WOHNEN IN LEIPZIG, NÜRNBERG UND BREMENWohnungsmarktsituationen, Herausforderungen und Strategien im Vergleich

Konzeption und Organisation Koopstadt: Christina Kahl (L), Dr. Stefan Bege und Michael Ruf (N), Katharina Günther und Detlef Schobeß (HB)

Konzeption und Organisation Hochschulpartner: Prof. Julian Wékel und Dr. Anna Zdiara (TU Darmstadt), Dr. Thomas Pristl (Universität Kassel)

Weitere Betreuer: Jasmin Boghrat, Klaus Köberer, Elodie Vittu

Studierende aus Cottbus, Darmstadt, Dortmund, Frankfurt, Kaiserslautern, Kassel, Nürnberg und Weimar

Gefördert durch das BBSR

Wohnen in Leipzig, Nürnberg und Bremen

FELDARBEIT, RECHERCHE, INSPIRATION

Art BerauerChristian Honstein

Wohnen in Leipzig, Nürnberg und Bremen

WANDEL VON NACHFRAGEDYNAMIKEN UND IHRE STADT- / SOZIALRÄUMLICHEN DIMENSIONEN

Hanna BuntzPaul DämpfertAnne KupplerCarmen LiebichJon Rohrbach

EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE

Stadtspezifische Einflussfaktoren

Allgemeine Entwicklungstendenzen

Ausprägungen lokalspezifischer Nachfrage

Herausforderung: Entwicklung eines nachfragekompatiblen Wohnungsangebots

EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE:

ÜBERLOKALE TRENDS

Allgemeine Entwicklungstendenzen

Lokale Nachfrage wird durch überlokale Entwicklungen und Rahmenbedingungen beeinflusst, unter anderem durch:

Globalisierung

Individualisierung

Demografischen Wandel

Veränderte Mobilität

Networking

Wissenszugänglichkeit

Veränderte Geschlechterrollen

Sozialräumliche Trends ( z.B. Reurbanisierung)

EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE:

STADTSPEZIFISCHE FAKTOREN (I)

Historie und Baustruktur

Politischer und gesellschaftlicher Wandel

Gründerzeitbebauung

Leerstand

Leipzig

• Kriegszerstörung

• Bauten der 1950er Jahre

• Nähe zu Staaten des alten Ostblocks

Nürnberg

• Hafen-, Hansestadt

• Große Flächen

• Bremer Haus

• Nord-Südausdehnung

Bremen

EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE:

STADTSPEZIFISCHE FAKTOREN (II)

Region, Wirtschaft, Standort

Starke Stadt in schwacher Region

Leipzig

Metropolregion

Tourismus als Wirtschaftsfaktor

Nürnberg

Stadtstaat / Landeshauptstadt

Wirtschaftlicher Strukturwandel

Bremen

EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE:

STADTSPEZIFISCHE FAKTOREN (III)

Spotlights

Bevölkerungswachstum, “Schwarmverhalten”, hohe Scheidungsquoten

Bürgerengagement

Überwiegend sanierte Wohnungen, hoher Leerstand

Leipzig

Familienflucht

Standardliebe

Ausgeschöpfte Fläche

Viele Menschen mit Migrationshintergrund

Nürnberg

hohe Wohneigentumsquote

Bremer Haus

Baugruppen

Obdachlosigkeit

Bremen

EINFLÜSSE AUF NACHFRAGE:

STADTSPEZIFISCHE FAKTOREN (IV)

Image

modern

jung

extravagant

urban

Leipzig

traditionell

homogen

konservativ

fränkisch

Nürnberg

alternativ

heterogen

maritim

Bremen

ERFASSUNG VON NACHFRAGE-STRUKTUREN (I)

Leipzig

Nürnberg

Bremen

Unterschiedliche Kategorisierungen in den koopstädten

ERFASSUNG VON NACHFRAGE-STRUKTUREN (I)

Unterschiedliche Kategorisierungen in den koopstädten

Leipzig

Nürnberg

Bremen

Unterschiedliche Erfassung und Kategorisierung von Nachfragegruppen erschwert Vergleichbarkeit und damit die Gewinnung von Erkenntnissen aus interkommunal angelegten Analysen

Synchronisierung wünschenswert!

ERFASSUNG VON NACHFRAGE-STRUKTUREN (II)

Lebensphasenorientierte Nachfrageerfassung im stadträumlichen Kontext – ein methodischer Vorschlag

Wohnen in Leipzig, Nürnberg und Bremen

TRÄGER UND AKTEURE LOKALER WOHNUNGSMARKTDYNAMIKEN

Viola KasparJakob KratzschValentin MeilingerMoritz Trautner

Wohnen in Leipzig, Nürnberg und Bremen

STRATEGIEN UND INSTRUMENTE KOMMUNALER WOHNUNGSPOLITIK

Cilia LichtenbergKassandra LöfflerNina NowakTim König

WOHNUNGSPOLITIK ALS ELEMENT INTEGRIERTER STADTENTWICKLUNGS-POLITIK

SozialeInfrastruktur

LOKALE WOHNUNGSPOLITIK

TechnischeInfrastruktur

Verkehr

Bildung

Migration

Freiräume

Stadtteil-entwicklung Klimaschutz

Städtebau

Denkmal-schutz

ZUM CHARAKTER WOHNUNGS-POLITISCHER INSTRUMENTE (I) Mietpreis-Kappungsgrenze

Mietenspiegel

Stellplatzschlüssel

Kommunale Wohnungsbauunternehmen

Liegenschafts- und Flächenpolitik

Wohnungsbauförderung

Konzeptvergabeverfahren

Städtebauliche Verträge / Soziale Quoten

Wohnungspolitische Konzepte

Arbeitsgruppen / Beteiligungsverfahren

Mobilisierung von Wohnbauflächen

Monitoring

Leitbilder

regu

liere

nd

anre

izse

tzen

d

ZUM CHARAKTER WOHNUNGS-POLITISCHER INSTRUMENTE (II)

Städtebauliche Verträge / Soziale Quoten

Vergabepolitik

Liegenschafts- und Flächenpolitik

Leitbilder

Konzeptvergabeverfahren

Wohnungsbauförderung

Mobilisierung von Wohnbauflächen

Arbeitsgruppen / Beteiligungsverfahren

Wohnungspolitische Konzepte

Baugruppen

Kommunale Wohnungsbauunternehmen

städ

teba

ulic

h

woh

nung

spol

itisc

h

LOKALE STRATEGIEN

Keine Soziale Wohnungsbau-

förderung in Sachsen

Zusammenarbeit von Liegen-schafts- und Stadtentwicklungs-

politik ist ausbaufähigLOKALE STRATEGIEN

LOKALE STRATEGIEN Burgerbeteiligungim Bereich des Wohnens sollte

gestärkt werden

Stadt sollte möglicheGentrifizierungseffekte

beobachtenBaugruppen spielen nur eine

geringe Rolle

Monitoring sollte

ausgebaut werden

Bestehende Bindungen laufen aus

Stadt versäumt,

sich um denWohnungs-bestand zu kummern

Grundstucksvergabe an Meistbietende ist oft

problematisch

LOKALE STRATEGIEN

LOKALE STRATEGIEN

Eine aktivere Flächenpolitik sollte: Erbbaurecht / Vorkaufsrecht

nutzen Konzeptvergaben anwenden und

kleine Initiativen fördern, die bezahlbaren Wohnraum schaffen vorausschauend und strategisch

ausgerichtet sein

LOKALE STRATEGIEN

Die Einbindung weiterer Akteure und Interessen kann über

Bündnisse für Wohnen oder umfassende Beteiligungs-

verfahren innerhalb der Erarbeitung integrierter

wohnungspolitischer Konzepte erfolgen

LOKALE STRATEGIEN

Wie lassen sich Strategien, Verfahren und Instrumente an

veränderte Rahmenbedingungen

anpassen?

Wohnen in Leipzig, Nürnberg und Bremen

ERKENNTNISSE, THESEN, OFFENE FRAGEN

EINDRÜCKE IM 3-STÄDTE-VERGLEICH

Städte in Bewegung

Die Teilnehmer des 3-Städte-Workshops konnten in allen koopstädten dynamische Stadtentwicklungsprozesse beobachten, die lokal unterschiedlich ausgeprägt sind, aber in allen Fällen in besonderer Weise das Wohnen betreffen.

Aufgeweckte Akteure

Alle koopstädte beschäftigen sich intensiv damit, Strategien, Verfahren und Instrumente an aktuelle Herausforderungen anzupassen und halten nach innovativen Lösungen Ausschau.

Hohe Relevanz des Wohnens

Die Gespräche mit den verschiedenen Akteuren und Experten in den koopstädten zeigen, dass dem Wohnen ein hoher Stellenwert zukommt und das Thema als Baustein für die stadtpezifischen Lebensqualitäten wahrgenommen wird.

Ein herzlicher Dank an unsere Gastgeber und Gesprächspartner, die diese Einblicke ermöglicht haben!

STRATEGISCHES HANDELN (I)

Lokalspezifische Ausprägungen strategischen Handelns

Vergleichbare Handlungsstrategien, aber lokalspezifische Schwerpunkte:

Rückgriff auf etablierte Instrumente und Verfahrensroutinen (N)

Stärkung neuer Akteure und Handlungsfelder (z.B. HB: „Koordinierungsstelle für Baugemeinschaften“)

Umgang mit Anpassungsdruck auf instrumenteller Ebene durch veränderte Rahmenbedingungen (L) – auch für nicht-städtische Akteure (z.B.: Haushalten e.V. Wächterhäuser)

Der Vergleich ist lehrreich, Möglichkeiten einer Übertragbarkeit müssen allerdings unter Berücksichtigung lokal differierender Ausgangs- und Rahmenbedingungen geprüft werden

!?

Leitfrage: Wie kann kommunale Wohnungspolitik eine nachhaltige Wohnungsmarktentwicklung und ihre Akteure unterstützen?

!?

STRATEGISCHES HANDELN (II)

Großprojekte und nachhaltige Bestandsentwicklung

Alle koopstädte verfolgen Großprojekte integrierter Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik – nicht in allen Fällen ursächlich wohnungspolitisch motiviert, aber in ihrer Ausgestaltung eine Reaktion auf verstärkte Wohnungsnachfrage

Einblicke in:

L: Bayrischer Bahnhof, Lindenauer Hafen

N: Stadterneuerung Langwasser, Nord-/Nordostbahnhof

HB: Hulsberg-Viertel, Überseestadt

Zentrale Herausforderung: Wohnungspolitischer Einfluss auf die Entwicklung des Wohnungsbestands, v.a. im Hinblick auf eine soziale, mietpreisgünstige Wohnraumversorgung

Unzureichende instrumentelle Optionen zur wohnungspolitischen Steuerung nachhaltiger Bestandsqualifizierung

Zusätzliche Ankäufe im Bestand durch kommunale Wohnungsbaugesellschaften denkbar?

!?

STRATEGISCHES HANDELN (III)

Chancen und Grenzen sozialer Wohnraumförderung

Lokal spezifische Problemlagen und Einschätzungen:

L: Fehlende Landesförderung wird als nachteilig bewertet

N, HB: Schwächen der Fördersystematik werden spürbar(z.B.: Mangelnde Anreizwirkung zinsverbilligter Darlehen; Fehlbelegungsproblematik)

z.T. Durchsetzungsprobleme für Quotenregelungen bei großen Neubauvorhaben auf städtischen Flächen

gesucht: aktuelle Konzepte sozialer Wohnraum-förderung, die auch mit begrenzten Mitteln und unter aktuellen Rahmenbedingungen adäquate Förderwirkungen erzielen können(Zuschussförderung? Dauerhafte Bindungen? Besondere Rolle kommunaler Wohnungsbaugesellschaften?)

!?

L, N: Einbringen von Positionen / Forderungen in landespolitische Debatten

HB: Chancen durch Status als Stadtstaat erlaubt die Entwicklung neuer Konzepte auf Landesebene und direkte Erprobung in den Städten Vorreiterrolle / Vorbildfunktion innerhalb der Bundesländer

!?

STRATEGISCHES HANDELN (IV)

Zum Umgang mit strittigen Instrumenten

Wohnungspolitische Strategien spiegeln klassische Differenzen hinsichtlich der Einschätzung von Instrumenten und ihren Effekten

z.B. Mietspiegel:

Instrument für Vermieter zur Ausnutzung rechtlich gedeckter Mieterhöhungsspielräume?

versus

Chance für Mieter, überzogene Mieterhöhungsgesuche erkennen und ablehnen zu können?

Chance des Arbeitsansatzes von koopstadt:

Vergleichende Betrachtung evaluierter Erfahrungen der einzelnen Städte mit bestimmten Instrumenten Übertragbare Erkenntnisse (im Kontext stadtspezifischer Rahmenbedingungen)

!?

STRATEGISCHES HANDELN (V)

Zum Umgang mit der Gentrifizierungsdebatte

Das Spannungsfeld der bundesweiten Debatte spiegelt sich in den 3 koopstädten wider:

Aufwertung und Qualifizierung von Quartieren als notwendige Elemente positiver Stadtentwicklungsdynamik oder gezielter Stadterneuerungsstrategien

Soziale Benachteiligung und sozialräumliche Verdrängungseffekte im Widerspruch zu den Ansprüchen einer nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik

Zentrale Frage: Wann erreichen steigende Miet-/Kaufpreise und eine Veränderung von Bevölkerungs-und Einkommensstrukturen eine stadtentwicklungs-und sozialpolitisch relevante Dimension?

!?

In den koopstädten:

keine deutlichen Gentrifizierungsprozesse sichtbar, aber: kleinräumiger Beobachtungsbedarf in potenziell gefährdeten Quartieren, um ggf. frühzeitige Reaktionen zu ermöglichen

!?

WOHNUNGSPOLITIK UND STADTPOLITIK (I)

Verortung der Wohnungspolitik in kommunalen Verwaltungsstrukturen

Unterschiedliche Modelle der Verortung wohnungspolitischer Aufgaben und Handlungspotenziale innerhalb der Kommunalverwaltungen der koopstädte

Evaluierungsbedarf, um Stärken und Schwächen der unterschiedlichen Modelle sichtbar zu machen(Chance des koopstadt-Ansatzes)

!?

Generelle Einschätzung: Wirksame kommunale Wohnungspolitik erfordert eine integrierte Anwendung des (ohnehin begrenzten) verfügbaren Instrumentariums Konzentration von Handlungsoptionen innerhalb eines Ressorts sinnvoll

!?

WOHNUNGSPOLITIK UND STADTPOLITIK (II)

Zur Integration von Stadtentwicklungs-, Wohnungs- und Liegenschaftspolitik

Differenzen und Konflikte zwischen wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Zielen einerseits und der realen Liegenschaftspolitik andererseits z.B. im Zuge komplexer Maßnahmen der Innenentwicklung

Wie können bei künftigen Flächenentwicklungen Stadtentwicklungs-, Wohnungs- und Liegenschaftspolitik in strategischen Einklang gebracht werden?

!?

Inwieweit kann die notwendige Qualifizierung des Wohnungsangebots im Bestand durch eine aktive Liegenschaftspolitik unterstützt werden?

!?

PLANUNGSKULTUR, BETEILIGUNGS-KULTUR (I)

Fundierung und Ausrichtung wohnungspolitischer Konzepte

Quantitativ dominierte Analysen und Prognosen sind nur unzureichend in der Lage, die differenzierten, qualitativen Dynamiken lokaler Wohnungsmärkte abzubilden

aber: qualitativ orientierte Untersuchungen sind mit erheblichemAufwand und methodischen Herausforderungen verbunden

Einbindung lokalen Expertenwissens als geeignete Möglichkeit, zu differenzierten Einschätzungen zu gelangen und zugleich Handeln zu initiieren(gutes Beispiel: „Bündnis für Wohnen“, HB)

!?

Konzepte sollten nicht zu stark auf in der Regel nur scheingenaue Analysen aufbauen, sondern vor allem einen bewussten Umgang mit Unsicherheiten kultivieren regelmäßige Fortschreibung von Konzepten incl. Überprüfung zugrundeliegender Annahmen

!?

PLANUNGSKULTUR, BETEILIGUNGS-KULTUR (II)

Beteiligung lokaler Wohnungsmarktakteure und der Stadtgesellschaft

Unterschiedliche Modelle der Einbindung von Wohnungsmarktakteuren (insbesondere der Auswahl der Beteiligten), der Bürger sowie externen Expertenwissens in die Entwicklung und Umsetzung wohnungspolitischer Konzepte

Beteiligungsstrategien müssen sich in besonderer Weisean lokalspezifischen Bedarfen und stadtgesellschaft-lichen Möglichkeiten, aber auch an lokalen Planungs-und Beteiligungskulturen orientieren

!?

Wichtiger Fokus: Modelle, Konzepte und Potenziale einer Einbindung zivilgesellschaftlicher Träger der Wohnungsmarktentwicklung und Wohnraumversorgung

!?

Kommunizieren und Austausch über diese unterschiedlichen Beteiligungskulturen sowie die Erfahrungen mit unterschiedlichen Strategien bilden ein zentrales Feld für gegenseitiges Lernen im Rahmen von Städtekooperationen

!?

REISETAGEBUCH

http://koopstadtcampus.wordpress.com/

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