистрации ДДУ в регистрационной палате.
17. Ожидание зарегистрированного договора долевого участия - до 20 дней.
18. Оплата первоначального взноса и суммы ипотечного кредита после регистрации.
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
19. Ожидание окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
20. Получение информации о ходе строительства объекта от XELIUS ESTATE.
21. Получение информации о завершении строительства в соответствии с договором с целью
необходимости принятия объекта долевого строительства Дольщиком.
22. Получение Свидетельства о собственности.
23. Разработка стратегии: реализация или аренда.
24. Поиск клиента (покупателя, арендатора).
25. Реализация объекта: переуступка прав или договор купли-продажи.
Три способа продажи квартиры, находящейся в ипотеке:
Самостоятельно (без участия третьих лиц)
— Получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры и определить суммы задолжности на
определенную дату между продавцом и покупателем;
— Предоставить предварительное соглашение между продавцом и покупателем, заверенное нотариально.
Это соглашение даёт банку гарантию того, что покупатель не передумает в случае возникновения
непредвиденных ситуаций (больше вероятность предоставления и заверения данного соглашения);
— Перечисление покупателем суммы задолжности по кредиту на счёт банка, после чего продавец получает
от банка закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолжности. С указанными
документами продавец идёт в регистрационную палату, где регистрируется снятие обременения на
продаваемое жилое помещение, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру;
— Если оговорённая цена квартиры выше, чем сумма долга по ипотечному кредиту, то разница
закладывается в день сделки в депозитарную ячейку банка (любого, не обязательно банка-кредитора по
ипотеке). Условием доступа к данным денежным средствам является предъявление
зарегистрированного договора купли-продажи. В некоторых случаях банки дополнительно требуют
предоставить нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на квартиру.
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
С помощью банка
Последовательность шагов будет аналогичной рассмотренной выше, но с некоторыми отличиями.
— Покупатель вносит сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотечного кредита на
банковский депозит или же в банковскую ячейку, но исключительно этого же банка. Если имеется
разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается
на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры в другую депозитарную ячейку;
— Банк самостоятельно доводит до сведения регистрационной палаты, что ипотечный кредит выплачен, а
также передаёт всю необходимую документацию, в частности, закладную на квартиру в ипотеке. После
этого происходит регистрация сделки купли-продажи ипотечной квартиры с переходом права
собственности на недвижимость к покупателю (процедура аналогична рассмотренной выше);
— Разницу денежных средств продавец получает из банковской ячейки после регистрации сделки
купли-продажи недвижимости.
Путём покупки кредита
Происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, т.е. покупатель становится новым
заёмщиком, а квартира по-прежнему остаётся в залоге у банка:
— Банк одобряет нового заёмщика на ипотечный кредит;
— Банк, покупатель и продавец подписывают соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту.
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
Рассрочка
Схема действий:
1. Подписание договора на оказание услуг c XELIUS ESTATE.
2. Перечисление авансового платежа.
3. Оценка целей и финансовых возможностей инвестора:
— Определяем какой суммой располагает инвестор (первоначальный взнос или 100% -я
оплата);
— Какой объект готовы приобретать, с какой целью (перепродажа, аренда).
4. Поиск объектов инвестирования исходя из финансовых возможностей, составление
шорт-листа подобранных объектов, в зависимости от различных факторов:
— Какие строящиеся объекты в данном ценовом диапазоне можно подобрать на
территории Московской области (учитываем удаленность от МКАД, ЖД станций, станций
метро, автомагистрали и т.д.), расположение на территории Новой Москвы;
— Какие варианты квартир есть у застройщиков.
5. Согласовываем список объектов с инвестором, выбираем наиболее ликвидные и с
наименьшей стоимостью.
6. Проверяем у объектов:
— Соответствие 214-ФЗ;
— Юридическую чистоту документов и благонадёжность застройщика;
— Наличие аккредитации банками выбранного объекта.
7. Согласовываем цену выбранной квартиры и варианты приобретения, возможность
бронирования квартиры у застройщика (фиксирования квартиры и цены).
#3
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
Если имеется возможность приобретения недвижимости (квартиры в новостройке) в рассрочку, то инвестор
(покупатель) обязан внести первоначальный взнос, а остаток выплачивать равными долями согласно
указанному в договоре графику платежей.
Варианты рассрочки могут быть различными, например:
— Она может быть краткосрочной: на 3-6 месяцев, при этом первоначальный взнос обычно
составляет до 50%. Она может быть беспроцентная или с минимальной переплатой, обычно
не более 3% от стоимости.
— При долгосрочной рассрочке, которая оформляется на длительный срок (от 12 месяцев и
более) покупатель вносит сумму первоначального взноса от 50 до 70% от стоимости, при этом
сама рассрочка будет или беспроцентной, или процентной, ставка может составить до 24%
годовых на остаток долга.
При приобретении квартиры в рассрочку документы, подтверждающие платёжеспособность покупателя недвижимости, обычно не требуются, а нужен только паспорт.
У застройщика можно получить и рассрочку на других, более выгодных условиях, каждый
вариант, обсуждается индивидуально.
Застройщик имеет право установить в договоре сумму в качестве первоначального взноса,
которую покупатель внесёт сразу, а также установить размер и порядок начисления
последующих платежей, указать сроки, в течение которых они будут выплачиваться.
Так же он может предусмотреть определённые меры безопасности при продаже объекта
недвижимости в рассрочку. Для этого устанавливаются штрафные санкции за просрочку
платежей и другие условия, которые будут прописаны в договоре.
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
8. Получаем копию паспорта инвестора для заключения договора бронирования и договора
на оказание услуг по регистрации основного договора в регистрирующем органе.
9. Инвестор подписывает ДБ (договор бронирования) или договор оказания услуг по подбору
квартиры и производит оплату через расчётный счёт застройщику.
10. Подписание договора на оказание услуг по регистрации основного договора (ДДУ).
11. Личный выезд инвестора на подписание договора участия в долевом строительстве (ДДУ).
12. Оплата по договору на оказание услуг по регистрации ДДУ в регистрационной палате.
13. Ожидание зарегистрированного договора долевого участия - до 20 дней.
14. Оплата застройщику всей суммы стоимости квартиры (100%-я оплата) после регистрации.
15. Ожидание окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
16. Получение информации о ходе строительства объекта от XELIUS ESTATE.
17. Получение информации о завершении строительства в соответствии с договором с целью
необходимости принятия объекта долевого строительства Дольщиком.
18. Получение Свидетельства о собственности.
19. Разработка стратегии: реализация или аренда.
20. Поиск клиента (покупателя, арендатора).
21. Реализация объекта: переуступка прав
или договор купли-продажи.
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
ООО «Кселиус трейдинг»
ИНН: 7702812662
КПП: 770201001
Юридический адрес:
127051, г. Москва,
Малый Сухаревский переулок,
д. 9, стр. 1, офис 36
Фактический адрес:
115054, г. Москва,
ул. Дубининская,
д.57, стр.2, офис 2302
+7 495 636 28 73 | [email protected] | www.xeliusestate.ru
Помните, что нужно инвестировать с умом, а значит инвестировать вместе с XELIUS ESTATE.
Запросите свой индвидуальный план инвестирования
+7 495 636 28 [email protected] | www.xeliusestate.ru