usulan penelitian · web viewbidang unggulan: kebijakan, budaya dan informasi kode/nama rumpun...
TRANSCRIPT
Bidang Unggulan: Kebijakan, Budaya dan InformasiKode/Nama Rumpun Ilmu: 571/ Manajemen
KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHAT
PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
USULAN PENELITIAN
Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen UNPADOleh:
Erman Sumirat, SE, MBuss, Ak
Deru R Indika, SE, MBA
DIREKTORAT RISET DAN PENGEMBANGAN KEPADA MASYARAKATUNIVERSITAS PADJADJARAN
KEMENTRIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI
2016
HALAMAN PENGESAHAN
Judul Penelitian : PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
Kode/Nama Rumpun Ilmu
: 571/Manajemen
Bidang Unggulan PT : Kebijakan, Budaya dan InformasiTopik Unggulan Peneliti
: Daya Saing, Perhitungan Formulasi Kuota, Persaingan dan Keberlangsungan Usaha, Kebijakan Ekonomi
Ketua Penelitia. Nama Lengkap : Erman Sumirat, SE, MBuss, Ak
b. NIDN : 0028107704c. Jabatan
Fungsional: Lektor
d. Program Studi : Manajemen dan Bisnise. Nomor HP : 08122038021f. Alamat Surel : [email protected]
Anggota Peneliti (1) :a. Nama Lengkap : Deru R Indika, SE, MBA
b. NIDN :c. Jabatan
Fungsional: Asisten Ahli
d. Program Studi : Manajemen dan Bisnise. Nomor HP :f. Alamat Surel :
Bandung, 31 Maret 2016
Mengetahui,Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Ketua Peneliti,
(Nury Effendi, SE, MA, Ph.D) (Erman Sumirat, SE MBuss Ak)NIP 1956082519840310 NIP 197710282006041002
BAB IPENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penelitian
Kota Bandung merupakan salah satu kota besar di Indonesia yang memiliki jumlah penduduk cukup padat dengan tingkat pertumbuhan yang tinggi. Tercatat dalam kurun waktu 5 tahun terakhir (2009 sampai dengan 2014) rata-rata pertumbuhan penduduk Kota Bandung adalah 1,88 %, dengan rata-rata kepadatan dalam kurun waktu tersebut 14.651 jiwa/km2. Seiring dengan pertambahan penduduk dan perkembangan kota, Kota Bandung direncanakan untuk dapat menampung 4 juta jiwa penduduk pada tahun 2031. Implikasi yang sangat nyata dengan adanya pertumbuhan penduduk adalah semakin meningkatnya kebutuhan pelayanan akan sarana dan prasarana pemukiman kota, termasuk perumahan yang layak bagi penduduknya. Dengan semakin terbatasnya lahan kota disertai dengan keterbatasan kemampuan Pemerintah Kota Bandung dalam menyediakan sarana dan prasarana pemukiman yang dibutuhkan untuk menunjang aktivitas penduduk sehari-hari, maka konsekuensi logis yang umumnya terjadi pada pemukiman perkotaan adalah munculnya kawasan kumuh (perumahan tidak layak huni) dan semakin semrawutnya kondisi sosial ekonomi penduduk perkotaan yang umumnya didominasi oleh masyarakat berpeng-hasilan rendah dan menengah.Pemenuhan hunian layak yang didukung oleh prasarana, sarana dan utilitas yang memadai perlu mendapatkan perhatian khusus. Ketimpangan antara pasokan (supply) dan kebutuhan (demand) masih menjadi persoalan utama dalam penyediaan infrastruktur dasar khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Keterbatasan kapasitas pengembang (developer) yang belum didukung oleh regulasi yang bersifat insentif ditambah rendahnya keterjangkauan (affordability) MBR baik membangun atau membeli rumah menjadi salah satu penyebab utama masih banyaknya MBR yang belum tinggal di rumah layak huni. Hal tersebut menyebabkan degradasi kualitas permukiman dan menciptakan permukiman kumuh baru. Terlebih dalam pembangunan perumahan khususnya di area perkotaan yang terkendala dengan proses pengadaan lahan. Hal ini dapat dilihat dari peningkatan kawasan kumuh dari tahun ke tahun. Pada tahun 2010 jumlah kawasan kumuh di Kota Bandung adalah 6,11 persen dan pada tahun 2014 meningkat menjadi 8,5%. Ditengah keterbatasan lahan kota dan keterbatasan pembiayaan penyediaan hunian layak huni dari anggaran, Pemerintah Kota Bandung tetap memikirkan keberadaan penduduk kotanya sehingga perlu dilakukan pembenahan dan peremajaan lingkungan untuk menghasilkan sebuah kawasan yang nyaman dan layak huni serta memiliki status hukum yang jelas. Salah satu kebijakan Pemerintah Kota Bandung dalam perumahan dan pemukiman, adalah dengan mengembangkan perumahan secara vertikal berupa Rumah Susun Milik (Rusunami) dan Rumah Susun Sewa (Rusunawa) untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pemerintah Kota Bandung mendorong berbagai pihak seperti pemerintah pusat dan sektor swasta untuk dapat berkontribusi menyediakan hunian vertikal bagi khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pola-pola insentif dan disentif dalam penyediaan perumahan mulai diintegrasikan dalam program penyediaan perumahan. Penyediaan hunian vertikal ini mulai digagas di lahan-lahan pemerintah kota dengan membuka kesempatan bagi sector swasta untuk dapat berkontribusi dalam pembangunan hunian vertikal. Selain mengoptimalkan lahan pemerintah, lahan-lahan perorangan yang berada di permukiman
kumuh padat juga diupayakan untuk dapat direvitalisasi melalui penyediaan hunian vertikal dengan pendekatan konsolidasi lahan. Dalam upaya penyediaan hunian layak dan terjangkau, hal yang tidak kalah pentingnya adalah terkaitnya pemanfaatan dan pemberdayaan potensi masyarakat setempat untuk turut serta dalam pembenahan lingkungannya serta sekaligus meningkatkan usaha ekonomi mereka yang selama ini bergerak di sektor informal, yang jika memungkinkan dapat ditingkatkan menjadi kegiatan ekonomi formal yang didukung dan difasilitasi oleh Pemerintah Kota. Pemerintah Pusat melalui Perpres No. 2 Tahun 2015 tentang Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional tahun 2015-2019 mempunyai sasaran Percepatan Pembangunan Perumahan dengan salah satu indicator sasaran adalah Tercapainya pengentasan permukiman kumuh perkotaan menjadi 0 persen melalui penanganan kawasan permukiman kumuh. Seiring dengan kebijakan Pemerintah Pusat ini, Pemerintah Kota Bandung mempunyai konsep membangun tanpa menggusur untuk penanganan permukiman kumuh dan penyediaan hunian yang layak. Pemerintah Kota Bandung sudah memprioritaskan lebih kurang 13 lokasi untuk pembangunan hunian vertikal atau Rumah Susun sebagai solusi untuk penanganan kawasan kumuh dan pemenuhan hunian layak dan terjangkau bagi MBR, yang dipopularkan dengan nama Apartemen Rakyat. Lokasi-lokasi ini merupakan lahan pemerintah kota dan beberapa lokasi merupakan lahan-lahan milik perorangan di kawasan kumuh padat. Pembangunan Rumah Susun untuk MBR di atas lahan Pemerintah Kota diupayakan melalui Kerjasama Pemanfaatan dengan konsep HGB (Hak Guna Bangunan) di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan). Untuk merealisasikan upaya penataan kawasan permukiman dan penyediaan hunian layak dan terjangkau ini maka Pemerintah Kota Bandung perlu mempersiapkan kajian dari aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan kelembagaan melalui Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana Rumah Sederhana Sehat Pekerjaan Penyusunan Feasibility Study (Fs) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh Pasar Nyengseret.
1.2 Rumusan Masalah
Maksud dari pekerjaan ini adalah melakukan kajian kelayakan secara mendalam untuk
pembangunan Rumah Susun (Apartemen Rakyat) yang diprioritaskan untuk masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR) sebagai upaya untuk penataan kawasan permukiman kumuh
pada lokasi yang dimaksud hingga tersusunnya ‘skenario’ pengembangan kawasan kajian
sebagai upaya perbaikan kualitas lingkungan permukiman melalui pengembangan kawasan
secara vertikal atau Rumah Susun.
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan dari pekerjaan Feasibility Study Penataan Kawasan Permukiman Kumuh di Kawasan Nyengseret adalah:
a. Sebagai penentu kelayakan pembangunan Rumah Susun baik Rumah Susun Milik
(Apartemen Rakyat) ataupun Rumah Susun Sewa berdasarkan berbagai aspek terkait
untuk menilai kelayakan pembangunan (aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial,
lingkungan dan kelembagaan)
b. Menyediakan kerangka perencanaan dan pembangunan Rumah Susun di Kawasan
Nyengseret yang merupakan upaya untuk penataan kawasan kumuh dan menyediakan
tempat hunian yang layak, terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah di
perkotaan.
c. Menyediakan skenario pembangunan, pemanfaatan dan pengelolaan Rumah Susun di
Kawasan Nyengseret.
d. Meningkatnya kondisi dan kualitas kehidupan masyarakat termasuk upaya
pengurangan budaya kemiskinan, mendorong pertumbuhan ekonomi lokal dan
peningkatan pelayanan prasarana dan sarana permukiman.
1.4 Kegunaan PenelitianPenelitian ini diharapkan berguna, baik secara praktis maupun secara akademis.
1.4.1 Kegunaan Praktis
Secara praktis, penelitian ini diharapkan dapat berguna bagi:
a. Teridentifikasinya perkiraan kapasitas keuangan yang dihasilkan oleh rencana kegiatan
Pembangunan Rumah Susun dalam mengembalikan dana yang diinvestasikan
b. Perkiraan biaya investasi, teknologi yang digunakan untuk pembangunan, target pasar,
proyeksi harga unit Rumah Susun, proyeksi pendapatan dan kemampuan Pembangunan
Rumah Susun dalam mengembalikan biaya investasi yang digunakan.
c. Teridentifikasinya nilai keuntungan/manfaat yang didapat oleh berbagai pihak yang
terlibat dalam pembangunan termasuk Pemerintah Kota Bandung (bila pembangunan
melalui kerjasama dengan pihak lain)
1.4.2 Kegunaan Akademis
Selain itu, penelitian ini diharapkan dapat juga berguna bagi kalangan akademis, yaitu bagi:
1. Kepentingan pengembangan literatur yang membahas formulasi kelayakan business konsep hunian publik dengan konsep high rise building dengan konsep subsidi silang yang bisa memberikan alokasi hunian layak untuk masyarakat berpenghasilan rendah
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA, KERANGKA PEMIKIRAN DAN HIPOTESIS
2.1 Tinjauan Pustaka
Dikarenakan kondisi ekonomi yang sangat berbeda dari setiap lokasi ini, diperlukan analisis
bisnis model yangs sesuai dengan kondisi eksisting lahan. Analisis bisnis model ini akan
memperlihatkan perbedaan konsep dari masing-masing lokasi tersebut. Penjabaran proyek
pengembangan properti yang terjangkau (affordable property) bertujuan untuk memudahkan
para pihak terkait dalam memahami keseluruhan proyek, mulai dari pihak-pihak yang terlibat
serta lingkup kerja yang dibutuhkan dalam pengembangan proyek tersebut.
Bisnis model menjelaskan mengenai dasar pemikiran bagaimana sebuah bisnis diciptakan,
diberikan dan ditangkap nilainya (Osterwalder & Pigneur, 2010: 14). Osterwalder & Pigneur
membuat sebuah pendekatan model kanvas yaitu “Nine Building Blocks” yang memudahkan
pebisnis untuk membangun bisnis mereka. Nine Building Blocks adalah: Customer
Segmentation, Value Proposition, Channel, Customer Relationship, Revenue Streams, Key
Resources, Key Activity, Key Partnership, dan Cost Structure.
Gambar 1 Business model canvas untuk pengembangan proyek properti yang terjangkau (affordable property)
a. Customer Segmentations
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 20), pelanggan merupakan kunci utama dalam
mendapatkan keuntungan. Tanpa pelanggan maka sebuah perusahaan tidak dapat bertahan lama
dalam bisnis. Berdasarkan teori dari (Osterwalder & Pigneur, 2010: 20-21), mereka membagi
dua segmen pasar berdasarkan kebutuhan, Perilaku konsumen yaitu segmen kelas menengah
atas dan segmen kelas menengah bawah. Customer Segmentations untuk kedua lokasi proyek
ini adalah:
1. Masyarakat berpenghasilan rendah
Menurut Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia no. 3 tahun 2014
Masyarakat berpenghasilan rendah yang selanjutnya disebut MBR, adalah masyarakat yang
mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan Pemerintah untuk
memperoleh rumah. MBR merupakan masyarakat dengan penghasilan tetap maupun tidak
tetap paling banyak Rp. 7.000.000,00 (tujuh juta rupiah) per bulan.
2. Penduduk lokal sekitar
3. Pedagang Pasar
4. Keluarga Muda
5. Komersil
b. Value Propositions
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 22), proporsisi nilai menggambarkan bagaimana
pelanggan dapat beralih dari satu perusahaan ke perusahaan lain melalui produk atau alayanan
yang ditawarkan oleh perusahaan berbeda dengan para kompetitornya. Value Propositions
untuk kedua lokasi proyek ini adalah:
1. Affordability
Harga yang dipasarkan murah dan terjangkau. Harga jual untuk setiap unitnya berada pada
kisaran Rp. 164.700.000-Rp. 415.800.000.
2. Permit Certainty
Izin untuk membangun proyek ini sudah pasti didapatkan dari pemerintah.
3. Smart Building
Bahan yang tidak terlalu menyerap listrik. Menggunakan konsep sewage waste water
treatment plant sehingga dapat menggunakan konsep recycled water untuk berkebun.
Selain ketiga value proposition diatas.
4. Mixed Used Building
Rumah tinggal yang memiliki pasar di bawahnya. Sehingga memudahkan penghuni untuk
memenuhi kebutuhan sehari-harinya.
c. Channels
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 26), Channel menggambarkan bagaimana sebuah
perusahaan dapat menjalin komunikasi dengan pelanggannya dalam menyampaikan nilai
proporsisinya. Ada beberapa fungsi dari channel antara lain:
1. Meningkatkan kesadaran kepada pelanggan atas produk dan jasa yang ditawarkan oleh
perusahaan
2. Membantu pelanggan dalam mengevaluasi proposisi nilai dari perusahaan.
3. Memungkinkan bagi pelanggan dalam membeli produk atau jasa yang lebih spesifik
4. Memberikan proposisi nilai perusahaan kepada pelanggan
5. Memberikan layanan pendukung pasca pembelian kepada pelanggan
Channels dalam proyek ini adalah:
1. Pemerintah daerah kota Bandung
2. Property Agent
3. Social Media
d. Customer Relationship
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 28), hubungan dengan pelanggan dibangun sesuai
dengan customer segment, dikarenakan setiap-setiap segmentasi memiliki yang berbeda. Dalam
menjalin hubungan yang baik dengan pelanggan dapat dilakukan dengan tiga cara, yaitu:
Customer Acquisition, Customer Retention, dan Upselling. Osterwalder & Pigneur (2010),
membagi customer relationship menjadi enam bagian yaitu:
1. Personal Assistant, komunikasi yang terjadi antara pelanggan dengan petugas pelayanan
pelanggan agar pelanggan mendapatkan bantuan selama proses penjualan atau setelah
pembelian selesai.
2. Dedicated Personal Assistance, yaitu dengan menugaskan seseorang yang khusus dalam
melayani pelanggan secara individual.
3. Self Service, yaitu pelanggan tidak berhubungan langsung dengan perusahaan tetapi
perusahaan menyediakan sarana yang diperlukan oleh pelanggan dalam membantu dirinya
sendiri.
4. Automated Service, yaitu hubungan yang menggabungkan proses layanan mandiri dengan
layanan otomatis.
5. Communities, yaitu perusahaan membangun hubungan antar sesama anggota dengan
membentuk sebuah komunitas untuk saling bertukar pikiran dalam mengetahui keinginan
dari para pelanggannya.
Customer Relationship dalam proyek ini adalah:
1. Lembaga Pelayanan Masyarakat
2. Ketua RT/RW
3. Lurah dan camat
4. Pengelola Pasar dan bangunan Nyengseret
5. Pameran dan eksibisi
6. Distarcip Kota Bandung
7. Email
e. Key Resources
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 34), key resources merupakan asset yang sangat penting
yang diperlukan untuk membuat bisnis dapat berjalan. Setiap model bisnis membutuhkan
sumber daya. Sumber daya untuk dikategorikan menjadi empat bagian, yaitu
1. Physics, yaitu meliputi gedung, mesin, tanah dan kendaraan.
2. Intellectual, yaitu meliputi hak intelektual, hak paten dan merek.
3. Human, yaitu sumber daya manusia yang merupakan bagian penting dalam sebuah
perusahaan, pada industry kreatif dan padat karya sumber daya utamanya adalah manusia
itu sendiri, maka perusahaan berusaha menciptakan suasana yang kondusif di perusahaan
tersebut untuk mempertahankan sumber daya manusia.
4. Financial, yaitu keuangan yang mencerminkan kinerja dari sebuah perusahaan atau
perputaran uang yang terjadi dalam perusahaan tersebut. Tanpa adanya dukungan modal
yang kuat, maka bisnis tidak akan berjalan dengan baik.
Key Resources dalam proyek ini adalah:
1. FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan)
FLPP bertujuan untuk menyediakan dana dalam mendukung kredit/ pembiayaan pemilikan
rumah sederhana sehat (KPRSh) bagi masyarakt berpenghasilan rendah.
2. Lahan Pemerintah
Pembangunan apartment ini sepenuhnya menggunakan lahan yang dimiliki pemerintah
kota Bandung.
3. Modal
Modal untuk menjalankan proyek ini didapatkan dari pinjaman bank, investor.
4. Kekuatan Pemerintah
Kekuatan pemerintah diperlukan mulai dari persiapan pembangunan (terkait pembebasan
lahan) dan juga pembentukan peraturan untuk kepemilikan atau sewa properti yang
terjangkau tersebut.
f. Key Activities
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 36), key activities menggambarkan aktifitas penting
yang dilakukan oleh perusahaan agar bisnis yang dilakukan dapat bekerja dengan baik. Key
activities dapat dikategorikan menjadi tiga bagian (Ostwalder & Pigneur, 2010: 37) yaitu:
1. Production, aktifitas yang berhubungan dengan perancangan, pembuatan dan pengiriman
produk.
2. Pemecahan masalah, aktifitas yang berhubungn dengan masalah yang timbul dari produk
tersebut. Perusahaan harus mengatasi masalah yang timbul tidak hanya pada produk tetapi
perusahaan juga harus dapat memenuhi keinginan dari pelanggan agar produk mereka dapat
diterima oleh pelanggan.
3. Platform/ jaringan, model bisnis yang aktifitas utamanya berhubungan dengan jaringan dan
sebagian besar perusahaan yang bergerak di bidang teknologi informasi.
Key activities untuk kedua lokasi proyek ini adalah:
1. Studi Kelayakan
Studi kelayakan berfungsi untuk memperhitungkan apakah proyek ini layak dijalankan, dan
lokasi mana saja yang dapat dipilih.
2. Pembebasan lahan
Dilakukan apabila pemerintah kota perlu untuk melakukan perluasan wilayah atau
menambah akses.
3. Konstruksi
4. Penjualan
g. Key Partnership
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 38) perusahaan membentuk aliansi atau kerja sama
karena berbagai alas an. Biasanya perusahaan menciptakan untuk mengoptimalkan bisnis,
mengurangi terjadi resiko dan untuk memiliki daya saing yang tinggi dengan para
kompetitornya. Kemitraan dapat dibagi menjadi empat jenis yaitu:
1. Strategic alliance between non competitor
2. Cooperation
3. Joint venture to develop new business
4. Buyer supplier relationship to assure reliable supplies.
Key partnership dalam proyek ini adalah:
1. Konsultan arsitek
2. Kontraktor
3. Lembaga keuangan
Lembaga keuangan seperti bank umum, bank syariah ataupun koperasi.
4. Investor
5. Lembaga Asuransi
Pembangunan ini disertai oleh asuransi terhadap bangunan untuk memindahkan dan
mengurangi kemungkinan resiko yang akan terjadi.
6. Developer
7. Operator
8. Notaris
9. Menteri Perumahan Rakyat
h. Revenue Streams
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 30), arus pendapatan menampilkan keadaan dari
keuangan perusahaan yang diperoleh dari uang tunai dari setiap segmen konsumen. Sebuah
bisnis model dapat melibatkan dua tipe revenue streams yang berbeda, antara lain:
1. Transaction Revenues, yaitu transaksi yang diperoleh dari sekali pembayaran dari
pelanggan.
2. Recurring Revenues, yaitu transaksi yang diperoleh dari pembayaran yang masih
berkelanjutan untuk memberikan value proposition kepada pelanggan dan menyediakan
layanan customer support kepada pelanggan setelah pembelian.
Revenue Streams dalam proyek ini adalah:
1. Penjualan unit apartemen
2. Retribusi
Retribusi didapatkan dari pembayaran yang diatur pemerintah, seperti pembayaran sampah
dan parkir.
3. Service Charge
Penghuni diharuskan untuk membayar layanan kebersihan (utilities management charge).
Penjualan unit apartemen merupakan revenue stream utama pada proyek ini, perhitungan untuk
harga jual apartemen dapat dilihat dari lokasi dan kemampuan daya beli dari konsumen.
Pada umumnya harga suatu barang dapat dilihat dari ketersedian demand dan supply. Titik temu
demand dan supply merupakan harga paling pas untuk diterapkan pada suatu produk. Gambar
dibawah akan memperlihatkan hubungan antara harga, permintaan dan persediaan.
Gambar 2 Hubungan harga persediaan dan permintaa.
Pada lokasi ini harga jual apartemen dapat dilakukan dengan menghitung kesedian konsumen
untuk membayar (willingness to pay) dan juga kemampuan membayar. Kemampuan membayar
konsumen di lokasi proyek ini dapat dilakukan dengan menghitung jumlah penghasilan dari
target pasar apartemen.
Selain kemampuan bayar, perhitungan lain yang dapat dilakukan untuk menentukan harga jual
apartemen adalah kesediaan untuk membayar. Kesediaan untuk membayar dapat diketahui
dengan melakukan penyebaran kuisioner.
i. Cost Structure
Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 40) struktur biaya menggambarkan semua biaya yang
dibutuhkan untuk menjalankan suatu model bisnis. Biaya dapat diperhitungkan dengan baik jika
aktifitas utama, sumber daya utama dan kemitraan telah ditenttukan. Cost structure dari bisnis
model dapat dibedakan menjadi dua bagian, yaitu:
1. Cost Driven yaitu bisnis model yang berfokus pada penekanan biaya serendah mungkin.
Pendekatan ini bertujuan untuk mepertahankan struktur biaya agar lebih ramping,
menggunakan proposisi nilai dengan harga rendah.
2. Value Driven yaitu perusahaan yang tidak terlalu mementingkan biaya yang akan muncul
dalam mendesain sebuah bisnis model, dan lebih focus terhadap penciptaan nilai.
Cost Structure dalam proyek ini adalah:
1. Konstruksi bangunan
2. Relokasi
3. Fasilitas umum
4. Pembebasan lahan
5. Biaya promosi
6. Biaya marketing
7. Biaya manajemen
8. Biaya asuransi
9. Biaya izin
10. Biaya notaris
11. Pajak
12. Biaya Material
13. Upah dan gaji
14. Fee Property Agent
15. Biaya studi kelayakan
Khusus untuk lahan Nyengseret, cost structure paling besar berasal dari relokasi dan sosialisasi
kepada penjual di Pasar Nyengseret. Dalam perhitungan investasi awal, studi ini akan
menggunakan Aplikasi Metode McKinsey dalam Pengembangan Properti yang Terjangkau.
Studi Literatur dari McKinsey Report on Housing
Dalam laporan McKinsey: A Blueprint for Addressing the Global Affordable Housing
Challenge 2014, dijelaskan bahwa terdapat cukup banyak backlog perumahan di seluruh dunia
untuk masyarakat menegah ke bawah, khususnya di negara berkembang seperti Indonesia dan
India. Dalam laporan ini, pengelompokan masyarakat menengah ke bawah didefinisikan
sebagai masyarakat yang memiliki penghasilan kurang dari sama dengan 80% dari median
penghasilan dalam penelitian. Sedangkan definisi terjangkau (affordable) dalam laporan
McKinsey tersebut adalah kebutuhan untuk kepemilikan tempat tinggal tidak menghabiskan
30% dari pendapatan rumah tangga masyarakat.
Berdasarkan laporan tersebut terdapat empat faktor untuk menurunkan biaya sebesar 20%-50%
dalam pengembangan properti yang terjangkau (affordable property) untuk masyarakat
menengah bawah. Faktor-faktor tersebut terkait; pembebasan lahan, konstruksi yang efisien,
sistem operasi yang optimal, dan akses pembiayaan properti. Berikut ini akan dijelaskan secara
terperinci mengenai masing-masing faktor tersebut.
Gambar 3 Tahapan sistematis mengenai pengembangan properti yang terjangkau
(Sumber: McKinsey : A Blueprint for Addressing the Global Affordable Housing Challenge 2014)
a. Pembebasan Lahan
Transit Oriented Development
Menciptakan lingkungan sekitar yang saling terkoneksi dengan bangunan mixed-use
(residensial dan komersial) dan juga moda transportasi yang dapat dicapai dalam jarak jalan
yang nyaman bagi masyarakat.
Membebaskan lahan publik di lokasi yang tepat untuk perumahan
Pemerintah dapat memainkan peran dalam pembebasan lahan publik untuk pembangunan
perumahan yang terjangkau. Contohnya di Turki, melalui TOKI (instansi pemerintah dalam
penyediaan perumahaan rakyat), lahan pemerintah yang tersedia dibeli menggunakan aset
instansi atau penyediaan servis dari TOKI. Selanjutnya, TOKI bekerjasama dengan developer
swasta untuk membangun dan menjual apartemen. Pendapatan dari hasil penjualan tersebut
dibagi dua, yang kemudian akan digunakan kembali oleh TOKI untuk membebaskan lahan
pemerintah di area lainnya.
Akuisisi lahan melalui langkah-langkah pengaturan seperti membuat peraturan terkait
lahan yang menganggur.
Salah satu peraturan yang dapat dibuat oleh pemerintah untuk menangani penahanan lahan oleh
pemilik yaitu dengan cara menaikan pajak lahan, jika lahan tersebut tidak digunakan dalam
jangka waktu tertentu. Hal tersebut sudah diterapkan di Cina, melalui penetapan pajak sebesar
20% dari harga lahan apabila lahan tersebut dibiarkan tidak dikembangkan selama setahun.
Apabila dalam dua tahun, lahan tersebut tetap tidak digunakan, maka hak kepemilikan atas
tanah tersebut akan dicabut oleh pemerintah Cina.
Memacu pembangunan melalui pengumpulan tanah (land assembly) atau penyesuaian
kembali (readjustment)
Struktur kepemilikan lahan yang kompleks dan fragmentasi bidang tanah atau kurangnya
penyediaan infrastruktur menahan pengembangan properti yang terjangkau. Maka dari itu,
pemerintah perlu turun tangan dalam akuisisi lahan melalui ambil alih lahan tersebut dan
kemudian memfasilitasi pihak-pihak yang berminat menggunakan lahan. Contohnya dengan
menggunakan land trust model, yaitu suatu sistem di mana pemerintah memiliki seluruh lahan
dan pengguna lahan tersebut memiliki bangunan dan melakukan pembayaran jangka panjang
untuk penyewaan lahan tersebut.
Pembebasan lahan dengan memformalkan permukiman informal dan mendaftarkan tanah
tidak terdaftar
Alasan utama bahwa tanah tidak dapat digunakan untuk pembangunan adalah bahwa hak
kepemilikan tidak ditetapkan dengan benar. Hal ini disebabkan oleh dua hal, yaitu
pembangunan rumah secara informal (penghuni liar mendiami lahan publik atau swasta) dan
kurangnya sistem registrasi lahan cukup untuk bukti kepemilikan lahan. Untuk mengatasi hal
tersebut, pemerintah dapat melakukan lima langkah berikut, di antaranya (i) Penyediaan
database lahan yang terintegrasi, (ii) Verifikasi akta, (iii) Klasifikasi zona, (iv) Pelembagaan
sertifikat hak milik, (v) Sistemasi dalama manajemen database.
Gambar 4 Lima langkah efektif untuk pengumpulan lahan oleh pemerintah
Mereformasi peraturan penggunaan lahan perkotaan dengan unsur-unsur perencanaan
inclusionary
Perubahan peraturan mengenai pengembangan properti dapat membantu dalam penyediaan
properti yang terjangkau, seperti misalnya dengan penambahan KLB (Koefiesen Lahan
Bangunan). Dengan lebih banyak luas bangunan yang dapat dibangun, maka harga jual unit
terhadap biaya akan menjadi lebih murah. Seperti contohnya di Seoul yang menyesuaikan KLB
mereka berdasarkan kedekatan lokasi properti dengan stasiun metro dan jalan-jalan utama.
Rasio KLB bervariasi antara 0,5-4,0 di daerah perumahan dan 8,0-10,0 di kawasan pusat bisnis
dan puskesmas pembantu utama.
Terkait dengan pembebasan lahan, ada beberapa hal yang dapat mendorong penggunaan lahan
perkotaan untuk pengembangan properti yang terjangkau, di antaranya adalah sebagai berikut.
Penawaran bonus densitas, yaitu developer dapat membangun lebih banyak unit dengan
syarat menyisihkan sekitar 20% dari unit dengan harga terjangkau untuk kalangan menengah
bawah.
Amanat untuk melakukan inclusionary zoning, yaitu bisa melalui perintah langsung oleh
pemerintah maupun dengan sistem negosiasi dengan developer mengenai berapa bagian unit
yang disediakan untuk kalangan menengah bawah dan berapa bagian unit yang dijual di harga
pasaran.
Penawaran terkait transferrable developments rights, yaitu memberikan kesempatan pada
developer untuk membangun properti yang terjangkau di lahan lain, sebagai bagian dari
komitmen pembangunan unit apartemen menengah atas.
b. Sistem Konstruksi yang Efisien
Biaya konstruksi merupakan salah satu struktur pembiayaan terbesar dalam pengembangan
properti. Berdasarkan penelitian yang dilakukan McKinsey Institute, terdapat beberapa cara
untuk menekan biaya konstruksi, kurang lebih hingga 30%-50% dari biaya sebenarnya. Hal
tersebut akan dijelaskan di bawah ini.
Design-to-Value
Perancangan serta pengembangan properti yang terjangkau terkait dengan efisiensi dalam
spesifikasi desain, pengurangan fitur-fitur yang tidak dibutuhkan pengguna properti, serta
penerapa standar bangunan yang tepat. Sebagai contoh bagi design-to-value dalam spesifikasi
desain, pengembang dan arsitek dapat menggunakan material-material yang menghemat biaya
pembangunan seperti penggunaan material precast dan material-material daur ulang untuk
pembanguna (contohnya fly-ash bricks yang dibuat dari limbah industri). Penggunaan material
precast, selain mempercepat pembangunan properti juga dapat membantu penghematan labor
cost. Menurut laporan McKinsey tersebut, sistem precast dan standardisasi akan sangat berguna
untuk diterapkan pada sistem struktur, MEP (Mechanical, Electrical, Plumbing), serta finishing
bangunan yang menjadi faktor penyumbang terbesar dalam struktur pembiayaan.
Purchasing Excellence
Purchasing excellence merupakan bagian pertimbangan mengenai perbandingan biaya
pembangunan on-site (in-situ) dan off-site (menggunakan precast). Dalam hal ini developer dan
arsitek harus mengetahui bahwa pembangunan in-situ akan lebih sedikit memakan biaya di
awal proses konstruksi dibandingkan dengan metode precast. Namun, metode in-situ cenderung
membutuhkan lebih banyak labor cost dibandingkan metode precast karena metode precast
lebih banyak menggunakan alat berat yang telah diautomasi.
Produksi dan Eksekusi yang Tepat
Optimasi eksekusi dapat dicapai dengan memeriksa urutan kegiatan di sepanjang critical path
dalam manajemen proyek, meminimalisasi limbah pembangunan, memotong kegiatan non-
esensial, menggabungkan kegiatan terkait, dan realokasi sumber daya yang memiliki dampak
terbesar dalam pembangunan.
c. Sistem Operasi yang optimal
Untuk mencapai produktivitas dan eksekusi yang efisien, pembangunan properti yang
terjangkau dapat melibatkan program penghematan energi dan juga penerapan program
pemeliharaan bangunan secara kolektif. Berikut ini penjelasan terperinci mengenai hal-hal
tersebut.
Meningkatkan efisiensi energi. Hal tersebut dapat dicapai melalui desain bangunan dengan
konsep green building yang mencakup penghematan energi, air, dan juga sistem pencahayaan
dan sirkulasi udara yang memadai. Seperti contohnya, di Cina sudah menerapkan standardisasi
bangunan melalui pengembangan selubung bangunan (fasade) yang efisien (misal, sesuai
dengan kondisi iklim Cina) dan juga pendistribusian peralatan kontrol bangunan lainnya di unit-
unit bangunan.
Pengurangan biaya melalui perbaikan skala pasar building maintenance service. Hal
tersebut dapat dilakukan dengan konsolidasi pembeli (melalui pembeliaan jasa pemeliharaan
secara kolektif atau group purchasing) dan juga sertifikasi supplier jasa pemeliharaan bangunan
yang dalam jangka panjang akan dapat membantu supplier dalam pencapaian economies of
scale.
d. Akses Pembiayaan Properti
Akses pembiayaan yang terjangkau bagi masyarakat menengah ke bawah sangat memengaruhi
pembelian properti. terdapat beberapa hal yang dapat dilakukan untuk mendorong pembelian
properti yang terjangkau, seperti yang akan dijelaskan di bawah ini.
Memperluas akses hipotek dan mengurangi biaya hipotek dari pembeli rumah. McKinsey
menemukan tiga pendekatan utama dapat memperluas akses pembiayaan hipotek dan
memotong biaya hipotek untuk warga berpenghasilan rendah dan menengah, yaitu melalui
pengurangan biaya originasi, pengurangan biaya pendanaan hipotek sektor swasta, dan
penekanan tabungan bersama (seperti melalui sistem tabungan dana pensiun oleh negara) untuk
mendanai KPR.
Metode pengurangan kebutuhan pembiayaan untuk developer. terdapat empat cara utama
untuk menurunkan kebutuhan pembiayaan untuk developer, yaitu melalui peningkatan ekuitas,
peningkatan persyaratan utang, pemberian keringanan pajak, atau de-risking development,
misalnya dengan mengurangi waktu antara periode pembangunan dimulai dan periode
penjualan dan penyewaan properti.
Program sewa sebagai pelengkap dari sistem pembiayaan properti yang terjangkau.
masyarakat tangga menengah ke bawah. Bahkan ketika masyarakat tersebut ingin membeli
rumah, mereka mungkin tidak memiliki akses pada pembiayaan atau tidak dapat
mengumpulkan uang muka, sehingga mereka harus tetap menyewa tempat tinggal. Sistem sewa
dapat menjadi lebih menarik karena menawarkan fleksibilitas dalam pembiayaan perumahan.
Contoh-contoh program yang diterapkan di beberapa negara terkait penyewaan properti ini
misalnya, penggunaan sistem housing voucher di Amerika Serikat. Kemudian di beberapa
negara juga sudah menerapkan regulasi penyewaan properti yang melindungi pihak penyewa
maupun pemilik properti, meliputi standar unit serta standar pemeliharaan bangunan. Contoh
program lain terkait penyewaan bangunan adalah hybrid rental and ownership model, dimana
penyewa menjadi pemilik dari waktu ke waktu. Dalam skema tersebut, sebagian proporsi sewa
dialokasikan untuk pembelian properti secara bertahap. Skema tersebut kemungkinan akan
menarik bagi developer karena partisipasi penyewa dalam skema hybrid tersebut memberi
stabilitas dan keamanan dari risiko ekuitas dalam hal kepemilikan unit (misalnya terjadi gagal
bayar).
Gambar 5 Kebijakan yang dapat meningkatkan akses pembiayaan properti yang terjangkau
Ability to Pay dan Willingness to PayAbility To Pay (ATP) adalah kemampuan seseorang untuk membayar produk yang diterimanya
berdasarkan penghasilan yang dianggap ideal. Pendekatan yang digunakan dalam analisis ATP
didasarkan pada alokasi biaya untuk transportasi dari pendapatan rutin yang diterimanya.
Dengan kata lain ability to pay adalah kemampuan masyarakat dalam membayar ongkos
perjalanan yang dilakukannya. Dalam studi ini, terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi
ability to pay diantaranya:
1. Besar penghasilan
2. Prosentase penghasilan yang digunakan untuk membayar cicilan
Willingness To Pay (WTP) adalah kesediaan pengguna untuk mengeluarkan imbalan atas
produk yang diperolehnya. Pendekatan yang digunakan dalam analisis WTP didasarkan pada
persepsi pengguna. Dalam permasalahan apartemen WTP dipengaruhi oleh beberapa faktor,
diantaranya adalah:
1. Produk yang ditawarkan
2. Kualitas dan kuantitas pelayanan yang disediakan
3. Perilaku pengguna
Dalam pelaksanaan untuk menentukan tarif sering terjadi benturan antara besarnya WTP dan
ATP, kondisi tersebut selanjutnya disajikan secara ilustratif yang terdapat pada Gambar 7
Gambar 6 Kurva ATP dan WTP
1. ATP lebih besar dari WTP Kondisi ini menunjukan bahwa kemampuan membayar lebih
besar dari pada keinginan membayar produk tersebut. Ini terjadi bila pengguna
mempunyai penghasilan yang relatif tinggi tetapi utilitas terhadap produk tersebut relatif
rendah, pengguna pada kondisi ini disebut choiced riders.
2. ATP lebih kecil dari WTP Kondisi ini merupakan kebalikan dari kondisi diatas, dimana
keinginan pengguna untuk membayar jasa tersebut lebih besar dari pada kemampuan
membayarnya. Hal ini memungkinkan terjadi bagi pengguna yang mempunyai
penghasilan yang relatif rendah tetapi utilitas terhadap jasa tersebut sangat tinggi,
sehingga keinginan pengguna untuk membayar jasa tersebut cenderung lebih
dipengaruhi oleh utilitas, pada kondisi ini pengguna disebut captive riders.
3. ATP sama dengan WTP Kondisi ini menunjukan bahwa antara kemampuan dan
keinginan membayar jasa yang dikonsumsi pengguna tersebut sama, pada kondisi ini
terjadi keseimbangan utilitas pengguna dengan biaya yang dikeluarkan untuk membayar
jasa tersebut.
Pada prinsipnya penentuan tarif dapat ditinjau dari beberapa aspek utama dalam sistem
angkutan umum. Aspek-aspek tersebut adalah:
1. Pengguna (User)
2. Operator
3. Pemerintah (Regulator).
Bila parameter ATP dan WTP yang ditinjau, maka aspek pengguna dalam hal ini dijadikan
subyek yang menentukan nilai tarif yang diberlakukan dengan prinsip sebagai berikut:
1. ATP merupakan fungsi dari kemampuan membayar, sehingga nilai tarif yang
diberlakukan, sedapat mungkin tidak melebihi nilai ATP kelompok masyarakat sasaran.
Intervensi/campur tangan pemerintah dalam bentuk subsidi langsung atau silang
dibutuhkan pada kondisi, dimana nilai tarif berlaku lebih besar dari ATP, sehingga
didapat nilai tarif yang besarnya sama dengan nilai ATP
2. WTP merupakan fungsi dari tingkat pelayanan angkutan umum, sehingga bila nilai
WTP masih berada dibawah ATP maka masih dimungkinkan melakukan peningkatan
nilai tarif dengan perbaikan kualitas
2.2 Kerangka PemikiranMetode penelitian yang digunakan dalam studi kelayakan ini didasarkan pada data primer
(obesrvasi lapangan) dan juga data sekunder (peraturan pemerintah dan studi literatur. Untuk
mempermudah penjabaran proses studi kelayakan, diperlukan sebuah framework yang
menggambarkan proses analisis kasus. Berdasarkan informasi dari analisis ekonomi, business
model canvas, dan studi literatur dari laporan McKinsey yang telah dikumpulkan, kita dapat
membentuk sebuah framework untuk memperlihatkan proses penilaian kelayakan dari lahan
tersebut.
Gambar Framework proses analisis ekonomi proyek apartemen rakyat di Bandung
Business model canvas mengidentifikasi pihak-pihak mana saja yang terkait dengan proyek
apartemen rakyat tersebut, serta hal-hal apa saja yang menjadi pendukung terjadinya proyek
pembangunan apartemen rakyat tersebut. Berangkat dari analisis business model canvas,
tahapan selanjutnya adalah menerapkan hasil studi literatur dari laporan McKinsey, yang terdiri
dari faktor-faktor penting yang dapat memengaruhi cost structure untuk pembangunan properti
yang terjangkau. Beberapa hal penting yang memengaruhi cost structure di antaranya biaya
pembebasan lahan, material bangunan, operational maintenance bangunan, dan juga sistem
financing yang dapat mendukung tercapainya penyediaan apartemen rakyat dengan harga
terjangkau.
Setelah berhasil merumuskan hal-hal tersebut, pekerjaan selanjutnya akan dikerjakan lebih
mendetail dalam spreadsheet feasibility study yang akan menampilkan elemen-elemen biaya
yang akan memengaruhi penentuan harga jual unit apartemen. Perhitungan pada spreadsheet
menggunakan sensitivity analysis untuk menghitung hurdle rate (cost of capital, imbal hasil
minimal yang harus didapatkan investor dari penanaman modal di proyek), dilanjutkan dengan
perhitungan valuasi Free Cash Flow (FCF) untuk mengetahui IRR, NPV, serta payback period
pada proyek apartemen rakyat di Nyengseret.
Pada tahap akhir, analisis terkait kelayakan lahan akan ditampilkan berdasarkan perhitungan
dalam FCF. Apabila IRR lebih tinggi dari cost of capital, NPV bernilai positif, dan payback
period sesuai dengan keinginan stakeholders, maka dapat dikatakan bahwa proyek ini layak
untuk dilanjutkan.
2.3 HipotesisBerdasarkan kerangka pemikiran, dapat ditetapkan hipotesis penelitian
yaitu sebagai berikut:1. Potensi komersial dan masyarakat berpenghasilan rendah yang
dapat menghuni di apartemen publik menghasilkan tingkat kelayakan investasi yang memadai
2. Tingkat kelayakan apartemen publik dengan konsep subsidi silang secara NPV, IRR dan Payback Method dapat terhitung dengan hasil yang layak
BAB III
METODE PENELITIAN
3.1 Desain Penelitian
Dalam melakukan penelitian ini, maka jenis penelitian yang penulis lakukan adalah penelitian deskriptif dan verifikatif, karena selain termasuk jenis penelitian deskriptif, di mana penelitian dilakukan untuk memperlihatkan dan menguraikan keadaan obyek penelitian, juga untuk melakukan observasi, sensus, interview dan perhitungan formulasi untuk menjawab pertanyaan penelitian (verifikatif). Penelitian dilaksanakan menggunakan metode eksplanatori dengan menggunakan data kuantitatifyang dijabarkan secara kualitatif. Lingkup Kajian Feasibility Study Penataan Kawasan Permukiman Kumuh meliputi aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan kelembagaan untuk kelayakan pembangunan rumah susun mencangkup :
1. Mengidentifikasi kondisi fisik-geologis lahan untuk rencana pembangunan Rumah Susun
dan lahan disekitarnya.
2. Mengidentifikasi kebijakan terkait dengan Rumah Susun.
3. Mengidentifikasi peraturan tata ruang kota yang terkait.
4. Mengidentifikasi status hukum lahan dan luas lahan yang akan dibangun Rumah Susun
serta lahan tambahan yang diperlukan.
5. Mengidentifikasi sarana dan prasarana lingkungan pada lokasi dan sekitarnya.
6. Mengidentifikasi daya dukung lingkungan yang terdiri atas transportasi, air bersih, dan
listrik.
7. Mengidentifikasi kondisi sosial dan ekonomi masyarakat pada lahan Rumah Susun dan
lahan di sekitarnya.
8. Mengidentifikasi biaya pembangunan serta daya beli masyarakat setempat, masyarakat
sekitar, dan masyarakat lain yang berpotensi memanfaatkan Rumah Susun di lokasi yang
direncananakan.
9. Menentukan kelayakan dan rekomendasi terkait infrastruktur transportasi, air bersih, dan
listrik.
10. Memberikan rekomendasi batas lahan yang merupakan penyesuaian atas lahan yang
sudah dimiliki.
11. Menentukan kelayakan keuangan serta rekomendasi komposisi unit, harga jual unit, dan
skenario pembiayaan pembangunan.
12. Menentukan kelayakan lingkungan dan sosial untuk pembangunan Rumah Susun.
13. Memberikan rekomendasi skema pembiayaan untuk pembangunan, pembiayaan untuk
masyarakat (skema cicilan), skema pembiayaan dalam pengelolaan serta rekomendasi
yang berkaitan dengan keuntungan finansial yang akan diterima oleh Pemerintah Kota
bila pembangunan Rumah Susun dilakukan dengan sistem kerjasama pemanfaatan lahan
pemerintah kota dengan mitra kerjasama.
14. Memberikan rekomendasi perencanaan kawasan terkait peraturan tata ruang kota,
penyediaan sarana dan prasarana lingkungan, serta masterplan umum kawasan.
15. Memberikan rekomendasi perancangan bangunan (preliminary design) untuk mengkaji
aspek lainnya dalam studi kelayakan dan sebagai bahan masukan untuk desain yang lebih
detail.
16. Memberikan rekomendasi teknologi pembangunan yang relatif murah.
17. Memberikan rekomendasi tahapan pembangunan untuk dapat menerapkan konsep
membangun tanpa menggusur.
18. Memberikan rekomendasi kelembagaan pembangunan dan pemanfaatan Rumah Susun.
Metodologi pelaksanaan pekerjaan ini dilakukan atas dasar kaidah dan ketentuan yang lazim dilakukan dalam penyusunan studi atau rencana, yakni dan mulai dari tahapan identifikasi potensi dan permasalahan di lokasi studi, analisis dan pembahasan hingga menyusun konsep rencana pengembangan / pembangunan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.Metodologi pengambilan data terbagi atas dua metode yakni primer dan sekunder. Pengambilan data sekunder dilakukan untuk hal-hal terkait kebijakan dan data fisik, sosial, dan ekonomi di kawasan disekitar lahan. Pengambilan data primer dilakukan untuk mendapatkan data terkini
kondisi fisik, sosial, dan ekonomi di dalam lahan dalam bentuk survey/observasi, kuesioner, wawancara, dan Focus Group Discussion.Metodologi analisis kelayakan ekonomi lazimnya menggunakan metode-metode seperti:a. B/C Ratio (Benefit/Cost ratio)b. EIRR (Economic Internal Rate of Return)Secara sederhana, proyek dikatakan layak secara ekonomi apabila manfaat proyek tersebut lebih besar dari biaya ekonomi yang ditimbulkannya.Metodologi Analisis kelayakan keuangan lazimnya menggunakan metode-metode seperti:a. NPV (Net Present Value)b. FIRR (Financial Internal Rate of Return)Secara sederhana, proyek dikatakan layak secara keuangan apabila proyek tersebut dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan (demand) masyarakat, investasi yang ditanamkan dapat memberikan manfaat bagi masyarakat, besarnya nilai keuntungan lebih besar dari nilai bunga bank yang berlaku sehingga penerimaan yang dihasilkan dari operasionalisasi proyek dapat mengembalikan biaya investasi sesuai dengan jadwal pengembalian investasi yang ditetapkan.Metodologi penentuan kelayakan infrastruktur menggunakan penghitungan kapasitas jalan, kapasitas sumber air dan sumber listrik yang tersedia.
Metodologi perencanaan ditekankan pendekatan dari bawah (bottom up approach) dalam arti
bahwa masyarakat di lokasi studi sudah dilibatkan mulai dari tahap awal penyusunan rencana
dan tahap pengelolaan Rusun. Proses ini sangat penting agar hasil pembangunan benar-benar
dirasakan manfaatnya oleh masyarakat dan sesuai dengan kelompok sasaran yang ditetapkan
berdasarkan musyawarah dan mufakat masyarakat setempat.
3.2 Definisi dan Operasionalisasi Variabel 3.2.1 Definisi Variabel
Variabel yang digunakan dalam penelitian antara lain:
a. Estimasi biaya investasi, harga tanah dan biaya konstruksi
b. Estimasi Harga Jual baik untuk komersial maupun untuk subsidi
c. Estimasi biaya biaya yang terkait dengan biaya operasional tahunan
d. Estimasi manajemen risiko dan sensitivitas
3.2.2 Operasionalisasi Variabel
Berikut disajikan operasionalisasi variabel yang digunakan dalam penelitian ini yang berbentuk diagram yang disesuaikan dengan kerangka pemikiran sebagai berikut.
Secara Garis besar metodologi studi yang digunakan meliputi tiga tahap dan tiga
jenis data yang terkumpul. Tahapan tersebut terdiri dari pengumpulan data,
analisis data, dan Hasil FS. Data yang terkumpul yaitu data sensus, survey, dan
data eksplanatoris. Gambaran lebih jelas mengenai metodologi pelaksanaan
kegiatan dan operasionalisasi variabel, dapat dilihat pada bagan alir di bawah ini
Bagan Alir Metodologi Pelaksanaan Kegiatan
Gambar Bagan Alir Metodologi Pelaksanaan Kegiatan
Lingkup kegiatan secara umum terbagi menjadi dua yaitu lingkup kegiatan dan
lingkup wilayah kajian.
1. Lingkup Kegiatan
Lingkup pada kegiatan yang dilaksanakan adalah:
· Pengambilan data sekunder untuk melihat perkembangan jumlah rumah
kumuh , keadaan pasar , data demografi, jumlah penduduk, dan data
pendukung lainnya (disesuaikan dengan ketersediaan data)
· Pencarian sumber-sumber literatur yang mengatur Melakukan analisis studi
literatur untuk melihat jenis pengaruh perkembangan (jika data tersedia)
Fenomena
Penataan Rumah Kumuh
Analisis Estimasi Capex Biaya
Investasi
Analisis Estimasi Harga Jual
Analisis Biaya -Biaya
Analisis Studi Kelayakan dengan
NPV IRR dan Payback serta
Rekomendasi kepada Pemkot Bandung dan
Walikota
beserta analisis statistik korelasi untuk melihat pengaruh
pertumbuhan orang miskin terhadap rumah kumuh
· Menentukan formulasi jumlah hunian yang layak untuk revitalisasi rumah
kumuh dengan konsep subsidi silang dengan hunian komersial
2. Lingkup Wilayah
Lokasi Kegiatan berada dalam wilayah kota Bandung yang meliputi
kecamatan Astana Anyar dimana pasar nyesngseret berada
3.3 Sumber Data dan Cara Menentukannya
Sumber data dalam penelitian ini dibagi menjadi 2 (dua) macam, yaitu data primer dan data sekunder.
1. Data PrimerData primer diperoleh melalui data lapangan hasil survey dan observasi yang berisi kuantifikasi dari jumlah dan keadaan rumah kumuh dan pasar tradisional di setiap kecamatan dengan maksud menggali informasi secara empiris dan sistematis mengenai variabel penelitian yang digunakan.
2. Data SekunderData sekunder merupakan data penunjang penelitian. Data sekunder diperoleh dari wawancara dengan beberapa responden guna mendapat informasi dan keterangan mengenai materi penelitian. Wawancara ini dilakukan pula dengan pihak-pihak yang terkait dengan permasalahan penelitian.
3.5 Alat Analisis
Alat analisis ini kebanyakan akan bersifat kuantitatif untuk menentukan capital budgeting yaitu NPV, Payback dan IRR dari objek penelitian, data diperoleh dari survey dan pengambilan data dari distarcip Kota Bandung disertai analisis perda dan benchmark terhadap regulasi yang ada di kota lain di Indonesia maupun dari luar negeri untuk menentukan kesimpulan akhir dalam menentukan kelayakan hunian subsidi di kota Bandung yang akan berguna bagi Walikota dan dinas terkait dalam memberikan pembangunan dengan pilot project apartemen publik nyengseret dengan konsep subsidi silang
3.6 Luaran
Keluaran yang dihasilkan dalam Pekerjaan Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana
Rumah Sederhana Sehat Pekerjaan Penyusunan Feasibility Study (Fs) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh, Lokasi: Kawasan Abra, pada dasarnya mencakup beberapa hal, yaitu:
a. Gambaran Umum Kawasan Studi
Minimal mencakup konteks regional dan konteks lokal dari kawasan perencanaan beserta dengan gambaran umum mengenai kawasan perencanaan itu sendiri beserta dengan kajian rencana tata ruang dan kajian peraturan mengenai rusun.
1. Konteks Kawasan
i. Konteks Regional Kawasan
ii. Konteks Lokal Kawasan
2. Kajian Kebijakan
i. Rencana Tata Ruang Wilayah Bandung (RTRW Bandung) 2013
ii. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Tentang Rusun
iii. Peraturan Menteri
iv. Peraturan Daerah/Peraturan Walikota dan Peraturan Gubernur
b. Gambaran Umum Kondisi Sosial Masyarakat di Kawasan Studi
c. Analisis Kelayakan, mencangkup Analisis :
· Analisis Kelayakan Teknis
Hasil pengukuran atau pemeriksaan berkenaan dengan keadaan daya dukung,
dan/atau daya tampung untuk pembangunan Rumah Susun;
Rencana Tata Ruang Kawasan (RTRW) untuk mengetahui peruntukan
kawasan, batasan-batasan pengembangannya, dan keterkaitannya dengan
strategi pembangunan daerah;
Rencana tapak (site plan), yang menggambarkan lokasi perencanaan dan
gambaran rencana pembangunan rumah susun yang diusulkan;
Rancangan awal (preliminary design) proyek, untuk mengetahui rancangan
proyek yang akan dilaksanakan, sebagai bahan untuk analisis kelayakan
untuk aspek lainnya dalam Feasibility Study (FS) dan bahan masukan untuk
desain lebih detail;
Kondisi aktual di lapangan di kawasan penataan permukiman kumuh
khususnya lokasi perencanaan pembangunan rumah susun.
· Analisis Kelayakan Ekonomi
Pertumbuhan aktivitas ekonomi ikutan (multiplier effect) dan perencanaan
pembangunan rumah susun dan penataan kawasan;
Peningkatan kualitas lingkungan. (aksesibilitas, efisiensi, lingkungan yang
nyaman, dll).
· Analisis Kelayakan Keuangan
Biaya investasi;
Teknologi pembangunan;
Proyeksi cicilan;
Proyeksi manfaat yang diperoleh oleh Pemerintah Kota.
· Analisis Kelayakan Sosial dan Lingkungan
Dampak sosial dan lingkungan terhadap rencana pembangunan Rumah Susun
dan penataan kawasan
· Analisis Kelayakan Kelembagaan
Kesiapan lembaga pengelola untuk mengelola Rumah Susun atau rencana penataan kawasan tersebut, baik pada tahap persiapan, kontruksi, maupun tahap pengelolaan.
3.7 Indikator Pencapaian
Indikator keberhasilan dari penelitian ini antara lain adalah:
1. Mengidentifikasi kebijakan terkait dengan Rumah Susun.
2. Mengidentifikasi peraturan tata ruang kota yang terkait.
3. Mengidentifikasi status hukum lahan dan luas lahan yang akan dibangun Rumah Susun
serta lahan tambahan yang diperlukan.
4. Mengidentifikasi sarana dan prasarana lingkungan pada lokasi dan sekitarnya.
5. Mengidentifikasi daya dukung lingkungan yang terdiri atas transportasi, air bersih, dan
listrik.
6. Mengidentifikasi kondisi sosial dan ekonomi masyarakat pada lahan Rumah Susun dan
lahan di sekitarnya.
7. Mengidentifikasi biaya pembangunan serta daya beli masyarakat setempat, masyarakat
sekitar, dan masyarakat lain yang berpotensi memanfaatkan Rumah Susun di lokasi yang
direncananakan.
8. Menentukan kelayakan dan rekomendasi terkait infrastruktur transportasi, air bersih, dan
listrik.
9. Memberikan rekomendasi batas lahan yang merupakan penyesuaian atas lahan yang
sudah dimiliki.
10. Menentukan kelayakan keuangan serta rekomendasi komposisi unit, harga jual unit, dan
skenario pembiayaan pembangunan.
11. Menentukan kelayakan lingkungan dan sosial untuk pembangunan Rumah Susun.
12. Memberikan rekomendasi skema pembiayaan untuk pembangunan, pembiayaan untuk
masyarakat (skema cicilan), skema pembiayaan dalam pengelolaan serta rekomendasi
yang berkaitan dengan keuntungan finansial yang akan diterima oleh Pemerintah Kota
bila pembangunan Rumah Susun dilakukan dengan sistem kerjasama pemanfaatan lahan
pemerintah kota dengan mitra kerjasama.
13. Memberikan rekomendasi perencanaan kawasan terkait peraturan tata ruang kota,
penyediaan sarana dan prasarana lingkungan, serta masterplan umum kawasan.
14. Memberikan rekomendasi perancangan bangunan (preliminary design) untuk mengkaji
aspek lainnya dalam studi kelayakan dan sebagai bahan masukan untuk desain yang lebih
detail.
15. Memberikan rekomendasi teknologi pembangunan yang relatif murah.
16. Memberikan rekomendasi tahapan pembangunan untuk dapat menerapkan konsep
membangun tanpa menggusur.
17. Memberikan rekomendasi kelembagaan pembangunan dan pemanfaatan Rumah Susun.
BIAYA DAN JADWAL KEGIATAN
No Kegiatan & Komponen BiayaOrang
Jam
Hari
Frek Q Satuan Tarif Jumlah
I Biaya Personil A. Honorarium
1. Ketua Tim Peneliti 1 3 5 1510
0 org/jam 60,000
6,000,000
2. Anggota Team Peneliti 1 3 5 1510
0 org/jam 35,000
4,000,000
3. Nara Sumber 3 2 5 30 3 org/jam 500,000
1,500,000
4. Petugas Survey 3 10 30 org/kues 40,000
1,200,000
5. Administrasi 1 3 2 2org/bulan
500,000
1,000,000
Sub Total 1 A
13,700,000
B. Biaya Perjalanan Survey
Biaya Transportasi 3 5 15 org/kali 100,000
1,500,000
Sub Total
15,200,000
II Biaya Non Personil
A.Bahan/Perangkat/Penunjang
1. ATK 500,000
2. Biaya Konsumsi 750,000
3. Pengolahan Data 500,000
4. Publikasi Jurnal 30
0 USD 4,050,000
TOTAL BIAYA PENELITIAN
21,000,000
Jadwal Penelitian
No Jenis Kegiatan 1 2 3 41 Penyusunan Metode Penelitian 2 Penyusunan Benchmark 3 Pengumpulan Data Sekunder 4 Analisis Awal 5 Survey 6 FGD 7 Analisis Studi Kelayakan 8 Diseminasi Hasil Penelitian 9 Pelaporan
10 Publikasi Jurnal
DAFTAR PUSTAKA
ASEAN, 2010, Asean Economic Community 2015 Blueprint
Asosiasi Konstruksi Indonesia dan Real Eastate Indonesia, Harga Material
AC Nielsen, 2012, Studi Property di Indonesia
BPS, 2010, Statistika Pertumbuhan Ekonomi
BPS, 2011, Statistika Pertumbuhan Ekonomi
BPS, 2012, Statistika Pertumbuhan Ekonomi
Damodaran, Aswath, 2014. Applied Finance, Mc Graw Hill
Gitman, Lawrence, 2013. Managerial Finance, Mc Graw Hill
Pemerintah Kota Bandung, 2009, Perda
Pemerintah Kota Bandung, 2012, Peraturan Walikota
OECD, 2012, Zoning Policy for Fair Trade in OECD member countries
Osterwalden, 2012, Business Canvas Modelling
HALAMAN PENGESAHANHIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN
Judul Penelitian : KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHATPENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUHBidang Unggulan PT : K e b i j a k a n , B u d a y a d a n I n f o r m a s i
Ketua Periset :a Nama Lengkap : Erman Sumirat, SE MBuss Ak
b NIP/NIDN : 197710282006041002/0028107704
c Jabatan Fungsional : Lektor
d Program Studi : Manajemen dan Bisnis
e Nomor Hp : 08122038021
f Alamat Surel (e-mail) : [email protected]
Anggota Periset (1)a Nama Lengkap : Deru R Indika, SE, MBA
b NIP/NIDN : 198304172014041001
c Fakultas : Manajemen dan Bisnis, FEB Unpad
Lama Penelitian Keseluruhan: 1 tahunPenelitian Tahun ke : 1Biaya Penelitian Keseluruhan: Rp. 21.000.000Biaya Tahun Berjalan : - diusulkan ke Unpad Rp. 21.000.000
- dana internal PT Rp. …………….- dana institusi lain Rp. …………….- inkind sebutkan …………………
Bandung, 31 Maret 2016
Mengetahui,
Dekan Fakultas Ketua Periset,
(Nury Effendi, SE, MA, Ph.D) (Erman Sumirat, SE, MBuss, Ak)NIP 1956082519840310 NIP. 197710282006041002
Menyetujui,
Direktur Riset dan Pengabdian Kepada Masyarakat Unpad,
Tanda tangan
( Dr. Ayi Bahtiar, M.Si ) NIP. 197010291997021002
Lampiran 3. Format Identitas dan Uraian Umum
IDENTITAS DAN URAIAN UMUM
1. Judul Riset : KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHATPENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
2. Objek Penelitian (jenis material yang akan diteliti dan segi riset) : Revitalisasi Rumah dan Pasar Kumuh untuk diadikan hunian mixed used building dengan konsep high rise building menggunakan konsep subsidi silang
3. Lokasi riset (lab/studio/lapangan) Pasar Kumuh dan Area Rumah Kumuh di Astana
Anyar, Pasar Nyesngseret
4. Luaran yang ditargetkan (penjelasan gejala atau kaidah, metode, teori, atau antisipasi yang dikontribusikan pada bidang ilmu)
Pembuatan konsep bisnis yang mengandung unsur social karena adanya subsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan konsep mixed used building
5. Kontribusi mendasar pada suatu bidang ilmu (uraikan tidak lebih dari 50 kata, tekankan pada gagasan fundamental dan orisinal yang akan mendukung pengembangan iptek)
Kebijakan yang pro growth dan pro poor yang melihat kelayakan model bisnis dengan konsep subsidi silang sehingga apartemen public tidak hanya dinikamati oleh kelas menengan tetapi termasuk dengan kelas untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dengan pembatasan margin yang layak untuk pengembang atau developer yang dapat melakukan kerjasama dengan konsep Build Operate Transfer (BOT) dalam koridor Pubic Private Partnership (PPP) konsep mixed used building dengan kosep ini akan menjadi model bisnis yang pertama diimplementasikan di Indonesia
6. Jurnal ilmiah yang menjadi sasaran
Garcombs, Journal Doktor Ilmu Manajemen Internasional terindeks scopus
7. Rencana luaran HKI, buku, purwarupa atau luaran lainnya yang ditargetkan, tahun rencana perolehan atau penyelesaiannya (jika ada)
……………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………..………………..
…………………………………………………………………………..………………
Lampiran 4 Formulir Desk Evaluasi Proposal Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen
FORMULIR DESK EVALUASI PROPOSAL HIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN
Judul Penelitian
Bidang Unggulan PT Topik Unggulan Perguruan Tinggi Program StudiKetua Peneliti
a. Nama Lengkap
b. NIP/NIDNc. Jabatan
Fungsional Anggota PenelitiLama Penelitian Keseluruhan Biaya Penelitian Tahun ke-1
a. Dana dari internal PT
: KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHATPENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
Kebijakan Budaya dan Informasi: Kebijakan: Universitas Padjadjaran: Manajemen dan Bisnis: Erman Sumirat, SE MBuss Ak 197710282006041002/0028107704
Lektor
: Wardhana, SE MBuss: ......................................................................................: 1 tahun: 2 orang: ........... tahun
Rp.30.000.000
No Kriteria Bobot Skor Nilai1 Keterkaitan antara proposal penelitian dengan RIP 252 Rekam jejak (track record) tim peneliti 153. Keutuhan peta jalan (peta jalan) penelitian 30
4.
Potensi tercapainya luaran:a. Produk/proses teknologib. Publikasi, HKI, buku ajar, teknologi tepat
guna, model/kebijakan, rekayasa sosial dan lain-lain.
30
Jumlah 100Keterangan : Skor : 1, 2, 3, 5, 6, 7 (1 = Buruk; 2 = Sangat kurang; 3 = Kurang; 5 = Cukup;
6 = Baik; 7 = Sangat baik); Nilai = Bobot x Skor
Komentar Penilai:
Kota, tanggal-bulan-tahun
Penilai,
Tanda tangan
( Nama Lengkap)
Lampiran 5 Formulir Evaluasi Pembahasan Proposal Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen
FORMULIR EVALUASI PEMBAHASAN PROPOSAL HIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN
Judul Penelitian
Bidang Unggulan PT Topik Unggulan Perguruan Tinggi Program StudiKetua Peneliti
a. Nama Lengkap
b. NIP/NIDNc. Jabatan
Fungsional Anggota PenelitiLama Penelitian Keseluruhan Biaya Penelitian Tahun ke 1
a. Dana dari internal PT
: ..............................................................................................................................................................................................
........: ...................................................................................................: ...................................................................................................: ...................................................................................................: ...................................................................................................
: ......................................................................................: ......................................................................................: ......................................................................................: ........... orang: ........... tahun
: Rp. .....................: Rp. ..................... / in kind : ....................................................:
No Kriteria Bobot Skor Nilai1 Kemampuan presentasi dan penguasaan materi penelitian 15
2 Kesesuaian usulan dengan bidang unggulan dalam RIP perguruan tinggi 25
3 Keutuhan peta jalan dan manfaat penelitian 20
4
Potensi tercapainya luarana. Produk/proses teknologib. Publikasi, HKI, buku ajar, teknologi tepat guna,
model/ kebijakan, rekayasa sosial , dll.c. Pengkajian, pengembangan dan penerapan ipteks-
30
5Kelayakan (rekam jejak tim peneliti, dukungan dana dari institusi/mitra, jadwal pelaksanaan, usulan pembiayaan) 10
Jumlah
100Keterangan : Skor : 1, 2, 3, 5, 6, 7 (1 = Buruk; 2 = Sangat kurang; 3 = Kurang; 5 = Cukup;
6 = Baik; 7 = Sangat baik); Nilai = Bobot x Skor
Komentar Penilai:Kota, tanggal-bulan-tahun
Penilai,
Tanda tangan
( Nama Lengkap )
Lampiran 6 Borang Monitoring dan Evaluasi Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen
MONITORING DAN EVALUASIHIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN
Judul Penelitian : ……………………………………………………
………………………………………………………
Ketua Peneliti : …………………………………………………………
NIP/NIDN : ………………………………………………………… Perguruan Tinggi : ………………………………………………………… Tahun Pelaksanaan Penelitian : .....................................
Biaya yang diusulkan ke DRPM : Rp……………………. Biaya yang disetujui DRPM : Rp. ……………...........
No Komponen Penilaian Keterangan
Bobot
Skor Nilai
1 Capaian penelitian < 25% 25–50% 51–75% >75% 30
2 Publikasi Ilmiah jurnal ilmiah Ber ISSN
Draf Submitted Accepted Published
30
3 Sebagai pemakalah dalam pertemuan ilmiahNasional/ Internasional
Draf Terdaftar Sudah Dilaksanakan
30
4 Bahan Ajar Draf Editing Sudah Terbit 5
5 TTG,Produk/Model/Purwaru pa/Desain/ Karya seni/ Rekayasa Sosial
Draf Produk Penerapan 5
Jumlah
100
Komentar Penilai:
.................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
Kota, tanggal-bulan-tahun Penilai,
Tanda tangan (Nama Lengkap)
Lampiran 7 Format Catatan Harian (Logbook)
No Tanggal Kegiata1 …/…./…… Catatan: …………………………………………………………………
Dokumen Pendukung:
2 …/…./…… Catatan: …………………………………………………………………
Dokumen Pendukung:
3 …/…./…… Catatan: …………………………………………………………………
Dokumen Pendukung:
dst dst Dan seterusnya
Keterangan: hasil yang dicapai pada setiap kegiatan (foto, grafik, tabel, catatan, dokumen, data dan sebagainya) dilampirkan (diunggah).
Lampiran 8. Format Justifikasi Anggaran
1. Belanja Oprasional lainnya
Material Justifikasi Pemakaian
KuantitasHarga Satuan (Rp)
Harga Peralatan Penunjang (Rp)
Th I Th 2
Peralatan penunjang 1Peralatan penunjang 2Peralatan penunjang 3…………..Peralatan penunjang n
SUB TOTAL (Rp)
2. Bahan Habis Pakai
Material Justifikasi Pemakaian
Kuantitas Harga Satuan (Rp)
Biaya per Tahun (Rp)Th I Th 2
Material 1Material 2Material 3…………..Material n
SUB TOTAL (Rp)
3. Perjalanan
Material Justifikasi Perjalanan Kuantitas
Harga Satuan (Rp)
Biaya per Tahun (Rp)
Th I Th 2
Perjalanan ke tempat/kota – A
survei/sampling/dll .
Perjalanan ke tempat/kota – n
SUB TOTAL (Rp)BIAYA TOTAL (Rp)
Lampiran 9. Dukungan Sarana dan Prasarana Riset
Daftar peralatan dan fasilitas pendukung kegiatan riset
No. Nama Peralatan/Sarana Tempat Kegunaan
Lampiran 10. Susunan Organisasi Tim dan Pembagian Tugas
No Nama/NIP/NIDN Fakultas Bidang Ilmu
Alokasi waktu (jam/minggu)
Rincian Tugas
1 Erman Sumirat Ekonomi Manajem Model Bisnis2 Wardhana Ekonomi Manajem
enAnalisis Keuangan
Lampiran 11. Biodata Ketua dan Anggota Tim
A. IDENTITAS DIRI
1 Nama Lengkap (dengan gelar) Erman Sumirat, SE, MBuss (Finance), Ak2 Jenis Kelamin Lelaki3 Jabatan Fungsional Lektor4 NIP 1977102820060410025 NIDN 00281077046 Tempat dan Tanggal Lahir Bandung/28 Oktober 19777 Email [email protected] Nomor Telepon HP 081220380219 Alamat Kantor Jl. Dipati Ukur 35 Bandung 4013210 Nomor Telepon/Faks 022-2509055 atau 022 423995411 Lulusan yang telah dihasilkan S-1 = 75 orang; S-2 = 30 orang 13 Mata Kuliah yang diampu 1. Manajemen Keuangan
2. Manajemen Keuangan Lanjutan3. Manajemen Resiko4. Manajemen Strategik5. Akuntansi Manajemen6. Budgeting
B. RIWAYAT PENDIDIKAN
S-1 S-2 S-3Nama Perguruan Tinggi Universitas Padjadjaran Monash University
Australia-
Bidang Ilmu Akuntansi-Ekonomi Banking & Finance -Judul Skripsi/Thesis Analisis Deplesi pada
Kinerja Keuangan PT Timah Tbk
Coursework -
Nama Pembimbing/Promotor
Prof. Suripto Samid, SE, MS, AkDjumarma Bede, SE, Msi, AkSyaiful Rahman Soenaria, SE, MT, Ak
- -
C. PENGALAMAN PENELITIAN DALAM 5 TAHUN TERAKHIR
No. Tahun Judul Penelitian Sumber Jumlah (Rp)1 2014 Renstra BKPM BKPM 1,5 Milyar2 2013 Studi kelayakan dan model
pembiayaan proyek infrastruktur dalam bidang tol,water treatment plant, waste to energy dalam
Pusat Litbang Strategis Kementrian PU
500 juta
skema public private partnership/kerjasama pemerintah swasta
3 2012 Studi Kelayakan Terminal Kargo Airport Soekarno Hatta
PT Angkasa Pura Persero
600 juta
4 2012 Studi Kelayakan PLTU Mangunpadi 2 x 135 MW
PT Truba Manunggal Tbk
500 juta
5 2012 Studi Kelayakan Pemanfaatan Profit Sharing Migas untuk Provinsi Sumatera Selatan
Pemprov Sumatera Selatan
500 juta
6 2011 Restrukturisasi BPR Kota Bandung
APBD Kota Bandung
100 juta
7 2011 Revisi Pepres 54/2011 Pengadaan Barang dan Jasa LKPP-Bapenas
LKPP 350 juta
8 2011 Business Strategy Analysis
PT POS INDONESIA
PT Pos Indonesia
700 juta
9 2011 Standard Operationg
Procedure PT PGN TbK
PT PGN Tbk 600 juta
10 2010 Perencanaan Strategis dan
Restrukturisasi BUMD
APBD Kota Bandung
180 juta
11 2010 Analisis Manajemen
Resiko untuk PT Pupuk
Sriwijaya
PT Pupuk Sriwijaya
350 juta
12 2009 Revitalisasi Aset Pemda
Jawa Barat
Pemprov Jawa Barat
150 juta
13 2009 Feasibility Study Waste to
Energy for Gedebage
Project
APBD Kota Bandung
600 juta
14 2009 Financial Feasibility Study
for Ciater Geothermal
Power Plant
PT Trinergy – Wahana Sambadha Sakti
200 juta
D. PENGALAMAN PENGABDIAN KEPADA MASYARAKAT DALAM 5 TAHUN
TERAKHIR
No Tahun Judul Pengabdian Kepada
Masyarakat
Sumber Jumlah
1 2007-2009 Tenaga ahli pada Studi Kelayakan
Pembangkit Listrik Tenaga Sampah
APBD Kota
Bandung
150 juta
(PLTSa) Gedebage
2 2011-2012 Kajian Pengelola Karbon Kredit di
Indonesia
Asosiasi Pengelola
Karbon Indonesia
100 juta
3 2013 Tenaga ahli model pembiayaan
infrastruktur PU
Kementrian PU 120 juta
4 2014 Tenaga ahli prediksi Pajak Daerah
dan Retribusi Kota Bandung
Bappeda Bandung 525 juta
E. PUBLIKASI ARTIKEL ILMIAH DALAM 5 TAHUN TERAKHIR
No Judul Artikel Ilmiah Nama Jurnal Volume/Nomor/Tahun1 Analyzing Business Feasibility
at Gas Station For PT. Total Oil Indonesia
The Indonesian Journal of Business Administration
Vol 1, No 3 2012
2 Stock Pricing Analysis of PT. LEN as Alternative Sources of Fund Through the Initial Public Offering (IPO)
The Indonesian Journal of Business Administration
Vol 1, No 7 2012
3 Investment Analysis and Business Scheme for the New Cargo Village in Soekarno-Hatta International Airport
The Indonesian Journal of Business Administration
Vol 1, No 8 2012
4 Bond as an alternative financing for BCA Mortgage and mortgage processing service level improvements at BCA consumer loan bandung office
The Indonesian Journal of Business Administration
Vol 2, No 7 2013
5 Feasibility Study for Gas Power Plant Project in Kabupaten Muara Enim
The Indonesian Journal of Business Administration
Vol 2, No 10 2013
6 Optimizing the Capital Structure Using Cost of Capital Approach: a Case Study at PT.Telekomunikasi Indonesia, Tbk
The Indonesian Journal of Business Administration
Vol 2, No 17 2013
7 Project Feasibility Study at waste management project (case study TPPAS Nambo)
The Indonesian Journal of Business Administration
Vol 2, No 17 2013
8 Feasibility Investment Analysis On Development Telkom Landmark Tower Building At PT Telkom Landmark Tower
The Indonesian Journal of Business Administration
Vol 2, No 17 2013
F. PEMAKALAH SEMINAR ILMIAH (ORAL PRESENTATION) DALAM 5 TAHUN
TERAKHIR
No Nama Pertemuan
Ilmiah/Seminar
Judul Artikel
Ilmiah
Waktu Dan Tempat
1 Konferensi Internasional Carbon Finance
Seminar
2008, Nusa Dua Bali
2 Seminar Nasional Financial Planner and
Wealth Management
2008, UI Jakarta
3 Seminar Nasional Public Private
Partnership Forum
2009, Jakarta
4 Konferensi Internasional
World Canadian Business
Conference
Creative SME in
Bandung
2010, Calgary,
Canada
5 Konferensi Internasional
International Conference in
Business, Economics and
Finance (ICBEF) 2012
Risk Management
model for
Microfinance
Business in Indonesia
2012, Juni, Paris,
Perancis
G. KARYA BUKU DALAM 5 TAHUN TERAKHIR
No Judul Buku Tahun Jumlah
Halaman
Penerbit
1
Dst.
H. PEROLEHAN HKI DALAM 5-10 TAHUN TERAKHIR
No Judul/Tema HKI Tahun Jenis Nomor P/ID
1
Dst.
I. PENGALAMAN MERUMUSKAN KEBIJAKAN PUBLIK/REKAYASA SOSIAL
LAINNYA DALAM 5 TAHUN TERAKHIR
No Judul Tahun Tempat Penerapan Respon
Masyarakat
1 Estimasi Pajak dan
Retribusi kota Bandung
2014 Pemerintah Kota
Bandung
Hasil analisis akan
menjadi acuan
Pemkot dalam
menetapkan target
pajak dan retribusi
daerah Bandung
2 Revisi Perpres 54/2010
dilihat dari aspek
ekonomi
2011 LKPP, Bapenas K/L/D/I akan
menerapkan e-
procurement
melalui LPSE
3 Analisis studi kelayakan
pembangkit listrik tenaga
sampah
2007-
2009
Pemkot kota
Bandung
Hasil analisis akan
menjadi acuan
Pemkot dalam
menerapakan tender
untuk memilih
kontraktor dan
operator PLTSa
J. PENGHARGAAN DALAM 10 TAHUN TERAKHIR (DARI PEMERINTAH,
ASOSIASI ATAU INSTITUSI LAINNYA)
No Jenis Penghargaan Institusi Pemberi Penghargaan Tahun
1 Piagam Peserta Diklat Pra-Jabatan
(Prajab) CPNS terbaik
Departemen Pendidikan Nasional 2006
2 Sertifikat sebagai peserta terbaik
dalam acara case teaching training
Sampoerna SBM ITB 2008
3 Uang Tunai dan Piagam Peserta
Terbaik Training for Trainers in
Entrepreneurship
Ciputra Foundation-Bank
Mandiri
2009
4 Buku dan Sertifikat dari Leiden
Universiteit sebagai peserta terbaik
di bidang riset dengan case study
lembaga keuangan mikro di kota
Bandung
IMM Program-Universiteit of
Leiden, the Netherlands
2011
Semua data yang saya isikan dan tercantum dalam biodata ini adalah benar dan dapat dipertanggungjawabkan secara hukum. Apabila di kemudian hari ternyata dijumpai ketidaksesuaian dengan kenyataan, saya sanggup menerima sanksi.
Demikian biodata ini saya buat dengan sebenarnya untuk memenuhi salah satu persyaratan dalam pengajuan Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen Tahun 2016
Bandung 31 Maret 2016 Pengusul,
Erman Sumirat, SE MBuss Ak
197710282006041002
Lampiran 12. Surat pernyataan Ketua Tim
SURAT PERNYATAAN
Yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama : Erman Sumirat, SE MBuss Ak
NIP/ NIDN: 197710282006041002/0028107704
Pangkat/ Golongan : III/C
Jabatan Fungsional : Lektor
Alamat : Jalan Rancakendal 97 Cigadung 2
Dago 40191 Bandung
Dengan ini menyatakan bahwa proposal riset saya yang berjudul:
KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHAT PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH
yang diusulkan dalam Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen tahun anggaran 2016
bersifat original dan belum pernah dibiayai oleh lembaga/sumber dana lain.
Bilamana di kemudian hari ditemukan ketidaksesuaian dengan pernyataan ini, maka saya bersedia dituntut dan diproses sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan mengembalikan seluruh biaya penelitian yang sudah diterima ke kas negara.
Demikian pernyataan ini dibuat dengan sesungguhnya dan dengan sebenarnya-benarnya
Mengetahui Yang Menyatakan Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis
Nury Effendi, SE, MA, Ph.D Erman Sumirat, SE, MBuss, Ak
NIP. 1956082519840310 NIP. 197710282006041002
KEMENTERIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI UNIVERSITAS PADJADJARAN
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNISJalan Dipatikukur no 35
Bandung
A. Identitas Diri1 Nama Lengkap (dengan gelar) Deru R Indika, SE.MBA
2 Jenis Kelamin L
3 Jabatan Fungsional Dosen
4 NIP/NIK/Identitas lainnya 198304172014041001
5 NIDN -
6 Tempat dan Tanggal Lahir Bukittinggi/ 17 April 1983
7 E-mail [email protected]
8 Nomor Telepon/HP 081573406623
9 Alamat Kantor Jl. Dipati Ukur 35 Bandung
10 Nomor Telepon/Faks11 Lulusan yang Telah Dihasilkan S-1 = … orang; S-2 = … orang; S-3 = … orang
12 Mata Kuliah yang Diampu 1. Manajemen Pemasaran2. Pengantar Bisnis3. Pengantar Manajemen4. Perilaku Organisasi
B. Riwayat PendidikanS1 S2 S3
Nama Perguruan Tinggi S1 Ekonomi, Manajemen PemasaranUniversitas Padjadjaran
S2 Manajemen Administrasi Bisnis, General ManajegementSBM ITB
Tahun Masuk-Lulus 2001-2006 2011-2013Bidang Ilmu Manajamen ManajemenJudul Skripsi/Tesis/Disertasi Analisa Perbandingan
Perceived Quality dan Pengaruhnya Terhadap Profitabilitas Perusahaan
An Experiment Of Game Promotion And Selling Using Twitter
Nama Pembimbing/Promotor Dr. R. Arief Helmi, S.E,M.P
Ir. Budi Permadi Iskandar, MSP
C. Pengalaman Penelitian Dalam 5 tahun Terakhir(Bukan Skripsi, Tesis, maupun Disertasi)
No Tahun Judul Penelitian PendanaanSumber Jumlah (Juta Rp)
1 2013 Kegiatan Penyusunan Road Map Revitalisasi Keraton dan Museum Kasepuhan, Kanoman Dan Astana Gunung Jati Cirebon Untuk Manajemen Pengelolaan
Dinas Pariwisata Jawa Barat
2 2014 Penelitian Potensi dan Profil Pasar Wisatawan Jawa Barat
Pemda Bandung
3 2015 Penelitian Evaluasi Kepuasan Konsumen Terhadap Pelayanan Perizinan Di Kota Bandung
Pemda bandung
4 2015 Kelompok Referensi Dan Harga Sebagai Stimulus Konsumen Dalam Memutuskan Membeli Low Cost Green Car (Lcgc) Di Kota Bandung
LMFE
*Tuliskan sumber pendanaan, baik dari Skema penelitian DIKTI maupun dari sumber lainnya
D. Pengalaman Pengabdian Pada Masyarakat dalam 5 Tahun TerakhirNo Tahun Judul Pengabdian Pada
MasyarakatPendanaan
Sumber Jumlah (Juta Rp)1 2016 Pengembangan Badan LPPM
Usaha Milik Desa Dan Penilaian Potensi Ekonomi Desa Di Desa Parapatan Dan Desa Paningkiran Kecamatan Sumberjaya Kabupaten Majalengka
2 2016 Fun Walk ISEI Bandung ISEI*Tuliskan sumber pendanaan, baik dari Skema penelitian DIKTI maupun dari sumber lainnya
E. Publikasi Artikel Ilmiah Dalam Jurnal dalam 5 Tahun TerakhirNo Judul Artikel Ilmiah Nama Jurnal Volume/Nomor/Tahun
F. Pemakalah Seminar Ilmiah (Oral Presentation) dalam 5 Tahun TerakhirNo Nama Pertemuan Ilmiah /
SeminarJudul Artikel Ilmiah Waktu dan Tempat
G. Karya Buku dalam 5 Tahun TerakhirNo Judul Buku Tahun Jumlah Halaman Penerbit
H. Perolehan HKI dalam 5–10 Tahun TerakhirNo Judul/Tema HKI Tahun Jenis Nomor P/ID
I. Pengalaman Merumuskan Kebijakan Publik/Rekayasa Sosial Lainnya dalam 5 Tahun TerakhirNo Judul/Tema/Jenis Rekayasa Sosial Lainnya
yang Telah DiterapkanTahun Tempat
PenerapanRespon Masyarakat
J. Penghargaan dalam 10 tahun Terakhir (dari pemerintah, asosiasi atau institusi lainnya)No Jenis Penghargaan Institusi Pemberi Penghargaan Tahun
Semua data yang saya isikan dan tercantum dalam biodata ini adalah benar dan dapat dipertanggungjawabkan secara
hukum. Apabila di kemudian hari ternyata dijumpai ketidak- sesuaian dengan kenyataan, saya sanggup menerima sanksi.
Demikian biodata ini saya buat dengan sebenarnya untuk memenuhi salah satu persyaratan dalam pengajuan Penelitian Unggulan
Fakultas
Bandung, Maret 2016
Pengusul,
Deru R Indika SE, MBA
54