"villaklausuler og veiretter ved utbygging" - haavind seminar 2015-05-19
TRANSCRIPT
Villaklausuler – Status og løsninger
Oppsummering av status
• Høyesteretts praksis og avgjørelser fra Borgarting lagmannsrett:
– Det eneste som gjenstår av gamle servitutter, er vilkåret om villamessig
bebyggelse
– Hovedregel med unntak
• Småhusplanen tillater bare bebyggelse som faller inn under begrepet
villamessig bebyggelse
– Omfatter rekkehus og andre former for flermannsboliger LB-2014-
47130 - LB-2014-62617 Skådalsveien 13
– Områder regulert til leilighetsbygg står i en annen stilling – også
spørsmål om bortfall på grunn av reguleringsplan
Høyesteretts praksis I
• Rt-2004-883 avsnitt 25:
Når det gjelder strøkservituttene, er situasjonen for svært mange at tiden har løpt
fra dem. Det kan være kommet nye reguleringsplaner, jf. Rt-1995-904 og Rt-2002-
145, og det kan dessuten allerede fra gammelt av være foretatt utparselleringer i
strid med servitutten, fordi ingen rettighetshaver har protestert. Etter rettspraksis
vil servituttene i utviklingens medfør ofte være bortfalt. Gjennomgående vil således
en delingsforretning i strid med en gammel strøkservitutt ikke være åpenbart
urettmessig. Gode grunner kan derfor tale for at registerføreren ikke skal ha noen
plikt til å nekte tinglysing, men at det overlates til dem som mener seg å være
rettighetshavere etter delingsforbudet å håndheve det.
Høyesteretts praksis II
• Naturbetongsaken, Rt-2008-362 med henvisning til kjennelsen ovenfor og Borteliddommen, Rt-2002-145, avsnitt 78 og 82:
Jeg er kommet til at uttalelsene om bortfall av negative byggeservitutter har fått en for generell utforming og bør modereres. De passer kanskje best på byggeservitutter som har vært mer aktuelle i tidligere tider, men som nå fremstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov, som strøkservitutter som båndlegger areal til et annet formål enn det reguleringsplanen har, deleforbud i eldre villastrøk og bestemmelser om byggegrenser mv., slik det har vært tale om i Rt-1900-147, Rt-1903-417 og Rt-1953-1360.
Her presumeres det altså at de aktuelle strøkservitutter bortfaller. Jeg kan imidlertid ikke se at uttalelsen løser spørsmålet i den foreliggende sak. Den har utgangspunkt i en tinglysningsrettslig problemstilling og knytter seg til delingsforbud, som nettopp er blant de reguleringer som Borteliddommen nevner som eksempler på at må vike for reguleringsplan.
Den foreliggende sak gjelder en klausul påheftet i 1916, det vil si et deleforbud i et eldre villastrøk. Klausulen er typisk for eldre villastrøk, som Høyesterett i Borteliddommen betegner som ”servitutter som nå fremstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov.
Høyesterett praksis III – forhold til reguleringsplan
• Naturbetong I avsnitt 83:
Jeg finner på denne bakgrunnen at den helt generelle setningen i Gjensidige-dommen om at negative servitutter faller bort i den utstrekning de strider mot bestemmelser i reguleringsplaner, ikke kan opprettholdes. På den annen side kan det ikke være tvilsomt at reguleringsplaner kan medføre at servitutter faller bort. De klareste tilfeller er det gitt eksempler på i Bortelid-dommen, nemlig hvor det er direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. Utover dette er det vanskelig å stille opp noen mer presise retningslinjer.
• Villaklausuler i områder regulert til leilighetsbygg vil ikke kunne opprettholdes – annen bebyggelse er ikke tillatt etter planen
Konsekvensene for typiske gamle servitutter
• Bestemmelser som er bortfalt som hovedregel
– Deleforbud
– Bestemmelser om bygging av bare én bolig
– Begrensninger av antall boenheter
– Hva som kan brukes til bolig (kvist)
– Minste arealstørrelse på tomter
• Bestemmelser som kan være virksomme
– Villamessig bebyggelse
– Boligformål
– Høydebegrensninger
Viktige presiseringer
• Det må dreie seg om gamle klausuler, som ikke er tilpasset dagens
utbyggingsbehov
• Strøkets karakter og graden av etterlevelse/håndheving er viktig RG-2008-
449 Binneveien
– Er strøket mer eller mindre intakt og i samsvar med klausulen?
– Har klausulen blitt håndhevet og etterlevd?
– Et tomtestørrelsen rimelig også ut fra dagens forhold?
• Har klausulen fortsatt sin berettigelse?
– Høydebegrensninger med tanke på utsikt
– Avstand til bebyggelse
Påtalespørsmålet
• Eiendommene må ligge innenfor området servitutten er påheftet
• Det må dreie seg om samme eller tilsvarende klausul
• Eiendommene som påberoper servitutten må ha konkret nytte av den,
servituttloven § 4
• Påtaleretten må ligge til eiendommene i strøket, ikke selger (personlig
servitutt)
– Tolkningsspørsmål
– «Løvenskiold-klausulen» Dom 15.02.2011 i Oslo tingrett, Saksnr.: 10-
106196TVI-OTIRJ01 med henvisninger
– Har Løvenskiold påtalerett i dag?
Konsekvensene av brudd på klausul
• Forbud mot bygging - krav om endringer/reduksjon av prosjekt
• Stans i byggearbeidene
• Forsinkelser og ekstra kostnader
• Krav om erstatning/vederlag for brudd, Naturbetong IIRt. 2011 s. 228
• Kostnader til gjennomføring av tvister og eventuell fjerning av
byggehindrende klausuler
Løsninger 1: Forundersøkelser
• Se nærmere på klausulen
– Typisk villaservitutt?
– Hvor gammel?
– Elementer som kan bestå?
• Sjekk eiendomshistorikk
– Ikke bare den aktuelle eiendom
– Finn frem til «hovedbølet»
– Se nærmere på strøket som omfattes – intakt eller fortettet og i hvilken
utstrekning?
Løsninger 2: Vurdering av klausulene
• Hva består og hva er bortfalt etter kriteriene som følger av rettspraksis?
• Hvordan vil et mulig prosjekt stå seg i forhold til klausulene?
• Om mulig – få en vurdering på forhånd
• Regn med at naboer vil bruke alle muligheter for å stanse et prosjekt, også
villaklausuler
Løsninger 3: Prosjekt i strid med klausul?
• Avklaring av om prosjektet er i strid med klausul eller ikke
– Skjer ikke gjennom byggesaken
• Vanlig søksmål om innhold og eksistens
– Vanligvis fra naboene
– Kombinert med midlertidig forføyning
– Kan være gunstig for utbygger
• Tidsforløp
• Hovedkrav avgjøres samtidig med forføyningssaken
– Normalt ingen god løsning for utbygger å gå til sak
• Forsinkelser
• Ingen mulighet for midlertidig forføyning
Løsninger 4: Ekspropriasjon
• Forutsetning: Prosjektet anses å være i strid med klausul, for eksempel
blokkbebyggelse
• Hjemmel i oreigningsloven § 2 nr 31
• Også hjemmel i plan- og bygningsloven når utbygging skjer på grunnlag av
reguleringsplan
• Valg av hjemmel
– Reguleringsplan – politisk beslutning
– Oreigningsloven – Fylkesmannen
• Småhusplanen som hjemmelsgrunnlag
– Er den konkret nok?
– Catch 22 når søknad om rammetillatelse ikke behandles pga klausuler
Løsninger 4 forts: Ekspropriasjonsprosessen
• Søknad om ekspropriasjon
– NB! Tvilsomt om det kan søkes om ekspropriasjon når bygging er startet
• Ekspropriasjonsvedtak
• Klage har som regel oppsettende virkning
• Forhåndstiltredelse og gjennomføring av forhåndstiltredelse
• Skjønnsbegjæring og skjønn med overprøvingsmuligheter
• Dekning av kostnader i ekspropriasjons- og skjønnssaker
• Resultat av skjønn om villaklausuler – som hovedregel ingen erstatning TOSLO-2005-146617
• Motforestillinger
– Tidsforløp
– Usikkerhet
– Kostnader
Løsninger 5: Servituttskjønn
• Skjønn til omskiping eller avskiping av servitutter
• Hjemmel: Servituttloven §§ 5-7
• Kan skje også etter at bygging er påbegynt/fullført
• Skjønnsbegjæring til namsfogden i Oslo, ellers lensmannsskjønn
• Tema for skjønnet
– Uklart om det er tale om «omskiping» eller (delvis) «avskiping»
– Omskiping etter § 6
Er det mykje om å gjera for ein part, og vinninga på hans side vert monaleg større enn tapet på hi, kan han få omskiping, jamvel om den nye skipnaden ikkje vert likså god for motparten som den tidlegare.
I slike høve skal den som krev omskipinga, svara mellomlag i jord rettar eller pengar etter avgjerd i skjøn. Mellomlaget må ikkje setjast så lågt at omskipinga vert til skade for motparten.
Løsninger 5 forts: Servituttskjønn
• Avskiping etter § 7
Rett som klårt er til meir skade enn gagn, kan eigaren få avskipa såframt
mishøvet ikkje kan rettast med omskiping etter §§ 5 eller 6.
I slike høve skal eigaren svara vederlag i jord, rettar eller pengar etter
avgjerd i skjøn. Vederlaget må ikkje setjast lågare enn det retten er verd
for rettshavaren.
• Saksøker bærer som hovedregel alle kostnader, også til motpartens
advokat som i ekspropriasjonsskjønn
• Begjæring om servituttskjønn hindrer ikke erstatningssøksmål ved brudd på
servitutt, Naturbetong II Rt. 2011 s. 228
Veiretter
Adkomst til tomt
• Betingelse for fradeling og utbygging
– Sammenheng mellom tingsrett og plan- og bygningsrett
• Pbl § 27-4
– Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse
– Sikret lovlig adkomst
• Til vei som er åpen for alminnelig ferdsel eller
• På annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende
– Skjønnsmessig unntaksbestemmelse
• Forholdet til pbl § 21-6
Adkomstkravet
• Hensynene bak regelen
• Hvilke tiltak
• Fradele, nybygg, tilbygg og bruksendringer
• Normalt tilstrekkelig at tomten har adkomst – ikke krav
om adkomst til det enkelte byggetiltaket
–Eks: Ombudsmannens Årsmelding 2009 s. 336
• Tidsfrister
– Rammetillatelse
– Veien må være opparbeidet ved brukstillatelse
Alternativ 1: Adkomst til veg – åpen for alminnelig
ferdsel
• «sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig
ferdsel»
– Eiendommen grenser til vei
• Offentlig vei
• Privat vei
– Konkret vurdering i begge tilfelle av om veien er åpen for
alminnelig ferdsel
Alternativ 1: Adkomst til veg – åpen for alminnelig
ferdsel
• Offentlig vei
– Likevel ikke åpen for alminnelig ferdsel?
– Reguleringsplanens angivelse av veien
• Regulert til felles avkjørsel: ikke offentlig vei
• Regulert til offentlig trafikkområde
–Er reguleringsplanen gjennomført?
– Overtatt av det offentlige
– Betydningen av formelle hjemmelsforhold
Alternativ 1: Adkomst til veg – åpen for alminnelig
ferdsel
• Privat vei:
– Ingen presumsjon om at private veier er åpne for alminnelig ferdsel
• Ombudsmannens Årsmelding 1983 s. 135
«Utgangspunktet må ellers være at private veger ikke kan anses åpne
for alminnelig ferdsel; særskilt gjelder dette veger av nyere dato.
Spørsmålet må bero på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.»
• Momenter
– Forholdene på stedet
– Tidligere og nåværende bruk
– Eierens holdning
– Flere eiere
Alternativ 2: «sikret vegforbindelse som kommunen
godtar som tilfredsstillende»
• Sikret veiforbindelse
– Tinglyst dokument
– Eller på annen måte
• Må uansett være «tilfredsstillende»
• «Sikret»
– Beviskrav – hvor stor grad av sannsynlighet
– Forarbeider til pbl 2008
• «sannsynlig at en domstol vil akseptere veiretten»
• Alminnelig sannsynlighetsovervekt
Alternativ 2: Sikret veiforbindelse
• Tinglyst dokument
– To spørsmål:
• Eksistens
• Omfang
• Tolkning
– Servitutt
• Særrett over fremmed eiendom
• Personlig eller reell
Alternativ 2: Sikret veiforbindelse
• Utgangspunktet for tolkningen
– Stiftelsesgrunnlaget
• Avtale, ekspropriasjon
• Omfanget av veiretten
– Formålet med rettigheten
– Utviklingen i samsvar med «tida og tilhøva», jfr servituttloven § 2
• Deling/nye bruksenheter
– Rt 1915 s. 20: når «intet motsatt fremgaar, og ikke særlige forhold foreligger, må formodningen være for at veiret tilkommer senere utskilte parseller»
Alternativ 2: Sikret veiforbindelse
• Annet enn tinglyst dokument
– Ikke tinglyst avtale (muntlig/skriftlig), hevd
• Vurdering
– Eksistens og omfang
• Kan kommunen kreve tinglysning?
«Selv om tinglysning gir god rettsvern og således kan medføre færre
konflikter i framtiden, finner departementet at et eksplisitt krav om
tinglysning i alle tilfeller er et for omfattende krav, som i mange tilfeller kan
anses som unødvendig og fordyrende.» (Ot.prp. nr 45 (2007-2008) s. 189)
Veirett er ikke «sikret»
• Sivilt søksmål
– Fastslå om veirett foreligger og omfang
• Ekspropriasjon med hjemmel i reguleringsplan (pbl kap 16)
– Offentlig vei (pbl §§ 16-2 og 16-5(1))
– Felles avkjørsel (pbl § 16-5(2))
• Omskiping iht servituttloven § 6
• Veiloven § 53
– Veirettens eksistens
– Ekspropriasjon
Ekspropriasjon iht veglova § 53
• Hva kan det eksproprieres til?
– Bygging, utbedring, vedlikehold og drift av vei
– Bruk av eksisterende vei
– Omlegging (flytting) av vei
– Midlertidige tiltak
• Når bør reguleringsplan med tilhørende ekspropriasjon anvendes i stedet?
– Nyanlegg av omfattende fellesvei i områder med mange kryssende hensyn
Ekspropriasjon iht veglova 53
• Grunnvilkår for ekspropriasjon
– Inngrepet må være klart mer til gagn enn skade
• Beviskrav – ikke kvalitativ overvekt av «gagn»
– Forarbeidene
• Adgangen til ekspropriasjon skal være vid
• Avveie partenes interesser
Veglova § 53 - Interesseavveiningen
• Interesseavveiningen
– Vurderingstemaet er knyttet til vegen og dens bruk
• Indirekte virkninger (eks hyttebygging): utenfor de forhold som bør komme i betraktning?
• Kan ta hensyn til omkostningene ved veianlegget
–Åpenbart misforhold til de fordeler som veien vil medføre for eiendommen
• Skjønnet: Bundet av forhold som er fastlagt i offentlig vedtak eller plan (f.eks avkjørsler til offentlig vei)
