volkshuisvestelijke gevolgen
DESCRIPTION
Ontwikkeling corporatiebezit Haaglanden 2013-2020TRANSCRIPT
Volkshuisvestelijke gevolgen
AuteurAuteurAuteurAuteur
Roelf-Jan van Til
Jacolien Vogelzang
10 april 2013 > rapport 2013-01
AnalyseAnalyseAnalyseAnalyse
Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam
www.explica.nl > e. [email protected] > t. 010 2236820
Inhoudsopgave
1111 Inleiding 7
2222 Samenvatting 11
3333 Foto woningmarkt 21
3333.1.1.1.1 Regio Haaglanden 21
3333....2222 Spreiding binnen de regio Haaglanden 23
4444 Ruimte in huurprijsbepaling 29
4444.1.1.1.1 Huurruimte op basis van WWS-punten 29
4444....2222 Huurruimte op basis van WOZ-waarde 35
4444....3333 Vergelijking huurruimte WWS-punten en WOZ-waarde 36
5555 Effect huurharmonisatie 39
5555.1.1.1.1 Huuraanbod 2012 39
5555....2222 Effect huurharmonisatie op huuraanbod 40
6666 Verkoop van huurwoningen 45
6666.1.1.1.1 WOZ-waarde corporatiebezit 45
6666....2222 Effecten verkoop van huurwoningen op huuraanbod 46
7777 Effect op de koopmarkt 51
7777.1.1.1.1 Koopaanbod in de regio Haaglanden 51
7777....2222 Concurrentie koopaanbod corporaties 52
8888 Ontwikkeling corporatiebezit 57
8888.1.1.1.1 Ontwikkeling corporatiebezit 2010 en 2011 57
8888....2222 Plannen corporaties 2013-2020 57
8888....3333 Gevolgen voor het corporatiebezit in 2020 58
9999 Segregatie 61
9999.1.1.1.1 Huidige situatie in beeld 61
9999....2222 Effect huurharmonisatie op segregatie 62
B1B1B1B1 Gemeenteniveau 65
B2B2B2B2 Wijkniveau 68
B3B3B3B3 Verantwoording 84
B4B4B4B4 Begrippen 86
07
HOOFDSTUK
1 Inleiding
Het corporatiebezit staat onder invloed van diverse ontwikkelingen. Niet alleen de huidige financiële en
economische crisis heeft flinke gevolgen voor de woningmarkt en voor de activiteiten van de corporaties.
Ook het door het kabinet ingezette beleid met betrekking tot de woningmarkt, heeft naar alle
waarschijnlijkheid flinke financiële gevolgen voor de corporaties, en dan vooral de voorgestelde
verhuurderheffing. De verhuurderheffing is een belasting die de corporaties vanaf 2013 moeten gaan
betalen over het bezit.
Inmiddels hebben de corporaties eventuele sloop- en nieuwbouwplannen voor de komende jaren al flink
naar beneden bijgesteld. Ook is het aantal woningen dat gelabeld is voor verkoop flink toegenomen en
wordt de mogelijkheid voor huurharmonisatie steeds vaker toegepast. Kortom: onder druk van de
huidige ontwikkeling zijn er door de corporaties al diverse maatregelen ingezet, die samen substantiële
gevolgen kunnen hebben voor het woningaanbod voor de woningzoekenden en de omvang en
samenstelling van het corporatiebezit. De verwachting is dat de corporaties zich genoodzaakt zullen zien
om hogere harmonisatiepercentages te gaan hanteren en meer te gaan verkopen, als gevolg van een
flink oplopende verhuurderheffing in de periode 2013 tot 2017. Voor 2013 gaat het Rijk nog uit van een
bedrag van €50 miljoen voor de verhuurderheffing. Voor 2017 moet het gaan om een totaalbedrag van
€1,7 miljard wat de verhuurders samen moeten gaan opbrengen.
Het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) hebben Explica gevraagd
om onderzoek te doen naar de maximale gevolgen van huurharmonisatie, verkoop, nieuwbouw en
sloop op de omvang van de sociale voorraad op de langere termijn en de effecten op het huuraanbod
voor de woningzoekenden. In het onderzoek is gekeken naar de mogelijkheden van (maximale)
huurharmonisatie op basis van de huidige WWS-punten van de sociale huurwoningen. In eerste instantie
was ook de vraag om het effect van huurharmonisatie op basis van de WOZ-waarde als grondslag voor
de maximale huurprijs in beeld te brengen. Tijdens het onderzoek is het aangepaste Woonakkoord
getekend, waarin de WOZ-waarde als grondslag voor de maximale huurprijsbepaling is geschrapt. In
onderling overleg is besloten om in dit onderzoek alleen nog een vergelijking tussen de WOZ-waarde en
de WWS-punten van de woningen van de corporaties in beeld te brengen.
Het is belangrijk om vooraf aan te geven dat het onderzoek inzicht biedt in de bandbreedte als het gaat
om harmonisatiemogelijkheden en de effecten voor de woningzoekenden. De daadwerkelijke effecten
hangen uiteindelijk af van het beleid en de realisaties van de verschillende corporaties. In overleg met
de opdrachtgevers is er dan ook voor gekozen om de effecten ‘statisch’ in beeld te brengen. Een
eventueel effect van het verhogen van de huren bij mutatie op de doorstroming en daarmee op de
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
08
mutatiegraad, wordt dus niet ‘meegerekend’. Ook eventuele veranderingen in de uitstroom naar en de
instroom vanuit de koopmarkt worden buiten beschouwing gelaten. Aansluitend op deze methodiek is
de groep woningzoekenden constant van omvang en samenstelling verondersteld. De komende jaren is
een verdere vergrijzing van de vraag te verwachten. Bovendien kan door de verslechterde economische
situatie extra instroom op de sociale huurmarkt worden voorzien. Ook dit effect wordt in dit onderzoek
buiten beschouwing gelaten, zodat beter duidelijk wordt wat het enkelvoudige effect is van de
doorgerekende maatregelen.
Naast de maximale variant voor huurharmonisatie, worden in het onderzoek ook enkele scenario’s
doorgerekend.
In hoofdstuk drie wordt ingegaan op de samenstelling van de sociale huurvoorraad in de regio
Haaglanden. De ruimte in de huurprijsstelling op basis van de WWS-punten en de WOZ-waarde van de
sociale huurwoningen komt in hoofdstuk vier aan bod. In hoofdstuk vijf en zes wordt ingegaan op de
mogelijke effecten van huurharmonisatie en verkoop van huurwoningen voor het huuraanbod en dus
voor de mogelijkheden van de woningzoekenden. Verkoop van huurwoningen heeft niet alleen gevolgen
voor het beschikbare huuraanbod, maar heeft ook effect op het koopaanbod. In hoofdstuk zeven wordt
ingegaan op het concurrerend effect van het koopaanbod van corporaties op de totale koopmarkt in de
regio Haaglanden.
Het jaarlijks harmoniseren van de huurprijs bij mutatie en de verkoop van huurwoningen hebben niet
alleen effect op de mogelijkheden voor de woningzoekenden, maar hebben ook gevolgen voor de
omvang en samenstelling van het corporatiebezit in 2020. In hoofdstuk acht wordt huurharmonisatie
gecombineerd met de plannen van de corporaties wat betreft verkoop, nieuwbouw en sloop met als
doel het effect op de omvang en samenstelling van het corporatiebezit in beeld te brengen. Tot slot
wordt in hoofdstuk negen ingegaan op het mogelijke segregatie-effect als gevolg van huurharmonisatie
en verkoop van huurwoningen door de corporaties binnen de regio Haaglanden.
11
HOOFDSTUK
2 Samenvatting
Gedifferentieerde woningvoorraad binnen Stadsgewest Haaglanden
In Stadsgewest Haaglanden staan ruim 475.000 woningen. Van deze woningvoorraad is 52% in handen
van eigenaar-bewoners (koop), 34% is corporatiebezit en 14% is eigendom van particuliere verhuurders.
Het corporatiebezit in Stadsgewest Haaglanden bedraagt ruim 160.000 woningen. Dit zijn voornamelijk
meergezinswoningen. Slechts 25% van het corporatiebezit in Haaglanden betreft eengezinswoningen.
Binnen de koopsector is dit aandeel 59%. De verdeling eengezinswoningen en meergezinswoningen
verschilt sterk per gemeente binnen de regio. In Den Haag en Rijswijk is ongeveer 28% van de
woningvoorraad een eengezinswoning, terwijl in Westland, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp
ongeveer 80% van de woningvoorraad een eengezinswoning is. In Westland, Wassenaar, Midden-
Delfland en Pijnacker-Nootdorp bestaat ook minimaal de helft het corporatiebezit uit
eengezinswoningen.
Spreiding corporatiebezit binnen Stadsgewest Haaglanden
Ongeveer de helft van het corporatiebezit staat in de gemeente Den Haag. Het aandeel sociale
huurwoningen ligt in Den Haag rond het regionale gemiddelde van 34%. In Delft is het aandeel
corporatiewoningen met bijna 50% het hoogst, terwijl in Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland het
aandeel rond de 20% ligt.
Vier van de vijf corporatiewoningen heeft een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens (€561,98, prijspeil
2012), 14% valt in het prijssegment tussen de hoogste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (€664,66,
prijspeil 2012), terwijl 3% op 1 januari 2012 een huurprijs had boven de liberalisatiegrens.
Veel corporatiewoningen hebben een oppervlak tot 50 vierkante meter. Dit is vooral het geval bij de
meergezinswoningen. Er is uiteraard een duidelijke relatie tussen de oppervlakte en de huurprijs: de
grotere sociale huurwoningen zijn veelal duurder. Tussen de gemeenten is er ook een duidelijk verschil
te zien in het prijsniveau van het corporatiebezit. Pijnacker-Nootdorp wijkt het meest af van het regionale
gemiddelde. Waar gemiddeld 82% van de woningen een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens heeft,
is dit in Pijnacker-Nootdorp ruim 55%. Dit betekent dat in deze gemeente een lager aandeel van de
woningen bereikbaar is voor huishoudens die, gezien hun inkomen, een beroep kunnen doen op
huurtoeslag.
Bereikbaar en betaalbaar
In dit rapport hanteren we als uitgangspunt dat woningen met een huurprijs tot de hoogste
aftoppingsgrens bereikbaar zijn voor huishoudens die tot zogenaamde de BBSH-doelgroep behoren. Bij
de toewijzing worden deze woningen specifiek gelabeld voor huishoudens met een lager inkomen. Ook
de woningen met een huurprijs boven deze grens en onder de liberalisatiegrens (€664,66, prijspeil 2012)
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
12
moeten – in het kader van de EU-regeling – voor een groot deel toegewezen worden aan huishoudens
met een lager inkomen. Van alle woningen met een prijs tot de liberalisatiegrens moet minimaal 90%
toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tot €34.085 (prijspeil 2012), de zogenaamde
‘EU-doelgroep’. Woningen met een huur tot de liberalisatiegrens zijn dus bereikbaar voor huishoudens
die tot de EU-doelgroep behoren. Dat betekent niet automatisch dat deze woningen ook altijd
betaalbaar zijn voor deze groep. Betaalbaarheid is namelijk sterk afhankelijk van de persoonlijke
situatie. Uit bestedingsplaatjes van het Nibud blijkt onder andere dat 65-plussers met een inkomen rond
€34.085 meer bestedingsruimte hebben dan gezinnen (met kinderen) die in dezelfde inkomensgroep
vallen. Grote particuliere verhuurders als Vesteda hanteren de voorwaarde dat het maandinkomen
minimaal 4,5 maal de maandhuur moet bedragen. Een inkomen van €34.000 vinden de grote
institutionele beleggers onvoldoende om een woning met een huurprijs boven de €600 te huren.
Daarnaast zijn er ook voor de koopmarkt beperkingen als het gaat om financieringsmogelijkheden voor
huishoudens met een lager inkomen. De laatste jaren zijn de regels voor de financiering van een
hypotheek fors aangescherpt. Voor het vaststellen van de maximale hypotheek wordt gebruikt gemaakt
van hypotheeknormen van het Nibud. Met deze normen adviseert het Nibud de Nationale Hypotheek
Garantie (NHG). Op basis van deze normen komt de maximale koopsom voor een huishouden met een
inkomen van €35.000 uit op ongeveer €150.000.
75% van de woningzoekenden heeft inkomen tot de BBSH-grens
In 2012 hebben ruim 66.000 woningzoekenden gereageerd op het huuraanbod in regio Haaglanden.
Ongeveer 50% van deze groep woningzoekenden heeft een minimuminkomen. Bijna 75% van alle
zoekers heeft een inkomen tot de BBSH-grens en kan dus aanspraak maken op huurtoeslag. Ongeveer
de helft van de woningzoekenden betreft 2-of meerpersoonshuishoudens. Van deze groep heeft ruim
70% een inkomen tot de BBSH-grens. Als het gaat om bereikbaarheid van woningen, gaat het voor deze
doelgroep vooral om woningen tot de aftoppingsgrens.
Verhuurderheffing
Vanaf 2013 moeten woningcorporaties een verhuurdersbelasting gaan betalen over het bezit. Het
kabinet wil verhuurders met meer dan tien woningen een heffing opleggen over de waarde van de
huurwoningen in de gereguleerde sector. In het oorspronkelijke voorstel – zoals geformuleerd in het
Regeerakkoord – liep de verhuurderheffing op van €50 miljoen in 2013 naar bedrag van €2 miljard in
2017. Inmiddels is er een aangepast Woonakkoord, waarin de verhuurderheffing oploopt tot 1,7 miljard
in 2017. In het akkoord wordt verondersteld dat de verhuurderheffing structureel meer dan volledig en in
de jaren 2014-2016 grotendeels kan worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging. Dit
betekent dat de corporaties zich genoodzaakt zullen zien om naast extra huurverhogingen, ook hogere
harmonisatiepercentages te gaan hanteren om inkomsten te kunnen genereren.
Financiële ruimte voor hogere huren
Voor huurwoningen gelden maximale huurprijzen, op basis van de punten conform het
Woningwaarderingstelsel (WWS). Op dit moment ligt de huur van de corporatiewoningen gemiddeld op
ongeveer 78% van de maximale huur. Dat betekent dat er financiële ruimte is om de huren te verhogen.
Bij ongeveer 5% van de woningen ligt de huur momenteel op 95% van de maximale huur, of zelfs hoger.
Als voor alle woningen de maximale huur wordt gerekend, dan vindt er een flinke verschuiving plaats
tussen de verschillende prijssegmenten (figuur S1). Vooral het huursegment tot €524,37, de lage
aftoppingsgrens, neemt dan fors in omvang af. Het aantal woningen dat op basis van deze
veronderstelling geliberaliseerd kan worden bedraagt ongeveer 37.000.
13
Figuur S1 Huidige huur en maximale huur vergeleken, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Voorraad wordt eenzijdiger
Gezien de belangrijke rol die oppervlakte speelt in het Woningwaarderingstelsel, is het logisch dat vooral
de grotere woningen geliberaliseerd kunnen worden. Dit zijn vooral ook de eengezinswoningen. Ook bij
de woningen die op basis van de WWS-punten niet geliberaliseerd kunnen worden, is een duidelijk
verband te zien tussen de maximale huur en het oppervlak van de woningen (figuur S2). Van deze
woningen hebben vooral de meergezinswoningen met een oppervlakte tot 50 vierkante meter een
maximale huur onder de aftoppingsgrenzen. Maximale liberalisatie betekent dan ook dat vooral de
kleinere huurwoningen bereikbaar blijven voor de doelgroepen. Dit effect wordt nog eens extra zichtbaar
op het niveau van de gemeenten binnen de regio en de wijken binnen de gemeenten. Er zullen wijken
zijn waar de sociale huurvoorraad volledig kan verdwijnen en wijken waar nog relatief veel bereikbare
huurwoningen, maar relatief kleine woningen, beschikbaar blijven.
Figuur S2 Vergelijking woningvoorraad tot de l iberalisatiegrens op basis van de huidige huur en de maximale,
Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
WOZ-waarde biedt minder financiële ruimte voor huurverhoging bij mutatie
Het voorstel in het Regeerakkoord was om het WWS-puntensysteem te laten vervallen als basis voor de
woningwaardering. In plaats daarvan werd voorgesteld om 4,5% van de WOZ-waarde als grondslag te
hanteren voor de maximaal redelijke huur. In het aangepaste Woonakkoord is de WOZ-waarde weer als
grondslag geschrapt. Wel komt er een voorstel voor een aangepaste methodiek voor de
woningwaardering. In deze aangepaste methodiek zou de WOZ-waarde uiteindelijk wel een rol kunnen
gaan spelen.
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000
onbekend/koop
tot 366.37
366.37-524.37
524.37-561.98
561.98-664.66
vanaf 664.66
huidige huur maximale huur o.b.v. puntenaantal
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000
tot 50 m2
50-80 m2
meer dan 80 m2
onbekend
tot 50 m2
50-80 m2
meer dan 80 m2
onbekend
eengezi
ns
meerg
ezi
ns
2012 na maximale liberalisatie
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
14
Als de WOZ-waarde als grondslag voor de maximaal redelijke huur wordt gehanteerd, dan is er
duidelijk minder financiële ruimte om de huren te verhogen. Bij ruim 25% van de woningen in
Haaglanden zou de huur zelfs verlaagd moeten worden.
Uitgaande van de maximale huurprijs op basis van de WWS-punten bedraagt de gemiddelde huurruimte
per woning in de regio Haaglanden €136 per maand. De huurruimte op basis van de WOZ-waarde
bedraagt gemiddeld €96 per woning. Tussen de verschillende gemeenten in de regio zijn er duidelijke
verschillen te zien. In de gemeente Wassenaar, Midden-Delfland en Westland is er meer financiële
ruimte om de huren te verhogen op basis van de WOZ-waarde, terwijl in Zoetermeer en Den Haag de
financiële ruimte juist aanzienlijk minder groot is.
Huurverhoging bij mutatie heeft gevolgen voor huuraanbod voor lagere
inkomensgroepen
Het hierboven geschetste plaatje geeft aan welke verschuiving er maximaal mogelijk is in het prijsniveau
van de corporatiewoningen. Bij zittende huurders is het verhogen van de huur maar in beperkte mate
mogelijk en kan alleen via de reguliere huurverhogingen. De enige manier om de huurprijs direct aan te
passen tot de streefhuur (te harmoniseren) is bij mutatie. De huidige praktijk is dat bij harmonisatie
gemiddeld tussen de 85 en 90 procent van de maximale huur wordt gevraagd.
Om het effect van huurharmonisatie bij mutatie in beeld te brengen, is een drietal scenario’s
doorgerekend, namelijk huurharmonisatie naar 90%, 95% en 100% van de maximale huurprijs. Het
toepassen van deze harmonisatiepercentages heeft flinke gevolgen voor de verdeling van het jaarlijkse
huuraanbod naar prijsklasse (figuur S3).
Figuur S3 Ontwikkeling huuraanbod naar prijsklasse voor verschil lende scenario’s huurharmonisatie (bron:
verhuringenbestand 2012, bewerking Explica)
Vooral het jaarlijkse huuraanbod voor de laagste inkomensgroepen kan zeer fors afnemen. Het gaat
dan om huuraanbod met een huurprijs tot €366.37. Dit is het huursegment waar jongeren tot 23 jaar,
die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag, op zijn aangewezen (figuur S4). Ook het huuraanbod met
een huurprijs tot de huurtoeslaggrens (aftoppingsgrens) neemt flink af. Dit is het huuraanbod waar
vooral huishoudens die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag op zijn aangewezen (de minima en de
BBSH-doelgroep). Een afname van het huuraanbod heeft – bij een gelijk blijvend aantal
woningzoekenden – directe gevolgen heeft voor de slaagkans van woningzoekenden. Gegeven het feit
dat een belangrijk deel van de woningzoekenden een inkomen heeft tot de BBSH-grens en in alle
scenario’s van huurharmonisatie het bereikbare aanbod voor deze doelgroep afneemt, betekent dit dan
ook een afname van de slaagkans voor deze doelgroep en een toename van de woon-inschrijfduur.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
huur 1-1-2012
huur na mutatie 2012
90% van maximaal
95% van maximaal
100% van maximaal
tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66
15
Figuur S4 Effect scenario’s op ontwikkeling jaarli jkse huuraanbod voor verschil lende inkomensgroepen (bron:
verhuringenbestand 2012, bewerking Explica)
* Voor jongeren tot 23 jaar is uitgegaan van het op huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens (€366,37) ** Voor de BBSH-doelgroep is uitgegaan van het huursegment tot de hoogste aftoppingsgrens (561,98) *** Voor de EU-doelgroep is uitgegaan van het huursegment tot de maximale huurprijsgrens (664,66)
Huurharmonisatie heeft duidelijk meer gevolgen voor het huuraanbod en de mogelijkheden voor
woningzoekenden dan voor de ontwikkeling van de huurvoorraad. De liberalisatie van 1.000 woningen
uit het sociale segment zorgt voor een afname van deze voorraad met 0,6%, terwijl het aanbod in dat
jaar als gevolg van liberalisatie afneemt met 10,7%.
De praktijk wijst uit: wel huurharmonisatie, maar huren worden ook afgetopt
op huurprijsgrenzen
Uit een inventarisatie bij de corporaties blijkt dat er in het algemeen een huurharmonisatiepercentage
(streefhuurpercentage) van 90 à 95% van de maximale huur wordt toegepast. Het merendeel van de
corporaties heeft haar huurharmonisatiepercentage(s) recent aangepast naar aanleiding van het beleid
van de overheid. Er is nog een klein aantal corporaties dat een huurharmonisatiepercentage hanteert
tussen de 70% en de 85% van de maximale huur. Deze corporaties geven aan recent geen wijzigingen
te hebben doorgevoerd in het streefhuurpercentage.
Wel geven de corporaties in het Stadsgewest Haaglanden aan dat er maatwerk wordt toegepast. Dit
betekent bijvoorbeeld dat woningen worden afgetopt op de maximale huurprijsgrens of op een lagere
prijsgrens (aftoppingsgrens voor de huurtoeslag), of dat in bepaalde complexen minder hoge
streefhuurpercentages worden gehanteerd. Voor dat maatwerk worden verschillende redenen
genoemd, bijvoorbeeld om woningen voor grotere gezinnen betaalbaar te houden. Ook het in stand
houden van een gedifferentieerde huurvoorraad wordt als reden genoemd om af te wijken van een
bepaald streefhuurpercentage. Vaak zijn hierover afspraken gemaakt met de betreffende gemeente.
Daarnaast zijn corporaties terughoudend met het liberaliseren van woningen, omdat geliberaliseerde
huurwoningen niet meer gerekend kunnen worden tot de DAEB-activiteiten1 van een corporatie. Niet-
DAEB-activiteiten kunnen niet meer met staatssteun gefinancierd worden (borging door het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Voor deze activiteiten gelden andere financieringsregels. Door het
huidige Woonakkoord zouden de corporaties zich genoodzaakt kunnen voelen om het
harmonisatiebeleid verder aan te scherpen en de huren bij mutatie nog verder te verhogen, om extra
inkomsten te kunnen genereren voor de verhuurderheffing.
Extra huuropbrengst door huurharmonisatie
In het Woonakkoord wordt verondersteld dat een deel van de verhuurderheffing kan worden opgebracht
uit de extra huurverhogingen die corporaties mogen toepassen. In het onderzoek van ABF Research
‘Huurbeleid en verhuurderheffing’ van februari 2013 wordt voor de regio Haaglanden een bedrag
1 Dienst van Algemeen Economisch Belang,
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
verhuringen 2012 90% van max. 95% van max. 100% van max.
Jongeren (23 jaar) *
BBSH-doelgroep **
EU-doelgroep ***
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
16
genoemd van €90 miljoen aan verhuurderheffing in 2017. ABF Research berekent de mogelijkheden voor
extra huuropbrengsten voor de corporaties. Een belangrijk deel van deze extra huurinkomsten zijn
afkomstig uit extra huurverhogingen bij huishoudens met een hoger inkomen. ABF Research berekent
dat de extra inkomsten in de regio Haaglanden in 2017 uitkomen op €90 miljoen. De extra inkomsten
zouden daarmee de heffing kunnen compenseren.
In voorliggend onderzoek is vooral gekeken naar de volkshuisvestelijke gevolgen van huurharmonisatie:
de gevolgen voor het aanbod in de verschillende prijssegmenten. Wel is gekeken naar de extra
inkomsten bij verschillende harmonisatiepercentages. Het verhogen van de harmonisatiepercentages
van 90% naar 95% van de maximale huurprijsgrens levert de corporaties in de regio Haaglanden een
extra huuropbrengst op van ruim €3 miljoen per jaar. Een huurharmonisatie naar 100% van de maximale
huur ten opzichte van 90% levert de corporaties jaarlijks ongeveer €6,5 miljoen aan extra
huuropbrengsten op. Wanneer de huurprijs niet boven de maximale huurprijsgrens wordt gebracht
(aftoppen op de maximale huurprijsgrens) vallen de extra huuropbrengsten iets lager uit.
Verkoopprogramma heeft gevolgen voor huuraanbod
Ook de verkoop van huurwoningen is voor corporaties een middel om inkomsten te generen. De
mogelijkheden hiertoe zijn in de huidige stagnerende woningmarkt wel beperkter geworden. Ondanks
deze situatie gaan de corporaties in de plannen voor de komende jaren uit van een verkoopprogramma
van gemiddeld 1.400 woningen per jaar. De verkoop van huurwoningen heeft direct gevolgen voor het
huuraanbod, omdat bij mutatie de woning niet als huurwoning wordt aangeboden. Uitgaande van de
WOZ-waarde van het corporatiebezit zal een klein deel van het koopaanbod van de corporaties nog
bereikbaar zijn voor huishoudens met een inkomen rond de EU-grens. Gegeven de huidige
financieringsregels bedraagt de maximale koopsom voor een huishouden met een inkomen van
€35.000 ongeveer €150.000. Dit betekent dat woningen met een vraagprijs boven €150.000 niet meer
bereikbaar zijn voor huishoudens met een inkomen tot de EU-grens. De verkoop van
corporatieswoningen betekent in het algemeen dan ook een afname de voorraad betaalbare woningen.
Effect verkoop huurwoningen op verkoopmarkt beperkt
In de regio Haaglanden staan ongeveer 12.000 woningen te koop. Een klein deel (2%) van dit
koopaanbod betreft een corporatiewoning. Het koopaanbod van de corporaties vormt dus een beperkt
aandeel van de totale koopmarkt. De corporatiewoningen vallen in het algemeen in het goedkopere
koopsegment: 44% van het koopaanbod van corporaties heeft een vraagprijs tot €150.000. Door de
huidige economische en de beperkingen die gelden voor verkrijgen van een hypotheek, is het aantal
transacties op de koopmarkt beperkt. De verwachting is dat het totaal aantal te koop staande woningen
de komende tijd alleen maar verder toe zal nemen. Ook het aantal te koop staande corporatiewoningen
zal de komende jaren toenemen, uitgaande van de verkoopplannen van de corporaties.
Meer verkoop en minder sloop en nieuwbouw
Ondanks de onzekere situatie hebben de corporaties in de regio Haaglanden nog plannen voor de
periode 2013-2020 als het gaat om sloop, nieuwbouw en verkoop (figuur S5). In hoeverre deze plannen
ook daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden, is nog enigszins onzeker. Vergeleken met de jaren 2010
en 2011 en vergeleken met de prognose die de corporaties hebben afgegeven aan het Centraal Fonds
Volkshuisvesting (CFV) is er een afname te zien in sloop- en nieuwbouwplannen. Voor de verkoop van
woningen zijn de ambities juist verhoogd. Als het gaat om verkoop van huurwoningen zijn door de
corporaties nauwelijks doelstellingen geformuleerd qua woningtype en prijsklasse van de te verkopen
woningen.
17
Figuur S5 Plannen voor aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop per jaar voor 2013-2020 (bron: plannen corporaties)
Corporatiebezit neemt tot 2020 af met 7%
Per saldo neemt als gevolg van huurharmonisatie, sloop, verkoop en nieuwbouw de omvang van het
corporatiebezit in 2020 af met ongeveer 7% ten opzichte van 2012. Er is een forse afname te zien het
huursegment tot de hoogste aftoppingsgrens (figuur S6). Daarnaast kan door jaarlijkse huurstijging
boven inflatie een nog sterkere verschuiving optreden. Het effect van huurharmonisatie, sloop, verkoop
en nieuwbouw zal op het niveau van de gemeenten en de wijken binnen de gemeenten grotere
verschillen geven. Er zijn gemeenten en wijken waar de financiële ruimte om huurharmonisatie toe te
passen groot is, waardoor de verschuiving naar hogere prijssegmenten ook groter zal zijn.
Figuur S6 Voorraadontwikkeling corporatiebezit 2012-2020 (bron: plannen corporaties, 2013, bewerking Explica)
Segregatie door huurharmonisatie
De ruimtelijke beschikbaarheid van woningen heeft invloed op de mate van concentratie dan wel
deconcentratie van inkomensgroepen. Zoals geconstateerd neemt als gevolg van huurharmonisatie de
sociale huurvoorraad in het segment tot de hoogste aftoppingsgrens binnen Haaglanden flink af. Vooral
de kleinere woningen blijven nog bereikbaar voor huishoudens met een lager inkomen (minima en
BBSH-doelgroep). Binnen de gemeenten en de wijken binnen de gemeenten zijn er duidelijke verschillen
als het gaat om de harmonisatieruimte. In de gemeenten Zoetermeer, Pijnacker-Nootdorp en Midden-
Delfland neemt het goedkopere huuraanbod (tot de hoogste aftoppingsgrens) bij 90% huurharmonisatie
relatief meer af, wat gevolgen kan hebben voor de instroom en doorstroom van huishoudens met een
lager inkomen. In deze gemeenten kunnen minder huishoudens met een lager inkomen instromen.
Maar ook de doorstroming binnen gemeenten stagneert als gevolg van afnemende mogelijkheden voor
huishoudens met een lager inkomen.
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600
sloop
nieuwbouw
verkoop
aantal per jaar o.b.v. plannen 2013-2020
0 50.000 100.000 150.000
tot 561,98
561,98-664,66
vanaf 664,66
koop tot 150.000
koop vanaf 150.000
2012
2020
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
18
Figuur S7 Afname huurvoorraad tot hoogste aftoppingsgrens tussen 2012 en 2020 bij 90% huurharmonisatie, per
gemeente (bron: corporatiebestand, bewerking Explica)
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
2012 2020, huurharmonisatie 90%
21
HOOFDSTUK
3 Foto van de woningvoorraad
Alvorens in het volgende hoofdstuk in te zoomen op de mogelijkheden die er – in potentie, bij
huurharmonisatie – zijn om de huurprijs van de woningen te verhogen, besteden we in dit hoofdstuk
allereerst aandacht aan de samenstelling van de woningvoorraad in de regio Haaglanden en in de
verschillende gemeenten binnen deze regio. Daarbij is expliciet aandacht voor kenmerken van het
corporatiebezit, zoals huurprijs, woningtype en woninggrootte.
3.1 Regio Haaglanden
Samenstelling woningvoorraad
In de regio Haaglanden staan ruim 475.000 woningen. Van deze woningvoorraad is 52% in handen van
eigenaar-bewoners (koop), 34% is corporatiebezit en 14% is eigendom van particuliere verhuurders.
Figuur 1 Verdeling woningvoorraad naar eigendom, Haaglanden (bron: Syswov, 2011)
42% van de woningvoorraad in Haaglanden kan getypeerd worden als eengezinswoning en 58% als
meergezinswoning. De huurvoorraad (zowel sociaal als particulier) bestaat in belangrijke mate uit
meergezinswoningen. Slechts 25% van het corporatiebezit in Haaglanden en 22% van de particuliere
huurvoorraad bestaat uit eengezinswoningen (figuur 2).
Figuur 2 Verdeling woningvoorraad naar eigendom en type, Haaglanden (bron: Syswov, 2011)
248.088 67.173 160.141
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Haaglanden
koop particuliere huur sociale huur (corporatiebezit)
totaal
aantal % aantal % aantal
koop 145.352 59% 102.736 41% 248.088
sociale huur 39.884 25% 120.257 75% 160.141
particuliere huur 14.597 22% 52.576 78% 67.173
totaal 199.833 42% 275.569 58% 475.402
eengezinswoning meergezinswoning
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
22
Samenstelling corporatiebezit
82% van de woningvoorraad van de corporaties in Stadsgewest Haaglanden valt in het prijssegment tot
de hoogste aftoppingsgrens (€561,98, prijspeil 2012), 14% valt in het segment tussen de hoogste
aftopping en de liberalisatiegrens (€664,66, prijspeil 2012). De overige 3% heeft een huurprijs boven
€664,66 en valt daarmee in het geliberaliseerde segment (figuur 3).
Figuur 3 Verdeling corporatiebezit naar prijs, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Een belangrijk deel van de corporatiewoningen is klein met een oppervlakte tot 50 m2. De grotere sociale
huurwoningen (qua oppervlakte en kamers) zijn veelal ook duurder. De kleine, goedkope woningen zijn
vooral meergezinswoningen. De eengezinswoningen zijn gemiddeld groter en duurder (figuur 4 en
figuur 5).
Figuur 4 Corporatiebezit naar woningtype, oppervlakte en prijs, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 5 Corporatiebezit naar woningtype, kamers en prijs, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
20% 52% 10% 14% 3%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Haaglanden
onbekend/koop tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000
tot 50 m2
50-80 m2
meer dan 80 m2
tot 50 m2
50-80 m2
meer dan 80 m2
eengezinsw
on.m
eerg
ezinsw
on.
onbekend/koop tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000
1-2 kamers
3 kamers
4 kamers
5+ kamers
1-2 kamers
3 kamers
4 kamers
5+ kamers
eengezinsw
on.m
eerg
ezinsw
on.
onbekend/koop tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66
23
Er is een duidelijk verband zichtbaar tussen het aantal kamers en de oppervlakte van de woningen; een
grotere woning qua oppervlakte heeft veelal ook meer kamers (figuur 6). Opvallend genoeg zijn er toch
nog relatief veel woningen met 4 kamers die een oppervlakte hebben tot 50 m2.
Figuur 6 Corporatiebezit naar kamers en oppervlakte, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 2012)
3.2 Spreiding binnen de regio Haaglanden
Samenstelling woningvoorraad
Het totaal aantal woningen verschilt sterk per gemeente in de regio Haaglanden. Den Haag is de
grootste gemeente met ruim 239.000 woningen en Midden-Delfland de kleinste met ruim 7.000
woningen. Ook het aandeel corporatiebezit verschilt sterk per gemeente. In Delft ligt het aandeel
corporatiebezit op bijna 50%, terwijl in de gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland het
aandeel corporatiebezit net boven de 20% ligt (figuur 7). In figuur 8 is het aandeel corporatiebezit per
wijk weergegeven.
Figuur 7 Verdeling woningvoorraad naar eigendom per gemeente in Haaglanden (bron: Syswov, 2011)
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000
1-2 kamers
3 kamers
4 kamers
5+ kamers
onbekend
tot 50 m2 50-80 m2 meer dan 80 m2 onbekend
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
sociale huur particuliere huur koop
24
Figuur 8 Aandeel sociale huur (corporatiebezit)
Ook de verdeling naar woningtype
28% van de woningvoorraad een eengezinswoning, terwijl
Delfland en Pijnacker-
Wassenaar, Midden-Delfland en Pijnacker
een eengezinswoning
Figuur 9 Verdeling woningvoorraad naar woningtype
0%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
eengezinswon - koopmeergezinswon - koop
(corporatiebezit) per wijk in Haaglanden (bron: CBS, 2011
naar woningtype verschilt sterk per gemeente. In Den Haag en Rijswijk is ongeveer
28% van de woningvoorraad een eengezinswoning, terwijl de woningvoorraad
-Nootdorp voor ongeveer 80% uit eengezinswoningen bestaat
Delfland en Pijnacker-Nootdorp is ook meer dan de helft van het corporatiebezit
een eengezinswoning.
Verdeling woningvoorraad naar woningtype en eigendom per gemeente in Haaglanden (bron: Syswov, 2011)
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
eengezinswon - koop eengezinswon - part. huurmeergezinswon - koop meergezinswon - part. huur
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
1)
verschilt sterk per gemeente. In Den Haag en Rijswijk is ongeveer
de woningvoorraad in Westland, Midden-
en bestaat. In Westland,
de helft van het corporatiebezit
per gemeente in Haaglanden (bron: Syswov, 2011)
70% 80% 90% 100%
eengezinswon - sociale huurmeergezinswon - sociale huur
25
Samenstelling van het corporatiebezit
Van het totale corporatiebezit in de regio Haaglanden staat 50% in de gemeente Den Haag en 1% in de
gemeente Midden-Delfland. De corporaties in de gemeente Den Haag hebben ruim 80.000 woningen in
bezit, terwijl het aantal corporatiewoningen in Midden-Delfland ongeveer 1.670 bedraagt.
Figuur 10 Corporatiebezit in aantallen per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand 1-1-2012)
Ruim 80% van het corporatiebezit in de gemeenten in de regio Haaglanden heeft een huurprijs tot de
hoogste aftoppingsgrens (€591,98). Alleen het corporatiebezit in de gemeente Pijnacker-Nootdorp vormt
hierop een uitzondering. In deze gemeente heeft ongeveer 55% van de sociale huurwoningen een
huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens. Meer dan 40% van het corporatiebezit in Pijnacker-Nootdorp
heeft op dit moment een huur tussen de hoogste aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens.
Figuur 11 Corporatiebezit naar huurprijsklasse per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
In de meeste wijken heeft een groot deel van het corporatiebezit een huur onder de hoogste
aftoppingsgrens (figuur 12). Uitzonderingen zijn de wijken in Pijnacker-Nootdorp, evenals delen van Den
Haag, vooral de nieuwbouwwijken (Ypenburg, Leidschenveen, Wateringse Veld). In Westland,
Wassenaar, Midden-Delfland en Zoetermeer ligt in alle wijken het aandeel boven de 60%.
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
corporatiebezit per gemeente
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
onbekend/koop tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66
26
Figuur 12 Aandeel van het corporatiebezit
(bron: corporatiebestand, 1
Slechts een klein deel van de corporatiewoningen in de verschillende
woonoppervlakte van meer dan 80m
uitzondering. In deze gemeente heeft ongeveer een kwart van de corporatiewoninge
vanaf 80m2.
Figuur 13 Corporatiebezit naar oppervlakte per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1
Een uitsplitsing naar kamertal laat zien dat toch nog opvallend veel
kamers. Per gemeente zijn wel verschillen te zien, ook als het gaat om het aandeel 5+
0%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
rporatiebezit met een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens
(bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Slechts een klein deel van de corporatiewoningen in de verschillende gemeenten
woonoppervlakte van meer dan 80m2 (figuur 13). De gemeente Zoetermeer vormt hierop een
uitzondering. In deze gemeente heeft ongeveer een kwart van de corporatiewoninge
Corporatiebezit naar oppervlakte per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1
Een uitsplitsing naar kamertal laat zien dat toch nog opvallend veel woningen
kamers. Per gemeente zijn wel verschillen te zien, ook als het gaat om het aandeel 5+
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
tot 80 m2 vanaf 80 m2
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
de hoogste aftoppingsgrens, per wijk in Haaglanden
gemeenten heeft een
De gemeente Zoetermeer vormt hierop een
uitzondering. In deze gemeente heeft ongeveer een kwart van de corporatiewoningen en oppervlakte
Corporatiebezit naar oppervlakte per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
woningen bestaan uit 4 en meer
kamers. Per gemeente zijn wel verschillen te zien, ook als het gaat om het aandeel 5+-kamerwoningen.
70% 80% 90% 100%
vanaf 80 m2
27
Figuur 14 Corporatiebezit naar aantal kamers per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
1-2 kamers 3 kamers 4 kamers 5+ kamers
29
HOOFDSTUK
4 Ruimte in huurprijsbepaling
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de maximale financiële ruimte in de huurprijsbepaling van de
woningen van de corporaties in de regio Haaglanden. Voor het in beeld brengen van deze financiële
ruimte is allereerst gebruik gemaakt van het aantal WWS -punten2 van de woningen. Op basis van het
aantal WWS-punten per woning is de maximale huurprijs van een woning te berekenen. De hoogte van
de maximale huurprijs bepaalt of een woning al dan niet geliberaliseerd kan worden. De uitkomsten
geven de maximale bandbreedte in de huurprijs weer. In paragraaf 4.2 wordt ingegaan op de
huurruimte op basis van de WOZ-waarde van de woningen, conform het voorstel in het regeerakkoord.
Inmiddels is er een Woonakkoord afgesloten waarin de WOZ-waarde als grondslag vooralsnog is
geschrapt.
4.1 Huurruimte op basis van WWS-punten
De huidige huur van de sociale huurwoningen in de regio Haaglanden ligt gemiddeld op 78% van de
maximale huur (berekend op basis van de WWS-punten). Voor eengezinswoningen ligt de huidige huur
gemiddeld op 70% van de maximale huur en voor meergezinswoningen gemiddeld op 79% van de
maximale huur. Slechts een beperkt deel van de sociale huurwoningen heeft een huur die meer dan
90% van de maximale huur bedraagt (figuur 15).
Figuur 15 Verdeling huidige huur als percentage van de maximale huur, Haaglanden (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
2 WWS staat voor WoningWaarderingStelsel. Het WWS is een wettelijk vastgelegd systeem om de kwaliteit van een
huurwoning uit te drukken in punten. Met dat puntenaantal kan de maximale kale huurprijs vastgesteld worden.
Deze maximale huurprijs wordt elk jaar opnieuw vastgesteld.
0%
5%
10%
15%
20%
onbekend <60% 60-65% 65-70% 70-75% 75-80% 80-85% 85-90% 90-95% >95%
huidige huur als percentage van de maximale huur
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
30
Het verschil tussen de huur van de corporatiewoningen per 1 januari 2012 (in de figuur aangeduid als
huidige huur) en de maximale huur op basis van de WWS-punten, biedt ruimte om de huren in de regio
Haaglanden te verhogen. Als voor alle huurwoningen de maximale huur op basis van het aantal WWS-
punten zou worden gerekend, dan neemt het segment tot de hoogste aftoppingsgrens (€561,98) af met
ruim 52.900 woningen. Een deel van deze woningen verschuift naar het prijssegment tussen de hoogste
aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (figuur 16).
Figuur 16 Huur per 1-1-2012 vergeleken met de maximale huur op basis van het aantal WWS-punten, Haaglanden (bron:
corporatiebestand, 1-1-2012)
Wanneer de maximale huurprijs op basis van de WWS-punten wordt gehanteerd, dan neemt het aantal
woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens toe met ruim 36.000 woningen (figuur 17).
Vooral de eengezinswoningen en de meergezinswoningen vanaf 80 m2 kunnen geliberaliseerd worden
(figuur 18). Vooral de kleine meergezinswoningen blijven een lagere huur houden.
Figuur 17 Liberalisatiemogeli jkheden naar woningtype (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000
onbekend/koop
tot 366.37
366.37-524.37
524.37-561.98
561.98-664.66
vanaf 664.66
huidige huur maximale huur o.b.v. puntenaantal
eengezins-
woningen
meergezins-
woningentotaal
onbekend/koop 56 530 586
niet-libbaar, tot 561.98 3.390 74.632 78.022
niet-libbaar, tot 664.66 5.773 33.102 38.875
liberaliseerbaar 23.417 13.871 37.288
al geliberaliseerd 2.722 2.578 5.300
totaal 35.358 124.713 160.071
31
Figuur 18 Liberalisatiemogeli jkheden naar woninggrootte en type (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Niet geheel onverwachts is de meeste financiële ruimte in de huurprijsstelling te vinden bij de
eengezinswoningen. Bij ongeveer 90% van de eengezinswoningen is een huurverhoging bij
harmonisatie mogelijk van gemiddeld meer dan €100 per woning per maand (figuur 19).
Figuur 19 Huurruimte op basis van maximale huur WWS-punten naar woningtype (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Een uitsplitsing naar woninggrootte laat zien dat er vooral bij de grotere woningen in absolute zin ruimte
zit tussen de huidige huur en de maximale huur op basis van het aantal WWS-punten.
Figuur 20 Huurruimte op basis van maximale huur WWS-punten naar aantal kamers (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
De gemiddelde huurruimte tussen de huidige huur en de maximale huurprijs op basis van de WWS-
punten bedraagt in de regio Haaglanden ongeveer €136 per woning per maand. Uitgaande van een
aantal van 160.000 corporatiewoningen betekent dit een maximale financiële ruimte per jaar van €21,8
miljoen, geen rekening houdend met huurderving door leegstand e.d.. Er zijn twee manieren om
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000
tot 50 m2
50-80 m2
meer dan 80 m2
onbekend
tot 50 m2
50-80 m2
meer dan 80 m2
onbekendeengezinsw
onin
gm
eerg
ezinsw
onin
g
niet-libbaar, tot 561.98 niet-libbaar, tot 664.66 liberaliseerbaar al geliberaliseerd
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
eengezinswoning
meergezinswoning
alle corporatiewoningen
negatieve ruimte €0 tot €50 €50 tot €100 meer dan €100 onbekend
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1-2 kamers
3 kamers
4 kamers
5+ kamers
negatieve ruimte €0 tot €50 €50 tot €100 meer dan €100 onbekend
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
32
– een deel van – deze ruimte te benutten, via de jaarlijkse extra huurverhoging of door huurharmonisatie
bij mutatie van een woning. In hoofdstuk vijf wordt ingegaan op de mogelijkheden van huurharmonisatie
bij mutatie.
Gemeenten binnen de regio Haaglanden
De huidige huur als percentage van de maximale huurprijs op basis van de WWS-punten is gemiddeld
het laagste in Midden-Delfland en Wassenaar met een percentage onder de 70%. De huidige huur als
percentage van de maximale huurprijs ligt in Den Haag (bijna 80%) en Delft (78%) iets boven het
gemiddelde voor Haaglanden (figuur 21).
Figuur 21 Huidige huur als percentage van maximale huur per gemeente (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Als overal de maximale huur zou worden toegepast, dan zou dit een forse verschuiving betekenen van
de huurprijzen van het corporatiebezit in de verschillende gemeenten (figuur 22). Vooral in de
gemeenten Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland kan het aandeel geliberaliseerde huurwoningen
(met een huurprijs vanaf €664,66, prijspeil 2012) toenemen tot ruim 60% van het corporatiebezit. Maar
ook in andere gemeente is er een flinke verschuiving mogelijk naar het geliberaliseerde huursegment.
Een andere opvallende constatering is dat er een verschuiving mogelijk is uit het huursegment tot de
aftoppingsgrens. Per gemeente zijn er grote verschillen mogelijk. In de gemeente Pijnacker-Nootdorp
blijft nog maar 10% van het corporatiebezit bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot de
huurtoeslaggrens (BBSH-doelgroep). Maar ook in gemeenten als Midden-Delfland, Westland,
Zoetermeer en Wassenaar blijft maximaal toepassen van de WWS-punten flinke gevolgen voor de
beschikbaarheid van woningen voor de BBSH-doelgroep.
62% 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76% 78% 80% 82%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
huidige huur als percentage van de maximale huur
33
Figuur 22 Maximale huur in klassen
Momenteel heeft in vrijwel alle gemeenten een groot deel van de woningen een huur tot de hoogste
aftoppingsgrens. In Pijnacker
de nieuwbouwwijken (Ypenburg, Leidschenveen, Wateringse Veld). Zou bij alle huurwoningen de
maximale huur gevraagd worden, dan treden duidelijk ruimtelijke effecten op. Wijken met veel
betaalbare woningen blijven dan vooral over in Delft, Den Haag en Leidschendam
Figuur 23 Aandeel sociale huurwoningen met een huur tot de hoogste aftoppingsgrens
huur, per wijk (bron: corporatiebestand, 1
Huidige situatie
Zoals verwacht zijn het
uitgaande van de maximale huur op basis van de WWS
over blijven als betaalbare woningen voor huishoudens met ee
(BBSH-doelgroep).
0%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
tot 366.37
in klassen per gemeente (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Momenteel heeft in vrijwel alle gemeenten een groot deel van de woningen een huur tot de hoogste
aftoppingsgrens. In Pijnacker-Nootdorp is dit minder het geval, evenals in delen van Den Haag,
ken (Ypenburg, Leidschenveen, Wateringse Veld). Zou bij alle huurwoningen de
gevraagd worden, dan treden duidelijk ruimtelijke effecten op. Wijken met veel
betaalbare woningen blijven dan vooral over in Delft, Den Haag en Leidschendam
Aandeel sociale huurwoningen met een huur tot de hoogste aftoppingsgrens, huidige situatie en bij maximale
, per wijk (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Bij maximale huur
Zoals verwacht zijn het voornamelijk de eengezinswoningen die geliberaliseerd kunnen worden,
uitgaande van de maximale huur op basis van de WWS-punten. Het zijn vooral
over blijven als betaalbare woningen voor huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66
Momenteel heeft in vrijwel alle gemeenten een groot deel van de woningen een huur tot de hoogste
Nootdorp is dit minder het geval, evenals in delen van Den Haag, vooral in
ken (Ypenburg, Leidschenveen, Wateringse Veld). Zou bij alle huurwoningen de
gevraagd worden, dan treden duidelijk ruimtelijke effecten op. Wijken met veel
betaalbare woningen blijven dan vooral over in Delft, Den Haag en Leidschendam-Voorburg.
, huidige situatie en bij maximale
de eengezinswoningen die geliberaliseerd kunnen worden,
vooral meergezinswoningen die
n inkomen tot de huurtoeslaggrens
70% 80% 90% 100%
561.98-664.66 vanaf 664.66
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
34
Figuur 24 Liberalisatiemogeli jkheden naar type per gemeente (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Zoals al opgemerkt, bedraagt het verschil tussen de huidige huur (huur per 1 januari 2012) en de
maximale huur (op basis van de WWS-punten) voor Haaglanden gemiddeld €136 per woning per
maand. Per gemeente zijn er wel verschillen te zien. De maximale huur kan in de gemeente Pijnacker-
Nootdorp zelfs boven de €700 gemiddeld per maand stijgen.
Figuur 25 Gemiddelde huidige huur en gemiddelde maximale huur per gemeente (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
eengezinsw
onin
gm
eerg
ezinsw
onin
g
niet-libbaar, tot 561.98 niet-libbaar, tot 664.66 liberaliseerbaar al geliberaliseerd
0 100 200 300 400 500 600 700 800
Haaglanden
Zoetermeer
Westland
Wassenaar
Rijswijk
Pijnacker-Nootdorp
Midden-Delfland
Leidschendam-Voorburg
Den Haag
Delft
gemiddelde huidige huur gemiddelde max. huur o.b.v. WWS-punten
35
4.2 Huurruimte op basis van WOZ-waarde
In deze paragraaf wordt ingegaan op de huurruimte op basis van de WOZ-waarde, conform het voorstel
in het regeerakkoord. 13 februari jl. is er door de coalitiepartijen een aangepast woningmarktakkoord
gepresenteerd, waarin de WOZ-waarde als grondslag voor de woningwaardering is geschrapt. In dit
onderzoek is afgesproken om het effect van de WOZ-waarde op de huurruimte alsnog in beeld te
brengen. Hiervoor is gebruik gemaakt van de WOZ-gegevens van de corporatiewoningen, aangeleverd
door de verschillende gemeenten.
Een vergelijking tussen de huidige huur en de maximale huur op basis van 4,5% van de WOZ-waarde
laat eveneens een forse verschuiving zien van het goedkopere huursegment naar het duurdere
huursegment (figuur 26). De verschuiving is echter beperkter, zeker in het segment tot de
kwaliteitskortingsgrens.
Figuur 26 Huidige huur en maximale huur vergeleken (bron: corporatiebestand, 1-1-2012, WOZ-bestanden gemeenten)
De huurruimte op basis van 4,5% van de WOZ-waarde verschilt duidelijk per gemeente (figuur 27). De
gemiddelde huurruimte per woning voor Haaglanden bedraagt een kleine €100, terwijl de gemiddelde
financiële ruimte in de gemeente Wassenaar bijna €400 per woning per maand bedraagt. In Den Haag
is de gemiddelde huurruimte per woning op basis van de WOZ-waarde het laagst.
Figuur 27 Huidige huur en maximale huur vergeleken (bron: corporatiebestand, 1-1-2012, WOZ-bestanden gemeenten)
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000
onbekend/koop
tot 366.37
366.37-524.37
524.37-561.98
561.98-664.66
vanaf 664.66
huidige huur max. huur obv WOZ-waarde
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
gemiddelde WOZ-ruimte per woning per maand
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
36
4.3 Vergelijking huurruimte WWS-punten en WOZ-waarde
Zoals al opgemerkt biedt het huidige woningwaarderingstelsel meer financiële ruimte in de
huurprijsstelling ten opzichte van de systematiek van WOZ-waarde (figuur 28). Een vergelijking tussen de
gemiddelde huurruimte per woning op basis van de WWS-punten en de systematiek van de WOZ-
waarde, laat relatief grote verschillen zien. Uitgaande van de WOZ-waarde heeft een deel van de het
corporatiebezit in Haaglanden een huidige huur die hoger is dan de maximale huur die mogelijk is op
basis van de WOZ-waarde. Van ongeveer 28% van de huurwoningen in Haaglanden ligt de huidige huur
boven de maximale huur op basis van de WOZ-waarde. Dit zou een verlaging van de huurprijs
betekenen.
Figuur 28 Huurruimte in klassen vergeleken tussen maximale huur o.b.v. punten en WOZ-waarde (bron:
corporatiebestand, 1-1-2012, WOZ-bestanden gemeenten)
Een vergelijking tussen de gemiddelde maximale huur op basis van de WOZ-waarde en de gemiddelde
maximale huur op basis van de WWS-punten laat zien dat er grote verschillen zijn tussen de gemeenten
in regio Haaglanden (figuur 29). In Zoetermeer en Den Haag is er duidelijk minder huurruimte op basis
van de systematiek van de WOZ-waarde. In de gemeenten Wassenaar, Midden-Delfland en Westland
zou het gebruik van de WOZ-waarde als grondslag voor de huurprijsbepaling wel tot een hogere
huurprijs leiden in verhouding tot het huidige woningwaarderingstelsel.
Figuur 29 Verschil tussen max. huur op basis van WOZ-waarden en maximale huur o.b.v. WWS-punten (bron:
corporatiebestand, 1-1-2012, WOZ-bestanden gemeenten)
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
WOZ-waarde
WWS-punten
meer dan -€100 -€100 tot -€50 -€50 tot €0 €0 tot €50 €50 tot €100 meer dan €100
-100 -50 0 50 100 150 200 250
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
gemiddelde WOZ-huurruimte t.o.v. gemiddelde WWS-huurruimte (€ per maand)
37
Uitgaande van een maximale huurprijs op basis van de WWS-punten is de gemiddelde huurruimte per
woning in de regio Haaglanden €136 per maand. Dit betekent maximale ruimte van €260 miljoen per
jaar, bij 160.000 corporatiewoningen. De huurruimte op basis van de WOZ-waarde bedraagt gemiddeld
€96 per woning en komt daarmee op een maximale huurruimte van €184 miljoen per jaar.
39
HOOFDSTUK
5 Effect huurharmonisatie
Corporaties hebben de mogelijkheid om bij mutatie de huurprijs van de woning aan te passen. De
huurprijs na huurharmonisatie mag niet hoger worden dan de maximale huur op basis van het
woningwaarderingstelsel (voor woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens). In dit hoofdstuk
vindt een doorrekening plaats van de effecten van huurharmonisatie op het huuraanbod naar prijsklasse
en daarmee op de mogelijkheden voor de woningzoekenden. Deze doorrekening moet inzicht bieden in
de mogelijke bandbreedte. Dit betekent dat naast 100% huurharmonisatie ook gerekend wordt aan
scenario’s die meer overeenkomen met het huidige beleid van de corporaties. Vervolgens wordt het
effect voor de woningzoekenden in beeld gebracht. Wat betekent huurharmonisatie voor de
samenstelling van het huuraanbod naar prijs en dus voor de mogelijkheden voor woningzoekenden om
een passende woning te vinden.
5.1 Huuraanbod 2012
Bij het doorrekenen van de effecten van huurharmonisatie op het huuraanbod is het relevant om een
aantal aannames te doen. In de doorrekening wordt geen rekening gehouden met demografische
verschuivingen, zoals vergrijzing en de bijbehorende inkomenseffecten. Het aanbod per gemeente,
uitgesplitst naar woningtype (eengezinswoningen en meergezinswoningen), zoals gemeten op basis van
het aantal verhuringen in 2012, blijft constant over de periode 2013-2020. Nieuwbouwverhuringen en
doorstroming als gevolg van nieuwbouw zijn buiten beschouwing gelaten, om toevallige uitschieters per
gemeente te voorkomen. Op deze manier kan het eenzijdige effect van huurharmonisatie op het
huuraanbod het beste inzichtelijk worden gemaakt.
In 2012 zijn er bijna 12.000 verhuringen geweest in het corporatiebezit in de regio Haaglanden. Dit
betreft verhuringen in de bestaande voorraad, maar ook nieuwbouwwoningen. Wanneer de
nieuwbouwverhuringen en de indirecte verhuringen als gevolg van een verhuizing naar een
nieuwbouwwoning, worden geabstraheerd uit het aantal verhuringen, blijft een aantal van ongeveer
10.000 verhuringen in 2012 over (figuur 30).
Een uitsplitsing van het aantal verhuringen naar prijsklasse laat zien dat een belangrijk van de verhuurde
woningen in 2012 valt in het prijssegment tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 336,37). Dit is ook de
maximale huurgrens voor jongeren tot 23 jaar om in aanmerking te kunnen komen voor huurtoeslag.
Het grootste deel van de verhuurde woningen in 2012 heeft een huurprijs tot de laagste aftoppingsgrens,
en is daarmee bereikbaar voor eenpersoonshuishoudens die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag
(BBSH-doelgroep).
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
40
Figuur 30 Verhuringen 2012 naar prijsklasse inclusief en exclusief nieuwbouw (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
In 2012 hebben ruim 66.000 woningzoekenden gereageerd op het huuraanbod in het Stadsgewest
Haaglanden. Ongeveer 50% van deze groep woningzoekenden heeft een minimuminkomen. Bijna 75%
van alle woningzoekenden in 2012 heeft een inkomen tot de BBSH-grens en komt dus in aanmerking
voor huurtoeslag (figuur 31). 17% van woningzoekenden in 2012 heeft een inkomen tussen de BBSH-
grens en de EU-grens (€34.085, prijspeil 2012). Het betreft vooral 2- en meerpersoonshuishoudens.
Figuur 31 Woningzoekenden 2012 naar inkomen en huishoudgrootte (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Een uitsplitsing naar huishoudgrootte laat zien dat 51% van de woningzoekenden in 2012 een
eenpersoonshuishouden betreft. De 2-persoonshuishoudens en de 3 en meerpersoonshuishoudens zijn
gelijk verdeeld met beide iets meer dan 24% van de woningzoekenden in 2012.
Figuur 32 Woningzoekenden 2012 naar huishoudgrootte (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
5.2 Effect huurharmonisatie op huuraanbod
Voor het berekenen van het effect van huurharmonisatie op het jaarlijks beschikbare huuraanbod wordt
uitgegaan van de mutaties in 2012, exclusief de nieuwbouwverhuringen en het indirecte effect van
nieuwbouw. In onderstaande figuur is allereerst gekeken naar het effect van huurharmonisatie in 2012.
In de figuur is de huur van de in 2012 verhuurde woningen per 1 januari 2012 afgezet tegen de huurprijs
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000
tot 366.37
366.37-524.37
524.37-561.98
561.98-664.66
vanaf 664.66
mutaties zonder invloed nieuwbouw indirect effect nieuwbouw nieuwbouw
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1-persoonshh
2-persoonshh
3 en meer persoonshh
woningzoekenden 2012
minima overig BBSH overig EU-doelgroep €33.614 - €44.000 €44.000 +
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
woningzoekenden 2012
1-persoonshh 2-persoonshh 3 en meer persoonshh
41
na mutatie in 2012. Op deze manier wordt het effect van huurharmonisatie in 2012 zichtbaar. Uit de
figuur is af te lezen dat er in 2012 als gevolg van huurharmonisatie een verschuiving heeft
plaatsgevonden van het huursegment tot €524,37 naar een hoger huursegment. Vooral het segment
tussen de lage en hoge aftoppingsgrens en tussen de hoge aftoppingsgrens en de maximale
huurprijsgrens is in 2012 toegenomen. Ook is af te lezen dat de huurprijs van in 2012 verhuurde
woningen zijn afgetopt op de maximale huurprijsgrens. Het geliberaliseerde segment (van af €664,66) is
vrijwel niet toegenomen. Uit de huurprijzen van de nieuwe verhuringen is te berekenen dat de huren zijn
geharmoniseerd naar gemiddeld 87% van de maximale huur
Figuur 33 Vergelijking huur 1-1-2012 en huur na mutatie 2012 (bron: corporatiebestand, 1-1-2012, Verhuringen 2012)
Stap twee in de analyse betreft het in beeld brengen van het effect van huurharmonisatie voor de
periode van 2013 tot 2020. Daarvoor is een drietal scenario’s doorgerekend (figuur 34). Het 1e scenario
betreft een huurharmonisatie van 90% van de maximale huur. Dit aandeel ligt daarmee iets boven het in
2012 gerealiseerde percentage. Vervolgens is ook het effect van 95% en 100% van de maximale huur
doorgerekend, om de bandbreedte in beeld te brengen. De verschillende scenario’s laten een duidelijke
afname zien van het goedkopere huuraanbod (tot €366,37) en het huuraanbod tot de (hoogste)
aftoppingsgrens. Het aanbod in het prijssegment €561,98 tot €664,66 neemt in de verschillende
scenario’s flink toe, evenals het huuraanbod boven de liberalisatiegrens.
Figuur 34 Ontwikkeling jaarli jks huuraanbod naar prijsklasse voor verschil lende scenario’s huurharmonisatie (bron:
verhuringenbestand 2012, bewerking Explica)
Wat voor gevolgen zijn van de verschillende scenario’s van huurharmonisatie voor het huuraanbod voor
de verschillende doelgroepen wordt duidelijk in onderstaande figuur. Door huurharmonisatie in 2012 is
het huuraanbod voor jongeren (die alleen bij woningen met een huur tot €366,37 recht hebben op
huurtoeslag) en voor de BBSH-doelgroep afgenomen. Het huuraanbod van alle huishoudens met een
inkomen tot de EU-grens (€34.085) is als gevolg van huurharmonisatie in 2012 onveranderd gebleven. In
de scenario’s 90% tot 100% huurharmonisatie zijn de effecten voor de verschillende doelgroepen flink
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
huur 1-1-2012
huur na mutatie 2012
tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
huur 1-1-2012
huur na mutatie 2012
90% van maximaal
95% van maximaal
100% van maximaal
tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
42
negatief. Het beschikbare huuraanbod voor jongeren, voor de BBSH-doelgroep en ook voor de gehele
EU-doelgroep neemt af.
Figuur 35 Effect scenario’s op ontwikkeling jaarli jkse huuraanbod voor verschil lende inkomensgroepen (bron:
verhuringenbestand 2012, bewerking Explica)
* Voor jongeren tot 23 jaar is uitgegaan van het op huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens (€366,37) ** Voor de BBSH-doelgroep is uitgegaan van het huursegment tot de hoogste aftoppingsgrens (561,98) *** Voor de EU-doelgroep is uitgegaan van het huursegment tot de maximale huurprijsgrens (664,66)
Voor het effect op de slaagkans kan grofweg worden uitgegaan van deze percentages. Dit betekent dat
een afname van het huuraanbod – bij een gelijk blijvend aantal woningzoekenden – dus directe
gevolgen heeft voor de slaagkans van woningzoekenden. Gegeven het feit dat een belangrijk deel van
de woningzoekenden een inkomen heeft tot de BBSH-grens en in alle scenario’s van huurharmonisatie
het bereikbare aanbod voor deze doelgroep afneemt, betekent dit dan ook een afname van de
slaagkans voor deze doelgroep. Het is wel belangrijk om hierbij op te merken dat het gaat om het effect
van mutaties in de bestaande huurvoorraad. Door nieuwbouw (nieuwbouwverhuringen) in de komende
jaren, kunnen de mogelijkheden voor bovengenoemde doelgroepen worden verruimd ten opzichte van
de bovenstaande situatie. In de bijlage (B1) is een aantal figuren opgenomen, waarin de ontwikkeling
van het huuraanbod bij 90% huurharmonisatie per gemeente is weergegeven. Hierbij is onderscheid
gemaakt naar de ontwikkeling van het huuraanbod tot de kwaliteitskortingsgrens (€366,36) en het
huuraanbod tot de hoogste aftoppingsgrens (€561,98). Tot slot is een tweetal figuren opgenomen,
waarin de ontwikkeling van het huuraanbod eengezinswoningen tot de hoogste aftoppingsgrens per
gemeente is weergegeven.
De effecten van harmonisatie op het huuraanbod voor de verschillende inkomensgroepen zijn behoorlijk
groot. Dat geldt ook voor het effect op het aanbod van grote woningen met een huurprijs onder de
hoogste aftoppingsgrens (figuur 36). De huur van de in 2012 vrijgekomen woningen is in het algemeen
hoger dan de huur die de woning op 1 januari 2012 had. Veel woningen die een huur hadden onder de
€561,98 (hoogste aftoppingsgrens) krijgen een nieuwe huur die boven die grens ligt. Dat zorgt voor ruim
20% minder aanbod van bereikbare grote woningen. Als de huren van alle vrijkomende grote woningen
geharmoniseerd worden naar 90% van de maximale huur, dan zou de afname van het aanbod bijna
60% bedragen. Een harmonisatiebeleid waarbij de huren gelijk worden aan de maximale huur, zorgt
voor een afname van het bereikbare huuraanbod (tot de hoogste aftoppingsgrens) van grote woningen
met bijna 80%.
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
verhuringen 2012 90% van max. 95% van max. 100% van max.
Jongeren (23 jaar) * BBSH-doelgroep ** EU-doelgroep ***
43
Figuur 36 Effect scenario’s op het aanbod aan huurwoningen met 5 of meer kamers, met een prijs onder de hoogste
aftoppingsgrens (bron: verhuringenbestand 2012, bewerking Explica)
Scenario’s huurharmonisatie met aftopping op maximale huurprijsgrens
Uit een vergelijking tussen de gerealiseerde huurharmonisatie in 2012 en de drie scenario’s wordt
duidelijk, dat er door de corporaties in Haaglanden in 2012 vooral is afgetopt op de maximale
huurprijsgrens. Om die reden is er voor gekozen om deze aftopping tot de maximale huurprijsgrens ook
mee te nemen bij de drie genoemde scenario’s. In onderstaande figuur wordt duidelijk wat het effect
hiervan is op het beschikbare huuraanbod naar prijsklasse en vervolgens op de mogelijkheden voor de
verschillende inkomensgroepen. Wanneer wordt afgetopt op de maximale huurprijsgrens neemt het
huuraanbod voor de huishoudens met een inkomen tussen de BBSH-grens en de EU-grens flink toe.
Figuur 37 Ontwikkeling huuraanbod naar prijsklasse voor verschil lende scenario’s huurharmonisatie met aftopping op
maximale huurprijsgrens (bron: verhuringenbestand 2012, bewerking Explica)
-100%
-80%
-60%
-40%
-20%
0%
verhuringen 2012 90% van max. 95% van max. 100% van max.
5+ kamers
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
huur 1-1-2012
huur na mutatie 2012
90% van maximaal
95% van maximaal
100% van maximaal
tot 366.37 366.37-524.37 524.37-561.98 561.98-664.66 vanaf 664.66
45
HOOFDSTUK
6 Verkoop van huurwoningen
Het verkopen van corporatiewoningen heeft gevolgen voor de omvang en de samenstelling van de
sociale huurvoorraad en voor het jaarlijks beschikbaar komend huuraanbod voor woningzoekenden.
Elke huurwoning die wordt verkocht bij mutatie, betekent één huurwoning minder in het huuraanbod.
Een deel van de verkochte woningen zal overigens wel beschikbaar zijn voor huishoudens met een lager
inkomen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het effect van de verkoop van huurwoningen op het
vrijkomend huuraanbod. Hierbij wordt een scenario doorgerekend waarbij alle eengezinswoningen bij
mutatie worden verkocht. Daarnaast wordt ook gekeken naar een variant die meer aansluit bij de
huidige verkoopplannen van de corporaties. In deze variant wordt uitgegaan van de verkoop van een
beperkt deel van het vrijkomend aanbod. Op deze manier ontstaat inzicht in de bandbreedte van
mogelijke effecten. Het aantal mutatie in 2012 is eveneens uitgangspunt voor het doorrekenen van het
effect van verkoop van huurwoningen.
6.1 WOZ-waarde corporatiebezit
Om een inschatting te kunnen maken van het effect van de verkoop van corporatiewoningen wordt voor
de vraagprijs uitgegaan van de WOZ-waarde van de woningen per 1-1-2012. Hiervoor wordt gebruik
gemaakt van de WOZ-waarde van de corporatiewoningen, zoals ook gebruikt bij het bepalen van de
maximale huurruimte op basis van de WOZ-waarde (paragraaf 4.2). Uit de figuur is af te lezen dat een
belangrijk deel van het corporatiebezit in de regio Haaglanden een WOZ-waarde heeft die lager is dan
€150.000 (58%). Ongeveer een kwart van de woningen heeft een WOZ-waarde tussen €150.000 en
€200.000. Slechts een beperkt aantal corporatiewoningen heeft een WOZ boven €250.00 (3%).
Figuur 38 Verdeling corporatiebezit in WOZ- klassen in Haaglanden (bron: WOZ-bestanden gemeenten, 2011)
Per gemeente zijn er wel grote verschillen als het gaat om de WOZ-waarde van corporatiewoningen
(figuur 39). De gemeenten met een relatief groot aandeel corporatiewoningen met een WOZ-waarde tot
€150.000 zijn Den Haag, Rijswijk, Delft, Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer. In de gemeenten
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000
Haaglanden
onbekend <150.000 150-200.000 200-250.000 >250.000
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
46
Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar en Westland staan relatief weinig corporatiewoningen
met een WOZ-waarde tot €150.000 (rond de 10%). Vooral in Wassenaar hebben de corporatiewoningen
een hogere WOZ-waarde. 30% van de corporatiewoningen in deze gemeente heeft een WOZ-waarde
boven de €250.000. De laatste jaren zijn de regels voor de financiering van een hypotheek fors
aangescherpt. Voor het vaststellen van de maximale hypotheek wordt gebruikt gemaakt van
hypotheeknormen van het NIBUD. Daarmee komt de maximale koopsom voor een huishouden met een
inkomen van €35.000 uit op een maximale koopsom van ongeveer €150.000. Uitgaande van de WOZ-
waarde als vraagprijs van de woning, betekent de verkoop van huurwoningen in Wassenaar dat deze
woningen dus minder tot niet bereikbaar c.q. betaalbaar zijn voor huishoudens met een inkomen rond
de EU-grens.
Figuur 39 Verdeling corporatiebezit in WOZ- klassen per gemeente (bron: WOZ-bestanden gemeenten, 2011)
6.2 Effecten verkoop huurwoningen op huuraanbod
Als gevolg van de verkoop van huurwoningen neemt het jaarlijkse aanbod aan huurwoningen af. Bij
mutatie worden woningen die gelabeld zijn voor verkoop uit het huuraanbod genomen en als
koopwoning aangeboden. Uit de Voorraadrapportages 2010 en 20113 blijkt dat het aantal verkopen door
de corporaties in Haaglanden in deze periode al is toegenomen van bijna 500 in 2010 naar ongeveer
800 in 2011. In de regiorapportage Haaglanden van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) wordt een
verkoopprognose genoemd van bijna 1.000 woningen per jaar voor de periode 2012 tot en met 2016. Het
Centraal Fonds baseert deze aantallen op de aangeleverde gegevens van de corporaties uit 2011 (dPi
2011). Voor dit onderzoek is eveneens een uitvraag gedaan bij de corporaties als het gaat om
verkoopplannen voor de periode 2013 tot en met 2020. De corporaties geven aan plannen te hebben om
in de periode 2013 tot en met 2020 ongeveer 11.500 woningen te verkopen, gemiddeld ruim 1.400
woningen per jaar. Een vergelijking tussen de realisaties in 2011 en de plannen voor de komende jaren
toont dat in de plannen uitgegaan wordt van 40% extra verkopen per jaar ten opzichte van 2011. De
vraag is natuurlijk in hoeverre dat aantal ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden, gegeven de
huidige woningmarkt, waarin het aantal verkopen alleen maar verder stagneert. Dit kan betekenen dat
de corporaties woningen na mutatie allereerst te koop aanbieden, maar na enige tijd deze woning
3 Onderzoeksrapporten ‘Woningbezit SVH leden 01-01-2012 per corporatie in Haaglanden’ en ‘Woningbezit SVH
leden 01-01-2011 per corporatie in Haaglanden', DSO / Programmamanagement Strategie en Onderzoek, gemeente Den Haag.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
onbekend <150.000 150-200.000 200-250.000 >250.000
47
alsnog als huurwoning aanbieden. In eerste instantie neemt het huuraanbod af, maar daarna neemt het
huuraanbod alsnog toe. In deze analyse wordt hier geen rekening mee gehouden.
Scenario verkoop eengezinswoningen
De verkoop van eengezinswoningen gaat in het algemeen makkelijker, er is namelijk geen
splitsingsvergunning nodig. Ook blijkt uit het verkoopaanbod in de regio Haaglanden dat er vooral
eengezinswoningen te koop staan. Om de reden is de verkoop van eengezinswoningen als apart
scenario opgenomen. Voor het in beeld brengen van het effect van de verkoop van eengezinswoningen
bij mutatie, wordt uitgegaan van het aantal in 2012 beschikbaar gekomen eengezinswoningen, namelijk
1.100 eengezinswoningen. Uitgaande van dit aantal betekent de verkoop van deze woningen na mutatie
een afname van het huuraanbod met 1.100 woningen, ofwel 11% van het totale huuraanbod. Wanneer
uitgegaan wordt van de WOZ-waarde van deze eengezinswoningen als vraagprijs van de woningen,
valt het merendeel van deze woningen in het prijssegment boven €150.000 en is daarmee, gegeven de
huidige strikte regels voor het verkrijgen van een hypotheek, niet meer betaalbaar voor huishoudens met
een inkomen onder de EU-grens. De verkoop van eengezinswoningen bij mutatie betekent dat het
betaalbare segment eengezinswoningen direct afneemt. In onderstaande figuur is de verkoop van
eengezinswoningen bij mutatie gecombineerd met huurharmonisatie naar 90% van de maximale huur,
waarbij er rekening is gehouden met het aftoppen4 op de maximale huurprijsgrens. Verkoop van
eengezinswoningen in combinatie met huurharmonisatie betekent een afname van het huuraanbod in
het segment tot de hoogste aftoppingsgrens. Als gevolg van de verkoop van eengezinswoningen neemt
het segment tussen de hoogste aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens beperkt toe. Ook is er
een afname te zien in het geliberaliseerde segment. Een deel van de verkochte eengezinswoningen had
een huur boven de maximale huurprijsgrens ( figuur 40).
Figuur 40 Effect 90% huurharmonisatie inclusief aftopping en verkoop eengezinswoningen bij mutatie (bron:
verhuringen 2012, corporatiebestand 1-1-2013, bewerking Explica)
Scenario beperkte verkoop van huurwoningen
Het tweede scenario gaat uit van een beperkte verkoop van corporatiewoningen. In de plannen van de
corporatie wordt uitgegaan van een verkoopprogramma van ruim 1.400 woningen per jaar. Uit de
Voorraadrapportage van DSO blijkt dat in 2011 een kleine 800 woningen zijn verkocht. De gegevens over
2012 zijn helaas nog niet beschikbaar, daarom veronderstellen we dat in 2012 eveneens ongeveer 800
corporatiewoningen zijn verkocht. De opgave voor de komende jaren betekent een toename van het
aantal verkopen met 40%. In dit scenario wordt het effect van een tweetal varianten doorgerekend,
4 De huurprijs wordt verhoogd tot net onder de maximale huurprijsgrens.
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
tot 366.37
366.37-524.37
524.37-561.98
561.98-664.66
vanaf 664.66
koop tot 150.000
koop vanaf 150.000
verhuurde woningen in 2012 naar huurklassen na mutatie
90% huurharmonisatie incl. aftopping en maximale verkoop eengezinswoningen (mutaties)
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
48
namelijk 50% en 25% extra verkopen. In de plannen van de corporaties wordt nauwelijks doelstellingen
geformuleerd als het gaat om het woningtype en het prijssegment van de voor verkoop gelabelde
woningen. In het scenario krijgt elke woning bij mutatie een kans om te worden verkocht. Deze kans is
afhankelijk van het aantal mutaties in 2012.
25% extra verkopen bij mutatie betekent een extra afname van de huurvoorraad met ongeveer 350
huurwoningen. Het huuraanbod neemt met ongeveer 3,5% af. Ten opzichte van het scenario 90%
huurharmonisatie betekent dit jaarlijks een kleine verschuiving van het huuraanbod in de verschillende
prijssegmenten (figuur 41). Een deel van de te verkopen woningen heeft een vraagprijs tot €150.000 en is
daarmee mogelijk nog betaalbaar voor huishoudens met een inkomen rond de EU-grens. Het effect van
25% extra verkopen is nog relatief beperkt. Wel kan het op het niveau van de gemeenten grotere
verschillen geven.
Figuur 41 Effect 90% huurharmonisatie, gecombineerd met 25% extra verkoop bij mutatie (bron: bewerking Explica)
De variant waarbij het verkoopaanbod met 50% toeneemt, komt iets hoger uit dan de plannen van de
corporaties als het gaat om verkoop voor de komende periode. In deze variant neemt het huuraanbod af
met ongeveer 700 woningen (7% van het huuraanbod). Uitgaande van de huidige mutaties betekent dit
een extra afname van het goedkopere huursegment (figuur 42). Een deel van deze woningen is bij
verkoop mogelijk nog betaalbaar voor de huishoudens met een inkomen rond de EU-grens. Voor de
BBSH-doelgroep neemt als gevolg van de extra verkopen het huuraanbod af en daarmee ook de
mogelijkheden om te slagen.
Figuur 42 Effect 90% huurharmonisatie, gecombineerd met 50% extra verkoop bij mutatie (bron: bewerking Explica)
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
tot 366.37
366.37-524.37
524.37-561.98
561.98-664.66
vanaf 664.66
koop tot 150.000
koop vanaf 150.000
90% huurharmonisatie inclusief 25% extra verkoop
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
tot 366.37
366.37-524.37
524.37-561.98
561.98-664.66
vanaf 664.66
koop tot 150.000
koop vanaf 150.000
90% huurharmonisatie inclusief 50% extra verkoop
51
HOOFDSTUK
7 Effect op de koopmarkt
De verkoop van huurwoningen door corporaties heeft effect op het totale koopaanbod in de regio
Haaglanden. In welke mate hangt enerzijds af van het totale volume, maar ook van het prijssegment
waarin deze woningen te koop worden aangeboden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de koopmarkt
en de mogelijke effecten van het koopaanbod van de corporaties op de totale koopmarkt in de regio
Haaglanden.
7.1 Koopaanbod regio Haaglanden
In de regio Haaglanden staan in januari 2013 bijna 12.000 woningen te koop5. De afgelopen jaren is het
koopaanbod flink toegenomen, zo blijkt uit de cijfers van Huizenzoeker (figuur 43). Tussen januari 2009
en januari 2013 is het koopaanbod met ruim 57% toegenomen, van ruim 7.600 in januari 2009 tot
ongeveer 12.000 in januari 2013.
Figuur 43 Ontwikkeling koopaanbod Haaglanden september 2008-februari 2013 (bron: Huizenzoeker, maart 2013)
Het koopaanbod verschilt duidelijk per gemeente binnen de regio Haaglanden. Dit wordt voor een
belangrijk deel bepaald door de omvang van de koopmarkt. Wanneer rekening gehouden wordt met de
omvang van de koopmarkt, valt op dat in de gemeente Rijswijk en Wassenaar relatief meer woningen te
5 Bron: Huizenzoeker, maart 2013.
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
Jan 2
009
Apr 2009
Jul 2009
Okt 2009
Jan 2
010
Apr 2010
Jul 2010
Okt 2010
Jan 2
011
Apr 2011
Jul 2011
Okt 2011
Jan 2
012
Apr 2012
Jul 2012
Okt 2012
Jan 2
013
aanbod koopwoningen Haaglanden
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
52
koop staan dan in de andere gemeente binnen de regio Haaglanden (figuur 44). Het gemiddelde
aandeel te koop te staande koopwoningen ten opzichte van het totale aantal koopwoningen in
Haaglanden komt uit op 4,8%. Voor de gemeenten Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Westland
ligt dit aandeel onder het regionale gemiddelde.
Figuur 44 Koopaanbod per gemeente, als percentage van de voorraad koopwoningen (bron: Huizenzoeker, januari
2013; Syswov 2011)
De gemiddelde vraagprijs per m2 in Haaglanden schommelde van januari 2009 tot januari 2012 tussen
de €2.450 en €2.500 per m2 (figuur 45). Vanaf januari 2012 is er een dalende trend waarneembaar.
Momenteel ligt de gemiddelde vraagprijs per m2 rond de €2.375.
Figuur 45 Ontwikkeling koopaanbod Haaglanden september 2008-februari 2013 (bron: Huizenzoeker, maart 2013)
7.2 Concurrentie koopaanbod corporaties
Een beperkt deel van het koopaanbod in regio Haaglanden in januari 2013 betreft een te koop staande
corporatiewoning, ruim 2% (figuur 47). Dit aandeel verschilt enigszins per gemeente. In de gemeente
Delft is dit aandeel het hoogste met 7% te koop staande corporatiebezit ten opzichte van het totaal
aantal te koop staande woningen in deze gemeente in januari 2013.
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
aandeel te koop staande koopwoningen
2250
2300
2350
2400
2450
2500
2550
2600
Jan 2
009
Apr 2009
Jul 2009
Okt 2009
Jan 2
010
Apr 2010
Jul 2010
Okt 2010
Jan 2
011
Apr 2011
Jul 2011
Okt 2011
Jan 2
012
Apr 2012
Jul 2012
Okt 2012
Jan 2
013
gemiddelde vraagprijs per m2 in Haaglanden
53
Figuur 46 Totale koopaanbod particulieren en koopaanbod corporaties per gemeente in Haaglanden (bron:
Huizenzoeker, januari 2013, bewerking Explica)
Een uitsplitsing naar vraagprijssegment laat zien dat de vraagprijs van de corporatiewoningen ligt in het
segment tot €250.000 (figuur 46). Een belangrijk deel van het koopaanbod van de corporaties heeft een
vraagprijs tot €150.000. Het gaat om 44% van de te koop staande woningen van de corporaties. In het
algemeen kan geconcludeerd worden dat het koopaanbod van de corporaties nog een beperkt aandeel
betreft van het totale koopaanbod.
Opmerkelijk is dat de vraagprijs van het koopaanbod van de corporaties gemiddeld ongeveer €10.000
lager ligt dan de WOZ-waarde van deze woningen. Voor het particuliere aanbod geldt juist dat de
vraagprijs gemiddeld €10.000 hoger ligt dan de WOZ-waarde van deze woningen. Daarmee lijkt het dat
corporatiewoningen goedkoper in de markt worden gezet.
Figuur 47 Koopaanbod naar vraagprijsklasse in Haaglanden (bron: Huizenzoeker, januari 2013)
Wanneer wordt ingezoomd op het totale koopaanbod in de regio Haaglanden met een vraagprijs tot
€150.000 zijn wel duidelijk verschillen te zien tussen de gemeenten onderling (figuur 48). In de gemeente
Delft maakt het verkoopaanbod van de corporaties ruim 20% uit van het totale verkoopaanbod in dit
vraagprijssegment. Het koopaanbod met een vraagprijs onder €150.000 is in de gemeenten Midden-
Delfland en Pijnacker-Nootdorp zeer beperkt (minder dan 10 woningen) en om die reden buiten de figuur
gehouden.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
totaal
koopaanbod particulieren koopaanbod corporaties
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500
tot 150.000
150-200.000
200-250.000
250-300.000
meer dan 300.000
koopaanbod particulieren koopaanbod corporaties
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
54
Figuur 48 Koopaanbod particulieren en koopaanbod corporaties met vraagprijs tot €150.000 per gemeente in
Haaglanden (bron: Huizenzoeker, januari 2013)
* Minder dan 10 woningen
Door de huidige economische situatie en de beperkingen als het gaat om het verkrijgen van een
hypotheek, is het aantal transacties op de koopmarkt de laatste jaren afgenomen. De verwachting is
dat, gegeven de huidige economische situatie, de onzekerheid op de arbeidsmarkt en de strikte regels
als het gaat om het verkrijgen van een hypotheek, het aantal transacties de komende jaren verder onder
druk komen te staan. Daarentegen is de verwachting dat het aantal te koop staande woningen de
komende tijd verder toe zal nemen. Ook het aantal te koop staande corporatiewoningen zal de
komende jaren toenemen, gegeven de verkoopplannen van de corporaties. De totale verkoopambitie
van de corporaties in de regio Haaglanden bedraagt voor de komende jaren ongeveer 1.400 woningen
per jaar. Daarmee vormt het koopaanbod van de corporaties ook in de komende jaren wel in beperkte
mate concurrerend aanbod, maar vooral in het prijssegment tot €200.000. In een aantal gemeenten kan
het effect wel groter zijn, zeker in het goedkopere prijssegment. Het verkoopaanbod van de corporaties
kan juist in de goedkopere prijssegmenten de mogelijkheden voor woningzoekenden op de koopmarkt
verruimen.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden-Delfland*
Pijnacker-Nootdorp*
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
totaal
koopaanbod particulieren koopaanbod corporaties
57
HOOFDSTUK
8 Ontwikkeling corporatiebezit
De omvang en de samenstelling van het corporatiebezit in de regio Haaglanden zal de komende jaren
veranderen als gevolg huurharmonisatie, sloop, nieuwbouw en verkoop. Om deze ontwikkeling in beeld
te kunnen brengen, zijn de plannen van de corporaties in Haaglanden opgevraagd. Uitgaande van deze
plannen is een ontwikkelingsrichting te schetsen.
8.1 Ontwikkeling corporatiebezit 2010 en 2011
Om de plannen voor nieuwbouw, sloop en verkoop van de corporaties voor de komende jaren in enig
perspectief te plaatsen, is ook gekeken naar de realisaties in 2010 en 2011. In onderstaande figuur staan
de aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop die in de jaren 2010 en 2011 zij gerealiseerd per gemeente
weergegeven. De aantallen zijn gebaseerd op de Voorraadrapportages 2010 en 20116. Ten opzichte van
2010 zijn er in 2011 minder nieuwbouwwoningen opgeleverd. Per gemeente zijn de verschillen groot
tussen de beide jaren. Dit geldt ook voor het aantal gesloopte woningen en het aantal verkopen. Het
aantal gesloopte woningen is in 2011 hoger dan het aantal in 2010. Dit geldt ook voor het aantal
verkopen.
Figuur 49 Nieuwbouw, sloop en verkoop van corporatiebezit in 2010 en 2011 (bron: voorraadrapportage 2012, DSO)
8.2 Plannen corporaties 2013-2020
Ondanks de onzekere situatie hebben de corporaties in de regio Haaglanden nog plannen als het gaat
om sloop, nieuwbouw en verkoop voor de periode 2013-2020 (figuur 50). Natuurlijk moet hierbij een slag
om de arm gehouden worden als het gaat om daadwerkelijk realisaties. Vergeleken met de realisaties
in 2010 en 2011 is er een afname te zien in de plannen als het gaat om sloop en nieuwbouw. De
jaarlijkse plannen voor verkoop komen hoger uit dan de realisaties in 2010 en 2011. De nieuwbouw
6 Samengesteld door DSO / Programmamanagement, Strategie en Onderzoek, gemeente Den Haag
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
nieuwbouw
sloop
verkoop 2010
2011
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
58
betreft alleen huurwoningen, waarbij een belangrijk deel zal worden gerealiseerd in het huursegment
tot de aftoppingsgrens (bijna 60% van het nieuwbouwprogramma).
Het verkoopprogramma van de corporaties betreft zowel eengezins- als meergezinswoningen. In het
algemeen is er geen doelstelling geformuleerd als het gaat om verkoop van woningtypen en
prijsklassen. Alle woningtypen (meergezinswoningen of eengezinswoningen) en prijssegmenten kunnen
worden verkocht.
Figuur 50 Plannen voor aantallen nieuwbouw, sloop en verkoop per jaar, 2013-2020 (bron: plannen corporaties, 2013)
8.3 Gevolgen voor corporatiebezit tot 2020
Huurharmonisatie, verkoop, sloop en nieuwbouw hebben effect op de omvang en de samenstelling van
de woningvoorraad van de corporaties in 2020. In deze paragraaf is het effect van 8 jaar
huurharmonisatie, gecombineerd met de verkoop, sloop en nieuwbouwplannen voor de periode 2013-
2020. Op deze manier ontstaat inzicht in de omvang en samenstelling van de voorraad van de
corporaties in Haaglanden in 2020.
Huurharmonisatie bij mutatie heeft effect op de samenstelling van de woningvoorraad naar prijsklasse
(figuur 51). Als gevolg van huurharmonisatie (90% huurharmonisatie) neemt het huursegment tot de
hoogste aftoppingsgrens flink af en neemt het huursegment tussen de aftoppingsgrens en de maximale
huurprijsgrens toe. Ook het geliberaliseerde huursegment kan bij 90% huurharmonisatie al flink
toenemen. Daarnaast kan door jaarlijkse huurstijging boven inflatie een nog sterkere verschuiving
optreden.
Sloop, verkoop en nieuwbouw hebben niet alleen invloed op de omvang van het corporatiebezit, maar
ook op de samenstelling naar prijsklasse. Verkoop leidt in alle huurprijssegmenten tot een afname. De
nieuwbouwplannen van de corporaties leiden tot een toename van het huuraanbod tot de
huurtoeslaggrens en in het segment tussen de hoogste aftoppingsgrens en de maximale huurprijsgrens.
Figuur 51 Gevolgen huurharmonisatie, nieuwbouw, sloop en verkoop corporatiebezit 2013-2020 (bron: plannen
corporaties, 2013)
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600
sloop
nieuwbouw
verkoop
aantal per jaar o.b.v. plannen 2013-2020
-25.000 -20.000 -15.000 -10.000 -5.000 0 5.000 10.000 15.000
tot 561,98
561,98-664,66
vanaf 664,66
koop tot 150.000
koop vanaf 150.000
harmonisatie 90% verkoop nieuwbouw sloop
59
Per saldo neemt als gevolg van de bovengenoemde ontwikkelingen de omvang van het corporatiebezit
in 2020 beperkt af ten opzichte van 2012 (figuur 52). Er is wel een forse afname te zien het huursegment
tot de hoogste aftoppingsgrens. Dit effect zal op het niveau van de gemeenten en de wijken binnen de
gemeenten grotere verschillen geven. Er zijn gemeenten en wijken waar de ruimte om huurharmonisatie
toe te passen groot is, waardoor de verschuiving naar hogere prijssegmenten ook groter zal zijn.
Figuur 52 Voorraadontwikkeling corporatiebezit 2012-2020 (bron: plannen corporaties, 2013, bewerking Explica)
0 50.000 100.000 150.000
tot 561,98
561,98-664,66
vanaf 664,66
koop tot 150.000
koop vanaf 150.000
2012
2020
61
HOOFDSTUK
9 Segregatie
Een van de doelstelling van de Stadsregio Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden is een
ongedeelde regio waarin ook huishoudens met een lager inkomen een passende woning kunnen vinden
in het woonmilieu van hun voorkeur. Het gaat daarbij om het voorkomen van ruimtelijke segregatie op
basis van inkomen. Deze doelstelling is vastgelegd in de prestatieafspraken 2010-2014. In dit hoofdstuk
wordt ingegaan op de huidige mate van segregatie en de mogelijke ontwikkelingen als gevolg van
huurharmonisatie en verkoop van sociale huurwoningen.
9.1 Huidige situatie in beeld
35% van de huishoudens in Stadsgewest Haaglanden kan gerekend worden tot de BBSH-doelgroep
(figuur 53). Wel zijn er duidelijke verschillen te zien op het niveau van de gemeenten. In de gemeente
Den Haag ligt het aandeel huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens op 41% terwijl in de
gemeente Pijnacker-Nootdorp 20% van de huishoudens een inkomen heeft tot de BBSH-grens.
42% van de huishoudens in Haaglanden heeft een inkomen tot de EU-grens7. Ook voor deze
huishoudensgroep geldt dat er sprake is van duidelijke verschillen per gemeente. In Den Haag heeft
48% van de huishoudens in komen tot de EU-grens, terwijl dit aandeel in Pijnacker-Nootdorp op 24% ligt.
Figuur 53 Aandeel BBSH-doelgroep en EU-doelgroep in Haaglanden (bron: CBS 2011)
7 Een gezamenlijk huishoudinkomen van €33.614 in 2011. Voor 2012 is de grens €34.085.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Delft
Den Haag
Rijswijk
Wassenaar
Zoetermeer
Westland
Midden Delfland
Leidschendam-Voorburg
Pijnacker-Nootdorp
Haaglanden
aandeel BBSH-doelgroep
aandeel EU-doelgroep
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
62
Op basis van de inkomensgegevens van de verschillende doelgroepen op buurtniveau is de segregatie-
index voor Haaglanden te berekenen. Daarbij is enerzijds de segregatie-index op het niveau van de hele
regio in beeld gebracht en vervolgens de segregatie-index op het niveau van de verschillende
gemeenten (figuur 54). De segregatie-index voor de BBSH-doelgroep is relatief hoger op het niveau van
heel Haaglanden. Op het niveau van de gemeenten is de segregatie index lager. Op het niveau van de
gemeenten is er sprake van meer spreiding dan op het niveau van het Stadsgewest.
Figuur 54 Segregatie-index BBSH-doelgroep en EU-doelgroep in Haaglanden (bron: CBS 2011)
9.2 Effect huurharmonisatie op segregatie
De ruimtelijke beschikbaarheid van woningen heeft invloed op de mate van concentratie dan wel
deconcentratie van inkomensgroepen. Zoals is geconstateerd, neemt als gevolg van huurharmonisatie
de sociale huurvoorraad in het segment tot de hoogste aftoppingsgrens binnen Haaglanden flink af.
Vooral de kleinere woningen blijven nog betaalbaar en daarmee bereikbaar voor huishoudens met een
lager inkomen (minima en BBSH-doelgroep). Binnen de gemeenten en wijken zijn er verschillen als het
gaat om de harmonisatieruimte. Dit effect is terug te zien in de ontwikkeling van het huuraanbod tot de
hoogste aftoppingsgrens. In onderstaande figuren is het verschil in voorraadontwikkeling in beeld
gebracht op het niveau van de gemeenten. Uitgangspunt hierbij is 90% (figuur 55 en figuur 56) of 100%
(figuur 57 en figuur 58) huurharmonisatie in de periode 2013 tot 2020. Verondersteld kan worden dat in
gemeenten met een grotere afname van het huuraanbod tot de aftoppingsgrens ook minder
huishoudens met een inkomen tot de BBSH-grens instromen. Dit kan betekenen dat de concentratie van
huishoudens met een lager inkomen toeneemt ten opzichte van de huidige situatie. In de gemeenten
Zoetermeer, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp kan de sociale huurvoorraad meer afnemen,
waardoor dus het segregatie-effect in deze gemeenten groter kan zijn, als deze financiële ruimte ook
daadwerkelijk wordt benut. Verschillen op wijkniveau kunnen hef effect nog eens versterken. Het
scenario van 100% huurharmonisatie lijkt op het niveau van de gemeenten geen extra verschillen te
laten zien. Wel neemt in absolute zin het aanbod tot de hoogste aftoppingsgrens verder af. Ook moet
hierbij worden opgemerkt, dat de verschillen binnen de gemeenten groter kunnen worden. Het is
mogelijk dat in bepaalde wijken het bereikbare huuraanbod meer verdwijnt bij 100% huurharmonisatie
dan in andere wijken. Hiervoor wordt ook verwezen naar de bijlage (B2), waarin op wijkniveau de
effecten van maximale liberalisatie zijn weergeven. Hieruit is duidelijk op te maken dat er wijken zijn
waar het bereikbare huursegment voor de BBSH-doelgroep volledig kan verdwijnen als gevolg van
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Haaglanden
Segregatieindex - BBSH-doelgroep
Segregatieindex - EU-doelgroep
63
maximale huurverhoging bij harmonisatie. Ook in figuur 23 van paragraaf 4.1 is duidelijk het ruimtelijk
effect van een huurprijs op het niveau van 100% van de maximale huur te zien.
Figuur 55 Afname huurwoningen tot de hoogste aftoppingsgrens bij 90% huurharmonisatie Haaglanden 2013-2020
(bron: corporatiebestand, bewerking Explica)
Figuur 56 Afname van het aandeel huurwoningen tot de hoogste aftoppingsgrens bij 90% huurharmonisatie Haaglanden
2013-2020 (bron: corporatiebestand, bewerking Explica)
Figuur 57 Afname huurwoningen tot de hoogste aftoppingsgrens bij 100% huurharmonisatie Haaglanden 2013-2020
(bron: corporatiebestand, bewerking Explica)
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500
DelftDen Haag
Leidschendam-VoorburgMidden Delfland
Pijnacker-NootdorpRijswijk
WassenaarWestland
Zoetermeer
afname 2020, huurharmonisatie 90%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
2012 2020, huurharmonisatie 90%
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
afname 2020, huurharmonisatie 100%
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
64
Figuur 58 Afname van het aandeel huurwoningen tot de hoogste aftoppingsgrens bij 100% huurharmonisatie
Haaglanden 2013-2020 (bron: corporatiebestand, bewerking Explica)
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
2012 2020, huurharmonisatie 100%
65
Bijlage
B1 Gemeenteniveau Figuur 59 Afname huuraanbod tot de kwaliteitskortingsgrens bij 90% huurharmonisatie per gemeente in Haaglanden
(bron: corporatiebestand, bewerking Explica)
Figuur 60 Afname huuraanbod tot de hoogste aftoppingsgrens bij 90% huurharmonisatie per gemeente in Haaglanden
(bron: corporatiebestand, bewerking Explica)
-1.200 -1.000 -800 -600 -400 -200 0 200
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
afname huuraanbod tot €366,37 (na mutatie 2012)
afname huuraanbod tot €366,37 (bij 90% harmonisatie)
-700 -600 -500 -400 -300 -200 -100 0
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
afname huuraanbod tot € 561,98 (na mutatie 2012)
afname huuraanbod tot € 561,98 (bij 90% harmonisatie)
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
66
Figuur 61 Procentuele afname huuraanbod tot de hoogste aftoppingsgrens bij 90% huurharmonisatie per gemeente in
Haaglanden (bron: corporatiebestand, bewerking Explica)
Figuur 62 Afname huuraanbod eengezinswoningen tot de hoogste aftoppingsgrens bij 90% huurharmonisatie per
gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand, bewerking Explica)
-80% -70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
procentuele afname huuraanbod tot € 561,98 (na mutatie 2012)
procentuele afname huuraanbod tot € 561,98 (bij 90% harmonisatie)
-200 -180 -160 -140 -120 -100 -80 -60 -40 -20 0
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
afname huuraanbod eengezinswoningen tot € 561,98 (na mutatie 2012)
afname huuraanbod eengezinswoningen tot €561,98 (bij 90% harmonisatie)
67
Figuur 63 Procentuele afname huuraanbod eengezinswoningen tot de hoogste aftoppingsgrens bij 90%
huurharmonisatie per gemeente in Haaglanden (bron: corporatiebestand, bewerking Explica)
-100% -90% -80% -70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0%
Delft
Den Haag
Leidschendam-Voorburg
Midden Delfland
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
procentuele afname huuraanbod eengezinswoningen tot € 561,98 (na mutatie 2012)procentuele afname huuraanbod eengezinswoningen tot €561,98 (bij 90% harmonisatie)
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
68
Bijlage
B2Wijkniveau
Onderstaande figuren geven inzicht op het niveau van de gemeente en de wijken binnen de gemeenten.
In de eerste figuur staat het corporatie bezit (2e kolom), de huidige huur als percentage van de maximale
huur (3e kolom), het aantal al geliberaliseerde corporatiewoningen (4e kolom), het totaal aantal te
liberaliseren woningen op basis van de maximale huur (5e kolom) en daarvan het aantal te liberaliseren
eengezinswoningen (6e kolom). In de tweede figuur staat per wijk het huidig aantal corporatiewoningen
met een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens en het aantal woningen met een maximale huur tot de
hoogste aftoppingsgrens. Op deze manier wordt inzichtelijk wat de maximale verschuiving is naar
prijsklasse. In de derde en de vierde figuur wordt duidelijk in welke wijk nog eengezinswoningen of grote
woningen met een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens zijn te vinden, uitgaande van de maximale
huur.
Delft
Figuur 64 Corporatiebezit en liberalisatiemogeli jkheden gemeente Delft (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Delft corporatiebezit% van max.
huur
aantal
geliberaliseerd
max. aantal te
liberaliseren
waarvan
eengezinswon.
Binnenstad 1.394 85 41 125 55
Vrijenban 2.656 75 20 411 273
Hof van Delft 2.023 76 12 144 76
Voordijkshoorn 2.084 81 102 461 335
Tanthof-West 1.753 75 29 543 369
Tanthof-Oost 1.310 79 27 346 258
Voorhof 3.223 80 14 389 233
Buitenhof 4.466 75 75 221 177
Schieweg 183 86 17 19 10
Wippolder 3.704 79 88 308 164
totaal 22.796 78 425 2.967 1.950
69
Figuur 65 Aantal corporatiewoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Delft (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 66 Aantal eengezinswoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Delft (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500
Binnenstad
Vrijenban
Hof van Delft
Voordijkshoorn
Tanthof-West
Tanthof-Oost
Voorhof
Buitenhof
Schieweg
Wippolder
aantal woningen met huidige huur tot €561,98 aantal woningen met maximale huur tot €561,98
0 200 400 600 800 1.000
Binnenstad
Vrijenban
Hof van Delft
Voordijkshoorn
Tanthof-West
Tanthof-Oost
Voorhof
Buitenhof
Schieweg
Wippolder
aantal eengezinswon. met huidige huur tot €561,98 aantal eengezinswon. met maximale huur tot €561,98
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
70
Figuur 67 Aantal grote woningen (4 en meer kamers) met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige
huur en maximale huur per wijk, gemeente Delft (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
Binnenstad
Vrijenban
Hof van Delft
Voordijkshoorn
Tanthof-West
Tanthof-Oost
Voorhof
Buitenhof
Schieweg
Wippolder
aantal 4+-kamerwon. met huidige huur tot €561,98 aantal 4+-kamerwon. met maximale huur tot €561,98
71
Den Haag
Figuur 68 Corporatiebezit en liberalisatiemogeli jkheden gemeente Den Haag (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Den Haag corporatiebezit% van max.
huur
aantal
geliberaliseerd
max. aantal te
liberaliseren
waarvan
eengezinswon.
Belgisch Park 493 78 66 30 0
Westbroekpark en Duttendel 53 90 0 0 0
Benoordenhout 90 88 5 0 0
Archipelbuurt 510 84 10 108 1
Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes 48 84 0 23 0
Scheveningen 1.991 81 59 146 55
Duindorp 1.402 79 30 225 117
Geuzen- en Statenkwartier 838 82 11 103 42
Zorgvliet 52 87 0 0 0
Duinoord 271 85 4 2 0
Bomen- en Bloemenbuurt 414 86 7 79 65
Vogelwijk 19 n.v.t. 19 0 0
Bohemen en Meer en Bos 471 79 0 0 0
Kijkduin en Ockenburgh 196 89 35 56 1
Kraayenstein en de Uithof 565 87 155 132 93
Loosduinen 3.044 84 428 658 283
Waldeck 3.380 81 257 964 466
Vruchtenbuurt 609 77 2 17 0
Valkenboskwartier 1.013 77 3 40 1
Regentessekwartier 1.122 80 36 124 8
Zeeheldenkwartier 1.518 79 75 181 54
Willemspark 37 87 0 0 0
Haagse Bos 32 93 0 0 0
Mariahoeve en Marlot 3.452 81 38 93 75
Bezuidenhout 1.431 79 9 118 61
Stationsbuurt 3.109 79 74 287 37
Centrum 4.447 80 80 388 77
Schildersbuurt 8.935 76 94 1.443 304
Transvaalkwartier 2.768 77 166 495 94
Rustenburg en Oostbroek 520 75 17 84 30
Leyenburg 882 81 3 45 0
Bouwlust en Vrederust 8.758 84 314 813 475
Morgenstond 6.249 84 221 360 21
Moerwijk 7.219 81 110 59 26
Groente- en Fruitmarkt 816 78 33 270 40
Laakkwartier en Spoorwijk 6.269 77 134 1.281 156
Binckhorst 119 81 0 0 0
Wateringse Veld 2.227 73 304 1.654 1.049
Ypenburg 2.024 71 44 1.785 1.391
Leidschenveen 2.054 71 180 1.662 1.238
totaal 79.447 80 3.023 13.725 6.260
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
72
Figuur 69 Aantal corporatiewoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Den Haag (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000
Belgisch Park
Westbroekpark en Duttendel
Benoordenhout
Archipelbuurt
Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes
Scheveningen
Duindorp
Geuzen- en Statenkwartier
Zorgvliet
Duinoord
Bomen- en Bloemenbuurt
Vogelwijk
Bohemen en Meer en Bos
Kijkduin en Ockenburgh
Kraayenstein en de Uithof
Loosduinen
Waldeck
Vruchtenbuurt
Valkenboskwartier
Regentessekwartier
Zeeheldenkwartier
Willemspark
Haagse Bos
Mariahoeve en Marlot
Bezuidenhout
Stationsbuurt
Centrum
Schildersbuurt
Transvaalkwartier
Rustenburg en Oostbroek
Leyenburg
Bouwlust en Vrederust
Morgenstond
Moerwijk
Groente- en Fruitmarkt
Laakkwartier en Spoorwijk
Binckhorst
Wateringse Veld
Ypenburg
Leidschenveen
aantal woningen met huidige huur tot €561,98 aantal woningen met maximale huur tot €561,98
73
Figuur 70 Aantal eengezinswoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Den Haag (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 100 200 300 400 500 600 700
Belgisch Park
Westbroekpark en Duttendel
Benoordenhout
Archipelbuurt
Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes
Scheveningen
Duindorp
Geuzen- en Statenkwartier
Zorgvliet
Duinoord
Bomen- en Bloemenbuurt
Vogelwijk
Bohemen en Meer en Bos
Kijkduin en Ockenburgh
Kraayenstein en de Uithof
Loosduinen
Waldeck
Vruchtenbuurt
Valkenboskwartier
Regentessekwartier
Zeeheldenkwartier
Willemspark
Haagse Bos
Mariahoeve en Marlot
Bezuidenhout
Stationsbuurt
Centrum
Schildersbuurt
Transvaalkwartier
Rustenburg en Oostbroek
Leyenburg
Bouwlust en Vrederust
Morgenstond
Moerwijk
Groente- en Fruitmarkt
Laakkwartier en Spoorwijk
Binckhorst
Wateringse Veld
Ypenburg
Leidschenveen
aantal eengezinswon. met huidige huur tot €561,98 aantal eengezinswon. met maximale huur tot €561,98
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
74
Figuur 71 Aantal grote woningen (4 en meer kamers) met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige
huur en de maximale huur per wijk, gemeente Den Haag (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000
Belgisch Park
Westbroekpark en Duttendel
Benoordenhout
Archipelbuurt
Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes
Scheveningen
Duindorp
Geuzen- en Statenkwartier
Zorgvliet
Duinoord
Bomen- en Bloemenbuurt
Vogelwijk
Bohemen en Meer en Bos
Kijkduin en Ockenburgh
Kraayenstein en de Uithof
Loosduinen
Waldeck
Vruchtenbuurt
Valkenboskwartier
Regentessekwartier
Zeeheldenkwartier
Willemspark
Haagse Bos
Mariahoeve en Marlot
Bezuidenhout
Stationsbuurt
Centrum
Schildersbuurt
Transvaalkwartier
Rustenburg en Oostbroek
Leyenburg
Bouwlust en Vrederust
Morgenstond
Moerwijk
Groente- en Fruitmarkt
Laakkwartier en Spoorwijk
Binckhorst
Wateringse Veld
Ypenburg
Leidschenveen
aantal 4+-kamerwon. met huidige huur tot €561,98 aantal 4+-kamerwon. met maximale huur tot €561,98
75
Leidschendam-Voorburg
Figuur 72 Corporatiebezit en liberalisatiemogeli jkheden Leidschendam-Voorburg (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 73 Aantal corporatiewoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Leidschendam-Voorburg (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Leidschendam-Voorburg corporatiebezit% van max.
huur
aantal
geliberaliseerd
max. aantal te
liberaliseren
waarvan
eengezinswon.
Park Veursehout 481 76 0 19 0
Prinsenhof 1.421 77 8 125 29
't Lien en omgeving 271 80 23 16 13
Stompwijk 1.642 79 9 131 49
Leidschendam-Centrum 607 88 68 88 2
De Heuvel en omgeving 277 71 2 69 43
Damsigt en omgeving 1.137 71 9 380 333
Essesteijn 610 73 0 30 0
Voorburg Midden 403 74 32 78 47
Bovenveen 1.525 69 80 271 0
Voorburg Noord 1.138 72 25 438 358
Voorburg West 213 67 2 152 151
totaal 9.725 75 258 1.797 1.025
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600
Park Veursehout
Prinsenhof
't Lien en omgeving
Stompwijk
Leidschendam-Centrum
De Heuvel en omgeving
Damsigt en omgeving
Essesteijn
Voorburg Midden
Bovenveen
Voorburg Noord
Voorburg West
aantal woningen met huidige huur tot €561,98 aantal woningen met maximale huur tot €561,98
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
76
Figuur 74 Aantal eengezinswoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Leidschendam-Voorburg (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 75 Aantal grote woningen (4 en meer kamers) met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige
huur en de maximale huur per wijk, gemeente Leidschendam-Voorburg (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Midden-Delfland
Figuur 76 Corporatiebezit en liberalisatiemogeli jkheden gemeente Midden-Delf land (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 50 100 150 200 250 300
Park Veursehout
Prinsenhof
't Lien en omgeving
Stompwijk
Leidschendam-Centrum
De Heuvel en omgeving
Damsigt en omgeving
Essesteijn
Voorburg Midden
Bovenveen
Voorburg Noord
Voorburg West
aantal eengezinswon. met huidige huur tot €561,98 aantal eengezinswon. met maximale huur tot €561,98
0 200 400 600 800 1.000 1.200
Park Veursehout
Prinsenhof
't Lien en omgeving
Stompwijk
Leidschendam-Centrum
De Heuvel en omgeving
Damsigt en omgeving
Essesteijn
Voorburg Midden
Bovenveen
Voorburg Noord
Voorburg West
aantal 4+-kamerwon. met huidige huur tot €561,98 aantal 4+-kamerwon. met maximale huur tot €561,98
Midden Delfland corporatiebezit% van max.
huur
aantal
geliberaliseerd
max. aantal te
liberaliseren
waarvan
eengezinswon.
Schipluiden 933 71 9 378 230
Maasland 740 67 13 462 384
totaal 1.673 69 22 840 614
77
Figuur 77 Aantal corporatiewoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Midden-Delf land (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 78 Aantal eengezinswoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Midden-Delf land (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 79 Aantal grote woningen (4 en meer kamers) met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van de huidige
huur en maximale huur per wijk, gemeente Midden-Delf land (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Pijnacker-Nootdorp
Figuur 80 Corporatiebezit en liberalisatiemogeli jkheden Pijnacker-Nootdorp (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 81 Aantal corporatiewoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Pijnacker-Nootdorp (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 200 400 600 800 1.000
Schipluiden
Maasland
aantal woningen met huidige huur tot €561,98 aantal woningen met maximale huur tot €561,98
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
Schipluiden
Maasland
aantal eengezinswon. met huidige huur tot €561,98 aantal eengezinswon. met maximale huur tot €561,98
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450
Schipluiden
Maasland
aantal 4+-kamerwon. met huidige huur tot €561,98 aantal 4+-kamerwon. met maximale huur tot €561,98
Pijnacker-Nootdorp corporatiebezit% van max.
huur
aantal
geliberaliseerd
max. aantal te
liberaliseren
waarvan
eengezinswon.
Pijnacker 2.117 71 27 1.074 764
Nootdorp 1.397 72 50 919 622
Delfgauw 639 70 1 491 265
totaal 4.153 71 78 2.484 1.651
0 200 400 600 800 1.000 1.200
Pijnacker
Nootdorp
Delfgauw
aantal woningen met huidige huur tot €561,98 aantal woningen met maximale huur tot €561,98
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
78
Figuur 82 Aantal eengezinswoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Pijnacker-Nootdorp (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 83 Aantal grote woningen (4 en meer kamers) met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van de huidige
huur en maximale huur per wijk, gemeente Pijnacker-Nootdorp (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Rijswijk
Figuur 84 Corporatiebezit en liberalisatiemogeli jkheden gemeente Rijswijk (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 100 200 300 400 500 600
Pijnacker
Nootdorp
Delfgauw
aantal eengezinswon. met huidige huur tot €561,98 aantal eengezinswon. met maximale huur tot €561,98
0 100 200 300 400 500 600 700
Pijnacker
Nootdorp
Delfgauw
aantal 4+-kamerwon. met huidige huur tot €561,98 aantal 4+-kamerwon. met maximale huur tot €561,98
Rijswijk corporatiebezit% van max.
huur
aantal
geliberaliseerd
max. aantal te
liberaliseren
waarvan
eengezinswon.
wijk 2 1.505 71 27 110 66
wijk 3 1.156 67 88 69 30
wijk 4 966 73 0 39 0
wijk 5 1.407 74 43 250 189
wijk 6 2.449 70 206 1.191 489
wijk 7 1.164 69 57 311 156
wijk 9 184 71 0 17 0
totaal 8.831 71 421 1.987 930
79
Figuur 85 Aantal corporatiewoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Rijswijk (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 86 Aantal eengezinswoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Rijswijk (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 87 Aantal grote woningen (4 en meer kamers) met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van de huidige
huur en maximale huur per wijk, gemeente Rijswijk (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Wassenaar
Figuur 88 Corporatiebezit en liberalisatiemogeli jkheden gemeente Wassenaar (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600
wijk 2
wijk 3
wijk 4
wijk 5
wijk 6
wijk 7
wijk 9
aantal woningen met huidige huur tot €561,98 aantal woningen met maximale huur tot €561,98
0 50 100 150 200 250 300 350
wijk 2
wijk 3
wijk 4
wijk 5
wijk 6
wijk 7
wijk 9
aantal eengezinswon. met huidige huur tot €561,98 aantal eengezinswon. met maximale huur tot €561,98
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400
wijk 2
wijk 3
wijk 4
wijk 5
wijk 6
wijk 7
wijk 9
aantal 4+-kamerwon. met huidige huur tot €561,98 aantal 4+-kamerwon. met maximale huur tot €561,98
Wassenaar corporatiebezit% van max.
huur
aantal
geliberaliseerd
max. aantal te
liberaliseren
waarvan
eengezinswon.
Zuidwestelijk deel der gemeente 337 67 11 62 62
Noordoostelijk deel der gemeente 2.868 70 75 1.011 883
totaal 3.205 69 86 1.073 945
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
80
Figuur 89 Aantal corporatiewoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Wassenaar (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 90 Aantal eengezinswoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Wassenaar (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 91 Aantal grote woningen (4 en meer kamers) met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige
huur en de maximale huur per wijk, gemeente Wassenaar (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Westland
Figuur 92 Corporatiebezit en liberalisatiemogeli jkheden gemeente Westland (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
Zuidwestelijk deel …
Noordoostelijk deel …
aantal woningen met huidige huur tot €561,98 aantal woningen met maximale huur tot €561,98
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600
Zuidwestelijk deel …
Noordoostelijk deel …
aantal eengezinswon. met huidige huur tot €561,98 aantal eengezinswon. met maximale huur tot €561,98
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400
Zuidwestelijk deel …
Noordoostelijk deel …
aantal 4+-kamerwon. met huidige huur tot €561,98 aantal 4+-kamerwon. met maximale huur tot €561,98
Westland corporatiebezit% van max.
huur
aantal
geliberaliseerd
max. aantal te
liberaliseren
waarvan
eengezinswon.
Naaldwijk 2.378 77 102 681 492
Honselersdijk 707 76 5 230 221
Maasdijk 390 76 1 170 170
s-Gravenzande 1.775 72 38 709 641
Heenweg 119 61 0 82 81
Monster 1.315 75 55 622 528
Ter Heijde aan Zee 167 62 0 24 24
Poeldijk 803 76 4 264 248
Wateringen 1.714 78 48 607 476
Kwintsheul 327 79 3 99 93
De Lier 954 77 3 549 538
totaal 10.649 76 259 4.037 3.512
81
Figuur 93 Aantal corporatiewoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Westland (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 94 Aantal eengezinswoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Westland (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 95 Aantal grote woningen (4 en meer kamers) met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige
huur en de maximale huur per wijk, gemeente Westland (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000
Naaldwijk
Honselersdijk
Maasdijk
s-Gravenzande
Heenweg
Monster
Ter Heijde aan Zee
Poeldijk
Wateringen
Kwintsheul
De Lier
aantal woningen met huidige huur tot €561,98 aantal woningen met maximale huur tot €561,98
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
Naaldwijk
Honselersdijk
Maasdijk
s-Gravenzande
Heenweg
Monster
Ter Heijde aan Zee
Poeldijk
Wateringen
Kwintsheul
De Lier
aantal eengezinswon. met huidige huur tot €561,98 aantal eengezinswon. met maximale huur tot €561,98
0 200 400 600 800 1.000 1.200
Naaldwijk
Honselersdijk
Maasdijk
s-Gravenzande
Heenweg
Monster
Ter Heijde aan Zee
Poeldijk
Wateringen
Kwintsheul
De Lier
aantal 4+-kamerwon. met huidige huur tot €561,98 aantal 4+-kamerwon. met maximale huur tot €561,98
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
82
Zoetermeer
Figuur 96 Corporatiebezit en liberalisatiemogeli jkheden gemeente Zoetermeer (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 97 Aantal corporatiewoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Zoetermeer (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Figuur 98 Aantal eengezinswoningen met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige huur en de
maximale huur per wijk, gemeente Zoetermeer (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
Zoetermeer corporatiebezit% van max.
huur
aantal
geliberaliseerd
max. aantal te
liberaliseren
waarvan
eengezinswon.
Centrum 4.160 73 110 707 507
Meerzicht 3.868 72 35 1.060 838
Buytenwegh - De Leyens 3.490 70 95 1.954 1.346
Seghwaert 2.697 77 206 1.159 1.017
Noordhove 1.081 69 1 785 782
Rokkeveen 2.118 72 198 1.071 757
Oosterheem 2.153 65 83 1.641 1.282
Industriegebied 21 77 0 1 1
totaal 19.588 72 728 8.378 6.530
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500
Centrum
Meerzicht
Buytenwegh - De Leyens
Seghwaert
Noordhove
Rokkeveen
Oosterheem
Industriegebied
aantal woningen met huidige huur tot €561,98 aantal woningen met maximale huur tot €561,98
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400
Centrum
Meerzicht
Buytenwegh - De Leyens
Seghwaert
Noordhove
Rokkeveen
Oosterheem
Industriegebied
aantal eengezinswon. met huidige huur tot €561,98 aantal eengezinswon. met maximale huur tot €561,98
83
Figuur 99 Aantal grote woningen (4 en meer kamers) met huurprijs tot hoogste aftoppingsgrens op basis van huidige
huur en de maximale huur per wijk, gemeente Zoetermeer (bron: corporatiebestand, 1-1-2012)
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500
Centrum
Meerzicht
Buytenwegh - De Leyens
Seghwaert
Noordhove
Rokkeveen
Oosterheem
Industriegebied
aantal 4+-kamerwon. met huidige huur tot €561,98 aantal 4+-kamerwon. met maximale huur tot €561,98
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
84
HOOFDSTUK
B3 Verantwoording
Berekening maximale huur
De berekening van de liberalisatiemogelijkheden (hoofdstuk 4) is gebaseerd op de maximale huur die
voor een gereguleerde8 huurwoning gevraagd mag worden. Deze maximale huur is de huur die redelijk
wordt geacht op basis van het woningwaarderingstelsel (WWS). De maximale huurprijs van een
gereguleerde huurwoning wordt bepaald aan de hand van het totaal aantal punten van een woning.
Deze punten geven de kwaliteit van een huurwoning weer. Elk onderdeel (oppervlakte, aantal kamers,
isolatie, etc.) krijgt punten op basis van een aantal criteria. Het puntentotaal van een woning
correspondeert met een maximale huur volgens tabellen die de bijlagen vormen van
de ‘Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte’, deze worden ieder jaar vastgesteld door het Ministerie
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Voor de berekening van de maximale huur per corporatiewoning met een huurprijs tot €664,66 in de
regio Haaglanden is gebruik gemaakt van het totaal aantal WWS-punten per woning uit het
corporatiebestand per 1-1-2012.
Segregatie-index
Het begrip segregatie duidt op de mate waarin bevolkingscategorieën ruimtelijk van elkaar gescheiden
leven. De segregatie-index is een maat om de mate van spreiding of juist concentratie in beeld te
brengen. Bij de berekening van de segregatie-index wordt een vergelijking gemaakt tussen twee
categorieën. De basis wordt gevormd door de situatie binnen één gebied, in dit geval de stad. De score
van de wijken binnen de stad worden steeds met elkaar vergeleken. De veronderstelling is dat als er
geen verschil bestaat tussen de categorieën, de categorieën ook een gelijke verdeling over de
verschillende wijken zullen hebben. IS dat het geval, dan is de uitkomst van de index 0. Is er wel sprake
van een verschil in spreiding, dan is de uitkomst van de index groter dan 0. De segregatie-index (SI) kan
bij volledige concentratie een maximale waarde hebben van 100. De SI kan geïnterpreteerd worden als
het percentage van één van beide categorieën dat zou moeten verhuizen om een gelijke spreiding over
de gebieden te krijgen. De index is asymmetrisch en wordt als volgt berekend.
8 Woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€664,66 per maand, 2012) behoren tot de gereguleerde
huursector.
85
X = het totaal aantal huishoudens in de categorie met kenmerk x
x i = het aantal huishoudens van deze categorie binnen gebied i
Y = het totaal aantal overige huishoudens
Yi = het aantal overige huishoudens binnen gebied i
n = het aantal gebieden
In dit onderzoek is de segregatie
lager inkomen in beeld te brengen, ofwel inkomenssegregatie.
huurwoningen kan segregatie
hebben. Als afbakening van de lage inkomens
inkomen tot de BBSH-
X = het totaal aantal huishoudens in de categorie met kenmerk x
= het aantal huishoudens van deze categorie binnen gebied i
Y = het totaal aantal overige huishoudens
Yi = het aantal overige huishoudens binnen gebied i
n = het aantal gebieden
t onderzoek is de segregatie-index gebruikt om de mate van spreiding van huishoudens met een
lager inkomen in beeld te brengen, ofwel inkomenssegregatie. Een afname van de voorraad betaalbare
huurwoningen kan segregatie-effecten naar inkomen op het niveau van de kernen/wijken tot gevolg
hebben. Als afbakening van de lage inkomens is in dit onderzoek uitgegaan van huishoudens met een
-grens, maar ook van huishoudens met een komen tot de EU
index gebruikt om de mate van spreiding van huishoudens met een
Een afname van de voorraad betaalbare
van de kernen/wijken tot gevolg
uitgegaan van huishoudens met een
grens, maar ook van huishoudens met een komen tot de EU-grens.
VOLKSHUISVESTELIJKE GEVOLGEN
86
HOOFDSTUK
B4 Begrippen
Huurtoeslag
Huurtoeslag is een financiële bijdrage in de huurkosten die moet worden aangevraagd via de
Belastingdienst. Het maakt daarbij niet uit of de woning gehuurd wordt van een woningcorporatie of
particuliere verhuurder. Tot 1 januari 2006 heette huurtoeslag nog huursubsidie. Of men in aanmerking
komt voor huurtoeslag, hangt af van de hoogte van de huur en van het inkomen. De huur moet lager zijn
dan €664,66 per maand (peiljaar 2012). Bij jongeren (tot 23 jaar) ligt de grens op €366,37 per maand
(peiljaar 2012). Ook wordt gekeken naar de hoogte van het inkomen en het vermogen. (spaargeld en
beleggingen). De maximum-inkomensgrenzen zijn afhankelijk van de leeftijd en het aantal personen in
het huishouden. De BBSH-doelgroep (BBSH betekent Besluit Beheer Sociale Huursector) is de
verzamelnaam voor huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. De inkomensgrenzen voor
de BBSH-doelgroep staan onder kopje inkomensgrenzen.
Huurgrenzen
Indeling van huren volgens de criteria in de Huurtoeslagwet. De bijbehorende huurprijsgrenzen zijn in
onderstaande tabel weergegeven.
Kwaliteitskortingsgrens
De kwaliteitskortingsgrens is de maximale huurprijsgrens voor jongeren onder de 23 jaar volgens de
Huurtoeslagwet. Indien de rekenhuur hoger is dan deze grens, is er in principe geen recht op
huurtoeslag voor jongeren onder 23 jaar. Jaarlijks wordt de kwaliteitskortingsgrens aangepast met het
prijsindexcijfer. Over 2012 bedraagt de kwaliteitskortingsgrens €366,37.
Aftoppingsgrens (1-2 personen); laagste aftoppingsgrens
De Wet Huurtoeslag hanteert twee aftoppingsgrenzen: de aftoppingsgrens voor 1 en 2 personen en de
aftoppingsgrens voor 3 en meer personen. Deze aftoppingsgrens geldt als huurgrens voor huishoudens
bestaande uit 1 en 2 personen die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag. Als de huur die een
huishouden moet betalen boven deze huurgrens uitkomst, ontvangt een 1 en 2 persoonshuishoudens
geen huurtoeslag meer voor het deel van de huur boven deze aftoppingsgrens. Jaarlijks wordt de
aftoppingsgrens aangepast met het prijsindexcijfer. Over 2012 bedraagt de laagste aftoppingsgrens
€524,37. Als de huur hoger is dan de aftoppingsgrens wordt over de huur boven de aftoppingsgrens
geen huurtoeslag toegekend.
Aftoppingsgrens (3 en meer personen); hoogste aftoppingsgrens
De hoogste aftoppingsgrens is de huurprijsgrens die geldt voor 3 en meer personen, die aanspraak
kunnen maken op huurtoeslag. Als de huur die een huishouden moet betalen boven deze huurgrens
uitkomst, ontvangt een 3 en meer persoonshuishoudens geen huurtoeslag meer voor het deel van de
huur boven deze aftoppingsgrens. Jaarlijks wordt deze aftoppingsgrens aangepast met het
prijsindexcijfer. Voor 2012 ligt de hoogste aftoppingsgrens op €561,98.
87
Liberalisatiegrens
Boven deze huurprijsgrens zijn woningen geliberaliseerd. Voor 2012 ligt de liberalisatiegrens op
€664,66. Het Woningwaarderingsstelsel is niet van toepassing op woningen met een huurprijs boven de
liberalisatiegrens.
Inkomensgrenzen
BBSH-doelgroep
De inkomensgrenzen van de BBSH-doelgroep geven aan wat het maximale inkomen is voor
huishoudens die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag. Uitgangspunt is het verzamelinkomen in het
berekeningsjaar op basis van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001), of wanneer bij betrokkene
geen inkomstenbelasting wordt geheven, het belastbare loon volgens de Wet op de loonbelasting 1964.
De maximum-inkomensgrenzen worden conform de Wet Huurtoeslag aangepast met de ontwikkeling
van de consumentenprijzen (alle huishoudens) waarbij de inflatiecorrectie plaatsvindt volgens een
vergelijkbare systematiek als in de Wet IB 2001.
Minima
De minima moeten van een minimumloon of een minimumuitkering rondkomen, zoals
bijstandontvangers en ouderen die alleen een AOW-uitkering hebben. De minima maken onderdeel uit
van de BBSH-doelgroep.
EU-doelgroep
Volgens de nieuwe richtlijn die de minister van Volkshuisvesting met de Europese commissie is
overeengekomen, moeten woningcorporaties met ingang van 2011 hun vrijkomende sociale
huurwoningen voor 90% toewijzen aan mensen met een inkomen tot de EU-grens. Voor 2012 gaat het
om huishoudens met een belastbaar inkomen tot €34.085.
huurgrenzen 2010 2011 2012
kwaliteitskortingsgrens € 357,37 € 361,66 € 366,37
aftoppingsgrens (1-2 personen) € 511,50 € 517,64 € 524,37
aftoppingsgrens (3 en meer personen) € 548,18 € 554,76 € 561,98
liberaliseringsgrens € 647,53 € 652,52 € 664,66
Inkomensgrenzen doelgroep 2010 2011 2012
eenpersoons tot 65 jaar € 21.450 € 21.625 € 22.025
eenpersoons vanaf 65 jaar € 20.200 € 20.325 € 20.675
meerpersoons tot 65 jaar € 29.125 € 29.350 € 29.900
meerpersoons vanaf 65 jaar € 27.575 € 27.750 € 28.225
Inkomensgrenzen minima 2010 2011 2012
eenpersoons tot 65 jaar € 15.250 € 15.500 € 15.650
eenpersoons vanaf 65 jaar € 15.700 € 15.900 € 16.075
meerpersoons tot 65 jaar € 19.675 € 20.050 € 20.225
meerpersoons vanaf 65 jaar € 21.125 € 21.425 € 21.625
Inkomensgrens Europa 2010 2011 2012
Europagrens € 33.000 € 33.614 € 34.085