vgm · web viewsöz konusu taşınmazın bulunduğu yalıköy mahallesi, beykoz İlçesinin en eski...

T.C.VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ

İSTANBUL VAKIFLAR 2.BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ

İSTANBUL İLİ - BEYKOZ İLÇESİ 70 PAFTA, 467 ADA, 16 PARSEL

(BAHÇELİ KARGİR FIRIN)

RESTORASYON VEYA ONARIM KARŞILIĞI KİRALAMA EKSPERTİZ RAPORU

11.09.2019

Beykoz, 467 ada, 16 parsel Ekspertiz Raporu Sayfa 1

1.ÖZET

1.2.RAPOR BİLGİSİ

Bölge Müdürlüğü : İstanbul Vakıflar 2.Bölge Müdürlüğü

Rapor Tarihi : 11.09.2019

Hazırlayanlar :

Görev Emri Tarih ve Sayısı : 31.05.2019 tarih, E-84041 sayı

1.3.TAŞINMAZ BİLGİSİ

İl/İlçe : İstanbul/Beykoz

Mahalle/Cadde/Sokak : Yalıköy Mah./ Fevzi Paşa Caddesi

Pafta/Ada/Parsel : 70 pafta/ 467 ada/ 16 parsel

Malik : Hacı Ali Bey Bini Hacı Hüseyin Efendi Vakfı

Yüzölçümü (m2) : 237,75 m²

İşgalci Sayısı ve Niteliği : Bulunmamaktadır.

Aylık Ecri Misil Bedeli(TL/ay) : -

Tapu Takyidat Bilgisi : 22.03.2013 tarihli beyan notunda taşınmazın

korunması gerekli kültür varlığı olduğu,

şerhi bulunmaktadır.

İntifa Hakkı Bilgisi : -

Hukuki Sorunlar : Taşınmazın dosyasında yapılan incelemede herhangi

bir hukuki sorunun bulunmadığı görülmüştür.

1.4.YAPILACAK RESTORASYONA / ONARIMA İLİŞKİN BİLGİLER

Toplam Maliyet (TL) : 1.227.492 TL

Proje Durumu : Restorasyon projelesi mevcut değil.

Toplam İnşaat Alanı : 330,00 m²

Ekspertize Konu Fonksiyonu : Konut veya ofis


1.5.EKSPERTİZ KİRA SÜRESİ , ASGARİ KİRA BEDELİ VE DÖVİZ KURU

Rest./Onarım (İnşaat) Amorti Toplam(Ekspertiz)

Süresi Süresi Süresi

Ekspertiz Kira Süresi(Yıl) : 2 20 22

Rest./Onarım (İnşaat) İşletme Süresi

Süresi Asgari Kirası Asgari Kirası

Ekspertiz Asgari Kira Bedeli (Tl/ay) : 1.050,00 TL 3.350,00 TL

Usd Euro

Merkez Bankası Efektif Satış Kuru : - -

1.6. PAYLAŞIM1.6.1. Diğer Hissedarlar ve/veya Parsel MalikleriSöz konusu taşınmazın başka hissedar ve parsel malikleri bulunmamaktadır.

1.6.2. İdare/Vakıf

Malik Adı : Hacı Ali Bey Bini Hacı Hüseyin Efendi Vakfı

Bağımsız Bölüm Sayısı ve Cinsi : Tek

1.7 Yatırıma Uygunluk Görüşü Sonuç ve Kanaat : İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Yalıköy Mahallesi, Fevzi Paşa Caddesi ve Yalı Fırın Çıkmazı Sokağında bulunan 70 pafta, 467 ada, 16 parsel sayılı, 237,75 m² sahalı “Bahçeli Kargir Fırın’’ vasıflı taşınmaz üzerine İst.6 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 06.03.2013 tarih ve 979 sayılı kararına istinaden “korunması gerekli kültür varlığı” olarak tesciline karar verildiği, koruma grubunun 2.grup olarak belirlendiği, buna göre hazırlanacak rölöve ve restitüsyon projelerinin taraflarına iletilmesinin istendiği, 23.11.2017 tarihli Kurul onaylı röleve ve restitüsyon projelerinin bulunduğu, buna göre taşınmazın mevcut durumu da dikkate alınarak Restorasyon Karşılığı Uzun Süreli Kiralama Modeli ile değerlendirilmesi uygun görülmüştür. 2. TAŞINMAZLA İLGİLİ ÖNCEKİ DEĞERLENDİRMELER2.1. Birinci DeğerlendirmeRapor Tarihi : 14.10.2014Vakıflar Meclisi Kararı Tarih ve Sayısı : 09.03.2015-21491294-050.01-79/80Yapılan İşlemler : Taşınmaz 30 yıllığına Restorasyon Karşılığı, Ertay Mühendislik ve İNŞAAT Sanayi Ticaret A.Ş. nin kirasında bulunmakta iken, Kira borçlarını ödememesi sebebiyle, Sanat Eserleri ve Yapı İşleri Şube Müdürlüğünün 13.09.2018 tarigi ve E-130155 sayılı yazıları ile , adı geçen şirketin kiracılıkları feshi edilmiştir.Diğer : -

Diğer : Sanat Eserleri Şube Müdürlüğünün 30.07.2019 tarihli teknik raporlarına istinaden taşınmazın projelendirilerek aslına uygun ihya edilmesinin uygun olacağı belirtilmektedir.


3. TARİHSEL BİLGİLERTaşınmazın Yapım Dönemi : Sanat Eserleri Şube Müdürlüğünün 30.07.2019 tarihli teknik raporunda; söz konusu taşınmazın tarihçesi hakkında net bir bilgiye ulaşılamadığı, eserin karakteristiği ve benzer eserlerin aynı yapı dokusuyla birlikte yapıda kullanılan malzeme üzerinde vb. gibi özellikler göz önünde bulundurularak yapılan incelemelerde 20.Yüzyılın başlarında Cumhuriyet Dönemi yapıldığının tahmin edildiği, üç kattan oluşan taşınmazın; Cumhuriyet dönemi dönem sivil mimari tarzını içerdiği ve konut olarak inşa edildiğinin anlaşıldığı belirtilmektedir.

Banisi (Yapan/yaptıran) ve mimari : Yapan ve yaptıranı belli değil.

Önceki restorasyon tarihleri : Önceki restorasyon tarihleri belli değil.

Önceki kullanım amaçları : Yapının önceki kullanımı ticari amaçlı olup, fırın

olarak kullanılmıştır.

Önceki meşhur kullanıcıları : Yapının önceki meşhur kullanıcıları belli değil.

Mimari özellikleri : Sanat Eserleri ve Yapı İşleri Şube Müdürlüğünün 30.07.2019 tarih ve E.109375 sayılı yazısına ekli teknik raporda; “Söz konusu yapının genel plan özelliklerine bakıldığında dikdörtgen bir plan üzerine moloz taş temel üzerine diğer katlar tuğla malzemeyle örüldüğü çatı katı ise ahşap karkas olarak inşa edildiği gözlemlenmiş olup, üzeri kuzey ve güney yönüne doğru iki eğimli ahşap beşik çatı ile kapatılmıştır. Yapının giriş cephesi ana caddeye bakmaktadır. Alt kat dükkan yani fırın olarak kullanıldığı ve yüksek tutulduğu gözlemlenmiştir. İkinci kat dört pencereyle aydınlatılmış olup, mermerde yapılmış ve kademeli bir şekilde işlenmiş silmeler mevcuttur. Pencerelerin üstünde taç formundan altına kenger motifleri işlendiği sütun başlığı şeklinde süsleme unsurları bulunmaktadır. Hemen üstünde bir kuşak şeklinde yine mermer malzemeden kabartmalı olarak silmeler taç formunda boydan boya uzanmış bir şekilde işlenmiştir. Çatı katın pencereleri iki tane olup, basık kemerli olarak inşa edilmiştir.” Denilmektedir. 4. KİRACI / İŞGALCİ DURUMUİşgalci sayısı ve niteliği(Kişi,kurum vb.) : Bulunmamaktadır.Aylık Ecri Misil Bedeli : -İşgalci hakkında yapılan işlem : -

5. VAKIF KÜTÜK KAYDI

VAKBİS- TAŞINMAZ BİLGİ SAYFASITaşınmaz BilgileriEmlak Dosya No : 341040004000 Ada/Parsel : 467/16Bölge : İSTANBUL 2.BÖLGE Cilt No : 6İl : İSTANBUL ANADOLU Sayfa No : 552İlçe : BEYKOZ Alanı : 237,75 m2Ana Taşınmaz Bilgileri : Bahçeli Kargir Firin Malik Türü : Vakıf Kütüğüne Kayıtlı TaşınmazBağımsız Bölüm Bilgileri : Tapu Kütüğü Nevi :

Adres : Mahalle: YALIKÖY, Mevkii: FEVZİ PAŞA CAD. VE FIRIN ÇIKMAZI, Dış Kapı No: 12 Diğer : Eski Eser

İmar Bilgileri :


Malikleri(Hesaplamalar İçin) Vakıf Adı Tapudaki Malik Adı Vakıf

TürüHisse Pay/Payda

Edinme Sebebi

Edinme Tarihi

Edinme Yevmiye No

Terkin Durumu

HACI ALİ BEY BİNİ HACI HÜSEYİN EFENDİ VAKFI

HACI ALİ BEY BİNİ HACI HÜSEYİN EFENDİ VAKFI MAZBUT 1/1 HÜK.TASHİH 22/07/1964 878

TAKBİS Malik BilgileriKişi Tipi Tapudaki Malik Adı TC Kimlik

NoHisse Pay/Payda Edinme Sebebi Edinme

TarihiEdinme Yevmiye No

Hisse Alanı

Tüzel Kişi

HACI ALİ BEY BİNİ HACI HÜSEYİN EFENDİ VAKFI 1/1 Mülkiyet ve Hisse Oranlarının

Düzeltilmesi 22/07/1964 878 237,75

VGM Kütük Bilgileri: -Mazbut-Akar, Cilt No:3, Sayfa No:1, Sıra No:4

Geldi - Gittiler: İşlem Kütük Adı Cilt No Sayfa No Sıra No İlçe Mahalle Ada ParselGeldisi Mazbut-Akar (Kapatılmış) 1 69 4 BEYKOZ YALIKÖY 467 16Gittisi Mazbut-Akar 3 1 4 BEYKOZ YALIKÖY 467 16

Tapu Kaydının Geldi - Gittileri: İşlem Emlak Dosya No İlçe Mahalle Ada Parsel Zemin Tipi VGM Kütük Cilt No Sayfa No Alanı

Dava Bilgileri: - İstanbul Anadolu Kartal-Maltepe-Pendik-Tuzla 18. İCRA MAHKEMESİ, D.Tarihi:12/04/2019, Esas No:2019/607, Konusu:İtirazın Kaldırılması, Aşaması:Derdest

Kiralama-Kiracı Bilgileri: (1 Bağımsız Bölüm Var.)

Yatırım Programı Teklif Bilgileri:

İhale Bilgileri:

Aynı Adadaki Diğer Taşınmazlar Emlak Dosya No Mevki Parsel No Zemin Tipi Türü Alanı

6. TAPU KAYDI

TAŞINMAZA AİT TAPU KAYDIZemin Tipi : Ana Taşınmaz Ada/Parsel : 467/16Zemin No : 25117770 Yüzölçümü : 237,75 m2

İl/ilçe : İSTANBUL/BEYKOZ Ana Taşınmazın Niteliği : BAHÇELİ KARGİR FIRIN

Mahalle : YALIKÖY Blok/Kat/Giriş-B.B.No :

Mevkii : FEVZİ PAŞA CAD. VE FIRIN ÇIKMAZI Arsa Pay/Payda :Cilt/Sayfa No : 6/552 Arsa Payına Düşen

m2 :

Kayıt Durumu : Aktif Bağımsız Bölüm

Niteliği :

Mülkiyet BilgileriAdı/Soyadı/Ünvan TC Kimlik/Vergi

NoAna Adı-Baba Adı

Hisse Oranı

Arsa Payı Hisse Miktarı Edinme Şekli Edinme

TarihiYevmiye

NoHACI ALİ BEY BİNİ HACI HÜSEYİN EFENDİ VAKFI / 1/1 237,75 m2 Mülkiyet ve Hisse Oranlarının

Düzeltilmesi 22/07/1964 878


Taşınmaz Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri İşlem Türü

İşlem Tarihi Açıklama

Beyan 22/03/2013 Şablon=Kültür Ve Tabiat Varlıklarının Gruplanmasına Yönelik Belirtme., Cümle=2. derecede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır., Başlama Tarihi=22.03.2013 00:00:00

Hissedarlar Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri İşlem Türü İşlem Tarihi Yevmiye No Hissedar Ad Soyad/Ünvan Açıklama

Muhdesatlar (Ağaç, Konut, Müştemilat, Dalyan Ve Voli Mahali, Diğer) Türü Açıklama Tanım Yevmiye Tarihi Yevmiye No

7. KONUMAna Merkezlere Uzaklık : Söz konusu taşınmaz; Beykoz Vakfı Tiyatrosuna 60 m., Çakmakdere Mezarlığına 55 m., Ahmet Mithat Efendi İlkokuluna 280 m., Yalıköy Mahallesi Muhtarlığına 185 m., Yalıköy Kuran Kursuna 200 m., Türk Kızılayı Beykoz Şubesine 90 m., Hacı Alibey Camine 350 m., TBMM Beykoz Kasrına 900 m. , Beykoz Belediye Başkanlığına 1,5 km. mesafede bulunmaktadır.

Ana Ulaşım Bağlantılarına Uzaklık : Taşınmaz; Fevzi Paşa Caddesinin devamı olan ve Beykoz sahilinde Ahmet Mithat Caddesi üzerinde bulunmakta olup, O-2 TEM Otoyoluna ve Fatih Sultan Mehmet Boğaz Köprüsüne 8,1 km., mesafede bulunmaktadır.

Toplu Taşıma Ağlarına Uzaklık : Taşınmaz, Yalıköy Otobüs Durağına 65 m., Beykoz İDO ve Beykoz Şehir Hatları Vapur İskelesine 325 m. mesafede bulunmaktadır.

Uydu görüntüsü :

Taşınmazın Uzaktan uydu görüntüsü


Taşınmazın yakından uydu görüntüsü

8. ÇEVRESEL ÖZELLİKLER

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin;

Ekonomik, Sosyal, Kültürel Özellikleri : Söz konusu taşınmazın bulunduğu Yalıköy Mahallesi, Beykoz İlçesinin en eski mahallelerinden olup, İstanbul Boğazı manzaralıdır. Bir zamanlar Ermeni-Rum-Türk-Arnavut tüm sakinlerinin kardeşçe yaşadıkları bir semttir Yalıköy.

Yalıköy Mahallesi’nin her bir sokağında Türk Ev Sanatı’nın birçok örneklerini görmek mümkündür..

Bölge, genel olarak konut+ticaret alanı olup, çevresinde büyük sanayi ve ticaret merkezleri yer almamaktadır. Çevresinde küçük ölçekli perakende satış yapan ticari dükkanlar olup, bunlar Beykoz ilçe merkezinde yoğunlaşmaktadır. Sosyo-ekonomik seviye orta derecede olup, memur, esnaf ve emekli ağırlıktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede; eski eser taşınmazlar yoğun olup, bir çoğu restore edilmeyi beklemektedir.

Sosyal Altyapı Alanları : Taşınmazın yakınında; Ahmet Mithat Efendi İlk ve Orta Okulu, Gazi Yunus Mezarlığı, Beykoz Kemalettin Tuğcu İlçe Halk Kütüphanesi, İshak Ağa İlk ve Orta Okulu, Beykoz Merkez Sağlık Ocağı ve Beykoz İDO Şehir Hatları Vapur İskelesi bulunmaktadır.

Sosyal Tesis Alanları : Taşınmaz alışveriş, sosyal kültürel aktiviteler yönünden hareketli bir alanda bulunmamaktadır.

Teknik Altyapı Alanları : Taşınmazın bulunduğu bölge her türlü teknik altyapı olanaklarından faydalanan bir yerdedir.


Doğal, Tarihi ve Kültürel Alanlar : Taşınmaz Beykoz İlçesinin eski ve tarihi yerleşim alanında bulunmaktadır. Çok kültürlü yapısıyla istanbul’un en hoşgörülü semtleri arasında gösterilen bu yerde tarihi yapılar yoğun olarak teşekkül etmektedir. Türk mimari yapısına dair çok sayıda eski eser bulunmasına rağmen birçoğu yıkılmaya yüz tutmuştur.

Yalıköy Mahallesi denince ilk akla gelen tarihi çeşmelerdir. Terazi çeşmesi ve Kethüda çeşmesi gibi.

Beykoz-Yalıköy Mahallesinin ayrılmaz bir parçası olan bir diğer önemli tarihi değeri ise, yaklaşık 20.000 m²’lik bir alana sahip olan kışladır.

Planlı/Olası Kamu/ Özel Sektör Yatırımları : Bulunmamaktadır.

9. HALİHAZIR DURUM

Taşınmazın Bulunduğu Ada/Parselin Yapılaşma Özellikleri : Taşınmazın bulunduğu ada, deniz manzaralı olup, çevrede eski eser tarzında müstakil yapılar ile betonarme 2-3-4 katlı üst katlar konut, alt katlar dükkan olarak kullanılan yapılar mevcuttur. Bir kısım eski eser yapının restore edilip kullanıldığı, birçok eski eserin mevcudiyetini korumasına rağmen bakımsız metruk vaziyette olduğu ve yaşlı binaların da çoğunlukta olduğu görülmüştür.

Yakın Çevre Yapılaşma Özellikleri : Taşınmazın yakın çevresindeki binalarında bitişik nizamlı 2-3-4 katlı, konut + ticaret fonksiyonlu olarak inşa edildiği görülmüştür.

Taşınmazda tecavüz olup olmadığı, varsa çözüm önerileri : Bulunmamaktadır.

Mülkiyete İlişkin Hukuki Sorunlar : Güncelleştirilmiş VAKBİS verilerine göre söz konusu taşınmazla ilgili herhangi bir hukuki durum bulunmamakla birlikte, Mülkiyet Tespit ve Tasfiye Şube Müdürlüğünün 02.09.2019 tarihli dipnotunda; “Mülkiyet yönünden yatırıma mani herhangi bir davası veya tapu tahsisi bulunmamaktadır.” denilmektedir.


Taşınmazın Genel Görünümü :

10. İMAR DURUMU

10.1. Mevcut İmar Durumu İmar Durumu Tarihi : Söz konusu taşınmaza ait imar durumu 16.07.2014 tarihine aittir.

Plan ( İmar) Fonksiyonu : 16.07.2014 tarihli imar durumuna göre taşınmazın imar fonksiyonu “konut” alanı olarak belirlenmiştir.

TAKS (Taban Alanı Katsayısı) : -

KAKS/E (Kat Alanı Katsayısı/Emsal) : -

Hmax (Maksimum Bina Yüksekliği) : 3 kat


Çekme Mesafeleri : -

İlgili Plan Notları :

İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Boğaziçi İmar Müdürlüğü’nün 16.07.2014 tarih ve İBB-141335 sayılı yazısında; İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Yalıköy Mahallesi, 467 ada, 16 parsel sayılı yer, 22.07.1983 onanlı, 1/1000 ölçekli Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planının, 13.06.2011 tarihli, sayısallaştrırılmış ve güncelleştirilmiş paftalarında “Konut Alanında” kalmakta olduğu, parselde II. Grup Korunması Gerekli Kültür Varlığının mevcut olduğu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu İlke Kararları doğrultusunda Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunca karar alınarak uygulama yapılacağı, onaylı planda işli ve yerinde mevcut olan, yıkılmış veya yıkılarak yapılmasında sakınca olmadığına dair kurulca karar alınan taşınmaz kültür varlığı uygulamalarda, restore edilen binanın kontur, gabari ve kat adedini değiştirmemek, lokanta, kahvehane gibi kamuya açık kullanımlar dışında bağımsız bölüm artışı yapmamak kaydı ile uygulama yapılacağı, ancak bağımsız bölüm sayısı için bu plan notu hükmünün onayından önce Koruma Kurulu tarafından onaylanan projeler esas alınarak uygulama yapılacağı, diğer hususlarda onanlı plan hükümlerine uyulacağı belirtilmektedir.

Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulunun 04.01.2013 tarih ve 2013/3 sayılı kararı eki olan Plan Lejantı ve Plan Hükümlerine göre:

Plan Hükümleri:

1. Korunması Gerekli Kültür Varlığı Uygulaması:

a) Korunması Gerekli Kültür Varlığı olarak tescilli yapıların, bina ve bina gruplarının işlevlendirilmesi plandaki fonksiyona göredir. Ancak yapının korunması açısından işlev değişikliği teklifi 3194 sayılı İmar Kanununun 48. Maddesi hükümlerine göre yapılacaktır. Bununla beraber Koruma Bölge Kurulu tarafından alınan kararlar çerçevesinde bu plan notu hükmünün onayından önce plan tadilatı onaylanan parsellerde, başlangıçta Koruma Bölge Kurulunca teklif edilen fonksiyonlarda kullanılır. İmar yolunun açılması amacıyla az da olsa bazı yerlerde taşınmaz kültür varlığı binaların bir kısmı yolda kalacak şekilde imar istikameti geçirilmiştir. İmar yolunun açılması sırasında korunması gerekli kültür varlığı olarak tescilli bina imar istikametinin gerisine çekilecektir. Ancak yapının yerinde korunması halinde imar istikameti, korunması gerekli kültür varlığı binayı koruyacak şekilde 3194 sayılı İmar Kanununun 48. Maddesine göre plan değişikliği teklif edilecektir. Kültür Varlığını korumak ve uygulanmasını sağlamak amacıyla planda tevhit ve ifraz şartı aranmaksızın Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın görüşü doğrultusunda uygulama yapılır.

b) Onaylı planda işli ve yerinde mevcut olan, yıkılmış veya yıkılarak yapılmasında sakınca olmadığına dair kurulca karar alınan taşınmaz kültür varlığı uygulamalarda, restore edilen binanın kontur, gabari ve kat adedini değiştirmemek, lokanta, kahvehane gibi kamuya açık kullanımlar dışında bağımsız bölüm artışı yapmamak kaydı ile uygulama yapılacaktır. Ancak bağımsız bölüm sayısı için bu plan notu hükmünün onayından önce Koruma Kurulu tarafından onaylanan projeler esas alınarak uygulama yapılır.


c) Uygulama İmar Planına işlenmemiş korunması gerekli kültür varlıkları için; fonksiyon ve istikamet değişikliği gerektiren parseller dışında Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu kararı doğrultusunda, Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onaylanan projeye göre uygulama yapılacaktır. Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulunca tescil kararı alınmış parsellerde mevcut olduğu halde uygulama imar planında gösterilmemiş taşınmaz kültür varlıkları bilgi amaçlı olarak Büyükşehir Belediye Başkanlığınca plana işlenir. Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu Kararı çerçevesinde restore edilen binanın kontur, gabari ve kat adedini değiştirmemek, lokanta, kahvehane gibi kamuya açık kullanımlar dışında bağımsız bölüm artışı yapmamak kaydı ile uygulama yapılacaktır.

d) Ayrıca imar planında hiçbir şekilde belirtilmemiş yada gösterilmemiş, ancak Boğaziçi Alanının kültürel, tarihsel ve sosyal yaşamına aktivite getirecek olan; anıt ağaç, çeşme, tarihi hamam, ibadethane vb. tescilli kültür ve doğal varlıkların korunması ve özgün fonksiyonu ile kullanımının sağlanması amacıyla Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanan projeye ve Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu kararına göre uygulama yapılır ve kullanımlar imar planına işlenmek üzere bilgi için Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulu’na iletilir. Tarihi hamam ve ibadethane gibi korunması gerekli kültür varlığı olarak tescilli yapıların özgün kullanımı sırasında, günün koşullarına uygun kullanımların kültür varlığı yapılar ile bütünleştirilmesinin istenilmesi halinde, parsel sınırları içerisinde tabii zemin altında parsel büyüklüğünün %50’sini geçmemek kaydıyla Büyükşehir Belediye Başkanlığınca uygun bulunan ve Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu Kararına göre yapı ve tesisler yapılabilir.

e) Kültür varlığı olarak plana işlenmiş ancak kontur ve gabarisinde Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulunca onaylanan projeye göre farklılık arz eden yapılarda Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulunca onaylanmış projede belirtilen kontur ve gabariye göre uygulama yapılır.

f) Bu planın onayından sonra münferiden yapılmış ve Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulunca onaylanmış plan tadilatları bir yıl aralıklarla yapılan plan paftaların güncellemesi işi kapsamında bilgi amaçlı olarak Büyükşehir Belediye Başkanlığınca planlara işlenir.” denilmektedir.


Koruma Kurulu Kararları : 06.03.2013 tarih ve 979 sayılı Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul 6 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Kararında; “İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Yalıköy Mahallesi, 70 pafta, 467 ada, 16 parsel sayılı, Hacı Ali Bey Bini Hacı Hüseyin Efendi mülkiyetinde bulunan, gayrimenkul Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulunun 14.12.1974 tarih 8172 sayılı kararı ile tespit ve ilan edilen Boğaziçi Tarihi ve Doğal Sit Alanı içinde, 24.06.1983 tarih ve 15175 sayılı kararı ile sınırları belirlenen Boğaziçi Öngörünüm Bölgesinde kalan, aynı kurulun 19.04.1974 tarih ve 7758 sayılı kararıyla korunması gerekli kültür varlığı olarak tescillenen taşınmazın koruma grubunun belirlenmesine ilişkin Vakıflar Genel Müdürlüğünün 13.08.2012 gün ve 6744 kayıtlı numaralı yazısının uzman raporu eşliğinde okunduğu, ekleri incelendiği, yapılan görüşmeler sonunda; İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Yalıköy Mahallesi, 70 pafta, 467 ada, 16 parsel sayılı taşınmazın koruma grubunun 2.Grup olarak belirlenmesine röleve ve restitüsyon projesinin Kurula iletilmesine karar verildiği belirtilmektedir.

11. DEĞERLENDİRMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

11.1. Olumlu Faktörler▪Merkezi konumu nedeniyle otobüs, vapur v.b. araçlar ile ulaşımın kolay olması, 2. ve 3. Boğaz Köprülerine yakınlığı, ▪Alt- üst yapı, haberleşme, kamu binalarının yakın olması v.s. olarak kamunun tüm imkanlarından yararlanmakta olan bir mevkide olması,▪Taşınmazın kendine ait bir bahçesinin olması.▪Boğaz manzarasının bulunması.▪Taşınmaza ait kurul onaylı röleve ve restitüsyon projelerinin bulunması.

11.2. Olumsuz Faktörler▪Ana arterlerden olan Üsküdar ve Kadıköy gibi merkez bölgelere toplu taşıma vasıtalarıyla ulaşımı zordur.(Trafik yönünden)▪ Taşınmazın sabah ve akşam trafiğinin yoğun olduğu bir bölgede olması,▪Taşınmazın bulunduğu bölge itibariyle Beykoz’da kapanan fabrikalardan sonra bi çok insanın göç etmesi ve nüfusunu emeklilerden oluşan yerel halkın oluşturması, bu nedenlerle hareketliliğin azalması, ticari faaliyetlerin durgunluğu,▪Taşınmazın bulunduğu caddenin ve civardaki sokakların dar olması trafiği olumsuz etkilemekte ve otopark sorunu oluşturmaktadır,▪Emlak piyasasındaki talebin azlığı.

12. MİMARİ PROJE12.1 Projenin Niteliği ve Onay Durumu

■ (Varsa) röleve projesi onay tarihi : 23.11.2017■ (Varsa) restitüsyon projesi onay tarihi : 23.11.2017■ (Varsa) restorasyon projesi onay tarihi : ------


12.2 Toplam İnşaat alanı

Mülkiyeti Hacı Ali Bey Bini Hacı Hüseyin Efendi Vakfına ait, İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Yalıköy Mahallesi, Fevzi Paşa Caddesi ve Yalı Fırın Çıkmazı Sokağında bulunan, tapunun 70 pafta, 467 ada, 16 nolu parselinde kayıtlı 237,75 m² sahalı ‘’bahçeli kargir fırın’’ vasıflı taşınmazın ilgili Koruma Kurulundan onaylı rölöve-restitüsyon projeleri bulunmaktadır. Taşınmaz üzerindeki bina zamana karşı oluşan yıpranmalara rağmen halen ayaktadır.

Söz konusu taşınmazla ilgili olarak yapılan ilk değerlemeye ilişkin 14.10.2014 tarihli Ekspertiz Raporunda; yapının oturum alanı 150,00 m², toplam yapı alanı da 450,00 m² olarak hesaplanmış olsa da, Sanat Eserleri ve Yapı İşleri Şube Müdürlüğünün dosyasında mevcut 23.11.2017 tarih ve 2930 numara ile Kurul onaylı Restitüsyon Projesine göre taşınmaz üzerindeki yapının oturum alanı 110,00 m² olup, toplam yapı alanı (110,00 m² *3 kat) 330,00 m² olarak değerlendirilmiştir.

Bu durumda restorasyon aşamasında, ilgili kuruldan onaylanacak restorasyon projesine göre yeniden değerlendirme yapılması gerekebilecektir.

12.3 Toplam Net alan:

Söz konusu değerlendirmede bağımsız bölümlere ait alanlar brüt kat alanları olup mahallerin net alanları restorasyon projesi onaylandıktan sonra kesinlik kazanacaktır.

12.4 Bağımsız Bölümler ve Nitelikleri : Söz konusu taşınmazın imar durum belgesinde konut alanında kalmakta olduğu

belirtilmiştir. Taşınmazın bulunduğu caddedeki ticari faaliyetlerin yoğunluğu ve çevresindeki yapıların da genellikle giriş katlarının dükkan, üst katlarının konut olarak kullanıldığı görülmüştür. Her ne kadar konut alanında kalıyor olsa da fonksiyon konusunda son kararı Kurul vereceği için söz konusu taşınmaz için Kurula sunulacak restorasyon projesinde farklı bir fonksiyon teklif edilebilir.

12.5 Ortak Alanlar : ----

13. TOPLAM MALİYET Söz konusu eski eser tescilli yapının ilgili Kuruldan onaylı rölöve, restitüsyon, projeleri

bulunmakta olup, restorasyon projesinin hazırlatılıp ilgili Koruma Kurulunca onaylanması, daha sonra, elektrik ve mekanik projelerinin hazırlanması, statik raporların alınması, restorasyon uygulamasının yapılması gerekmektedir. Taşınmazın değerlendirilebilmesi için yaklaşık bir maliyet hesabına gereksinim duyulmaktadır. Eski eser olarak tescillenen, restorasyonu planlanan yapı için yaklaşık taban oturumu ve yüksekliği baz alınarak yaklaşık maliyet hesabı yapılacaktır.

Yerinde yapılan incelemelerden ve Sanat Eserleri ve Yapı İşleri Şube Müdürlüğünün dosyasında mevcut 23.11.2017 tarih ve 2930 numara ile Kurul onaylı Restitüsyon Projesi üzerinden yapılan hesaplamalardan taşınmazların toplam taban oturumu yaklaşık 110,00 m² olarak hesap edilmiş, yapının zemin ve 2 normal kattan ibaret olduğu anlaşılmıştır. Buna göre taşınmazın yaklaşık brüt alanının ~ (110,00*3) = ~ 330,00 m² hesap edilmiştir.


Söz konusu parsel üzerindeki yapıların yukarıda bahsedilen özellikleri göz önünde

bulundurularak, yapılacak olan inşaat; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2019 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğine göre, V.Sınıf, D grubuna girmekte olup, 2019 yılı m² maliyet değeri 3.360,00 TL/m²’dir.

Buna göre yaklaşık inşaat maliyetinin; 330,00 m² x 3.360,00 TL/m² = 1.108.800,00 TL olabileceği hesap edilmiştir.

Taşınmaz üzerinde restorasyonu yapılacak bina dışında yaklaşık 127,75 m²’lik bahçe alanı kalmakta olup, taşınmazın yaklaşık peyzaj maliyetinin 127,75 m² x 120,00 TL/ m² = 15.330,00 TL olabileceği öngörülmektedir. Buna göre;

Toplam restorasyon inşaatı ve peyzaj maliyeti : 1.108.800,00 TL + 15.240,00TL : 1.124.130,00 TL ‘dir.

Söz konusu eski eser tescilli yapının ilgili Kuruldan onaylı rölöve ve restitüsyon, projeleri bulunmakta olup, onaylı restorasyon projesi mevcut değildir. Restorasyon projesi için bir bedel ödeneceği düşünülmektedir. Mimarlar Odasının yayınladığı 2019 yılı En Az Bedel Hesabı’na göre toplam proje bedeli (Restorasyon Projelesi) yaklaşık 39.261,00 TL olarak hesap edilmiştir.

Buna ilaveten, Kültür Bakanlığı’nın Tek yapı Ölçeğinde Rölöve, Restitüsyon ve Restorasyon Projeleri Yaklaşık Maliyet Hazırlama Yöntemi başlıklı genelgesine göre diğer hizmet dalları oranları aşağıdaki şekilde tespit edilmiştir.

Restorasyon Proje Bedeli (RSTR) yaklaşık : 39.261,00 TL’dir. Hizmet Dalı______ Hizmet Dalı_Oranları___ İnşaat Mühendisliği RSTR x %75 Makine Mühendisliği RSTR x %50 Elektrik Mühendisliği RSTR x %38,5

Yukarıdaki oranlar dikkate alınarak mezkur işe ilişkin; Statik proje bedeli : 39.261,00 TL x %75 = 29.445,75 TL Mekanik proje bedeli : 39.261,00 TL x %50 = 19.630,50 TL Elektrik proje bedeli : 39.261,00 TL x %38,5 = 15.115,49 TL

Olarak hesaplanmış olup, söz konusu işe ilişkin 2019 yılı toplam proje bedeli ; 39.261,00 TL + 29.445,75 TL + 19.630,50 TL + 15.115,49 TL = 103.452,74 TL’dir.

Toplam Restorasyon/Onarım Maliyeti : 1.108.800 TL 00 KRŞ

Toplam Proje Maliyeti : 103.452 TL 74 KRŞ

Toplam Peyzaj/Çevre Düzenleme Maliyeti : 15.330 TL 00 KRŞ

Toplam Maliyet : 1.227.582 TL 74 KRŞ


Müdürlüğümüzce, söz konusu taşınmazın restore et- işlet - devret modeline göre değerlendirilebilmesi için 2019 yılına ait tahmini maliyet keşif bedelinin; yapım yaklaşık maliyet bedeli + proje maliyeti bedeli + Peyzaj(Çevre düzenleme) bedeli : 1.108.800,00 TL + 103.452,74 TL + 15.330,00 TL = 1.227.582,74 TL (BirmilyonikiyüzyirmiyedibinbeşseksenikiTürkLirasıYetmişdörtKuruş) olduğuna kanaat getirilmiştir.

14. FONKSİYON BELİRLEME

Söz konusu taşınmazın imar durum belgesinde konut alanında kalmakta olduğu belirtilmiştir. Taşınmazın bulunduğu caddedeki ticari faaliyetlerin yoğunluğu ve çevresindeki yapıların da genellikle giriş katlarının dükkan, üst katlarının konut olarak kullanıldığı görülmüştür. Her ne kadar konut alanında kalıyor olsa da fonksiyon konusunda son kararı Kurul vereceği için söz konusu taşınmaz için Kurula sunulacak restorasyon projesinde farklı bir fonksiyon teklif edilebilir.

Müdürlüğümüzce, VKV’nın çevresinde yapılan incelemeler de dikkate alınarak, taşınmaz üzerindeki yapının “konut veya ticari” olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

15. EMSAL TAŞINMAZLAR VE KİRA BEDELLERİ15.1 Restorasyon/Onarım Karşılığı Değerlendirilen Emsal Vakıf TaşınmazlarıSıra Mahalle Ada/Parsel Parsel Fonksiyon İhale Oranı Söz.Aylık Kira Söz./İhale Yılı No Alanı Bedeli(TL) 1 Yalıköy 468/5 79,50 m² Kurul Kararı İhalede %336 oranında İlk iki yıl aylık 3.920,-TL 06.12.2010 artış olmuştur 3. yıldan işin (40.yılın işin sonuna kadar) ÜFE oranında artış yapılarak

aylık kira bedeli olarak alınması

2 Yalıköy 449/19 177,75 m² Kurul Kararı İhalede %11oranında İlk üç yıl aylık 888-TL 06.05.2011 artış olmuştur. 4.yıl aylık 1110,- TL ve 5. yıldan işin (35.yılın sonuna kadar) ÜFE oranında artış yapılarak aylık kira bedeli olarak alınması

3 Yalıköy 441/56 6.160,00 m² Kurul Kararı İhalede %5 oranında İlk iki yıl aylık 2100-TL 27.08.2010 artış olmuştur. 3.yıl aylık 3150,- TL ve 4. yıldan işin (32.yılın sonuna kadar) ÜFE oranında artış yapılarak aylık kira bedeli olarak alınması


15.2. Emsal Kamu / Özel Sektör Kiralık Taşınmazlar 2111- /21-

Yeri : Yalıköy Mah. Cinsi : Komple bina Toplam İnş. Al. : 280 m² Isıtma Tipi : Kombi Asansör : - Bina Yaşı : 8 Bina Kat Adedi : 3 Aylık Kira Bedeli (TL) : 3.600,00- TL Bilgi Kaynağı ve İletişim: Hürriyet Emlak.com. (Pro Gayrimenkul

Deniz Özgür Sümer)

2-

Yeri : Yalıköy Mah. Cinsi : Komple bina Toplam İnş. Al. : 160 m² Isıtma Tipi : Klima Asansör : - Bina Yaşı : - Bina Kat Adedi : 3 Aylık Kira Bedeli (TL ): 4.000,- TL Bilgi Kaynağı ve İletişim: Sahibinden.com. (Z.G.M Gayrimenkul

ve Danışmanlık Görkem Bindal)


16. GELİR HESAPLAMASISöz konusu taşınmazın boş olduğu, kiracısı ve işgalcisinin bulunmadığı yerinde yapılan

tespitten anlaşılmıştır.

- Z.G.M. Gayrimenkul ile yapılan şifai görüşmede ;Mülkiyeti İdaremize ait, özellikleri belirtilen taşınmazımızın restorasyonu yapılıp dükkan

+ofis olarak kiraya verilmesi halinde 2019 yılı için aylık 10.000 ila 12.000 TL kira talep edilebileceği öğrenilmiştir. Z.G.M. Gayrimenkul tel : 0 538 834 93 83

- ATS Emlak ile yapılan şifai görüşmede ;Mülkiyeti İdaremize ait, özellikleri belirtilen taşınmazımızın restorasyonu yapılıp dükkan

+ofis olarak kiraya verilmesi halinde 2019 yılı için aylık 7.000 ila 10.000 TL kira talep edilebileceği öğrenilmiştir. ATS Emlak tel : 0 216 424 20 22

16.1. Yüklenici Tarafından Yürütülecek İşletme Faaliyetine Göre Gelir Hesaplaması;

Söz konusu taşınmaz için ilk değerlendirmeye ilişkin hazırlanan 14.10.2014 tarihli Ekspertiz Raporunda “VKV’nin restore edilerek üçüncü kişilere kiraya verilmesi halinde aylık ortalama 6.000,00-TL gelir elde edileceği” düşünülerek kira hesabı yapılmıştır. Bu kira bedelini güncellediğimizde; 2019 Ağustos ayı TÜFE oranlarına göre; 9.940,21-TL, ÜFE oranlarına göre; 11.157,42-TL olarak hesaplanmıştır.

Ancak, taşınmaza ait ilk değerlendirmeye ilişkin 14.10.2014 tarihli Ekspertiz Raporunda belirlenen kira bedeli taban oturumu 150 m²’den (150*3= 450 m²) 450 m²’lik toplam inşaat alanı için belirlenmiştir. Kurul onaylı Restitüsyon projesinde ise toplam inşaat alanı 110 m²’den (110*3=330 m²) 330 m² olarak hesaplanmıştır ve yeniden değerleme kira bedeli bu alana göre belirlenmiştir.

Taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde VKV’nın restore edildikten sonra konumundan, çevresindeki yapılaşmalardan dolayı bahçesiyle birlikte “ofis,büro veya konut+ofis olarak kiraya verilmesi halinde; piyasadaki ekonomik durgunluk, inşai faaliyetlerdeki azalma gibi etkenler ve taşınmazın bir önceki değerlemede belirlenen inşaat alanının 23.11.2017 kurul onaylı restitüsyon projesinde inşaat alanının küçülmesi gibi faktörler dikkate alındığında; mevcut şartlarda aylık 10.000,00 TL gelir getirebileceği düşünülmektedir. Buna göre;

Bu şekilde yapılan gelir hesaplamasında İdaremize muhatap kiracının elde edeceği net geliri bulmak için, kiracının brüt kazancından giderleri ve İdaremize ödeyeceği kirayı düşmemiz gerekmektedir. Brüt kazancın en az %25’i İdaremize ödenecek kira ve %25’i de vergi- genel yönetim gideri olarak düşünülürse, brüt kazancın en fazla %50’sine göre ortalama yıllık net gelir hesaplanacaktır. Buna göre söz konusu taşınmazın net geliri;

İdaremize ödenecek kira : 10.000,00 TL * %25 = 2.500,00 TLVergi ve genel yönetim gideri : 10.000,00 TL * %25 = 2.500,00 TL

Genel Gider = 5.000,00 TL


Söz konusu taşınmazın net geliri : Brüt kazanç – Genel gider“ : 10.000,00 TL – 5.000,00 TL“ : 5.000,00 TL’dir.

Bu şartlarda taşınmazın yılda getirebileceği ortalama net gelir;

5.000,00TL * 12 = 60.000,00 TL’dir.

17. KİRA SÜRESİ

17.1. Proje ve Restorasyon Süresi

Söz konusu parselin ilgili Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünce onaylı rölöve ve restitüsyon projeleri mevcut olup, onaylı restorasyon projesi bulunmamaktadır. Yapının restorasyon projesinin hazırlanması, sonra ilgili Koruma Bölge Kurulundan onaylatılması, daha sonra imalatlara geçilmesi gerekmektedir. Bunun için söz konusu restorasyon projesinin hazırlanması, ilgili Kuruldan onaylatılması ve Belediyesinden inşaat ruhsatının alınması ve onarım imalatlarının (restorasyonun) yapılması için toplam 2 (iki) yıla ihtiyaç duyulduğuna kanaat getirilmiştir.

17.2. Amorti Süresi

Amorti Süresi = ___ Toplam Harcanan Meblağ____ Kiracının Yıllık Net Geliri

‘’ = 1.227.582 ,74 TL __ 60.000,00 TL

‘’ = 20,45 yıl = 20 yıla tekabül etmektedir.

Bu durumda Restorasyon Karşılığı Kiralama Süresi ise:

1- Restorasyon projesinin hazırlanması, ilgili Kuruldan onaylatılması , Belediyesinden inşaat ruhsatının alınması ve yapının restorasyonu için : 2 yıl

3-Yapının kendini amorti etme süresi : 20 yıl Toplam : 22 yıl olarak değerlendirilmesi uygun bulunmuştur.

18. ASGARİ KİRA BEDELİ

Söz konusu taşınmazın bulunduğu mevkide yapılan araştırmalarda; taşınmazın bahçesiyle birlikte, Konut veya ofis olarak kullanılmak üzere kiraya verilmesi halinde rayiç aylık kira getirisi 10.000,00 TL olarak öngörülmüştür. Taşınmaz üzerindeki eski eser yapının yeniden ihyası için belli bir harcama yapılacaktır. 16.1 Yüklenici tarafından yürütülecek işletme faaliyetine göre gelir hesaplaması bölümünde İdaremize muhatap kiracının VKV’yi üçüncü kişilere konut ve ofis olarak kiraya vermesi halinde taşınmazın aylık getirebileceği kiranın en az %25’ini İdaremize kira olarak vereceği öngörülmüş olup, bunun 2.500,00 TL’ye tekabül ettiği hesap edilmiştir. Ancak yapının 2 sene sonra faaliyete geçeceği düşünüldüğünden, geçmiş


yıllardaki kira artış oranları da dikkate alınarak (%15) İdaremizin kiracıdan 2(iki) sene sonra aylık (3.306,25TL)= 3.350,00 -TL talep etmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

VKV’nin restorasyonu boyunca da belli bir kira alınacaktır. Söz konusu taşınmaz için restorasyon tamamlandıktan sonra ödeyeceği ilk kiranın yaklaşık %30’u kadarını İdaremize ödemesinin uygun olacağı düşünülmektedir. Bu da aylık (1.005,00 TL) 1.050,00-TL’ye tekabül etmektedir. 19. ÖZEL DURUMLAR

Söz konusu taşınmaz daha önce değerlendirilmiş olup, ihalesi sonucu sözleşmesi yapılmış, ancak yüklenicinin kira borcunu ödememesi sonucu sözleşme fesh edilmiştir.


vgm · web viewsöz konusu taşınmazın bulunduğu yalıköy mahallesi, beykoz İlçesinin en eski...

Documents