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VALUACION DE INSTALACIONES ESPECIALES
Ing. Héctor Eduardo Valle Alva
VALUACION DE INSTALACIONES ESPECIALES
1.- ¿Que son las instalaciones? 2.- ¿Que son las instalaciones especiales?
Instalaciones especiales Elementos accesorios Obras complementarias
3.- Energía Eléctrica. I.- Sistema de alumbrado II.- Plantas de energía y turbo generadores III.- Subestación eléctrica IV.- Alambrado de fuerza V.- Líneas de transmisión de fuerza VI.- Tableros de interrupción VII.- Obsolescencia y depreciación VIII.- Seguridad 4.- Descripción y dimensionamiento de equipos e instalaciones. I.- Subestaciones compactas: 13.8 y 23 Kv II.- Transformadores III.- Tableros de distribución IV.- Plantas de emergencia V.- Aire acondicionado VI.- Tanques hidroneumáticos VII.- Torres de enfriamiento VIII.- Elevadores 5.- Como valuar equipos, instalaciones y elementos accesorios. I.- Ventajas y desventajas de los Enfoques de Costos y de Mercado II.- Procedimiento general para valuar equipos e instalaciones III.- Aspectos determinantes para la valuación de equipos e instalaciones IV.- Cálculo del Valor de Reposición Nuevo V.- Cálculo del Valor Neto de Reposición 6.- Casos prácticos
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1.- QUE SON LAS INSTALACIONES?
Las instalaciones se definen como:
“La acción o efecto de instalar o instalarse"
Se pueden definir también como:
“El conjunto de cosas instaladas"
La definición más clara, es la de que:
“las instalaciones son aquellas que son utilizadas para colocar servicios en un lugar o edificio"
Y en efecto, las instalaciones no son más que los servicios con que debe contar todo lugar
o inmueble, existiendo un sin número de ellas, acorde con el tipo de inmueble de que se
trate, llámese casa, edificio de oficinas, comercial, industrial, deportivo, de descanso, de
esparcimiento, etc.
Las instalaciones (servicios) y el inmueble que las alberga, forman una unidad única,
indisoluble y susceptible de rentarse. Esta unión es como el matrimonio, el uno no
puede ser sin la participación del otro y viceversa.
De la misma manera el inmueble perdería esta categoría si no llegara a contar con las
instalaciones - servicios - mínimas indispensables, así como las instalaciones no tendrían
su categoría, si no son albergadas por un edificio o lugar a los cuales servir. Imaginemos
un edificio o un gimnasio que no contara con ningún tipo de instalaciones: no luz, no
agua, no nada, ¿cual podría ser su valor?
Por lo tanto las instalaciones aunque en la mayoría de las veces permanecen ocultas, son
de vital importancia para el inmueble. A través de ellas el inmueble vive, se conserva y
en ocasiones aumenta el valor del inmueble frente a uno semejante. Esta dependencia se
puede comparar, con el cuerpo humano, en donde nuestros sistemas sanguíneo,
nervioso, etc., son el equivalente a las instalaciones, que sin ellas nuestro cuerpo no
trabajaría normalmente y cómodamente provocando una desvalorización con respecto a
otro cuerpo que contara con ellos.
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Las instalaciones tradicionalmente se han clasificado en:
- Eléctrica.
- Hidráulica.
- Neumática.
- Otras.
En la actualidad, esta clasificación ha sufrido una explosión demográfica aunada a una
promiscuidad técnica. Cada una de ellas se ha dividido y mezclado en diversas ramas de
especialización; así tenemos como muestra sistemas de supervisión de variables,
sistemas que monitorean constantemente el voltaje, el flujo, la presión, la temperatura,
etc. Pasando por los controles de iluminación, sonorización, circuito cerrado,
reciclamiento de aguas, control de riego, etc.
Con el advenimiento de nuevas tecnologías en todos los campos del conocimiento
humano, junto con la tendencia de ahorro de energía, del uso racional del agua y de la
contaminación del aire, las tendencias seguramente será hacer mas eficientes la
instalaciones, más versátiles y funcionales, por lo que su peso específico contribuirá
sustancialmente en el valor total de los inmuebles.
Concluyendo este capítulo, podemos entender que las instalaciones son los servicios
mínimos indispensable con lo que debe contar un edificio o lugar para que estos se les
pueda considerar como tales y no simplemente como una construcción o una área.
2.- QUE SON LAS INSTALACIONES ESPECIALES?
Partiendo de las definiciones anteriores, podríamos decir que las instalaciones especiales
serán los servicios especiales que requerirá el inmueble o lugar para poder funcionar
específicamente en su uso. Esto es, que si el inmueble o lugar ha sido construido o
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habilitado para que se use como cine, baño, oficina, etc. deberá contar con instalaciones
especiales que lo caracterizarán de los de otro uso.
Esta definición no implica que, por ejemplo, un edificio habilitado para hotel tenga
necesariamente que contar con caldera. Desde luego que este hotel se deberá encontrar
en un clima tropical y difícilmente se podrá clasificar con “una estrella “.
Ello significa que no necesariamente inmuebles del mismo uso, deban de contar con las
mismas instalaciones, pues hay edificios de oficinas que no disponen de elevador. Sin
embargo estamos ciertos de que aquellos inmuebles que cuenten con este tipo de
instalación, deberán cotizarse mejor y su demanda será mayor.
De la misma manera se puede calificar un inmueble industrial, que para ciertos giros, no
les será indispensable una espuela de ferrocarril, mientras que para otro tipo de giro,
esta instalación especial será indispensable. De igual manera se puede presentar con
cualquier otra instalación especial, de tal manera que en ocasiones, existen inmuebles o
lugares que cuentan con determinada instalación especial, que para el propietario actual
o futuro no tendrá ninguna utilidad, llegando incluso a ser un estorbo e impidiendo que el
inmueble se pueda comercializar más rápidamente.
La Comisión Nacional Bancaria y de Valores, para los efectos de la correcta
interpretación de estos conceptos, los describe en el anexo de la circular 1202, del
Instructivo para la Formulación de Avalúos de Inmuebles, - párrafo B, capítulo V,
referente a Avalúos de Terreno y Construcciones y sus Elementos de la Construcción, en
el inciso J), y en Capítulo IV Artículo 30, inciso IX -, de la siguiente forma:
INSTALACIONES ESPECIALES:
“Aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento
operacional del inmueble.”
ELEMENTOS ACCESORIOS:
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“Son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de
uso especializado, que en sí se convierten en elementos característicos del bien
analizado.”
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♦ Caldera en un hotel y baños públicos.
♦ Depósito de combustible en planta industrial.
♦ Espuela de ferrocarril en industria.
♦ Pantalla en un cinematógrafo.
♦ Planta de emergencia en un hospital.
♦ Butacas en una sala de espectáculos.
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
“Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble”
• Bardas, celosías.
• Rejas.
• Patios y andadores.
• Marquesinas.
• Pérgolas.
• Jardines.
• Fuentes, espejos de agua.
• Terrazas y balcones.
• Eventualmente cocinas integrales, cisternas, aljibes, equipos de bombeo, gas
estacionario.
• Otros.
Mientras tanto, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, define muy escuetamente
lo que son equipos e instalaciones en los inmuebles, incluso lo indica como una nota que
señala:
“Se entenderá como equipo e instalaciones propias de las construcciones, aquéllas que
permitan el acceso, la iluminación y la ventilación del inmueble, así como la alimentación
y descarga de agua para los servicios sanitarios.”
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La Tesorería del Departamento del Distrito Federal en su Manual de Procedimientos y
Lineamientos Técnicos de Valuación inmobiliaria en el Capítulo IV, artículo 29 , describe
el procedimiento para:
“. . . la revisión de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias de un inmueble se requerirán que estén desglosadas y valuadas por
separado. . . “
La octava cláusula del I artículo de las Disposiciones a las que habrán de sujetarse las
instituciones de crédito en la formulación de avalúos que aparecen en la circular 1201 del
14 de Marzo de 1994, termina el primer párrafo de la siguiente manera:
“ . . . Todas aquellas instalaciones especiales o elementos accesorios que formen parte
integral del inmueble, deberán considerarse con su valor unitario correspondiente,
señalando el valor de reemplazo así como su factor de depreciación.”
3.- ENERGIA ELECTRICA
Es importante mencionar que la mayoría de las instalaciones, actualmente tienen un
factor común: la electricidad, que sin ella no podríamos tener señalización, instrumentos,
operaciones y controles de todos y cada uno de los sistemas que forman las instalaciones
de cada inmueble, por simple que este sea, ya no digamos los edificios inteligentes, sino
los inmuebles que cada día se incorporan al mercado con esta tendencia, que más que
moda, es una necesidad de nuestros días, haciéndolos más eficientes, prácticos y
económicos cada días.
Cuando la energía eléctrica, deja de fluir en un inmueble, la producción y la actividad
para. No importa que las mayores inversiones se hayan realizado en los equipos más
precisos y sofisticados. Si el suministro eléctrico falla, cualquier inversión hecha será un
desperdicio. De ahí que en cualquier inmueble el sistema de distribución eléctrica es un
eslabón vital que debe llevar en forma eficiente y económica la energía eléctrica a los
equipos y sistemas que dependen de ella.
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En una planta industrial, el sistema de distribución de fuerza eléctrica oscila entre el 3%
y el 5% del costo total de la planta, incluyendo el equipo de proceso o manufactura.
En un sistema de distribución eléctrica intervienen dos conceptos básicos que son:
A.- Baja Tensión
B.- Alta Tensión.
Estos conceptos se identifican por los voltajes, siendo Baja Tensión, la que maneja de
120 a 550 volts, y de Alta Tensión, la que maneja de 2400 a 34,500 volts o mayores.
El primero se utiliza para la alimentación de máquinas, alumbrado y enseres eléctricos,
mientras que el segundo se utiliza para la transportación del fluido a largas distancias.
Las bases que a continuación se mencionan para el inventario de los equipos en campo,
son una guía, por lo tanto habrá equipos que se omitirán por ser muy amplia y variada la
rama del equipo eléctrico, sin embargo se tomarán en cuenta los más comunes o
frecuentes dentro de la industria en general.
El equipo eléctrico, se divide o clasifica en seis grupos diferentes. Estas clasificaciones
son dadas de acuerdo a sus características o servicios específicos, que desarrollan dentro
de un inmueble y son
I.- SISTEMA DE ALUMBRADO.
II.- PLANTAS DE ENERGIA Y TURBO GENERADORES.
III.- SUBESTACION ELECTRICA.
IV.- ALAMBRADO DE FUERZA.
V.- LINEAS DE TRANSMISION DE FUERZA.
VI.- TABLEROS DE INTERRUPCION.
I.- SISTEMA DE ALUMBRADO
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1) LUMINARIAS.
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Proceder a inventariar todas y cada una de las luminarias existentes, tomando en cuenta
a) Tipo de luminaria, lámparas, reflectores, arbotantes, etc.
b) Tipo de lámparas, incandescente, fluorescente, vapor de mercurio, de sodio, de
cuarzo, etc.
c) Capacidad en watts y voltaje.
d) Datos complementarios: Marca, tipo, modelo, etc.
2) TABLEROS.
Inventariar todos los tableros de alumbrado y/o centro de carga, con sus interruptores
correspondientes, que den servicio exclusivamente al sistema de alumbrado del
inmueble.
3) INSTALACION DE CABLEADO.
La instalación se tomará en cuenta por medio de planos eléctricos cuando existan, o en
su defecto, se hará físicamente. Para su descripción es necesario especificar cada
componente por unidad y representar la cantidad en metros o piezas, tomando en
cuenta:
a) Cable: Tipo y calibre.
b) Tubería: Tipo, material y diámetro.
c) Ducto: Tipo y dimensiones.
d) Charola: Material y dimensiones.
4) TRANSFORMADOR DE ALUMBRADO:
Los transformadores de alumbrado se especifican con datos técnicos de placa:
Marca, Tipo, Modelo, Serie, Capacidad en KVA, Tensión Nominal y Secundaria y todo dato
complementario, si es necesario.
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5) AREAS EXTERIORES.
En áreas exteriores se tomarán en cuenta todos los puntos antes mencionados,
incluyendo accesorios como: Postes de alumbrado, foto celdas, contactores magnéticos,
interruptores, etc. así como luminarias en edificios con servicio exterior
II.- PLANTAS DE ENERGIA Y TURBO GENERADORES
Dentro de esta clasificación, el procedimiento para su levantamiento se caracteriza por
medio de datos técnicos de placa y/o datos requeridos al cliente, o sobre la factura del
activo. Para su descripción de la planta de emergencia o turbo generador es necesario
tomar en cuenta:
1) GENERADOR.
a) Marca, tipo, modelo, serie, etc.
B) Potencia en KW Y/O KVA.
2) MOTOR.
a) Marca, tipo, modelo, serie, etc.
b) Número de cilindros
c) Tipo de combustión y combustible
d) Potencia en HP y en RPM.
3) ACCESORIOS DIVERSOS.
Dentro de los accesorios se incluyen también: Tablero de transferencia, con dimensiones
y contenido, sistema de escape o silenciador, tanque de combustibles, estructura y
cimentación para el soporte del equipo.
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III.- SUBESTACION ELECTRICA.
Una subestación eléctrica esta formada normalmente por tres partes complementarias,
las cuales son: Subestación eléctrica, transformador de potencia o distribución y tablero
de distribución en baja tensión.
Por su construcción, existen tres tipos de subestaciones, siendo estas:
A) Subestación tipo intemperie.
B) Subestación tipo interior.
C) Subestación tipo blindado o compacta.
La primera, como su nombre lo indica, se localiza a la intemperie y sus elementos
normalmente requieren más protección. Esta podría ser la diferencia contra la segunda
que está bajo techo y sus elementos se adecuan a esta circunstancia.
Por último, la subestación compacta o blindada, es aquella que esta contenida dentro de
una estructura metálica, donde cada equipo ocupa una celda, de tal manera que este tipo
de subestación es variable en cuanto al número de celdas y dependen de la necesidad,
arreglo o servicio que brinde esta al uso del inmueble. Las celdas se mencionan a
continuación y pueden estar en combinación.
a) Celda de medición.
b) Celda para cuchillas de prueba.
c) Celdas para cuchillas de paso.
d) Celda para accionado con o sin apartarrayos.
e) Celda de transición.
f) Celda de acoplamiento.
En general la descripción debe contemplar:
Voltaje, Corriente, Frecuencia, Capacidad en KVA, tensión en KV y servicios, como
estructura que soporta o guarda el equipo de la subestación; cimentación, etc.
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Del transformador de la subestación, su levantamiento se hace con datos técnicos de
placa, tomando en cuenta:
a) Marca, tipo, modelo, serie y servicio.
b) Capacidad en KVA.
c) Tensión nominal en el primario en KV y secundario en volts.
d) Tipo de enfriamiento.
e) Datos complementarios si es necesario.
f) Cimentación.
Los tableros de distribución en baja tensión se levantan tomando en cuenta:
a) Marca, tipo, modelo, serie, dimensiones y servicio.
b) Cantidad de interruptores y capacidad de cada uno de ellos.
En ocasiones, existen en las instalaciones eléctricas accesorios diversos que se deben de
incluir en el levantamiento. Estos pueden ser:
♦ Banco de capacitores, tableros de control y todos aquellos que dependan o den
servicio directamente a la subestación.
IV.- ALAMBRADO DE FUERZA
El sistema de alambrado de fuerza se divide en dos partes y se toman en cuenta
independientemente:
a) Sistema de alambrado de fuerza.
b) Sistema de tierras.
En los dos sistemas, su levantamiento en campo es por medio de planos eléctricos o
físicamente y tomados en una forma seccionada o general. Las bases para los dos
sistemas son las mismas y se describen a continuación.
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1) DESCRIPCION.
Describir el tipo de sistema y definir la sección o área que tomará en cuenta.
2) INSTALACION.
Para su descripción es necesario especificar cada componente por unidad y representar la
cantidad en metros o piezas, tomando en cuenta:
a) Cable: Tipo y calibre.
b) Tubería: Tipo, material y diámetro.
c) Ducto: Tipo y dimensiones.
d) Charola: Material y dimensiones.
V.- LINEA DE TRANSMISION DE FUERZA.
Las líneas de transmisión de fuerza, se caracterizan por ser aquellas que alimentan de
energía en alta tensión a todas y cada una de las subestaciones existentes en el
inmueble, ya sea en forma aérea o subterránea. Por lo tanto solo se tomarán en cuenta
las características que den servicio exclusivamente a este sistema. Las bases para su
desarrollo, son totalmente similares a las clasificaciones III y IV, dependiendo de su
forma de alimentación.
Aérea : Cable, postes, herrajes, aisladores, cortacircuitos, apartarrayos,
cuchillas desconectadoras, etc.
Subterránea : Trinchera, registros de tierra, cable, tubo, charola, etc.
VI.- TABLEROS DE INTERRUPCION.
Dentro esta clasificación se incluye todo el equipo eléctrico en general, que sirve para
protección y control de la maquinaria existente. En una palabra, los equipos eléctricos se
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agrupan por medio de tableros o centros de control de motores y/o en forma
independiente, siempre y cuando estos sean equipos especiales.
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Existen cuatro tipos de tableros, que van desde el más sencillo hasta el más completo y
son:
1) Tablero de interrupción eléctrico en pared.
2) Tableros de control eléctrico en gabinete.
3) Tablero de distribución.
4) Centro de control de motores.
Existe un quinto tipo referente a equipos especiales, así llamados por su servicio,
capacidad y características propias. Será necesario tomarlos en cuenta en forma
independiente.
Se mencionan algunos equipos especiales como son: Reguladores de voltaje, banco de
capacitores, arrancadores en baño de aceite, arrancadores a tensión reducida,
arrancadores tipo auto transformador, arrancadores para motores en alta tensión, etc.
VII.- OBSLOSCENCIAS Y DEPRECIACIONES.
1.- Es importante solicitar y analizar el diagrama unifilar del inmueble, para conocer el
sistema general del equipo eléctrico existente en cuanto a capacidad, distribución y
alimentación de cada uno de ellos.
2.- Los tres sistemas, de alumbrado, alambrado de fuerza y líneas de transmisión de
fuerza, siempre deben ser tomados en forma independiente en cuanto a su edad del
inmueble, por existir casos en que estos sistemas tienden a ser diferentes en edad,
ya sea por ampliaciones mayores o instalaciones generales nuevas.
3.- Todos los equipos eléctricos tienen gabinetes o cajas para la protección de los mismos
o de las condiciones externas de trabajo a estas características, se les identifica por
código conocido como NEMA y se da por medio de tipos y dependen de las
condiciones del área en que se ubiquen, es muy importante mencionarlos en la
descripción del equipo y accesorios.
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4.- Para la depreciación correcta del equipo eléctrico en general, tomar como base los
siguientes puntos:
A). EDAD: Son los años transcurridos que tiene el equipo desde la fecha de su instalación.
B). ESTADO: Es el estado físico en que se encuentra el equipo en condiciones normales
de trabajo, incluyendo mantenimiento preventivo y correctivo.
DEPRECIACION FISICA.
Pueden existir cinco estados físicos y son:
a) MB, Muy Bueno: Es el estado en que el equipo esta en optimas condiciones de
trabajo y desarrolla su máxima capacidad sin necesidad de
reparaciones o mantenimientos futuros.
b) B, Bueno: Es el estado en el que el equipo, por su edad transcurrida y/o uso que se le
ha dado, necesita de reparaciones o modificaciones menores, sin embargo
aun puede desarrollar casi su máxima capacidad.
c) R, Regular: Es el estado en que el equipo, por su edad transcurrida y/o uso que se le
ha dado, ha dejado de desarrollar su máxima capacidad y necesita de
reparaciones o modificaciones menores en un futuro próximo para elevar
y mantener su eficiencia.
d) M, Malo: Es el estado en el que el equipo ya no puede rendir su desarrollo normal de
trabajo y que necesita de reparaciones o reemplazos mayores en un
futuro muy cercano.
e) CH, Condición de reemplazo; Es el estado del equipo que ha dejado de rendir su
desarrollo totalmente, debido al uso en un 100% de su vida útil y aun
cuando se le hagan reparaciones o reemplazos mayores, resulta ya
incosteable la inversión en reparaciones. En este nivel, el valor que se le
puede asignar será la cantidad de kilos que pese el equipo.
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OBSOLESCENCIAS
Se pueden presentar en una forma económica, tecnológica y funcional
Recordando lo expuesto en el curso APUNTES DE VALUACION DE MAQUINARIA Y
EQUIPO, citamos lo siguiente:
“Obsolescencia económica: Es la pérdida de valor provocada por condiciones externas al
activo o propiedad, por:
1.- Reglamentaciones gubernamentales.
2.- Disponibilidad de materia prima.
3.- Disponibilidad de mano de obra.
4.- Acceso a mercado.
5.- Capacidad de generación de ingresos.
6.- Conceptos administrativos-gerenciales".
"Obsolescencia funcional: Es la pérdida de valor provocada por condiciones intrínsecas al
activo o propiedad.
Las causas de obsolescencia funcional son:
1.- Falta de utilidad.
2.- Capacidad excesiva.
3.- Cambio de diseño.
4.- Eficiencia.
VIII.- SEGURIDAD.
No queremos terminar este capítulo sin mencionar lo importante que es la seguridad y
protección al llevar a cabo el levantamiento de campo. A continuación citamos algunas
precauciones que se deben tomar antes del levantamiento:
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a). No usar nunca anillos, relojes, cadenas, flexometros o cualquier otro material
metálico en nuestro cuerpo y sobre todo dentro de AREAS PELIGROSAS
eléctricamente.
b). Nunca introducirnos a subestaciones tipo abierto, salvo en casos mucho muy
especiales y tomando las medidas de seguridad correspondientes.
c). Nunca abrir o tocar cualquier equipo o gabinete eléctrico, así como introducir
cualquier parte de nuestro cuerpo, aun estando desconectados estos equipos, ya que
pueden ser operados automáticamente o formarse campos magnéticos en los cuales
podemos ser atraídos o recibir una descarga eléctrica.
d). Dar aviso siempre a cualquier compañero de trabajo, o en su defecto, a la gente
encargada del área donde estará trabajando, avisando que llevará a cabo un
inventario físico, para que en caso de accidente o emergencia, se nos localice
fácilmente.
f). En todos los puntos mencionados, debemos de tener presente siempre, que el voltaje
que se maneja a nivel industrial, es suficiente como para que las consecuencias sean
fatales.
4.- DESCRIPCION Y DIMENSIONAMIENTO DE EQUIPOS E INSTALACIONES
Dentro de la gran variedad de instalaciones y equipos con que llegan a contar los
inmuebles, tenemos la siguiente lista.
♦ Antenas parabólicas.
♦ Alberca y chapoteaderos.
♦ Bóvedas de seguridad.
♦ Calefacción.
♦ Elevadores y montacargas.
♦ Escaleras electromecánicas.
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♦ Equipos de aire acondicionado.
♦ Equipos de aire lavado.
♦ Equipos contra incendio.
♦ Equipos de seguridad y circuitos cerrados de T.V.
♦ Pozos artesianos.
♦ Pararrayos.
♦ Riego por aspersión.
♦ Sistema de sonido ambiental.
♦ Sistema hidroneumático.
♦ Sistema de aspiración central.
♦ Subestación eléctrica.
♦ Sistema de intercomunicación.
♦ Sistema de detección de humo.
♦ Sistema de Sprinkler.
♦ UPS.
Algunos de estos equipos e instalaciones se describirán y se dimensionarán para que
cuando se tenga que trabajar con instalaciones, el valuador de inmuebles pueda
describirlos de la forma mas correcta, con lo que podrá ayudarse para encontrar sus
valores, vidas y obsolescencia.
I.- SUBESTACIONES COMPACTAS: 13.8 y 23 kv.
Factor determinante en toda instalación industrial o comercial moderna, es la continuidad
en la distribución y regulación de la energía eléctrica.
La subestaciones compactas para 13.8 y 23 kv, servicio interior o intemperie, constan
esencialmente del espacio para recibir la acometida de la compañía suministradora y el
equipo de medición, el equipo de seccionamiento, protección o maniobra.
Se maneja normalmente por celdas modulares, siendo estas:
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1). Celda de acometida y medición.
Esta celda permite alojar el equipo de medición de la compañía suministradora junto
con la acometida
2). Celda de cuchillas de prueba.
Normalmente contiene tres cuchillas trifásicas tipo H245G, de operación en grupo sin
carga y con un accionamiento desde el frente del tablero. Para hacer las conexiones
necesarias de medición de la compañía suministradora.
Llega a existir otra celda en ocasiones llamada celda de seccionado, teniendo como
objetivo aislar el resto de las celdas para permitir dar mantenimiento.
La DGE, recomienda el aislamiento de la celda de seccionador, por medio de
desconexión que antecede al interruptor bajo carga.
3). Celda de seccionador.
Esta celda contiene un seccionador tripolar u fusibles de alta tensión o alta capacidad
interruptiva, con disparo rápido contra corriente de corto circuito y contra operación
monofásica o bifásica, después de fundirse un fusible. Este seccionador se opera
desde el frente del tablero y un seguro mecánico evita abrir la puerta si no esta
desconectado el seleccionador., En la misma celda van montados 3 apartarrayos para
el voltaje adecuado, conectados a un sistema con neutro a tierra.
4). Celda de acoplamiento.
Esta celda es para acoplar el transformador. Puede ser a la izquierda como a la
derecha y sirve para acoplarse y adaptares a la garganta del transformador
Para especificar una subestación se requiere
datos:
Ejemplos:
Cantidad y tipos de celda
4, c. Medición, c. Cuchillas de prueba, c. Seccionador, c. acoplamiento
Servicio: Interior o Intemperie Interior
Tensión de servicio: 13.8, 23 y especiales 34.5 kv
13.8 kv
Neutro puesto a tierra rígidamente o neutro aislado
Neutro puesto a tierra rígidamente
Capacidad de transformador o corriente nominal
500 Kva.
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De los fusibles
El lado donde se colocara el transformador Izquierda
Medidas de la garganta del transformador 900 mm x 400 mm
Altura de la garganta 1650 mm
II.- TRANSFORMADORES.
Existen Transformadores de Potencia, con capacidades mayores a 500 kv y hasta 5000
kv en una amplia gama de tensiones. También se fabrican Transformadores de
Distribución, con capacidades que van desde 75 kv a 500 kv, e igualmente que los
anteriores, en una amplia gama de tensiones.
III.- TABLERO DE DISTRIBUCION:
Son gabinetes que concentran y alojan equipos de control, medición y distribución
secundaria de energía en baja tensión.
Los equipos y accesorios de distribución, control, señalización y medición, se instalan en
form permanente, sobre placas fijas dentro de los gabinetes. Están diseñados para alojar
en su interior interruptores termo magnéticos, por lo que son ideales para la
concentración, protección de líneas contra los efectos de cortocircuito y sobrecargas en
las distribuciones derivadas y de alumbramiento que exigen edificios, industria y en
general todo comercio.
Se especifica de la siguiente manera y dependiendo del fabricante:
Tensión nominal Hasta 600 VCA, 250 VCD
Barras colectoras 225, 400, 600, 800, etc. Amperes
Frecuencia 50, 60 HZ
Zapatas principales 225, 400, 600, 800, etc. Amperes
Interruptor principal 225 a 800 Amperes
Interruptores derivados 15 a 600 Amperes
Clases de protección Servicio normal, interior a prueba de
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Polvo
IV.- PLANTAS DE EMERGENCIA.
Su función principal es el de contar con soporte de suministro de energía en momentos
que falla la compañía respectiva, permitiendo continuar con la operación del inmueble,
para procesos o servicios que pueden pararse inmediatamente, como el alumbrado de
emergencia para desalojo de personal, seguridad, etc. hasta suministrar energía extra.
Normalmente las plantas se suministran con tablero de control y tablero de transferencia.
Existen plantas accionadas por motores de combustión a diesel, gasolina o gas.
Se especifican de la siguiente manera:
♦ Potencia de la planta en KVA o en KW.
♦ Combustible: Diesel, Gasolina o gas.
♦ Debe incluir, tablero de control, tanque de combustible y escape.
Una planta diesel, de 100 KW (130 KVA aprox.) en septiembre de 1998, costaba sin
instalación, alrededor de 100,000.00 Dlls.
V.- AIRE ACONDICIONADO.
Existen desde sistemas centrales hasta unidades personales, pasando por las unidades de
ventana.
Normalmente consisten de un compresor, un condensador y un difusor.
Se especifican de la siguiente manera:
♦ Capacidad, normalmente en BTU-Hr o en Toneladas, correspondiendo 12,000 BTU a una Tonelada de enfriamiento.
♦ Voltaje, fases, frecuencia.
♦ Amperaje.
♦ Eficiencia en BTU/Watt
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Otro componente en equipos más completos, sofisticados y de mayor capacidad son los
enfriadores, llamados CHILLERS, estos pueden, manejar agua o refrigerante como el
freón o el Glycol etileno, en uno o varios circuitos.
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VI.- TANQUES HIDRONEUMATICOS:.
Se utilizan para almacenar agua y mantenerla a cierta presión, con lo que impulsan el
líquido a cualquier toma a una presión constante, lo que mantiene la bomba con un
mínimo de arranques. Ello incrementa su vida y ahorra energía.
Normalmente están construidos en placa de acero al carbón y contienen un diafragma y
una membrana plástica que permite mantener el agua sin contacto con el aire.
Se puede especificar, primeramente, por sus dimensiones, por la capacidad de descarga
de la bomba en litros o galones por minuto y por la presión de trabajo, especificando si
es residencial, comercial o industrial.
El sistema hidroneumático esta formado por bomba(s), tablero de control y transferencia,
válvulas y tanque.
VII.- TORRES DE ENFRIAMIENTO.
Se especifican de la siguiente manera:
♦ Capacidad, normalmente en BTU-Hr o en Toneladas, correspondiendo 12,000 BTU a una Tonelada de enfriamiento y en ocasiones en Kcalorias.
♦ Voltaje, amperaje, fases, frecuencia, de la(s) bombas de agua y del motor del
ventilador. ♦ Eficiencia en BTU/Watt.
VIII.- ELEVADORES.
Otra de las instalaciones que cada vez se requiere valuar por separado, y que su peso
específico es de consideración, son los elevadores de personal y de carga, por lo que
ampliaremos la descripción de este equipo.
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a). COMPONENTES PRINCIPALES DEL ELEVADOR.
b). CONTROL DE MOTORES.
c).TIPOS DE MANDO.
d). GRUPOS DE ELVADORES.
e). ESTUDIO DE TRÁFICO.
f). CARACTERISTICAS.
g). MARCO JURIDICO.
a). COMPONENTES PRINCIPALES DEL ELEVADOR.
1.- Cuarto de Maquinas.
♦ Tablero de control.
♦ Regulador de velocidad.
♦ Máquina Tractora.
♦ Cables de tracción.
2.- Carro.
♦ Cabina.
♦ Puertas.
♦ Rieles de guía.
♦ Contrapeso.
b). CONTROL DE MOTORES.
Los motores constituyen una parte muy importante del elevador. Se localiza
normalmente en la parte superior del cubo de éste y se encuentra incluido dentro del
sistema tractor. En algunos equipos, se encuentran en la parte inferior de dicho cubo.
Este control se ha determinado en función de la velocidad deseada de operación del
equipo. Normalmente se utilizan motores de corriente alterna para capacidades bajas, y
de corriente directa para capacidades mayores, encontrándonos que con un motor de
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corriente alterna, podemos alcanzar velocidades máximas de 1 metro por segundo,
mientras que para velocidades mayores se utilizan motores de corriente directa.
Existen acoplamientos de motores de doble velocidad, donde uno proporciona la
velocidad de viaje y otro proporciona la velocidad de aproximación, normalmente a baja
velocidad.
Los controles deben localizarse lo más próximo al motor. Normalmente se ubican en la
parte superior del cubo, alojándose junto con el sistema tractor. En esta área deberá
existir un altura tal que permita principalmente maniobrar perfectamente para la
instalación y mantenimiento del sistema tractor, control y operación del mismo, además
de permitir un espacio suficiente, que en caso de emergencia, amortiguará la velocidad
del equipo. A esta construcción en exceso se le llama sobre paso, dimensión que esta en
función de la velocidad del elevador.
c). TIPOS DE MANDO.
Se refiere al tipo de control del elevador, existiendo desde el más simple, que es el
simple sonoro y sin memoria, pasando por el automático simple, el colectivo
sencillo que cuenta con criterio limitado, hasta llegar a los que cuentan con
mandos con criterio y memoria.
No hay un tipo común de mando; cada elevador tiene operaciones particulares para el
inmueble al cual presta servicio. El más usual es el mando colectivo selectivo.
d). GRUPOS DE ELEVADORES.
Es llamado así cuando existe más de un elevador, brindando los mismos servicios, a los
mismos niveles. Contará con un mando que controlará a todos los elevadores,
eficientándolos, sincronizando su servicio entre ellos y existiendo la posibilidad de
programar su operación para diferentes situaciones, mismas que se guardarán en la
memoria del mando, pudiendo decidir como operarán los elevadores, simultáneamente,
desfasados, a contra flujo y adoptar un tipo de operación a determinada hora, y a
28
determinado día. Así se tiene términos como Trafico Intenso – movimiento equilibrado;
Trafico normal, trafico nocturno.
Lo último en el mercado de elevadores es la modalidad de tener un control alfa-numérico,
donde el ocupante teclea el piso, la persona a visitar, etc.
e). ESTUDIO DE TRAFICO.
Este consiste en el análisis de movimientos que tendrá el inmueble dependiendo de su
tipo. Así tenemos:
♦ Para servicio departamental,
♦ para servicio de oficinas, particulares y públicas,
♦ para hoteles, etc
La circulación de personas o carga en función de la densidad de ocupación y que tipo de
trabajo se desarrollará en el inmueble, horas pico, frecuencia, etc., permitirá determinar
el número de elevadores, sus dimensiones, la velocidad y su operación , lo que a al
postre nos indicara que tipo de mando se necesitara instalar.
f). CARACTERISTICAS.
Existen de diversas velocidades, siendo la menor de 0.7 metro por segundo, hasta los 12
metros por segundo, para servicios de una sola parada, con una altura considerable,
hasta los más comunes, de 3.5 a 4 metros por segundo.
Existen básicamente dos tipos de elevadores de tracción mediante poleas y cables, y de
pistón hidráulico. Este último, ha tomado auge últimamente.
El de tracción es más barato que el de pistón y su principio radica en la adherencia de los
cables sobre la polea de arrastre; incluso existen de doble vuelta, sobre la polea para
aumentar la adherencia, la tracción y evitar el deslizamiento.
29
El número de cables no es en función de la seguridad, ni por su capacidad de carga, sino
más bien es para aumentar el área de adherencia.
Como se mencionó, las velocidades fluctúan entre 0.70 metros por segundo, hasta los
más veloces, de 12 metros por segundo. La velocidad más usual es la de 3.5 a 4 metros
por segundo.
Una de las partes importantes de los elevadores, es su regulador de velocidad
(gobernador), que esta constantemente controlando la velocidad del carro, frenándolo
mediante zapatas embonadas sobre los rieles de acción retardad. Además cuenta con
zapatas de acción inmediata que se incrustan sobre el riel materialmente.
Los rieles por lo general son dos y dependiendo del tipo de carga, pueden llegar a ser
cuatro. Se pueden encontrar desde terminado en bruto, hasta los rectificados y pulidos.
Dependiendo de la velocidad del carro y dimensiones, las características de estos esta
normada.
En cuanto al tipo de cable utilizado, este debe tener características propias del servicio
que prestará. Así se debe de tener alta flexibilidad para permitir su enrollamiento
constante y no perder capacidad de carga a través de su desgaste y rotura de hilos. En
estos, se deben de estar revisando constantemente, sus diámetros, estado, apariencia,
etc., dependiendo del servicio que presta.
El cable que se utiliza en grúas o montacargas, es muy diferente al utilizado en
elevadores.
Normalmente los fabricantes especifican calibres mayores en la alimentación eléctrica del
mismo, previendo con esto su agotamiento prematuro, dada la frecuencia de arranques y
paradas de estos.
De los accesorios con que cuentan los elevadores, están las trabas electromecánicas en
cada piso, que sirven para mantener y cerrar las puertas; los operadores de puertas que
se acoplan a los accesos y que permiten abrir simultáneamente las puertas del carro y
30
del piso; la cabina que cuenta con puerta de emergencia y que solo puede abrirse por el
exterior. Normalmente esta localizada sobre el techo de la misma.
En la fosa se localizan los sistemas de amortiguación de emergencia, que según la
velocidad del elevador requieren resortes, para los de baja velocidad, y gatos hidráulicos
para los de alta velocidad.
Actualmente los nuevos elevadores cuentan, además de todo lo anterior, con sistemas de
detector de descarrilamiento del contrapeso, alarmas y controles conectados a los
sistemas contra incendio de los inmuebles, detectores de sismos, alumbrado de
emergencia dentro de las cabinas, en el foso y cuarto de motores; instrumentación
electrónica y hasta llegan a contar con sistemas de refrigeración particular.
Existe una relación directa entre la velocidad, la carga y la capacidad del motor. Así
tenemos que para un mismo motor, bajando su velocidad, se aumenta la carga del
elevador. En la realidad esta proporción no se puede variar en los ya instalados. Ello se
realiza durante él cálculo de uno nuevo, con lo que se puede abaratar un equipo.
Actualmente con los motores recientes, se ha logrado dar un confort a los elevadores, al
contar con motores llamados VVVF, velocidad variable frecuencia variable, permitiendo
alcanzar un alto rango de velocidades y un frenado y arranque suaves.
NUEVOS DISPOSITIVOS. ♦ Componentes electrónicos con sistema propio de refrigeración
♦ Detector de descarrilamiento del contrapeso.
♦ Detector contra incendio del edificio.
♦ Detector de sismo.
♦ Alumbrado de emergencia en cabina.
♦ Monitoreo y control de tráfico, con microprocesadores integrados a los comandos.
♦ Variador de frecuencia, con motores de C.A., que proporcionan paradas precisas y
niveladas, con aceleración y frenado suaves ( confort )
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La mayor obsolescencia se ha dado en los mandos, al pasar de los relevadores
electromagnéticos, al transistor y de este, al microprocesador actual.
La vida útil estimada para un elevador de pasajeros, fluctúa entre los 15 y 20 años.
El costo del elevador no es proporcional a las paradas, ya que si bien aumentaría la
longitud de los cables, no necesariamente se tendría que modificar y/o aumentar la
capacidad del motor, por lo que el aumento en el precio no sería proporcional.
Finalmente después de asomarnos someramente por el campo de los elevadores,
llegamos a la conclusión de que cada elevador es como un traje a la medida.
En el mercado nacional existen alrededor de 10 fabricantes de elevadores, siendo los más
conocidos: Otis, Schindler, Mitsubishi, Kone, Sabien, Swis, Thyssen, etc.
G). MARCO JURIDICO.
Por una parte, tenemos el Artículo 59, inciso IV del Reglamento de Construcción, en el
que se precisa de la tramitación de licencia para la instalación y construcción de
ascensores – elevadores –.
Por otra parte la Ley Federal sobre Metrología y Normalización, también contempla las
características de los ascensores y por último tenemos la Norma Mexicana del 20 de
febrero de 1998, - NOM 053 SCFI 1994 - referente a elevadores eléctricos de tracción
para pasajeros y carga, en la que se refieren especificaciones de seguridad y métodos de
prueba.
NOM 053 SCFI 1994
♦ Del cubo.
♦ Construcción.
♦ Paradas.
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♦ Ubicación.
♦ Fosa.
♦ Usos del cubo.
♦ Del cuarto de maquinas y poleas.
♦ Accesos.
♦ Dimensiones.
♦ Puertas.
♦ Ventilación y temperatura.
♦ Iluminación.
♦ Maniobras de instalación y mantenimiento.
5.- COMO VALUAR EQUIPOS, INSTALACIONES Y ELEMENTOS ACCESORIOS.
I.- VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LOS METODOS DE COSTOS Y DE MERCADO.
Es común en la práctica valuatoria, escuchar argumentos para usar un enfoque u otro al
valuar un equipo y al entregar el avalúo al cliente. Generalmente se hace la siguiente
pregunta: ¿ A este precio puedo yo vender mi propiedad?, queriéndonos decir, ¿ Este es
su valor de mercado?. La circular 11.18, de la entonces Comisión Nacional de Valores,
se refiere casi totalmente al Método de Costos.
La realidad es que los dos enfoques para valuar equipo, maquinaria e instalaciones son
igualmente buenos, aún cuando se trate de avalúos para uso continuado, como negocios
en operación o para venta. La confiabilidad de ambos métodos depende de:
A) En el caso de los costos.-
1). La precisión con que se determine el costo o valor de reposición
nuevo.
2). Tener fuentes confiables para establecer la edad, la vida útil y la vida útil
remanente.
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3). La exactitud en la determinación de la depreciación por todas las causas: edad,
conservación y obsolescencia(s). Esto es el punto crítico en un avalúo por el
Método de Costos.
B) En el caso de mercado.-
1). El grado de equivalencia entre el bien a valuar y las referencias que se disponga en
el mercado.
2). La fecha de los valores de venta y la ausencia de condiciones anormales en las
operaciones.
3). La precisión con que se establezcan los elementos adicionales de valor para el bien
(ubicación, proyecto, fletes, instalaciones, acondicionamientos, etc.).
En el medio nacional, es muy común y más accesible utilizar el Enfoque de Costos, pues
normalmente no existen datos fidedignos de mercado, ni de transacciones de inmuebles,
ni de equipos y maquinaria usados. A continuación indicamos las correspondencias entre
los dos enfoques, donde presentamos las ventajas y desventajas de ambos.
VENTAJAS
METODO DE COSTOS METODO DE MERCADO
1) Tiene aplicación universal. 1) El VNR se estima a partir de la interpretación de datos reales de mercado.
2) Es fácil de entender y aplicar. 2) Es muy concreto e igualmente
fácil de entender y aplicar.
3) Puede ser más preciso, dado que el
único elemento subjetivo es la
depreciación, por las causas que
estime el valuador.
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DESVENTAJAS.
METODO DE COSTOS METODO DE MERCADO
1) No es aplicable a activos que no
pueden reproducirse.
1) No es aplicable a activos fijos
2) La vida útil a considerar no es un
parámetro predeterminado
2) Dado que nunca existen 2 bienes iguales,
deben hacerse estimaciones para ajustar
precios de bienes similares
3) La estimación del castigo por
obsolescencia, requiere de un
conocimiento profundo del
bien y sus usos alternativos.
3) Conocer las verdaderas causas que
motivaron la venta o la compra en el
mercado libre, es difícil.
II.- PROCEDIMIENTO GENERAL PARA VALUAR EQUIPOS E INSTALACIONES.
Los equipos e instalaciones que forman parte del inmueble, se deberán valuar como si
fueran activo fijo. El activo fijo tiene vida limitada en función de su edad, su
obsolescencia y su uso.
La valuación de maquinaria, equipo e instalaciones, requiere de un amplio conocimiento
de los mismos físicamente y del ejercicio de un sano juicio después de que la información
necesaria es obtenida y analizada.
El procedimiento para realizar un avalúo de maquinaria, equipo e instalaciones, debe
consistir de:
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Identificación
Descripción
Costeo
Depreciación
Definición del valor
La identificación deberá hacerse de acuerdo al listado de equipos, maquinaria e
instalaciones por valuar. Debe reconocerse cada pieza del equipo y realizar las
investigaciones necesarias de la identidad de cada bien.
El valuador debe describir cada una de las máquinas, equipos e instalaciones, de manera
tal que cualquier persona que lea el reporte, lo pueda entender. La descripción debe
incluir como mínimo:
a). Nombre del equipo.
b). Marca.
c). Modelo, estilo, tipo, capacidad, dimensiones, peso.
d). Número de serie.
e). Motores, tipo, potencias, fases, R.P.M, fuente de energía.
f). Accesorios, modificaciones.
g). Controles, tuberías, diámetros, materiales, longitudes.
Con los datos mencionados en los párrafos anteriores, se obtendrán las evidencias de
costo, que permitan obtener el Valor de Reposición Nuevo.
III. – ASPECTOS DETERMINANTES PARA LA VALUACION DE EQUIPOE E INSTALACIONES.
La inspección de campo constituye un punto crítico en el proceso de valuación y de ella
depende en gran medida el éxito del estudio de valuación, ya que no es posible realizar
un buen avalúo sin un buen trabajo de campo. En otras palabras, deben recabarse la
información técnica necesaria para su costeo y las características más relevantes sobre el
estado de conservación y obsolescencia.
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La condición física que presenta el bien, es un indicativo de la vida remanente probable y
refleja la utilidad que se puede esperar del mismo. Las condiciones de operación local
bajo las cuales opera, como son: el polvo, la humedad, el humo, gases y vapores, la
exposición a los elementos climáticos, etc., son condiciones que afectan la vida futura
esperada; la intensidad de uso debe tomarse en cuenta muy detenidamente.
El análisis del tipo de mantenimiento, es un aspecto fundamental del trabajo de campo,
muchas veces mal entendido o soslayado.
La edad cronológica del bien debe ser corregida, para que represente la vida útil
consumida real, esto es, basándose en la fecha y condiciones de adquisición ( nuevo,
usado, reconstruido ), contra el estado que guarda al momento de la inspección.
Toda la información recabada junto con el inventario, forma parte del expediente del
levantamiento en campo, que es la piedra angular para el proceso posterior del avalúo.
IV.– CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION NUEVO.
POR COSTOS ESPECIFICOS.
A) .- Fórmula y definiciones.
VRN = Costo de cotización +Fletes + Ingeniería + Instalaciones + Gastos de
importación
COSTO DE COTIZACION: Es el precio actual al que el fabricante vende un bien nuevo,
que sustituye al bien valuado, generalmente L.A.B. ( libre a bordo ) en sus instalaciones.
FLETES: Es el costo que representa transportar el bien nuevo desde las instalaciones del
fabricante, hasta la dirección donde se encuentra el bien valuado.
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INGENIERIA: Es el costo estimado para la ingeniería de detalle, gastos de procuración e
inspección, supervisión de montaje y otros renglones similares, que al registrar un bien,
se contabilizan como componentes del costo del mismo.
INSTALACION: Es el costo estimado para dejar operando el bien, incluye la
cimentación, montaje, alimentación eléctrica, neumática, hidráulica, control,
señalización, etc...
GASTOS DE IMPORTACION ( para bienes extranjeros ): Son los gastos en que se
incurriría para la importación de un bien similar al valuado, incluyendo derechos y gastos
aduanales.
B) Fuentes de información para costos específicos.
Costos de cotización
1.- El proveedor o fabricante original es la mejor opción, porque puede informar
adicionalmente sobre cambios tecnológicos, edad del bien, obsolescencia, etc.
2.- Libros o manuales de costos, catálogos o listas de precios.
3.- Índices específicos aplicables a los costos originales. A pesar de la facilidad que
representa este método, tiene inconvenientes: El costo original puede no estar
debidamente registrado o referirse a bienes usados.
Los índices que se usen pueden no ser adecuados, si los fabricantes cambian políticas
de precios, etc.
No obstante que La circular 11.18 de la CNB y V., prohibe terminantemente el uso de
índices emitidos por el Banco de México, el 5º documento de adecuación al Boletín B-10,
de fecha 1º de Enero de 1997, exige se usen índices. Nosotros particularmente
recomendamos no usar índices y realizar una investigación específica para llevar a cabo
el avalúo.
4.- Por estimación de precios.
a) A partir del costo directo de los componentes del bien, más indirectos.
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b) De equipos similares de otros fabricantes, con los ajustes pertinentes
por clase, calidad, etc...
c) De equipos de otra capacidad, por ejemplo, usando una especie de escalación de
precios conocidos, de otros equipos de diferente capacidad.
Existe un método conocido como el de los seis decimos (6 / 10), empleado cuando no se
cuenta con información en el mercado de un equipo o máquina de la misma capacidad a
la que estamos valuando, existiendo equipos similares pero de diferente capacidad.
Eb = Ea (Cb / Ca) ^ 0.6
Donde: Ca = capacidad del equipo a Cb = capacidad del equipo b
Ea = costo de equipo a Eb = costo de equipo b
FLETES.
Este elemento del costo constituye el total de la maniobra de transporte, y se puede
obtener de:
a). Los registros del costo original del bien, donde se analizan como un % adicional al
costo de cotización.
b). Datos de proveedor, del transportista.
c). Cálculos directos, de acuerdo con la distancia, el peso, el volumen y el propio
costo del bien.
INGENIERIA.
Se puede obtener:
a). De los registros del costo original del bien, donde se analizan como un % adicional
al costo de cotización.
b). De datos del proveedor.
c). De libros y manuales de costos.
d). De calculo efectuado por el valuador.
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GASTOS DE IMPORTACION.
Se pueden obtener de:
a) Los libros o registros electrónicos de aranceles que publica la S.H.C.P...
b) La fracción arancelaria por la que fue importado el bien.
c) La información a través de agentes aduanales.
POR INDICES ESPECIFICOS.
Fórmula y definiciones
Valor Nuevo de reposición = Costo original en libros x Indice específico.
VNR = Costo Histórico X Indice específico.
COSTO ORIGINAL EN LIBROS: Es la cantidad con la que el bien fue registrado en
la contabilidad de la empresa, cuando fue dado de alta (Costo histórico).
INDICE ESPECIFICO: Es el indicador por el que se multiplica el costo original para
traerlo desde la fecha en que fue registrado hasta la fecha del avalúo.
Además de los inconvenientes señalados en la página anterior, este método
presenta otros inconvenientes cuando:
- El fabricante original ya no existe.
- El bien es muy antiguo y el índice es muy grande
( Mayor probabilidad de error)
Algunos casos donde es plenamente justificable usar el método de índices específicos
son:
- Cuando se tiene un avalúo inicial adecuado y de fecha reciente.
- Cuando se requiere un avalúo a orden de magnitud.
V.- CALCULO DEL VALOR NETO DE REPOSICION.
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Como se ha mencionado, proviene de conocer el Valor Nuevo de Reposición del bien a
valuar, de uno igual o semejante, debidamente homologado, el cual se afectará por los
factores correspondientes a su edad efectiva, a su estado de conservación y
mantenimiento y a la obsolescencia funcional y económica que presenta,
representándose como
VNR = VRN x Fact. edad x Fact. conservación x Fact. Obsolescencia
Los rangos de los factores fluctuarán desde 1.0 en conservación y mantenimiento, hasta
0.10 en obsolescencia que minimiza el valor hasta casi extinguirlo, quedando finalmente
el valor de rescate.
BOLETIN “F”
TABLA DE VIDAS UTILES DE ALGUNOS EQUIPOS EN AÑOS.
EQUIPO VIDA UTIL (años)
Aislamiento 20
Arrancadores eléctricos 20
Alambrado para alumbrado 20
Accesorios de electricidad 15
Bombas 15
Calderas de vapor 20
41
Calentadores 20
Calentadores de gas 16
Cocinas 10
Compresores 20
Compresores de vacío 20
Condensadores de superficie 15
Deshumidificadores 10
Elevadores de pasajeros 20
Elevadores de carga 25
Enfriadores 20
Estructuras tubulares 25
Extractores 15
Filtros de agua 25
Incineradores 14
Intercambiadores de calor 20
42
BOLETIN “F”
TABLA DE VIDAS UTILES DE ALGUNOS EQUIPOS EN AÑOS.
EQUIPO VIDA UTIL (años)
Lavanderías 15
Máquinas de vacío 15
Montacargas 16
Motores 15 a 20
Muebles de baño 25
Precalentadores 20
Refrigeración 11
Sistemas de Refrigeración 20
Sistemas de aire acondicionado hasta 20 ton 20
Sistemas de aire acondicionado hasta 15 ton 15
Sistemas de aire acondicionado hasta 5 ton 10
Sistema de colección de polvo 15
Sistema de alarmas contra incendio 25
Sistema de rociadores de agua (sprinker) 20
Sistemas de telefonía 20
Sistema de inyección de aire 15
Tableros eléctricos 20
Tanques de gas 16
43
44
Tanques o depósitos de acero 30
Torres de enfriamiento 15
Tubería de gas, aire y agua 25
Tuberías 20
Transformadores 25
Válvulas 5 a 20
Ventiladores 15