wariya lamlert last updated 14 march 2012

ชนภทร วสทธแพทย AULJ Vol. III August, 2012 100

ปญหากฎหมายและปญหาภาษของ กองทนรวมอสงหารมทรพย

PROPERTY FUND

ชนภทร วสทธแพทย*

บทคดยอ

กองทนรวมอสงหารมทรพย หรอ Property Fund ในประเทศไทยนบไดวาเปนนตบคคลอกประเภทหนงตามกฎหมายหลกทรพยของไทย แตไมมสถานะเปน “นตบคคลทางภาษ” (Corporate Tax Juristic Person) ตามประมวลรษฎากร กองทนรวมอสงหารมทรพยของไทยไดรบอทธพลทาง แนวคดการจดตงรปนตบคคลจาก REITs หรอ Real Estate Investment Trusts ของประเทศ สหรฐอเมรกาซงเทยบไดกบกองทนรวมอสงหารมทรพยในอกหลายประเทศทรบเอาแนวคด ดงกลาวไปปรบใชในกฎหมายของประเทศตน เชน องกฤษ เยอรมน และออสเตรเลย งานวจยน เนนการวเคราะหสภาพทางกฎหมายและภาษของกองทนรวมอสงหารมทรพย ตลอดจนปญหาทเกยวของโดยน าไปเปรยบเทยบกบกองทนรวมอสงหารมทรพยของตางประเทศ อก 3 ประเทศ ขางตนและพบวาสภาพปญหาและความแตกตางของกองทนรวมอสงหารมทรพยในแตละประเทศทงดานกฎหมายและภาษมทมาจากความแตกตางของระบบกฎหมายและนโยบายภายในของแตละประเทศ

*หนสวนและกรรมการ หวหนางานบรการดานภาษบรการดานอสงหารมทรพยและ

บรการดานประกนภย บรษททปรกษาเอชเอนพ จ ากด Tax and Thailand


ABSTRACT

Property Fund in Thailand is regarded as a type of juristic person pursuant to the Thai securities laws. Property fund in Thailand adopted the legal concept of incorporation from REITs or Real Estate Investment Trusts in the United States of America which is comparable to property fund in other countries. Such other countries include United Kingdom, Germany, and Australia which adopted the concept of REITs to apply for its domestic laws. The paper of research focuses on the analysis of legal and tax status of property fund and its relevant problems. The way of research is to compare the property fund in Thailand and property fund or REITs in such other countries. From the research, it is found that the legal and tax problems and differences of property fund in each country arisen from different legal system and internal policy of each country.

ปจจบนมเจาของทรพยสนประเภทตางๆ ไดใหความสนใจตอการน าทรพยสนของตนโอนใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพยทงในรปแบบการโอนกรรมสทธเพอขาย (Freehold) ใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพยและการโอนในรปแบบการใหสทธเชาระยะยาว (Leasehold) แกกองทนรวมอสงหารมทรพย

ตวอยางของทรพยสนทไดรบความนยมจากเจาของทรพยสนในการน าเขาสกองทนรวมอสงหารมทรพยทพบไดในระบบการซอขายหนวยลงทนของกองทนดงกลาวในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เชน โรงแรม (เซนทาราสมย ดสตธานหวหน ดสตธานลากนาภเกต ดสตดท เชยงใหม และ อมารเอเทรยม) อพารทเมนท อาคารชด หอพกนกศกษา (มหาวทยาลยธรรมศาสตรศนยรงสต) หางสรรพสนคา (หางเซนทรลสาขาพระราม 2 และสาขาพระราม 3 หางฟวเจอรพารครงสต) อาคารส านกงาน (อาคารเนชน) สนามบน (สมย) โรงงาน คลงสนคา ตลาดคาสง (ตลาดไท) เปนตน ทงน ทรพยสนทเจาของทรพยสนน าเขาสระบบกองทนรวมอสงหารมทรพยนเปนทรพยสนทกอใหเกดรายไดคงทหรอมรายไดประจ า (Fixed Income) ทเจาของทรพยสนไดรบในรปแบบของ “คาเชา”

การน าเอาทรพยสนของเจาของเพอกระจายการถอครองความเปนเจาของกรรมสทธ (Freehold) หรอ กระจายการครอบครอง (Leasehold) ดวยการใหสทธการเชานเปนการกระจายความเสยง (Risk Allocation) และกระจายผลประโยชน (Benefits Allocation) ใหแก


“สาธารณชน” (Public) ซงเปน“ผถอหนวยลงทน” (Unit Holder) ผาน กองทนรวมอสงหารมทรพยโดยมตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยเปน “ตลาดรอง” (Secondary Market) ท าหนาทเปนแหลงซอขายหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยเพอใหเกดสภาพคลอง (Liquidity) ของหนวยลงทนในบรรดานกลงทนทงหลาย

เหตจงใจส าคญทท าใหเจาของทรพยสนใหความสนใจตอกองทนรวมอสงหารมทรพยคอ กองทนรวมอสงหารมทรพยไมตองเสยภาษเงนไดนตบคคล1 นอกจากนน กองทนดงกลาวยงไดรบ ยกเวนภาษอกหลายประเภท เชน ภาษมลคาเพม ภาษธรกจเฉพาะ อากรแสตมป เปนตน ดงนน เมอเจาของทรพยสนพจารณาถงสทธประโยชนทางภาษเหลานแลวเมอเทยบกบการเปนเจาของ ทรพยสนเองโดยตรง เจาของทรพยสนทงทเปนบคคลธรรมดาและนตบคคลตองรบภาระภาษทมากกวาการเปนเจาของทรพยสนผานกองทนรวมอสงหารมทรพยดวยการเปนผถอหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพย กลาวคอ เจาของทรพยสนทเปนบรษทหรอบคคลธรรมดาเมอไดรบคาเชาจากทรพยสนตองเสยภาษในอตรารอยละ 30 จากก าไรสทธในกรณบรษท และอตราสงสดรอยละ 37 ของเงนไดสทธในกรณบคคลธรรมดา

ในประ เทศท ใ ช ร ะบบกฎหมา ยคอมมอนลอว (Common Law System) เ ช น สหรฐอเมรกา และอกหลายประเทศในยโรปมแนวคดเรองกองทนรวมอสงหารมทรพยในรปแบบของ REITs หรอ Real Estate Investment Trusts ซงประเทศไทยไมมแนวคดเรองทรสตดงกลาวจงน าเอาแนวคดของกองทนรวมซงเปนแนวคดตามกฎหมายหลกทรพยมพนฐานจากแนวคดตามกฎหมายบรษท (Corporate Law Concept) มาปรบใชกบโครงสรางของกองทนรวมทเปนเสมอนบรษทและผถอหนวยลงทนทเปนเสมอนผถอหนบรษท

เมอเจาของทรพยสนน าทรพยสนเขาสระบบกองทนรวมอสงหารมทรพยแลว สงหนงทเปนปญหาในทางกฎหมายคอเจาของทรพยสนยงคงหวงแหนความเปนเจาของในทรพยสนดงกลาวอยและยงคงตองการด ารงความเปนเจาของทรพยสนไวใหมากทสดดวยการถอครองหนวยลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพยผาน Nominee หรอตวแทนเชด ทงทกฎหมายเกยวกบกองทนดงกลาว ก าหนดสดสวนการลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมฯ ไวชดเจนแลววาเจาของทรพยสนตองเปนผถอหนวยลงทนในกองทนรวมฯ ไดไมเกนกวา 1 ใน 3 ของหนวยลงทนทงหมด

1 ขอหารอกรมสรรพากรเลขท กค 0811/3300, วนท 28 เมษายน 2543, (ด ภาคผนวกท 1).


ปญหาประการตอมาคอปญหาภาษระหวางประเทศทเกยวกบสถานะและประเภทของเงนไดพงประเมน (Assessable Income) ทตองเสยภาษ (Taxable Income) ทผถอหนวยลงทนจากตางประเทศไดรบจากกองทนรวมอสงหารมทรพยนน จะพจารณาวาเปนเงนไดประเภทใดในเมอ พจารณาจากกฎหมายภายใน (Domestic Laws) และกฎหมายระหวางประเทศทเปนอนสญญา ภาษซอน (Bilateral Double Tax Agreement) เพราะรายไดสวนใหญของกองทนรวมดงกลาวคอ “คาเชา” และเมอกองทนรวมฯ ขายอสงหารมทรพยไปแลวมก าไร รายไดนจะไมใชคาเชาแตเปน “เงนก าไร” แตผลประโยชนตอบแทนทกองทนรวมฯ จายใหแกผถอหนวยลงทนคอ “สวนแบงก าไร” (Profit Sharing) ไมวาจะเปนก าไรทไดจากคาเชาหรอก าไรจากการขายทรพยสนกตาม ส าหรบบทความนจะมงคนควาศกษาเฉพาะกองทนรวมอสงหารมทรพยในกรณทวไป (Retail Fund) ทมงประสงคจะขายหนวยลงทนใหแกบคคลทวไปทไมใชนกลงทนสถาบน โดยไมไดเนนศกษากองทนรวมอสงหารมทรพยเพอแกไขปญหาสถาบนการเงนและสทธเรยกรอง 1. ววฒนาการ แนวคดและทฤษฎของกองทนรวมอสงหารมทรพย กองทนรวมอสงหารมทรพยเรมปรากฎตวขนครงแรกในประเทศสหรฐอเมรกาในรปแบบของ REITs หรอ Real Estate Investment Trusts ในทศวรรษท 1960 -19692 โดยน าเอาแนวคดเรองทรสตเขามาบรหารจดการทรพยสนทกอใหเกดรายได ส าหรบประเทศไทยรบเอาแนวคดเรองดงกลาวมาปรบใชกบเรองกองทนรวมกองทนรวมกองแรกในประเทศไทยเกดขนในป 2520 โดยม บรษทหลกทรพยกองทนรวมจ ากดเปนผบรหารกองทนรวม โดยเปนผบรหารกองทนรวมในป พ .ศ . 2535 มการแกไขกฎหมายตลาดหลกทรพยฉบบเดมทใชมาตงแตป พ .ศ . 2517 จงไดน า กฎเกณฑเรองกองทนรวมเขาไปบรรจไวอยางเปนระบบในกฎหมายหลกทรพยฉบบปจจบน คอ พระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 เปนตนมา โดยก าหนดใหกองทนรวม อสงหารมทรพยเปน “กองทนรวมเฉพาะเจาะจง ”ทมวตถประสงคหลกในการจดตงกองทนเพอ ลงทนในทรพยสนเฉพาะเจาะจงเทานนคออสงหารมทรพยทกอใหเกดรายไดประจ า

2 Nicola Fritsch, John Prebble, and Rebecca Prebble, A Comparison of Selected Features of Real Estate Investment Trust Regimes in the United States, the United Kingdom and Germany (BULLETIN FOR INTERNATIONAL TAXATION JULY 2010), pp. 367-380.


1) แนวคดเรองบรษท )Corporate Concept) กองทนรวมอสงหารมทรพยทจดตงขนภายใตพระราชบญญตหลกทรพยและตลาด

หลกทรพย พ.ศ. 2535 นนมสถานะเปนนตบคคลและมสญชาตไทย3 สามารถท านตกรรมไดเสมอนนตบคคลอน มโครงสรางของกองทนทประกอบดวย “ผจดการกองทน” ทเปนเสมอนผแทนนตบคคล “ผถอหนวยลงทน” ทเปนเสมอนผถอหนในบรษททมสทธออกเสยงลงคะแนนในเรองตางๆ ทส าคญของกองทนและมสทธรบสวนแบงก าไรจากกองทนเสมอนกบผถอหนทมสทธไดรบเงนปนผลจากบรษทกองทนทมสถานะเปนนตบคคลสามารถเลกกองทนไดเสมอนบรษทเลกกนไดตามกฎหมาย

แนวคดนกองทนรวมเปนเพยง “ตวผาน” (Pass-Through Mechanism) ของเงนลงทนจากนกลงทนเพอเขาไปลงทนในทรพยสนในนามของกองทน และมลกษณะเฉพาะเจาะจงกวาบรษททวไปเทานน สงทเหมอนกนคอการรวมเงนของนกลงทนทงหลาย (pooling of money) ไมวาจะเปนผถอหนหรอผถอหนวยลงทนใหมขนาดใหญขน (Formation of Capital) เพอสามารถลงทนในทรพยสนหรอกจการทโดยปกตไมสามารถลงทนไดเปนการเฉพาะราย (individual) สวนกรณอนทเหมอนกนคอทงบรษทและกองทนรวมฯ มจดประสงคในการหาก าไรจากทรพยสนหรอกจการทเขาไปลงทนเชนกน

2) แนวคดเรองการแปลงสนทรพยเปนหลกทรพย )Securitization) กองทนรวมอสงหารมทรพยถกจดเปน “บรษทจดทะเบยน” ทม “หนวยลงทน” เสนอ

ขายแกนกลงทนในตลาดหลกทรพยฯ โดยหนวยลงทนดงกลาวถอเปน “หลกทรพยประเภททน” (Equity Securities) จ าพวกหนงเหมอนหนสามญ ดงนน การทเจาของทรพยสนน าทรพยสนของตนเขาสระบบกองทนรวมอสงหารมทรพยจงเปนการแปลงสนทรพยประเภทอสงหารมทรพยทกอใหเกดรายไดประจ าเปนหลกทรพยและเพอเสนอขายหลกทรพยใหแกบคคลทวไปโดยมทรพยสน ดงกลาวเปนแหลงทกอใหเกดรายได (Underlying Assets) เพอน าเงนได เชนคาเชาหรอก าไรไปแบงจายใหแกผถอหนวยลงทน4

3 พระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535, มาตรา 124. 4 Mamoru Nagano, Real Estate Securitization and the Debt Maturity Structure: Evidence from J-REITs (Nagoya City University. Japan), at http://ssrn.com/ abstract+ 1684414,

http://ssrn.com/%20abstract+%201684414

http://ssrn.com/%20abstract+%201684414


การแปลงสนทรพยเปนหลกทรพยตามแนวคดของกองทนรวมอสงหารมทรพยนจะตางจาก “การแปลงสนทรพยเปนหลกทรพยในกรณทวไป” หรอ Securitization ซงเปนการน าสนทรพยอนทมใชอสงหารมทรพย กอใหเกดรายไดประจ ามาเปน “สนทรพยรองรบ” (Underlying Assets) เชน สญญาลกหนสนเชอเคหะ สญญาลกหนเชาซอ สญญาลกหนบตรเครดต เปนตน กลาวคอ สนทรพยอนเหลานนเปนสนทรพยทมลกษณะเปน “สทธเรยกรอง” ทเปน “บคคลสทธ” โดยมรายไดมาจาก “ดอกเบย” และไมมรายไดทเกดจากอสงหารมทรพยทเปนคาเชา

3) แนวคดเรอง “ขายแลวเชากลบมา” )Sale and lease back) การน าเอาแนวคดเรองกองทนรวมอสงหารมทรพยมาใชอธบายเรองการบรหาร

จดการความมงคงในทรพยสน (Wealth Management) นน เปนกรณทเจาของทรพยสนยนยอมแบงปนความเปนเจาของในทรพยสนใหแกบคคลอนผานกองทนรวมฯ โดยเจาของทรพยจะไดรบเงนสด กอนใหญทนทเปนการตอบแทนเมอโอนความเปนเจาของ (กรรมสทธหรอสทธการเชา) ใหแก กองทนรวมฯ กลาวอกนยหนงไดวา “การขายแลวเชากลบมา” นเปนการชวยเหลอใหเจาของทรพยสนสามารถมเงนสดเขามาใชจายไดทนท (Financial transaction for cash flow management) นอกจากนน การโอนทรพยสนใหแกกองทนรวมฯ เปนการกระจายความเสยงจากการดอยคาของทรพยสนออกไปเพอใหผบรหารกองทนรวมฯ และผบรหารทรพยสนสามารถน าประสบการณและความรเกยวกบการบรหารทรพยสนมาใชใหเกดประโยชนสงสดแกทรพยสนของเจาของทรพยสนซงจะกลายเปนหนงในผถอหนวยลงทนของกองทนรวมฯ ตอไป5 ตวอยางทเหนไดชดเจนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยคอ กองทนรวมอสงหารมทรพยไทยคอมเมอรเชยลอนเวสเมนตทลงทนในอาคาร "เนชนทาวเวอร" มลคา 1,960 ลานบาท6 โดยกลมบรษทในเครอเนชนไดขายทรพยสนอนประกอบดวยทดนและอาคารใหแกกองทนรวมฯ แลวเชากลบมาใชเปนส านกงานของกจการในเครอ

5 Christoph Van der Elst, The Risks of Corporate Legal Principles of Risk Management. Tilburg University – Tilburg Law and Economics Center and Ghen University – Development of Business Law. Law Working Paper No. 160/2010 June 2010., at http://ssrn.com/abstract=162326. 6 หนงสอพมพประชาชาตธรกจ ขาว “เจาสวเจรญรอพอรตแสนลานขายกองทนอสงหาโรงแรม-คาปลก,” หนงสอพมพประชาชาตธรกจ ฉบบวนท 29 มถนายน 2554.

http://ssrn.com/abstract=162326


4) แนวคดเรอง “ขายแลวรบจางบรหาร” (Sale and manage back) แนวคดเรองการขายทรพยสนใหแกกองทนรวมฯ ไมวาในรปของการขายกรรมสทธ

หรอขายสทธการเชา แลวหลงจากนน เจาของทรพยสนเขามารบจางบรหารตวทรพยสนใหแกกองทนรวมฯ โดยเปนกรณทเจาของทรพยสนทราบอยแลววากจการทมทรพยสนเปนสวนหลกในการกอใหเกดรายไดนนเปนอยางไร กลมลกคาคอใคร การบรหารจดการ กจการในทรพยสนนนเปนอยางไร กลาวคอมความเชยวชาญในการบรหารทรพยสนไดดกวาบคคลอน ตวอยางทพบไดในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยคอทรพยสนทมกจการอนมลกษณะเฉพาะในการบรหารจดการและตองการความรความเชยวชาญพเศษเกยวกบกจการนน เชน

)1) กจการสนามบน ไดแก กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยสนามบนสมยทเปนกองทนรวมอสงหารมทรพยประเภทกอง 1 ระดมทนเพอลงทนในสทธการเชาระยะเวลา 30 ปของสนามบนสมยดวยจ านวนเงนโครงการ 9,500 ลานบาท7 โดยเจาของทรพยสนยงคงบรหารทรพยสนตอไป ผานบรษทในเครอหลงจากการใหสทธการเชาแกกองทนรวมฯ

)2) กจการโรงแรม ไดแก กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาดสตธาน ซงกองทนดงกลาว จะลงทนดวยการเขาซอกจการโรงแรมดสตธาน ลากนา ภเกต และโรงแรม ดสตดท เชยงใหม รวมทงจะเขาลงทนในสทธการเชาระยะเวลา 30 ปในโรงแรม ดสตธาน หวหน รวมมลคากองทน ประมาณ 4,094 ลานบาท8 โดยเจาของทรพยสนไดตงบรษทลกขนมาใหมเพอมวตถประสงค เฉพาะ (Special Purpose Company – SPC) ในการบรหารจดการทรพยสนภายใตกองทนรวมฯ

)3) กจการบานพกราคาแพง ไดแก กองทนรวมอสงหารมทรพยบานแสนสร (SIRIPF) ไดซอบานแสนสรสขมวท จ านวน 25 หลง มลคา 865 ลานบาท9 แลวน าออกใหเชาเปน

7 http://www.samuiairportpropertyfund.com/th, Fund Introduction. 8 หนงสอพมพผจดการ ฉบบวนท 9 ธนวาคม 2553 “กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาดสตธาน” เปดจอง ถง 17 ธ.ค.น หนงสอพมพผจดการ (9 ธนวาคม 2553), ในhttp://www.manager.co.th/StockMarket/ViewNews.aspx? NewsID=9530000173373. 9 นตยสารรายเดอน Brand Age ประจ าเดอน 2552 คอลมน “แสนสร The Quality Style” ในhttp://www.brandage.com/Modules/DesktopModules/Article/ArticleDetail. aspx? tabID=7&ArticleID=4363&ModuleID=701&GroupID=1178.

http://www.samuiairportpropertyfund.com/th


รายเดอนในราคาสงโดยมบรษทในเครอของเจาของทรพยสนท าหนาทบรหารทรพยสนเพอน าคาเชามาเปนรายไดใหแกกองทนรวมดงกลาว 2. ความเปนมาของกองทนรวมอสงหารมทรพยในประเทศไทย กองทนรวมอสงหารมทรพยในประเทศไทยเรมขนภายใตแผนพฒนาระบบตลาดทนของประเทศ ประกอบกบวกฤตการณทางเศรษฐกจในชวงป พ .ศ . 2539 – 2542 ทท าใหระบบสถาบน การเงนมปญหาจาก “หนทไมกอใหเกดรายได” (Non-performing loans - NPLs) โดยมหลกประกนหนดงกลาวทเปน “ทรพยสนทไมกอใหเกดรายได ”)non-performing assets – nAAs( กองทนรวมอสงหารมทรพยในชวงดงกลาวจงเปนกองทนรวมฯ ทตงขนมาเพอชวยรบโอนหนและทรพยสนท ไ มกอให เกดรายไดออกจากสถาบนการเงน 10 เพอใหกองทนรวมอสงหารมทรพย สามารถแยกหนและทรพยสนออกมาจากสถาบนการเงนทไมมความเชยวชาญในการบรหารทรพยสนใหเกดรายไดและผลประโยชนสงสด ไดแก กองทนรวมอสงหารมทรพยเพอแกไขปญหาในระบบสถาบนการเงน “(กอง 2)” กองทนรวมเพอแกไขปญหาในระบบสถาบนการเงน “(กอง 3)” และกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธเรยกรอง (“กอง 4”)11

1) โครงสรางทางกฎหมายของกองทนรวมอสงหารมทรพย ปจจบนคณะกรรมการก ากบตลาดทนไดปรบปรงกฎหมายและระเบยบทเกยวของ

กบกองทนรวมอสงหารมทรพยโดยมการแบงประเภทของกองทนรวมอสงหารมทรพยไว 3 ประเภทไดแก

10 ประกาศคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท กน. 17/2541 เรอง หลกเกณฑและวธการจดทะเบยนกองทรพย สนเปนกองทนรวมอสงหารมทรพยเพอแกไขปญหาในระบบสถาบนการเงนและกองทนรวมเพอแกไขปญหาในระบบสถาบนการเงน. 11 ส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย, ประมวลการซกซอมความเขาใจเกยวกบเกณฑกองทนรวมอสงหารมทรพยเพอแกไขปญหาในระบบสถาบนการเงน

กอง 2 (" กอง”) กองทนรวมเพอแกไขปญหาในระบบสถาบนการเงน) “กอง 3” และกองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธเรยกรอง “กอง 4” (28 สงหาคม 2546).


)1) กองทนรวมอสงหารมทรพยเพอแกไขปญหาในระบบสถาบนการเงน12 ซงเปนกองทนรวมอสงหารมทรพยทจดตงขนมาโดยมวตถประสงคเพอแกไขปญหาในระบบสถาบนการเงนเทานน

)2) กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธเรยกรอง13 ซงเปนกองทนรวมฯ ทจดตงขนเพอรบซออสงหารมทรพยและสทธเรยกรอง

ทงน 2 กองทนรวมฯ ขางตนน จะเสนอขายหนวยลงทน ใหแกนกลงทนสถาบนเทานนโดยไมอยในบงคบตองน าหนวยลงทนของกองทนรวมฯ ไปจดทะเบยนเปนหลกทรพยจดทะเบยน เพอซอขายในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยทเปน “ตลาดรอง”

)3) กองทนรวมอสงหารมทรพยทเสนอขายหนวยลงทนแกนกลงทนทวไป etail dund14 เปนกองทนรวมฯ ทไดรบความสนใจจากเจาของทรพยสนเปนจ านวนมากทตองการบรหารความมงคงในทรพยสนใหไดประโยชนสงสดและเกยวของกบนกลงทนรายยอยหรอนกลงทนทวไปในตลาดหลกทรพยฯ มากทสด 2. วตถประสงคและขอบเขตการลงทนของกองทนรวมฯ Retail Fund วตถประสงคหลกคอกองทนรวมฯ ลงทนในอสงหารมทรพยทมรายไดประจ าในรปคาเชา เชน อาคารส านกงาน เซอรวส อพารทเมนท เปนตน โดยรายไดทเกดขนจากอสงหารมทรพย ดงกลาวจะถกสงตอไปใหผลงทนในรป "เงนสวนแบงก าไร "อนมลกษณะคลายกบเง นปนผลทไดรบจากการถอหนในบรษททวไป โดยผลงทนจะไดรบผลประโยชนในรปของเงนสวนแบงก าไรจากรายไดทเกดจากการด าเนนงานของอสงหารมทรพยนน และ capital gain หรอก าไรทอาจเกดขนจากการทนกลงทนขายหนวยลงทนในตลาดหลกทรพยฯ

12 ประกาศคณะกรรมการก ากบตลาดทนท ทน. 21/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวม อสงหารมทรพยเพอแกไขปญหาในระบบสถาบนการเงน 13 ประกาศคณะกรรมการก ากบตลาดทนท ทน. 23/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการกองทนรวม อสงหารมทรพยและสทธเรยกรอง 14 ประกาศส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท สน . 25/2552 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการ จดตงและจดการกองทนรวมอสงหารมทรพย


3. ลกษณะของกองทนรวมอสงหารมทรพย dnuF l ateR15 - เปนกองทนปดและตองจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย กลาวคอ เมอนกลงทนซอหนวยลงทนจากกองทนรวมฯ ไปแลวไมสามารถขายคนแกกองทนรวมฯ ได )non-redemption ( แตสามารถน าไปขายใหแกนกลงทนรายอนไดในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย - ลานบาท 500 มเงนลงทนของโครงการไมต ากวา ไมวาทรพยสนทกองทนรวมฯ จะลงทนนนจะมแหงเดยวหรอหลายแหงรวมกน - กองทนรวมอาจจดไดเปน 2 รปแบบ คอ รปแบบแรก กองทนรวมทระบอสงหารมทรพยทจะลงทนอยางชดเจน หรอ รปแบบสอง กองทนรวมทระบเพยงประเภทอสงหารมทรพยและท าเลทตง - ตองมรายไดประจ าจากการใหบคคลอนใชอสงหารมทรพยของกองทนรวมไมนอยกวา รอยละ 75 ของรายไดทงหมดของกองทนรวมฯ

- ตองจายเงนปนผลใหผถอหนวยลงทนไมนอยกวารอยละ 90 ของ ก าไรสทธประจ าป 1) ประเภทของทรพยสนทกองทนรวมอสงหารมทรพย Retail Fund ลงทนได

โดยทรายไดและผลตอบแทนของกองทนรวมฯ แบบ etail dund ขนอยกบทรพยสนท เปนอสงหารมทรพยทกองทนรวมฯ จะเขาไปลงทนเปนส าคญ ดงนน ขอก าหนดในการลงทนจงคอนขางเขมงวดเพอลดความเสยงในการลงทนของผลงทน ดงนน

(1) อสงหารมทรพยตองตงอยในประเทศไทย (2) มการศกษาความเปนไปไดในการลงทน (3) ตองลงทนในอสงหารมทรพยทสรางเสรจแลว หรอถายงสรางไมเสรจ ตอง

กอสรางแลว เสรจไปไมนอยกวารอยละ 80 ของมลคาโครงสรางอาคาร (4) กองทนรวมฯ ตองลงทนในอสงหารมทรพยไมนอยกวารอยละของ 75 มลคา

สทธของกองทนรวมฯ (5) การซอหรอเชาอสงหารมทรพยจะตององราคาประเมนของผประเมนราคาอสระ

ทไดรบ อนญาตจากส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย )ก.ล.ต (6) มขอก าหนดอนๆ เพอคมครองประโยชนของผ ลงทน เชน ตองไมซอ

อสงหารมทรพยทมขอพพาท และตองจดใหมการประกนวนาศภย เปนตน

15 ส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย , กองทนรวม

อสงหารมทรพย : อกทางเลอกหน ง ในการลงทน . www.sec.or.th/document_download/ investor_edu/pr1.doc.

http://www.sec.or.th/


2) หนาทส าคญของกองทนรวมอสงหารมทรพย Retail Fund

กองทนรวมฯ etail dund จะตองมการเปดเผยขอมล การเสนอขายหนวยลงทนการลงทนในทรพยสนและสารสนเทศตางๆ ตอผลงทนดงน

(1) หนงสอชชวน และรายละเอยดโครงการ (2) สรปขอมลทส าคญเกยวกบการลงทนในทรพยสน เชน ราคาทซอ หรอเชา

อสงหารมทรพย ราคาประเมน เปนตน (3) งบการเงนทตองไดรบการตรวจสอบและรบรองจากผสอบบญชรบอนญาต (4) รายงานประจ าปซงตองแสดงรายละเอยดของอสงหารมทรพย สภาวะของธรกจ

อสงหารมทรพยและแนวโนม อตราสวนคาใชจายรวมตอสนทรพยรวม และความเหนของผดแลผลประโยชนเกยวกบการด าเนนงานของกองทนรวมฯ ในรอบป

3) บคคลทเกยวของกบกองทนรวมอสงหารมทรพย (1) ผจดตงและผจดการกองทนรวมฯ

บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม เปนผจดตงและรบผดชอบด าเนนการบรหาร (บลจ.) อสงหารมทรพยของกองทนรวม โดยท บลจ. Property สามารถแตงตงผบรหารอสงหารมทรพย (Property Management Company/Manager) ทมความรและประสบการณในธรกจอสงหารมทรพยมาด าเนนการบรหารอสงหารมทรพยของกองทนรวมได บลจ. ตองไดรบใบอนญาตใหจดการกองทนรวมประเภทตางๆ จากกระทรวงการคลง โดยค าแนะน าจาก ก.ล.ต. และตองมบคลากรทมความรประสบการณและความสามารถในการจดการกองทนเพอคมครองนกลงทนและผลประโยชนของกองทนรวมฯ

(2) เจาของทรพยสน เจาของทรพยสนทขายหรอใหเชาทรพยสนแกกองทนรวมฯ ตองขายหรอใหเชา

ทรพยสนในราคาทเปนธรรมและอยภายใตการประเมนราคาของผประเมนมลคาทรพยสนทไดรบอนญาตจาก และภายหลงการจดตงกองทนรวมฯ แลวเจาของทรพยสนรวมถงบคคลท เกยวของของเจาของทรพยสนสามารถถอหนวยลงทนในกองทนรวมฯ ไดไมเกนกวา 1 ใน 3 ของหนวยลงทนทงหมด ทงน เพอปองกนกรณทเจาของทรพยสนใชกองทนรวมฯ เปนเครองมอวางแผนภาษเพอลดภาระภาษทตองเสยจากคาเชาทไดรบจากทรพยสนโดยไมไดตงใจใหเปนการกระจายความเปนเจาของแกนกลงทนทวไป


ในปจจบนเจาของทรพยสนจะถกเพงเลงเรองการเอาเปรยบนกลงทนรายยอยทลงทนในกองทนรวมฯ โดย ก.ล.ต. ไดปรบปรงแกไขหลกเกณฑลาสดโดยจะไมอนญาตใหจดตงกองทนรวมฯ Retail Fund ทมโครงสรางการลงทนและการจดหาผลประโยชนในลกษณะทเจาของทรพยสนใหเชาระยะยาวแกกองทนรวมฯ แลวเจาของหรอกลมบคคลเดยวกนกบเจาของทรพยสนเชากลบ (Lease and lease back) เนองจากเปนโครงสรางทสงผลทางออมใหเจาของอสงหารมทรพยยงคงมกรรมสทธและสามารถจดหาผลประโยชนจากอสงหารมทรพยไดเชนเดมเสมอนไมไดน าเขากองทนรวมฯ โครงสรางนจงเปนเพยงวธการในการจดหาแหลงเง นทน (financing) ของเจาของอสงหารมทรพย โดยกองทนรวมฯ ไมไดมอสระในการจดการลงทนและมโอกาสในการไดรบผลตอบแทนจากการลงทนในอสงหารมทรพยนนอยางแทจรง ทงน ประกาศดงกลาวมผลใชบงคบตงแตวนท 16 กนยายน พ.ศ. 2554 เปนตนไป16 เมอพจารณาจากประเดนกฎหมายในเรองLease and Lease Back แลวพบวากรมสรรพากรเคยไดวนจฉยไวในขอหารอเมอป พ .ศ . 255117 เกยวกบ “กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยสนามบนสมย” ในลกษณะท านองเดยวกนกบหลกเกณฑลาสดของ ก .ล .ต .ในเรองนวา “ กรณบรษทฯ ไดท าสญญาใหกองทนรวมฯ เชาอสงหารมทรพย ไดแก ทดน ทางวงของเครองบน ลานจอดเครองบน อาคารผโดยสาร ปจจบน อาคารผโดยสารใหม สนามบนเปนเวลา 30 ป 0 ปวลา 30 ป เมอวายน 2549 และกองทนรวมฯ ไดท าสญญาใหบรษทฯ เชาชวงเมอวนท (ผใหเชาเดม) 24 พฤศจกายน 2549 โดยไดสทธการเชาเปนเวลา 30 ป (กองทนรวมฯ ซงเปนผเชาไดน าทรพยสนทเชา ดงกลาวใหบรษทฯ เชาชวงซงเปนผใหเชาเดม และเปนผถอหนวยลงทนในกองทนรวมฯ แสดงใหเหนวา) คสญญามไดมงถงการสงมอบการครอบครองตอทรพยทใหเชาโดยแทจรงและสญญาดงกลาวจงเปนนตกรรมทคกรณท าขนโดยมไดมงประสงคจะผกนตสมพนธกนตามสญญาเชาโดยแทจรง บรษทฯ จงไมมสทธน าคาเชามาค านวณเปนรายไดและรายจายในการค านวณก าไรสทธได”

16 ประกาศสานกงานคณะกรรมการกากบหลกทรพยและตลาด หลกทรพยท สน . 36 /2554 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการจดตงและจดการ กองทนรวมอสงหารมทรพย (ฉบบท 4), วนท 9 กนยายน พ.ศ. 2554. 17 ขอหารอกรมสรรพากรเลขท กค 0706 (กม.06)/687, วนท 8 พฤษภาคม 2551, (ด ภาคผนวกท 2).


(3) นกลงทน หรอ ผถอหนวยลงทน นกลงทนในหนวยลงทนของกองทนรวมฯ เปรยบเสมอนเปนผถอหนในบรษท

ทวไปทน าเงนทนของตนเองมาลงทนใน “หนวยลงทน” ของกองทนรวมฯ ในรปแบบของทน (Equity Financing) ดงนน ผลตอบแทนทผถอหนวยลงทนไดรบจงเปนเงนไดทเปนสวนทนไมใชหน (Non-debt financing returns) เชน ดอกเบย แตกไมใชเงนปนผลเพราะเงนปนผลจะจายคนใหแกเจาของหน เทานน เมอผถอหนวยลงทนไมใชผถอหน ผลตอบแทนทผถอหนวยลงทนไดรบจงเปน “สวนแบงของก าไร” ทกองทนรวมฯ ท ามาหาไดและน ามาแบงคนใหแกผถอหนวยลงทนเพอตอบแทนความเสยงทผถอหนวยลงทนน าเงนทนของตนเขามารวมเสยง (Venture Capital) ดวยในการจดตงกองทนรวมฯ ผถอหนวยลงทนในกองทนรวมฯ เปนไดทงบคคลธรรมดา นตบคคล ทงทเปนผมถนทอยในไทยและตางประเทศ (Thai Tax Resident / Non-Thai Tax Resident)

(4) ผประเมนราคาอสระ ผประเมนราคาอสระเปนบคคลทท าหนาทประเมนมลคาของทรพยสนเพอหา

ราคาตลาดหรอราคายตธรรมของทรพยสนวาม “มลคาทรพยสนสทธ” ถงเกณฑขนต า (500 ลานบาท) ทกองทนรวมฯ สามารถจะตดสนใจเขาไปลงทนไดหรอไม18

ผประเมนราคาอสระตองเปนบรษทประเมนมลคาทรพยสนทอยในบญชรายชอทไดรบความเหนชอบจาก ก .ล .ต . ตามประกาศส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยวาดวยการใหความเหนชอบบรษทประเมนมลคาทรพยสนและผประเมนหลกเพอวตถประสงคสาธารณะ พ.ศ. 2552 ทงน การประเมนมลคาของทรพยสนทกองทนรวมอสงหารมทรพยจะเขาไปลงทนไดนน ตองเปนการค านวณมลคาอสงหารมทรพยหรอสทธการเชาอสงหารมทรพย ของกองทนรวมเพอวตถประสงคสาธารณะในการเปดเผยขอมลตอประชาชนโดยเปนการประเมน อยางเตมรปแบบ ซงตองมการตรวจสอบเอกสารสทธ ขอจ ากดสทธครอบครองในทรพยสน เงอนไข และขอจ ากดทางกฎหมาย ขอจ ากดอนของการใชประโยชน รายละเอยดการใชประโยชนใน ปจจบน และรายละเอยดอนทเกยวของ รวมทงการส ารวจทรพยสนตามสภาพทเปนอย ปญหาหนงทพบในการเขาไปลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยคอ มลคาทรพยสนรวมถงรายไดททรพยสนจะกอใหเกดรายไดในอนาคต ไมเปนไปตามทคาดการณและเปนการ

18 www.sec.or.th/document_download/investor_edu/pr1.doc.


ประเมนคาทสงเกนความเปนไปได ท าใหการค านวณผลตอบแทนใหแกผถอหนวยลงทนไมเปนไปตามเงอนไขทน าเสนอตอผลงทนในหนงสอชชวน (Prospectus) และสดทายกองทนรวมฯ ไมไดรบรายไดขนต าตามทผบรหารทรพยสนรบประกนไว (Minimum Guarantee)

4) โครงสรางทางภาษของกองทนรวมอสงหารมทรพย (1) สถานะทางภาษเงนไดนตบคคล

เมอพจารณาจากประมวลรษฎากรแลวพบวา แมกองทนรวมอสงหารมทรพยจะเปนนตบคคลตามกฎหมายหลกทรพย แตกองทนรวมฯ มไดเปน “นตบคคลทางภาษ” ตามความหมายของ “บรษทหรอหางหนสวนนตบคคล”19 ทตองเสยภาษเงนไดนตบคคล20 ดงนนกองทนรวมฯ จงมความไดเปรยบทางภาษ (Tax Advantage) กวาบรษทหรอนตบคคลอนทมรายไดคาเชาจากการเปนเจาของกรรมสทธหรอเจาของสทธการเชา

ในกรณนยงมประเดนทางภาษทตองตอบค าถามใหไดวา “ความไดเปรยบทางภาษ” ของกองทนรวมอสงหารมทรพยในกรณนเปนความเหมาะสมเพยงพอหรอไมในระบบเศรษฐกจ เมอน า“หลกความเปนกลางทางภาษ” (Tax Neutrality) มาปรบใชอนจะท าใหเกดผลกระทบตอการด าเนนงานของธรกจการบรหารจดการทรพยสนในรปแบบบรษททยอมเสยเปรยบในเรองตนทนทางภาษกอนทจะคนผลก าไรใหแกผถอหน

(2) การยกเวนภาษประเภทตาง ๆ ใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพย ดวยเหตผลของการสงเสรมใหมการกระจายความเปนเจาของในทรพยสนขนาด

ใหญทมมลคาสง รฐจงเหนสมควรยกเวนภาษในประเภทตางๆ ใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพย ไดแก ยกเวนภาษ มลคาเพมใหแกการขายสนคาและการใหบรการของกองทนรวมอสงหารมทรพย21 ยกเวนภาษธรกจเฉพาะใหแกกจการของกองทนรวมอสงหารมทรพยเฉพาะการประกอบกจการ โดยปกตเยยงธนาคารพาณชยและการขายอสงหารมทรพยเปนทางคาหรอ

19 ประมวลรษฎากร, มาตรา 39. 20 ขอหารอของกรมสรรพากรเลขท กค 0811/3300, วนท 28 เมษายน 2543, (ดภาคผนวกท 3). 21 พระราชกฤษฎกาออกตามความในประมวลรษฎากรวาดวยการยกเวนภาษมลคาเพม (ฉบบท 239) พ.ศ. 2534, มาตรา 3 (9) และ มาตรา 4 (7).


หาก าไร22 นอกจากการยกเวนภาษทงสองประเภทใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพยแลว ประมวลรษฎากรยงยกเวน อากรแสตมปใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพย23 ส าหรบการกระท าตราสารประเภทตาง ๆ อกเพอลดภาระตนทนทางภาษใหแกกองทนรวมฯ นอกจากกรณทรฐยกเวนภาษใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพยแลว รฐยงคงลดอตรา คาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธและนตกรรมอสงหารมทรพยจากอตราปกตรอยละ 2 เปนรอยละ แตทงนจะเกบคาธรรมเนยมดงกลาวอยางสงไมเกน 100,000 บาทในกรณทกองทนรวมอสงหารมทรพยทไดรบความเหนชอบจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. เปนผรบโอน24 อยางไรกตาม สทธประโยชนทางภาษทใหไวแกกองทนรวมอสงหารมทรพยน มไดใหไวแกเจาของทรพยสนกอนการโอนทรพยสนใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพยเลย ในทางปฏบตเจาของทรพยสนจงตองใชการวางแผนภาษและการบรหารจดการเรองภาษทดกอนทจะเขาสกระบวนการโอนเขาสกองทนรวมฯ เพอใหการบรหารความมงคงในทรพยสนไมมภาระภาษหรอมภาระภาษนอยทสด

(3) เงนไดทไดรบจากกองทนรวมอสงหารมทรพย กรมสรรพากรเคยไดวนจฉยวาเงนไดทผถอหนวยลงทนในกองทนรวมทจดตงขนตามกฎหมายหลกทรพย ซงรวมถงเงนไดทไดรบจากกองทนรวมอสงหารมทรพยดวยนน เมอไดรบจากกองทนรวมในรปของ “เงนสวนแบงก าไร” มลกษณะเปนเงนไดประเภทอนตามมาตรา 40 (8) แหงประมวลรษฎากร โดยปกตเงนสวนแบงของก าไรผจายเงนได (กองทนรวมฯ) ไมมหนาทตองหกภาษเงนได ณ ทจาย แตเมอผมเงนไดซงอยในประเทศไทย (Thai Tax Resident) และไดรบเงนสวนแบงของก าไรจากกองทนรวมดงกลาวยอมใหผจายเงนไดนนหกภาษเงนได ณ ทจายตามมาตรา 50(2) แหงประมวลรษฎากร ผจายเงนไดยอมมหนาทตองน าสงภาษหก ณ ทจาย25

22 พระราชกฤษฎกาออกตามความในประมวลรษฎากรวาดวยการยกเวนภาษธรกจเฉพาะ (ฉบบท 240) พ.ศ. 2534, มาตรา 3 (10). 23 พระราชกฤษฎกาออกตามความในประมวลรษฎากรวาดวยการยกเวนรษฎากร (ฉบบท 10) พ.ศ. 2500, มาตรา 6 (28). 24 กฎกระทรวง ฉบบท 47 (พ.ศ. 2541) ออกตามความพระราชบญญตใหใชประมวลกฎหมายทดน

25ขอหารอของกรมสรรพากรเลขท กค 0706/5069, วนท 17 มถนายน 2548, (ด ภาคผนวกท 4)


จากแนวทางของกรมสรรพากรดงกลาว เปนท เขาใจไดวากรมสรรพากรพยายามทจะดงใหผมเงนไดจาก “เงนสวนแบงของก าไร” จากกองทนรวมฯ ยนยอมเสยภาษกอนก าหนด (Tax collection in advance) ดวยการยอมใหถกหกภาษ ณ ทจาย จากทโดยปกตแลว ผมเงนไดตองน า “เงนสวนแบงของก าไร” นไปรวมค านวณเพอเสยภาษตอนปลายปภาษส าหรบภาษเงนไดบคคลธรรมดา แนวทางดงกลาวนคลายกนกบการหกภาษ ณ ทจายจากการจายเงนปนผลในอตรารอยละ 10 โดยใหผเสยภาษสามารถเลอกไมตองน าเงนปนผลหรอเงนของสวนแบงก าไรไป รวมค านวณเพอเสยภาษในตอนสนปคอ ยอมใหการหกภาษ ณ ทจายนเปนการจดเกบภาษในขนสดทาย (Final Tax)26 โดยผเสยภาษจะมภาระภาษเพยงแคอตรารอยละ 10 เทานน

(4) แนวทางภาษของกรมสรรพากรส าหรบกองทนรวมอสงหารมทรพย ผถอหนวยลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพย ไมวาเปนบคคลธรรมดาหรอ นตบคคล และไมวาเปนผถอหนวยลงทนทเปนผมถนทอยทางภาษในประเทศไทย (Thai Tax Resident) หรอไม เมอไดรบ “เงนสวนแบงก าไร” จากกองทนรวมฯ ระหวางอายของกองทน หรอเมอเวลาเลกกองทน (Profit Sharing) ถอไดวาเปนเงนไดประเภทอน ตามมาตรา 40 (8) แหงประมวลรษฎากร ในขณะทเงนไดอกลกษณะหนงทเปน “เงนก าไร” จากการขายหนวยลงทน (Capital Gain) ในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย กรมสรรพากรไดใหความเหนยนยนไววาเปนเงนไดประเภทอนตามมาตรา 40 (8) แหงประมวลรษฎากรเชนกน27 จากผลการวนจฉยของกรมสรรพากรขางตน สงผลใหมประเดนทนาจะน ามาถกเถยงได ในเชงวชาการภาษ ในประเดนตาง ๆ เชน เงนไดท ได รบจากกองทนรวมอสงหารมทรพยเปน “เงนไดทางออมของคาเชา” หรอไมเพราะรายไดหลกของกองทนรวมอสงหารมทรพยคอคาเชาและกองทนรวมอสงหารมทรพยเองยงอยลกษณะเปน Aass Through Mechanism ทถกจดตงขนมาเพอกจการเฉพาะในการบรหารทรพยสน (Special Purpose Vehicle) นอกจากนน ยงมประเดนของ “ความไมเทาเทยมกนทางภาษ” (Unfair Tax Treatment)ระหวางผถอหนวยลงทนทเปนผมถนทอยทางภาษในประเทศไทย (Thai Tax esident) กบผไมไดมถนทอยในประเทศไทย (non-Thai Tax esident) ตรงทผมเงนไดจาก

26ประมวลรษฎากร, มาตรา 48 (3). 27 ขอหารอของกรมสรรพากรเลขท กค 0811/11339, วนท 3 พฤศจกายน 2542, (ดภาคผนวกท 5).


กองทนรวมฯ ทเปนบคคลธรรมดาและมถนทอยนอกประเทศไทยจะไมมภาระภาษใด ๆ เลย ไมวาการเสยภาษหก ณ ทจายหรอการเสยภาษตามปภาษ ยงไปกวานน ความไมเทาเทยมกนทางภาษยงปรากฏใหเหนไดอยางชดเจนในกรณผมเงนไดจากกองทนรวมฯ ทเปนบรษททประกอบกจการในประเทศไทยยงคงมหนาทตองน าเงนไดทไดรบจากการลงทนในกองทนรวมฯ มารวมค านวณเพอเสยภาษเงนไดนตบคคลในประเทศไทย ในขณะทหากผมเงนไดดงกลาวเปนบรษทตางประเทศและมไดประกอบกจการในประเทศไทยแลวจะไมตองเสยภาษจากเงนไดนใน กรณใดๆ เลย อยางไรกตาม เมอกองทนรวมอสงหารมทรพยเปนเจาของอสงหารมทรพยทกอใหเกดเงนไดทเปน “คาเชา” ยอมตองเสยภาษทดนและสงปลกสราง เพราะไมมการยกเวนภาษประเภทนใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพย นอก จากนน หากกองทนรวมฯ ตดปายการคายอมตองเสยภาษปายดวยโดยไมมการยกเวนใหเชนกน

5) กองทนรวมอสงหารมทรพยในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย กองทนรวมอสงหารมทรพยทมหนวยลงทนซอขายในตลาดหลกทรพยแหงประเทศ

ไทยในปจจบนนเปนกองทนรวมฯ ทเปน Retail Fund หรอ กอง 1 และเสนอขายหนวยลงทนใหแกนกลงทนรายยอยทวไป รวมถงนกลงทนสถาบนทสนใจลงทนสามารถซอหนวยลงทนดงกลาวได กองทนรวมอสงหารมทรพยทมในปจจบน ณ วนท 22 พฤศจกายน 2554 มจ านวนรวมทงหมด 35 กองทนประกอบไปดวยกองทนรวมฯ ตาง ๆ ดงตารางตอไปน

วนท

จดทะเบยน ชอกองทน(ไทย) บลจ. วนทอนมต

มลคา IPO (ลานบาท)

10/28/54 กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ-อะเมซง อะลา อนดามน

เอมเอฟซ จ ากด (มหาชน)

10/7/54 2,120.00

6/30/54 กองทนรวมอสงหารมทรพยไทยรเทล อนเวสเมนต

กรงไทย จ ากด (มหาชน)

6/16/54 2,490.00

4/29/54 กองทนรวมอสงหารมทรพย ทรพยศรไทย ซไอเอมบ-พรนซเพล จ ากด

3/28/54 675.00

3/31/54 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยไพรมออฟฟศ

ไทยพาณชย จ ากด 3/22/54 3,420.00

2/23/54 กองทนรวมอสงหารมทรพยตรนต วรรณ จ ากด 12/30/53 710.00


วนท จดทะเบยน

ชอกองทน(ไทย) บลจ. วนทอนมต มลคา IPO (ลานบาท)

12/21/53 กองทนรวมอสงหารมทรพยและสทธการเชาอสงหารมทรพยดสตธาน


12/3/53 4,094.00

12/13/53 กองทนรวมอสงหารมทรพยดบบลวเอชเอ พรเมยม แฟคทอรแอนดแวรเฮาส ฟนด

กสกรไทย จ ากด 11/26/53 1,283.00

8/16/53 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยตลาดไท


8/4/53 1,800.00

7/22/53 กองทนรวมอสงหารมทรพยแบบมกรรมสทธ เมอรเคยว สมย

ซไอเอมบ-พรนซเพล จ ากด

5/25/53 828.00

3/24/53 กองทนรวมอสงหารมทรพยไทยคอมเมอรเชยลอนเวสเมนต


3/11/53 1,960.00

12/1/52 กองทนรวมอสงหารมทรพยทพารคโลจสตคส บวหลวง จ ากด 11/13/52 1,533.00

7/15/52 กองทนรวมอสงหารมทรพยศาลาแอทสาทร กรงศร จ ากด 6/24/52

1,670.00

7/8/52 กองทนรวมเอมเอฟซ-สแตรทจกสโตเรจฟนด เอมเอฟซ จ ากด (มหาชน)

6/24/52 608.00

6/30/52 กองทนรวมอสงหารมทรพยแบบมกรรมสทธ 101 มนตร สโตรเรจ

ซไอเอมบ-พรนซเพล จ ากด

4/16/52 603.00

12/23/51 กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ-นชดาธาน 2

เ อ ม เ อ ฟ ซ จ า ก ด (มหาชน)

11/24/51 1,004.70

9/25/51 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยโรงแรม และรสอรทในเครอเซนทารา

กสกรไทย จ ากด 8/20/51 3,200.00

5/20/51 กองทนรวมอสงหารมทรพยลกซชวร ทหารไทย จ ากด 4/24/51 1,965.00

5/12/51 กองทนรวมอสงหารมทรพยมลตเนชนแนลเรสซ เดนซฟนด


4/11/51 1,075.00

3/14/51 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยควอลต ออสพทอลลต

ไอ เอนจ (ประ เทศไทย) จ ากด

1/21/51 1,913.00

2/26/51 กองทนรวมอสงหารมทรพยพรอพเพอรต เพอรเฟค

วรรณ จ ากด 1/21/51 520.00

10/12/50 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย เออรบานา

เกยรตนาคน จ ากด 6/27/50 720.00

6/26/50 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยเมเจอร ซนเพลกซ ไลฟสไตล

กสกรไทย จ ากด

6/1/50 2,300.00

5/4/50 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยโกลด กสกรไทย จ ากด 4/9/50 2,060.00


วนท จดทะเบยน

ชอกองทน(ไทย) บลจ. วนทอนมต มลคา IPO (ลานบาท)

12/7/49 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยควอลต เฮาส

ไทยพาณชย จ ากด 11/15/49 7,970.00

12/4/49 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย เจซ กรงศร จ ากด 10/27/49 620.00

11/23/49 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยฟวเจอรพารค


10/20/49 4,733.16

11/22/49 กองทนรวมสทธการ เช าอส งหารมทรพยสนามบนสมย

เกยรตนาคน จ ากด 8/24/49 9,500.00

10/11/49 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย ท ย โดม เรสซเดนทเชยล คอมเพลกซ


9/21/49 1,042.30

8/11/48 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพย CPN รเทล โกรท

ไทยพาณชย จ ากด 7/7/48 10,915.00

7/5/48 กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ-นชดาธาน


5/30/48 710.00

6/9/48 กองทนรวมอสงหารมทรพยไทยอนดส เตรยล 1

วรรณ จ ากด 3/22/48 505.00

4/18/48 กองทนรวมอสงหารมทรพยไทคอน บวหลวง จ ากด 3/22/48 1,750.00

1/25/48 กองทนรวมอสงหารมทรพยมลเลยนแนร วรรณ จ ากด 6/18/47 1,900.00

10/24/46 กองทนรวมอสงหารมทรพยบางกอก วรรณ จ ากด 10/6/46 1,000.00

9/16/46 กองทนรวมสทธการเชาอสงหารมทรพยยโอบ อะพารทเมนท หนง

ยโอบ (ไทย) จ ากด 10/9/45 850.00

รวม 80,047.16

IPO หมายถง Initial Public Offering คอการเสนอขายหนวยลงทนใหแกนกลงทนเปนการทวไปทมา : รายชอกองทนรวมทจดทะเบยนและยงด าเนนการอย 28 รวบรวมโดยส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพย และตลาดหลกทรพย

จากตารางขางตน พบวาอสงหารมทรพยทเจาของทรพยสนน ามาเขาสระบบกองทนรวมฯ ไดแก โรงแรม เซอรวสอพารทเมนต อาคารส านกงาน หางสรรพสนคา โรงงาน บานจดสรร

28http://www.sec.or.th/infocenter/report/Content_0000000138.jsp?categoryID=CAT0000569&lang=th.


สนามบน โรงภาพยนตร หอพกนกศกษา ตลาดคาสง ทงทเปนแบบโอนกรรมสทธใหแกกองทนฯ (Freehold) และใหสทธเชาระยะยาว (Leasehold)

3. การวางแผนภาษของเจาของทรพยสนกอนเขาสกองทนรวมอสงหารมทรพย สบเนองจากสทธประโยชนทางภาษทมใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพยนน เปนสทธทมใหเฉพาะแกกองทนรวมฯ โดยตรง โดยไมไดใหสทธประโยชนทางภาษแกเจาของทรพยสนในกรณทโอนทรพยสนใหแกกองทนรวมฯ แลวเกดเงนไดทตองเสยภาษ ในทางปฏบตเจาของทรพยสนจะมแนวทางการวางแผนภาษ ดงน

1. กรณการถอครองทรพยสนมานาน กรณทเจาของทรพยสนเปนบรษททถอครองทรพยสนมานาน มลคาของอสงหารมทรพย

ในงบดลของบรษทเจาของทรพยสนจะแสดงมลคาตนทนตงแตวนทไดทรพยสนนนมาและมการหกคาเสอมราคาส าหรบอาคาร ในขณะททดนจะไมมคาเสอมราคา โดยในงบดลของบรษทจะไมไดแสดงมลคาของทรพยสน ณ ราคาปจจบน (Mark To Market) ดงนน เมอขายทรพยสนใหแก กองทนรวมฯ จงตองใช “ราคาตลาด” (Market Price) หรอ “ราคายตธรรม” (Fair Value) เปนราคาทซอขาย ผลของการใชราคาดงกลาวท าใหตองหกตนทนของทรพยสนออกเพอหาก าไรมาเสยภาษเงนไดนตบคคล ยงเจาของทรพยสนถอครองทรพยสนมานานมาก เชน นานกวา 10 ป มลคาปจจบนของทรพยสนกจะยงสงขนเปนจ านวนมาก ทงน ขนอยกบปจจยดานท าเล การคมนาคมขนสง และการพฒนาของทดนบรเวณขางเคยง เมอมก าไรสงมากเจาของทรพยสนตองเสยภาษสงมากเชนกน

ทางแกไขในทางปฏบตคอ เจาของทรพยสนมกจะหาบรษททมผลขาดทน (ทางภาษ) สงๆ เพอเปน “ตวชวยบรรเทาภาระภาษ” (Tax Shield) ทสงดงกลาวใหเสยภาษนอยลงหรอไมตองเสยภาษเลย ดวยการน าบรษททขาดทนดงกลาวเขามารบโอนกจการทงหมดของบรษทเจาของทรพยสนและเมอบรษททขาดทนเปนเจาของทรพยสนทงหมดแลวโอนขายทรพยสนใหแกกองทนฯ ยอมน าเอาก าไรทไดไปหกกลบกบผลขาดทนทมได

จากกรณการโอนกจการทงหมด (Entire Business Transfer – EBT) อาจมค าถามวามประเดนภาษใหตองกงวลอกทอดหนงหรอไม ประมวลรษฎากร29 ไดก าหนดทางออกของเรองนไววา

29 ประมวลรษฎากรม, มาตรา 74.


1) การโอนทรพยสนของผโอนใหใช “ราคาตลาด” ของทรพยสน แตไมใหถอวาราคา ดงกลาวเปน รายไดหรอรายจายในการค านวณก าไรสทธหรอขาดทนสทธของบรษทเพอเสยภาษเงนไดของบรษทผโอน ทงน มเงอนไขวาบรษทผโอนกจการตองจดทะเบยนเลกและมการช าระบญชในรอบระยะเวลาบญชทโอนกจการนน

2) การรบโอนทรพยสนของบรษทผรบโอนใหใช “ราคาทปรากฏในบญชของบรษท ผโอน” ในวนทโอนจนกวาจะไดมการจ าหนายทรพยสนนนไป ความหมายทซอนอยในการโอนกจการทงหมดตามทกฎหมายภาษวางแนวทางไวคอ บรษทผโอนไมตองเสยภาษจากการโอนกจการทงหมด ในขณะทบรษทผรบโอนยงไมตองเสยภาษจนกวาจะมการขายทรพยสนนนออกไป กลาวอกนยหนงคอกฎหมายตองการใหเปน “การชะลอการเสยภาษ” (Tax Deferral) ใหชาลงเพอใหกจการทโอนกนนนไดมโอกาสปรบตวทางธรกจ นอกจากภาษ เ งนไดนตบ คคลแล ว การโอนกจการท งหมดย งได ร บยกเวนภาษมลคาเพม30 ภาษธรกจเฉพาะ31 อากรแสตมป32 ตามกฎหมายทใหสทธประโยชนไวเปนกรณพเศษ

การซอบรษททมผลขาดทนสงตองเปนบรษททมผลขาดทนทางภาษทยงคงใชไดอย คอ ไมเกน 5 ป ทงน จะดจากงบการเงนของบรษทดงกลาวไมสามารถบอกไดวาบรษทนมผลขาดทนทางภาษหรอไม เพราะงบการเงนจะบอกแคผลก าไรหรอขาดทนทางบญชเทานน นอกจากนน การซอบรษททขาดทนเพอเปน Tax Shield นตองเปนการซอบรษทแบบซอหน (Share Deal) เพราะผซอตองการใชผลขาดทนทางภาษ (Tax Loss) ทมตดอยกบตวบรษท ไมไดซอกจการหรอทรพยสน(Property Deal) เมอเปนบรษททขาดทนยอมเปนทนาสงสยวา “ผล

30ประมวลรษฎากร, มาตรา 77/1 (8) (ฉ). 31พระราชกฤษฎกาออกตามความในประมวลรษฎากร วาดวยการยกเวนรษฎากร (ฉบบท 10) พ.ศ. 2500 มาตรา 5 โสฬส ใหยกเวนภาษธรกจเฉพาะตามหมวด 5 ในลกษณะ 2 แหงประมวลรษฎากร ส าหรบรายรบจากการขายอสงหารมทรพยทผขายมไวในการประกอบกจการเฉพาะการโอนอสงหารมทรพยอนเนองมาจากการทผประกอบกจการซงเปนบรษท มหาชนจ ากดหรอบรษทจ ากดควบเขากนหรอโอนกจการทงหมดใหแกกน ตามหลกเกณฑ วธการ และเงอนไขทอธบดกรมสรรพากรประกาศก าหนด” (แกไขเพมเตมโดยพระราชกฤษฎกา (ฉบบท 330) พ.ศ. 2541 ใชบงคบ 17 ตลาคม 2541 เปนตนไป) 32 ประมวลรษฎากร, มาตรา 6 (31).


ขาดทน” นนกอใหเกดความ เสยงตอผซอทพอจะรบความเสยงไดหรอไม โดยเฉพาะความเสยงจากหนสนหรอความรบผดทเจาของบรษทเดมกอไวโดยผซอไมทราบถงสาเหตและทมา หนสนเหลานอาจเปน “หนภาษอากรของรฐ” หรอ “หนเอกชน” ดงนน กอนตดสนใจซอบรษทผซอจงมกจะตองตรวจสอบกจการทงดานกฎหมายและภาษ (Legal and Tax Due Diligence) เพอใหมนใจวาไดทราบถงความเสยงในการซอบรษททขาดทนอยางถองแทแลวและอยในระดบทสามารถรบความเสยงดงกลาวได โดยปกตผทท าหนาทตรวจสอบกจการดานกฎหมายและภาษตองเปนผเชยวชาญในเรองนโดยตรงมฉะนนอาจเกดความผดพลาดจากการเลอกใชผเชยวชาญผดประเภทได

2. กรณเรมวางแผนซอทรพยสนเพอขายเขากองทนรวมฯ

การวางแผนภาษส าหรบกรณทยงไมมทรพยสนอยในมอเจาของทรพยสนจะตางกบกรณทเจาของทรพยสนมทรพยสนอยแลวพรอมจะโอนเขาสระบบกองทนรวม เพราะเมอเจาของ ทรพยสนพบทรพยสนใดทจะพฒนาเปนโครงการอสงหารมทรพย (Property Project) จะใชวธการ “ซอเขา รบกอสราง แลวรบโอนออก ”ใหแกกองทนรวมอสงหารมทรพย ทงน เพอใหโครงการม ก าไรจากความเปลยนแปลงในมลคาตลาดปจจบนนอยทสดเพราะเปนการโอนใหแกกองทนรวมฯ ภายหลงการถอครอง ซงโดยปกตอยระหวาง 2-3 ป หรอใหมระยะเวลาการถอครองทรพยสนนอยท สดต งแต ไดท ดนมากอสรางอาคาร จนจบการพฒนาโครงการอสงหารมทรพยนน ในกรณน เจาของทรพยสนยงคงตองเสยภาษเงนไดนตบคคล แตเปนจ านวนไมมากเพราะสามารถน าตนทนคาทดน คากอสรางอาคารและงานระบบในโครงการมาใชเปน Tax Shield ได โดยตรงอยแลว นอกจากนน เจาของทรพยสนยงคงตองเสยภาษธรกจเฉพาะเพราะในกรณนถอเปนการขายอสงหารมทรพยในทางคาหาก าไร และไมมการยกเวนภาษธรกจเฉพาะใหแกกจการในลกษณะนเหมอนการโอนกจการทงหมด

3. การท าสญญาเชาทรพยสนระยะยาวแบบไมจดทะเบยนการเชา การโอนทรพยสนเขาสระบบกองทนรวมอสงหารมทรพยแบบใหสทธการเชา (Leasehold)เทาทพบในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เจาของทรพยสนมกจะท าสญญาเชาระยะสนไมเกน 3 ปแตมค ามนใหตอสญญาไดอก 9 ครง หรอมสญญาเชาระยะสนอก 9 ฉบบ รวมเปนสญญาเชาทมอาย 30 ป โดยไมน าสญญาเชาไปจดทะเบยนการเชาทส านกงานทดน


ทงน เพราะเจาของทรพยสนซงเปนผใหเชามหนาทเสยอากรแสตมปทตองตดในสญญาเชาในอตรารอยละ 0.1 ของคาเชาทงหมด นอกจากนน ยงมคาธรรมเนยมการจดทะเบยนการเชาทกรมทดนเรยกเกบอกในอตรารอยละ 1 ของมลคาการเชาตามสญญาเชา เหตทไมน าสญญาเชาไปจดทะเบยนเพราะเจาของทรพยสนผใหเชาตองการชะลอการจายอากรแสตมป (Tax Deferral) ในคราวเดยวเปนจ านวนมากในขณะจดทะเบยนสญญาเชาออกไปเปนการทยอยจายอากรแสตมปทละนอยเมอถงคราวทตองท าสญญาเชาฉบบตออาย และทส าคญเมอไมจดทะเบยนการเชาจงไมตองจายคาธรรมเนยมการจดทะเบยนการเชา อนนบไดวาเปนการประหยดทงภาษในรปของอากรแสตมปและในรปของคาธรรมเนยมราชการ อยางไรกตาม ในปจจบน ก .ล.ต .มกไมอนญาตใหมการวางแผนภาษในลกษณะนอกตอไปแลว เพราะการ

ไมจดทะเบยนสญญาเชามผลใหกองทนรวมฯ รวมถงผถอหนวยลงทนของกองทนรวมฯ ไดรบความคมครองตามกฎหมายนอยลงและมความเสยงทางกฎหมายมากขนหากเจาของทรพยสนไมตออาย สญญาเชาระยะสนในระหวาง 30 ป 3. กองทนรวมอสงหารมทรพยในประเทศตาง ๆ ในประเทศตาง ๆ นบไดวาประเทศสหรฐอเมรกาเปนประเทศแรกทเรมน าแนวคดของการโอนทรพยสนเขาสระบบกองทนรวมอสงหารมทรพย แลวใหกองทนออกหลกทรพยเพอเสนอขายแกบคคลทวไป นอกจากนน สหรฐอเมรกายงเปนประเทศท มตลาดกองทนรวมอสงหารมทรพยใหญทสดเปนอนดบหนงของโลก ตามมาดวยประเทศออสเตรเลยและญปนทมตลาดกองทนรวมฯนใหญเปนอนดบทสองของโลก33 ดวยเหตทกฎหมายบรษท (Corporate Law) และกฎหมายหลกทรพย (Securities Laws) ของแตละประเทศมความแตกตางกน ดงนน ในหลายประเทศจงใชกฎหมายเกยวกบกองทนรวมอสงหารมทรพยในชอทแตกตางแตอยในแนวคดและองคประกอบเดยวกน ดงนน เมอคนควาเรองกองทนรวมอสงหารมทรพยของตางประเทศดวยค าวา “Property Fund” จะมขอมลทใชค าส าคญ (Keyword) นนอยมาก เพราะสวนใหญในตลาดกองทนรวมฯ ลกษณะนมกจะใชค าวา

33 Nicola Fritsch, John Prebble, and Rebecca Prebble, A Comparison of Selected Features of Real Estate Investment Trust Regimes in the United States, BULLETIN FOR INTERNATIONAL TAXATION JULY 2010 (United Kingdom and Germany), pp. 367-380, IBFD.


“REITs” หรอ “Real Estate Investment Trusts” ในบางประเทศอาจมการใชค าวา “LPTs” หรอ “Listed Property Trusts” เชนในออสเตรเลย บทความนจงมงศกษาเปรยบเทยบ “กองทนรวมอสงหารมทรพย” ในประเทศตางๆ โดยเลอกศกษาเฉพาะประเดนกฎหมายและประเดนภาษทส าคญเทานน

1) Real Estate Investment Trust – REITs ในประเทศสหรฐอเมรกา สหรฐอเมรกาเปนประเทศตนก าเนดของ REITs ในโลกและเปนตลาดของ REITs ท

ใหญ ทสดในโลก รายไดเฉลยตอปท SS- REITs จายเปนผลตอบแทนแกนกลงทนอยทประมาณรอยละ14.7 ตอปซงอยในระดบปานกลางเมอเทยบกบ REITs หรอกองทนรวมอสงหารมทรพยในฮองกง(รอยละ 23.3) และสงคโปร )รอยละ 19.7)34

(1) กรอบของกฎหมาย SS- TITs อาจเปนนตบคคลใด ๆ ภายใตกฎหมายของสหรฐอเมรกาในรปแบบ

ใดกไดตราบเทาทนตบคคลนนไดเลอกเปน “องคกรทองถน ” (domestic corporation) เพอเสยภาษใหแกรฐ ตวอยาง เชน หางหนสวน corporation บรษทจ ากด (limited liability company) หรอทรสตทางการคา (business trust) นอกจากนน US-REITs ไมมเงอนไขเรองทนขนต าวากองทนรวมฯ ตองมเงนกองทนเทาใด

US-REITs ไดรบอนญาตใหลงทนในอสงหารมทรพยทเปน “ทอยอาศย ”(Residential property) และไ ม มข อ จ าก ด เ ร อ งการก ย ม เ ง นของกองทน (No Gearing Restriction) ดงนน กองทนนสามารถกอหนไดหากมความจ าเปนตองลงทนในทรพยสนใหมทมศกยภาพในการท าก าไรแลวไมสามารถเพมทนไดจากผถอหนวยลงทน

ผลตอบแทนทจายใหแกผถอหนวยลงทนตองอยทประมาณรอยละ 90 ของรายไดของREITs ทท ามาหาได

(2) เงอนไขการจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยหรอตลาดรอง สหรฐอเมรกาไมบงคบให “หนวยลงทน ” ในทรสตของ REITs ตองจดทะเบยน

เปนหลกทรพยเพอซอขายใน “ตลาดรอง ”หรอ ตลาดหลกทรพย (Stock Exchange) ทงน ดวย

34 Jing Liu, Geoffrey Loudon, George Milunovich, Linkage Between US and Asia-Pacific REITs: the Role of Economic and Financial Factors. (Macquarie University 2011)., at http://ssrn.com/abstract=1895847.

http://ssrn.com/abstract=1895847


ประวตศาสตรอนยาวนานของ REITs ทเกดขนในสหรฐอเมรกา REITs ทเปน “เอกชน ”หรอ private (unlisted REITs) คอไมไดเปน “มหาชน ”หรอ public ในตลาดหลกทรพยเปนผสรางตลาดการลงทนน โดย NAREIT หรอ National Association of Real Estate Investment Trusts ไดประเมนวา SS- REITs ทไมไดจดทะเบยนเพอซอขายในตลาดหลกทรพยนนมมากถง 1 ใน 3 ของ REITs ทงหมดในสหรฐอเมรกา

(3) ประเดนภาษ SS- TITs ไมมสทธประโยชนทางภาษใหแกการโอนทรพยสนใหแกกองทนรวม

หรอREITs หรอการแปรสภาพไปเปน US-REITs เจาของอสงหารมทรพยทโอนทรพยสนใหแก REITsตองเสยภาษหากมก าไร )Built-in Gain หรอ Capital Gain ( จากการโอน

การยกเวนภาษอาจมไดในกรณท REITs ถอครองทรพยสนอยางนอย 10 ปโดยไมไดขายทรพยสนนนออกไป

2) REITs ในประเทศสหราชอาณาจกร

UK-REITs ไดรบการบญญตเปนกฎหมายในป ค .ศ . 2007 โดยมลกษณะคลายกบ REITs ของเยอรมนน และแตกตางอยางมากจาก REITs ของสหรฐอเมรกา

(1) กรอบของกฎหมาย UK-REITs ตองเปนบรษททมหนแบบปด (closed-end companies) คอไม

สามารถขายหนคนบรษทได )ตองน าไปขายในตลาดรอง (และตองเปน “ผมถนทอยทางภาษ ”(Tax Resident) ในสหราชอาณาจกรเทานน แมจะจดทะเบยนจดตงบรษททอน นอกจากนน UK-REITs มขอก าหนดเรองทนขนต าวาตองมทนของกองทนไมนอยกวา 50,000 ปอนด

บรษททประกอบกจการดานอสงหารมทรพย (property companies) สามารถแปลงสภาพเปน SU- REITs ไดและสามารถลงทนในอสงหารมทรพยทเปน “ทอยอาศย ”ไดเพราะมแนวคดวาจะท าใหมลคาและราคาของทรพยสนรวมถงคาเชามมลคาเพมขนอนเนองมาจาก REITs ตองบรหารทรพยสนใหได “ความมงคงสงสด ” (Maximized Profits)

UK-REITs ไมมขอจ ากดเรองการกยมเงนของกองทนโดยตรง )no Direct Gearing estriction (แตใชมาตรการทางภาษเปนการจ ากดทางออมวา UK-REITs จะตองเสย

ภาษ หากสดสวนระหวางหนตอทน (Debt : Equity Ratio) ของกองทนต ากวา 1.25 ทงน เพราะกฎหมายของ สหราชอาณาจกรไมตองการใหกองทนกอหนมากเกนไปอนจะท าใหมภาระ


ดอกเบยจายและสงผลใหมผลก าไรนอยลงอนผดตอแนวคดของการเปน “กองทนเงนทนสวนบคคล” (Private Equity Fund)

ผลตอบแทนทจายใหแกผถอหนวยลงทนตองอยทประมาณรอยละ 90 ของรายไดของ REITs ทท ามาหาได

(2) เงอนไขการจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยหรอตลาดรอง

UKREITs ในสหราชอาณาจกรอยในบงคบวาตองจดทะเบยนเปนหลกทรพยทซอขายในตลาดรองทเรยกวา United Kingdom’s Alternative Investment Market หรอ AIM (คลายกบตลาดหลกทรพย MAI ของไทย (ทเปนตลาดรองภายใต London Stock Exchange ทถกออกแบบมาใหใชส าหรบบรษทขนาดเลกทตองการน าหนของตนมาเสนอขายแกประชาชนทวไป โดยมขอจ ากดและกฎเกณฑนอยกวาตลาดหลกคอ London Stock Exchange

(3) ประเดนภาษ สหราชอาณาจกรมองวา REITs จะไมท าใหรฐตองสญเสยรายไดจากภาษ

ดงนน มมมองดานภาษจงตางจากสหรฐอเมรกา โดยก าหนดให “ก าไรสวนทเพมขน ” (Built-in gains) ทเกดขนเมอโอนทรพยสนใหแก UK-REITs ไดรบยกเวนภาษ อยางไรกตาม ในสหราชอาณาจกรเองยงคงจดเกบภาษในอตราคงทรอยละ 2 ของราคาตลาดของทรพยสนทน าออกใหเชา โดยจดเกบเมอแปรสภาพไปเปน REITs

UK-REITs ไมไดรบยกเวนภาษทงหมด แตมการยกเวนภาษใหเฉพาะ “ก าไรทไดรบจากคาเชาทรพยสน ”เทานน รายไดอนทงหมดรวมทงผลประโยชนทไดจากการลงทนใน

REITs ยงคง ตองเสยภาษเตมจ านวนโดยไมไดรบยกเวนภาษแตอยางใด

3) REITs ในประเทศเยอรมนน REITs ในเยอรมนนทนบวาส าคญทสดในตลาด G-REITs ของเยอรมนนคอ

“กองทนอสงหารมทรพยแบบปด ” ) Closed real estate funds) ซงกองทนนสามารถแปรสภาพไปเปน REITs แบบเอกชนได (Private REITs)

(1) กรอบของกฎหมาย G - TITs ไดรบการออกเปนกฎหมายภายในเพอบงคบใชในป ค .ศ . 2007 โดย

G-REITs ในเยอรมนนตองเปนนตบคคลตามกฎหมายบรษทของเยอรมนนรปแบบเดยวเทานน คอ Stock corporation (Aktiengesellschaft, AG) ภายใต German Stock Corporation Act


(Aktiengesetz, AktG) ในมมมองระหวางประเทศ AG ไดรบการรบรองวามโครงสรางแบบบรษท (Corporate structure) ในอดต G-REITs ไดเคยใชแนวคดของทรสต คลายกบ (Trust) US-REITs ในสหรฐอเมรกา แตสดทายแลวฝายนตบญญตของเยอรมนนไมยอมรบแนวคดเรองทรสตเพราะในเยอรมนนไมยอมรบโครงสรางแบบทรสต

นอกจากนน G-REITs ยงมขอก าหนดเรองทนขนต าวาตองมทนของกองทนไมนอยกวา 15 ลานยโรและ G-REITs ไมไดรบอนญาตใหลงทนในอสงหารมทรพยทเปน “ทอยอาศย” (Residential property) เพราะในเยอรมนนมสดสวนของผทอยอาศยในบานเชาของชมชน และบานเชาสวนตว (private and communal rental housing) เปนจ านวนมากทสดเมอเทยบกบประเทศอนในยโรปคอรอยละ 85 หรอประมาณ 24 ลานอพารทเมนตในเยอรมนน สวนทเหลอเปนบานเชาของสาธารณะและบรษททประกจการบานอยอาศย จงเปนเหตใหเกรงกนวาเมอน า REITs มาใชในเยอรมนนจะกระทบตอผเชารายยอยทยงไมรจกกบ G-REITs และราคาคาเชาอาจเพมสงขนหากเจาของทอยอาศยน าทรพยสนของตนเขาสกระบวนการของ G-REITs

(2) เงอนไขการจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยหรอตลาดรอง G-REITs ในเยอรมนนอยในบงคบวาตองจดทะเบยนเปนหลกทรพยทซอขายใน

ตลาดรองแตมเงอนไขทยดหยนมากกวาสหราชอาณาจกรตรงทกอนการเปน G-REIT สามารถใชสทธการเปน PRE-REIT เพอใชสทธประโยชนทางภาษในการโอนทรพยสนใหแก PRE-REIT กอนทจะเขาสการเปนหลกทรพยจดทะเบยน (Stock Listing)

(3) ประเดนภาษ ในเยอรมนนการแปรสภาพไปเปน G-REITs หรอการขายทรพยสนใหแก

REITs ถอเปนเหตการณทตองเสยภาษ อยางไรกตาม รฐกยอมใหมการหกภาษเปนรายจายไดถงรอยละ 50 (exit tax) ส าหรบก าไรทเจาของทรพยสนไดรบจากการโอนทรพยสนให REITs

ตว G-REITs หรอกองทนรวมอสงหารมทรพยเองไดรบยกเวนภาษเงนได นตบคคลหรอภาษเงนไดการคา (Corporate or trade income taxes) โดยไมค านงวารายไดนน G-REITs จะไดรบมาจากแหลงเงนไดทมาจากอสงหารมทรพยหรอไม

4) Real Estate Investment Trust – REITs ในประเทศออสเตรเลย

ออสเตรเลยมมลคาการลงทนใน REITs ทวโลกประมาณรอยละ 15 ของโลก ในปจจบนออสเตรเลยเปนนกลงทนตางประเทศทเขาไปลงทนในสหรฐอเมรกากลมใหญทสด


(1) กรอบของกฎหมาย ในประเทศออสเตรเลยไมมบทบญญตของกฎหมายในเรอง REITs โดยเฉพาะ

เหมอนใน ประเทศอน แตเปนเรองของประวตศาสตรอนยาวนานของการใช “หนวยลงทน ”ในทรสตเปนเครองมอส าหรบการแปลงสนทรพยเปนหลกทรพย35 ทรสตเหลานอยภายใตการก ากบดแลของระบบกฎหมายบรษทและภาษในท านองเดยวกบนานาประเทศทน า REITs ไปใช

(2) เงอนไขการจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยหรอตลาดรอง ประเทศออสเตรเลยไมบงคบใหน าหนวยลงทนในทรสตเขาจดทะเบยนเพอซอ

ขายในตลาดหลกทรพย แตหากน าเขาจดทะเบยนแลวตองปฏบตตามเกณฑและเงอนไขการกระจายการถอครองหนวยลงทนและเงอนไขการซอขายหลกทรพย

(3) ประเดนภาษ ในออสเตรเลยไมจดเกบภาษจากรายไดและก าไรท REITs ไดรบจากการ

ด าเนนงาน แตเมอ REITs จายดอกเบยหรอเงนปนผลใหแกนกลงทนตางประเทศทถอหนวยลงทนจะมการจดเกบภาษเงนได หก ณ ทจายตามอตราทใชบงคบภายใตอนสญญาภาษซอนทออสเตรเลยท าไวกบประเทศอนคอ ดอกเบยจดเกบอตรารอยละ 15 และเงนปนผลจดเกบอตรารอยละ 10

เหตทมการจายดอกเบยใหแกนกลงทนเพราะหลกทรพยท REITs ในออสเตรเลยน าออกขายใหแกนกลงทนไมไดมเพยงแคหนวยลงทนในทรสตทเปนหลกทรพยประเภททน (Equity Securities) เหมอนในประเทศไทย แต REITs ในออสเตรเลยยงสามารถออกหลกทรพยฝายหน (Debt Securities) เชน หนก (Bond/Debenture) เพอเสนอขายใหแกนกลงทนไดดวย

ประเดนภาษระหวางประเทศของ REITs ในออสเตรเลยสอดคลองกบแนวทางปจจบนขององคการเพอความรวมมอดานการพฒนาและเศรษฐกจ (OECD – Organisation for

35 “Unlike other jurisdictions, there is no specific Australian legislative REIT regime. Rather, there is a long history of the use of Unit Trusts as the preferred vehicle for holding securitised investments in real estate.” Peter Verwer and Trevor Cooke, Tax Treaty Reform for Collective Investment Vehicles: An Australian REIT Perspective. Property Council of Australia., at www.propertyoz.com.au.

http://www.propertyoz.com.au/


Economic Co-operation and Development) ทก าลงพฒนาแนวทางดานภาษ (Tax Treatment) ทมตอREITs ภายใตอนสญญาภาษซอนของประเทศตาง ๆ ใหสอดคลองกน 4. ปญหาทางกฎหมายและปญหาภาษของกองทนรวมอสงหารมทรพย สบเนองจากกองทนรวมอสงหารมทรพยเพงเรมมในประเทศไทยตงแตป พ .ศ. 2541 หลงจาก ก.ล.ต. ไดออกประกาศฉบบตางๆ เปนกฎหมายเพออนญาตใหมการจดตงกองทนรวมฯ ดงกลาวไดในประเทศไทย ปญหาตาง ๆ ทเกยวกบกองทนรวมอสงหารมทรพยจงเปนปญหาในขอกฎหมายและปญหาในทางปฏบต

1. ปญหากฎหมาย ปญหากฎหมายเกยวกบกองทนรวมอสงหารมทรพยทพบในประเทศไทย มทงปญหา

ขอกฎหมาย )Legal drameworL (และปญหาการปฏบตตามกฎหมาย (Legal Compliance) อนสงผลใหทางเลอกในการลงทนในกองทนรวมอสงหารมทรพยไมกวางขวางเพยงพอและนกลงทนมทางเลอกในการลงทนมากขน

1) ปญหาขอกฎหมาย (Legal Framework) ทพบไดชดเจนคอประเภทของทรพยสนทกองทนรวมอสงหารมทรพยสามารถลงทนไดในปจจบน ยงคงเนนทอสงหารมทรพยทกอใหเกดรายไดประจ าทเปนเงนสด (Cash business) เชน โรงแรม เซอรวสอพารทเมนต อาคารส านกงานหางสรรพสนคา ศนยกระจายสนคาขนาดใหญ สนามบน ตลาดคาสง ศนยประชม ขนาดใหญโรงงานและคลงสนคา เปนตน

อยางไรกตาม กจการทเปนธรกจเงนสดและมอสงหารมทรพยรองรบ (underlying asset)นนยงมทรพยสนประเภทอนทสามารถน าเขาสระบบกองทนรวมอสงหารมทรพยไดอกเพอเพมทางเลอกใหแกนกลงทนมากขน เชน โรงพยาบาล ภตตาคารขนาดใหญ โรงไฟฟา ฟารมผลตไฟฟาพลงงานแสงอาทตย (Solar Farm) นคมอตสาหกรรม โรงกลนน ามน ทาเรอขนาดใหญ ทางพเศษสนามกฬาขนาดใหญ เหมองแรและโรงถลงแร อตอเรอขนาดใหญและโรงซอมเรอ สวนสนกขนาดใหญ สนามแขงขนรถยนตขนาดใหญ เปนตน

2) ปญหาการปฏบตตามกฎหมาย )Legal Compliance) มกพบไดในกรณทมลคาของทรพยสนรวมถง “กระแสรายได” (Flow of Revenue) ของทรพยสนไดรบการประเมนใหสงกวาความเปนไปไดในเชงพาณชย (Commercial possibilities) ทงนเพอใหมลคาของ “.ต.ล. เปนไปตามขอก าหนดและเงอนไของก “ทรพยสนและโครงการ (ไมนอยกวา 500 ลานบาท) โดยทใน


ความเปนจรงแลวทรพยสนนน เมอเจาของทรพยสนไดโอนใหแกกองทนรวมฯ แลวไมสามารถกอใหเกดรายไดตามทน าเสนอแกนกลงทนในหนงสอชชวนของกองทนรวมฯ

นอกจากนน ปญหาทพบในทางปฏบตคอการทหนวยลงทนของกองทนรวมฯ ไมไดกระจายใหแกนกลงทนทวไปอยางแทจรง เพราะเจาของทรพยสนยงคงหวงแหนทรพยสนของตนท าใหเจาของทรพยสนใชวธการตง “ตวแทนเชด” (Nominee) เพอเขาลงทนในหนวยลงทนเกนกวาทกฎหมายก าหนดไวคอไมเกนกวา 1 ใน 3 ของหนวยลงทนทงหมด

1. ปญหาภาษ ภาระภาษของกองทนรวมอสงหารมทรพยของไทยในปจจบนไมปรากฏเปนปญหา

ในทางปฏบตแตอยางใด เพราะเปนกรณทยกเวนภาษใหแกกองทนรวมฯ เกอบทกประเภทของภาษแลวอยางไรกตาม ในมมมองของนานาประเทศก าลงใหความส าคญกบภาษทเกยวของกบกองทนรวมอสงหารมทรพยในระดบระหวางประเทศ โดยเฉพาะประเทศสหรฐอเมรกาและออสเตรเลย36 ทตองการใหมการปฏรปภาษ (Tax Reform) อยางเปนระบบเพอใชบงคบกบ REITs หรอ กองทนรวมอสงหารมทรพยโดยเฉพาะ ทงน เพราะ REITs อาจเปนกองทนรวมหรอไมกได ดงนน ภาระภาษจงตองจงควรตองแยกตามความเหมาะสมแกกรณ

นอกจากนน ในมตของอนสญญาภาษซอนมประเดนทตองศกษาคนควาเพมเตมในทางวชาการและคนหาแนวทางปฏบตทเหมาะสม โดยเรมจาก OECD ทไดศกษาและหาแนวทางออกเพอปรบใชของ “ตนแบบของอนสญญาภาษซอน” OECD) OECD Model Tax Treatyกบประเดนภาษของ REITs ใน ใน 5 ประเดนทส าคญคอ

ประเดนท 1 เรอง “สถานประกอบการถาวร ” (Permanent Establishment) ในกรณทวาผถอ หนวยลงทนตางประเทศจะมสถานประกอบการถาวรในประเทศทเขาไปลงทนถอหนวยลงทนหรอไม หากถอวามสถานประกอบการถาวรยอมท าใหตองเสยภาษในประเทศทเขาไปลงทน

36 Yishuang Xu and Chung Yim Yiu. “The Effects of Tax Reforms on REITs: An

International Empirical Study”,. Department of Real Estate and Construction, the University of Hong Kong. Presentation on PRRES (2010) Annual Conference, Wellington New Zealand, 24-27 January 2010.


ในกรณประเทศไทย กรมสรรพากรเคยวนจฉย 37ไวชดเจนวาการทนกลงทนตางประเทศเขามาลงทนในอสงหารมทรพยของไทยผานกองทนรวมอสงหารมทรพยนน ไมถอวานกลงทนตางประเทศมสถานประกอบการถาวรในไทย

ประเดนท 2 ในกรณทไมถอวามสถานประกอบถาวร การน าขอบทของอนสญญาวาดวย “ก าไรจากธรกจ” (Business Profits) มาปรบใชกบทไดรบ “เงนได” จากหนวยภาษทโปรงใสเพอจดประสงคทางการเงนระหวางประเทศ (Internationally Fiscally Transparent Entities) จะใชในขอบเขตอนจ ากดเมอ “เฉพาะทมาจากการลงทน” นนไดรบ “เงนได” (Passive investment income) เทานนหรอไม กรณนสอดคลองกบ “หนวยภาษทโปรงใส” แนวคดของกองทนรวมทเปน Pass Through Mechanism อนมในการ “วตถประสงคเฉพาะ” เขาไปลงทนในอสงหารมทรพยเทานน (Special Purpose Vehicle-SPV)

ประเดนท 3 การขจดภาษซอนของ “รายไดอนเกดจากอสงหารมทรพย ” (Real Property Income) อาจน ามาปรบใชไดในกรณทผถอหนวยลงทนชาวตางประเทศไดแสดงตนอยางชดแจงวาไดรบรายไดดงกลาวจากอสงหารมทรพยอยางแทจรง

กรณนเปนการขจดภาษซอนทอาจเกดจากการจดเกบภาษซอนกนของ 2 ประเทศจากเงนไดกอนเดยวกน ซงโดยปกตแลวรายไดอนเกดจากอสงหารมทรพยนประเทศทมสทธจดเกบภาษคอประเทศททรพยสนตงอยหรอประเทศทเปนแหลงเงนได

ประเดนท 4 ในกรณท “ขอบท” (Articles) ตางๆ ของอนสญญาภาษซอนไมไดแสดงอยางชดเจนวาตงใจจะขจดภาษซอนใหแก REITs และผถอหนวยลงทนอยางไร กรณนเกยวของกบเงนไดท REITs ไดรบการลงทนในอสงหารมทรพย และเงนไดทผถอหนวยลงทนไดรบจาก REITs เชน ดอกเบย เงนปนผล ก าไร และเงนคนทนเมอเลก REITs

ประเดนท 5 ในกรณทยงไมมความชดเจนในขอบเขตของ “ขอจ ากดของขอบทวาดวยเงนก าไร” (Limitation of Benefits Articles) ซงกรณนสอดคลองกบประเดนท 2 และ 3 ขางตนวาเมอใดหรอ อยภายใตเงอนไขอยางไรทตองน าขอบทเรอง “เงนก าไร” ไปปรบใชในกรณตาง ๆ แลวส าหรบ REITs เองนนจะมขอบเขตมากนอยเพยงใดตอการปรบใชขอบทขางตน

37 ขอหารอกรมสรรพากรเลขท กค 0706/7616, วนท 1 สงหาคม 2550, (ด ภาคผนวกท 6).


5. สรปและขอเสนอแนะ กองทนรวมอสงหารมทรพยเปนทางเลอกใหมของการลงทนในอสงหารมทรพยทไมตองใชเงนลงทนมากมายและเปดโอกาสใหนกลงทนรายยอยสามารถเขาไปมสวนในความเปนเจาของ ไมวาเจาของกรรมสทธหรอเจาของสทธการเชาผานกองทนเมอมองในสวนของเจาของทรพยสนแลว กองทนรวมฯ ชวยใหการบรหารทรพยสน สามารถบรหารทรพยสนใหเกดความมงคงไดมากทสด และสามารถกระจายความเสยงจากการถอครองทรพยสนออกไปใหบคคลอนไดอยางมประสทธภาพและโปรงใส ปญหากฎหมายของกองทนรวมอสงหารมทรพยไมใชเปนปญหาทท าใหกองทนรวมอสงหารมทรพยไมสามารถขบเคลอนไปได แตเปนปญหาในเชงปฏบตและการบงคบใชกฎหมายในสวนปญหาภาษเปนมตระหวางประเทศซงยงไมมความชดเจนแนนอนตอการปรบใชประเดนภาษตอกองทนรวมอสงหารมทรพย ประเทศไทยใชกฎเกณฑของกองทนรวมอสงหารมทรพยทรบเอาแนวคดมาจากตางประเทศทงจากมมของกฎหมายและมมของภาษจนถงปจจบนนกวา 15 ป ผเขยนเชอวาจ านวนของกองทนรวมอสงหารมทรพย 35 รายทจดทะเบยนซอขายหนวยลงทนกน ในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยในขณะทเขยนบทความนเปนตวอยางทแสดงใหเหนไดอยางชดเจนวาไดมการ “ตกผลก” ทางแนวคดของกองทนรวมฯ ประเภทนแลวในทางกฎหมายและภาษเรองทยงคงตองปรบปรงคอการปฏบตตามกฎหมายและการบงคบใชกฎหมายใหเครงครดและสามารถตรวจสอบได


ภาคผนวกท 1 เรองสถานะทางภาษของกองทนรวมอสงหารมทรพย )ขอหารอของกรมสรรพากร)

เลขทหนงสอ : กค 0811/3300 วนท : 28 เมษายน 2543 เรอง : ภาษเงนไดหก ณ ทจาย กรณกองทนรวมจ าหนายอสงหารมทรพย ขอกฎหมาย : มาตรา 39 ขอหารอ : บรษทฯ ไดจดตงกองทนรวมอสงหารมทรพยเพอแกไขปญหาในระบบ

สถาบนการเงนและ กองทนรวมเพอแกไขปญหาในระบบสถาบนการเงนตาม พระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 บรษทฯ จงหารอวา ในการจดทะเบยนโอนกรรมสทธขายอสงหารมทรพยของกองทนรวมดงกลาว ผซอจะตองมหนาทหกภาษเงนได ณ ทจาย อตรารอยละ 1 ตามมาตรา 69 ตร แหงประมวลรษฎากรหรอไม

แนววนจฉย : กองทนรวมดงกลาวมฐานะเปนนตบคคลตามพระราชบญญตหลกทรพยและ ตลาดหลกทรพย พ.ศ.2535 ไมเขาลกษณะเปน“บรษทหรอหางหนสวน นตบคคล” หรอ“กองทนรวม ตามค านยามมาตรา 39 แหงประมวลรษฎากร ดงนน เงนไดทผซออสงหารมทรพยจายใหแกกองทนรวม ซงไมมหนาทเสย ภาษเงนไดนตบคคลและภาษเงนไดบคคลธรรมดา จงไมอยในบงคบทตอง หกภาษเงนได ณ ทจายแตอยางใด

เลขต : 63/29198


ภาคผนวกท 2 เรอง Lease and Lease Back )ขอหารอของกรมสรรพากร)

เลขทหนงสอ : กค 0706(กม.06)/687 วนท : 8 พฤษภาคม 2551 เรอง : กรณการเชาอสงหารมทรพยระหวางกองทนรวมอสงหารมทรพย ขอกฎหมาย : มาตรา 65 และมาตรา 65 ทว แหงประมวลรษฎากร ขอหารอ : 1. กองทนรวมอสงหารมทรพย ส. มฐานะเปนกองทนรวมอสงหารมทรพย

ประเภท กอง 1 ไดรบอนมตจากคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาด หลกทรพย ในการจดต งและจดทะเบยนเปน กองทนรวมเ มอวนท 22 พฤศจกายน 2549 ไมมการก าหนดอายโครงการ บรหารงานโดยบรษทหลกทรพยจดการกองทน น. เพอเปนการระดมเงนลงทนจากประชาชนและ นกลงทนทวไป มวตถประสงคหลกในการน าเงนทไดจากการระดมเงนลงทน ไปซอ เชา และ/หรอเชาชวงอสงหารมทรพย และ จดหาผลประโยชนจาก อสงหารมทรพยดงกลาว โดยการใหเชา ใหเชาชวง และ/หรอจ าหนายอสงหา รมทรพยตางๆ ทกองทนรวมฯ ไดลงทนหรอมไว โดยมธนาคาร ซ . สาขา กรงเทพฯ เปนผดแลผลประโยชนกองทนรวมฯ และบรษท หลกทรพย จดการกองทน น. เปนผจดตงและจดการกองทนรวมฯ ส าหรบระยะเวลา ตงแตวนท 22 พฤศจกายน 2549 ถงวนท 31 ธนวาคม 2549 2. กองทนรวมฯ ไดท าสญญาเชาทดน ทางวงของเครองบน ลานจอดเครองบน อาคารผโดยสารปจจบน อาคารผโดยสารใหมสนามบน จากบรษท การบน ก. จ ากด เปนระยะเวลา 30 ป เมอวนท 24 พฤศจกายน 2549 และกองทนรวมฯ ไดน าทรพยสนทเชามาดงกลาว ใหบรษทฯ เชาชวง (ผใหเชาเดม) เปนระยะเวลา 30 ป เมอ วนท 24 พฤศจกายน 2549 ปรากฏตามเอกสารรายงานประจ า ป 2549 ของกองทนรวมฯ ตงแตวนท 22 พฤศจกายน 2549 ถงวนท 31 ธนวาคม 2549 ประเดนหารอ ดงน


กรณกองทนรวมฯ ไดท าสญญาเชาอสงหารมทรพยไดแก ทดน ทางวงของเครองบน ลานจอดเครองบน อาคารผโดยสารปจจบน อาคารผโดยสารใหม สนามบน จากบรษทฯ ซงเปนผถอหนวยลงทน ในกองทนรวมฯ จะท าไดหรอไม

แนววนจฉย : กรณบรษทฯ ไดท าสญญาใหกองทนรวมฯ เชาอสงหารมทรพย ไดแก ทดน ทางวงของเครองบน ลานจอดเครองบน อาคารผโดยสารปจจบน อาคาร ผโดยสารใหมสนามบน เปนเวลา 30 ป เมอวนท 24 พฤศจกายน 2549 และกองทนรวมฯ ไดท าสญญาใหบรษทฯ (ผใหเชาเดม) เชาชวงเมอวนท 24 พฤศจกายน 2549 โดยไดสทธการเชาเปนเวลา 30 ป (กองทนรวมฯ ซงเปน ผเชาไดน าทรพยสนทเชาดงกลาวใหบรษทฯ เชาชวง ซงเปนผใหเชาเดม และเปนผถอหนวยลงทนในกองทนรวมฯ) แสดงใหเหนวาคสญญามไดมงถงการสงมอบการครอบครองตอทรพยทใหเชาโดยแทจรง และสญญาดงกลาวจงเปน นตกรรมทคกรณท าขนโดยมไดมงประสงคจะผกนตสมพนธกนตามสญญาเชา โดยแทจรง บรษทฯ จงไมมสทธน าคาเชามาค านวณเปนรายไดและรายจายใน การค านวณก าไรสทธได

เลขต : 71/35857)


ภาคผนวกท 3 ภาระภาษจากเงนสวนแบงก าไรของผมถนทอยในประเทศไทย )ขอหารอของกรมสรรพากร)

เลขทหนงสอ : กค 0706/5069 วนท : 17 มถนายน 2548 เรอง : ภาษเงนไดหก ณ ทจาย กรณการจายเงนไดพงประเมนตามมาตรา 40(8) แหง

ประมวลรษฎากร ขอกฎหมาย : มาตรา 40(8), มาตรา 50(2), มาตรา 52 ขอหารอ : 1. บรษทจดการกองทนรวมทจดตงตามพระราชบญญตหลกทรพยและตลาด

หลก ทรพย พ.ศ. 2535 ซงมหนาทในการหกภาษเงนไดหก ณ ทจายจากเงนสวนแบงของ ก าไร ทจายจากกองทนรวมทจดตงขนตามพระราชบญญตหลกทรพยและตลาด หลกทรพย พ.ศ. 2535 เขาลกษณะเปนเงนไดพงประเมนตามมาตรา 40(8) แหง ประมวลรษฎากร และถาผมเงนไดพงประเมนซงอย ในประเทศไทยยอมใหผจายเงน ไดหกภาษ ณ ทจาย ตามมาตรา 50 (2) แหงประมวลรษฎากร ในอตรารอยละ 10.0 ของเงนไดพงประเมน จะไดรบยกเวนไมตองน าเงนสวนแบงของก าไรนนมารวม ค านวณเพอเสยภาษเงนได ตามมาตรา 3 แหงพระราชกฤษฎกาออกตามความในประมวลรษฎากรวาดวยการลดอตราและยกเวนรษฎากร (ฉบบท 262) พ.ศ. 2536 และตามประกาศอธบดกรมสรรพากรเกยวกบภาษเงนได (ฉบบท 58) เรอง ก าหนดแบบแสดงรายการเกยวกบภาษเงนไดบคคลธรรมดา หก ณ ทจาย ลงวนท 22 พฤศจกายน พ.ศ. 2538 ดงน (1) แบบ ภ.ง.ด.2 ใชส าหรบการหกภาษ ณ ทจาย ตามมาตรา 50 (2) กรณการ จายเงนไดพงประเมนตามมาตรา 40 (3) และ (4) (2) ภ.ง.ด.3 ใชส าหรบการหกภาษ ณ ทจายตามมาตรา 3 เตรส และมาตรา 50(3)(4) และ (5) กรณการจายเงนไดพงประเมนตามมาตรา 40(5) (6) (7) และ (8) แหงประมวลรษฎากร บรษทฯ หารอวาจะน าสงภาษหก ณ ทจายดงกลาวโดยใชแบบ ภ.ง.ด.2 หรอ ภ.ง.ด.3


แนววนจฉย : กรณตามขอเทจจรงบรษทฯ จายเงนสวนแบงของก าไรจากกองทนรวมทจดตง ตามพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 เงนสวนแบงของ ก าไรทไดรบถอเปนเงนไดพงประเมนตามมาตรา 40 (8) แหงประมวลรษฎากร ผจายเงนไดไมมหนาทตองหกภาษเงนได ณ ทจาย แตเมอผมเงนไดซงอยใน ประเทศไทยและไดรบเงนสวนแบงของก าไรจากกองทนรวมดงกลาวยอมให ผจาย เงนไดนนหกภาษเงนได ณ ทจายตามมาตรา 50(2) แหงประมวลรษฎากร บรษทฯ มหนาทตองน าสงภาษหก ณ ทจายดวยแบบแสดงรายการ ภ .ง.ด.2 ภายในเจดวน นบแตวนสนเดอนของเดอนทจายเงนไดพงประเมนตามมาตรา 52 แหงประมวล รษฎากร ประกอบกบประกาศอธบดกรมสรรพากร เกยวกบภาษเงนได (ฉบบท 58) เรอง ก าหนดแบบแสดงรายการเกยวกบภาษเงนไดบคคลธรรมดาหก ณ ทจาย ลง วนท 22 พฤศจกายน พ.ศ. 2538 และประกาศกระทรวงการคลง เรอง ขยายก าหนด เวลาน าสงภาษเงนไดหก ณ ทจาย การน าสงภาษเงนได การน าสงภาษมลคาเพม และการยนรายการ ลงวนท 24 กรกฎาคม พ.ศ. 2544

เลขต : 68/33457


ภาคผนวกท 4 การยกเวนภาษประเภทตางๆ )ขอหารอของกรมสรรพากร)

เลขทหนงสอ : กค 0811/11339 วนท : 3 พฤศจกายน 2542 เรอง : ภาระภาษของกองทนรวมอสงหารมทรพยและผถอหนวยลงทนของ

กองทน รวมอสงหารมทรพย ขอกฎหมาย : มาตรา39, มาตรา 70 ขอหารอ : บรษทฯ ไดรบการแตงตงใหเปนบรษทจดการของกองทนรวม ก. และกองทน

รวม ข. ซงไดรบอนมตจากคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ในการจดตงและจดการเมอวนท 18 พฤษภาคม 2542 และ 29 เมษายน 2542 ตามล าด บ โดยกองทนรวมท ง ส อง มว ตถ ประสงค ในการลงทน ในอสงหารมทรพยในประเทศไทย บรษทฯ จงหารอเกยวกบภาระภาษของกองทนรวมอสงหารมทรพยและผถอหนวยลงทนของกองทนรวมอสงหารมทรพยทเปนบคคลธรรมดาและนตบคคลทมภมล าเนาในตางประเทศ

แนววนจฉย : 1. ภาระภาษของกองทนรวมทจดตงขนตามกฎหมายวาดวยหลกทรพยและตลาดหลกทรพย 1) กองทนรวมอสงหารมทรพย ทจดตงตาม พ.ร.บ.หลกทรพยและตลาด หลกทรพย พ.ศ.2535 มฐานะเปนนตบคคลตามกฎหมายดงกลาว จงไมมหนาทตองเสยภาษเงนไดบคคลธรรมดาและไมมหนาทเสยภาษเงนได นตบคคล เพราะไมเขาลกษณะเปนบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลตาม มาตรา 39 แหงประมวลรษฎากร 2) การขายสนคาและการใหบรการของกองทนรวมอสงหารมทรพยไดรบยกเวนภาษมลคาเพมตามมาตรา 3 (9) และมาตรา 4 (7) แหงพระราช กฤษฎกาฯ (ฉบบท 239) พ.ศ.2534 ซงแกไขเพมเตมโดยพระราชกฤษฎกาฯ (ฉบบท 336) พ.ศ.2541 3) การประกอบกจการขายอสงหารมทรพยเปนทางคาหรอหาก าไรของกองทนรวมอสงหารมทรพยไดรบยกเวนภาษธรกจเฉพาะตามมาตรา 3 (10) แหงพระราชกฤษฎกาฯ (ฉบบท 240) พ.ศ.2534 ซงแกไขเพมเตมโดย พระราช


กฤษฎกาฯ (ฉบบท 337) พ.ศ.2541 4) กองทนรวมอสงหารมทรพย ไดรบยกเวนอากรแสตมปตามมาตรา 6 (28) แหงพระราชกฤษฎกาฯ (ฉบบท 10) พ.ศ.2500 ซงแกไขเพมเตมโดย พระราชกฤษฎกาฯ (ฉบบท 338) พ.ศ.2541 5) การจดทะเบยนสทธและนตกรรมการโอนอสงหารมทรพย ซงกองทนรวม อสงหารมทรพยไดรบความเหนชอบจากคณะกรรมการ ก.ล.ต. เปนผรบโอน ใหเสยคาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธและนตกรรมในอตรารอยละ 0.01 ของ ราคาประเมนทนทรพยแตไมเกน 100,000 บาท ตามกฎกระทรวง ฉบบท 47 (พ.ศ.2541) ออกตามความในพระราชบญญตใหใชประมวลกฎหมายทดน พ.ศ.2497 2. ภา ร ะภาษ ขอ งผ ถ อหน ว ยล งท น ในกอ งท น ร วมท จ ดต ง ต ามพระราชบญญต หลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ.2535 1) เงนไดจากการขายหนวยลงทนในกองทนรวมทจดตงตาม พ .ร.บ.หลก ทรพยฯ ถอเปนเงนไดพงประเมนตามมาตรา 40(8) แหงประมวลรษฎากร ดงนน กรณผรบเปนบคคลธรรมดาทมภมล าเนาในตางประเทศไดรบยกเวนไมตองรวมค านวณเพอเสยภาษเงนไดตามขอ 2 (32) ของกฎกระทรวง ฉบบท 126 (พ.ศ.2509) ผจายเงนไดจงไมตองหกภาษ ณ ทจาย กรณผรบเปนบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลทตงขนตามกฎหมายของตางประเทศมไดประกอบกจการในประเทศไทย ผจายเงนไดไมมหนาทตองหกภาษ น าสงเนองจากไมเขาเงอนไขตามมาตรา 70 แหงประมวลรษฎากร 2) เงนสวนแบงก าไรทไดรบจากกองทนรวมทจดตงขนตามพ .ร.บ.หลกทรพยฯ ในระหวางอายของกองทนรวมและเมอเลกกองทนรวมถอเปนเงนไดพงประเมนตามมาตรา 40 (8) แหงประมวลรษฎากร ดงนน กรณผรบเปนบคคลธรรมดาทมภมล าเนาในตางประเทศ ผจายเงนไดไมมหนาทตอง หกภาษ ณ ทจายกรณผรบเปนบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลทตงขนตามกฎหมายของ ตางประเทศมไดประกอบกจการในประเทศไทย ผจายเงนไดไมมหนาทตองหกภาษน าสงเนองจากไมเขาเงอนไขตามมาตรา 70 แหงประมวลรษฎากร

เลขต : 62/28504


ภาคผนวกท 5 เรองกรณไมมสถานประกอบการถาวร )ขอหารอของกรมสรรพากร)

เลขทหนงสอ : กค 0706/7616 วนท : 1 สงหาคม 2550 เรอง : ภาษเงนไดนตบคคล กรณการขายหลกทรพยของกองทนรวมทตงโดยนต

บคคลตางชาต ขอกฎหมาย : มาตรา 70 แหงประมวลรษฎากร ขอหารอ : บรษท จ. ด าเนนธรกจใหค าปรกษาแกนกลงทนทวไป ไดใหบรการแกบรษท K

ซงเปนนตบคคลประเทศเกาหลใต โดยบรษท K ไดด าเนนการจดตงกองทน สวนบคคลดวยการระดมทนจากนกลงทนชาวเกาหลใต และกองทนดงกลาว มสถานะเปนนตบคคลประเทศเกาหลใต มหนาทด าเนนการตลอดจนจดการ บรหารกองทนเองทงหมด และมนโยบายการลงทนในตราสารทน และตราสาร ทางการเงนอนทซอขายในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย โดยกองทนจะสง ค าสงซอขายผานบรษทหลกทรพยทด าเนนการในประเทศไทย บรษท จ. เปนทปรกษาทางการเงนและไดรบคาธรรมเนยมในการใหค าปรกษาเทานน บรษท จ. ขอทราบวากองทนรวมทจดตงขนโดยนตบคคลตางชาต จะตองเสย ภาษเงนไดนตบคคลจากก าไรในการขายหลกทรพย (Capital Gains Tax) และจากเงนปนผลหรอไม

แนววนจฉย : 1. กรณก าไรจากการซอขายหลกทรพยของกองทนดงกลาว ซงมสถานะเปน นตบคคลทตงขนตามกฎหมายตางประเทศน าเงนมาลงทนซอขายหลกทรพยในประเทศไทยโดยผานบรษทซอขายหลกทรพยในประเทศไทยไมถอวากองทน ประกอบกจการผานสถานประกอบการถาวรในประเทศไทย จงไมมหนาทตองเสยภาษเงนไดนตบคคล ทงน ตามขอ 7 วรรคหนง แหงอนสญญาระหวาง ราชอาณาจกรไทยกบสาธารณรฐเกาหล เพอการเวนการเกบภาษซอน ในสวนทเกยวกบภาษเกบจากเงนได ประกอบกบมาตรา 3 แหงพระราช กฤษฎกาออกตามความในประมวลรษฎากร วาดวยการยกเวนรษฎากร (ฉบบ ท 18) พ.ศ. 2505 2. กรณการจายเงนปนผล ซงเปนเงนไดพงประเมนตามมาตรา 40(4)(ข) แหงประมวลรษฎากรใหกบกองทนซงเปนนตบคคลทตงขนตามกฎหมายของ


ตางประเทศและมไดประกอบกจการในประเทศไทยบรษทผจายเงนปนผลมหนาทหกภาษจากเงนไดพงประเมนทจายในอตรารอยละ 10.0 ตามมาตรา 70 แหง ประมวลรษฎากร และขอ 11 แหงอนสญญาระหวางราชอาณาจกรไทยกบ สาธารณรฐเกาหลฯ ประกอบกบพระราชกฤษฎกาฯ (ฉบบท 18) พ.ศ. 2505

เลขต : 70/35173

wariya lamlert last updated 14 march 2012

Documents